Supreme Court dismisses appeal on sale of unfinished apartment, ruling acceptance of delivery implies approval of defects.

Απόφαση 745 / 2008 (Α2, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 745/2008

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Α2' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Καλαμίδα, Αντιπρόεδρο, Ρένα Ασημακοπούλου, Ιωάννη Ιωαννίδη, Χαράλαμπο Ζώη και Αθανάσιο Κουτρομάνο, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 22 Οκτωβρίου 2007, με την παρουσία και της γραμματέως Αικατερίνης Σιταρά, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1. χ1, και 2. χ2, από τους οποίους ο πρώτος παραστάθηκε με τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Ευθύμιο Αναγνώστου και ο δεύτερος εκπροσωπήθηκε από τον ίδιο ως άνω πληρεξούσιο δικηγόρο.

Των αναιρεσιβλήτων:1. ....... και 2. ......, οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Γεώργιο Μαγούλα, με δήλωση του άρθρου 242 παρ.2 του Κ.Πολ.Δ..

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 22-3-2002 αγωγή των ήδη αναιρεσειόντων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 21469/2003 του ίδιου Δικαστηρίου και 2167/2005 του Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 24-10-2005 αίτησή τους. Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο εισηγητής Αρεοπαγίτης Χαράλαμπος Ζώης ανέγνωσε την από έκθεση του ήδη αποχωρήσαντος από την υπηρεσία Αρεοπαγίτη Νικολάου Κασσαβέτη, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης. Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αίτησης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η αγοραπωλησία αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμερίσματος) υπό κατασκευή πολυκατοικίας, όταν ο πωλητής είναι και κατασκευαστής αυτής, είναι μικτή σύμβαση, που έχει το χαρακτήρα πώλησης και μίσθωσης έργου, επί της οποίας εφαρμόζονται, ανάλογα με την βούληση των μερών και το αποτέλεσμα προς το οποίο αυτά απέβλεψαν, τόσο οι διατάξεις για την πώληση, όσο και εκείνες για τη μίσθωση έργου.

Έτσι, καθόσον μεν αφορά τη μεταβίβαση των ποσοστών του οικοπέδου και την οριζόντια ιδιοκτησία, εφαρμογή έχουν οι διατάξεις για την πώληση, καθόσον δε αφορά την αποπεράτωση της ημιτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης, καθώς και την ύπαρξη ελλείψεων και ελαττωμάτων, εφαρμογή έχουν οι διατάξεις για τη μίσθωση έργου και ειδικότερα εκείνες των άρθρων 688 έως 693 του Α.Κ., γιατί θεωρείται ότι στο αποτέλεσμα αυτό κυρίως, δηλαδή την εκτέλεση του έργου κατά τους όρους της σύμβασης, και την παράδοση αυτού κατά το συμφωνημένο χρόνο απέβλεψαν τα μέρη.

Η ύπαρξη των ελαττωμάτων του ημιτελούς έργου, κατά την κατάρτιση της σύμβασης, δεν καθιστά αυτή σύμβαση πώλησης, για το μέχρι τότε (χρόνος κατάρτισης της σύμβασης) εκτελεσθέν μέρος το όλου έργου, αφού κρίσιμος χρόνος της ευθύνης του εργολάβου για ελαττώματα του όλου έργου είναι εκείνος που αυτό παραδόθηκε από τον εργολάβο, και δεν νοείται τμηματική παράδοση αυτού, εκτός αν άλλως έχει συμφωνηθεί.

Εξάλλου, η εφαρμογή στην περίπτωση που αναφέρθηκε, των διατάξεων για την πώληση ή την μίσθωση έργου, ελέγχεται αναιρετικά, τόσο εκ του άρθρου 559 αρ. 1 του Κ.Πολ.Δ., για ευθεία δηλαδή παραβίαση διατάξεως ουσιαστικού δικαίου, υπό την έννοια ότι το δικαστήριο εφάρμοσε την ουσιαστικού δικαίου διάταξη, χωρίς να συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής της ή δεν την εφάρμοσε, μολονότι συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής της, όσο και εκ του άρθρου 559 αρ. 19 του Κ.Πολ.Δ., για εκ πλαγίου δηλαδή παραβίαση της διατάξεως, υπό την έννοια της ανεπάρκειας της διαλαμβανόμενης στην απόφαση αιτιολογίας.

Στην προκείμενη περίπτωση, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, το Εφετείο, σχετικώς με το κρίσιμο ζήτημα του εάν η μεταξύ των διαδίκων σύμβαση, όσον αφορά την αποπεράτωση και παράδοση του πωληθέντος διαμερίσματος, είναι ή πώληση, όπως ισχυρίζονταν οι ενάγοντες και ζητούσαν αποζημίωση για ελαττώματα και ελλείψεις του πωληθέντος ή σύμβαση έργου, δέχθηκε ως αποδειχθέντα τα εξής: "Ότι με το υπ' αριθμ. .....

συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Ε.Γκιολέκα νομίμως μεταγραφέντος οι εναγόμενοι και ήδη αναιρεσίβλητοι, επώλησαν στους ενάγοντες, κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου στον καθένα, το αναφερόμενο σ' αυτό διαμέρισμα (οριζόντια ιδιοκτησίας) επί οικοδομής την οποία αυτοί (πωλητές) ανήγειραν σε οικόπεδο τους, που ανήκε σε καθένα κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου.

Ότι το πωληθέν ως άνω ακίνητο, κατά το χρόνο καταρτίσεως της άνω σύμβασης, δεν είχε αποπερατωθεί, αλλά ευρίσκετο στο στάδιο των ελαιοχρωματισμών, απαιτείτο δε και η εκτέλεση των εργασιών για τη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου, ώστε να καταστεί δυνατή η σύνδεση του πωληθέντος με το δίκτυο παροχών κοινής ωφέλειας.

Ότι μεταξύ των διαδίκων πωλητών και αγοραστών, συμφωνήθηκε με το άνω συμβόλαιο αγοραπωλησίας, ότι οι εναγόμενοι πωλητές υποχρεούνται να κατασκευάσουν με δικά τους υλικά το πωληθέν διαμέρισμα, σύμφωνα με τους μεταξύ τους συμφωνηθέντες όρους και εκείνους της συγγραφής υποχρεώσεων, και παραδώσουν το πωληθέν στους αγοραστές, πλήρως αποπερατωμένο και κατάλληλο προς οίκηση μέχρι την 15.6.2001.

Ότι οι εναγόμενοι πωλητές αποπεράτωσαν το πωληθέν και παρέδωσαν αυτό στους ενάγοντες κατά τα συμφωνηθέντα, την 15.6.2001. Ότι κατά την άνω παράδοση του πωληθέντος και κατασκευασθέντος από τους πωλητές διαμερίσματος, αυτό έφερε επουσιώδη ελαττώματα και μικρής αξίας ελλείψεις συμφωνημένων ιδιοτήτων, αντίθετες με τη συγγραφή υποχρεώσεων και ειδικότερα α) δεν κατασκευάστηκε το σανίδωμα που προέβλεπε το άρθρο 4 της συγγραφής υποχρεώσεων, μεταξύ της κεραμοσκεπής και των τεγίδων β) τρία πατήματα της εσωτερικής κλίμακας, που οδηγεί από το ισόγειο στον όροφο, λόγω μη κατάλληλης επεξεργασμένης ξυλείας, έχουν σκεβρώσει, ενώ δύο πατήματα δεν είναι ενιαία αλλά αποτελούνται από δύο τεμάχια, γ) το κιγκλίδωμα της κλίμακας είναι κατασκευασμένο από διατομές ξύλου, ενώ σύμφωνα με τον όρο 13 της συγγραφής υποχρεώσεων οι εσωτερικές σκάλες έπρεπε να επενδυθούν με ξύλο ή μάρμαρο στο πάτημα και σιδερένιο κιγκλίδωμα με ξύλινη κουπαστή δ)η ψησταριά που προβλέπεται από τον όρο 17 της συγγραφής υποχρεώσεων, τοποθετήθηκε στον πίσω ακάλυπτο χώρο εκτός περιγράμματος του κτιρίου και στερείται καπναγωγού, ε) τα στηθαία των εξωστών στο όριο με το όμορο οικόπεδο είναι χωρίς σπατουλάρισμα και βαφή, στ)στην πόρτα του δωματίου του ορόφου που έχει πρόσοψη στον πίσω ακάλυπτο χώρο, δεν τοποθετήθηκε το ένα από τα δύο μπασκιά ζ)το κιγκλίδωμα των εξωστών πρόσοψης και πίσω όψης είναι κατασκευασμένο από διατομές ξύλου και όχι διατομές ξύλου-σιδήρου, όπως προβλέπεται από τον όρο 12 της συγγραφής υποχρεώσεων και η)ο εξωτερικός τοίχος του ισογείου (πλευρά Β) όπου και η είσοδος της οικίας, μετατοπίστηκε, κατά παράβαση των πολεοδομικών διατάξεων και καθ' υπέρβαση της οικοδομικής αδείας, παράλληλα σε απόσταση 0, 80 μ.

περίπου σε βάρος του ημιυπαίθριου χώρου και προς όφελος του εσωτερικού χώρου, να αποτέλεσμα να αυξηθεί το εμβαδόν της οικίας κατά 2, 80 τ.μ. περίπου. Με βάση της παραδοχές αυτές το Εφετείο με πλήρεις, σαφείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες, δέχτηκε ότι η μεταξύ των διαδίκων σύμβαση, με την οποία τα μέρη συμφώνησαν ότι οι πωλητές και κατασκευαστές της πωληθείσας ιδιοκτησίας, όφειλαν τα κατασκευάσουν και αποπερατώσουν αυτή, σύμφωνα με τους όρους της συγγραφής υποχρεώσεων και εκείνους που συμφωνήθηκαν με το άνω πωλητήριο συμβόλαιο, φέρει τα στοιχεία της μίσθωσης έργου και όχι εκείνα της πώλησης, όπως με την αγωγή τους ισχυρίζονταν οι ενάγοντες, επί της οποίας εφαρμόζονται οι σχετικές περί μισθώσεως έργου διατάξεις, των άρθρων 681 επ.

ΑΚ, και ειδικότερα η διάταξη του άρθρου 692 ιδίου κώδικα, τις οποίες και εφάρμοσε το Εφετείο, και δεν υπέπεσε στις από το άρθρο 559 αρ.1 και 19 ΚΠολΔ παραβιάσεις, όπως αβασίμως αιτιώνται οι αναιρεσείοντες με τον πρώτο λόγο αναίρεσης κατά το οικείο μέρος του, ο οποίος λόγος είναι απορριπτέος ως αβάσιμος. Κατά τη διάταξη του άρθρου 692 ΑΚ μετά την έγκριση του έργου από τον εργοδότη ο εργολάβος απαλλάσσεται από κάθε ευθύνη για τις ελλείψεις του, εκτός αν αυτές δεν μπορούσαν να διαπιστωθούν με κανονική εξέταση όταν έγινε η παραλαβή του έργου ή αν ο εργολάβος τις απέκρυψε με δόλο.

Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής η έγκριση προϋποθέτει πραγματική παράδοση του έργου μπορεί δε να είναι ρητή, με την έννοια ότι ο εργοδότης εδήλωσε ότι το έργο εκτελέστηκε σύμφωνα με τους όρους και τις προδιαγραφές της εργολαβικής σύμβασης που κατάρτισε με τον εργολάβο, ή σιωπηρή που μπορεί να συναχθεί από την ανεπιφύλακτη ή χωρίς διαμαρτυρία παραλαβή του έργου από τον εργοδότη.

Ως κανονική εξέταση νοείται εκείνη που γίνεται είτε από τον ίδιο του εργοδότη (ή τον αντιπρόσωπό του ή τρίτον ορισθέντα από τον εργοδότη) είτε από ειδικό που έχει τις αναγκαίες για το εκτελεσθέν έργο γνώσεις, όταν, ανάλογα με τις συνθήκες της συγκεκριμένης περιπτώσεως, εκτιμώμενες κατά την καλή πίστη και τις αντιλήψεις των συναλλαγών, πρόκειται για ελλείψεις που δεν μπορούν να γίνουν αντιληπτές από οποιονδήποτε.

Παρά την έγκριση του εργοδότη ο εργολάβος ευθύνεται για τις ελλείψεις του έργου, αν αυτές δεν μπορούσαν να διαγνωσθούν με την παραπάνω εξέταση αυτού κατά την παραλαβή του και μάλιστα είτε έγινε η "κανονική" εξέταση είτε όχι. Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο, δέχθηκε ως αποδειχθέντα, εκτός των άνω αναφερομένων, και τα εξής :

Ότι το τίμημα της άνω πώλησης συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων στο ποσό των 15.156.070 δρχ. από το οποίο οι αγοραστές κατέβαλαν στους εργολάβους πωλητές, πριν την υπογραφή του άνω συμβολαίου αγοραπωλησίας το ποσό των 156.070 δρχ. και το υπόλοιπο εκ δραχμών 15.000.000 ανάλαβαν την υποχρέωση να καταβάλουν από δάνειο που θα ελάμβαναν από την Τράπεζα Πειραιώς μέχρι 28.8.2001, άλλως εξ ιδίων, σε τρείς ισόποσες δόσεις των 5.000.000 δρχ.

εκάστη, καταβλητέων την 30.8.2001, 31.12.2001 και 31.3.2002, τις δύο πρώτες των οποίων αυτοί κατέβαλαν κατά τα συμφωνηθέντα και απέμεινε η καταβολή της τρίτης εξ αυτών. Ότι δυνάμει των υ' αριθμ.5 και 12 όρων του μεταξύ των διαδίκων μερών υπογραφέντος συμβολαίου συνομολογήθηκαν τα εξής: " Οι αγοραστές δήλωσαν ότι δικαιούνται να παρακολουθούν την πρόοδο των εργασιών της κατασκευής της παραπάνω κατοικίας οι ίδιοι... 12.

Οι αγοραστές δηλώνουν ότι αποδέχονται την πώληση και μεταβίβαση της παραπάνω κατοικίας (μεζονέτας), με το ανάλογο σ' αυτή ποσοστό εξ αδιαιρέτου στο όλο οικόπεδο το παρέλαβαν στην κυριότητα, νομή και κατοχή τους κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου ο καθένας". Ότι από τη σύνταξη του συμβολαίου αγοραπωλησίας και μετά οι αγοραστές παρακολουθούσαν προσωπικά την πρόοδο των εργασιών και ιδιαίτερα ο πρώτος των εναγόντων- που είναι συνταξιούχος μηχανολόγος μηχανικός-υποδείκνυαν στα συνεργεία κατασκευής της οικοδομής τον τρόπο κατασκευής για συγκεκριμένες κατασκευές και διαφοροποιήσεις τις οποίες επιθυμούσαν να περιληφθούν στην κατασκευή της οικοδομής Ότι οι εφεσίβλητοι αγοραστές όταν την 15.6.2001 παρέλαβαν αποπερατωμένο το άνω διαμέρισμα από τους εκκαλούντες πωλητές και δεν διατύπωσαν καμία επιφύλαξη για ελλείψεις ή ελαττώματα αυτού, αλλά αντιθέτως αποδέχτηκαν ότι τους παραδόθηκε το διαμέρισμα κατάλληλο προς οίκηση.

Ότι η ανεπιφύλακτη αυτή παραλαβή του διαμερίσματος αποτελεί σιωπηρή έγκριση εκ μέρους τους του έργου της αποπεράτωσης του πωληθέντος ημιτελούς διαμερίσματος και των παραπάνω αναφερομένων ελλείψεων, οι οποίες ως εμφανείς, μπορούσαν ευχερώς να διαπιστωθούν κατά το χρόνο της παραλαβής του. Με βάση τις παραδοχές αυτές το Εφετείο, δέχτηκε ως βάσιμη την από το άνω άρθρο 692 ΑΚ υποβληθείσα από τους εναγομένους προς απόκρουση της αγωγής και επεναφερθείσα με λόγο έφεσης ένσταση και αφού εξαφάνισε την εκκαλουμένη απόφαση του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, απέρριψε για το λόγο αυτό την αγωγή των ήδη αναιρεσειόντων περί μειώσεως του τιμήματος, συνεπεία των άνω ελλείψεων του εκτελεσθέντος και παραδοθέντος έργου.

Με αυτά που δέχτηκε το Εφετείο, δεν έλαβε υπόψη παρά το νόμο πράγματα και δη την από το άρθρο 692 ΑΚ ένσταση των εναγομένων, περί σιωπηρής εγκρίσεως του εκτελεσθέντος και παραδοθέντος έργου, με πλήρεις δε και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες, εφάρμοσε την εφαρμοστέα εν προκειμένω ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άνω άρθρου 692 ΑΚ και κατ' ακολουθίαν ο αυτός πρώτος λόγος αναίρεσης, κατά το οικείο μέρος του, από το άρθρο 559 αρ. 8, 1 και 19 ΚΠολΔ, είναι απορριπτέος ως αβάσιμος.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 24.10.2005 αίτηση των χ1 και χ2 για αναίρεση της υπ' αριθμ. 2.167/2005 απόφασης του Εφετείου Θεσσαλονίκης. Και

Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσιβλήτων από ευρώ χίλια οκτακόσια (1.800).

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 1 Απριλίου 2008. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του στις 14 Απριλίου 2008.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ