Supreme Court allows appeal against lower court's dismissal of lease assignment claim due to breach of duty to inform.

Απόφαση 72 / 2017 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 72/2017

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Ελένη Διονυσοπούλου, Σοφία Ντάντου, Γεώργιο Χοϊμέ και Αλεξάνδρα Κακκαβά, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 18 Νοεμβρίου 2016, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "...", που εδρεύει στην … και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Γεώργιο Παραμυθιώτη, που δεν κατέθεσε προτάσεις.

Του αναιρεσιβλήτου: ΝΠΔΔ με την επωνυμία "ΜΕΤΟΧΙΚΟ ΤΑΜΕΙΟ ΣΤΡΑΤΟΥ" (Μ.Τ.Σ.), που εδρεύει στην … και εκπροσωπείται νόμιμα, το οποίο εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Κωνσταντίνο Κοτσαλή με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 3-5-2010 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών.

Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1207/2012 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 3556/2013 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών.

Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 15-6-2015 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Ελένη Διονυσοπούλου διάβασε την από 22-2-2016 έκθεση του κωλυομένου να μετάσχει στη σύνθεση του Δικαστηρίου αυτού, τότε Αρεοπαγίτη και ήδη Αντιπροέδρου Αρείου Πάγου Γεωργίου Σακκά, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή της από 15-6-2015 αιτήσεως για αναίρεση της 3556/2013 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών ως προς τους πρώτο και δεύτερο κατά το πρώτο σκέλος του λόγους αναιρέσεως.

Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 1 Κ.Πολ.Δ. αναίρεση επιτρέπεται αν παραβιάσθηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται αν δεν εφαρμοσθεί ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του ή αν εφαρμοσθεί ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοσθεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή.

Με το λόγο αναίρεσης από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ. (παραβίαση κανόνα του ουσιαστικού δικαίου) ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βάσιμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται δηλαδή αν η αγωγή, κυρία παρέμβαση, ένσταση κ.λπ.

ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ’ ουσίαν (ΟλΑΠ 10/2011). Επειδή κατά το άρθρο 576 ΑΚ, αν κατά το χρόνο της παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος.

Το ίδιο ισχύει και να λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε μια τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση. Περαιτέρω, κατά το άρθρο 577 ΑΚ, αν κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης λείπει η συμφωνημένη ιδιότητα του μισθίου, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, αντί για τη μείωση ή τη μη καταβολή του μισθώματος, να απαιτήσει αποζημίωση για τη μη εκτέλεση της σύμβασης.

Το ίδιο ισχύει και αν ο εκμισθωτής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει το πραγματικό ελάττωμα του μισθίου που υπήρχε κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης. Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει σαφώς ότι ο μισθωτής, αν το μίσθιο έχει πραγματικό ελάττωμα κατά τη συνομολόγηση της συμβάσεως μισθώσεως, το οποίο ο εκμισθωτής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει, έχει δικαίωμα να απαιτήσει, κατά τη διάρκεια της μισθώσεως, αντί για τη μείωση ή τη μη καταβολή του μισθώματος, αποζημίωση για τη μη εκτέλεση της σύμβασης.

Η αποζημίωση αυτή αποσκοπεί να φέρει το μισθωτή στη θέση που θα ήταν αν δεν υπήρχε το ελάττωμα και καλύπτει κάθε ζημία του μισθωτή που συνδέεται αιτιωδώς με την ύπαρξη του ελαττώματος ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας (θετική ζημία) και διαφυγόν κέρδος (297-298 ΑΚ) μέχρι την άρση του ελαττώματος ή μέχρι τη λύση της μισθώσεως.

Το δικαίωμα για μείωση ή για μη καταβολή του μισθώματος και η αξίωση για αποζημίωση, ενόψει της διατύπωσης του νόμου (άρθρ. 577 εδ. α’ ΑΚ), συρρέουν διαζευκτικά ή εκλεκτικά, δηλαδή η άσκηση του ενός αποκλείει την άσκηση του άλλου. Άρα μπορούν να ασκηθούν κατ’ επιλογήν και ενόσω διαρκεί η μίσθωση. Στην προκειμένη περίπτωση από την επισκόπηση των διαδικαστικών εγγράφων, τα οποία ο Άρειος Πάγος εκτιμά κατ’ άρθρο 561 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ., η ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα ανώνυμη εταιρεία εξέθεσε στην από 3-5-2010 αγωγή της ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "Το εναγόμενο έχει στην κυριότητά του το ειδικά αναφερόμενο σ’ αυτή πολυώροφο διατηρητέο κτίριο, που βρίσκεται στην Αθήνα, του οποίου, μετά από διαγωνισμό, με την από 31-7-2003 σύμβαση παραχώρησε τη διαχείριση, εκμετάλλευση και χρήση στην εταιρεία με την επωνυμία "...

Α.Ε." για 25 έτη, αντί ορισμένης ετήσιας προσόδου. Ότι, σύμφωνα με τους όρους της πιο πάνω σύμβασης η τελευταία (εταιρεία) εκμίσθωσε α) τους 2° και 4° ορόφους του ως άνω κτιρίου στην εταιρεία με την επωνυμία "..." και β) τον 3° όροφο του ίδιου κτιρίου στην εταιρεία με την επωνυμία "... ". Ότι οι ως άνω μισθώτριες κατέβαλαν στην εκμισθώτρια εταιρεία το ισόποσο δύο μηνιαίων μισθωμάτων ως εγγύηση για την εκπλήρωση των υποχρεώσεών τους από τις μισθώσεις ποσών 32.000 ευρώ και 15.064 ευρώ αντίστοιχα.

Ότι η από 31-07-2003 σύμβαση λύθηκε πρόωρα το Δεκέμβριο του 2006, ύστερα από καταγγελία του εναγομένου, λόγω καθυστέρησης καταβολής από την ανάδοχο της συμφωνημένης προσόδου και είχε ως αποτέλεσμα την κατάπτωση των δύο εγγυητικών επιστολών ποσού 4.126.128 ευρώ, που είχε χορηγήσει η τελευταία στο πρώτο. Ότι μετά τη διενέργεια νέου διεθνούς πλειοδοτικού διαγωνισμού από το εναγόμενο υπογράφτηκε η από 30-01-2008 σύμβαση ανάμεσα στο τελευταίο και σ’ αυτή (ενάγουσα) με την οποία επίσης παραχωρήθηκε στην τελευταία η διαχείριση, εκμετάλλευση και χρήση του πιο πάνω κτιρίου του εναγομένου.

Ότι αν και με την υπογραφή της σύμβασης αυτής η τελευταία υπεισήλθε με εκχώρηση από το εναγόμενο στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις από τις δύο πιο πάνω μισθωτικές συμβάσεις, το οποίο όμως, παρά τις οχλήσεις της, δεν της έχει αποδώσει τα ποσά των εγγυήσεων ύψους 55.563,48 ευρώ, τα οποία έχει λάβει, όπως αναπροσαρμόστηκαν, ώστε να αντιστοιχούν σε δύο μηνιαία μισθώματα (18.751,84 ευρώ και 9.029,90 ευρώ τα μισθώματα αντίστοιχα κατά το χρόνο υπογραφής της μεταξύ τους σύμβασης Χ 2 μισθώματα).

Ότι τον Ιανουάριο 2009 ο πληρεξούσιος δικηγόρος της πρώτης μισθώτριας εταιρείας της γνωστοποίησε την απόφασή της να αποχωρήσει από το μίσθιο τον Αύγουστο του ίδιου έτους. Ότι ύστερα από τις αντιρρήσεις της για τη νομιμότητα της πρόωρης αυτής λύσης της σύμβασης ο πληρεξούσιος δικηγόρος της μισθώτριας εταιρείας της αποκάλυψε ότι μετά το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης υπογράφτηκε, ανάμεσα στην τότε εκμισθώτρια και την τελευταία, το από 1-02-2005 ιδιωτικό συμφωνητικό τροποποίησης της μεταξύ τους σύμβασης, με το οποίο παρασχέθηκε στη μισθώτρια αυτή το δικαίωμα, μετά την πάροδο τεσσάρων ετών από την υπογραφή του αρχικού συμφωνητικού, να λύσει τη μίσθωση με καταγγελία οποτεδήποτε και αζημίως, με την κοινοποίηση σχετικού εγγράφου προ έξι μηνών.

Ότι το πιο πάνω ιδιωτικό συμφωνητικό τροποποίησης της μίσθωσης είχε αποσταλεί στο εναγόμενο από την τελευταία αυτή μισθώτρια μετά την καταγγελία της σύμβασης παραχώρησης. Ότι στις 13-02-2009 της επιδόθηκε από την τελευταία εξώδικη δήλωση - καταγγελία της μίσθωσης και η αποχώρησή της από τα μίσθια στις 15-09-2009.

Ότι το εναγόμενο κατά την υπογραφή της μεταξύ τους σύμβασης δεν της γνωστοποίησε την ανωτέρω τροποποιητική σύμβαση, με αποτέλεσμα, κατά την υποβολή της οικονομικής προσφοράς της στο διαγωνισμό και την υπογραφή της σύμβασης να προσβλέπει στη διατήρηση της μίσθωσης μέχρι τη λήξη της δωδεκαετούς διάρκειάς της.

Ότι το ανωτέρω πραγματικό ελάττωμα του μισθίου, άλλως η έλλειψη συνομολογηθείσας ιδιότητος είχε ως συνέπεια να στερείται το μίσθωμα που θα εισέπραττε από τη μισθώτρια μέχρι τη νέα εκμίσθωση των μισθίων αυτών, σε κάθε δε περίπτωση η από πρόθεση ή από βαρειά αμέλεια παράλειψη του εναγομένου να της γνωστοποιήσει την ύπαρξη του παραπάνω τροποποιητικού συμφωνητικού συνιστά περίπτωση υπαίτιας πλημμελούς εκπλήρωσης της παροχής του από τη σύμβαση εκχώρησης της όλης μισθωτικής σύμβασης με διάρκεια δώδεκα ετών, όπως είχε συμφωνηθεί με το από 14-01-2005 ιδιωτικό συμφωνητικό, εμμένοντος στην εκπλήρωση της μεταξύ τους σύμβασης, μίσθωσε για δώδεκα έτη από 1-11-2009 τον 4° όροφο του πιο πάνω κτιρίου αντί μηνιαίου μισθώματος 5.700 ευρώ, από 1-01-2010 τμήμα του 2ου ορόφου αυτού αντί μηνιαίου μισθώματος 5.049 ευρώ και από 1-05-2010 το υπόλοιπο τμήμα του 2ου ορόφου αντί μηνιαίου μισθώματος 11.300 ευρώ.

Ότι υπέστη ζημία 84.750 ευρώ για το χρονικό διάστημα από την αποχώρηση της αρχικής μισθώτριας από τα ανωτέρω μίσθια μέχρι την επανεκμίσθωσή τους (για τον 4° όροφο 1,5 μήνες 5.700 ευρώ, για το πρώτο τμήμα του 2ου ορόφου 3,5 μήνες Χ 5.049 ευρώ και για το υπόλοιπο τμήμα του 2ου ορόφου 7,5 μήνες Χ 11.300 ευρώ). Με βάση τα πραγματικά αυτά περιστατικά ζήτησε να υποχρεωθεί το εναγόμενο να της καταβάλει νομιμοτόκως το ποσό των 166.534,98 ευρώ (55.563,48 ευρώ για τη μη καταβολή των ποσών που δόθηκαν για την εκπλήρωση των υποχρεώσεων των μισθωτών από τη μίσθωση (εγγυήσεων) που έχει λάβει το εναγόμενο και 110.971,50 ευρώ ως αποζημίωση)".

Το Εφετείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, κατά το ενδιαφέρον μέρος, απέρριψε ως μη νόμιμη την αγωγή κατά το κεφάλαιο αυτής που αναφέρεται στο αίτημα επιδίκασης της αποζημίωσης ποσού 110.971,50 ευρώ, με την αιτιολογία ότι εφόσον η αναιρεσείουσα επέλεξε την εκτέλεση της σύμβασης μισθώσεως, δεν μπορεί να ζητήσει αποζημίωση για μη εκτέλεση αυτής και επικύρωσε την πρωτοβάθμια απόφαση, που είχε δεχθεί τα ίδια.

Έτσι που έκρινε το Εφετείο παραβίασε ευθέως, κατά την εκτίμηση του νόμου βασίμου αυτής, τις προαναφερόμενες ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 576 και 577 ΑΚ, τις οποίες δεν εφάρμοσε ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή τους, αφού η αξίωση αποζημίωσης για μη εκτέλεση της συμβάσεως δεν αποκλείεται, όπως προαναφέρθηκε, να ασκηθεί και κατά την διάρκεια της συμβάσεως μισθώσεως.

Και τούτο, διότι, όπως προκύπτει από τις ίδιες διατάξεις, το δικαίωμα αυτό (αποζημίωση) δεν βρίσκεται σε σχέση διαζευκτική προς την εκτέλεση της συμβάσεως. Επομένως, ο πρώτος από το άρθρο 559 αριθ. 1 Κ.Πολ.Δ. λόγος αναιρέσεως με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλομένη απόφαση η πλημμέλεια της ευθείας παραβίασης δια της παραλείψεως της εφαρμογής των παραπάνω ουσιαστικών διατάξεων είναι βάσιμος.

Επειδή κατά το άρθρο 455 ΑΚ ο δανειστής μπορεί με σύμβαση να μεταβιβάσει σε άλλον την απαίτησή του χωρίς τη συναίνεση του οφειλέτη (εκχώρηση), ενώ κατά τη διάταξη του άρθρου 456 ΑΚ ο εκχωρητής έχει την υποχρέωση να δώσει στον εκδοχέα όσες πληροφορίες είναι αναγκαίες για την ενάσκηση της απαίτησης. Περαιτέρω η παράβαση της παραπάνω υποχρέωσης έχει ως συνέπεια την ευθύνη του εκχωρητή σε αποζημίωση του εκδοχέα για τη ζημία που τυχόν υπέστη, κατά τις διατάξεις των άρθρων 288, 330, 297, 298, 335 και 343 ΑΚ.

Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από το παραπάνω περιεχόμενο της ένδικης αγωγής, διαλαμβάνεται σ’ αυτήν επικουρική βάση, την οποία η ενάγουσα στηρίζει στην υπαίτια πλημμελή εκπλήρωση της παροχής από μέρους του αναιρεσιβλήτου από τη σύμβαση εκχώρησης της όλης μισθωτικής σύμβασης λόγω παράλειψης αυτού να γνωστοποιήσει στην αναιρεσείουσα την ύπαρξη του προαναφερόμενου από 1-2-2005 τροποποιητικού συμφωνητικού της μίσθωσης των δύο ορόφων (2ου και 4ου), που περιορίζει τη διάρκεια της μίσθωσης στα τέσσερα από τα δώδεκα έτη που είχε αρχικά συμφωνηθεί, προκειμένου να στηρίξει το αίτημά της για επιδίκαση της αποζημίωσης ποσού 110.971,50 ευρώ, που αφορά απωλεσθέντα μισθώματα από τη λύση της μισθώσεως αυτής μέχρι την επανεκμίσθωση των δύο αυτών ορόφων.

Η επικουρική βάση της αγωγής, με το ιστορικό αυτό, θεμελιώνεται στις διατάξεις των άρθρων 455, 456, 288, 330, 297, 298, 335 και 343 ΑΚ. Το Εφετείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, απέρριψε εμμέσως, πλην σαφώς, ως μη νόμιμη την εν λόγω επικουρική βάση, υπολαμβάνοντας εσφαλμένα ότι στηρίζεται στο άρθρο 584 ΑΚ, με την αιτιολογία ότι δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του.

Έτσι όμως που έκρινε, παραβίασε ευθέως τις παραπάνω ουσιαστικού δικαίου διατάξεις με τη μη εφαρμογή τους, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής τους.

Συνεπώς ο από το άρθρο 559 αριθ. 1 Κ.Πολ.Δ. δεύτερος λόγος της αίτησης αναίρεσης κατά το πρώτο σκέλος του είναι βάσιμος, παρελκούσης της έρευνας του δεύτερου σκέλους αυτού, αφού η αναιρετική εμβέλεια του πρώτου σκέλους καλύπτει και το δεύτερο. Κατ’ ακολουθίαν τούτων πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλομένη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο, συγκροτούμενο από άλλο δικαστή, εκτός από εκείνον που εξέδωσε την αναιρουμένη απόφαση. Περαιτέρω πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή στην αναιρεσείουσα του κατατεθέντος παραβόλου, σύμφωνα με το άρθρο 495 παρ. 4 εδ. ε’ Κ.Πολ.Δ., που προστέθηκε με το άρθρο 12 παρ. 2 του Ν. 4045/2012 και να καταδικασθεί το αναιρεσίβλητο, ως ηττηθείς διάδικος, στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσείουσας (άρθρα 176, 183 Κ.Πολ.Δ.).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 3556/2013 απόφαση του Εφετείου Αθηνών κατά το αναφερόμενο στο σκεπτικό κεφάλαιο.

Παραπέμπει την υπόθεση, κατά το αναιρούμενο μέρος, για περαιτέρω εκδίκαση στο Μονομελές Εφετείο Αθηνών, το οποίο θα συγκροτηθεί από άλλο δικαστή, πλην αυτής που εξέδωσε την αναιρουμένη απόφαση.

Διατάσσει την επιστροφή του κατατεθέντος παραβόλου στην αναιρεσείουσα. Και

Καταδικάζει το αναιρεσίβλητο στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσείουσας, την οποία ορίζει στο ποσόν των δύο χιλιάδων επτακοσίων (2.700) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 16 Δεκεμβρίου 2016. ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 10 Ιανουαρίου 2017.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ