Supreme Court dismisses appeal on rent reduction claim where tenant waived statutory adjustment rights.

Απόφαση 669 / 2011 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 669/2011

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Χαράλαμπο Ζώη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Βασιλική Θάνου - Χριστοφίλου, Δημητρούλα Υφαντή, Ιωάννα Λούκα και Βασίλειο Λαμπρόπουλο, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του στις 19 Νοεμβρίου 2010, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Σ. Ζ. του Μ., κατοίκου ..., ο οποίος δεν εμφανίστηκε στο ακροατήριο ούτε εκπροσωπήθηκε από πληρεξούσιο δικηγόρο.

Της αναιρεσίβλητης: Φ. συζύγου Λ. Μ., το γένος Γ. Σ., κατοίκου ..., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Αλέξανδρο Τριανταφυλλίδη και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 21/12/2001 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 2204/2002 του ίδιου Δικαστηρίου και 8971/2003 του Εφετείου Αθηνών, την αναίρεση της οποίας ζήτησε ο ήδη αναιρεσείων με την από 1/3/2004 αίτησή του. Εκδόθηκε η 837/2005 απόφαση του Αρείου Πάγου που αναίρεσε την ως άνω εφετειακή απόφαση και παρέπεμψε την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, συγκροτούμενο από άλλους δικαστές. Εκδόθηκε η 3849/2006 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, την αναίρεση της οποίας ζήτησε ο ήδη αναιρεσείων με την από 28/12/2006 αίτησή του. Εκδόθηκε η 73/2008 απόφαση του Αρείου Πάγου που αναίρεσε την ως άνω εφετειακή απόφαση και παρέπεμψε την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, συγκροτούμενο από άλλους δικαστές. Εκδόθηκε η 7172/2008 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, την αναίρεση της οποίας ζητεί ο ήδη αναιρεσείων με την από 7/4/2009 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Βασίλειος Λαμπρόπουλος ανέγνωσε την από 9/11/2010 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της από 7-4-2009 αιτήσεως για αναίρεση της υπ' αριθ. 7172/2008 αποφάσεως του Εφετείου Αθηνών, το οποίο δίκασε ως δικαστήριο παραπομπής δυνάμει της υπ' αριθ. 73/2008 αποφάσεως του Αρείου Πάγου.

Ο πληρεξούσιος της αναιρεσιβλήτου ζήτησε την απόρριψη της αιτήσεως και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από τις διατάξεις των άρθρων 568 παρ.4 και 576 παρ.1 και 3 Κ.Πολ.Δ. συνάγεται ότι σε περίπτωση ερημοδικίας στην αναιρετική δίκη ερευνάται αυτεπάγγελτα αν ο απολειπόμενος διάδικος επισπεύδει τη συζήτηση ή αν κλητεύθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα και σε αρνητική περίπτωση κηρύσσεται απαράδεκτη η συζήτηση για όλους τους διαδίκους (ΑΠ (ολ.) 36/1997). Για να γίνει ενώπιον του Αρείου Πάγου συζήτηση με τους διαδίκους σαν να ήταν παρόντες σε περίπτωση κατά την οποία επισπεύδει τη συζήτηση ο αναιρεσείων, πρέπει ο εμφανιζόμενος αναιρεσίβλητος να επικαλεσθεί και προσκομίσει το αντίγραφο του αναιρετηρίου που του κοινοποιήθηκε και κλήση του, άλλως η συζήτηση είναι απαράδεκτη (ΑΠ 22/2007).

Στην προκειμένη περίπτωση συζητήθηκε ερήμην του αναιρεσείοντος που επισπεύδει τη συζήτηση η από 7-4-2009 αίτηση του για αναίρεση της υπ' αριθ.7172/2008 αποφάσεως του Εφετείου Αθηνών. Κατά τη συζήτηση παρέστη μόνο η αναιρεσίβλητη η οποία επικαλείται και προσκομίζει αντίγραφο του αναιρετηρίου και κλήση προς συζήτηση με την σχετική επισημείωση του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Πειραιά ..., μετά από σχετική παραγγελία του πληρεξουσίου δικηγόρου του αναιρεσείοντος που υπογράφει το αναιρετήριο, και επομένως η συζήτηση θα προχωρήσει σαν να ήταν παρόντες οι διάδικοι (άρθρ.576 παρ.2 Κ.Πολ.Δ.).Κατά το άρθρο 288 Α.Κ.

ο οφειλέτης υποχρεούται να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη. Από τη διάταξη αυτή θεσπίζεται αρχή που λειτουργεί, τόσο ως συμπληρωματική ρήτρα των δικαιοπρακτικών βουλήσεων, όσο και ως διορθωτική αυτών στις περιπτώσεις κατά τις οποίες λόγω ειδικών οικονομικών, νομισματικών ή και άλλων συνθηκών, μεταβλήθηκαν οι προϋποθέσεις εκπλήρωσης των συμβατικών παροχών στο προσήκον μέτρο.

Παρέχεται έτσι στο δικαστή η δυνατότητα με βάση αντικειμενικά κριτήρια που αντλούνται από την έννομη τάξη και τις κρατούσες στις συναλλαγές αντιλήψεις να προσδιορίζει, κατ' απόκλιση από τα συμφωνηθέντα, την εκπληρωτέα παροχή, περιστέλλοντας ή επεκτείνοντας το συμφωνηθέν μέγεθος της ώστε η παροχή να ανταποκρίνεται κατά το χρόνο εκπλήρωσης της, στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης.

Ειδικά στις συμβάσεις μισθώσεως, ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει κατά το 288 Α.Κ., μείωση του οφειλομένου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή μισθώματος, εφόσον εξ αιτίας απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα, τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του οφειλομένου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή μισθώματος, να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, με συνεκτίμηση της κατοχύρωσης και ασφάλειας των συναλλαγών ή μείωση του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη.

Σκοπός δηλαδή του άρθρου 288 Α.Κ. στις συμβάσεις μισθώσεως είναι να εναρμονιστεί το συμβατικά οφειλόμενο μίσθωμα με το αντικειμενικά δυνάμενο να επιτευχθεί στη δεδομένη χρονική περίοδο για την οποία κρίθηκε ότι υπάρχει δυσαρμονία του μισθώματος, χωρίς να καταργείται η συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος.

Η διάταξη του άρθρου 288 Α.Κ. είναι αναγκαστικού δικαίου και συνεπώς η εφαρμογή της καλής πίστης στην εκπλήρωση των ενοχικών σχέσεων δεν μπορεί να αποκλειστεί γενικά εκ των προτέρων με παραίτηση του ενός, ούτε με συμφωνία και των δύο μερών κι επομένως τέτοια παραίτηση ή συμφωνία είναι άκυρη.(Α.Π. 195/2010). Οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών (άρθρ.173,200 Α.Κ.) εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που κατά την ανέλεγκτη κρίση του δικαστηρίου της ουσίας διαπιστώνεται κενό ή αμφιβολία για την έννοια της βουλήσεως των μερών που δηλώθηκε.

Παράβαση των ερμηνευτικών αυτών κανόνων υπάρχει και όταν το δικαστήριο της ουσίας, διαπιστώνοντας στη σύμβαση κενό ή αμφιβολία, προσέφυγε μεν στους ως άνω κανόνες, με τη δοθείσα όμως ερμηνεία παραβίασε την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, Ειδικότερα όταν κατά την ερμηνεία της σύμβασης παραβίασε την νομική έννοια της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών ως κριτήριο συμπεριφοράς επιβαλλόμενης στις συναλλαγές κατά τη κρίση χρηστού και εχέφρονος ανθρώπου, ο οποίος σταθμίζει τα συμφέροντα των μερών και ιδίως εκείνου την ιδιαίτερη προστασία του οποίου επιδιώκει ο ερμηνευόμενος όρος, τις συνθήκες υπό τις οποίες έγιναν οι δηλώσεις βουλήσεως των συμβαλλομένων, τη φύση της συμβάσεως και προπαντός την αληθινή βούληση των δηλούντων.

Για την εφεύρεση των στοιχείων στα οποία θα στηριχθεί η ερμηνεία, το δικαστήριο δεν είναι υποχρεωμένο να αρκεστεί μόνο στο περιεχόμενο της συμβάσεως, αλλά μπορεί να αρκεσθεί και στοιχεία εκτός της συμβάσεως που θα προταθούν από τους διαδίκους (Α.Π. 737/2001.)

Στην προκειμένη περίπτωση το Εφετείο με την προσβαλλόμενη απόφαση, διαπιστώνοντας, κατά την ανέλεγκτη κρίση του, την ύπαρξη κενού και αμφιβολίες ως προς τις δηλώσεις βουλήσεως των δικαιοπρακτούντων κι' εντεύθεν της ανάγκης συμπληρώσεως προσέφυγε στους ως άνω ερμηνευτικούς κανόνες των άρθρων 173 και 200 Α.Κ.

για τη διαπίστωση εάν μεταξύ των συμβληθέντων μερών συνήφθη νέα μίσθωση και παραίτηση του μισθωτή από το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος κατ' άρθρο 288 Α.Κ., δέχθηκε τα ακόλουθα: Με το από 13-9-1995 ιδιωτικό συμφωνητικό η αναιρεσίβλητη εκμίσθωσε στον αναιρεσείοντα ένα κατάστημα, αποτελούμενο από μία ισόγειο αίθουσα με υπόγειο, επιφανείας 35.78 και 27 τ.μ.

αντίστοιχα, που βρίσκεται στην οδό ... αριθ.10 της ..., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως "Καφέ αναψυκτήριο". Η διάρκεια της μίσθωσης ορίσθηκε σε έξι (6) έτη και το μηνιαίο μίσθωμα σε 300.000 δραχ. αναπροσαρμοζόμενο. Στο μισθωτήριο συμβόλαιο περιελήφθηκε όρος (8ος) με τον οποίον οριζόταν ότι "ο μισθωτής στερείται του δικαιώματος, παραιτούμενος ρητώς οιονδήποτε υφισταμένου ή μέλλοντος τοιούτου, να ζητήσει μείωση του μισθώματος ή απαλλαγή από της υποχρεώσεως προς καταβολή τούτου δι' οιονδήποτε λόγον, μη οφειλόμενον πάντως εις υπαιτιότητα του εκμισθωτή ...".

Προ της λήξης του πρώτου μισθωτικού έτους και κατόπιν απαίτησης του μισθωτή (αναιρεσείοντος) για μείωση του μισθώματος οι διάδικοι κατάρτησαν το από 28-9-1996 νέο μισθωτήριο με το οποίο μείωναν το ως άνω μίσθωμα στο ποσό των 200.00 δραχ. Στο νέο αυτό μισθωτήριο εγένετο αναφορά του ανωτέρω υπό ημερομηνία 13-9-1995 πρώτου μισθωτηρίου.

Επίσης ότι μετά την επίτευξη της συμφωνίας για μείωση του μισθώματος με το υπό ημερομηνία 28-9-1996 μισθωτήριο και της ρητής αναφοράς το παλαιό μισθωτήριο, που βάσει του όρου οκτώ (8) ο ενάγων μισθωτής παραιτείτο του δικαιώματος αναπροσαρμογής με εξαίρεση εκείνων που οφείλετο σε υπαιτιότητα της εκμισθώτριας, ο μισθωτής με την νέα τροποποιητική συμφωνία παραιτήθηκε της περαιτέρω μειώσεως του μηνιαίου μισθώματος και ότι η γενική παραίτηση από το δικαίωμα της μειώσεως του μισθώματος για οιονδήποτε λόγο περιλαμβάνει και τη παραίτηση από το δικαίωμα μείωσης του μισθώματος κατ' άρθρο 288 Α.Κ.

με εξαίρεση εκείνων που οφείλονται σε υπαιτιότητα της εκμισθώτριας. Με βάση τα περιστατικά αυτά το Εφετείο έκρινε ότι ο ενάγων και νυν αναιρεσείων παραιτήθηκε του δικαιώματος της περαιτέρω μειώσεως του μισθώματος κατ' άρθρο 288 Α,Κ, και απέρριψε την αγωγή. Με τη κρίση του αυτή το Εφετείο δεν παραβίασε, ούτε ευθέως με εσφαλμένη ερμηνεία ή εφαρμογή, ούτε εκ πλαγίου τις ουσιαστικές διατάξεις των άρθρων 173, 200 και 288 Α.Κ., διέλαβε δε στην προσβαλλόμενη απόφαση του, πλήρεις, σαφείς και επαρκείς αιτιολογίες που καθιστούν εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο σχετικά με την ορθή εφαρμογή τους.

Επομένως, όλα τα περί του αντιθέτου υποστηριζόμενα από τον αναιρεσείοντα με τους πρώτο, δεύτερο και τρίτο λόγους αναίρεσης και ειδικότερα ότι το Εφετείο υπέπεσε στην πλημμέλεια των άρθρων 559 αρθ.1 και 19 Κ.Πολ.Δ. κατά την εφαρμογή των ως άνω ουσιαστικού δικαίου διατάξεων είναι απορριπτέα ως αβάσιμα.

Τέλος, πρέπει να καταδικασθεί ο αναιρεσείων, λόγω της ήττας του (αρθρ.176, 183 Κ.Πολ.Δ.), στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 7-4-2009 αίτηση για αναίρεση της υπ' αριθ.7172/2008 αποφάσεως του Εφετείου Αθηνών.

Καταδικάζει τον αναιρεσείοντα στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης τα οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων (2.700) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 3 Φεβρουαρίου 2011. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 3 Μαΐου 2011.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ O ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ