Supreme Court dismisses appeal against eviction of public institution's property due to invalid lease lacking required public auction.

Απόφαση 735 / 2008 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 735/2008

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Ιωάννη Παπανικολάου, Αντιπρόεδρο, Γεώργιο Πετράκη, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ιωάννη Σίδερη και Γεωργία Λαλούση (κωλυομένων των Αρεοπαγιτών Αχιλλέα Νταφούλη, Ελένης Μαραμαθά και Αντωνίου Παπαθεοδώρου), Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 25 Ιανουαρίου 2008, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Του εδρεύοντος στη ..... Κοινωφελούς Ιδρύματος με τη επωνυμία "......" νομίμως εκπροσωπούμενου το οποίο εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο του Θεοδώρα Δημητρακοπούλου.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Της εδρεύουσας στη ..... εταιρείας περιορισμένης ευθύνης με την επωνυμία "..... Ε.Π.Ε." νομίμως εκπροσωπούμενης, 2) ........ οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Παναγιώτη Μπαρδή, με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ που κατέθεσαν προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 18/3/2005 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 33608/05 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 2622/06 του Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί το αναιρεσείων με την από 10/12/2006 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Γεωργία Λαλούση, ανέγνωσε την από 15/1/2008 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αναίρεσης. Η πληρεξούσια του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αίτησης, και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από τις διατάξεις των άρθρων 158 και 574 ΑΚ προκύπτει ότι η σύμβαση της μίσθωσης πράγματος συνάπτεται ατύπως, το ίδιο δε ισχύει και για τις εμπορικές μισθώσεις εφόσον ο ισχύων ειδικός νόμος (πδ 34/1995) δεν αναφέρει τίποτε για τον τύπο αυτών (ΑΠ 1482/1996). Υπόκεινται όμως σε διατυπώσεις και επίσης σε έγγραφο τύπο και μάλιστα συστατικό ορισμένες κατηγορίες μισθώσεων πράγματος που προβλέπονται σε ειδικούς νόμους.

Έτσι σύμφωνα με το άρθρο 100 παράγραφος 1 (όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 8 Ν.Δ. 2157/1943) του ΑΝ 2039/1939 "περί τροποποιήσεως, συμπληρώσεως και κωδικοποιήσεως των εις το κράτος υπέρ κοινωφελών σκοπών καταλειπομένων κληροδοσιών και δωρεών", ο οποίος έχει διατηρηθεί σε ισχύ με το άρθρο 101 ΕισΝΑΚ και άρθρο 52 εδ. 18 ΕισΝΚΠολΔ "αι διατάξεις των άρθρων 7, 28, 29, 69 παρ. 3, 73, 74, 75, 77 παρ. 2, 83 και 89-94 εφαρμόζονται αναλόγως, και επί των υπό του παρόντος νόμου διεπομένων ιδρυμάτων" και κατά την παράγραφο 2 εδ α' του ίδιου άρθρου "αι μισθώσεις και εκποιήσεις ακινήτων και κινητών ενεργούνται υπό των διοικητών του ιδρύματος κατά τας διατάξεις των άρθρων 70-72 και 94 και των προς εκτέλεσιν αυτών Β.

Δ/των". Κατά την παράγραφο 1 εδ. α', εξάλλου, του άρθρου 72 του ίδιου νόμου "τα ακίνητα της κληρονομίας εφόσον η εκτέλεσις του σκοπού ενεργείται εκ των εισοδημάτων αυτών ή των οποίων δεν απεφασίσθη η εκποίησις, εκμισθούνται δια δημοπρασίας κατά τα Β. Δ/τος ορισθησόμενα υπό του εκτελεστού της διαθήκης τη συμπράξει του Οικον.

Εφόρου, ή άλλου δημοσίου υπαλλήλου, οριζομένου εκάστοτε υπό του Υπουργού των Οικονομικών". Επίσης το άρθρο 74 παρ. 1 εδ. α'του ΑΝ 2039/1939 ορίζει ότι "δια την πληρωμήν χρεών και βαρών της κληρονομίας.... και εκμκίσθωσιν ακινήτων..... απαιτείται έγκρισις του Υπουργού των Οικονομικών μετά σύμφωνον γνωμοδότησιν του Σ.Ε.Κλ.".

Περαιτέρω, με τις διατάξεις 51 έως 56 του ΒΔ 30-11/4-12-1939 "περί του τρόπου εκποιήσεως κινητών και ακινήτων και εκμισθώσεως ακινήτων καταλειπομένων κατά κληρονομίαν, κληροδοσίαν ή δωρεάν εις το Κράτος και υπέρ κοινωφελών σκοπών ως και ανηκόντων εις κοινωφελή ιδρύματα περιουσίας", που εκδόθηκε σε εκτέλεση του ανωτέρω νόμου, καθορίζεται ο τρόπος διενέργειας της δημοπρασίας και με την παράγραφο 1 του άρθρου 57 του προαναφερόμενου Β.

Δ/τος "εντός της εν παρ. 1 του προηγουμένου άρθρου οριζομένης προθεσμίας, (οκτώ ημέρες από την έγκριση των πρακτικών της δημοπρασίας), ο αναδειχθείς μισθωτής οφείλει να προέλθη εις την υπογραφήν της συμβάσεως μισθώσεως μετά του εκτελεστού της διαθήκης". Τέλος, κατά το άρθρο 1 ΝΔ 462/1943, η μίσθωση των εν λόγω ακινήτων καταρτίζεται μόνον εγγράφως με μισθωτήριο συμβόλαιο.

Από το συνδυασμό των ανωτέρω διατάξεων προκύπτει ότι οι διατυπώσεις που προβλέπονται για τις εκμισθώσεις ακινήτων που διαχειρίζονται ιδρύματα υπέρ κοινωφελών σκοπών αποτελούν συστατικές του κύρους των σχετικών συμβάσεων προϋποθέσεις και συνεπώς εάν δεν τηρηθούν ή παραλειφθεί κάποια από αυτές η σύμβαση είναι άκυρη και λογίζεται ως ανύπαρκτη σύμφωνα με τα άρθρα 159 παρ. 1, 174 και 180 ΑΚ.

Η τήρηση των διατυπώσεων αυτών ως προβλεπομένων από ειδικές διατάξεις και ειδικότερα η τήρηση τύπου για την κατάρτιση της σύμβασης μισθώσεως και γενικά για κάθε συμφωνία που αφορά και ανάγεται στη μίσθωση ακινήτου της άνω κατηγορίας απαιτείται και όταν η μίσθωση του ακινήτου αυτού εμπίπτει στην προστασία του Ν 813/1978 (ήδη πδ 34/1995).

Η ανωτέρω ακυρότητα δεν θεραπεύεται με τη μεταγενέστερη εκπλήρωση της σύμβασης, εφόσον δεν υπάρχει σχετική νομοθετική πρόβλεψη, όπως συμβαίνει στη νομοθεσία για τις εκμισθώσεις ακινήτων του Δημοσίου και των ΝΠΔΔ. Εξάλλου, κατά το άρθρο 559 αρ. 1 ΚΠολΔ ο κανόνας ουσιαστικού δικαίου παραβιάζεται αν δεν εφαρμοστεί ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του, ή αν εφαρμοστεί ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση το Εφετείο με την προσβαλλόμενη απόφαση δέχθηκε τα ακόλουθα σχετικά με την επίδικη μίσθωση. "Το εκκαλούν αποτελεί κοινωφελές ίδρυμα με την επωνυμία ".......". Μεταξύ δε των ακινήτων του κληροδοτήματος ...... περιλαμβάνεται, όπως συνομολογείται, και ένα ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 387 τ.μ., με υπόγειους κλπ χώρους, που βρίσκεται στη Θεσσαλονίκη.

Στις 24-2-1995 διενεργήθηκε δημοπρασία για την εκμίσθωση αυτού του καταστήματος, κατά την οποία αναδείχθηκε πλειοδότης η ομόρρυθμη εταιρία με την επωνυμία "........ ΟΕ" και κατακυρώθηκε σ' αυτήν ο διαγωνισμός. Η εκμίσθωση έγινε για να χρησιμοποιηθεί για χρονικό διάστημα έξι ετών (από 1-1-1995 έως 31-5-2001), ως καφετέρια.

Η ως άνω πλειοδότης προσέφερε ως μηνιαίο μίσθωμα το ποσό των 3.000.000 δρχ. Κατά τη δημοπρασία την ως άνω πλειοδότη εταιρία εκπροσώπησε νόμιμα ο δεύτερος εναγόμενος (ένας εκ των δύο εταίρων αυτής), ο οποίος ενεργούσε για λογαριασμό της εταιρίας. Με την υπ' αριθμ ..... απόφαση της Κτηματικής Υπηρεσίας της Νομαρχίας Θεσσαλονίκης, εγκρίθηκαν τα πρακτικά της παραπάνω δημοπρασίας.

Όμως, λίγο μετά τη διενέργεια της δημοπρασίας και πριν ακόμη την υπογραφή του μισθωτηρίου συμβολαίου, η ως άνω πλειοδότης εταιρία λύθηκε, όπως συνομολογείται και από το εκκαλούν, με το από ..... συμφωνητικό διάλυσης, το οποίο δημοσιεύτηκε στα βιβλία εταιριών του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης. Στη συνέχεια το ενάγον ίδρυμα, με τη διάλυση της πλειοδότριας εταιρίας, εκμίσθωσε το ως άνω κατάστημα στο δεύτερο εναγόμενο, ατομικά.

Τη μίσθωση αυτή κατάρτισαν εγγράφως με το από ..... ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως, ενώ λίγες ημέρες αργότερα, στις 2-6-1995, οι δύο προαναφερόμενοι συμβαλλόμενοι συμφώνησαν εγγράφως και στη θέση του δεύτερου εναγομένου, ως μισθωτή, υπεισήλθε πλέον, ως προς όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις από τη σύμβαση, η πρώτη εναγόμενη εταιρία, στην οποία ο δεύτερος εναγόμενος μετέχει κατά ποσοστό 40%.

Με το ίδιο συμφωνητικό ο τελευταίος εγγυήθηκε υπέρ της πρώτης για την ακριβή τήρηση όλων των όρων της μίσθωσης. Το ενάγον, με την υπογραφή του ως άνω ιδιωτικού συμφωνητικού, παρέδωσε τη χρήση του ως άνω καταστήματος στην πρώτη εναγομένη, η οποία και χρησιμοποιούσε αυτό μέχρι και το έτος 2004 (τουλάχιστον).

Μέχρι και το Μάιο 2003 η τελευταία κατέβαλε για τη χρήση του μισθίου το ποσό που συμφωνήθηκε (με τις αναπροσαρμογές του) ως μίσθωμα, αλλά από τον Ιούνιο 2003 δεν κατέβαλε το συμφωνημένο, μηνιαίως, ποσό και ήδη, μετά από επί μέρους καταβολές (με τελευταία στις 39-4-2004) οφείλει υπόλοιπο του μηνός Μαρτίου 2004 και για τους μήνες Απρίλιο-Ιούλιο 2004.

Το ενάγον ίδρυμα θεωρώντας ως έγκυρη τη μίσθωση του καταστήματος στην πρώτη εναγομένη, με την από 9-7-204 αγωγή του (υπό κρίση) κατήγγειλε αυτή και ζήτησε την απόδοση του καταστήματος και την καταβολή των αναφερομένων ποσών (ως μισθώματα και αποζημίωση χρήσης). Όμως στην προκειμένη περίπτωση, κατά τα εκτιθέμενα (ως αποδεικνυόμενα), το παραπάνω ακίνητο ανήκει στο ενάγον κοινωφελές ίδρυμα............

Στην προκειμένη περίπτωση, κατά τα παραπάνω, έγινε μεν δημοπρασία για την εκμίσθωση του καταστήματος, πλην όμως δεν ακολούθησε η έγγραφη κατάρτιση της μίσθωσης με την ως άνω πλειοδότρια εταιρεία, γιατί αμέσως μετά αυτή λύθηκε. Έτσι τα αποτελέσματα του διαγωνισμού κατέστησαν, γι' αυτή, άνευ αντικειμένου.

Καταρτίστηκε βέβαια, μισθωτήριο συμβόλαιο με το δεύτερο εναγόμενο, πλην όμως αυτός στη δημοπρασία δεν μετείχε ατομικά, αλλά ως εκπρόσωπος της πλειοδότριας εταιρίας, όντας, έτσι, διαφορετικό πρόσωπο από την τελευταία, στην οποία και κατακυρώθηκε ο διαγωνισμός. Με αυτή μόνο μπορούσε να καταρτιστεί εγγράφως η σύμβαση μισθώσεως, για την οποία και εγκρίθηκε από τον αρμόδιο περιφερειακό διευθυντή Θεσσαλονίκης της νομαρχίας (Κτηματικής Υπηρεσίας) Θεσσαλονίκης.

Με τη λύση της πλειοδότριας εταιρίας στις 15-5-1995, ο δεύτερος εναγόμενος δεν είχε ατομικά κανένα δικαίωμα από το διαγωνισμό. Ακόμη, αυτός (δεύτερος εναγόμενος) ενεργώντας ως νόμιμος εκπρόσωπος της εταιρίας δεν πλειοδότησε για λογαριασμό τρίτου, κατά την έννοια της παρ. 2 του άρθρου 1000 του ΚΠολΔ (όπως ίσχυε κατά το χρόνο -1995- της δημοπρασίας), έτσι ώστε, και αν ακόμη έχει, στην προκειμένη περίπτωση, εφαρμογή η ως άνω διάταξη, όπως σχετικά ισχυρίζεται το ενάγον, να θεωρηθεί ότι υπερθεμάτισε για τον εαυτό του.

Επομένως, και εφόσον ο δεύτερος εναγόμενος δεν αναδείχθηκε πλειοδότης σε μεταγενέστερη δημοπρασία τόσο η από .... σύμβαση μισθώσεως, που καταρτίστηκε εγγράφως με τον τελευταίο ως μισθωτή, όσο και η από .... συμφωνία, με την οποία υπεισήλθε στη μισθωτική σχέση, ως μισθώτρια, η πρώτη εναγόμενη, είναι άκυρες και ως τέτοιες θεωρούνται σαν να μη έγιναν (άρθρα 159 εδ α', 174, 180 ΑΚ), καθόσον, κατά τα παραπάνω, δεν προηγήθηκε δημοπρασία και έγκριση από τον αρμόδιο (τότε) περιφερειακό διευθυντή της Νομαρχίας Θεσσαλονίκης, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις διατάξεις των άρθρων 53 επ.

του β δ/τος 30-11/4-12-1939, σε συνδυασμό με τα άρθρα 72 και 74 του α.ν. 2039/1939. Άκυρη είναι κατά συνέπεια και η από 2-6-1995 εγγύηση του δεύτερου εναγομένου για την ακριβή τήρηση των όρων της μίσθωσης και επομένως δεν ευθύνεται από την ως άνω σύμβαση εγγυήσεως..... Μετά απ' αυτά εφόσον η σύμβαση μίσθωσης είναι άκυρη και δεν δημιουργεί δικαιώματα και υποχρεώσεις μεταξύ των συμβαλλομένων, δεν οφείλονται πλέον, από τη σύμβαση, μισθώματα ή αποζημίωση χρήσης και το ενάγον ίδρυμα που εκμίσθωσε άκυρα προστατεύεται με τις διατάξεις του αδικαιολογήτου πλουτισμού και μπορεί να διεκδικήσει το οικονομικό αντάλλαγμα της χρήσης του καταστήματος.

Τέτοια βάση στην αγωγή του δεν έχει το ενάγον ίδρυμα". Μετά τις παραδοχές αυτές το Εφετείο έκρινε ότι η αγωγή ως προς το αίτημα για την επιδίκαση των οφειλομένων μισθωμάτων και την αποζημίωση χρήσης είναι μη νόμιμη και ότι ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε το νόμο το πρωτοβάθμιο δικαστήριο κατά το ανωτέρω αίτημα και γι' αυτό δεν εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση ως προς αυτό αφού απέρριψε στην ουσία του τον σχετικό λόγο της έφεσης του αναιρεσείοντος.

Με την αναίρεση το αναιρεσείον ίδρυμα προσάπτει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, ήτοι για ευθεία παράβαση των άρθρων 574 ΑΚ, 29 ν. 813/1978 (π.δ. 34/1995) και 38-49 του π.δ. 715/1979, ισχυριζόμενο ότι ο νόμος για τις επαγγελματικές μισθώσεις, ο οποίος δεν καθιερώνει διατυπώσεις και τύπο για τη σύσταση της σύμβασης της μίσθωσης, είναι ειδικός και νεότερος από τις μνημονευόμενες παραπάνω διατάξεις για τις μισθώσεις ακινήτων που ανήκουν σε κοινωφελή ιδρύματα και γι' αυτό κατισχύει αυτών.

Ειδικές όμως είναι οι διατάξεις που καθιερώνουν την τήρηση των διατυπώσεων της δημοπρασίας και τον έγγραφο τύπο για τη σύσταση της σύμβασης μίσθωσης για τα ακίνητα ιδρυμάτων, η μη τήρηση των οποίων έχει ως συνέπεια την ακυρότητα της σύμβασης και ως εκ τούτου το Εφετείο ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις ανωτέρω αναφερόμενες διατάξεις ουσιαστικού δικαίου.

Ο λόγος αυτός της αναίρεσης επομένως είναι αβάσιμος και απορριπτέος. Με τον ίδιο λόγο το αναιρεσείον αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση και την πλημμέλεια από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, χωρίς να προσδιορίζει το σφάλμα του δικαστηρίου και ειδικότερα αν πρόκειται για παντελή έλλειψη αιτιολογίας ή για ανεπαρκή ή αντιφατική αιτιολογία.

Ο λόγος, κατά το σκέλος αυτό, είναι συνεπώς απορριπτέος ως αόριστος.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 10 Δεκεμβρίου 2006 αίτηση του Κοινωφελούς Ιδρύματος με την επωνυμία "........." για αναίρεση της 2622/2006 απόφασης του Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Καταδικάζει το αναιρεσείον στη δικαστική δαπάνη των αναιρεσιβλήτων, την οποία καθορίζει σε χίλια διακόσια (1.200) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 26 Μαρτίου 2008. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 9 Απριλίου 2008.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ