Supreme Court dismisses appeal on rent law; tenant abandoned lease early but law mandates three-year minimum term.

Απόφαση 650 / 2007 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 650/2007

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Αθανάσιο Κρητικό, Αντιπρόεδρο, Αχιλλέα Νταφούλη, Πλαστήρα Αναστασάκη, Αντώνιο Παπαθεοδώρου και Γεώργιο Πετράκη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 23 Φεβρουαρίου 2007, με την παρουσία και της Γραμματέως Μάρθας Ψαραύτη, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: .... , ο οποίος εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο του Ναταλία - Θηρεσία Σανταντωνίου.

Του αναιρεσίβλητου: .... , ο οποίος δεν παραστάθηκε.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με τις από 20-5-2001 και 17-9-2001 αντίθετες αγωγές των διαδίκων, που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάσθηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 4893/2001 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 228/2003 οριστική του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 21 Δεκεμβρίου 2005 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, παραστάθηκε μόνον ο αναιρεσείων, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Αχιλλέας Νταφούλης, ανέγνωσε την από 7 Φεβρουαρίου 2007 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης. Η πληρεξούσια του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αίτησης και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Από τις προσκομιζόμενες με επίκληση .... έκθεση επίδοσης και βεβαίωση ματαιωθείσας επίδοσης από 6.4.2006 των δικαστικών επιμελητών Αθηνών ... και ..., αντίστοιχα, αποδεικνύεται, ότι ακριβές αντίγραφο της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης, με πράξη ορισμού δικασίμου και κλήση για συζήτηση στη σημερινή δικάσιμο επιδόθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα στον Εισαγγελέα του Αρείου Πάγου, για τον άγνωστης διαμονής αναιρεσίβλητο, με δημοσίευση περίληψης του δικογράφου που κοινοποιήθηκε στα φύλλα των εφημερίδων "... " της 7.12.2006 και "... " της 7.12.2006. Κατά την εκφώνηση της υπόθεσης από το πινάκιο ο αναιρεσίβλητος δεν εμφανίστηκε στο ακροατήριο και δεν παραστάθηκε με δικηγόρο, ούτε με δήλώση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔικ.

Συνεπώς η συζήτηση πρέπει να προχωρήσει σαν να ήταν παρόντες όλοι οι διάδικοι (άρθρο 576 παρ. 2 ΚΠολΔικ).

ΙΙ. Με το ν.1703/1987 ρυθμίστηκαν οι μισθώσεις κατοικιών και ειδικότερα οι μισθώσεις μόνο αστικών ακινήτων που χρησιμοποιούνταν ως κύρια κατοικία, δηλαδή ως κέντρο των βιοτικών σχέσεων του μισθωτή. Ο νόμος αυτός έπαυσε να ισχύει στις 30.6.1997 (βλ. άρθρα 10 παρ. 2 ν. 1703/1987 και 1 παρ. 1 ν.2235/1994). Μετά τη λήξη του ν. 1703/87 και τη συνακόλουθη κατάργηση της προστασίας των μισθώσεων της άνω κατηγορίας, οι μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία ρυθμίζονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, ενώ αποκλείεται η εφαρμογή του ν. 1703/87 ακόμη και για τις μισθώσεις που είχαν καταρτιστεί υπό την ισχύ του νόμου αυτού και υπάγονταν στις προστατευτικές διατάξεις του.

Κατ' εξαίρεση όμως η διάταξη του άρθρου 2 παρ. 1 του ν. 1703/87, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 παρ. 5 του ν. 2235/94, εξακολουθεί να ισχύει. Κατά την ισχύουσα αυτή διάταξη "η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο.

Η διάταξη αυτή ισχύει από 1-7-1997". Η εν λόγω διάταξη είναι ειδική, εξαιρετική, δημόσιας τάξης και αναγκαστικού δικαίου, γι' αυτό αν η συμφωνημένη χρονική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη της τριετίας, η μίσθωση ισχύει για τρία (3) έτη, ενώ αν συμφωνήθηκε διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας, ισχύει η συμφωνημένη μεγαλύτερη διάρκεια.

Η ρύθμιση είναι δεσμευτική για τα δύο συμβαλλόμενα μέρη (εκμισθωτή και μισθωτή), πλην δεν έχει αναδρομική δύναμη, δηλαδή δεν καταλαμβάνει τις μισθώσεις που προϋπήρχαν της άνω ρυθμιστικής διάταξης, καθόσον από καμία διάταξη αυτής (1 παρ. 5 ν. 2235/94) ή άλλης δεν προσδίδεται αναδρομική ισχύ σ'αυτή. Σύμφωνα με αυτά το Εφετείο που δέχτηκε τα ίδια με την προσβαλλόμενη απόφασή του και έκρινε, κατά τα εκτιθέμενα στο αναιρετήριο, ότι η από 1-12-1998 μέχρι 30-11-2000 συναφθείσα διετής σύμβαση μίσθωσης κατοικίας στο ...

μεταξύ του αναιρεσίβλητου εκμισθωτή και του αναιρεσείοντος μισθωτή εξακολούθησε να ισχύει μέχρι 30-11-2001, δηλαδή μέχρι τη συμπλήρωση τριών ετών, επομένως ο αναιρεσείων μισθωτής είχε υποχρέωση από το νόμο, γιατί εγκατέλειψε αυθαίρετα το μίσθιο στις 30-11-2000, να καταβάλει στον αναιρεσίβλητο εκμισθωτή τα συμφωνηθέντα μηνιαία μισθώματα και για το χρονικό διάστημα από 1-12-2000 μέχρι 30-11-2001, δηλαδή για ένα ακόμη έτος μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις παραπάνω επικαλούμενες διατάξεις ουσιαστικού δικαίου των άρθρων 2 παρ. 1 του ν. 1703/1987, όπως αντικαταστάθηκε με άρθρο 1 παρ. 5 του ν. 2235/1994, τις οποίες έτσι δεν παραβίασε.

Συνακόλουθα πρέπει, ο αντίθετος μοναδικός λόγος αναίρεσης που προβλέπεται από το εδάφιο 1 (κατ' εκτίμηση) του άρθρου 559 ΚΠολΔικ να απορριφθεί ως αβάσιμος.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 21.12.2005 αίτηση του ...., για αναίρεση της 228/2003 απόφασης του Εφετείου Αθηνών.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 7 Μαρτίου 2007.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του, στις 23 Μαρτίου 2007.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ