Supreme Court dismisses appeal against landlord's immediate lease termination for tenant's negligent property damage.

Απόφαση 739 / 2008 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 739/2008

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Ιωάννη Παπανικολάου, Αντιπρόεδρο, Γεώργιο Πετράκη, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ιωάννη Σίδερη και Γεωργία Λαλούση (κωλυομένων των Αρεοπαγιτών Αχιλλέα Νταφούλη, Ελένης Μαραμαθά και Αντωνίου Παπαθεοδώρου), Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 15 Φεβρουαρίου 2008, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: χ1, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Κωνσταντίνο Παπακώστα με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και κατέθεσε προτάσεις.

Του αναιρεσιβλήτου: ......, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Κωνσταντίνο Κολοβό και κατέθεσε προτάσεις .

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 1/10/2001 αγωγή του ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκε στο Ειρηνοδικείο Ερινέου. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 2/2002 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 18/2003 του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αιγίου. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 28/2/2006 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Γεώργιος Πετράκης, ανέγνωσε την από 31/3/2007 έκθεση του κωλυομένου να μετάσχει στη σύνθεση του Δικαστηρίου αυτού Αρεοπαγίτου Πλαστήρα Αναστασάκη, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή του (μόνου) λόγου αναιρέσεως. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσιβλήτου ζήτησε την απόρριψη της αίτησης και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι.- Κατά το άρθρο 594 του ΑΚ, που εφαρμόζεται και επί εμπορικών μισθώσεων, σύμφωνα με το άρθρο 15 του π.δ. 34/1995, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής προϋπόθεση του παρεχόμενου στον εκμισθωτή δικαιώματος προς άμεση καταγγελία της μίσθωσης είναι αφενός μεν ότι ο μισθωτής δεν χρησιμοποιεί το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε με τους όρους της σύμβασης, αφετέρου δε ότι εξακολουθεί στην κακή ή αντισυμβατική χρήση παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή.

Έτσι, με τη διάταξη αυτή θεσπίζεται νόμιμη υποχρέωση του μισθωτή να χρησιμοποιεί το μίσθιο με επιμέλεια, δηλαδή με την αντικειμενικά κρινόμενη επιμέλεια του συνετού ανθρώπου και να αποφεύγει πράξεις ή παραλείψεις οφειλόμενες σε πταίσμα του, σε περίπτωση δε που παραβεί την υποχρέωσή του αυτή, ιδρύεται δικαίωμα του εκμισθωτή να καταγγείλει τη μίσθωση.

Ειδικότερα, μεταχείριση του μισθίου όχι με επιμέλεια συνιστά τόσον η καταστροφή μερών, συστατικών ή παραρτημάτων του μισθίου, όσο και κάθε βλάβη αυτών ή κάθε αυθαίρετη, χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή, επέμβαση του μισθωτή, εξαιτίας της οποίας αλλοιώνεται ουσιωδώς η γενική και ειδική διαμόρφωση, διάταξη και όψη του μισθίου, που έχουν γίνει και προοριστεί από τον εκμισθωτή για την εξυπηρέτηση του οικονομικού του σκοπού.

Σύμφωνα δε με τις διατάξεις των άρθρων 587 και 599 του ΑΚ, η καταγγελία της μίσθωσης για κακή χρήση του μισθίου επιφέρει τη λύση της σύμβασης για το μέλλον και την υποχρέωση του μισθωτή να αποδώσει το μίσθιο στον εκμισθωτή. Περαιτέρω, αν η προσβαλλόμενη απόφαση περιέχει δύο ή περισσότερες αιτιολογίες, η κάθε μία των οποίων στηρίζει αυτοτελώς την τελική κρίση της και με την αναίρεση δεν πλήσσεται καθόλου ή δεν πλήσσεται επιτυχώς η μία από τις αιτιολογίες αυτές, ο λόγος αναίρεσης, που αφορά άλλη αιτιολογία, απορρίπτεται ως αλυσιτελής.

Στην προκείμενη περίπτωση, το Πολυμελές Πρωτοδικείο Αιγίου, που δίκασε ως δευτεροβάθμιο δικαστήριο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, απέρριψε ως αβάσιμη κατ' ουσίαν έφεση της αναιρεσείουσας κατά της 2/2002 απόφασης του Ειρηνοδικείου Ερινέου, με την οποία έγινε δεκτή η από 1-10-2001 αγωγή του αναιρεσιβλήτου και διατάχθηκε η απόδοση του μίσθιου ακινήτου από τη μισθώτρια αναιρεσείουσα στον εκμισθωτή αναιρεσίβλητο.

Στο συμπέρασμα αυτό κατέληξε το δευτεροβάθμιο δικαστήριο, αφού δέχθηκε ότι από τα μνημονευόμενα στην απόφαση αποδεικτικά μέσα αποδείχθηκαν και τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά : Με το από .... ιδιωτικό συμφωνητικό ο αναιρεσίβλητος εκμίσθωσε στην αναιρεσείουσα οικία με ακάλυπτο χώρο, που βρίσκεται στη θέση "......." του δήμου Καμαρών Αιγίου, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από την τελευταία ως μπάρ-εστιατόριο.

Η μίσθωση αυτή συμφωνήθηκε για το χρονικό διάστημα από 8-11-1999 έως 7-11-2004 και το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε σε 50.000 δραχμές. Μετά την παράδοση της χρήσης του μισθίου και ενώ ο αναιρεσίβλητος απουσίαζε στη ..... Αμερικής, όπου διαμένει μόνιμα, η αναιρεσείουσα, χωρίς την προηγούμενη συναίνεση ή έγκριση αυτού, αλλά και χωρίς την προηγούμενη έκδοση οικοδομικής άδειας, κατασκεύασε στον προαύλιο χώρο του μισθίου και σε επαφή με τον βόρειο και δυτικό τοίχο της οικίας ισόγειο κτίσμα από μπετόν με πρόσοψη προς τη θάλασσα, την πλάκα οροφής του οποίου διαμόρφωσε σε βεράντα με επιφάνεια 40-45 μ2 περίπου, καθώς και ένα τσιμεντένιο βόθρο, εμβαδού 50 μ2 περίπου.

Για να γίνουν τα κτίσματα αυτά ξερίζωσε ένα φοίνικα, που υπήρχε στον προαύλιο χώρο και τον μεταφύτευσε σε άλλο ακάλυπτο χώρο του μισθίου, όπου τελικά ξεράθηκε. Επίσης, η αναιρεσείουσα, χωρίς και πάλι τη συναίνεση ή την έγκριση του αναιρεσιβλήτου, καθαίρεσε τμήμα του τοίχου της μίσθιας οικίας και μετέτρεψε ένα παράθυρο σε πόρτα, ενώ άνοιξε σε τοίχο αυτής οπές, για να τοποθετήσει σύστημα εξαερισμού, με αποτέλεσμα να δημιουργείται πρόβλημα στατικής επάρκειας αυτής.

Η εναγομένη δεν αρνείται τις πιο πάνω επεμβάσεις της στο μίσθιο, ισχυρίζεται όμως ότι αυτές έγιναν κατόπιν ρητής εντολής και συναίνεσης του αναιρεσείοντος και στα πλαίσια του προορισμού του μισθίου ως επαγγελματικής στέγης. Από τα μνημονευθέντα όμως αποδεικτικά στοιχεία δεν αποδεικνύεται προηγούμενη, έστω και σιωπηρή συναίνεση ή μεταγενέστερη έγκριση του αναιρεσιβλήτου για τις πιο πάνω κατασκευές, και μάλιστα, όσον αφορά τα κτίσματα, χωρίς την έκδοση της απαιτούμενης οικοδομικής άδειας, δεν ήταν δε αναγκαίες για την εξυπηρέτηση της ασκούμενης από την αναιρεσείουσα στο μίσθιο επιχειρηματικής δραστηριότητας, για την οποία είχε εκμισθωθεί.

Για τις αυθαίρετες, δηλαδή χωρίς οικοδομική άδεια ως άνω οικοδομικές κατασκευές ο ιδιοκτήτης αναιρεσίβλητος απειλείται με διοικητικά πρόστιμα και άσκηση ποινικής δίωξης. Τέλος, το Πολυμελές Πρωτοδικείο δέχθηκε, ότι οι προεκτεθείσες αυθαίρετες επεμβάσεις της αναιρεσείουσας στο μίσθιο ακίνητο αλλοιώνουν σε ικανή έκταση τη μορφή του, ότι ο εκμισθωτής αναιρεσίβλητος διαμαρτυρήθηκε προς εκείνη, αλλ' αυτή δεν έλαβε οικοδομική άδεια για τις κατασκευές, ούτε το επανέφερε στην προηγούμενη κατάσταση και ότι ο αναιρεσίβλητος, για την κακή αυτή χρήση του μισθίου από την αναιρεσείουσα, κατάγγειλε με την αγωγή τη μίσθωση.

Τα παραπάνω πραγματικά γεγονότα, που δέχθηκε το δευτεροβάθμιο δικαστήριο, πληρούν όλα τα στοιχεία του πραγματικού του κανόνα του άρθρου 594 του ΑΚ με τον οποίο παρέχεται στον εκμισθωτή δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης λόγω χρήσης από τον μισθωτή του μισθίου όχι με επιμέλεια, και δικαιολογούν έτσι, την απαγγελθείσα με την προσβαλλόμενη απόφαση έννομη συνέπεια, ήτοι την απόδοση της χρήσης του μισθίου.

Ειδικότερα, εκτίθεται στην απόφαση α) μεταχείριση από τη μισθώτρια αναιρεσείουσα του μισθίου όχι με επιμέλεια, που συνίσταται στις από πρόθεση αυθαίρετες, χωρίς δηλαδή τη συναίνεση ή την έγκριση του εκμισθωτή αναιρεσιβλήτου, επεμβάσεις και βλάβες που προκάλεσε στο μίσθιο και αλλοιώνουν ουσιωδώς τη μορφή του και που είναι η χωρίς οικοδομική άδεια ανέγερση πρόσθετου κτίσματος και κατασκευή βόθρου, η καθαίρεση τμήματος τοίχου της οικίας και μετατροπή παραθύρου σε πόρτα και η διάνοιξη στον τοίχο αυτής οπών, που επηρεάζουν τη στατική επάρκειά της, καθώς και η καταστροφή φοίνικα? β) προηγούμενη διαμαρτυρία του εκμισθωτή αναιρεσιβλήτου για την πιο πάνω κακή μεταχείριση του μισθίου και εμμονή της μισθώτριας αναιρεσείουσας στη μεταχείριση αυτή? και γ) καταγγελία της μίσθωσης από τον εκμισθωτή για την κακή αυτή χρήση του μισθίου.

Ακόμη, το Πολυμελές Πρωτοδικείο, με την κύρια αιτιολογία της αναιρεσιβαλλομένης, στην οποία στήριξε το συμπέρασμά του, δέχθηκε, ότι σύμφωνα με τους 7ο, 8ο και 9ο όρους του μισθωτηρίου και το παρατιθέμενο περιεχόμενό τους, ερμηνευόμενους με βάση τις κατά το άρθρο 200 του ΑΚ αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, δεν παρέχεται, κατά τη βούληση των συμβαλλόμενων διαδίκων, στη μισθώτρια αναιρεσείουσα, δυνατότητα τροποποιήσεως και επεμβάσεων στο μίσθιο ακίνητο, το οποίο πρέπει να χρησιμοποιείται όπως ήταν κατά τον χρόνο κατάρτισης της σύμβασης και ότι μετά τις προαναφερόμενες αυθαίρετες κατασκευές και επεμβάσεις, που η αναιρεσείουσα πραγματοποίησε στο μίσθιο, συντρέχει περίπτωση παράβασης των μισθωτικών όρων, που, κατά τα συμφωνηθέντα, έχει ως αποτέλεσμα την άμεση και αυτόματη, ήτοι χωρίς καταγγελία λύση της μίσθωσης και τη γένεση της υποχρέωσης απόδοσης της χρήσης του μισθίου.

Η αναιρεσείουσα, με τον μοναδικό λόγο της αίτησης αναίρεσης από το άρθρο 560 αριθ. 1 του ΚΠολΔ προβάλλει ευθεία παραβίαση από το δικαστήριο των ερμηνευτικών κανόνων των άρθρων 173 και 200 του ΑΚ κατά τη γενόμενη από αυτό ερμηνεία των προεκτεθέντων όρων της μισθωτικής σύμβασης. Αφού, όμως, όπως έχει λεχθεί, η προαναφερόμενη πρώτη αιτιολογία της αναιρεσιβαλλομένης, που αφορά την από τη μισθώτρια αναιρεσείουσα μεταχείριση του μισθίου όχι με επιμέλεια και την εξαιτίας αυτής καταγγελία της μίσθωσης από τον εκμισθωτή αναιρεσίβλητο κατά τη διάταξη του άρθρου 594 του ΑΚ, στηρίζει αυτοτελώς το διατακτικό της και η αιτιολογία αυτή δεν πλήσσεται καθόλου με την κρινόμενη αίτηση αναίρεσης, ο πιο πάνω μοναδικός αναιρετικός λόγος, με τον οποίο πλήσσεται η άλλη, ως άνω αιτιολογία της απόφασης, είναι απορριπτέος ως αλυσιτελής.

Ο ίδιος λόγος κατά το μέρος του που πλήττει την αναιρεσιβαλλομένη για κακή εκτίμηση των αποδείξεων είναι απαράδεκτος κατά την ΚΠολΔ 561 παρ. 1. Κατόπιν αυτών, πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναίρεσης και να καταδικαστεί η αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου (άρθρα 176 και 183 ΚΠολΔ).-

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 28 Φεβρουαρίου 2006 αίτηση της χ1 για αναίρεση της 18/2003 απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αιγίου. Και

Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου, τα οποία ορίζει σε χίλια διακόσια (1.200) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 19 Μαρτίου 2003. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 9 Απριλίου 2008.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ