Supreme Court dismisses appeal against appellate court's finding of negligence based on implied admissions.

Απόφαση 658 / 2011 (Α1, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Aριθμός 658/2011

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Α1' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Βασίλειο Φούκα, Προεδρεύοντα Αρεοπαγίτη (κωλυομένου του Αντιπροέδρου Εμμανουήλ Καλούδη), Γεώργιο Χρυσικό, Ιωάννη Σίδερη, Νικόλαο Λεοντή και Γεώργιο Γεωργέλλη Αρεοπαγίτες.

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του, στις 28 Μαρτίου 2011, με την παρουσία και της Γραμματέως Χριστίνας Σταυροπούλου, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Φ. Π. Δ., κατοίκου ..., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Αλέξανδρο Στρίμπερη, ο οποίος ανακάλεσε την από 24. 03. 2011 δήλωσή του για παράσταση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και παραστάθηκε αυτοπροσώπως.

Του αναιρεσιβλήτου: Κ. Σ. Α., δικηγόρου, κατοίκου Αγίου Δημητρίου Θεσσαλονίκης, ο οποίος παραστάθηκε αυτοπροσώπως ως εκ της ιδιότητός του.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 25 Σεπτεμβρίου 2001 αγωγή του ήδη αναιρεσιβλήτου που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 2577/2003 οριστική του ιδίου Δικαστηρίου και 3336/2009 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 5 Οκτωβρίου 2009 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Γεώργιος Χρυσικός, ανέγνωσε την από 17 Μαρτίου 2011 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της από 5.10.2009 αίτησης για αναίρεση της υπ' αριθ. 3336/2009 απόφασης του Εφετείου Αθηνών .

Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο αυτοπροσώπως παραστάς αναιρεσίβλητος την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου του στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Από την υπόψη διάταξη, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 παράγραφος 3 του Συντάγματος προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος απ' αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνηση του (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία). (Ολ.

ΑΠ 1/1999). Ο προβλεπόμενος από το άρθρο 559, αριθ. 19 λόγος αναίρεσης για έλλειψη νόμιμης βάσης με την έννοια της ανεπαρκούς αιτιολογίας αφορά ελλείψεις αναγόμενες αποκλειστικά στη διατύπωση του αιτιολογικού πορίσματος αναφορικά με τη συνδρομή ή μη γεγονότων, που στη συγκεκριμένη περίπτωση συγκροτούν το πραγματικό του εφαρμοστέου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, έτσι ώστε, από την ανεπαρκή ή αντιφατική έκθεση τους, να μην μπορεί να κριθεί αν η απόφαση στηρίζεται ή όχι νομικώς (Ολ.

ΑΠ 13/1995). Η ύπαρξη νόμιμης βάσης και η αντίστοιχη έλλειψη της πρέπει να προκύπτουν αμέσως από την προσβαλλόμενη απόφαση, ο δε Άρειος Πάγος διαπιστώνει την ύπαρξη ή την ανυπαρξία του προκειμένου λόγου αναίρεσης, ελέγχοντας μόνο την προσβαλλόμενη απόφαση και το αιτιολογικό της και όχι το περιεχόμενο άλλων εγγράφων ή αποφάσεων σε εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 561 παρ. 2 του ΚΠολΔ.

Αντίθετα, δεν υπάρχει έλλειψη νόμιμης βάσης όταν πρόκειται για ελλείψεις αναγόμενες στην εκτίμηση των αποδείξεων και μάλιστα στην ανάλυση, στάθμιση και αιτιολόγηση του εξαγόμενου από αυτές πορίσματος, γιατί στην κρίση του αυτή το δικαστήριο προβαίνει ανέλεγκτα, κατά το άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔ, εκτός αν δεν είναι σαφές το πόρισμα και για το λόγο αυτό γίνεται αδύνατος ο αναιρετικός έλεγχος.

Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 550 Α. Κ. που ορίζει ότι αν ο πωλητής ακινήτου διαβεβαίωσε τον αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ορισμένη έκταση, ευθύνεται όπως και για συμφωνημένη ιδιότητα, συνάγεται ότι είναι ζήτημα ερμηνείας της συμβάσεως πότε υπάρχει διαβεβαίωση του πωλητή προς τον αγοραστή περί ορισμένης εκτάσεως του πωληθέντος ακινήτου και ότι ο προσδιορισμός στη σύμβαση της εκτάσεως και η απλή δήλωση του πωλητή περί αυτής, δεν έχει πάντοτε την έννοια υποσχεθείσης ιδιότητας, αφού είναι δυνατόν ο προσδιορισμός να έγινε για τον καθορισμό της ταυτότητας του ακινήτου και να αποτελεί μέρος της περιγραφής αυτού.

Περαιτέρω, εάν το πωληθέν ακίνητο ευρεθεί να έχει έκταση μικρότερη της αναγραφομένης στο συμβόλαιο, το δε τίμημα έχει ορισθεί ενιαίως για όλη την έκταση και όχι κατά μονάδα, πρόδηλο είναι ότι τα μέρη με τον καθορισμό ενιαίου τιμήματος δεν απέβλεψαν εις ορισμένη έκταση αλλά στην πώληση του συγκεκριμένου ακινήτου, αδιαφόρως της ακριβούς εκτάσεως αυτού, εκτός εάν ο προσδιορισμός του τελικώς οφειλομένου από τον αγοραστή τιμήματος γίνεται στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο επί τη βάσει του ειδικώς συμφωνηθέντος τιμήματος ανά μονάδα μετρήσεως της εκτάσεως που μεταβιβάζεται.

Στην περίπτωση δε που το ουσιαστικό δικαστήριο διαπιστώσει ανέλεγκτα την ύπαρξη κενού ή αμφιβολίας σε σχέση με την ύπαρξη της αληθούς βούλησης των συμβληθέντων ως προς το εάν η πραγματική έκταση του πωληθέντος ακινήτου αποτελεί ή όχι συνομολογηθείσα ιδιότητά του, τότε στο πλαίσιο εφαρμογής των διατάξεων των άρθρων 173 και 200 Α.Κ.

συνεκτιμά τις δηλώσεις των μερών προς άλληλα και τη φορολογική αρχή, το περιεχόμενο των καταρτισθέντων συμβολαιογραφικών εγγράφων, τις τυχόν προηγηθείσες διαπραγματεύσεις, το μέγεθος της διαφοράς μεταξύ των αναγραφομένων και αληθών εμβαδών και οτιδήποτε άλλο οδηγεί στη διαπίστωση της αληθούς βούλησης των συμβληθέντων.

Στην προκειμένη περίπτωση, με την προσβαλλόμενη υπ' αριθ. 3336/2009 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε ύστερα από αναίρεση της προηγηθείσας υπ'αριθ. 6471/2004 απόφασης του Εφετείου Αθηνών με την υπ'αριθ. 989/2008 απόφαση του Αρείου Πάγου έγιναν δεκτά τα ακόλουθα κατά την ανέλεγκτη επί της οποίας εκτίμηση των αποδείξεων: "Με το υπ' αριθμ. ...

συμβόλαιο της συμ/φου Αθηνών Γεωργίας Γιαλαμπρινού, η εναγομένη μεταβίβασε στον ενάγοντα, κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή, τα υπ'αριθμ. 7 και 8 γραφεία - ορίζοντες ιδιοκτησίες του Β' υπέρ το ισόγειο ορόφου της επί της οδού ... πολυωρόφου οικοδομής, αντί τιμήματος 5.880.600 δραχμών για το πρώτο και 6.489.000 για το δεύτερο.

Επίσης, με το υπό ιδία χρονολογία επόμενο υπ' αριθμ. ... συμβόλαιο της ίδιας ως άνω συμβολαιογράφου, η εναγομένη μετεβίβασε στον ενάγοντα και τα υπ' αριθμ. 3 και 4 γραφεία - οριζόντιες ιδιοκτησίες της προαναφερόμενης οικοδομής, αντί τιμήματος 8.644.482 δραχμών για το υπ' αριθμ. 3 και 8.504.150 για το υπ' αριθμ. 4 γραφείο.

Όλες οι ανωτέρω αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες (γραφεία) είχαν περιέλθει στην κυριότητα της εναγομένης, κατά μεν ποσοστό 3/4 εξ αδιαιρέτου από κληρονομιά του πατέρα της Π. Δ. και δυνάμει της υπ' αριθμ. ... πράξης αποδοχής κληρονομιάς της συμβ/φου Ελευθερίας Βασαγάκη - Τσουργάκη, κατά δε ποσοστό 1/4 εξ αδιαιρέτου δυνάμει του υπ' αριθμ. ...

συμβολαίου γονικής παροχής της συμβ/φου Αθηνών Ελένης Κατσουράκη από γονική παροχή της μητέρας της, στην οποία, επίσης, είχαν περιέλθει από κληρονομιά του συζύγου της Π. Δ., με βάση την προαναφερόμενη πράξη αποδοχής κληρονομιάς. Εξάλλου, ο ως άνω Π. Δ. είχε αποκτήσει τα εν λόγω ένδικα γραφεία με το υπ' αριθμ. ...

εργολαβικό ανοικοδόμησης πολυκατοικίας - διανομή κατ' ορόφους του συμβ/φου Αθηνών Δημητρίου Πολύχρονη, σε συνδυασμό και με την υπ' αριθμ. 14878/1952 πράξη κανονισμού πολυκατοικίας του ίδιου ως άνω συμβ/φου, που μεταγράφηκαν νόμιμα. Στο πιο πάνω υπ' αριθμ. ... εργολαβικό συμβόλαιο ανοικοδόμησης πολυκατοικίας - διανομή κατ' ορόφους, αναφέρεται, ότι τα ένδικα τέσσερα γραφεία (3, 4, 7 και 8), που περιήλθαν στον πατέρα της εναγομένης και τελικώς πωλήθηκαν από αυτή στον ενάγοντα, έχουν συνολική επιφάνεια 115 τ.μ.

και αποτελούνται "εξ ενός χωλλ, τεσσάρων προθαλάμων γραφείων, τεσσάρων γραφείων, ενός διαδρόμου και δυο αποχωρητηρίων", η ίδια δε επιφάνεια αναφέρεται και στον συνημμένο στο παραπάνω συμβόλαιο πίνακα κατανομής ποσοστών. Σύμφωνα με την υπ' αριθμ. 14878/1952 πράξη κανονισμού πολυκατοικίας, καθένα από τα ανωτέρω γραφεία αποτελείται "εξ ενός γραφείου και ενός χωλλ", όλα δε συνορεύουν (τα υπ' αριθμ. 3 και 4 ανατολικώς και τα υπ' αριθμ. 7 και 8 δυτικώς) "με χωλλ γραφείων", που στην ίδια πράξη περιλαμβάνεται στους κοινόχρηστους χώρους του δευτέρου ορόφου.

Παραλλήλως, εξειδικεύεται η επιφάνεια κάθε γραφείου και έτσι ορίζεται, ότι το γραφείο 3 έχει επιφάνεια 30,80 τμ, το γραφείο 4 έχει επιφάνεια 30,30 τμ, το γραφείο 7 έχει επιφάνεια 25 τμ και το γραφείο 8 έχει επιφάνεια 28,90 τμ (30,80 + 30,30 + 25 + 28,90 = 115 τμ). Με την ίδια ως άνω επιφάνεια επαναλαμβάνεται η περιγραφή των τεσσάρων γραφείων και στους τίτλους κτήσεως της κυριότητας της εναγομένης, καθώς και στα προαναφερόμενα δυο συμβόλαια μεταβιβάσεως των εν λόγω γραφείων στον ενάγοντα.

Ειδικότερα, στα αγοραπωλητήρια αυτά συμβόλαια, με βάση σχετική δήλωση της εναγομένης, αναφέρεται α) για το γραφείο 3, ότι αυτό αποτελείται από ένα γραφείο και ένα χωλλ, έχει επιφάνεια 30,80 τμ και συνορεύει, μεταξύ άλλων, ανατολικά με το χωλλ των γραφείων, β) για το γραφείο 4, ότι αυτό αποτελείται από ένα γραφείο και ένα χωλλ, έχει επιφάνεια 30,30 τμ και συνορεύει ανατολικά με φωταγωγό και το χωλλ των γραφείων, γ) για το γραφείο 7, ότι αποτελείται από ένα γραφείο και ένα χωλλ, έχει επιφάνεια 25 τμ και συνορεύει δυτικά με το χωλλ των γραφείων και δ) για το γραφείο 8, ότι αποτελείται από ένα γραφείο και ένα χωλλ, έχει επιφάνεια 28,90 τμ και συνορεύει δυτικά με αποχωρητήρια και διάδρομο.

Όμως, μετά την κατάρτιση των ενδίκων αγοραπωλησιών, ο ενάγων διαπίστωσε, κατά την έναρξη εκτέλεσης εργασιών ανακαίνισης των γραφείων, ότι η επιφάνεια όλων των γραφείων ήταν μικρότερη εκείνης, η οποία αναγράφεται στα δύο πωλητήρια συμβόλαια και για την ύπαρξη της οποίας η εναγομένη είχε παράσχει σχετική διαβεβαίωση στον ενάγοντα.

Συγκεκριμένα, αποδείχθηκε, ότι το γραφείο 3 έχει μικτό εμβαδόν 25,91 τμ, το γραφείο 4 έχει εμβαδόν 25,09 τμ, το γραφείο 7 έχει εμβαδόν 20,53 τμ και το γραφείο 8 έχει εμβαδόν 22,49 τμ, όπως τούτο προκύπτει, ιδιαίτερα, από την προσκομιζόμενη και επικαλούμενη από τον ενάγοντα από Δεκεμβρίου 2000 αποτύπωση γραφείων του πολιτικού μηχανικού Β.

Α., η οποία ουδόλως αναιρείται από το υπόλοιπο αποδεικτικό υλικό. Σημειώνεται, ότι ο ως άνω μηχανικός για τον υπολογισμό του εμβαδού των γραφείων ορθώς υπολόγισε ολόκληρο το πάχος των τοίχων των γραφείων, που συνορεύουν είτε με κοινόχρηστους χώρους είτε με εξωτερικούς χώρους (προσόψεις) είτε με γειτονικές ιδιοκτησίες διπλανών οικοδομών, ενώ έλαβε υπόψη του το μισό του πάχους των τοίχων εκείνων, που χωρίζουν τα ένδικα γραφεία με άλλα γραφεία του ίδιου ορόφου της αυτής οικοδομής.

Ο ισχυρισμός της εναγομένης, ότι στη συνολική επιφάνεια των γραφείων πρέπει να συνυπολογιστεί και το εμβαδόν των αποχωρητηρίων, του διαδρόμου και του χωλλ των γραφείων, είναι αβάσιμος, αφού, σύμφωνα με την περιγραφή των ενδίκων γραφείων, που γίνεται στην υπ' αριθμ. 14878/1952 πράξη κανονισμού πολυκατοικίας και στα αγοραπωλητήρια συμβόλαια, οι συγκεκριμένοι χώροι είναι εκτός της επιφανείας των γραφείων και γι' αυτό φέρονται αυτά να συνορεύουν με τους πιο πάνω χώρους.

Άλλωστε, όπως αποδείχθηκε, τα αποχωρητήρια εξυπηρετούν και άλλα, πλην των ενδίκων, γραφεία του δευτέρου ορόφου. Ενόψει αυτών, η επιφάνεια του υπ' αριθμ. 3 γραφείου είναι μικρότερη της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο κατά 4,89 τμ (30,80-25,91), η επιφάνεια του υπ' αριθμ. 4 γραφείου είναι μικρότερη κατά 5,21 τμ (30,30-25,09), η επιφάνεια του υπ' αριθμ. 7 γραφείου είναι μικρότερη κατά 4,47 τμ (25-20,53) και η επιφάνεια του υπ' αριθμ. 8 γραφείου κατά 6,41 τμ (28,90-22,49).

Εγγίζει, δηλαδή, η ελλείπουσα επιφάνεια ποσοστό 19% περίπου. Συνεχίζει δε το Εφετείο ότι από το όλο περιεχόμενο των εν λόγω συμβάσεων δεν προκύπτει σαφώς, αν ο προσδιορισμός της επιφάνειας των πωληθέντων τεσσάρων γραφείων στα δύο αγοραπωλητήρια συμβόλαια και η αντίστοιχη δήλωση της εναγομένης έγινε για τον καθορισμό, απλώς, της ταυτότητας καθενός από τα τέσσερα γραφεία στα πλαίσια της περιγραφής τους ή, αντιθέτως, είχε την έννοια της υποσχεθείσας ιδιότητας αυτών, με αποτέλεσμα να δημιουργείται αμφιβολία του δικαστηρίου ως προς τις σχετικές δηλώσεις των διαδίκων για το εν λόγω ζήτημα και να παρίσταται ανάγκη ερμηνείας αυτών.

Όπως αποδείχθηκε, η εναγομένη, προς υλοποίηση της απόφασης της για την πώληση των τεσσάρων γραφείων, προέβη στη δημοσίευση σχετικών αγγελιών σε εφημερίδες, στις οποίες σαφώς αναγραφόταν η επιφάνεια σε τετραγωνικά μέτρα των αναφερόμενων σ' αυτές γραφείων, ακολούθως δε, με βάση τα συγκεκριμένα τετραγωνικά μέτρα αυτών, τα οποία η εναγομένη δήλωσε στον ενάγοντα επικαλούμενη και τους ως άνω τίτλους ιδιοκτησίας αυτής, έγιναν και οι διαπραγματεύσεις μεταξύ των διαδίκων, όσον αφορά στον καθορισμό του τιμήματος των πωλούμενων οριζοντίων ιδιοκτησιών, αλλά και η επίτευξη της παρακάτω τελικής συμφωνίας.

Έτσι, το τίμημα ορίστηκε μεν στα μεταβιβαστικά συμβόλαια ενιαίως για κάθε πωλούμενο γραφείο, ήτοι για όλη την έκταση αυτού, πλην όμως ο καθορισμός του συγκεκριμένου ποσού έγινε με βάση τα τετραγωνικά μέτρα εκάστου γραφείου και την αξία αυτού ανά τετραγωνικό μέτρο, δεδομένου ότι ως τίμημα συμφωνήθηκε, τελικώς, το ισόποσο της αντικειμενικής αξίας κάθε γραφείου, που εξάγεται με βάση τον αριθμό των τετραγωνικών μέτρων του πωλούμενου ακινήτου και τους λοιπούς συντελεστές καθορισμού ανά τ.μ.

της αξίας του (όπως τιμής ζώνης, παλαιότητας κλπ). Τούτο ενισχύεται και από το γεγονός ότι η συνολική αξία των γραφείων υπολογίστηκε με βάση την ανά τ.μ. αξία αυτών και στα Αναλυτικά Φύλλα Προσδιορισμού Αξίας Ακινήτου, που συνοδεύουν τις σχετικές Δηλώσεις Φόρου Μεταβίβασης, των οποίων γίνεται ρητή μνεία και στα αγοραπωλητήρια συμβόλαια και στις οποίες αναγράφεται η συγκεκριμένη επιφάνεια εκάστου γραφείου.

Ειδικότερα, το τίμημα συμφωνήθηκε ως ακολούθως, ήτοι α) για το υπ' αριθμ. 3 γραφείο στο ποσό των 280.665 δρχ. ανά τ.μ. και συνολικά στο ποσό των 8.644.482 δρχ (280.665 δρχ Χ 30,80 τμ), β) για το υπ' αριθμ. 4 γραφείο στο ποσό των 280.665 δρχ ανά τ.μ. και συνολικά στο ποσό των 8.504.150 δρχ (280.665 δρχ Χ 30,30 τ.μ.). γ) για το υπ' αριθμ. 7 γραφείο στο ποσό των 235.224 δρχ ανά τ.μ.

και συνολικά στο ποσό των 5.880.600 δρχ (235.224 δρχ Χ 25 τμ) και δ) για το υπ' αριθμ. 8 γραφείο στο ποσό των 224.533 δρχ ανά τ.μ. και συνολικά στο ποσό των 6.489.000 δρχ (224.533 δρχ Χ 28,90 τμ). Κατέληξε δε το Εφετείο με τις προαναφερθείσες παραδοχές του ότι με τα παραπάνω πραγματικά περιστατικά και λαμβάνοντας, επί πλέον, υπόψη, αφενός μεν ότι στα αγοραπωλητήρια συμβόλαια, καίτοι γίνεται περιγραφή καθ' όρια των τεσσάρων γραφείων, παρ' όλα αυτά αναγράφεται και η επιφάνεια αυτών με τον προσδιορισμό συγκεκριμένων τετραγωνικών μέτρων, χωρίς οποιαδήποτε άλλη επιφύλαξη, όπως π.χ.

με την προσθήκη φράσεων "ως έγγιστα" ή "πλέον ή έλλασσον" ή "όσης εκτάσεως και αν είναι" κλπ, αφετέρου δε και το σημαντικό ποσοστό 19% περίπου, που αντιστοιχεί στην ελλείπουσα έκταση, το δικαστήριο, ερμηνεύοντας τις ένδικες συμβάσεις, όπως απαιτεί η καλή πίστη και αφού ληφθούν υπόψη τα συναλλακτικά ήθη, σύμφωνα με τους ερμηνευτικούς κανόνες των διατάξεων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, κρίνει, ότι τα μέρη απέβλεψαν στην αναγραφόμενη ορισμένη έκταση των γραφείων, με βάση την οποία προσδιόρισαν και το τίμημα αυτών και η οποία, άλλωστε, καθορίζει και τη χρησιμότητα των ακινήτων και, επίσης, ότι η διαβεβαίωση της εναγομένης περί της αναγραφόμενης στη σύμβαση ορισμένης εκτάσεως των τεσσάρων γραφείων έχει την έννοια της υποσχεθείσας ιδιότητας και της εγγυήσεως, ότι αυτά έχουν, πράγματι, τη δηλωθείσα ως άνω επιφάνεια και δεν δόθηκε αυτή απλώς για τον προσδιορισμό της ταυτότητας και για πληρέστερη περιγραφή των γραφείων, όπως ισχυρίζεται η εναγομένη.

Συνεχίζει δε το Εφετείο ότι η εν λόγω συμφωνημένη ιδιότητα των πωληθέντων οριζοντίων ιδιοκτησιών έλειπε ήδη κατά το χρόνο κατάρτισης των συμβάσεων, αφού η επιφάνεια εκάστου γραφείου ήταν μικρότερη της αναγραφόμενης στα δύο συμβόλαια, με αποτέλεσμα να ευθύνεται η εναγομένη κατά την έννοια του άρθρου 550 ΑΚ για έλλειψη συνομολογηθείσας ιδιότητας.

Ο ενάγων, αμέσως μόλις διαπίστωσε, ότι τα πωληθέντα γραφεία είχαν μικρότερη επιφάνεια, διαμαρτυρήθηκε στην εναγομένη, έχοντας προς τούτο πολλές τηλεφωνικές επαφές με το δικηγόρο της τελευταίας για τη διευθέτηση της διαφοράς τους, τελικώς δε, η εναγομένη, ακολουθώντας παρελκυστική τακτική, ζήτησε με σημαντική καθυστέρηση, να γίνει καταμέτρηση και από δικό της μηχανικό, όπως και έγινε κατά το μήνα Μάρτιο 2002 από το μηχανικό Γ.

Κ., χωρίς, όμως, η εναγομένη να ενημερώσει τον ενάγοντα για το αποτέλεσμα αυτής και για την πρόθεση της να αποζημιώσει ή όχι τον ενάγοντα, ο οποίος κατόπιν αυτού άσκησε την υπό κρίση αγωγή. Σύμφωνα με τα παραπάνω, ο ενάγων καλόπιστος αγοραστής, ο οποίος ουδόλως αποδείχθηκε, ότι γνώριζε, ότι η επιφάνεια των γραφείων ήταν μικρότερη της αναγραφομένης στους τίτλους της εναγομένης δικαιούται ως αποζημίωση τα παρακάτω ποσά: 1) την αξία της ελλείπουσας έκτασης, για την οποία κατέβαλε αντίστοιχο τίμημα (τη διαφορά, δηλαδή, μεταξύ της αξίας, που θα είχε έκαστο γραφείο με τη συμφωνημένη ιδιότητα και εκείνης, που έχει ήδη αυτό με την ελλείπουσα συμφωνημένη ιδιότητα), ως ακολούθως:

α) για το γραφείο 3, το οποίο είναι μικρότερο 4,89 τ.μ., το ποσό των 1.372.452 δρχ (4,89 τ.μ. Χ 280.665 δρχ. ανά τ.μ.), β) για το γραφείο 4, το οποίο είναι μικρότερο κατά 5,21 τ.μ., το ποσό των 1.462.265 δρχ (5,21 τ.μ. Χ 280.665 δρχ ανά τ.μ., γ) για το γραφείο 7, το οποίο είναι μικρότερο κατά 4,47 τ.μ., το ποσό των 1.051.451 δρχ (4,47 τ.μ. Χ 235.224 δρχ. ανά τ.μ.) και δ) για το γραφείο 8, το οποίο είναι μικρότερο κατά 6,41 τ.μ., το ποσό των 1.439.256 δρχ. (6,41 τ.μ.

Χ 224.533 δρχ. ανά τ.μ.) και συνολικά το ποσό των 5.325.424 δρχ. (1.372.452 + 1.462.265 + 1.051.451 + 1.439.256). 2) Για επί πλέον φόρο, που κατέβαλε για τα ελλείποντα τετραγωνικά μέτρα, το ποσό των 687.231 δρχ, ήτοι 20,98 τ.μ. Χ φόρο 32.756 δρχ. ανά τ.μ., κατά μέσο όρο (ο οποίος εξάγεται από τις 27.671 δρχ. φόρου ανά τ.μ. για τα 53,90 τ.μ. των γραφείων 7 και 8 και τις 37.842 δρχ.

φόρου ανά τ.μ. για τα 60,10 τ.μ. των γραφείων 3 και 4, όπως οι ανά τ.μ. φόροι αυτοί καθορίστηκαν από την αρμόδια ΔΟΥ Δ' Αθηνών) και 3) το ποσό των 85.577 δρχ, το οποίο κατέβαλε ως συμβολαιογραφικά έξοδα στη συμβ/φο, που συνέταξε τα δύο συμβόλαια, και το οποίο αντιστοιχεί στα ελλείποντα τετραγωνικά μέτρα (ήτοι 183.823 δρχ για τα γραφεία 7 και 8 συν 285.320 δρχ για τα γραφεία 3 και 4, ίσον 369.143 δρχ : 115 τ.μ., που υπολογίστηκε η συνολική επιφάνεια, ίσον 4.079 δρχ.

ανά τ.μ., οπότε 20,98 τ.μ. που λείπουν Χ 4.079 δρχ. ανά τ.μ. ίσον 85.577 δρχ). Επομένως, λόγω της αντισυμβατικής συμπεριφοράς της εναγομένης, ο ενάγων υπέστη συνολική ζημία 6.098.232 δρχ. (5.325.424 + 687.231 + 85.577) ή 17.896,50 ευρώ, για την οποία δικαιούται αντίστοιχη αποζημίωση. Περαιτέρω, αποδείχθηκε, ότι η εναγομένη κατά την κατάρτιση των ενδίκων συμβάσεων αγνοούσε την πραγματική επιφάνεια των γραφείων από αμέλεια της, αφού δεν κατέβαλε την απαιτούμενη στις συναλλαγές επιμέλεια του μέσου συνετούς και επιμελούς ανθρώπου, καίτοι όφειλε, ενόψει της επικείμενης πωλήσεως, αλλά και της υπάρχουσας διαφοράς, όσον αφορά στην περιγραφή των εν λόγω οριζοντίων ιδιοκτησιών, μεταξύ του υπ' αριθμ. ...

εργολαβικού ανοικοδόμησης πολυκατοικίας - διανομή κατ' ορόφους και της υπ' αριθμ. 14878/1952 πράξης κανονισμού πολυκατοικίας και των αντίστοιχων σχεδιαγραμμάτων, να έχει προβεί στην καταμέτρηση των γραφείων και να γνωρίζει την ακριβή επιφάνεια αυτών, με αποτέλεσμα να παράσχει την προαναφερόμενη αναληθή διαβεβαίωση, σχετικά με το εμβαδόν εκάστου γραφείου, στον ενάγοντα, ο οποίος πείστηκε στη διαβεβαίωση αυτή, γεγονός που είχε ως άμεση συνέπεια, να συνυπολογιστεί στο τίμημα μεγαλύτερη επιφάνεια από την πραγματική και, συνακόλουθα, να υποστεί ο ενάγων, παρανόμως και υπαιτίως, τις αμέσως πιο πάνω ζημίες.

Την αμέλεια της αυτή εμμέσως συνομολογεί η εναγομένη με τις προτάσεις, τις οποίες κατέθεσε στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο, όπου αναφέρει ότι "τα τετραγωνικά μέτρα των γραφείων ούτε τα είχα μετρήσει ποτέ, ούτε γνώριζα πόσα ακριβώς είναι, αλλά ούτε και με ενδιέφερε, αφού ήταν κάτι που δεν είχα σκεφτεί". Παρ' όλα αυτά, όμως, τόσο κατά τη διάρκεια των διαπραγματεύσεων, όσο και κατά την κατάρτιση των δύο συμβάσεων, ρητώς παρέσχε στον ενάγοντα την πιο πάνω αναληθή διαβεβαίωση, με αποτέλεσμα αρχικώς να παραγάγει και ακολούθως να διατηρήσει σ' αυτόν την πεπλανημένη αντίληψη, ότι το κάθε γραφείο είχε την επιφάνεια, που αναγραφόταν στους τίτλους της εναγομένης και στα δύο αγοραπωλητήρια συμβόλαια.

Κατά συνέπεια, τα πιο πάνω περιστατικά καθιστούν την αντισυμβατική συμπεριφορά της εναγομένης και αδικοπρακτική και γι' αυτό η τελευταία οφείλει στον ενάγοντα το προαναφερόμενο ποσό ως αποζημίωση και κατά το άρθρο 914 ΑΚ. Εξάλλου, κατά το άρθρο 932 ΑΚ, σε περίπτωση αδικοπραξίας, ανεξάρτητα από την αποζημίωση για την περιουσιακή ζημία, το δικαστήριο μπορεί να επιδικάσει εύλογη κατά την κρίση του χρηματική ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση, λόγω της σε βάρος του αδικοπραξίας, ο ενάγων υπέστη ηθική βλάβη, για την αποκατάσταση της οποίας, λαμβάνοντας υπόψη τις συνθήκες, υπό τις οποίες έλαβε χώρα η ένδικη αδικοπραξία, το είδος της προσβολής, το μέγεθος της βλάβης, το βαθμό υπαιτιότητας της εναγομένης, την περιουσιακή και κοινωνική κατάσταση των μερών, πρέπει να επιδικαστεί στον ενάγοντα ως χρηματική ικανοποίηση το ποσό των 1.500 ευρώ, το οποίο μετά τη στάθμιση των πιο πάνω στοιχείων, κρίνεται εύλογο.

Επομένως, η εναγομένη οφείλει στον ενάγοντα το συνολικό ποσό των 19.396,50 ευρώ (17.896,50 + 1.500)". Το Εφετείο με το να δεχθεί τις ανωτέρω σκέψεις την αγωγή που είχε ασκήσει ο αναιρεσίβλητης ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε και δεν παραβίασε τις εφαρμοσθείσες ως άνω ουσιαστικές διατάξεις των άρθρων 173, 200 και 550 του ΑΚ, καθόσον τα ανελέγκτως πιο πάνω δεκτά γενόμενα ως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά για το ασαφές και αμφίβολο περιεχόμενο της μεταξύ των διαδίκων σύμβασης ως προς το εάν το εμβαδόν των πωληθέντων γραφείων αποτελούσε συνομολογηθείσα ιδιότητά τους και η εν συνεχεία ερμηνευτική παραδοχή της προσβαλλόμενης με βάση τα κριτήρια που αναφέρονται στη νομική σκέψη της παρούσας ότι το εμβαδόν αποτελούσε πράγματι συνομολογηθείσα ιδιότητα, πληρούν το πραγματικό της έλλειψης συνομολογηθείσης ιδιότητας με συνθήκες συνιστώσες αδικοπρακτική συμπεριφορά και δικαιολογούν την παραδοχή της αγωγής του αναιρεσίβλητου αγοραστή.

Επομένως, τα όσα αντίθετα υποστηρίζει η αναιρεσείουσα με τον πρώτο λόγο του αναιρετηρίου, κατά το ένα μέρος του, με τον οποίο αποδίδεται στην προβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθ.1 του αρθρ. 559 του ΚΠολΔ κρίνονται αβάσιμα και απορριπτέα, όπως και ο αντίστοιχος λόγος αναίρεσης.

Από τις ίδιες πιο πάνω παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα, προκύπτει ότι έχει νόμιμη βάση, και δη την απαιτούμενη αιτιολογία, γιατί καλύπτεται χωρίς λογικά κενά και αντιφάσεις και με πληρότητα και σαφήνεια, χωρίς να χρειαζόταν οποιαδήποτε άλλη περαιτέρω παραδοχή, το πραγματικό των εφαρμοστέων εδώ κανόνων ουσιαστικού δικαίου των άρθρων 173, 200, 550, 297, 298, 914, 932 του ΑΚ, τις οποίες η προσβαλλόμενη απόφαση δεν παραβίασε εκ πλαγίου με ανεπαρκείς, αιτιολογίες, ενώ δεν ήταν αναγκαία η παράθεση και άλλων για να δικαιολογηθεί η συνομολογηθείσα ιδιότητα και η έλλειψή της.

Επομένως, τα όσα αντίθετα υποστηρίζει η αναιρεσείουσα με τον πρώτο λόγο του αναιρετηρίου, κατά το άλλος μέρος του, με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθ. 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ κρίνονται αβάσιμα και απορριπτέα, όπως και ο αντίστοιχος λόγος αναίρεσης. Εξ άλλου, ο ίδιος πρώτος λόγος της αναίρεσης κατά την σ' αυτόν κατά το τρίτο μέρος του περιλαμβανόμενη αιτίαση από τις διατάξεις των άρθρων 559 αριθ.19 και 561 παρ.1 του ΚΠολΔ ότι υπάρχει έλλειψη νόμιμης βάσης ή ανεπάρκεια των αιτιολογιών της προσβαλλόμενης απόφασης, σχετικά με την εκτίμηση των αποδείξεων, που αφορούν το ίδιο πιο πάνω προαναφερόμενο κρίσιμο ζήτημα περί του κατά πόσο δηλαδή το εμβαδόν των πωληθέντων γραφείων αποτελούσε συνομολογηθείσα ιδιότητά τους σε συνδυασμό με την αντικειμενική αξία τους και τα αντίστοιχα επιχειρήματα του αναιρεσίβλητου, και τα περί του αντιθέτου επιχειρήματα της αναιρεσείουσας, που έχουν σχέση με το τελικό αποδεικτικό πόρισμα στο οποίο κατέληξε το δικαστήριο και βρίσκονται κατά την αναιρεσείουσα σε αντίθεση με το ότι το εμβαδόν των γραφείων δεν αποτελούσε συνομολογηθείσα ιδιότητα, είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος, αφού κατά τα προεκτιθέμενα, το από τις αποδείξεις πόρισμα εκτίθεται με σαφήνεια, πειστικότητα και κατά λογική ακολουθία τρόπο στην προσβαλλόμενη απόφαση, κατά τις προεκτεθείσες αναλυτικά παραδοχές της, με τον ίδιο δε λόγο κατά τα λοιπά, εκ του περιεχομένου του οποίου δεν συντρέχει εξαιρετική περίπτωση από εκείνες του άρθρου 561 παρ.1 του ΚΠολΔ, πλήττεται πλέον, μέσω των προαναφερομένων επιχειρημάτων της αναιρεσείουσας, η ουσία αποκλειστικά της υπόθεσης, που δεν υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο.

ΙΙ. Κατά την έννοια του αρθρ. 559 αριθ. 11 περ. γ' του Κ.Πολ.Δ. ως "αποδεικτικά μέσα που οι διάδικοι επικαλέσθηκαν και προσκόμισαν", για την ίδρυση του αναιρετικού λόγου της μη λήψης υπόψη τέτοιων μέσων, νοούνται εκείνα τα μέσα, των οποίων έγινε σαφής και ορισμένη επίκληση. Η επίκληση αυτή χωρίς την οποία δεν λαμβάνονται αυτεπαγγέλτως υπόψη από το Δικαστήριο τα έγγραφα έστω και αν περιλαμβάνονται στη δικογραφία (Α.Π.1524/2010) μπορεί να γίνει στις ενώπιον του δικαστηρίου της ουσίας προτάσεις με αναφορά σε προτάσεις προηγούμενης συζήτησης, υπό την προϋπόθεση όμως ότι η εν λόγω αναφορά θα γίνεται σε συγκεκριμένο μέρος των προτάσεων της προηγούμενης συζήτησης, όπου θα γίνεται σαφής και ορισμένη επίκληση των εν λόγω μέσων.

Δεν συνιστά δε κατά το άρθρο 240 του Κ.Πολ.Δ., που έχει εφαρμογή για την ταυτότητα του νομικού λόγου και στην επίκληση εγγράφων, "νόμιμη επίκληση" η ενσωμάτωση των προτάσεων της προηγούμενης συζήτησες του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, στις οποίες μνημονεύονται τα έγγραφα και η γενική και μόνο αναφορά στα έγγραφα αυτά, με τις προτάσεις που κατατέθηκαν στο Εφετείο (ολ.

Α.Π. 9/2000). Το νόμιμο δε της επίκλησης κρίνεται μόνο από τις προτάσεις του διαδίκου και όχι από το περιεχόμενο της αναιρεσιβαλλόμενης. Στην προκειμένη περίπτωση, η αναιρεσείουσα με το δεύτερο λόγο αναίρεσης από τον αριθμ. 11 περ. γ' του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ. αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια ότι το Εφετείο δεν έλαβε υπόψη του το παρ' αυτού με επίκληση προσκομισθέν έγγραφο και δη την από Μαρτίου 2002 καταμέτρηση του μηχανικού Γ.Κ., την οποία το Εφετείο μνημονεύει στην προσβαλλόμενη απόφαση χωρίς να συνεκτιμά με την αιτιολογία ότι "δεν τέθηκε υπόψη του αναιρεσίβλητου".

Υποστηρίζει δε η αναιρεσείουσα ότι αν λάμβανε υπόψη του και συνεκτιμούσε το Εφετείο το πιο πάνω έγγραφο θα κατέληγε σε διαφορετικό αποδεικτικό πόρισμα από εκείνο που δέχθηκε ότι δηλαδή το εμβαδόν των πωληθέντων γραφείων δεν αποτελούσε συνομολογηθείσα ιδιότητά τους. Όμως, από την επισκόπηση κατ'άρθρ. 561 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ.

των προτάσεων της αναιρεσείουσας ενώπιον του Εφετείου, που υποχρεωτικά κατέθεσε εκ νέου κατά τη μετ' αναίρεση συζήτηση, προκύπτει ότι αυτή δεν επικαλέσθηκε με κανένα τρόπο όπως είχε υποχρέωση κατά τα προαναφερθέντα την προσαγωγή του πιο πάνω εγγράφου με τα στοιχεία της ταυτότητάς του και συνεπώς αφού δεν έγινε νόμιμη επίκληση αυτού, περιστατικό που ερευνάται αυτεπάγγελτα από το Δικαστήριο του Αρείου Πάγου κατά την έρευνα της βασιμότητας του αναιρετικού λόγου ο πιο πάνω αντίστοιχος λόγος αναίρεσης είναι αβάσιμος και απορριπτέος, ανεξάρτητα από το γεγονός ότι το Εφετείο μνημόνευσε το ίδιο έγγραφο, χωρίς όμως ορθά κατ'αποτέλεσμα να το συνεκτιμήσει με οποιοδήποτε τρόπο αρκούμενο στην κρίση ότι το έγγραφο αυτό ποτέ δεν τέθηκε υπόψη του αναιρεσίβλητου, αλλά χωρίς να εκφέρει οποιαδήποτε κρίση για το περιεχόμενό του.

ΙΙΙ. Κατά το άρθρο 261 εδ. β' του ΚΠολΔ "Εφ' όσον δεν αμφισβητήθηκε η αλήθεια κάποιου πραγματικού ισχυρισμού, απόκειται στο δικαστήριο να κρίνει, σε συνδυασμό με τη γενική άσκηση και το σύνολο των ισχυρισμών των διαδίκων, αν συνάγεται ομολογία ή άρνηση". Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι προϋπόθεση για να συναγάγει το δικαστήριο της ουσίας από τη γενική άρνηση του διαδίκου και το σύνολο των ισχυρισμών του ομολογία για κάποιο πραγματικό ισχυρισμό, που αποτελεί στοιχείο της αγωγής ή της ένστασης, είναι η μη αμφισβήτηση του πραγματικού αυτού ισχυρισμού.

Επομένως, αν δεν υπάρχει η ειδική αυτή αμφισβήτηση, η ύπαρξη της οποίας και μόνο ελέγχεται από τον Άρειο Πάγο, ο τρόπος άσκησης της διακριτικής ευχέρειας του δικαστηρίου, δηλαδή η ευχέρεια να συναγάγει ομολογία ή άρνηση του συγκεκριμένου ισχυρισμού δεν υπόκειται στον αναιρετικό έλεγχο διότι αποτελεί εκτίμηση πραγμάτων.

Μόνο δε εάν υπάρχει τέτοια ειδική αμφισβήτηση του κρίσιμου ισχυρισμού, η ύπαρξη της οποίας επίσης ελέγχεται από τον Άρειο Πάγο, και παρά ταύτα το δικαστήριο της ουσίας συνήγαγε ομολογία αυτού, υποπίπτει τούτο στην πλημμέλεια που προβλέπεται από το άρθρο 559 αριθ. 11 περ. β' του ΚΠολΔ, δηλαδή εκείνη της παρά το νόμο λήψης υπόψη απόδειξης που δεν προσκομίστηκε.

Στην προκειμένη περίπτωση το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε ως κατ' ουσίαν υπαρκτή την υπαιτιότητα της αναιρεσείουσας με την έννοια της αμελούς συμπεριφοράς της, ως στηρίζουσας τις αξιώσεις του αναιρεσίβλητου για την επιδίκαση αποζημίωσης και χρηματικής ικανοποίησης, από την έλλειψη της συνομολογηθείσας ιδιότητας των πωληθέντων στον τελευταίο τεσσάρων γραφείων, όσο συνδεόταν με την έλλειψη μέρους του εμβαδού τους που είχε αποτελέσει τη συνομολογηθείσα ιδιότητα, συνάγοντας έμμεση ομολογία της αναιρεσείουσας από τις πρωτόδικες προτάσεις της (που επικαλέσθηκε ο αναιρεσίβλητος), όπου παρά τη γενική άρνησή της, αποδέχθηκε ότι "τα τετραγωνικά μέτρα των πωληθέντων γραφείων δεν τα είχε μετρήσει ποτέ, ούτε γνώριζε πόσα ακριβώς είναι, αλλά ούτε και την ενδιέφερε, αφού ήταν κάτι που δεν είχε σκεφθεί".

Με τις προϋποθέσεις αυτές, το Εφετείο αφού έκρινε ότι συνέτρεχε στην προκειμένη περίπτωση έλλειψη συνομολογηθείσας ιδιότητας των πωληθέντων γραφείων ως προς το εμβαδόν τους παρά την προβληθείσα γενική άρνηση επ' αυτού της αναιρεσείουσας, στη συνέχεια συνήγαγε, κατά την ανέλεγκτη διακριτική ευχέρειά του, από την προαναφερθείσα ομολογία της αναιρεσείουσας την αμελή συμπεριφορά της, όσο είχε σχέση με την παράλειψή της να επιμετρήσει το ακριβές εμβαδόν των πωλουμένων γραφείων, καίτοι το εμβαδόν αυτό είχε αποτελέσει συμφωνημένη και υπεσχημένη ιδιότητά τους.

Επομένως τα όσα ισχυρίζεται η αναιρεσείουσα με τον τρίτο λόγο της αναίρεσής της, υπό την επίκληση πλημμέλειας από τον αριθμό 11α του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ. κρίνονται αβάσιμα.

Μετά τα παραπάνω πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναίρεσης και να καταδικασθεί η αναιρεσείουσα στην εις το διατακτικό δικαστική δαπάνη του αναιρεσίβλητου (αρθ.176 και 183 του ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 5-10-2009 αίτηση της Φ. θυγ.Π. Δ. για αναίρεση της υπ'αριθμ.3336/2009 απόφασης του Εφετείου Αθηνών.

Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσίβλητου, την οποία ορίζει σε δύο χιλιάδες επτακόσια (2.700) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίστηκε, στην Αθήνα, στις 13 Απριλίου 2011.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του, στις 2 Μαΐου 2011.

Ο ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ