Supreme Court remands appeal due to contradictory reasoning regarding broker commission liability under Article 703 of the Civil Code.

Απόφαση 67 / 2009 (Β1, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 67/2009

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Β1' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ηλία Γιαννακάκη, Αντιπρόεδρο Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Θεμέλη, Ειρήνη Αθανασίου, Βαρβάρα Κριτσωτάκη και Παναγιώτη Κομνηνάκη, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 2 Δεκεμβρίου 2008, με την παρουσία και του γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Χ, κατοίκου ......, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Σπυρίδωνα Κιούκη.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Ψ1, κατοίκου ......, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Δημήτριο Παξινό με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ. και 2) Ψ2, κατοίκου ......, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Γεώργιο Γεωργακά με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ., χωρίς να καταθέσει προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 10-4-2003 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 223/2004 του ίδιου Δικαστηρίου, 2380/2005 μη οριστική και 9859/2005 οριστική του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 14-3-2007 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Αθανάσιος Θεμέλης διάβασε την από 9-1-2008 έκθεση του ήδη αποχωρήσαντος από την Υπηρεσία Αρεοπαγίτη Μάριου - Φώτιου Χατζηπανταζή, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή των πρώτου, κατά τα πρώτο και δεύτερο μέρη του, τρίτου και τετάρτου, κατά το πρώτο μέρος τους, λόγων της αναιρέσεως και την απόρριψη των λοιπών λόγων αυτής. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Επειδή, κατά το άρθρο 703 ΑΚ, εκείνος, που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιο (μεσίτη) για τη μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας προς σύναψη μιας συμβάσεως, έχει υποχρέωση να πληρώσει την αμοιβή, αν η σύμβαση καταρτισθεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή της υπόδειξης. Από τη διάταξη αυτή σαφώς προκύπτει ότι κύριες προϋποθέσεις για την εφαρμογή της είναι α) η υπόσχεση αμοιβής για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας προς σύναψη συμβάσεως και β) η κατάρτιση της συμβάσεως ως συνέπεια της μεσολαβήσεως ή της υποδείξεως του μεσίτη.

Επίσης, για να δικαιούται ο τελευταίος αμοιβή πρέπει, εκτός των ανωτέρω, να υπάρχει αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της καταρτίσεως της πράξεως, για την οποία δόθηκε η εντολή. Περαιτέρω, τα γεγονότα πότε υπάρχει μεσολάβηση και πότε υπόδειξη δεν ορίζονται στο νόμο και, εφόσον το περιεχόμενο αυτών δεν προκύπτει από τη σύμβαση, η μεσολάβηση περιλαμβάνει συνήθως κάθε πρόσφορη ενέργεια του μεσίτη για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη με σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της συμβάσεως και είναι δυνατό, αλλά δεν απαιτείται, να περιλαμβάνει επιπλέον και την παρακολούθηση από το μεσίτη των συνεννοήσεων των μερών, τη μεταφορά ή γνωστοποίηση των προτεινομένων από το ένα μέρος στο άλλο όρων και τη διαπραγμάτευση των όρων αυτών.

Αντίθετα, η υπόδειξη ευκαιρίας είναι κάτι λιγότερο από τη μεσολάβηση, διότι ο μεσίτης ενημερώνει απλώς με αυτή τον ένα ή και τους δύο ενδιαφερόμενους για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σ' αυτούς δυνατότητας συνάψεως της συμβάσεως, χωρίς να απαιτούνται περαιτέρω προσωπικές ενέργειες αυτού, αφού αρκεί ότι έλαβε χώρα υπόδειξη ευκαιρίας και 'τι η σύμβαση καταρτίσθηκε λόγω της υπόδειξης αυτής, μάλιστα δε η σύναψη της συμβάσεως δεν απαιτείται να είναι αποκλειστικά και κύρια το προϊόν του μεσίτη, διότι δεν αποκλείεται και παρεπόμενη ενέργεια αυτού ή άλλη δευτερεύουσα προσπάθειά του να είναι υπό ορισμένες συνθήκες επαρκής ή και η μόνη απαιτουμένη, όπως το γεγονός ότι ο μεσίτης έδωσε στον εντολέα του τη διεύθυνση και το όνομα του ενδιαφερομένου για τη σύναψη της συμβάσεως, ώστε να καθιστά δυνατή την απ' ευθείας διαπραγμάτευση.

Εξάλλου, ο προβλεπόμενος λόγος αναίρεσης από το άρθρ 559 αρ. 19 ΚΠολΔ για έλλειψη νόμιμης βάσης ιδρύεται όταν από τις αιτιολογίες της απόφασης δεν προκύπτουν με σαφήνεια, πληρότητα και χωρίς αντιφάσεις εκείνα τα περιστατικά που συγκροτούν το πραγματικό του κανόνα ουσιαστικού δικαίου ο οποίος εφαρμόσθηκε, ώστε καθίσταται ανέφικτος ο αναιρετικός έλεγχος της ορθής ή μη εφαρμογής της διάταξης.

Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο, όπως προκύπτει από την πρώτη προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε ανέλεγκτα τα εξής: Η αναιρεσείουσα μεσίτρια αστικών συμβάσεων, που είναι νόμιμα διορισμένη στην Αθήνα, ανέλαβε εγγράφως στις 14.5.2001 την υποχρέωση να υποδείξει στην πρώτη αναιρεσίβλητη ευκαιρία για τη σύναψη συμβάσεως πωλήσεως του αναφερομένου ακινήτου με τίμημα 110.000.000 δρχ., αντί συμφωνηθείσης, σε περίπτωση καταρτίσεως της εν λόγω συμβάσεως, αμοιβής, ανερχομένης σε ποσοστό 2% επί του τιμήματος, που θα συμφωνηθεί, πλέον του αναλογούντος ΦΠΑ επ' αυτού.

Ήδη η αναιρεσείουσα γνώριζε τη δεύτερη αναιρεσίβλητη από προηγούμενη εντολή, που της έδωσε εγγράφως η τελευταία στις 24.4.2001, προκειμένου να υποδείξει σ' αυτή ευκαιρία για την αγορά διαμερίσματος προς κατοικία. Ακολούθως, η δεύτερη αναιρεσίβλητη στις 15.5.2001 υπέγραψε το υπό την αυτή ημερομηνία έγγραφο, με το οποίο χορηγούσε στην αναιρεσείουσα την εντολή να της υποδείξει ευκαιρία προς αγορά δύο ακινήτων, συγχρόνως δε αναγράφηκαν στο εν λόγω έγγραφο δύο συγκεκριμένα ακίνητα, από τα οποία το δεύτερο κατά σειρά είναι το προαναφερόμενο ακίνητο της πρώτης αναιρεσίβλητης, ενώ η ανωτέρω εντολέας παρέλαβε αμέσως μετά την υπογραφή του αντίγραφο του εγγράφου αυτού.

Όμως, η αναιρεσείουσα και οι συνεργάτες της δεν προέβησαν σε καμιά ενέργεια πραγματικής επιτόπιας επίδειξης του ως άνω ακινήτου στη δεύτερη αναιρεσίβλητη, η δε αγοραπωλησία αυτού, που επακολούθησε δυνάμει του υπ' αριθ. ...... συμβολαίου της συμβολαιογράφου Αθηνών Ευθαλίας Καραγιάννη - Κασσελά με αναγραφόμενο σ' αυτό τίμημα όσο και η αντικειμενική του αξία, ήτοι το ποσό των 92.237.105 δρχ., δεν οφείλεται στη διαμεσολάβηση της αναιρεσείουσας.

Κατόπιν αυτών, το Εφετείο απέρριψε την ένδικη από 10.4.2003 αγωγή της τελευταίας, ως ουσιαστικά αβάσιμη. Το Εφετείο με βάση τις ανωτέρω παραδοχές του και κρίνοντας κατά τον άνω μνημονευόμενο τρόπο διέλαβε στην πρώτη προσβαλλόμενη απόφασή του ανεπαρκείς και αντιφατικές αιτιολογίες, που καθιστούν ανέφικτο τον αναιρετικό έλεγχο της προαναφερόμενης διατάξεως του άρθρου 703 ΑΚ, αφού το αποδεικτικό πόρισμα είναι ασαφές και περιέχει αντιφατικές αιτιολογίες στο κρίσιμο για την έκβαση της δίκης ζήτημα της από μέρους της αναιρεσείουσας, εις εκτέλεση των ως άνω συμβάσεων, υποδείξεως ευκαιρίας στις αναιρεσίβλητες για την πώληση και την αγορά, αντίστοιχα, του εν λόγω ακινήτου της πρώτης εξ αυτών.

Συγκεκριμένα: α) ενώ εκτίθεται κατ' αρχή στην απόφαση αυτή ότι οι ως άνω συμβάσεις αφορούν την υπόδειξη ευκαιρίας προς σύναψη συμβάσεως αγοραπωλησίας του συγκεκριμένου ακινήτου, στη συνέχεια αναφέρεται ότι η ανωτέρω σχετική σύμβαση δεν οφείλεται στη μεσολάβηση της αναιρεσείουσας, β) δεν μνημονεύεται το ακριβές περιεχόμενο του από 15.5.2001 εγγράφου περί της εντολής της δεύτερης αναιρεσίβλητης προς την αντίδικό της για την υπόδειξη ευκαιρίας προς αγορά του εν λόγω ακινήτου, ώστε να διαπιστωθεί αν στο έγγραφο αυτό, αντίγραφο του οποίου μετά την υπογραφή του παρέλαβε η δεύτερη αναιρεσίβλητη, έχουν αναγραφεί τα στοιχεία του ακινήτου, καθώς και τα στοιχεία ταυτότητας της πρώτης αναιρεσίβλητης ή του ιδιοκτήτη αυτού συζύγου της τελευταίας και εντεύθεν να κριθεί αν υφίστατο δυνατότητα να έλθει η δεύτερη αναιρεσίβλητη σε απ' ευθείας διαπραγματεύσεις με αυτούς και γ) δεν αναγράφεται σ' αυτή το πραγματικό τίμημα, που επιτεύχθηκε για την αγοραπωλησία του ακινήτου, παρά μόνο η αντικειμενική του αξία, που αναφέρεται ως τίμημα στο συμβόλαιο.

Επομένως, οι πρώτος, κατά το δεύτερο μέρος του και τέταρτος, κατά το πρώτο μέρος του, λόγοι της αναιρέσεως από το άρθρο 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ είναι βάσιμοι και πρέπει να γίνουν δεκτοί. Παρέλκει η έρευνα των άλλων λόγων αναίρεσης. Επομένως, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο, που θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές (άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 9859/2005 απόφαση του Εφετείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο, που θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές.

Καταδικάζει τις αναιρεσίβλητες στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας, τα οποία ορίζει σε χίλια πεντακόσια (1.500) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 15 Δεκεμβρίου 2008. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 13 Ιανουαρίου 2009.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ