Supreme Court dismisses appeal on rent adjustment clause, ruling lower court correctly ignored tenant's conduct.

Απόφαση 736 / 2012 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 736/2012

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Σπυρίδωνα Ζιάκα, Προεδρεύοντα Αρεοπαγίτη (κωλυομένου του Αντιπροέδρου Χαράλαμπου Ζώη), Βασιλική Θάνου - Χριστοφίλου, Παναγιώτη Ρουμπή, Βασίλειο Λαμπρόπουλο και Μιλτιάδη Σπυρόπουλο, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του στις 18 Νοεμβρίου 2011, με την παρουσία και της Γραμματέως Ελένης Τσιουρή, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης Εταιρείας με την επωνυμία "Μ. Β.-ΔΙΕΘΝΗΣ ΤΕΧΝΙΚΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ", η οποία εδρεύει στο Ν.Ψυχικό και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε δια του πληρεξουσίου δικηγόρου του Γεωργίου Τσαρούχα και κατέθεσε προτάσεις και πρόσθετους λόγους.

Του αναιρεσιβλήτου: Κληροδοτήματος "Μαρίας Κασσιμάτη", κοινωφελούς Ιδρύματος, το οποίο εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, το οποίο εκπροσωπήθηκε δια του πληρεξουσίου δικηγόρου του Ευάγγελου Μπίκα, αφού ανακάλεσε την από 14-11-2011 δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ και κατέθεσε προτάσεις καθώς και συμπληρωματικές προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 10-12-2005 αγωγή του ήδη αναιρεσίβλητου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 422/2007 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 8674/2007 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 19-5-2008 αίτησή του, επί της οποίας εκδόθηκε η 2171/2009 απόφαση του Αρείου Πάγου που κήρυξε την συζήτηση απαράδεκτη. Την υπόθεση επανέφερε προς συζήτηση το αναιρεσίβλητο με την από 10/2/2010 κλήση του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Παναγιώτης Ρουμπής ανέγνωσε την από 9-12-2008 έκθεσή του ήδη αποχωρήσαντος από την υπηρεσία, Αρεοπαγίτη Αθανάσιου Πολυζωγόπουλου, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αιτήσεως αναιρέσεως και των πρόσθετων λόγων αυτής.

Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Στο άρθρο 5 παρ. 1 και 2 εδ. α' του ν. 813/1978, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του ν. 2041/1-5-1992 και ήδη άρθρο 7 παρ. 1 του πδ/τος 34/1995 ορίζεται ότι "το μίσθωμα κατά τη σύναψη της μίσθωσης καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση.

Όρος για ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος, που συνομολογείται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου, ισχύει και για χρόνο (συμβατικό ή με αναγκαστική παράταση) για τον οποίο δεν έχει προβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή, εφόσον τα μέρη δεν έχουν αποκλείσει την ισχύ του για χρόνο μη προβλεπόμενο από τη σύμβαση".

Από τις ανωτέρω διατάξεις προκύπτει ότι ο συμβατικός όρος για ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος ισχύει, είτε συνομολογήθηκε πριν την έναρξη ισχύος του παραπάνω ν. 2041/1992, ήτοι την 1-5-1992, με βάση τις προϊσχύουσες διατάξεις του άρθρου 4 του ν. 1598/1986, αρθρ. 16 του ν. 1738/1987, αρθρ. 1 ν. 1861/1989 και αρθρ. 6 παρ. 1 του ν. 1898/1990, είτε μετά την έναρξη της ισχύος του.

Η παραπάνω σταδιακή αναπροσαρμογή ισχύει και για το χρόνο αναγκαστικής παράτασης της μίσθωσης, εκτός αν αυτή έχει αποκλεισθεί συμβατικά ή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα (Ολ.ΑΠ 9/1992). Και τούτο γιατί η μίσθωση και κατά τα εν λόγω διαστήματα συνεχίζεται και λειτουργεί ενιαίως, δηλαδή με το αρχικό συμβατικό της περιεχόμενο, στο οποίο ανήκει και η ρήτρα της σταδιακής αναπροσαρμογής, δηλαδή η συμφωνία των μερών ότι το μίσθωμα θα αυξομειώνεται κατά τακτά χρονικά διαστήματα και κατά ορισμένο ποσό ή ποσοστό.

Για να επέλθει το εν λόγω αποτέλεσμα, εκτός από την εγκυρότητα της ρήτρας, πρέπει: α) η περαιτέρω ισχύς της ρήτρας να μην έχει αποκλεισθεί συμβατικά, β) ο όρος της σταδιακής αναπροσαρμογής να είναι εφαρμόσιμος και στην αναγκαστική (νόμιμη) διάρκεια της μίσθωσης και γ) η αναπροσαρμογή να έχει συμφωνηθεί ως ποσοστιαία.

Συνεπώς, αν υπάρχει συμφωνία για τον τρόπο αναπροσαρμογής του μισθώματος, δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 7-10 του πδ/τος 34/1995, το οποίο καθορίζουν τον τρόπο αναπροσαρμογής σε περίπτωση που δεν υπάρχει σχετική συμφωνία ή η συμφωνία είναι άκυρη. Έτσι, όταν υπάρχει συμφωνία για σταδιακή αναπροσαρμογή, δεν απαιτείται κοινοποίηση έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή προκειμένου να καταστεί απαιτητό το εκάστοτε αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα, όπως επιτάσσει η διάταξη της παρ. 5 του άρθρου 7 του π.δ.34/1995 για τις περιπτώσεις που δεν υπάρχει συμφωνία των μερών για την αναπροσαρμογή του μισθώματος (ΑΠ 1256/2007).

Εξάλλου, κατά το άρθρο 281 ΑΚ η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός του δικαιώματος. Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής το δικαίωμα θεωρείται ότι ασκείται καταχρηστικά όταν ή συμπεριφορά του δικαιούχου, που προηγήθηκε ή η πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε κατά το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε ή οι περιστάσεις που μεσολάβησαν, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζουν τη γένεση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή τη μεταγενέστερη άσκηση του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, αφού τείνουν στην ανατροπή καταστάσεως που δημιουργήθηκε υπό ορισμένες ειδικές συνθήκες και διατηρήθηκε για πολύ χρόνο με το επακόλουθο να συνεπάγεται επαχθείς συνέπειες για τον υπόχρεο.

Απαιτείται, δηλαδή, για να χαρακτηρισθεί καταχρηστική η άσκηση του δικαιώματος, να έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο, από τη συμπεριφορά του δικαιούχου σε συνάρτηση με εκείνη του υπόχρεου, και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμα του. Απαιτείται ακόμη οι πράξεις του υπόχρεου και η υπ' αυτού δημιουργηθείσα κατάσταση, που συνεπάγεται ιδιαιτέρως επαχθείς για τον ίδιο επιπτώσεις, να τελούν σε αιτιώδη σχέση με την προηγούμενη συμπεριφορά του δικαιούχου.

Το ζήτημα δε, αν οι συνέπειες, που συνεπάγεται η άσκηση του δικαιώματος, είναι επαχθείς για τον υπόχρεο, πρέπει να αντιμετωπίζεται και σε συνάρτηση με τις αντίστοιχες συνέπειες που μπορεί να επέλθουν σε βάρος του δικαιούχου από την παρακώλυση της ικανοποιήσεως του δικαιώματός του (ΑΠ 2066/2006). Περαιτέρω, κατά το άρθρο 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ, λόγο αναιρέσεως συνιστά η παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου, η οποία υπάρχει όταν λάβει χώρα ψευδής ερμηνεία ή εσφαλμένη εφαρμογή κανόνα ουσιαστικού δικαίου.

Ψευδής ερμηνεία είναι η απόδοση στο συγκεκριμένο κανόνα μη αληθινής και μη αρμόζουσας έννοιας, εσφαλμένη δε ή μη ορθή εφαρμογή είναι η εφαρμογή κάποιου κανόνα ουσιαστικού δικαίου αν και δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του ή μη εφαρμογή εφαρμοστέου κανόνα, ενώ συνέτρεχαν οι νόμιμες προϋποθέσεις του. Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, το Εφετείο δέχτηκε ανελέγκτως ότι απεδείχθησαν τα εξής: "...Το ενάγον κοινωφελές ίδρυμα με την επωνυμία "ΜΑΡΙΑ ΚΑΣΣΙΜΑΤΗ", με το νομίμως μεταγεγραμμένο .../ 28.1.1987 συμβόλαιο, της συμβολαιογράφου Αθηνών Α.

Ζαφειροπούλου - Οικονομοπούλου, αγόρασε από την εναγομένη ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "Μ. Β. - ΔΙΕΘΝΗΣ ΤΕΧΝΙΚΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΙΑ", την υπ' αριθ. δύο (2) οριζόντια ιδιοκτησία του δεκάτου πέμπτου (ΙΕ) υπέρ το ισόγειο ορόφου, του κτιρίου Β', του Κτιριακού Συγκροτήματος "ATRINA CENTER" επί της Λεωφόρου Κηφισίας 32, συνολικού εμβαδού 370 τ.μ., την οποία η τελευταία με το από 1-7-1981 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης είχε εκμισθώσει στην ανώνυμη εταιρία "C.CI LTD".

Με το ως άνω αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, εκχωρήθηκαν στο ενάγον ίδρυμα όλα τα εκ της ανωτέρω μισθώσεως δικαιώματα και το τελευταίο ανέλαβε τις από αυτήν υποχρεώσεις, ενώ περαιτέρω συμφωνήθηκε, ότι σε περίπτωση λύσεως της ως άνω μισθώσεως με την τότε μισθώτρια, πριν την παρέλευση πενταετίας από την έναρξη της μίσθωσης, αυτοδικαίως μισθώτρια, θα καθίστατο η εναγομένη.

Στις 30.7.1991 απεχώρησε από το μίσθιο η αρχική μισθώτρια και με το από 5-6-1991 ιδιωτικό συμφωνητικό που υπέγραψαν το ενάγον και η εναγομένη, συμφωνήθηκε να υπεισέλθει η τελευταία στην ως άνω μίσθωση, στη θέση της αρχικής μισθώτριας από 1.8.1991, με τους όρους και συμφωνίες της ανωτέρω από 1.7.1981 σύμβασης, μίσθωσης.

Με το ίδιο συμφωνητικό η μίσθωση παρετάθη μέχρι τις 30.7.1996 και το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε στο ποσόν των 650.000 δραχμών (ήδη 1907,55 ΕΥΡΩ) για το χρονικό διάστημα από 1.8.1991 έως 31.1.1992, αναπροσαρμοζόμενο από 1.2.1992 και εφεξής κατ' έτος, κατά ποσοστό 12%, και καταβαλλόμενο εντός του πρώτου δεκαημέρου κάθε μισθωτικού μηνός.

Έτσι από 1.8.1991 η εναγομένη ανώνυμη εταιρία, υπεισήλθε στη μισθωτική σχέση, στη θέση της μισθώτριας και στη συνέχεια τα μέρη, με το από 16.11.1995 ιδιωτικό συμφωνητικό, παρέτειναν εκ νέου τη συμβατική διάρκεια, της μεταξύ τους μίσθωσης, μέχρι τις 31.12.2001, οπότε και έληξε. Όμως και μετά την παρέλευση του χρόνου που ως άνω είχε συμφωνηθεί, η εναγομένη μισθώτρια, εξακολούθησε να χρησιμοποιεί το μίσθιο, χωρίς την εναντίωση του ενάγοντος εκμισθωτού, οπότε η μίσθωση του ως άνω ακινήτου, λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο (άρθρο 611 ΑΚ, 44 ΠΔ 34/1995).

Περαιτέρω, δυνάμει του από 24 Ιουνίου 1992 ιδιωτικού συμφωνητικού, καταρτισθέντος μεταξύ της εναγομένης και της ομόρρυθμης εταιρίας, με την επωνυμία "Μ. Β. - ΔΙΕΘΝΗΣ ΤΕΧΝΙΚΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΙΑ ΚΑΙ ΣΙΑ Ο Ε", η δεύτερη εκμίσθωσε στην πρώτη για χρονικό διάστημα εννέα (9) ετών (1-7-1992/30-6-2001), την υπό στοιχεία δύο βήτα (2β) οριζόντια ιδιοκτησία, του πρώτου (Α) υπέρ το ισόγειο ορόφου, συνολικού εμβαδού 170 τμ., καθώς και την με αριθμό 51 θέση στάθμευσης, του τέταρτου υπογείου του επί της Λεωφόρου Κηφισίας 62 στο Μαρούσι Αττικής κτιρίου 11, έναντι μηνιαίου μισθώματος 637000 δραχμών (ήδη 1870,87 ΕΥΡΩ) καταβαλλόμενου εντός του πρώτου δεκαημέρου εκάστου μηνός και αναπροσαρμοζόμενου τούτου, κατ' έτος, μετά το πρώτο έτος της μίσθωσης, κατά ποσοστό 12%, επί του εκάστοτε καταβαλλομένου μισθώματος.

Το ως άνω μίσθιο, με το νομίμως μεταγεγραμμένο αριθ. .../25.6.1992 αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, της συμβολαιογράφου Αθηνών Α. Ζαφειροπούλου - Οικονομοπούλου, περιήλθε στην κυριότητα του ενάγοντος ιδρύματος, στο οποίο και εκχωρήθηκαν άπαντα τα εκ της ως άνω μισθώσεως δικαιώματα, και με τον τρόπο αυτό υπεισήλθε στη θέση του εκμισθωτή, αναλαμβάνοντας και τις αντίστοιχες προς την ιδιότητα του αυτή υποχρεώσεις.

Η ως άνω μίσθωση - που η συμβατική διάρκεια της ήταν μέχρι τις 30.6.2001 - με το άρθρο 7 παρ. 6 του Ν. 2741/1999 (άρθρο 5 παρ, 1 πδ 34/1995) παρετάθη αναγκαστικές μέχρι τις 30-6-2004 (συμπλήρωση δωδεκαετίας) και στη συνέχεια μέχρι τις 30-6-2008 κατ1 άρθρο 7 παρ. 16 Ν. 2741/1999 (άρθρο 61 εδαφ, δ ΠΔ 34/1995 - συμπλήρωση δεκαεξαετίας). Επίσης, δυνάμει του από 4.3.1991 ιδιωτικού συμφωνητικού, καταρτισθέντος μεταξύ της εναγομένης και προαναφερθείσας ομόρρυθμης εταιρίας "Μ.

Β. - ΔΙΕΘΝΗΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΙΑ ΚΑΙ ΣΙΑ ΟΕ" η πρώτη εκμίσθωσε στη δεύτερη, για χρονικό διάστημα δέκα ετών (1-4-1991/31.3.2001) τις υπό στοιχεία επτά (7), οκτώ (8) και εννέα (9) όμορες οριζόντιες ιδιοκτησίες, του πρώτου υπέρ το ισόγειο ορόφου, συνολικού εμβαδού 240 τμ., καθώς και την με αριθμό 52 θέση στάθμευσης, του τέταρτου υπογείου, του επί της Λεωφόρου Κηφισίας 62 και Πρεμετής κτιρίου 1, έναντι μηνιαίου μισθώματος 855.000 δραχμών (ήδη 2.509,17) ΕΥΡΩ, καταβαλλομένου εντός του πρώτου δεκαημέρου εκάστου μηνός και αναπροσαρμοζόμενου τούτου κατ' έτος, μετά το πρώτο έτος της μίσθωσης, κατά ποσοστό 15%, επί του εκάστοτε καταβαλλομένου μισθώματος.

Τα εν λόγω μίσθια ακίνητα, με το νομίμως μεταγεγραμμένο αριθμ. 32636/12.3.1991 αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, της αυτής ως άνω συμβολαιογράφου Αθηνών Α. Ζαφειροπούλου - Οικονομοπούλου, περιήλθαν στην κυριότητα του ενάγοντος ιδρύματος, στο οποίο και εκχωρήθηκαν άπαντα τα εκ της ως άνω μισθώσεως δικαιώματα, και με τον τρόπον αυτό υπεισήλθε στη θέση της αρχικής εκμισθώτριας, αναλαμβάνοντας και τις, αντίστοιχες προς την ιδιότητα του αυτή, υποχρεώσεις.

Και η προαναφερθείσα μίσθωση - που η συμβατική διάρκεια της ήταν μέχρι τις 31.3.2001 - με το άρθρο 7 παρ. 6 του ν. 2741/1999 (άρθρο 5 παρ. 1 ΠΔ 34/1995) παρετάθη αναγκαστικές μέχρι τις 30- 6 - 2004 (συμπλήρωση δωδεκαετίας) και στη συνέχεια κατ' άρθρο 7 παρ. 1 Ν 2741/1991 (άρθρο 61 εδαφ. δ ΠΔ 34/1995), για μια ακόμη τετραετία, ήτοι μέχρι τις 30.6.2008.

Περαιτέρω αποδείχτηκε, ότι η εναγομένη μισθώτρια, αν και κάνει κανονικά χρήση των προαναφερόμενων μισθίων, όμως δεν κατέβαλλε τη συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή του μισθώματος για κάθε ένα εκ των μισθίων ακινήτων μετά την παρέλευση του πρώτου μισθωτικού έτους, και η οποία για το πρώτο εξ αυτών (αριθμ. 2 οριζόντια ιδιοκτησία ΙΕ' ορόφου) ανέρχεται σε ποσοστό 12% ετησίως, επί του εκάστοτε καταβαλλομένου μισθώματος, για το δεύτερο (οριζόντια ιδιοκτησία 2β του Α' ορόφου και αριθμ. 51 θέση στάθμευσης), σε ποσοστό επίσης 12% ετησίως, και για το τρίτο (οριζόντιες ιδιοκτησίες, αριθμ. 7, 8, 9 Α' ορόφου και αριθμ. 52 θέση στάθμευσης), επίσης σε ποσοστό 15% ετησίως, επί του εκάστοτε καταβαλλομένου μισθώματος.

Σημειώνεται δε ότι η συμφωνία των μερών για σταδιακή -ποσοστιαία -αναπροσαρμογή του μισθώματος, που έγινε κατά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης, ισχύει όχι μόνον για τον συμβατικό χρόνον των ως άνω μισθώσεων (ήτοι μέχρι τις 31-12-01 για την πρώτη μίσθωση, τις 30.6.2001 για τη δεύτερη και τις 31.3.2001 για την τρίτη), αλλά και για τον χρόνον που οι τελευταίες δύο, μισθώσεις αναγκαστικώς παρετάθησαν (μέχρι τις 30.6.2008) και για τον μετά την 31.12.2001 χρόνον που έληξε η πρώτη και ανανεώθηκε αυτή έκτοτε για αόριστο χρόνον, εφόσον η εναγομένη μισθώτρια εξακολούθησε να χρησιμοποιεί το μίσθιο χωρίς εναντίωση του ενάγοντος εκμισθωτού (άρθρο 611 ΑΚ).

Και τούτο δε γιατί οι συμβαλλόμενοι, με τα προμνημονευθέντα μισθωτήρια έγγραφα, δεν απέκλεισαν την ισχύ της συμφωνίας περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος των ως άνω μισθίων για τον, μετά τη λήξη της συμβατικής διάρκειας, χρόνον, και των τριών μισθώσεων. Με βάση τα ως άνω συμφωνηθέντα, η εναγομένη μισθώτρια, οφείλει την αναπροσαρμογή και των τριών μισθίων, εφόσον, ως προεξετέθη, ακώλυτα από την έναρξη των μισθώσεων χρησιμοποιεί τα μίσθια ακίνητα, ως επαγγελματική στέγη.

Ειδικότερα: Α) Για το πρώτο μίσθιο ακίνητο (αριθμ. 2 ιδιοκτησία, ΙΕ ορόφου, κτίριο Β κτιριακό συγκρότημα "ATRINA CENTER") του οποίου το μηνιαίο μίσθωμα την 1.2.2001 είχε διαμορφωθεί στο ποσόν των 5.289.80 ΕΥΡΩ και μέχρι την άσκηση της αγωγής τούτο καταβαλλόταν και η συμφωνημένη ετησία αναπροσαρμογή του ανερχόταν σε ποσοστό 12% επί του, εκάστοτε καταβαλλομένου μισθώματος, η εναγομένη μισθώτρια, για την ως άνω αιτία, οφείλει τα κατωτέρω ποσά: 1) Δια το χρονικό διάστημα από 1-2-2001/1.2.2002 το ποσόν των 7.617,24 ΕΥΡΩ (5289,80 Χ 12% = 634,77 ΕΥΡΩ ποσόν αναπροσαρμογής + 5289,90 - ΕΥΡΩ καταβαλλόμενο μίσθωμα = 5924,57 ΕΥΡΩ μίσθωμα από 1.1.2001 - 5289,80 ΕΥΡΩ καταβαλλόμενο = 634,77 ΕΥΡΩ διαφορά Χ 12 μήνες - 7.617,24 ΕΥΡΩ), 2) Δια το διάστημα από 1.2.2002/1.2,2003, το ποσόν των 16.148,52 ΕΥΡΩ (5924,57 Χ 12% - 710,94 + 5924,57 = 6.635,51 - 5289,80= 1345,71 Χ 12 μήνες), 3) Δια το διάστημα από 1.2.2003/1.2.2004, το ποσόν των 25.703,64 ΕΥΡΩ (6.635,51 Χ 12% = 796,26 + 6.635,51 = 7.431,77 - 5289,80 = 2-141,97 Χ 12 μήνες), 4) Δια το διάστημα από 1.2.2004/1.2.2005 το ποσόν των 36.405,36 ΕΥΡΩ (7.431,77 Χ 12% = 891,81 + 7431,77 = 8.323,58 - 5289,80 - 3.033,78 Χ 12 = 36405) και 5) Δια το διάστημα από 1.2.2005/30-11-2005 το ποσόν των 40.326,1 ΕΥΡΩ (8.323,58Χ12% = 998,83 + 8323,58 =9.322,41-5.289,80 = 4032,61 Χ 10 μήνες - 40.326,19 και συνολικώς από 1.2.2001/30-11-2005, το ποσόν των 126.200,86 ΕΥΡΩ (7.617,24 + 16148,52 + 25.703,64 + 36.405,36 -+ - 40.326,1) και επί πλέον το ήμισυ του τέλους χαρτοσήμου της αυτής χρονικής περιόδου που ανέρχεται στο ποσόν των 2.271,61 (126.200,86 Χ 1,8%) ΕΥΡΩ Β) Για τις αριθμ. 7, 8, και 9 οριζόντιες ιδιοκτησίες του Α' ορόφου του επί της Λεωφόρου Κηφισίας 62 και Πρεμετής κτιρίου 1, μετά της αριθμ. 52 θέσης στάθμευσης, των οποίων το μηνιαίο μίσθωμα την 1.4.2001, είχε διαμορφωθεί στο ποσόν των 5,896,55 ΕΥΡΩ - και μέχρι την άσκηση της ένδικης αγωγής τούτο καταβαλλόταν - και η συμφωνημένη για τα μίσθια αυτά ετησία αναπροσαρμογή του, ανερχόταν σε ποσοστό 15%, επί του εκάστοτε καταβαλλομένου μισθώματος, η εναγομένη μισθώτρια για την ως άνω αιτία οφείλει τα κατωτέρω ποσά: 1) Δια το χρονικό διάστημα από 1.4.2001/1-4-2002 το ποσόν των 10.613,76 ΕΥΡΩ (5896,55 ΕΥΡΩ καταβαλλόμενο μίσθωμα Χ 15% = 884,48 ΕΥΡΩ ποσό αναπροσαρμογής + 5896,55 ΕΥΡΩ κατ/νο μισθ. = 6781,03 - 5896,55 κατ/νο μισθ. = 884,48 ΕΥΡΩ Χ 12 μήνες = 10.613,76) 2) Δια το χρονικό διάστημα από 1-4-2002/1-4-2003 το ποσόν των 22.819,56 ΕΥΡΩ (6781,03 Χ 15% = 1017,15 + 6781,03 = 7.798,18 - 5.896,55 = 1901,63 Χ 12 μήνες) 3) Δια το χρονικό διάστημα από 1.4.2003/1.4.2004 το ποσόν των 36.856,2 ΕΥΡΩ (7798,18 Χ 15% - 1.169,72 ετησ.

αναπροσαρμογή + 7798,18 -8.967,9 - 5896,55 ΕΥΡΩ καταβ/νο μισθ = 3071,35 διαφ. μην. Χ 12 μήνες - 36850,2 ΕΥΡΩ) 4) Δια το χρονικό διάστημα από 1.4.2004/1.4.2005 το ποσόν των 52.998,36 ΕΥΡΩ (8.967,9 Χ 15% - 1.345,18 + 8967,9 - 10.313,08 -5896,55 = 4.416, 53 Χ 12 μήνες - 52.998,36) και 5) Δια το χρονικό διάστημα από 1.4,2005 - 30-11-2005 το ποσόν των 47.707,92 ΕΥΡΩ (10.313,08 Χ 15% = 1.546,96 + 10.313,08 = 11.860,04 -5896,88 = 5.963,49 Χ 8 μήνες = 47.707,92 ΕΥΡΩ και συνολικώς από 1-4-2001/30-11-2005 το ποσόν των 170.995,8 ΕΥΡΩ, και επί πλέον το ήμισυ του τέλους χαρτοσήμου της αυτής χρονικής περιόδου, που ανέρχεται στο ποσό των 3,077,92 ΕΥΡΩ και Γ) Για την αριθμ. 2Β οριζόντια ιδιοκτησία του Α' ορόφου επί της Λεωφόρου Κηφισίας 62 και Πρεμετής κτιρίου 1, μετά της υπ' αριθμ. 52 θέσης στάθμευσης, της οποίας το μηνιαίο μίσθωμα την 1-7-2001, είχε διαμορφωθεί στο ποσόν των 4.632,22 ΕΥΡΩ - και μέχρι την άσκηση της ένδικης αγωγής τούτο καταβαλλόταν - και η συμφωνημένη για το μίσθιο αυτό ετησία αναπροσαρμογή του, ανερχόταν σε ποσοστό 12% επί του εκάστοτε καταβαλλομένου μισθώματος, η εναγομένη μισθώτρια για την ως άνω αιτία αναπροσαρμογής του μισθώματος), οφείλει τα κατωτέρω ποσά 1) Δια το χρονικό διάστημα από 1.7.2001/1.7.2002 το ποσόν των 6.670,32 ΕΥΡΩ (4632,22 Χ 12% = 555,86 +4632,22 = 5188,08 ΕΥΡΩ - 4632,22 - 555,86 Χ 12 μήνες = 6.670,32) 2) Δια το χρονικό διάστημα από 1.7.2002/1.7.2003 το ποσόν των 14.141,16 ΕΥΡΩ (5188,08 Χ 12% = 622,57 + 5188,08 = 5810,65-4632,22 - 1.178,43 Χ 12 μήνες = 14.141,16) 3) Δια το χρονικό διάστημα από 1.7.2003/1.7.2004 το ποσόν των 22508,4 ΕΥΡΩ (5810,65 Χ 12% = 697,27 + 5.810,65 = 6507,92 - 4.632,22 = 1875,7 Χ 12 μήνες - 22.508). 4) Δια το χρονικό διάστημα από 1.7.2004/1.7.2005 το ποσόν των 31879,8 ΕΥΡΩ (6507,92 Χ 12% = 780,95 + 6507,92 - 7.288,87 ΕΥΡΩ - 4.632,22 = 2656,65 Χ 12 μήνες = 31.879,8 ΕΥΡΩ και 5) Δια το χρονικό διάστημα από 1,7.2005 έως και 30 -11 - 2005 το ποσόν των 17.656,55 ΕΥΡΩ (7.288,87 Χ 12%-874,66 + 7.288,87 - 8.163,53 - 4632,22 = 3531 Χ 5 μήνες = 17.656,55 ΕΥΡΩ και συνολικώς το ποσόν των 92.856,23 ΕΥΡΩ, και επί πλέον το ήμισυ του τέλους χαρτοσήμου, το οποίο ανέρχεται στο ποσόν των 1671,4 ΕΥΡΩ.

Συνεπώς η εναγομένη, για τα προαναφερόμενα μίσθια ακίνητα, για το χρονικό διάστημα από 1.2.2001 έως και τις 30-11-2005, κατά ως άνω συμφωνηθέντα, με τα από 5-6-1991, 4-3-1991 και από 24.6.1992 ιδιωτικά συμφωνητικά μίσθωσης, οφείλει στο ενάγον ίδρυμα για διαφορές αναπροσαρμογής των μισθωμάτων 397073,82 (128.472,47 + 174.073,72 + 94.527,63) ΕΥΡΩ.

Η εναγομένη μισθώτρια πρωτοδίκως πρότεινε την ένσταση καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος του ενάγοντος για αναπροσαρμογή των μισθωμάτων των προαναφερομένων μισθίων ακινήτων. Την ένσταση αυτή επαναφέρει και πάλιν η εναγομένη δια των προτάσεών της, επικαλούμενη, ως θεμελιωτικά αυτής περιστατικά, την μη όχληση της από το ενάγον για την καταβολή των αναπροσαρμογών των μισθωμάτων των μισθίων ακινήτων, την έγερση της ένδικης αγωγής εγγύς του χρόνου παραγραφής για ένα μεγάλο μέρος των διεκδικουμένων διαφορών αναπροσαρμογών, το υπερβολικό ποσοστό της ετησίας αναπροσαρμογής και του αιτουμένου δι' αυτής ποσού, το οποίο ευρίσκεται "εκτός πάσης λογικής, για τα δεδομένα μισθώσεως γραφείων, όχι μόνον της περιοχής Αμαρουσίου αλλά και της ευρύτερης περιοχής των Αθηνών".

Από τα προεκτεθέντα αποδεικτικά μέσα αποδείχτηκε ότι η αξίωση του ενάγοντος για καταβολή της συμφωνηθείσας αναπροσαρμογής του μισθώματος των μισθίων ακινήτων, κείται εντός των αρχών των ορίων και των φραγμών που το άρθρο 281 ΑΚ θέτει κατά την ενάσκηση των δικαιωμάτων. Το ενάγον, ως από τις προαναφερθείσες συμβάσεις μισθώσεως προβλεπόταν, με την ένδικη αγωγή επεδίωξε την καταβολή, της συμφωνηθείσας αναπροσαρμογής για τα ως άνω μίσθια ακίνητα, ως επιβάλλει η καλή πίστη, τα χρηστά συναλλακτικά ήθη και ο οικονομικός και κοινωνικός σκοπός του δικαιώματος του αυτού.

Ούτε δε όφειλε να οχλήσει την εναγομένη, πριν την έγερση της ένδικης αγωγής, για την καταβολή του συμφωνηθέντος για κάθε μίσθιο ακίνητο ποσοστού αναπροσαρμογής, εφόσον σαφώς οριζόταν από τις οικείες συμβάσεις μισθώσεως η υποχρέωση αυτής (εναγομένης), για καταβολή του μηνιαίου μισθώματος αναπροσαρμοσμένο ως άνω κατ' έτος.

Ουδέποτε το ενάγον και καθ' οιονδήποτε τρόπο, με πράξεις ή παραλήψεις, ρητώς ή σιωπηρώς, εξεδήλωσε τη βούλησή του να μην επιδιώξει την καταβολή των επιδίκων αναπροσαρμογών. Άλλωστε δε μόνο το γεγονός της μη άσκησης του δικαιώματος για μακρό χρονικό διάστημα, δεν αρκεί για να καταστήσει την άσκηση αυτού καταχρηστική, εφόσον δεν συνοδεύεται και από άλλα περιστατικά που να δημιουργούν στον υπόχρεο την πεποίθηση, ότι ο δικαιούχος του δεν θα ασκήσει τούτο, και τέτοια (περιστατικά) όμως εν προκειμένω δεν υφίστανται.

Σε κάθε όμως περίπτωση, η άσκηση του ενδίκου δικαιώματος από το ενάγον, κατ' αντικειμενική κρίση δεν έχει επαχθείς συνέπειες για την εναγομένη, ούτε δε οδηγεί σε αποτελέσματα αντίθετα στο περί δικαίου αίσθημα και την ηθική, λαμβανομένου μάλιστα υπ' υπόψιν και του γεγονότος ότι, η υπόχρεος εναγομένη μισθώτρια είναι ανώνυμη τεχνική εταιρία με συγκρότηση και οργάνωση λειτουργική τέτοια, ώστε αποτελεσματικώς να διασφαλίζει τα συμφέροντα της, αλλά κυρίως με συναλλακτική εμπειρία, ενώ το ενάγον είναι ένα Κοινωφελές Ίδρυμα, χωρίς την συναλλακτική εμπειρία και εν γένει οργάνωση της εναγομένης μισθώτριας.

Αν πράγματι η εναγομένη, θεωρούσε ότι η συμφωνηθείσα ετησίως ποσοστιαία αναπροσαρμογή του μισθώματος "ευρίσκεται εκτός πάσης λογικής για τα δεδομένα μισθώσεως γραφείων", όπως ισχυρίζεται εδικαιούτο εγκαίρως να επιδιώξει και να επιτύχει την αναπροσαρμογή (μείωση) αυτού, συμφωνά με τις διατάξεις των άρθρων 388 και 288 ΑΚ.

Κατ' ακολουθίαν αυτών, η επί του άρθρου 281 ΑΚ, ερειδομένη ένσταση της εναγομένης μισθώτριας, είναι απορριπτέα ως αβάσιμη. Μετά ταύτα, η αγωγή πρέπει να γίνει δεκτή ως και κατ' ουσίαν βάσιμη και να υποχρεωθεί η εναγομένη να καταβάλει στο ενάγον ως διαφορές αναπροσαρμογής των μισθωμάτων των αναφερομένων στο σκεπτικό μισθίων ακινήτων, το συνολικό ποσόν των 397.073,82 ΕΥΡΩ, νομιμοτόκως από την 11η ημέρα κάθε μισθωτικού μηνός, οπότε κάθε μηνιαία αναπροσαρμογή ήταν κατά τη σύμβαση μίσθωσης απαιτητή ...".

Με βάση τις ως άνω παραδοχές το Εφετείο δέχτηκε ότι η συνομολογηθείσα εγκύρως ρήτρα περί ποσοστιαίας αναπροσαρμογής του μισθώματος, εφαρμόζεται και για τον μετά τη λήξη της συμβατικής διάρκειας χρόνο, αφού η περαιτέρω ισχύς της ως άνω ρήτρας δεν αποκλείστηκε συμβατικά. Έτσι, αφού, κατά παραδοχή της έφεσης του αναιρεσιβλήτου Κοινωφελούς Ιδρύματος, εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση με την οποία η αγωγή απορρίφθηκε ως αόριστη, κράτησε και δίκασε την υπόθεση κατ' ουσίαν και, απορρίπτοντας την προβληθείσα από την αναιρεσείουσα εναγομένη ένσταση καταχρήσεως δικαιώματος, ακολούθως, δέχτηκε την αγωγή ως ουσιαστικά βάσιμη, υποχρεώνοντας την εναγομένη να καταβάλει στο ενάγον κοινωφελές ίδρυμα για οφειλόμενα μισθώματα το συνολικό ποσό των 397.073,82 ευρώ, νομιμοτόκως κάθε επιμέρους ποσό μηνιαίας αναπροσαρμογής από την 11η ημέρα κάθε μισθωτικού μήνα, οπότε κατά τη σύμβαση ήταν απαιτητό, καθόσον, στην προκειμένη περίπτωση, δεν χρειαζόταν να κοινοποιηθεί προηγουμένως στην μισθώτρια έγγραφη όχληση, του εκμισθωτή, όπως προβλέπεται, επί νόμιμης αναπροσαρμογής, από τη διάταξη του άρθρου 7 παρ. 5 του π.δ. 34/1995.

Κρίνοντας έτσι το Εφετείο, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις διατάξεις ουσιαστικού δικαίου που προαναφέρθηκαν. Επομένως, οι λόγοι του κυρίως δικογράφου και οι δύο πρώτοι πρόσθετοι λόγοι αναιρέσεως με τους οποίους υποστηρίζονται τα αντίθετα και αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση πλημμέλεια από το εδάφιο 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι.

Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 8 ΚΠολΔ, ιδρύεται λόγος αναιρέσεως και όταν το δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη πράγματα, που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. "Πράγματα" κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, θεωρούνται οι αυτοτελείς ισχυρισμοί, που θεμελιώνουν, καταλύουν ή παρακωλύουν το δικαίωμα, που αξιώνεται με την αγωγή, την ανταγωγή, την ένσταση ή την αντένσταση.

Έτσι, πράγμα είναι η κατά το άρθρο 281 του ΑΚ ένσταση καταχρηστικής ασκήσεως του δικαιώματος. Ο λόγος, όμως, αυτός δεν στοιχειοθετείται, αν ο ισχυρισμός είναι μη νόμιμος ή δεν προτάθηκε καθόλου ή δεν προτάθηκε παραδεκτώς στο δικαστήριο της ουσίας (άρθρα 262 παρ. 2 ΚΠολΔ). Από τα παραπάνω, σε συνδυασμό προς τις διατάξεις των άρθρων 262, 269 και 527 ΚΠολΔ προκύπτει, ότι αν η προβαλλόμενη από τον εναγόμενο ένσταση καταχρηστικής ασκήσεως του αγωγικού δικαιώματος στοιχειοθετείται από περισσότερα αυτοτελή πραγματικά περιστατικά, τα οποία, συνολικώς ορώμενα, προσδίδουν καταχρηστικό χαρακτήρα στο ενασκούμενο δικαίωμα, τα αυτοτελή αυτά περιστατικά, υποβαλλόμενα συγχρόνως για το παραδεκτό τους κατά τη συζήτηση της υποθέσεως στον πρώτο βαθμό, επαναφερόμενα νομοτύπως στον δεύτερο και συνδεόμενα, με το αίτημα του ενισταμένου, αποτελούν το καθένα χωριστά, πράγματα κατά την έννοια του άρθρου 559 αριθ. 8 ΚΠολΔ, που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης (Ολ.ΑΠ 88/1980), η δε μη λήψη υπόψη από το Εφετείο ενός ή περισσοτέρων από αυτά, που προτάθηκαν παραδεκτώς, στοιχειοθετεί, τον από την τελευταία αυτή διάταξη προβλεπόμενο λόγο αναιρέσεως (ΑΠ 66/2008 ΑΠ 38/2004).

Εν προκειμένω, με τον τρίτο πρόσθετο λόγο αναιρέσεως αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση πλημμέλεια από το εδάφιο 8 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, διότι το Εφετείο, απορρίπτοντας την προβληθείσα από την εναγομένη αναιρεσείουσα ένσταση καταχρήσεως δικαιώματος, δεν έλαβε υπόψη όλα τα πραγματικά περιστατικά που παραδεκτά προέβαλε για τη θεμελίωση της εν λόγω ενστάσεως και, συγκεκριμένα, δεν έλαβε υπόψη ότι:

α) όχι μόνο δεν υπήρξαν οχλήσεις εκ μέρους του αναιρεσιβλήτου για την καταβολή οποιασδήποτε αναπροσαρμογής, αλλά αντιθέτως αυτή (αναιρεσείουσα) από τη συμβατική λήξη των μισθώσεων όχλησε επανειλημμένα τους εκπροσώπους του αναιρεσιβλήτου για την επίτευξη συμφωνίας και μάλιστα με σύγχρονη παράταση των μισθώσεων, πλην όμως οι νόμιμοι εκπρόσωποι του αναιρεσιβλήτου αδιαφόρησαν στις συνεχείς προφορικές οχλήσεις μέχρι του σημείου κατά το οποίο αναγκάσθηκε η ίδια να αποστείλει τις έγγραφες προτάσεις της στις οποίες αυτό δεν απάντησε, αλλά και ούτε ζήτησε αύξηση των μισθωμάτων, β) η πρώτη όχληση του αναιρεσιβλήτου περί καταβολής των αναπροσαρμοσθέντων μισθωμάτων δυνάμει των μεταξύ τους συμβάσεων μισθώσεως, έλαβε χωράν με την κοινοποίηση της αρχικής αγωγής του, η οποία κοινοποιήθηκε στην αναιρεσείουσα στις 6-9-2004, γ) με την αδιαφορία του αυτή το αναιρεσίβλητο (ήτοι όχι μόνον με το να μην ανταποκριθεί στις δικές της προτάσεις, αλλά και με το να μην έχει ποτέ πριν την έγερση της αγωγής που αξιώσει την εκ μέρους της καταβολή των αναπροσαρμοσθέντων μισθωμάτων) της δημιούργησε την πεποίθηση, ότι συναινεί στην μη περαιτέρω αύξησή τους και δ) ενώ η αναιρεσείουσα κοινοποίησε εγγράφως την από 8-4-2004 επιστολή-πρότασή της η αρχική αγωγή του αναιρεσιβλήτου κοινοποιήθηκε σ' αυτή πέντε μήνες μετά, ήτοι στις 6-9-2004, χωρίς να μεσολαβήσει ουδεμία συζήτηση ή διαπραγμάτευση".

Όμως, από την αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση και όσα αυτή δέχτηκε αναφορικά με την προβληθείσα ένσταση καταχρήσεως δικαιώματος και διαλαμβάνονται στις προεκτεθείσες παραδοχές του Εφετείου προκύπτει ότι το Εφετείο έλαβε υπόψη τα ως άνω υπό στοιχ. α, β και γ πραγματικά περιστατικά, τα οποία αποτελούν "πράγματα" κατά την έννοια του νόμου και, ως εκ τούτου, ο τρίτος πρόσθετος λόγος αναιρέσεως με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια ότι δεν έλαβε υπόψη τα ανωτέρω πραγματικά περιστατικά είναι απορριπτέος ως αβάσιμος.

Περαιτέρω, ο ίδιος πρόσθετος λόγος με τον οποίο ψέγεται το Εφετείο ότι δεν έλαβε υπόψη του τα ως άνω υπό στοιχ. δ' πραγματικά περιστατικά είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος, διότι ο σχετικός ισχυρισμός δεν ασκεί ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης και, κατά συνέπεια δεν είναι "πράγμα", κατά την έννοια του νόμου.

Μετά απ' όλα τα ανωτέρω και αφού δεν υπάρχει άλλος κύριος ή πρόσθετος λόγος αναίρεσης για έρευνα πρέπει να απορριφθεί στο σύνολό της η ερευνώμενη αίτηση αναίρεσης και οι επ' αυτής πρόσθετοι λόγοι και να καταδικασθεί η αναιρεσείουσα ως ηττώμενη στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου (άρθρα 176 και 183 ΚΠολΔ), όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 19-5-2008 αίτηση μετά των από 26-5-2008 προσθέτων λόγων αυτής της ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "Μ. Β.-Διεθνής Τεχνική Ανώνυμη Εταιρεία" για αναίρεση της υπ' αριθμ. 8674/2007 απόφασης του Εφετείου Αθηνών. Και

Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου, που ορίζει σε τρεις χιλιάδες (3.000) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 17 Φεβρουαρίου 2012. Και,

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 27 Απριλίου 2012.

Ο ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ