Supreme Court dismisses appeal in commercial lease case, upholding lower court's ruling on lease extension and termination.

Απόφαση 756 / 2010 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 756/2010

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Διονύσιο Γιαννακόπουλο, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση, Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη και Βασιλική Θάνου-Χριστοφίλου, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 5 Φεβρουαρίου 2010, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Χ, κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο του Έφη Χίου-Γιαννίκου με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και κατέθεσε προτάσεις.

Του αναιρεσιβλήτου: Γενικού Νοσοκομείου με την επωνυμία ..., που εδρεύει στα ... και εκπροσωπείται νόμιμα, το οποίο εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Σωτήριο Σδούκο και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 26/10/2005 αγωγή του ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Ιωαννίνων. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 395/2006 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 222/2008 του Εφετείου Ιωαννίνων. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 25/7/2008 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Ελευθέριος Μάλλιος ανέγνωσε την από 27/1/2010 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη των λόγων της αιτήσεως αναιρέσεως.

Ο πληρεξούσιος του αναιρεσιβλήτου ζήτησε την απόρριψη της αιτήσεως και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Με τη διάταξη του άρθρου 7 παρ. 6 του Ν. 2741/1999, ο οποίος, άρχισε να ισχύει από την 28-9-1999, για να μη δημιουργηθεί αμφιβολία ως προς την έκταση εφαρμογής της, όπως αναφέρεται στην εισηγητική έκθεση του νόμου, ορίζεται ότι οι παράγραφοι του άρθρου 5 του π.δ. 34/1995 αντικαθίστανται ως εξής: "1. Η μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη συμφωνία, που αποδεικνύεται με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας", ενώ με την παρ. 8 του άρθρου 7 του νόμου αυτού ορίστηκε ρητώς ότι η νέα ρύθμιση εφαρμόζεται και στις υφιστάμενες κατά την έναρξη ισχύος του μισθώσεις.

Καθορίζεται δηλαδή με αυτήν η δωδεκαετία ως νόμιμος χρόνος διάρκειας των εμπορικών μισθώσεων και ορίζεται ότι η νέα ρύθμιση καταλαμβάνει και τις ήδη υφιστάμενες μισθώσεις, δηλαδή και εκείνες οι οποίες έχουν συναφθεί πριν από την ισχύ του νέου αυτού νόμου και δεν έχουν συμπληρώσει συνολικό χρόνο δώδεκα (12) έτη.

Ως υφιστάμενες νοούνται οι μισθώσεις, στις οποίες ο μισθωτής κατά την έναρξη ισχύος του νόμου εξακολουθεί να βρίσκεται στη χρήση του μίσθιου, έστω και αν με το προηγούμενο νομοθετικό καθεστώς είχε συμπληρωθεί η νόμιμη διάρκειά της (εννεαετία). Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 61 εδ. δ του π.δ. 34/1995, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 7 παρ. 15 του Ν. 2741/1999, όπως τροποποιήθηκε με τις διατάξεις του Ν. 3220/2005, τα ποσά του άρθρου 60 για την αποκατάσταση της άϋλης εμπορικής αξίας δεν οφείλονται και επί αγωγής απόδοσης του μισθίου για λήξη της μίσθωσης, που έχει επέλθει είτε σύμφωνα με τις παραγράφους 10 έως 14 του άρθρου 58 του παρόντος, είτε λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας, εάν ασκηθεί μετά την παρέλευση εννέα μηνών (9) από αυτή τη λήξη της μίσθωσης.

Μετά την άπρακτη πάροδο του εννεαμήνου η μίσθωση θεωρείται ότι έχει παραταθεί για τέσσερα (4) χρόνια, μετά δε τη λήξη της τετραετίας δεν οφείλονται τα ποσά του προηγουμένου άρθρου", Με τη διάταξη αυτή παρατείνεται αναγκαστικά η μίσθωση για τέσσερα χρόνια, αν ο μισθωτής εντός εννέα μηνών από την ως άνω λήξη της μίσθωσης, δεν ασκήσει την αγωγή απόδοσης του μισθίου, λόγω λήξης της μίσθωσης, είτε ευθύς αμέσως ως ορισμένου χρόνου, ( άρθρο 608 παρ.1 του ΑΚ), είτε με καταγγελία, αν στο μεταξύ μετατραπεί σε αορίστου χρόνου, γιατί ο μισθωτής παρέμεινε στη χρήση του μισθίου, χωρίς εναντίωση του εκμισθωτή, ο οποίος δεν άσκησε αμέσως την πιο πάνω αγωγή, αλλά αργότερα (άρθρα 608 παρ. 2, 609 του ΑΚ).

Ορίζεται δε περαιτέρω ότι στην περίπτωση αυτή, μετά την πάροδο και της άνω τετραετούς παράτασης δεν οφείλεται πλέον αποζημίωση για την άϋλη εμπορική αξία, γιατί θεωρείται ότι ο μισθωτής την καρπώθηκε. Στην προκείμενη περίπτωση το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του δέχτηκε, κατά την ανέλεγκτη αναιρετικά κρίση του, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "Μετά από πλειοδοτικό διαγωνισμό, που διενεργήθηκε στις 25-9-1985, και, δυνάμει του από 24-10-1985 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, το ενάγον, νομικό πρόσωπο, εκμίσθωσε στον εναγόμενο ένα κυλικείο, μετά του επαγγελματικού εξοπλισμού του, το οποίο βρίσκεται εντός του αύλειου χώρου του Νοσοκομείου ..., στα ..., επί της οδού ..., συνολικής επιφάνειας 25 περίπου τ.μ., προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως επαγγελματική στέγη, για την εκμετάλλευση ειδών καφενείου.

Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε πενταετής, ήτοι από 4-11-1985 μέχρι 3-11-1990. Μετά τη λήξη της συμβατικής διάρκειας, η μίσθωση αυτή παρατάθηκε, δυνάμει της διάταξης του άρθρου 4 του ισχύοντος τότε Ν. 813/1978, για ένα έτος ακόμη, ήτοι μέχρι 3-11-1991. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι πριν την πιο πάνω λήξη της μίσθωσης, ο Νομάρχης ..., δυνάμει των με αριθμούς 12052/11-10-1990 και 14420/9-11-1990 αποφάσεών του, παραχώρησε το δικαίωμα εκμετάλλευσης του επίδικου μισθίου σε ανάπηρους και θύματα πολέμου και στη συνέχεια με την 31909/4-3-1991 απόφασή του διέταξε την αποβολή του εναγόμενου από το επίδικο μίσθιο.

Η απόφαση αυτή εκτελέστηκε στις 9-3-1991, ήτοι πριν από τη συμπλήρωση της νόμιμης διάρκειας της μίσθωσης (3-11-1991). Μετά την αποβολή του από το επίδικο μίσθιο, ο εναγόμενος έπαυσε να καταβάλλει τα μισθώματα, για όσο χρονικό διάστημα αδυνατούσε να κάνει χρήση αυτού, χωρίς υπαιτιότητά του. Επίσης, αυτός άσκησε κατά του Ελληνικού Δημοσίου την από 27-2-1992 αγωγή του, την οποία απηύθυνε ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Ιωαννίνων και ζητούσε την προστασία της κατοχής του επί του επιδίκου, επειδή το εναγόμενο με τα όργανά του τον απέβαλαν.

Επί της αγωγής αυτής, εκδόθηκε τελικά η 122/1994 απόφαση του Εφετείου Ιωαννίνων, η οποία επικυρώθηκε με την 553/1995 απόφαση του Αρείου Πάγου, με τις οποίες κρίθηκε ότι η ως άνω μίσθωση ήταν εμπορική, ότι στο επίδικο διενεργούνταν εμπορικές πράξεις και ως εκ τούτου ο ήδη εναγόμενος ήταν αποκλειστικά νόμιμος μισθωτής αυτού (κυλικείου) μέχρι τη λήξη της διάρκειας της μίσθωσης και των από το νόμο αναγκαστικών παρατάσεών της.

Σε εκτέλεση της πιο πάνω απόφασης του Αρείου Πάγου, ο εναγόμενος επανεγκαταστάθηκε στο μίσθιο στις 28-4-1995, ενώ, με το από 12-10-1995 ιδιωτικό συμφωνητικό, οι διάδικοι παρέτειναν την μίσθωση για άλλα πέντε έτη, ήτοι μέχρι τις 31-10-2000, αναπροσαρμόζοντας το μίσθωμα, ενώ, κατά τα λοιπά, παρέμειναν σε ισχύ οι όροι του από 24-10-1985 αρχικού συμφωνητικού.

Σημειωτέον ότι, με το πιο πάνω συμφωνητικό παρατάθηκε η ήδη υφισταμένη μίσθωση και δεν καταρτίσθηκε νέα, όπως εσφαλμένα δέχθηκε το πρωτοβάθμιο δικαστήριο και βάσιμα παραπονείται το εκκαλούν με το σχετικό λόγο έφεσης. Τούτο διότι κατά την κατάρτιση του ως άνω συμφωνητικού (12-10-1995) δεν είχε λήξει η μίσθωση που είχε καταρτισθεί με το αρχικό συμφωνητικό, όπως δέχθηκε το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο και τούτο γιατί το χρονικό διάστημα από 9-3-1991 μέχρι 28-4-1995, κατά το οποίο ο εναγόμενος είχε αποβληθεί, δεν συνυπολογίζεται στη διάρκεια της αρχικής παραταθείσας μίσθωσης (4-11-1985/ 3-11-1991), η οποία, ως εκ τούτου, έληγε στις 28-12-1995, αφού, σε περίπτωση επανεγκατάστασης, όπως στην προκείμενη περίπτωση, αναβιώνει η αρχική μίσθωση για τον υπόλοιπο χρόνο, με τους αυτούς όρους και συνεχίζεται μέχρι τη λήξη της (ΑΠ 23/2001 και ... "Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων", έκδοση 1991, αριθμός περιθωρίου 1703).

Στις 28-9-1999 δημοσιεύθηκε ο Ν. 2741/1999, "περί εμπορικών μισθώσεων", με τον οποίο, όπως προαναφέρθηκε, ορίστηκε ως υποχρεωτική διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων η δωδεκαετία, ήτοι 12 έτη συνολικά από την έναρξη της μίσθωσης, (άρθρο 5 παρ. 1 του ν. 2741/1999), έστω και αν η μίσθωση έχει συναφθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα, καταλάμβανε δε και τις εμπορικές μισθώσεις.

Έτσι η επίδικη μίσθωση, ως εμπορική, παρατάθηκε μέχρι τη συμπλήρωση της δωδεκαετίας, ήτοι μέχρι στις 28-12-2001, χωρίς να συνυπολογίζεται στη συμπλήρωση των 12 ετών, το χρονικό διάστημα από 9-3-1991 μέχρι 28-4-1995, κατά το οποίο ο εναγόμενος μισθωτής είχε αποβληθεί από το μίσθιο και δεν εκμεταλλευόταν αυτό, χωρίς υπαιτιότητά του.

Το ενάγον, μετά τη λήξη της δωδεκαετίας, ήτοι στις 28-12-2001, δεν άσκησε κατά του εναγόμενου αγωγή απόδοσης της χρήσης του επίδικου μίσθιου εντός εννέα μηνών από τη λήξη της δωδεκαετίας (έως 28-8-2002), όπως προβλέπεται από τις προαναφερόμενες στη νομική σκέψη διατάξεις, με αποτέλεσμα η εμπορική αυτή μίσθωση να θεωρείται ότι παρατάθηκε για άλλα τέσσερα έτη, δηλαδή μέχρι στις 28-12-2005, οπότε συμπληρώνονται συνολικά δέκα έξι έτη πραγματικής χρήσης από την αρχική μίσθωση.

Επομένως, ο εναγόμενος μισθωτής υποχρεούται οποτεδήποτε μετά τις 28-12-2005, να αποδώσει τη χρήση του επίδικου μισθίου στο ενάγον, χωρίς το τελευταίο να είναι υπόχρεο από το νόμο να καταβάλλει στον εναγόμενο αποζημίωση για την αποκατάσταση της άϋλης εμπορικής αξίας του μίσθιου". Ενόψει όλων αυτών έκρινε ότι έσφαλε το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που απέρριψε την κρινόμενη αγωγή, δέχτηκε το σχετικό λόγο της έφεσης, και αφού εξαφάνισε την εκκαλούμενη απόφαση, κράτησε την υπόθεση, δίκασε κατ' ουσίαν την αγωγή, δέχτηκε αυτήν ως ουσιαστικά βάσιμη και υποχρέωσε τον εναγόμενο να αποδώσει στο ενάγον τη χρήση του μισθίου.

Έτσι που έκρινε το Εφετείο, δεν παραβίασε ευθέως ή εκ πλαγίου τις επικαλούμενες από τον αναιρεσείοντα διατάξεις. Ειδικότερα, ορθά ερμήνευσε τις διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου που εφάρμοσε, και δεν παρέλειψε να εφαρμόσει άλλες που ήταν εφαρμοστέες, ενώ παράλληλα διέλαβε στην απόφασή του επαρκείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες, που επιτρέπουν τον αναιρετικό έλεγχο στα ουσιώδη ζητήματα που κρίθηκαν, και συνεπώς, είναι αβάσιμοι και απορριπτέοι οι λόγοι αναιρέσεως από το άρθρο 559 αριθ. 1 και 19 ΚΠολΔ, που υποστηρίζουν τα αντίθετα.

Τέλος, όλες οι αιτιάσεις του αναιρετηρίου, κατά το μέρος που πλήττουν την αναιρετικά ανέλεγκτη για πράγματα κρίση του δικαστηρίου της ουσίας, πρέπει να απορριφθούν ως απαράδεκτες (άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔ). Μεταξύ αυτών περιλαμβάνεται και η αιτίαση ότι, με το από 12-10-1995 ιδιωτικό συμφωνητικό καταρτίστηκε νέα σύμβαση.

Το Εφετείο, κατά την αναιρετικά ανέλεγκτη εκτίμηση πραγματικών γεγονότων, δέχτηκε ότι με το ως άνω ιδιωτικό συμφωνητικό "οι διάδικοι παρέτειναν τη μίσθωση για άλλα πέντε έτη, ήτοι μέχρι τις 31-10-2000, αναπροσαρμόζοντας το μίσθωμα, ενώ κατά τα λοιπά παρέμειναν σε ισχύ οι όροι του από 24-1-1985 αρχικού συμφωνητικού".

Σημειωτέον ότι το συμφωνητικό αυτό τιτλοφορείται ακόμη και από τους διαδίκους ως συμφωνητικό παράτασης. Δεν ασκεί έννομη επιρροή η μη αναφορά ότι κατά τη διάρκεια της μισθώσεως αυτή από έξη, παρατάθηκε αναγκαστικά σε εννέα έτη, με το άρθρο 2 παρ. 8 του Ν. 2235/1994. Ενόψει όλων αυτών και δεδομένου ότι δεν υπάρχει άλλος λόγος (αναιρέσεως) προς έρευνα, πρέπει να απορριφθεί η κρινόμενη αίτηση αναιρέσεως στο σύνολό της και να καταδικασθεί ο αναιρεσείων, ως ηττηθείς, στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 176 και 183 ΚΠολΔ, όπως στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 25-7-2008 αίτηση του Χ, για αναίρεση της 222/2008 αποφάσεως του Εφετείου Ιωαννίνων. Και

Καταδικάζει τον αναιρεσείοντα στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσιβλήτου, την οποία ορίζει σε δύο χιλιάδες εφτακόσια (2.700) Ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 9 Απριλίου 2010.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του στις 29 Απριλίου 2010.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ