Supreme Court dismisses appeal on sale defect, upholding seller's liability for land's unbuildable status.

Απόφαση 728 / 2019 (Α2, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 728 /2019

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

A2' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Ιωσήφ Τσαλαγανίδη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αβροκόμη Θούα, Θεόδωρο Κανελλόπουλο - Εισηγητή, Κυριάκο Οικονόμου και Αναστασία Περιστεράκη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 10 Δεκεμβρίου 2018, με την παρουσία και της γραμματέως Θεοδώρας Παπαδημητρίου, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Κ. συζύγου Ν. Κ., το γένος Ε. Β., κατοίκου .... Εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Αικατερίνη Ζώη - Τσιγάρα, με δήλωση του άρθρου 242 παρ.2 του Κ.Πολ.Δ.

Του αναιρεσιβλήτου: Β. Π. του Α., κατοίκου .... Εκπροσωπήθηκε από τις πληρεξουσίες δικηγόρους του: 1) Α. Σ. και 2) Ε. Κ..

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 30-12-2010 αγωγή του ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Κατερίνης. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 71/2015 του ίδιου Δικαστηρίου και 1.../2017 του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 27-10-2017 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Οι πληρεξούσιες του αναιρεσιβλήτου ζήτησαν την απόρριψη της αίτησης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 534 ΑΚ (όπως αντικαταστάθηκε τόσο αυτό όσο και τα επόμενα έως 561 άρθρα με το ν. 3043/21.08.2002, Φ.Ε.Κ. Α` 192/2002) "ο πωλητής υποχρεούται να παραδώσει το πράγμα με τις συνομολογημένες ιδιότητες και χωρίς πραγματικά ελαττώματα". Πραγματικό ελάττωμα νοείται κάθε ατέλεια του πράγματος, που αφορά την ιδιοσυστασία ή την κατάσταση του πράγματος κατά τον κρίσιμο χρόνο ευθύνης του πωλητή, η οποία (ατέλεια) έχει αρνητική επίδραση στην αξία ή τη χρησιμότητα του πράγματος (ΟλΑΠ 29/1990, ΑΠ 420/2016, ΑΠ 1544/2008).

Η προς το χειρότερο δηλαδή παρέκκλιση του πράγματος από την ομαλή αυτού κατάσταση, η οποία οφείλεται κατά κανόνα στον ατελή τρόπο κατασκευής ή συσκευασίας, καθώς και στη χρησιμοποίηση κακής ποιότητας υλικών, και η παρέκκλιση αυτή έχει ως συνέπεια, ανεξαρτήτως της αιτίας που την προκαλεί, την αρνητική επίδραση επί της αξίας του πράγματος ή της χρησιμότητας αυτού ενόψει των συμφωνηθέντων με τη σχετική σύμβαση πωλήσεως, ανεξαρτήτως του αν ήσαν εμφανή ή μη ή εάν τα εγνώριζε ή όχι ο πωλητής (ΑΠ 996/2015).

Ανεξάρτητα, όμως, από την ύπαρξη της ελαττωματικότητας στην υλική υπόσταση του πράγματος, υπάρχει πραγματικό ελάττωμα και όταν η ατέλεια αυτού ανάγεται στη νομική του κατάσταση, εφόσον τούτο δεν προέρχεται από δικαίωμα τρίτου (Ολ. ΑΠ 29/1990), όπως όταν πρόκειται για αυθαίρετη οικοδομή ή για αυθαίρετο κατασκεύασμα σε ακίνητο (ΑΠ 1734/2013, ΑΠ 1341/2007).

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 513, 522, 534, 535, 537 και 540 ΑΚ, προκύπτει ότι ο αγοραστής, στις περιπτώσεις που υφίσταται ευθύνη του πωλητή για πραγματικό ελάττωμα ή για έλλειψη συνομολογηθείσας ιδιότητας, δικαιούται, κατ' επιλογήν του, είτε να απαιτήσει χωρίς επιβάρυνσή του τη διόρθωση ή την αντικατάσταση του πράγματος με άλλο απαλλαγμένο από ελαττώματα ή που φέρει την συνομολογηθείσα ιδιότητα, εκτός εάν μια τέτοια ενέργεια είναι αδύνατη ή απαιτεί δυσανάλογες δαπάνες, είτε να απαιτήσει τη μείωση του τιμήματος, είτε να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, εκτός εάν πρόκειται για επουσιώδες πραγματικό ελάττωμα.

Η ευθύνη του πωλητή, στην περίπτωση αυτή, είναι αντικειμενική, δηλαδή ανεξάρτητη από τη γνώση ή την έστω ανυπαίτια άγνοια αυτού περί της υπάρξεώς του. Το δικαίωμα υπαναχώρησης από τη σύμβαση της πώλησης, είναι διαπλαστικό δικαίωμα, ασκείται κατ' αρχήν άτυπα, με μονομερή δήλωση του δικαιούχου προς τον αντισυμβαλλόμενο, αλλά και με εξώδικη δήλωση, αγωγή, ανταγωγή, ένσταση, αλλά και με συμφωνία των μερών, ενεργεί αναδρομικά και επιφέρει απόσβεση των αμοιβαίων υποχρεώσεων εξαρχής (άρθρα 389 επ.

ΑΚ) (ΑΠ 560/2017, ΑΠ 420/2016, ΑΠ 996/2015). Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται αν δεν εφαρμοστεί ενώ συντρέχουν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί ενώ δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (ΟλΑΠ 7/2006).

Με το λόγο αυτό ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βάσιμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κλπ, ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ' ουσίαν (ΟλΑΠ 27/1998).

Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ' ουσίαν την υπόθεση, η παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών, που ανελέγκτως δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναίρεσης αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν εμφανή την παράβαση.

Τούτο συμβαίνει όταν το δικαστήριο εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν δεν ήταν αρκετά για την εφαρμογή του ή δεν εφάρμοσε το νόμο παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε αρκούσαν για την εφαρμογή του, καθώς και όταν προέβη σε εσφαλμένη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών σε διάταξη, στο πραγματικό της οποίας αυτά δεν υπάγονται.

Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 19 ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση. Έλλειψη δε νομίμου βάσεως της αποφάσεως συντρέχει, όταν στο αιτιολογικό της αποφάσεως, που αποτελεί την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού, δεν περιέχονται καθόλου ή δεν αναφέρονται με σαφήνεια, πληρότητα και χωρίς αντιφάσεις τα πραγματικά περιστατικά, στα οποία το δικαστήριο της ουσίας στήριξε την κρίση του επί ζητήματος με ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης κι έτσι δεν μπορεί να ελεγχθεί, αν στη συγκεκριμένη περίπτωση συνέτρεχαν ή όχι οι όροι του κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που εφαρμόστηκε ή αν συνέτρεχαν οι όροι άλλου κανόνα που ήταν εφαρμοστέος αλλά δεν εφαρμόσθηκε (ΟλΑΠ 6/2006).

Από τη διάταξη αυτή, που αποτελεί κύρωση της παραβάσεως του άρθρου 93 παρ.3 του Συντάγματος, προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος από αυτή λόγος αναιρέσεως ιδρύεται όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται, βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου, για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή της (ανεπαρκής αιτιολογία) ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία), δηλαδή όταν τα πραγματικά περιστατικά που στηρίζουν το αποδεικτικό πόρισμά της για κρίσιμο ζήτημα συγκρούονται μεταξύ τους και αλληλοαναιρούνται, αποδυναμώνοντας έτσι την κρίση της απόφασης για την υπαγωγή ή μη της ατομικής περίπτωσης στο πραγματικό συγκεκριμένου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που συνιστά και το νομικό χαρακτηρισμό της ατομικής περίπτωσης.

Δεν υπάρχει όμως ανεπάρκεια αιτιολογιών, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτικές αλλά πλήρεις αιτιολογίες. Εξάλλου, το κατά νόμο αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος προτάσεως προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει να καλύπτεται πλήρως από τις παραδοχές της αποφάσεως στο αποδεικτικό της πόρισμα, και να μην καταλείπονται αμφιβολίες.

Ελλείψεις δε αναγόμενες μόνο στην ανάλυση και στάθμιση των αποδεικτικών μέσων και γενικότερα ως προς την αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αν αυτό διατυπώνεται σαφώς, δεν συνιστούν ανεπαρκείς αιτιολογίες. Δηλαδή, μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε είναι ανάγκη να εκτίθεται στην απόφαση πλήρως και σαφώς και όχι γιατί αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε (ΟλΑΠ 18/08, ΟλΑΠ 15/2006).

Στην προκείμενη περίπτωση, το Εφετείο δέχθηκε, με την προσβαλλομένη απόφασή του, κατά το ενδιαφέρον τον αναιρετικό έλεγχο μέρος, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "Με το υπ' αριθμ. ...13/27.10.2005 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου..., το οποίο μεταγράφηκε νόμιμα,..... o ενάγων, αγόρασε κατά πλήρη κυριότητα νομή και κατοχή από την πρώτη εναγομένη ποσοστό εξ αδιαιρέτου επί ενός αγροτεμαχίου, συνολικής εκτάσεως 1.183,00 τ.μ., μετά της επ' αυτού ημιτελούς ευρισκόμενης ακόμα στο στάδιο της τοιχοποιίας, ισόγειας οικίας με υπόγειο αποθήκη,...

για την ανοικοδόμηση της οποίας είχε εκδοθεί η υπ' αριθμ. 964/1991 άδεια του Τμήματος Πολεοδομίας... Νομαρχίας Πιερίας. Στο ως άνω ακίνητο, με συμβόλαιο της ίδιας ως άνω συμβολαιογράφου είχε παρασχεθεί στην εναγομένη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως... σε τμήμα του (αγροτεμαχίου) εμβαδού πεντακοσίων ενενήντα ενός τετραγωνικών μέτρων και πενήντα εκατοστών (591,50)...

Το τίμημα που συμφωνήθηκε για την ως άνω αγοραπωλησία ανήρχετο στο ποσό των 55.000 ευρώ, μέρος του οποίου 17.554,08 ευρώ, αναγράφηκε στο πωλητήριο συμβόλαιο. Το ως άνω συνολικό τίμημα o ενάγων κατέβαλε σε δόσεις... Μετά... την ολοκλήρωση της σύμβασης αγοραπωλησίας και αφού παρέλαβε στην κατοχή του το επίδικο ακίνητο, ο ενάγων επιθυμώντας να διαμορφώσει στο ισόγειο του ως άνω οικοδομήματος, χώρο στάθμευσης, ανέθεσε στον αρχιτέκτονα μηχανικό..., την τροποποίηση της υπ' αριθμ.

…64/1991 οικοδομικής άδειας.... Στα πλαίσια της παραπάνω διαδικασίας, συγκεκριμένα τον Απρίλιο του έτους 2006, ο ενάγων πληροφορήθηκε από την αρμόδια Υπηρεσία, ότι η τροποποίηση της υπ' αριθμ. 964/1991 άδειας δεν ήταν εφικτή, διότι το αγροτεμάχιο δεν ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο. Συγκεκριμένα, ενημερώθηκε ότι το επίδικο αγροτεμάχιο υπάγεται σε Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου, και δεν πληρούσε τις προϋποθέσεις που έθετε το π.δ. / 24-5-85 (ΦΕΚ 270/Δ/31-05-85 ) "περί δομήσεως εκτός σχεδίου", σε συνδυασμό με το ΠΔ 26-07-1990...

που καθιέρωσε στην περιοχή Ζ.Ο.Ε. Ακόμα ότι η με αριθμό 964/1991 οικοδομική άδεια εξεδόθη, εξ αρχής παρανόμως, δεδομένου ότι στις 6-11-1990 που πρωτοκολλήθηκε η αίτηση στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία για την έκδοσή της, το επίδικο ακίνητο με βάση τις ισχύουσες διατάξεις δεν ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο. Κατόπιν των ανωτέρω ο ενάγων απέστειλε στην εναγόμενη και ήδη εκκαλούσα πωλήτρια του ως άνω ακινήτου την από 19-4-2006 εξώδικη δήλωσή του...

με το περιεχόμενο της οποίας διαμαρτυρήθηκε για την συμπεριφορά της και την προσκάλεσε για την από κοινού διευθέτηση της κατάστασης εντός προθεσμίας δέκα πέντε (15) ημερών. Ταυτόχρονα δήλωσε ότι σε περίπτωση άρνησής της ή παρέλευσης άπρακτης της ως άνω προθεσμίας θα λάβει τα κατά νόμο μέτρα για την διασφάλιση των συμφερόντων του...

Στις 25-5-2006 το τμήμα ελέγχου κατασκευών και αυθαιρέτων της διεύθυνσης οικισμού, χωροταξίας και περιβάλλοντος N. Πιερίας κοινοποίησε στον ενάγοντα την με αριθμό 56/06 έκθεση αυτοψίας αυθαίρετης κατασκευής και υπολογισμού

προστίμων... Ακολούθως, στις 15-4-2008 εκδόθηκε και η υπ' αριθμ. πρωτ. 21/4034014 απόφαση του τμήματος εκδόσεως αδειών της διεύθυνσης οικισμού, χωροταξίας και περιβάλλοντος ..., με την οποία ανακλήθηκε η ανωτέρω με αριθμό 964/1991 οικοδομική άδεια, για τον λόγο ότι στις 23-8-1990, δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 447/Δ το από 26-7-1990 Π.Δ. "Περί καθορισμού ζώνης οικιστικού ελέγχου".

Πρέπει να σημειωθεί ότι... υπάρχει πραγματικό και όχι νομικό ελάττωμα και όταν η ατέλεια αυτού ανάγεται στη νομική του κατάσταση, εφόσον τούτο δεν προέρχεται από δικαίωμα τρίτου... όπως όταν πρόκειται για αυθαίρετη οικοδομή ή για αυθαίρετο κατασκεύασμα σε ακίνητο... Η εναγόμενη... αρνούμενη... την ύπαρξη του ως άνω ελαττώματος επί του πωληθέντος ακινήτου κατά τη χρονική στιγμή της πώλησης και της μετάθεσης του κινδύνου στον εναγόμενο, προέβαλε την ένσταση αποκλεισμού της ευθύνης της, επικαλούμενη ότι, η υπ' αριθμ.

…64/1991 οικοδομική άδεια, δυνάμει της οποίας οικοδομήθηκε το ημιτελές κτίσμα που αναφέρθηκε ανωτέρω, είχε εκδοθεί νομίμως από την αρμόδια Διοικητική Αρχή, που μετά από έλεγχο έκρινε ότι το αγροτεμάχιο πληρούσε τους νόμιμους όρους για την οικοδόμησή του, αν και μη άρτιο αλλά ως κατά παρέκκλιση οικοδομήσιμο, σύμφωνα με τις εκτός σχεδίου πολεοδομικές διατάξεις, και ότι έτσι παρέμεινε η κατάστασή του (ως κατά παρέκκλιση οικοδομήσιμο) και την χρονική στιγμή της μεταβίβασεώς του.

Ακόμα ότι αυτό (πωληθέν ακίνητο) απέκτησε πραγματικό ελάττωμα μόλις στις 15-04-2008, οπότε και ανακλήθηκε η υπ' αριθμ. ….64/1991 οικοδομική άδεια... που προκλήθηκε κατόπιν ενεργειών του ενάγοντος. Ο ως άνω ισχυρισμός δεν αποδεικνύεται βάσιμος κατ' ουσία. Και τούτο διότι, το πωληθέν αγροτεμάχιο όντας μη άρτιο και οικοδομήσιμο, μετά την ένταξη της περιοχής σε ΖΟΕ δυνάμει του από 26-7-90 Π.Δ. "Περί καθορισμού ζώνης οικιστικού ελέγχου", που δημοσιεύτηκε στις 23-8-1990 στο ΦΕΚ 447/Δ, δεν πληρούσε τις προϋποθέσεις για την έκδοση της παραπάνω αναφερόμενης υπ' αριθμ.

….64/1991 οικοδομικής άδειας και βαρύνεται με πραγματικό ελάττωμα, για το οποίο η εκκαλούσα πωλήτρια φέρει αντικειμενική ευθύνη. Η μη αρτιότητα και οικοδομησιμότητα ακινήτου θεωρείται άλλωστε εγγενές ελάττωμα αυτού, υπό την έννοια ότι το ακίνητο ήδη πριν από την διενέργεια της πώλησης δεν μπορούσε, βάσει του ισχύοντος νομοθετικού καθεστώτος (Π.Δ. 26-07-1990 ΦΕΚ Δ/447) να οικοδομηθεί, καθώς δεν έφερε την ελάχιστη επιφάνεια (4.000 τ.μ.) που απαιτούσε o νόμος για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Επομένως η μετάθεση του κινδύνου στον αγοραστή δεν έχει εν προκειμένω καμιά σημασία, δεδομένου ότι η αδυναμία οικοδόμησης του επιδίκου ακινήτου προϋπήρχε και συνέχισε να υπάρχει και μετά από την πώληση. Την ύπαρξη άλλωστε του ως άνω πραγματικού ελαττώματος, γνώριζε προφανώς η εναγομένη και ήδη εκκαλούσα κατά την σύνταξη του υπ' αριθμ. ...13/2005 συμβολαίου στο περιεχόμενο του οποίου διαλαμβάνεται η δήλωση "ότι όπως προκύπτει από την μηνός Σεπτεμβρίου 2005 βεβαίωση (N. 651/1977) του Αρχ.

Μηχανικού Β. Λ., στο ως άνω τοπογραφικό διάγραμμα το αγροτεμάχιο με στοιχεία Ζ-Η-Β-Γ-Δ-Ε βρίσκεται εκτός σχεδίου Λεπτοκαρυάς στην ΖΟΕ 2 και κατά την ημερομηνία που εκδόθηκε η οικοδ. Άδεια ….64/1991 δεν ήταν άρτιο, αλλά οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση σύμφωνα με τις εκτός σχεδίου διατάξεις". Ισχυρίζεται ακόμα η εκκαλούσα ότι ο ενάγων...

γνώριζε κατά την σύναψη της ένδικης σύμβασης πώλησης, ότι το επίδικο ακίνητο βαρύνετο με πραγματικό ελάττωμα, δεδομένου ότι υπέγραψε ... υπεύθυνη δήλωση ότι δεν θα μεταβάλει την περιγραφόμενη στην υπ' αριθμ. ….64/1991 οικοδομική άδεια χρήση του". Ο ως άνω ισχυρισμός δεν αποδεικνύεται βάσιμος κατ' ουσία. Και τούτο διότι ο ενάγων μπορεί να γνώριζε...

την ύπαρξη αυθαιρέτων κατασκευών στο ακίνητο, συγκεκριμένα δε την κατασκευή ισογείου και πρώτου ορόφου αντί υπογείου και ισογείου και για το λόγο αυτό κατέβαλε το αντίστοιχο πρόστιμο στην πολεοδομία, επικαλείται όμως εν προκειμένω ως ελάττωμα το γεγονός ότι το επίδικο δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και όχι τις ως άνω αυθαιρεσίες του ήδη υπάρχοντος σε στάδιο τοιχοποιίας κτίσματος.

Το γεγονός ότι το επίδικο ακίνητο δεν ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο δεν μπορούσε να γνωρίζει o ενάγων, αφού και στο περιεχόμενο του υπ' αριθμ. ...13/ 2005 συμβολαίου..... γίνεται ειδική μνεία ότι αυτό οικοδομήθηκε κατά παρέκκλιση σύμφωνα με τις εκτός σχεδίου διατάξεις (απόσταση από την θάλασσα πάνω από 800 μέτρα).

Η από 27-10-2005 υπεύθυνη δήλωση, που χορήγησε ο ενάγων κατά την υπογραφή του συμβολαίου..... αφορούσε δέσμευσή του σχετικά με την αλλαγή της χρήσης του ημιτελούς οικοδομήματος από κατοικία σε επαγγελματική ή άλλου είδους χρήση και όχι για την αποτροπή διοικητικού ελέγχου σχετικά με την έκδοση της παραπάνω άδειας.

Άλλωστε, σκοπός της ένδικης αγοράς ήταν να αποτελέσει την κατοικία του αγοραστή και της οικογενείας του, μετά την αποπεράτωση του υπάρχοντος σε αυτό ημιτελούς κτίσματος, η δε κατασκευή του ισογείου χώρου γκαράζ εκ μέρους του ενάγοντος που προκάλεσε τον έλεγχο της αρμοδίας αρχής και την ανάκλησή της, δεν συνιστά αλλαγή της χρήσης του.

Κατόπιν των ανωτέρω, πλήρως αποδείχθηκε ότι το πωληθέν ακίνητο έφερε πραγματικό ελάττωμα, την ύπαρξη του οποίου (ελαττώματος), ουδόλως αποδείχθηκε ότι γνώριζε και αποδέχθηκε ο ενάγων... κατά τη χρονική στιγμή της πώλησης, έτσι ώστε να αναιρείται η εγγυητική ευθύνη της εναγομένης εκ του λόγου τούτου, όπως αβάσιμα ισχυρίζεται η τελευταία.

Ούτε τέλος αποδείχθηκε ότι ο ενάγων παρέλαβε ανεπιφύλακτα το ως άνω ακίνητο δεδομένου ότι, σε κανένα σημείο του επιδίκου συμβολαίου δεν αναφέρεται ρητά ότι ο ενάγων αγόρασε και παρέλαβε ανεπιφύλακτα το ακίνητο εν γνώσει του ότι αυτό είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο. Ενόψει λοιπόν του ως άνω πραγματικού ελαττώματος για την ύπαρξη του οποίου ο πωλητής φέρει αντικειμενική ευθύνη, ο ενάγων αγοραστής...

δικαιούμενος τα προβλεπόμενα του άρθρου 540 ΑΚ απέστειλε στην εναγομένη... την από 22-6-2006 εξώδικη διαμαρτυρία - δήλωση, που επιδόθηκε σε αυτήν στις 26 Ιουνίου 2006... δυνάμει της οποίας υπαναχώρησε από την σύμβαση πώλησης και την κάλεσε να λάβει πίσω το ακίνητο που του πώλησε, επιστρέφοντάς του το τίμημα των 55.000 ευρώ, πλέον των εξόδων κατάρτισης της σύμβασης και συνολικά το ποσό των 56.762,40 ευρώ.

Με την παραπάνω αναφερόμενη από 22-6-2006 εξώδικη δήλωσή του, ο ενάγων νομίμως άσκησε το δικαίωμα υπαναχώρησης που του παρείχε ο νόμος, προτού παρέλθουν πέντε (5) έτη από την παράδοση του πράγματος. Το γεγονός δε ότι ο ενάγων.... δεν προέβη ... σε αίτηση ανάκλησης της υπ' αριθμ. 21/4034014 απόφασης του Τμήματος εκδόσεως αδειών....

που ανακάλεσε την υπ' αριθμ. ….41/2001 άδεια, δεν αναιρεί την ως άνω αντικειμενική ευθύνη της ενάγουσας, δεδομένου ότι αφορά συμπεριφορά του τελευταίου μετά την άσκηση του ως άνω νομίμου δικαιώματος υπαναχώρησης. Κατόπιν των ανωτέρω οι περιεχόμενοι στους εκτιμώμενους ως πρώτο και δεύτερο λόγο της ένδικης έφεσης και στο συναφές με αυτούς περιεχόμενο των προσθέτων λόγων αυτής, ισχυρισμοί κρίνονται αβάσιμοι και απορριπτέοι, όπως και οι σχετικοί λόγοι (πρώτος και δεύτερος) της ένδικης έφεσης...".

Με βάση τις παραδοχές αυτές το Εφετείο απέρριψε την έφεση της αναιρεσείουσας κατά της αποφάσεως του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, που είχε αποφανθεί ομοίως και είχε δεχθεί εν μέρει την αγωγή του αναιρεσιβλήτου. Έτσι που έκρινε το Εφετείο δεν παραβίασε το νόμο, αλλά ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις διατάξεις ουσιαστικού δικαίου των άρθρων 513, 534, 535, 537 και 540 ΑΚ και με σαφείς, πλήρεις και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες, που επιτρέπουν τον αναιρετικό έλεγχο, κατέληξε στο παραπάνω αποδεικτικό πόρισμά του, αναφέροντας όλα τα πραγματικά περιστατικά που θεμελιώνουν αυτό, χωρίς να χρειάζεται οποιαδήποτε άλλη περαιτέρω παραδοχή, και ειδικότερα με σαφήνεια εκτίθεται στην αναιρεσιβαλλομένη α) ότι το πωληθέν αγροτεμάχιο, κατά το χρόνο της παράδοσης αυτού στον αναιρεσίβλητο, έφερε πραγματικό ελάττωμα, το οποίο ο τελευταίος δεν γνώριζε, καθόσον μετά την ένταξη της περιοχής σε ΖΟΕ ήταν μη άρτιο και οικοδομήσιμο και, συνεπώς, δεν πληρούσε τις προϋποθέσεις για την έκδοση της υπ' αριθμ. 964/1991 οικοδομικής άδειας ούτε και κατά παρέκκλιση, η οποία για το λόγο αυτό δεν μπορούσε να τροποποιηθεί, και β) ότι υφίσταται αντικειμενική ευθύνη της αναιρεσείουσας για την ύπαρξη του ανωτέρω ελαττώματος και, ως εκ τούτου, νομίμως ο αναιρεσίβλητος άσκησε το δικαίωμα υπαναχώρησής του από τη σύμβαση πώλησης.

Επομένως, ο περί του αντιθέτου από τους αριθμούς 1 και 19 του άρθρου 559 μοναδικός λόγος αναιρέσεως είναι αβάσιμος. Κατ' ακολουθίαν τούτων, η ένδικη αίτηση αναιρέσεως πρέπει να απορριφθεί, να διαταχθεί η εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του κατατεθέντος για την άσκηση αυτής παραβόλου (άρθρο 495 παρ. 4 ΚΠολΔ) και να καταδικαστεί η αναιρεσείουσα λόγω της ήττας της στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου (άρθρα 176 και 183 ΚΠολΔ), ο οποίος κατέθεσε προτάσεις, κατά τα οριζόμενα στο διατακτικό,

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 27-10-2017 αίτηση της Κ. συζ. Ν. Κ.ούλα για αναίρεση της υπ' αριθ. 1.../2017 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Διατάσσει την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του κατατεθέντος, για την άσκηση της ένδικης αίτησης αναιρέσεως, παραβόλου.

Επιβάλλει στην αναιρεσείουσα τα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου, τα οποία προσδιορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων (2.700) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 27 Φεβρουαρίου 2019.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΤΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του, στις 24 Ιουνίου 2019.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ

Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ