Supreme Court partially allows appeal against eviction order in tenancy dispute regarding exclusive use rights.

Απόφαση 744 / 2018 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 744/2018

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Χαράλαμπο Καλαματιανό, Ειρήνη Καλού, Σοφία Ντάντου και Γεώργιο Χοϊμέ, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 6 Οκτωβρίου 2017, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειουσών: 1) Ζ. Γ. του Φ. και 2) Μ. συζ. Φ. Γ., κατοίκων ..., εκ των οποίων η 1η παραστάθηκε αυτοπροσώπως με την ιδιότητά της ως δικηγόρου και η 2η εκπροσωπήθηκε από τους πληρεξούσιους δικηγόρους της Ζ. Γ. και Αθανάσιο Πλεύρη.

Του αναιρεσιβλήτου: Θ. Μ., κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Ιωάννη Κωστόπουλο με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 15-9-2010 αγωγή του ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάστηκε με την από 26-8-2011 αγωγή των ήδη αναιρεσειουσών.

Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 301/2013 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 3572/2014 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών.

Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείουσες με την από 27-10-2014 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Ειρήνη Καλού διάβασε την από 25-2-2016 έκθεση της κωλυομένης να μετάσχει στη σύνθεση του Δικαστηρίου αυτού Αρεοπαγίτου Αλεξάνδρας Κακκαβά, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη όλων των λόγων της από 27-10-2014 αιτήσεως για αναίρεση της υπ’ αριθμ. 3572/2014 αποφάσεως του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών.

Η αναιρεσείουσα και πληρεξούσια της 2ης αναιρεσείουσας, καθώς και ο πληρεξούσιος της 2ης των αναιρεσειουσών ζήτησαν την παραδοχή της αιτήσεως και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Με την κρινόμενη από 27-10-2014 αίτηση αναίρεσης προσβάλλεται η υπ’ αριθμ. 3572/2014 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, το οποίο δικάζοντας αντιμωλία των διαδίκων κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών των άρθρων 647 και επ. του Κ.Πολ.Δ, δέχτηκε τυπικά και απέρριψε κατ’ ουσίαν τις συνεκδικασθείσες ενώπιόν του αντίθετες εφέσεις:

α) από 25.6.2013 και με αριθμό εκθέσεως καταθέσεως .../2013 των εναγουσών - εναγομένων - εκκαλουσών και ήδη αναρεσειουσών Ζ. θυγ. Φ. Γ. και Μ. συζ. Φ. Γ. κατά του εναγομένου - ενάγοντος - εκκαλούντος και ήδη αναιρεσιβλήτου Θ. Μ. και β) από 9.7.2013 και με αριθμό καταθ. .../2013 του Θ. Μ. κατά των 1) Ζ. θυγ. Φ. Γ. και 2) Γ. θυγ. Φ. Γ., στρεφόμενες κατά της υπ’ αριθμ. 301/2013 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών.

Με την τελευταία αυτή απόφαση το Μονομελές Πρωτοδικείο Α) απέρριψε την από 15-9-2010 και με αριθμό έκθ. κατάθ. .../2010 αγωγή του ενάγοντος και ήδη αναιρεσίβλητου Θ. Μ. κατά των εναγομένων με αυτή 1) Ζ. θυγ. Φ. Γ. και 2) Γ. θυγ. Φ. Γ., κατά το μέρος της που ασκήθηκε κατά της δεύτερης εναγομένης και δέχτηκε εν μέρει αυτή κατά το μέρος της που ασκήθηκε κατά της πρώτης εναγομένης και αναγνώρισε ως προς την εν λόγω εναγομένη ότι η υπ’ αριθμ. ...1983 πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας της συμβολαιογράφου Αθηνών Ε.

Ρ. και το υπ’ αριθμ. ...1994 συμβόλαιο γονικής παροχής της συμβολαιογράφου Αθηνών Π. Β., είναι άκυρα κατά τις διατάξεις τους, με τις οποίες προβλέπεται η σύσταση και η μεταβίβαση κατά κυριότητα του υπό στοιχείο (I) ισόγειου χώρου της πιλοτής πολυκατοικίας, κείμενης στην οδό ... στην Αθήνα, ως αυτοτελούς διηρεμένης ιδιοκτησίας, στην πρώτη εναγόμενη και Β) απέρριψε την από 26-8-2011 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης .../2011 αγωγή των ήδη αναιρεσειουσών κατά του ήδη αναιρεσίβλητου, με την οποία οι ενάγουσες ζήτησαν να αναγνωριστεί από το Δικαστήριο, ότι ο περιεχόμενος στην υπ’ αριθ. ...4-10-1983 πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας της συμβολαιογράφου Αθηνών Ε.

Ρ., καθώς και στα μεταγενέστερα μεταβιβαστικά συμβόλαια υπ’ αριθ. ...1983, της ίδιας ως άνω συμβολαιογράφου και ...1994 της συμβολαιογράφου Αθηνών Π. Β., συμβατικός όρος με τον οποίο καθιερώθηκε ο υπό στοιχεία Ιώτα Κεφαλαίο (I) χώρος της πιλοτής ως αυτοτελής και διαιρεμένη ιδιοκτησία της πολυκατοικίας που βρίσκεται στην Αθήνα, επί της οδού ..., όπως περιγράφεται στα ανωτέρω συμβόλαια, είναι έγκυρος, άλλως και επικουρικώς ότι ισχύει κατά μετατροπή (άρθρο 182 ΑΚ), ως πράξη παραχώρησης του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης του επίδικου χώρου, με βάση το άρθρο 13 § 3 Ν. 3741/1929 και να αναγνωριστεί ότι το δικαίωμα αυτό αποκλειστικής χρήσης του υπό στοιχεία Ιώτα Κεφαλαίο (I) χώρου της πιλοτής ανήκει στην α’ εξ αυτών, αποκλειστική κυρία των υπό στοιχεία Υ, Γ-1 και δικαιώματος υψούν, αυτοτελών και διαιρεμένων ιδιοκτησιών της παραπάνω πολυκατοικίας.

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 68 και 556 ΚΠολΔ προκύπτει, ότι προϋπόθεση για την άσκηση του ενδίκου μέσου της αναιρέσεως είναι η ύπαρξη εννόμου συμφέροντος στον αναιρεσείοντα, όχι μόνο γενικώς ως προς το ένδικο μέσο της αναιρέσεως, αλλά και ειδικώς ως προς κάθε λόγο αναιρέσεως, θεμελιώνεται δε αυτό στη βλάβη που υφίσταται ο ηττηθείς διάδικος από το περιεχόμενο της προσβαλλομένης αποφάσεως και με την άσκηση της αναιρέσεως επιδιώκεται η ανατροπή της επιβλαβούς αυτής συνέπειας για τον αναιρεσείοντα. (ΑΠ 209/ 2011).

Στην προκειμένη περίπτωση, η κρινόμενη αίτηση, καθόσον αφορά στη δεύτερη αναιρεσείουσα Μ. συζ. Φ. Γ., πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτη, ελλείψει εννόμου συμφέροντος, εφόσον αυτή δεν βλάπτεται από τα παραπάνω κεφάλαια της αναιρεσιβαλλόμενης απόφασης που προσβάλλονται με την αίτηση αναίρεσης, αφού καθόσον αφορά στην ασκηθείσα από τις αναιρεσείουσες έφεση, η οποία απορρίφθηκε κατ’ ουσίαν με την αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση, αυτή στρεφόταν κατά της υπ’ αριθμ. 301/2013 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, κατά το μέρος της, που αφ’ ενός μεν δέχτηκε την αγωγή του αναιρεσίβλητου Θ.

Μ. ως προς την πρώτη εναγομένη και ήδη πρώτη αναιρεσείουσα, αφ’ ετέρου δε απέρριψε την από 26-8-2011 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ... ...2011 αγωγή των ήδη αναιρεσειουσών κατά του ήδη αναιρεσίβλητου, κατά την επικουρική βάση και αίτημά της που αφορούσαν στην πρώτη από τις ενάγουσες και ειδικότερα στο κατά μετατροπή δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης της πρώτης απ’ αυτές, ούτε άλλωστε η δεύτερη αναιρεσείουσα επικαλείται τη συνδρομή στο πρόσωπό της εννόμου συμφέροντος για την αναίρεση της απόφασης αυτής ως προς τα προσβαλλόμενα κεφάλαιά της.

Από τη διάταξη του άρθρου 182 ΑΚ, με την οποία ορίζεται ότι, όταν η άκυρη δικαιοπραξία περιέχει τα στοιχεία άλλης δικαιοπραξίας, αυτή ισχύει, εφόσον συνάγεται ότι τα μέρη θα την ήθελαν, αν ήξεραν την ακυρότητα, προκύπτει ότι οι προϋποθέσεις για τη μετατροπή μιας άκυρης δικαιοπραξίας σε άλλη έγκυρη είναι οι ακόλουθες: 1) άκυρη υποστατή δικαιοπραξία, 2) άγνοια των δικαιοπρακτούντων μερών για την ακυρότητα, 3) η άκυρη δικαιοπραξία να περιέχει και τα στοιχεία της κατά μετατροπή έγκυρης και 4) η υποθετική βούληση των μερών να ισχύσει η κατά μετατροπή άλλη δικαιοπραξία, εάν αυτά γνώριζαν την ακυρότητα.

Περαιτέρω, από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 2, 5 εδάφιο τελευταίο του ν. 960/1979 "Περί υποβολής υποχρεώσεων προς δημιουργία χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων διά την εξυπηρέτησιν των κτιρίων", όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 παρ. 5, εδάφιο 3 του ν. 1221/1981, σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 174, 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, προκύπτει ότι, αν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια και υπό το πολεοδομικό σύστημα της άφεσης του ισόγειου χώρου ακάλυπτου, ο ακάλυπτος αυτός χώρος, που κατασκευάζεται επί υποστυλωμάτων (pilotis), δεν μπορεί ν’ αποτελέσει διηρημένες ιδιοκτησίες, που ν’ ανήκουν δηλαδή στην αποκλειστική κυριότητα ενός ή περισσοτέρων ιδιοκτητών, είτε αυτοί είναι κύριοι ορόφων ή διαμερισμάτων, είτε τρίτοι, ούτε είναι δεκτικός σύστασης σ’ ?αυτόν άλλου εμπράγματου δικαιώματος, αλλά παραμένει ως κοινόχρηστος χώρος, επί του οποίου αποκτάται αυτοδικαίως συγκυριότητα των ιδιοκτητών αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών της οικοδομής κατ’ ?ανάλογη μερίδα αυτών επί των κοινοχρήστων και χρησιμεύει σε κοινή χρήση όλων.

Ως εκ τούτου, δικαιοπραξία συστατική διηρημένης αυτοτελούς ιδιοκτησίας με την προδιαληφθείσα έννοια ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος στο χώρο της πιλοτής είναι άκυρη, κατά το άρθρο 174 ΑΚ, ως ευθέως αντικειμένη στο νόμο, είτε αυτή είχε καταρτιστεί πριν, είτε μετά την ισχύ των νόμων 960/1979 και 1221/1981. Την απόλυτη αυτή ακυρότητα δύναται να προτείνει οποιοσδήποτε έχει έννομο συμφέρον, όπως είναι οι ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, οι οποίοι, ως συγκύριοι του κοινόκτητου και κοινόχρηστου χώρου της πιλοτής, μπορούν ν’ ?αντλήσουν όφελος από τη χρήση του.

Με τη συστατική, όμως, πράξη της οροφοκτησίας ή μετά από αυτή, με συμφωνία όλων των ιδιοκτητών που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή, μπορεί εγκύρως, κατά τα άρθρα 5 και 13 του ν. 3741/1929, να παραχωρηθεί η χρήση του χώρου αυτού της πιλοτής ή τμήματος αυτού αποκλειστικά σε ένα ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος της οικοδομής, στην οποία υπάρχει ο χώρος αυτός (Ολ.ΑΠ 23/2000, Ολ.ΑΠ 5/ 1991).

Από τα παραπάνω συνάγεται ότι η νομίμως μεταγεγραμμένη συμβολαιογραφική πράξη, με την οποία η πιλοτή ή τμήματα αυτής κατέστησαν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες είναι, για το λόγο που προαναφέρθηκε, άκυρη, μπορεί, όμως, να ισχύσει στο σημείο της αυτό, με τη συνδρομή της διάταξης του άρθρου 200 ΑΚ, κατά μετατροπή (άρθρο 182 ΑΚ) της σύμβασης, ως πράξη παραχώρησης δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί της πιλοτής ή των τμημάτων αυτής στον συνιδιοκτήτη της οικοδομής που αναφέρεται ως δικαιούχος αυτών, ενόψει και του ότι το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης σαφώς εμπεριέχεται στο δικαίωμα της αποκλειστικής κυριότητας, συναρτώμενο με συγκεκριμένη ή συγκεκριμένες οριζόντιες ιδιοκτησίες της οικοδομής, με τη μορφή του περιορισμού της κυριότητας στην οροφοκτησία.

Ο περιορισμός της αποκλειστικής χρήσης του χώρου της πιλοτής ή τμημάτων αυτής από τους λοιπούς οροφοκτήτες έχει απλώς τον χαρακτήρα δουλείας (άρθρο 13 παρ. 3 ν. 3741/1929), χωρίς, όμως, να είναι πραγματική δουλεία με τη στενή, τεχνική έννοια του όρου των άρθρων 1118 και 1119 ΑΚ και χωρίς ν’ απαιτείται και ως προς αυτήν πρόσθετη μεταγραφή (ΑΠ 318/2013), αλλά με την έννοια ότι δεσμεύει τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των συμβληθέντων και αντιτάσσεται κατά των τρίτων (Ολ.ΑΠ 23/2000, ΑΠ 454/2017).

Στην περίπτωση αυτή, οι θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή δεν είναι αυθύπαρκτες, αλλά έχουν παρακολουθηματικό χαρακτήρα της οριζόντιας ιδιοκτησίας και, συνεπώς, δεν είναι δυνατή ούτε η αυτοτελής διάθεση τούτων, ούτε η παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσης τους σε τρίτο, μη ιδιοκτήτη. Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ προκύπτει ότι οι συμβάσεις ερμηνεύονται όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, κατά δε την ερμηνεία της δήλωσης βουλήσεως αναζητείται η αληθινή βούληση χωρίς προσήλωση στις λέξεις, ενώ, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, δηλονότι η απαιτούμενη συναλλακτική ευθύτητα, εντιμότητα και ευπρέπεια, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη.

Εξάλλου, κατά το άρθρο 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ, ιδρύεται λόγος αναίρεσης, αν παραβιάσθηκε κανόνας ουσιαστικού δικαίου. Τούτο συμβαίνει αν, για την εφαρμογή κανόνα ουσιαστικού δικαίου, το δικαστήριο απαίτησε περισσότερα στοιχεία ή αρκέσθηκε σε λιγότερα στοιχεία από εκείνα που απαιτεί ο νόμος, καθώς και αν το δικαστήριο προσέδωσε στον εφαρμοστέο κανόνα έννοια διαφορετική από την αληθινή.

Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ’ ?ουσίαν την υπόθεση, η παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται εν όψει των πραγματικών περιστατικών που ανελέγκτως δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο, ιδρύεται δε ο λόγος αυτός όταν το δικαστήριο εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν δεν ήσαν αρκετά για την εφαρμογή του ή δεν εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε αρκούσαν για την εφαρμογή του, καθώς και όταν προέβη σε εσφαλμένη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών σε διάταξη, στο πραγματικό της οποίας αυτά δεν υπάγονται (Ολ.ΑΠ 1/2013).

Τέλος, κατά το άρθρο 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ, ιδρύεται λόγος αναίρεσης και αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στη έκβαση της δίκης. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, έλλειψη νόμιμης βάσης, λόγω ανεπαρκών ή αντιφατικών αιτιολογιών, υπάρχει, όταν από το αιτιολογικό της απόφασης, που συνιστά την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού, δεν προκύπτουν κατά τρόπο πλήρη, σαφή και χωρίς αντιφάσεις, τα πραγματικά περιστατικά, τα οποία, σύμφωνα με το νόμο, είναι αναγκαία για την κρίση στη συγκεκριμένη περίπτωση ότι συντρέχουν οι όροι της διάταξης που εφαρμόσθηκε ή ότι δεν συντρέχουν οι όροι της εφαρμογής της.

Ιδρύεται, δηλαδή, ο λόγος αυτός αναίρεσης, όταν από τις παραδοχές της απόφασης δημιουργούνται αμφιβολίες για το αν εφαρμόσθηκε ορθώς ή όχι ορισμένη ουσιαστική διάταξη νόμου. Αναφέρεται σε πλημμέλειες αναγόμενες στη διατύπωση του αποδεικτικού πορίσματος και δεν ιδρύεται όταν υπάρχουν ελλείψεις που ανάγονται στην εκτίμηση των αποδείξεων και ειδικότερα στην ανάλυση, στάθμιση και αξιολόγηση αυτών και στην αιτιολόγηση του πορίσματος που έχει εξαχθεί από αυτές, αρκεί τούτο να εκτίθεται πλήρως, σαφώς και χωρίς αντιφάσεις (Ολ.ΑΠ 24/1992).

Στην προκειμένη περίπτωση, με τους πρώτο και δεύτερο λόγους αναίρεσης, η πρώτη αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση τις πλημμέλειες από τους αριθμούς 1 και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, αντίστοιχα, διότι, στην μεν πρώτη περίπτωση το Εφετείο παραβίασε ευθέως (άρθρο 559 αρ. 1 ΚΠολΔ) την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 182 ΑΚ, απαιτώντας για την κατ’ εφαρμογή της εν λόγω διάταξης σε συνδυασμό με τα άρθρα 173 και 200 ΑΚ μετατροπή του συμβατικού όρου με τον οποίο καθιερώθηκε ο υπό στοιχεία Ιώτα Κεφαλαίο (I) χώρος της πιλοτής ως αυτοτελής και διαιρεμένη ιδιοκτησία της αναφερόμενης πολυκατοικίας σε δικαιοπραξία παραχώρησης του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης του εν λόγω χώρου, περισσότερα στοιχεία από αυτά που αξιώνει ο νόμος και συγκεκριμένα, κατά την αναζήτηση της υποθετικής βούλησης των συμβληθέντων με την ακύρως συσταθείσα οριζόντια ιδιοκτησία στο χώρο της πιλοτής, αξίωσε να έχει προσδιοριστεί από τους συμβληθέντες το είδος της χρήσης που θα γινόταν στον ως άνω χώρο της πιλοτής, προϋπόθεση η οποία δεν απαιτείτο από το άρθρο 182 ΑΚ, στη δε δεύτερη το Εφετείο παραβίασε και εκ πλαγίου (άρθρο 559 αρ. 19 ΚΠολΔ) τη διάταξη του άρθρου 182 ΑΚ, διότι από το αιτιολογικό της προσβαλλόμενης απόφασης δεν προκύπτουν σαφώς τα αναγκαία περιστατικά, περί της συνδρομής ή μη, των νομίμων όρων και προϋποθέσεων, που επιτρέπουν ή αποκλείουν την εφαρμογή της, περιέχοντας ως προς το ζήτημα αυτό ανεπαρκείς και αντιφατικές αιτιολογίες.

Στην κρινόμενη υπόθεση, όπως προκύπτει από την επισκόπηση των διαδικαστικών εγγράφων της δίκης, οι αναιρεσείουσες, με την επικουρική βάση και αιτήματα της από 26-8-2011 αγωγής τους ζήτησαν να αναγνωριστεί ότι ο περιεχόμενος στη νομίμως μεταγραμμένη υπ’ αριθμ. ...4-10-1983 πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας της συμβολαιογράφου Αθηνών Ε.

Ρ., καθώς και στα νομίμως μεταγραμμένα συμβόλαια υπ’ αριθμ. ...1983 της ίδιας συμβολαιογράφου και ...1994 της συμβολαιογράφου Αθηνών Π. Β., συμβατικός όρος με τον οποίο καθιερώθηκε ο υπό στοιχεία Ιώτα Κεφαλαίο (I) χώρος της πιλοτής ως αυτοτελής και διαιρεμένη ιδιοκτησία της πολυκατοικίας που βρίσκεται στην Αθήνα, επί της οδού ..., ισχύει σε περίπτωση ακυρότητας αυτού, κατά μετατροπή (άρθρο 182 ΑΚ - σε συνδυασμό με 173 και 200 ΑΚ), ως πράξη παραχώρησης του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης του επίδικου χώρου, με βάση το άρθρο 13 παρ. 3 του Ν. 3741/1929 στον δικαιοπάροχο της α’ εξ αυτών Φ.

Γ. και κατ’ επέκταση στην α’ απ’ αυτές προς την οποία μεταβιβάστηκαν από τον τελευταίο κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή οι υπό στοιχεία Υ, Γ-1 και δικαίωμα υψούν, αυτοτελείς και διαιρεμένες ιδιοκτησίες. Επίσης, επί της από 15-9-2010 αγωγής του αναιρεσίβλητου Θ. Μ., ο οποίος ζητούσε, μεταξύ άλλων, να αναγνωριστεί η ακυρότητα:

α) της υπ’ αριθμ. ...1983 πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας κατά το μέρος που ο ισόγειος ακάλυπτος χώρος της ανωτέρω οικοδομής (πιλοτή) με στοιχεία (I), χαρακτηρίζεται ως αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία και β) του υπ’ αριθμ. ...1994 συμβολαίου της συμβολαιογράφου Αθηνών Π. Β., με το οποίο μεταβιβάστηκε στην α’ αναιρεσείουα ο παραπάνω ισόγειος ακάλυπτος χώρος της ανωτέρω οικοδομής (πιλοτή), η α’ αναιρεσείουσα, προέβαλε, προς απόρριψη της αγωγής αυτής, την ένσταση του άρθρου 182 ΑΚ ισχυριζόμενη και πάλι ότι ο άκυρος δικαιοπρακτικός όρος ισχύει κατά μετατροπή ως πράξη παραχώρησης του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης του επίδικου χώρου, με βάση το άρθρο 13 παρ. 3 του Ν. 3741/1929 στον δικαιοπάροχό της Φ.

Γ. και κατ’ επέκταση σ’ αυτή και ζήτησε για το λόγο αυτό την καθ’ ολοκληρία απόρριψη της αγωγής. Το Εφετείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, δέχθηκε, κατά την ανέλεγκτη κρίση του, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "Ο εκ των εναγόντων και ήδη εφεσίβλητος Θ. Μ. τυγχάνει κύριος, νομέας και κάτοχος οριζοντίου ιδιοκτησίας κειμένης στον πρώτο υπέρ το ισόγειο όροφο πολυωρόφου οικοδομής κειμένης ενταύθα και επί της οδού ...

ανεγερθείσης υπό το πολεοδομικό σύστημα της αφέσεως του ισογείου χώρου ακαλύπτου (pilotis) και υπαχθείσης υπό καθεστώς οριζοντίου ιδιοκτησίας κατά την έννοια των διατάξεων του Ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του Α.Κ. δυνάμει της υπ’ αριθμ. ...1983 πράξεως συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας της συμβ/φου Αθηνών Ε.

Ρ., νομίμως έκτοτε μεταγραφείσης. Η οριζόντιος αυτή ιδιοκτησία, που έχει επιφάνεια 70 τ.μ. και ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, επί του οποίου έχει ανεγερθεί η άνω πολυκατοικία, ανερχόμενο σε 127/1000 και εμφαινομένη υπό τα στοιχεία Α1 στο προσηρτημένο στην ως άνω πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας από μηνός Ιουλίου 1980 σχεδιάγραμμα κατόψεως του πρώτου ορόφου του πολιτικού μηχανικού Ι.

Π., περιήλθε κατά κυριότητα στον ανωτέρω ενάγοντα εξ αγοράς παρά του αληθούς κυρίου αυτής Β. Α. Α. Α. δυνάμει του έκτοτε μεταγραφέντος υπ’ αριθμ. ...1983 συμβολαίου της αυτής ως άνω συμβ/φου, με το οποίο προσεχώρησε συγχρόνως ούτος στους όρους της διέπουσας την οικοδομή ως άνω πράξης συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας.

Εξάλλου και η εκ των εναγομένων και ήδη εκκαλούσα Ζ. θυγ. Φ. Γ. τυγχάνει κυρία: α) της υπό στοιχεία Υ στο άνω σχεδιάγραμμα κατόψεως εμφαινομένης οριζόντιας ιδιοκτησίας του υπογείου, η οποία έχει επιφάνεια 120 τ.μ. και ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου 50/1000, β) του 1/2 εξ αδιαιρέτου της υπό στοιχεία Γ1 οριζοντίου ιδιοκτησίας του τρίτου υπέρ του ισόγειο ορόφου της αυτής ως άνω οικοδομής, γ) του δικαιώματος του υψούν επί της οικοδομής αυτής και δ) του 1/2 εξ αδιαιρέτου της υπό στοιχεία Γ-1 οριζοντίου ιδιοκτησίας του τρίτου ορόφου της ιδίας οικοδομής, που περιήλθαν σ’ αυτή οι μεν υπό στοιχεία α, β και γ λόγω γονικής παροχής από τον πατέρα της Φ.

Γ. δυνάμει του υπ’ αριθμ. ...1994 συμβολαίου γονικής παροχής της συμβ/φου Αθηνών Π. Β., η δε υπό στοιχεία (δ’ ) Γ-1 οριζόντια ιδιοκτησία λόγω γονικής παροχής από την μητέρα της Μ. συζ. Φ. Γ. δυνάμει του υπ’ αριθμ. ...1998 συμβολαίου της συμβ/φου Αθηνών Α. Τ., νομίμως έκτοτε μεταγραφέντος. Ειδικότερα, αποδείχτηκε ότι με την προαναφερόμενη πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας η οποία καταρτίστηκε μεταξύ των Β.

Α. Α. Α., Μ. συζύγου Φ. Γ., Φ. Γ., πατέρα της ως άνω εναγούσης άμα δε και εκκαλούσης, Ζ. χας Γ. Α. και Μ. χήρας Β. Α., οι τελευταίοι τυγχάνοντες συγκύριοι του ενταύθα και επί της οδού ... οικοπέδου, κατά ποσοστό 385/1000, 500/1000 12/1000, 51,50/1000 και 51,51/1000 εξ αδιαιρέτου αντίστοιχα, ανέλαβαν την υποχρέωση της με δικές τους δαπάνες ανεγέρσεως πολυωρόφου οικοδομής, συνεισφέροντες άπαντες την προς τούτο δαπάνη που θα απαιτηθεί κατά τον λόγο της εξ αδιαιρέτου μερίδος εκάστου τούτων στις αυτοτελείς και οριζόντιες ιδιοκτησίες της ανεγερθησομένης οικοδομής, οι οποίες θα περιήρχοντο σ’ αυτούς, ενώ ο εκ τούτων Β.

Α. ανέθεσε κατά το σύστημα της αντιπαροχής στον Φ. Γ. την ανέγερση της οριζοντίου ιδιοκτησίας, η οποία θα περιήρχετο σ’ αυτόν και προς τούτο με το υπ’ αριθμ. .../23.7.1980 εργολαβικό συμβόλαιο του συμβ/φου Αθηνών Γ. Π., ανέλαβε την υποχρέωση να μεταβιβάσει σ’ αυτόν τα 373/1000 εξ αδιαιρέτου του όλου οικοπέδου με τις αντιστοιχούσες σ’ αυτά οριζόντιες ιδιοκτησίες, ενώ παρακράτησε για τον εαυτό του τα υπόλοιπα 127/1000 εξ αδιαιρέτου, εκ των ανηκόντων σ’ αυτόν 500/1000 εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, τα οποία αντιστοιχούν στην ως άνω περιελθούσα σ’ αυτόν υπό στοιχεία Α-1 οριζόντια ιδιοκτησία του πρώτου υπέρ του ισόγειο ορόφου.

Παράλληλα, με την αυτή ως άνω πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας συμφωνήθηκε μεταξύ των ως άνω συνιδιοκτητών ότι ο ισόγειος εστεγασμένος χώρος της οικοδομής (pilotis) θα περιλαμβάνει πλην των κοινοχρήστων χώρων και ένα ενιαίο χώρο που θα έχει επιφάνεια 112 τ.μ. και ιδιόκτητο όγκο 336 κ.μ. και θα συνορεύει βορείως εν μέρει με φρέαρ ανελκυστήρος και εν μέρει με ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου και πέραν τούτου με οικόπεδο διαφόρων ιδιοκτητών, νοτίως εν μέρει με κλιμακοστάσιο ορόφων, φρέαρ ανελκυστήρα και εν μέρει με την οδό ..., ανατολικά με ράμπα υπογείου και εν μέρει με κλιμακοστάσιο, φρέαρ ανελκυστήρος και κοινόχρηστη είσοδο πολυκατοικίας, ο οποίος θα αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία εμφαινομένη υπό τα στοιχεία I στο ως άνω σχεδιάγραμμα κατόψεως ισογείου του άνω πολιτικού μηχανικού και θα έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου ανερχόμενο σε 20/1000 εξ αδιαιρέτου και η οποία θα περιήρχετο εκτός των άλλων, κατά κυριότητα, νομή και κατοχή στον εκ των οικοπεδούχων Β.

Α., ο οποίος όμως υποχρεούτο να μεταβιβάσει αυτή στον εργολήπτη Φ. Γ. λόγω εργολαβικού ανταλλάγματος για τις δαπάνες, στις οποίες θα υπεβάλετο αυτός για την ανέγερση της περιερχομένης σ’ αυτόν ως άνω υπό στοιχεία Α-1 οριζοντίου ιδιοκτησίας. Αποδείχτηκε περαιτέρω ότι πράγματι ο ανωτέρω Β. Α. εις εκπλήρωση των υποχρεώσεων τις οποίες δυνάμει του υπ’ αριθμ. .../1980 εργολαβικού συμβολαίου του συμβ/φου Αθηνών Γ.

Π. είχε αναλάβει έναντι του εργολήπτου Φ. Γ. με την υπ’ αριθμ. ...1983 πράξη μεταβιβάσεως ποσοστών εξ αδιαιρέτου οικοπέδου λόγω εργολαβικού ανταλλάγματος της συμβ/φου Αθηνών Ε. Ρ., νομίμως μεταγραφείσης, μεταβίβασε στον τελευταίο τα 373/1000 εξ αδιαιρέτου του ως άνω οικοπέδου, εκ των οποίων: α) τα 38/1000 εξ αδιαιρέτου αντιστοιχούν στον υπό στοιχεία Υ εμφαινόμενο στο άνω σχεδιάγραμμα χώρο του υπογείου ορόφου της άνω οικοδομής, β) τα 20/1000 εξ αδιαιρέτου αντιστοιχούν στον υπό στοιχεία I χώρο του ισογείου ορόφου (pilotis), γ) τα 54/1000 εξ αδιαιρέτου αντιστοιχούν στο 1/2 εξ αδιαιρέτου του υπό στοιχεία Β-1 διαμερίσματος του δευτέρου ορόφου, δ) τα 54/1000 εξ αδιαιρέτου αντιστοιχούν στο 1/2 εξ αδιαιρέτου του υπό στοιχεία Β-2 διαμερίσματος του δευτέρου ορόφου, ε) τα 52/1000 εξ αδιαιρέτου αντιστοιχούν στο 1/2 εξ αδιαιρέτου του υπό στοιχεία Γ-1 διαμερίσματος του τρίτου ορόφου, στ) τα 23/1000 εξ αδιαιρέτου αντιστοιχούν στο δώμα και ζ) τα 80/1000 εξ αδιαιρέτου αντιστοιχούν στο δικαίωμα του υψούν επί του δώματος.

Έτσι, τον ως άνω υπό στοιχεία I χώρο του ισογείου ορόφου (pilotis) της άνω οικοδομής από της ανεγέρσεως της οικοδομής και της κατά τον προεκτεθέντα τρόπο περιελεύσεώς του σ’ αυτόν κατείχε και ενέμετο ο ανωτέρω Φ. Γ., χρησιμοποιώντας αυτόν ως χώρο σταθμεύσεως των αυτοκινήτων του, το ίδιο δε συνέχισε έκτοτε να πράττει και η ενάγουσα θυγατέρα του Ζ.

Φ. Γ. μετά την γενομένη λόγω γονικής παροχής περιέλευση τούτου σ’ αυτή με το προαναφερόμενο υπ’ αριθμ. ...1994 συμβόλαιο της συμβ/φου Αθηνών Π. Β., χρησιμοποιούσα έκτοτε αυτόν ως χώρο σταθμεύσεως του αυτοκινήτου της ή παρέχουσα για τον σκοπό αυτό την χρήση τούτου στην αδελφή της Γ. Γ.. Σύμφωνα όμως με όσα προαναφέρθηκαν στη νομική σκέψη της παρούσης, η συμφωνία, που περιέχεται στον προαναφερθέντα όρο της συστατικής πράξεως με την οποία προβλέφθηκε ότι ο ισόγειος ακάλυπτος χώρος της άνω οικοδομής (pilotis) αποτελεί αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία, παραχωρηθείσα κατ’ απόλυτη κυριότητα στον οικοπεδούχο Β.

Α. με την υποχρέωση να την μεταβιβάσει στον εργολήπτη Φ. Γ. είναι κατ’ άρθρο 174 ΑΚ άκυρη κατά τον όρο της αυτό, ως αντιβαίνουσα στις προαναφερόμενες διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1 και 2 παρ. 1 του ν. 3741/1929 και στην αναγκαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 1 του Ν. 960/1979, αφού και πριν από την αντικατάστασή του με το άρθρο 1 του ν. 1221/1981 αλλά και μετά δεν ήταν επιτρεπτό να συσταθεί διηρημένη ιδιοκτησία σε ανοιχτό χώρο της πιλοτής, εφόσον η πιλοτή αποτελεί κοινόχρηστο χώρο, προορισμένο για την στάθμευση των αυτοκινήτων των οροφοκτητών ή των μισθωτών της οικοδομής.

Συνεπώς, εφόσον η ως άνω πολυκατοικία κατασκευάστηκε με άδεια και υπό το πολεοδομικό σύστημα της αφέσεως του ισογείου χώρου ακαλύπτου, ο δικαιοπάροχος της εναγούσης Ζ. Γ. δεν μπορούσε να αποκτήσει χωριστό (αποκλειστικό) δικαίωμα κυριότητας στον ελεύθερο χώρο αυτής, αλλά μόνο συγκυριότητα επ’ αυτού, ως κατά νόμο κοινοχρήστου, κατ’ αναλογία της μερίδος του επί της όλης οικοδομής και επομένως ο περιεχόμενος στην άνω συστατική πράξη όρος καθώς επίσης και ο περιεχόμενος τοιούτος στο υπ’ αριθμ. ...1994 συμβόλαιο γονικής παροχής της συμβ/φου Αθηνών Π.

Β., με τον οποίο μεταβιβάστηκε λόγω γονικής παροχής ο ως άνω χώρος στην ενάγουσα άμα δε και εναγομένη Ζ. Γ. από τον δικαιοπάροχο πατέρα της, κατά το σημείο, που προβλέπει μεταχείριση του επιδίκου ανοικτού τμήματος της πιλοτής ως αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας, είναι απολύτως άκυρος ως αντίθετος προς τις αναγκαστικού δικαίου ως άνω διατάξεις, που καθορίζουν τις θεμελιώδεις αρχές της οριζοντίου ιδιοκτησίας και συνακόλουθα ο χώρος αυτής είναι κοινόχρηστος και κοινόκτητος και κατά συνέπεια μη δεκτικός χωριστού εμπραγμάτου δικαιώματος με τον οποίο θα απέβαλε τον ανωτέρω κοινόχρηστο χαρακτήρα του.

Εκ των άνω παρέπεται ότι ο ενάγων Θ. Μ., ως κύριος της ανωτέρω υπό στοιχεία Α-1 οριζοντίου ιδιοκτησίας (διαμερίσματος) της ιδίας πολυκατοικίας με ποσοστό συγκυριότητας επί του όλου οικοπέδου ανερχόμενο σε 127/1000 εξ αδιαιρέτου έχει εξ αδιαιρέτου ιδανικό μερίδιο συγκυριότητας κατά την αναλογία του ως άνω ποσοστού συγκυριότητάς του επί του οικοπέδου και δικαίωμα χρήσεως του χώρου αυτού, σύμφωνα με τη φύση και τον προορισμό του.

Εξάλλου, από το περιεχόμενο του προαναφερθέντος συμβολαίου (συστάσεως οριζοντίων ιδιοκτησιών) ερμηνευόμενου, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη (άρθρ. 173 και 200 Α.Κ.) σε συνδυασμό και με τα λοιπά ως άνω αποδεικτικά μέσα, δεν αποδεικνύεται, κατά την κρίση του Δικαστηρίου τούτου, ότι οι δι’ αυτής συμβληθέντες θα ήθελαν ο ως άνω όρος περί συστάσεως της πιλοτής ως αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας να ισχύσει κατά μετατροπή ως συμφωνία (δικαιοπραξία) συστάσεως δικαιώματος αποκλειστικής χρήσεως του χώρου αυτού κατά την έννοια του άρθρου 13 παρ. 3 του ν. 3741/1929 ως θέσεως σταθμεύσεως αυτοκινήτου προς εξυπηρέτηση του 1/2 εξ αδιαιρέτου της υπό στοιχεία Γ-1 οριζόντιας ιδιοκτησίας του εργολήπτου Φ.

Γ. και του δικαιώματός του υψούν επί του δώματος, που θα περιήρχετο στον τελευταίο ως εργολαβικό αντάλλαγμα αυτού, αν εγνώριζαν την ακυρότητα του όρου αυτού ως εμπράγματης σύμβασης. Και τούτο διότι στην ως άνω πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας όχι μόνο δεν ορίζεται ότι ο πιο πάνω χώρος θα ανήκει κατ’ αποκλειστική χρήση σε κάποια νομίμως συσταθείσα οριζόντια ιδιοκτησία, η οποία θα έχει τον χαρακτήρα του δεσπόζοντος ακινήτου, αλλ’ ούτε και καθορίζεται καθ’ οιονδήποτε τρόπο η χρήση αυτού, ενώ επί πλέον από την όλη περιγραφή και ιδία την μεγάλη επιφάνεια αυτού καθίσταται φανερό ότι η πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν ο χώρος αυτός να είναι ανεξάρτητος από οποιαδήποτε άλλη οριζόντια ιδιοκτησία και να δύναται να χρησιμοποιηθεί αυτοτελώς προς πορισμό εισοδήματος.

Και είναι αληθές ότι διά του ως άνω όρου οι συναλλαγέντες προσέβλεψαν στην πρακτική και οικονομική αξία την οποία έχει ο επίδικος χώρος, την οποία έλαβαν υπόψη τους κατά τις διαπραγματεύσεις για την σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας και για την εξίσωση των εκατέρωθεν παροχών, πλην όμως εκτός του άνω ποσοστού εξ αδιαιρέτου επί της υπό στοιχείο Γ-1 οριζόντιας ιδιοκτησίας και του δικαιώματος του υψούν, στον ανωτέρω εργολήπτη θα περιήρχετο κατά τα προεκτεθέντα και το 1/2 εξ αδιαιρέτου, του υπό στοιχεία Β-1 διαμερίσματος του δευτέρου ορόφου, του υπό στοιχείο Β-2 διαμερίσματος του δευτέρου ορόφου και του υπό στοιχεία Γ-2 διαμερίσματος του τρίτου ορόφου της ιδίας πολυκατοικίας καθώς και το δώμα αυτής, με συνέπεια να μη μπορεί να συναχθεί κατά τρόπο ανεπίδεκτο αμφιβολιών ότι η θέλησή τους ήταν να προορίζεται ο χώρος αυτός αποκλειστικά και μόνο προς εξυπηρέτηση του υπό στοιχεία Γ-1 διαμερίσματος και δη κατά το περιερχόμενο στον εργολήπτη 1/2 εξ αδιαιρέτου ποσοστό του δικαιώματος της συγκυριότητας αυτής, δηλαδή όχι ολόκληρης της ως άνω οριζόντιας ιδιοκτησίας και όχι και των λοιπών ως άνω περιερχομένων σ’ αυτό διαμερισμάτων ή του δώματος.

Εξάλλου, εκτός των ανωτέρω ούτε ο υπό στοιχεία Υ χώρος του υπογείου της άνω οικοδομής, αλλ’ ούτε και το δικαίωμα του υψούν αποτελούν χώρους κύριας χρήσεως, ώστε κατά τα προεκτεθέντα να δικαιούνται χώρων αποκλειστικής χρήσεως, όπως είναι ο τοιούτος της πιλοτής. Και ναι μεν η ενάγουσα άμα δε και εναγομένη Ζ.

Γ. προς απόδειξη του ισχυρισμού της ότι ο επίδικος χώρος προορίζετο εξ αρχής να χρησιμοποιηθεί ως χώρος σταθμεύσεως αυτοκινήτων προσκομίζει και επικαλείται αντίγραφο του από 1.7.1980 τοπογραφικού διαγράμματος κατόψεως πιλοτής του πολιτικού μηχανικού Ι. Π., που είναι συνημμένο στην υπ’ αριθμ. .../1980 άδεια ανεγέρσεως της άνω οικοδομής της Πολεοδομίας Αθηνών και στο οποίο απεικονίζεται ο χώρος αυτός ως χώρος σταθμεύσεως αυτοκινήτων, όμως το γεγονός αυτό και μόνο δεν δύναται να οδηγήσει σε αποδοχή του ισχυρισμού της αυτού, δεδομένου ότι κάτι τέτοιο ούτε στην ως άνω πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας με την οποία καθορίζονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών αναφέρεται, αλλ’ ούτε και στο προσηρτημένο στην πράξη αυτή υπό ιδία ως άνω χρονολογία τοπογραφικό διάγραμμα του ιδίου πολιτικού μηχανικού μνημονεύεται.

Υπό τα ως άνω όμως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά, παρέπεται ότι η πρωτοδίκως επικουρικώς προς απόκρουση της αγωγής του Θ. Μ. προταθείσα από την εναγόμενη Ζ. Γ. και με τον δεύτερο λόγο της κρινομένης εφέσεώς της επαναφερομένη εκ του άρθρου 182 του Α.Κ. ένστασή της ότι, αν ήθελε κριθεί ότι ο προαναφερόμενος ακάλυπτος χώρος του ισογείου της ως άνω πολυωρόφου οικοδομής δεν αποτελεί διηρημένη ιδιοκτησία λόγω ακυρότητας ως προς αυτό της πράξεως συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, η εν λόγω άκυρη πράξη μπορεί να ισχύσει κατά μετατροπή ως πράξη παραχωρήσεως δικαιώματος αποκλειστικής χρήσεως του επιδίκου αυτού χώρου, που ανήκει αποκλειστικώς σ’ αυτή, είναι κατ’ ουσία αβάσιμη και απορριπτέα.

Επομένως το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο έκρινε ομοίως και με την εκκαλουμένη απόφαση του, μετ’ απόρριψη ως αβασίμου της ως άνω ενστάσεως της άνω εναγομένης, δέχτηκε εν μέρει ως βάσιμη και κατ’ ουσίαν την αγωγή του ενάγοντος και αναγνώρισε ότι η υπ’ αριθμ. ...1983 πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας της συμβ/φου Αθηνών Ε.

Ρ. και το υπ’ αριθμ. ...1994 συμβόλαιο γονικής παροχής της συμβ/φου Αθηνών Π. Β. είναι άκυρα κατά τις διατάξεις τους με τις οποίες προβλέπεται η σύσταση και η μεταβίβαση κατά κυριότητα του ως άνω υπό στοιχεία I ισογείου χώρου της πιλοτής της ενταύθα και επί της οδού ... κειμένης πολυκατοικίας ως αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας στην ως άνω εναγομένη, ορθώς τον νόμο ερμήνευσε και εφήρμοσε και τις αποδείξεις εξετίμησε και δεν έσφαλε και ο τα αντίθετα υποστηρίζων δεύτερος λόγος της κρινομένης εφέσεως της άνω εναγομένης, είναι αβάσιμος και απορριπτέος".

Όπως προκύπτει από το περιεχόμενο της προσβαλλόμενης απόφασης, το Εφετείο αφού δέχτηκε, ότι η δικαιοπραξία περί συστάσεως της πιλοτής ως αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι άκυρη και επί πλέον ότι οι συμβαλλόμενοι αγνοούσαν την ακυρότητα, όπως το τελευταίο αυτό συνάγεται από το γεγονός ότι ερεύνησε την υποθετική βούληση των μερών σε περίπτωση που γνώριζαν την ακυρότητα, ακολούθως απέρριψε το επικουρικό αίτημα της αγωγής των αναιρεσειουσών κατά του αναιρεσίβλητου, καθώς και την προβληθείσα απ’ αυτές, επικουρικώς, προς απόκρουση της εναντίον τους αγωγής του Θ.

Μ.. ένστασή τους, από το άρθρο 182 του Α.Κ. περί μετατροπής του ως άνω άκυρου όρου περί συστάσεως της πιλοτής ως αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας σε δικαιοπραξία σύστασης δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης του ισόγειου χώρου, την οποία, όπως και τους ισχυρισμούς τους που στηρίζουν το πιο πάνω επικουρικό αίτημα επανέφεραν οι αναιρεσείουσες με την έφεσή τους, με την αιτιολογία ότι δεν συνέτρεχε στην προκειμένη περίπτωση υποθετική βούληση των μερών να ισχύσει κατά μετατροπή ο ως άνω όρος περί συστάσεως της πιλοτής ως αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας ως δικαιοπραξία σύστασης δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης του ισογείου αυτού χώρου, για το λόγο ότι στην πράξη συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν ορίζεται ότι ο πιο πάνω χώρος θα ανήκει κατ’ αποκλειστική χρήση σε κάποια νομίμως συσταθείσα οριζόντια ιδιοκτησία, αλλά ούτε και καθορίζεται καθ’ οιονδήποτε τρόπο η χρήση αυτού, αν και τα στοιχεία αυτά δεν αποτελούν κριτήριο περί της συνδρομής ή μη των προϋποθέσεων εφαρμογής του άρθρου 182 ΑΚ, διότι ερευνητέο στην προκειμένη περίπτωση ζήτημα, δεν είναι τι συμφώνησαν οι συμβαλλόμενοι στην άκυρη σύμβαση για την περίπτωση ακυρότητας αυτής, αλλά ποιά θα ήταν η βούλησή τους αν γνώριζαν την ακυρότητα.

Επομένως, έτσι που έκρινε το Εφετείο, παραβίασε με εσφαλμένη εφαρμογή τη διάταξη του άρθρου 182 ΑΚ, αφού αντί να αναζητήσει την υποθετική βούληση των συμβληθέντων μερών με βάση τη δημιουργούμενη από την ακυρότητα πραγματική και νομική κατάσταση, αξίωσε να έχουν συμφωνήσει εκ των προτέρων οι συμβαλλόμενοι με την άκυρη σύμβαση, αν και δεν γνώριζαν την ως άνω ακυρότητα, σε ποιά από τις περισσότερες οριζόντιες ιδιοκτησίες του συμβαλλόμενου εργολάβου θα ανήκε κατ’ αποκλειστική χρήση ο πιο πάνω χώρος καθώς και να προσδιορίζεται το είδος της αποκλειστικής χρήσης. .Πέραν τούτων, καθόσον αφορά ειδικά στην αξίωση της προσβαλλόμενης απόφασης (προκειμένου να εφαρμόσει το άρθρο 182 ΑΚ) να καθορίζεται με την πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών "καθ’ οιονδήποτε τρόπο η χρήση του υπό στοιχείο "Ι" χώρου της πιλοτής, κατ’ εσφαλμένη εφαρμογή του άρθρου 182 ΑΚ το Εφετείο αξίωσε για το επιτρεπτό της μετατροπής του ως άνω άκυρου όρου περί συστάσεως της πιλοτής ως αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας σε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του χώρου της πιλοτής να καθορίζεται με την πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών "καθ’ οιονδήποτε τρόπο η χρήση του υπό στοιχείο "Ι" χώρου της πιλοτής, διότι ο προσδιορισμός του είδους της χρήσεως αυτής, δεν ήταν αναγκαίος, και για το λόγο ότι το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσεως της πιλοτής οριοθετείται από τη λειτουργική χρησιμότητα της πιλοτής και τους περιορισμούς, με τη μορφή της οιονεί δουλείας του άρθρου 13 του ν. 3741/1929, της συστατικής της οροφοκτησίας πράξης και του Κανονισμού της πολυκατοικίας.

Εξάλλου, η προσβαλλόμενη απόφαση, διέλαβε και ασαφείς και αντιφατικές αιτιολογίες, διότι ενώ δέχεται: α) ότι διά του ως άνω όρου οι συναλλαγέντες προσέβλεψαν στην πρακτική και οικονομική αξία την οποία έχει ο επίδικος χώρος, την οποία έλαβαν υπόψη τους κατά τις διαπραγματεύσεις για τη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας και για την εξίσωση των εκατέρωθεν παροχών του δικαιοπαρόχου της πρώτης αναιρεσείουσας εργολάβου Φ.

Γ., και του προαναφερόμενου συνιδιοκτήτη του οικοπέδου στο οποίο ανεγέρθηκε η ως άνω πολυκατοικία Β. Α., β) ότι ο επίδικος χώρος συμφωνήθηκε να μεταβιβαστεί στον Φ. Γ. "...λόγω εργολαβικού ανταλλάγματος για τις δαπάνες, στις οποίες θα υπεβάλετο αυτός για την ανέγερση της περιερχόμενης στο Β. Α. υπό στοιχεία Α-1 οριζόντιας ιδιοκτησίας", γ) ότι εκτός από τον ως άνω χώρο περιήλθε στον εργολάβο Φ.

Γ. το 1/2 εξ αδιαιρέτου επί της υπό στοιχείο Γ-1 οριζόντιας ιδιοκτησίας, το οποίο ακολούθως μεταβίβασε, λόγω γονικής παροχής στη θυγατερα του (πρώτη αναιρεσείουσα), το 1/2 εξ αδιαιρέτου, του υπό στοιχεία Β-1 διαμερίσματος του δευτέρου ορόφου, του υπό στοιχείο Β-2 διαμερίσματος του δευτέρου ορόφου και του υπό στοιχεία Γ-2 διαμερίσματος του τρίτου ορόφου της ιδίας πολυκατοικίας, καθώς και το δώμα αυτής, δ) ότι τον ως άνω υπό στοιχεία I χώρο του ισογείου ορόφου (pilotis) της άνω οικοδομής από της ανεγέρσεως της οικοδομής και της κατά τον προεκτεθέντα τρόπο περιελεύσεώς του σ’ αυτόν κατείχε και ενέμετο ο ανωτέρω Φ.

Γ., χρησιμοποιώντας αυτόν ως χώρο σταθμεύσεως των αυτοκινήτων του, το ίδιο δε συνέχισε έκτοτε να πράττει και η ενάγουσα θυγατέρα του Ζ. Φ. Γ. μετά την γενομένη λόγω γονικής παροχής περιέλευση τούτου σ’ αυτή με το προαναφερόμενο υπ’ αριθμ. ...1994 συμβόλαιο της συμβ/φου Αθηνών Π. Β., χρησιμοποιούσα έκτοτε αυτόν ως χώρο σταθμεύσεως, του αυτοκινήτου της ή παρέχουσα για τον σκοπό αυτό τη χρήση τούτου στην αδελφή της Γ.

Γ., εν τούτοις κατέληξε στο συμπέρασμα ότι από το περιεχόμενο του προαναφερθέντος συμβολαίου (συστάσεως οριζοντίων ιδιοκτησιών) ερμηνευομένου, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη (άρθρ. 173 και 200 Α.Κ.) σε συνδυασμό και με τα λοιπά ως άνω αποδεικτικά μέσα, δεν αποδεικνύεται, κατά την κρίση του Δικαστηρίου τούτου, ότι οι δι’ αυτής συμβληθέντες θα ήθελαν ο ως άνω όρος περί συστάσεως της πιλοτής ως αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας να ισχύσει κατά μετατροπή ως συμφωνία (δικαιοπραξία) συστάσεως δικαιώματος αποκλειστικής χρήσεως του χώρου αυτού κατά την έννοια του άρθρου 13 παρ. 3 του ν. 3741/1929 ως θέσεως σταθμεύσεως αυτοκινήτου προς εξυπηρέτηση του 1/2 εξ αδιαιρέτου της υπό στοιχεία Γ-1 οριζόντιας ιδιοκτησίας του εργολήπτη Φ.

Γ. και του δικαιώματος του υψούν επί του δώματος, που θα περιήρχετο στον τελευταίο ως εργολαβικό αντάλλαγμα αυτού, αν γνώριζαν την ακυρότητα του όρου αυτού ως εμπράγματης σύμβασης, αν και οι παραπάνω παραδοχές της συνηγορούσαν υπέρ της αντίθετης κρίσης. Επίσης, ενώ σε ένα σημείο δέχεται ότι "τον ως άνω υπό στοιχεία I χώρο του ισογείου ορόφου (pilotis) της άνω οικοδομής από της ανεγέρσεως της οικοδομής και της κατά τον προεκτεθέντα τρόπο περιελεύσεώς του σ’ αυτόν κατείχε και ενέμετο ο ανωτέρω Φ.

Γ., χρησιμοποιώντας αυτόν ως χώρο σταθμεύσεως των αυτοκινήτων του, το ίδιο δε συνέχισε έκτοτε να πράττει και η ενάγουσα θυγατέρα του Ζ. Φ. Γ. μετά την γενομένη λόγω γονικής παροχής περιέλευση τούτου σ’ αυτή με το προαναφερόμενο υπ’ αριθμ. ...1994 συμβόλαιο της συμβ/φου Αθηνών Π. Β., χρησιμοποιούσα έκτοτε αυτόν ως χώρο σταθμεύσεως του αυτοκινήτου της ή παρέχουσα για τον σκοπό αυτό την χρήση τούτου στην αδελφή της Γ.

Γ.", εν τούτοις σε άλλο σημείο, με επάλληλη σκέψη δέχεται ότι "επί πλέον από την όλη περιγραφή και ιδία την μεγάλη επιφάνεια αυτού καθίσταται φανερό ότι η πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν ο χώρος αυτός να είναι ανεξάρτητος από οποιαδήποτε άλλη οριζόντια ιδιοκτησία και να δύναται να χρησιμοποιηθεί αυτοτελώς προς πορισμό εισοδήματος".

Επίσης δεν εξηγεί για ποιό λόγο ενώ, όπως δέχεται, ο δικαιοπάροχος της αναιρεσείουσας και εργολήπτης της οικοδομής Φ. Γ., ήταν συνιδιοκτήτης, των ως άνω οριζοντίων ιδιοκτησιών της οικοδομής, μεταξύ των οποίων και του 1/2 εξ’ αδιαιρέτου της υπό στοιχεία Γ-1 οριζόντιας ιδιοκτησίας, την οποία ακολούθως μεταβίβασε στη θυγατέρα του, πρώτη αναιρεσείουσα, όπως και τον επίδικο χώρο της πιλοτής, εν τούτοις ο επίμαχος όρος δεν μπορούσε, να ισχύσει στο σημείο της αυτό, με τη συνδρομή της διάταξης του άρθρου 200 ΑΚ, κατά μετατροπή (άρθρο 182 ΑΚ) της σύμβασης, ως πράξη παραχώρησης δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης του επίδικου χώρου επί της πιλοτής στον ως άνω συνιδιοκτήτη της οικοδομής που αναφέρεται ως δικαιούχος του χώρου αυτού, προς εξυπηρέτηση του 1/2 εξ αδιαιρέτου της υπό στοιχεία Γ-1 οριζόντιας ιδιοκτησίας του εργολήπτου Φ.

Γ., που θα περιήρχετο στον τελευταίο ως εργολαβικό αντάλλαγμα αυτού, και ότι ως εκ τούτου συναρτάτο με συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία. Επομένως, οι πρώτος και δεύτερος λόγοι αναίρεσης, από τους αριθμούς 1 και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ πρέπει να γίνουν δεκτοί ως κατ’ ουσίαν βάσιμοι, ως προς την πρώτη αναιρεσείουσα, παρελκούσης της έρευνας, των λοιπών λόγων αναίρεσης, εφόσον με αυτούς πλήττεται η προσβαλλόμενη απόφαση ως προς τα ίδια κεφάλαια.

Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση ως προς την πρώτη αναιρεσείουσα και (μόνο) κατά το μέρος της που απέρριψε ως προς την αναιρεσείουσα αυτή την έφεσή της κατά της πρωτόδικης υπ’ αριθμ. 301/2013 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, αφ’ ενός μεν ως προς το κεφάλαιό της που δέχτηκε εν μέρει την από 15-9-2010 αγωγή του αναιρεσίβλητου, μετά από απόρριψη της προβληθείσας κατά τα ανωτέρω ένστασής της κατ’ αυτής, αφ’ ετέρου δε απέρριψε ως προς την πρώτη αναιρεσείουσα την από 26-8-2011 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης .../2011 αγωγή της κατά του ήδη αναιρεσίβλητου, ως προς την επικουρική βάση και αίτημά της και να παραπεμφθεί κατά τα κεφάλαια που αναιρέθηκε η απόφαση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο που θα συγκροτηθεί από άλλο δικαστή.

Τέλος, πρέπει, να διαταχθεί η επιστροφή στις αναιρεσείουσες του ενιαίως κατατεθέντος απ’ αυτές παραβόλου για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης και να καταδικαστούν, η μεν δεύτερη αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσίβλητου, ο οποίος παραστάθηκε στο ακροατήριο και κατέθεσε προτάσεις, ο δε αναιρεσίβλητος στα δικαστικά έξοδα της πρώτης αναιρεσείουσας, η οποία, επίσης παραστάθηκε στο ακροατήριο και κατέθεσε προτάσεις, όπως ορίζεται ειδικότερα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την αίτηση αναίρεσης, ως προς τη δεύτερη αναιρεσείουσα.

Καταδικάζει τη δεύτερη αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσίβλητου, τα οποία ορίζει σε χίλια οκτακόσια (1.800) ευρώ.

Αναιρεί την υπ’ αριθμ. 3572/2014 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, καθόσον αφορά στην πρώτη αναιρεσείουσα και στον αναιρεσίβλητο και κατά το μέρος της που αναφέρεται στο σκεπτικό.

Παραπέμπει την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση κατά το ανωτέρω αναιρούμενο μέρος της στο ίδιο Εφετείο, που θα συγκροτηθεί από άλλο δικαστή, εκτός από εκείνον που δίκασε προηγουμένως.

Διατάσσει την επιστροφή στην πρώτη αναιρεσείουσα του κατατεθέντος παραβόλου για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης.

Και

Καταδικάζει τον αναιρεσίβλητο στα δικαστικά έξοδα της πρώτης αναιρεσείουσας, τα οποία ορίζει σε δύο χιλιάδες τριακόσια (2.300) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 23 Μαρτίου 2018.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 20 Απριλίου 2018.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ