Supreme Court remands case for retrial due to appellate court's failure to properly analyze waiver of rent reduction rights under good faith principle.

Απόφαση 73 / 2008 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ) Αριθμός 73/2008

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ιωάννη Παπανικολάου, Αντιπρόεδρο, Αντώνιο Παπαθεοδώρου, Γεώργιο Πετράκη, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο και Γεωργία Λαλούση, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 2 Νοεμβρίου 2007, με την παρουσία και του γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: ....., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Ιωάννη Βρέλλο, βάσει δηλώσεως του άρθρου 242 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ.

Της αναιρεσίβλητης: ....., που εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Αλέξανδρο Τριανταφυλλίδη.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 21-12-2001 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 2204/2002 του ίδιου Δικαστηρίου και 8971/2003 του Εφετείου Αθηνών, την αναίρεση της οποίας ζήτησε ο ήδη αναιρεσείων με την από 1-3-2004 αίτησή του.

Εκδόθηκε η 837/2005 απόφαση του Αρείου Πάγου που αναίρεσε την ως άνω εφετειακή απόφαση και παρέπεμψε την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, συγκροτούμενο από άλλους δικαστές.

Εκδόθηκε η 3849/2006 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, την αναίρεση της οποίας ζητεί ο αναιρεσείων με την από 28-12-2006 αίτησή του. Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Γεωργία Λαλούση, διάβασε την από 24-10-2007 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη του πρώτου λόγου της αναίρεσης και την παραδοχή των λοιπών. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης ζήτησε την απόρριψη της αιτήσεως και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη. Η διάταξη αυτή εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ.

Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα να προβεί κατά το άρθρο 288 ΑΚ στην αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή ή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, όταν λόγω της συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη-παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει να συνεκτιμάται- η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο που αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΟλΑΠ 9/1997).

Η φύση της ΑΚ 288, ως διάταξης αναγκαστικού δικαίου, έχει ως συνέπεια ότι η εφαρμογή της δεν μπορεί να αποκλειστεί γενικά εκ των προτέρων ούτε με παραίτηση του ενός μέρους από τα δικαιώματά του που τυχόν απορρέουν από αυτή ούτε και με συμφωνία των δύο μερών. Παραίτηση εκ των υστέρων από δικαιώματα που στηρίζονται στην καλόπιστη εκπλήρωση της ενοχικής είναι δυνατή, όπως συμβαίνει με κάθε κεκτημένο απαλλοτριωτό δικαίωμα.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση το Εφετείο με την προσβαλλόμενη απόφαση μετά την παραδοχή ότι με το από 28-9-1996 μισθωτήριο δεν συνήφθη νέα μίσθωση μεταξύ των διαδίκων μερών, αλλά τροποποίησαν την αρχική (μισθωτήριο από 13-9-1995), δέχθηκε ανέλεγκτα σχετικά με το δικαίωμα του μισθωτή να ζητήσει αναπροσαρμογή σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 288 ΑΚ τα ακόλουθα: "Από τη διατύπωση δε του όρου αυτού (όρος 8), κατά την οποία ο μισθωτής παραιτείται ρητώς από οποιοδήποτε υφιστάμενο ή μελλοντικό δικαίωμα να ζητήσει μείωση του μισθώματος ή απαλλαγή του από την υποχρέωση προς καταβολή τούτου "δι’ οιονδήποτε λόγον", μη οφειλόμενο πάντως σε υπαιτιότητα του εκμισθωτή, σαφώς προκύπτει ότι περιλαμβάνεται και το εκ του άρθρου 288 ΑΚ δικαίωμα αυτού για μείωση του μισθώματος" και ακολούθως δέχθηκε ως βάσιμη την ένσταση της εναγομένης εκμισθώτριας για νόμιμη παραίτηση από το δικαίωμα άσκησης του δικαιώματος για αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση τις διατάξεις του άρθρου 288 ΑΚ και αφού εξαφάνισε την εκκαλούμενη πρωτόδικη απόφαση απέρριψε την αγωγή του αναιρεσείοντος κατ’ ουσίαν, ενώ είχε απορριφθεί ως αόριστη.

Με τις παραδοχές αυτές το Εφετείο περιέλαβε ελλιπείς και ασαφείς αιτιολογίες όσον αφορά το πώς το Δικαστήριο εκείνο κατέληξε στην κρίση ότι υπάρχει παραίτηση του μισθωτή από το δικαίωμα να αξιώσει μείωση του μισθώματος στα πλαίσια του άρθρου 288 ΑΚ, όταν υπάρχει δυσαρμονία του καταβαλλόμενου μισθώματος με το δυνάμενο αντικειμενικά να επιτευχθεί στη δεδομένη χρονική περίοδο μίσθωμα, ενόψει του ότι, όπως δέχεται το Εφετείο, το χρονικό διάστημα για το οποίο ζητείται η αναπροσαρμογή είναι κατά πολύ μεταγενέστερο της επίμαχης συμφωνίας των διαδίκων (28-9-1996) και ανάγεται στο χρονικό διάστημα μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης (30-9-2001), ήτοι από την επίδοση της αγωγής (1-1-2002), και επέκεινα.

Η παραδοχή του Εφετείου ότι ο όρος 8ου του δεύτερου (τροποποιητικού) μισθωτηρίου διαλαμβάνει ότι " ο μισθωτής στερείται του δικαιώματος παραιτούμενος ρητώς οιουδήποτε υφισταμένου ή μέλλοντος τοιούτου α) να ζητήσει μείωση του μισθώματος ή απαλλαγή από της υποχρέωσης προς καταβολή τούτου δι’ οιονδήποτε λόγο μη οφειλόμενο πάντως σε υπαιτιότητα του μισθωτή, και αν έτσι δεν ήθελε ποιείται χρήση του μισθίου από οποιαδήποτε αιτία, νοουμένης ως τοιαύτης και της περιπτώσεως αδυναμίας ή απαγορεύσεως ασκήσεως της επιχειρήσεώς του" και ότι από τη διατύπωση του όρου αυτού, κατά την οποία ο μισθωτής παραιτείται ρητώς από οποιοδήποτε υφιστάμενο ή μελλοντικό δικαίωμα να ζητήσει μείωση του μισθώματος ή απαλλαγή του από την υποχρέωση προς καταβολή τούτου "δι’ οιονδήποτε λόγον", μη οφειλόμενο πάντως σε υπαιτιότητα του εκμισθωτή, σαφώς προκύπτει ότι περιλαμβάνεται και το εκ του άρθρου 288 ΑΚ δικαίωμα αυτού για μείωση του μισθώματος, δεν αποτελεί επαρκή αιτιολογία, αφού στον άνω όρο του μισθωτηρίου, όπως αυτός γίνεται δεκτός από το Εφετείο, δεν αναφέρεται σαφώς, δηλαδή ρητώς και ειδικώς το άρθρο 288 ΑΚ.

Η αιτιολογία αυτή είναι ελλιπής και για το λόγο ότι δεν απαντάται από το Εφετείο, ο σχετικός αρνητικός ισχυρισμός του αναιρεσείοντος, δηλαδή για ποιο λόγο ο όρος αυτός δεν αναφέρεται παρά μόνο στις περιπτώσεις παρακώλυσης ή αφαίρεσης της χρήσης του μισθίου από το μισθωτή εξαιτίας πραγματικών ή νομικών του ελαττωμάτων ("...

και αν έτσι δεν ήθελε ποιείται χρήση του μισθίου από οποιανδήποτε αιτία....") για τα οποία η εκμισθώτρια δεν έχει υπαιτιότητα. Κατ’ ακολουθίαν το Εφετείο υπέπεσε στην πλημμέλεια του αρ. 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ και οι σχετικοί δεύτερος και τρίτος λόγος της αναίρεσης είναι βάσιμοι, ενώ παρέλκει η έρευνα των λοιπών λόγων.

Πρέπει, επομένως, να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Δικαστήριο που θα συντεθεί από άλλους δικαστές.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 3849/2006 απόφαση του Εφετείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, που θα συντεθεί από άλλους δικαστές και,

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσείοντος, το ύψος της οποίας ορίζει σε χίλια οκτακόσια (1800) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 19 Δεκεμβρίου 2007.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

Δημοσιεύθηκε σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο στις 9 Ιανουαρίου 2008.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ