Supreme Court allows appeal against lower court failure to apply good faith interpretation rules for ambiguous property sale declarations.

Απόφαση 649 / 2006 (Γ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 649/2006

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Γ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Σπυρίδωνα Γκιάφη, Αντιπρόεδρο, Αλέξανδρο Κασιώλα, Χαράλαμπο Αντωνιάδη, Γεώργιο Φώσκολο και Βασίλειο Νικόπουλο, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 15 Φεβρουαρίου 2006, με την παρουσία και της γραμματέως Γραμματικής Κονταξή, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων:1)Π. Β. Κ. (δικηγόρου) κατοίκου ... και 2)Β. Π. Κ., κατοίκου .... Ο μεν 1ος παραστάθηκε αυτοπροσώπως με την ιδιότητα του δικηγόρου, η δε 2η παραστάθηκε με τον ανωτέρω πληρεξούσιο δικηγόρο της.

Των αναιρεσιβλήτων:1)Ε. Π. Δ., κατοίκου…,2)Ι. Ε. Δ., κατοίκου …και 3)Η. Ε. Δ., κατοίκου…, που εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Δημήτριο Στεφανάδη, βάσει δηλώσεως κατ' άρθρο 242 παρ.2 Κ.Πολ.Δ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 10-12-1991 αγωγή της αρχικής ενάγουσας Α. συζύγου Ε. Δ., με την από 30-12-1992 κυρία παρέμβαση της Κοινότητας Μονεμβασίας, με την από 19-5-1992 κυρία παρέμβαση των Π. Χ. και Μ. Χ. και με την από 8-5-1992 προσεπίκληση της Κ. Γ., που κατατέθηκαν στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Σπάρτης και συνεκδικάσθηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις:83/1993 μη οριστική,123/2000 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 462/2003 του Εφετείου Ναυπλίου. Την αναίρεση της τελευταίας αποφάσεως ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 26-2-2004 αίτησή τους και τους από 12-1-2006 προσθέτους λόγους.

Κατά τη συζήτηση της αιτήσεως αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο εισηγητής Αρεοπαγίτης Βασίλειος Νικόπουλος ανέγνωσε την από 1-2-2006 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της από 26-2-2004 αιτήσεως αναιρέσεως κατά της υπ' αριθμ.462/2003 αποφάσεως του Εφετείου Ναυπλίου. Ο 1ος αναιρεσείων ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως και των προσθέτων λόγων και την καταδίκη των αντιδίκων στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Επειδή, από τη διάταξη του άρθρ. 559 αρ. 1 ΚΠολΔ προκύπτει ότι ο από αυτήν προβλεπόμενος λόγος αναιρέσεως για παραβίαση των ερμηνευτικών κανόνων των δικαιοπραξίών που περιέχονται στα άρθρα 173 και 200 ΑΚ ιδρύεται και όταν το δικαστήριο της ουσίας παρόλο που διαπίστωσε, είτε ευθέως διατυπωμένη είτε εμμέσως συναγόμενη από το όλο περιεχόμενο της αποφάσεώς του, την ύπαρξη κενού ή αμφιβόλων σημείων στη δήλωση βουλήσεως των δικαιοπρακτούντων μερών, εν τούτοις για την πλήρωση του κενού ή την άρση του αμφιβόλου σημείου δεν εφάρμοσε τους ερμηνευτικούς κανόνες (περί εφαρμογής των αρχών της καλής πίστεως κλπ) αυτών των διατάξεων.

Εν προκειμένω, από την προσβαλλόμενη απόφαση, κατ'ορθήν εκτίμηση του περιεχομένου της, προκύπτει ότι το Εφετείο δέχθηκε τα ακόλουθα κρίσιμα πραγματικά περιστατικά: Με το υπ'αριθμ. ... αγοραπωλητήριο συμβόλαιο του Συμβολαιογράφου Μονεμβασίας Δημοσθένους Κουτάνου, που μεταγράφηκε νόμιμα, η αρχική ενάγουσα Α.

Δ. αγόρασε από τον Γ. Ρ. μία καμάρα παντελώς ερειπωμένη μετά της εντός αυτής κείμενης υδροδεξαμενής, των συστατικών, παραστημάτων και παρακολουθημάτων, του οικοπέδου και της όλης περιοχής τους, η οποία δυτικά επί πλευράς 15,70μ. συνορεύει εν μέρει με ιδιοκτησία των εναγομένων και ήδη αναιρεσιβλήτων. Μετά την αγορά του επιδίκου η ως άνω Α.

Δ. άρχισε να νέμεται αυτό με καλή πίστη, διάνοια κυρίου και με τον προαναφερθέντα νόμιμο τίτλο, ασκώντας επ'αυτού τις διακατοχικές πράξεις που άρμοζαν στη φύση και τον προορισμό του, όπως επισκέψεις σ'αυτό, καταμέτρηση, άσκηση εποπτείας, φροντίδα για να είναι πάντα καλυμμένη η υπάρχουσα σ'αυτό υδροδεξαμενή προς αποφυγή ατυχημάτων και καθαρισμό αυτού.

Τις ίδιες πράξεις νομής με καλή πίστη και διάνοια κυρίου ασκούσαν και οι δικαιοπάροχοι αυτής Γ. Ρ. και Σ. Ρ. από το 1947 και εφεξής. 'Ετσι η ως άνω ενάγουσα έγινε κυρία του επιδίκου με παράγωγο και πρωτότυπο τρόπο. συνυπολογιζόμενου στο δικό της χρόνο νομής και του χρόνου νομής των δικαιοπαρόχων της. Και ενώ έτσι είχαν τα πράγματα το έτος 1979 ο εναγόμενος (ήδη πρώτος αναιρεσείων), κύριος όπως προαναφέρθηκε της δυτικής του οικοπέδου όμορης ιδιοκτησίας, έχοντας αρχίσει τις εργασίες αναστηλώσεως της εντός αυτής ευρισκόμενης παλαιάς οικίας (καμάρας), κατέλαβε αυθαιρέτως τμήμα εκ της ΒΔ γωνίας του ακινήτου της Α.

Δ., εμβαδού 13,50 τ.μ. όπως αυτό απεικονίζεται στο προαναφερθέν υπογραφικό διάγραμμα με στοιχεία Δ-η-η-θ, το οποίο μετά από κατάλληλη διαμόρφωση (περίφραξη με χαμηλό τοίχο,, επίστρωσή κτλ) χρησιμοποιεί ως προαύλιο-βεράντα της οικείας του, στην ανατολική πλευρά της οποίας κατασκεύασε και είσοδο επικοινωνίας.

Επίσης, αφού ζήτησε και έλαβε άδεια για την επίστρωση με φυσικούς λίθους (καλντερίμι) μόνο των δρόμων που βρίσκονται Β και Δ της οικίας του (ολ. Την από 26-3-1979 αίτησή του προς την Εφορία Βυζαντινών Αρχαιοτήτων Σπάρτης και Β1/Φ30/315Ιυ/1183 (1-6-1070 έγγραφο του ΥΠΠΕ), αυτός επεξέτεινε την επίστρωση και σε τμήμα εμβαδού 11,85 τ.μ.

συνεχομένου προς ανατολάς εκείνου των 13,50 τ.μ. το οποίο απεικονίζεται στο ανωτέρω τοπογραφικό διάγραμμα με τα στοιχεία π-κ-λ-ζ-η, στη δε ανατολική πλευρά του τοποθέτησε δύο ζαρντινιέρες, το οποίο χρησιμοποιεί ως προέκταση του προαυλίου του. Ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι εκ του επιδίκου των 25, 35 τ.μ. μέρος αυτού ήτοι 11,85 τ.μ.

αποτελεί κοινόχρηστο δρόμο, ενώ είναι κύριος του υπολοίπου των 13,50 τ.μ. το οποίο αποτελεί τμήμα μεγαλύτερης εκτάσεως που αγόρασε, δυνάμει του νομίμως μεταγραφέντος υπ' αριθμ. ... πωλητηρίου συμβολαίου του τότε συμβολαιογράφου Μονεμβασίας Κ. Φουστάκη, από την Α. Ν. και ότι τόσο αυτός από το χρόνο αγοράς του όσο και η δικαιοπάροχός του από το έτος 1921 ενέμοντο τούτο με τα απαιτούμενα εκάστοτε προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας.

Ο ισχυρισμός του όμως αυτός δεν αποδεικνύεται βάσιμος στην ουσία του. Ειδικότερα στον επικαλούμενο τίτλο αναφέρεται ότι η Α. Ν. "...έχει εις την πλήρη...κυριότητα, νομήν και κατοχή εν οικόπεδον περικλειόμενον δια ερειπωμένων τοιχείων, θεμελίων κλπ..μανδρογυρισμένον δια ξηροτοίχου...φαινόμενον εις το από 18-6-1973 διάγραμμα του αρχιτέκτονος Ε.

Τ., υπό στοιχεία Α-Β-Γ-Δ-Ε-Θ-Α κατά την γενομένη προσφάτως καταμέτρηση εκτάσεως 77 τ.μ. πλέον ή ελαττον..συνορευόμενον... προς Α. Μετά της εν τω διαγραμμάτι εμφαινομένης επί πλέον εκτάσεως μέτρων τετραγωνικών 13,50 αποτελούσης προέκτασιν του πωλουμένου οικοπέδου μέχρις της εφαπτομένης αυτή ανωνύμου οδού υπό στοιχεία Γ-Δ-Δ-Γ...".

Επίσης στο τέλος της έκτης σελίδας του άνω συμβολαίου αναφέρονται τα εξής: "γίνεται μνεία ότι η άνω πωλήτρια αποδέχεται όπως η προμνησθείσα και αναφερόμενη εν τω άνω διαγράμματι Β Τ. επιπλέον έκταση μέτρων 13,50 ανήκει κατά πλήρες δικαίωμα κυριότητας Εις τον άνω αγοραστήν και εξυπηρετεί αποκλειστικώς το άνω πωλούμενο οικόπεδον..".

Από τις παρατεθείσες περικοπές προκύπτει σαφώς ότι το επίδικο τμήμα των 13,50 τμ. δεν περιλαμβάνεται στην πωληθείσα στον εναγόμενο έκταση της 77 τ.μ. περίπου η οποία ταυτίζεται με το οικόπεδο το "...μανδρογυρισμένο δια ξηροτοίχου..." το οποίο η άνω πωλήτρια δήλωσε στην αρχή του συμβολαίου ότι έχει στην αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή της, ενώ η δήλωσή της στην έκτη σελίδα του συμβολαίου δεν αναπληρώνει την έλλειψη τίτλου για το επίδικο.

Ούτε βεβαίως περιλαμβάνεται τούτο στο υπ' αριθμ. ... πωλητήριο συμβόλαιο του τότε συμβολαιογράφου Μονεμβασίας Θεοδώρου Ρίτσου, που μεταγράφηκε νόμιμα, δυνάμει του οποίου η Α. Ν. αγόρασε μείζονα έκταση από την Κ. Β., ενώ χαρακτηριστική είναι η περιγραφή του πωληθέντος στον εναγόμενο ακινήτου, που γίνεται στο υπ' αριθ. ...

συμβόλαιο του άνω συμβολαιογράφου Κ. Φουντούκη με το οποίο η ανωτέρω Α. Ν. πώλησε στη θυγατέρα της Μ. Κ. μέρος του όλου ακινήτου της, ήτοι την ευρισκόμενη σ' αυτό οικία (καμάρα) και παρακράτησε την κυριότητα του βορείου τμήματος το οποίο το έτος 1973 μεταβίβασε στον εναγόμενο. Συγκεκριμένα το βόρειο αυτό τμήμα στο τελευταίο συμβόλαιο περιγράφεται ως προαύλιο "...μανδρογυρισμένο δια ξηροτοίχου, άλλοτε, ήτοι παλαιοτέρου χρησιμοποιηθέντος ως κήπου και επεκτεινομένου προς δυσμάς και έξω του μανδροτοίχου μέχρι της οικείας Χ.

Α. Χ....", γεγονός που υποδηλώνει ότι εάν πράγματι το ευρισκόμενο προς ανατολάς και εκτός μανδροτοίχου επίδικο τμήμα (13,50 τ.μ) αποτελούσε μέρος της ιδιοκτησίας της, θα υπήρχε και η αντίστοιχη διευκρίνιση. Τα ανωτέρω επιβεβαιώνονται και από την προσκομιζόμενη και επικαλούμενη από τα διάδικα μέρη υπ' αριθμ. 37030/7-7-1970 αεροφωτογραφία του Υπουργείου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος στην οποία διακρίνεται δια γυμνού οφθαλμού το ανατολικό όριο της ιδιοκτησίας Α.

Νικητάκη να βρίσκεται σε ευθεία γραμμή μέχρι της συναντήσεώς του με τον βορείως διερχόμενο κοινοτικό δρόμο, σε αντίθεση με την ομοίως προσκομιζόμενη και επικαλούμενη υπ' αριθμ. 192647/21-7-1986 αεροφωτογραφία στην οποία είναι ευκρινής πλέον η κατάληψη και διαμόρφωση του επιδίκου τμήματος από τον εναγόμενο.

Από τα παραπάνω προκύπτει ότι το Εφετείο δέχθηκε εμμέσως την ύπαρξη αμφιβόλων σημείων στη δήλωση βουλήσεως της πωλήτριας Α. Ν. που διατυπώνεται στο προαναφερθέν υπ'αριθμ. ... πωλητήριο συμβόλαιο του Συμβολαιογράφου Μονεμβασίας Κ.Φουστάκη σχετικά με την πώληση και μεταβίβαση στον εναγόμενο Π.Κ. και της επίδικης εκτάσεως.

Την 13.50 τ.μ., όπως εκείνου της πωλήσεως και μεταβιβάσεως του οικοπέδου 77 τ.μ. μετά της επιπλέον εκτάσεως των 13,50 τ.μ., που αποτελεί προέκταση του οικοπέδου και που ανήκει πλέον κατά κυριότητα στον αγοραστή, γι'αυτό και προέβαινε στην άρση αυτού του αμφιβόλου σημείου προσφεύγοντας και σε άλλα στοιχεία εντός και εκτός του ως άνω συμβολαίου, χωρίς όμως να εφαρμόσει τους ερμηνευτικούς κανόνες των διατάξεων ουσιαστικού δικαίου των άρθρων 173 και 200 ΑΚ (περί εφαρμογής των αρχών της καλής πίστεως κλπ) τις οποίες διατάξεις έτσι παραβίασε και γι'αυτό κατέστησε αναιρετέα την απόφασή του, κατά τον παραδεκτό και βάσιμο περί αυτής της παραβίασης πρώτο λόγο αναίρεσης από το άρθρ. 559 αριθ.1 ΚΠολΔ.

Αναιρετέα επίσης είναι η προσβαλλόμενη απόφαση και κατά παραδοχή ως παραδεκτού του βασίμου και του τρίτου, μέρος δεύτερο, λόγου αναιρέσεως από τον αρ.11 εδ.γ'του άρθρ. 559 ΚΠολΔ, κατά τον οποίον το Εφετείο δεν έλαβε υπόψη του μία φωτογραφία του έτους 1936, δημοσιευμένη στο βιβλίο του Γ.Δ. Κ. με τίτλο "Η Μονεμβάσια και η Ενδοχώρα", την οποία φωτογραφία επικαλέσθηκε και προσκόμισε ο εναγόμενος ήδη πρώτος αναιρεσείων προς απόδειξη της πραγματικής από του έτους 1936 υφιστάμενης καταστάσεως της περιοχής του επιδίκου, στην οποία εμφαίνονται σαφέστατα μεταξύ άλλων κτισμάτων, οι ιδιοκτησίες των διάδικων μερών, ο κοινοτικός δρόμος με το ανεπίστρωτο τότε και ήδη επικυρωμένο από τον εναγόμενο επίδικο τμήμα αυτού, η αυλή της οικίας του εναγομένου και η επίδικη ιδιοκτησία, αφού από το όλο περιεχόμενο της προσβαλλόμενης απόφασης στο οποίο μάλιστα γίνεται λόγος για την από το Εφετείο λήψη υπόψη αεροφωτογραφιών της περιοχής ένθα τα επίδικα των ετών 1960, 1964, 1969, 1970, και 1986, δεν προκύπτει κατά τρόπο αδιστάκτως βέβαιο ότι το Εφετείο έλαβε υπόψη και τη φωτογραφία αυτή παρά την γενική βεβαίωση του εκείνου ότι ελήφθησαν υπόψη όλα τα έγγραφα που επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, καίτοι όπως προκύπτει προτάσεις των αναιρεσειόντων ενώπιον του Εφετείου κατά τη συζήτηση, μετά την οποία εκδόθηκε η αναιρεσιβαλλομένη, αυτοί οι διάδικοι, επικαλέστηκαν ως προσκομιζόμενο το ως ανωτέρω έγγραφο (φωτογραφία).

Για τους λόγους αυτούς

Αναιρεί την υπ'αριθμ. 462/2003 απόφαση του Εφετείου Ναυπλίου.

Παραπέμπει την υπόθεση στο ίδιο Δικαστήριο προς περαιτέρω εκδίκαση που θα συγκροτηθεί προς τούτο από άλλους δικαστές. Και

Καταδικάζει τους αναιρεσίβλητους στη πληρωμή των δικαστικών εξόδων των αναιρεσειόντων τα οποία ορίζει σε χίλια πεντακόσια (1500) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 14 Μαρτίου 2006.

Δημοσιεύθηκε σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο στις 5 Απριλίου 2006.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ