Supreme Court dismisses appeal against eviction ruling, upholding landlord's right to rent arrears despite tenant's termination claim.

Απόφαση 639 / 2007 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ) Αριθμός 639/2007

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Αθανάσιο Κρητικό, Αντιπρόεδρο, Αχιλλέα Νταφούλη, Πλαστήρα Αναστασάκη, Αντώνιο Παπαθεοδώρου και Γεώργιο Πετράκη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 9 Φεβρουαρίου 2007, με την παρουσία και της Γραμματέως Μάρθας Ψαραύτη, για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1. ..... και 2. .... , οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Χρήστο Δεμερούκα, με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Της αναιρεσίβλητης: Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "ΕΛΛΗΝΙΚΟΣ ΠΟΛΥΚΛΑΔΙΚΟΣ ΟΜΙΛΟΣ ΒΑΛΚΑΝΙΩΝ ΑΕΒΕ", και τον διακριτικό τίτλο "ΕΠΟΒ ΑΕΒΕ", που εδρεύει στον ΄Αγιο Στέφανο Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Γεώργιο Ζαρανίκα, χωρίς να καταθέσει προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 6 Σεπτεμβρίου 2004 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 720/2005 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 8898/2005 οριστική του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 17 Ιανουαρίου 2006 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Αχιλλέας Νταφούλης, ανέγνωσε την από 24 Ιανουαρίου 2007 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης ζήτησε την απόρριψη της αίτησης και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Με τον πρώτο λόγο αναίρεσης οι αναιρεσείοντες (εναγόμενοι μισθωτές) προβάλλουν την αιτίαση, ότι το Εφετείο υπέπεσε στην πλημμέλεια από το εδάφιο 8 του άρθρου 559 ΚΠολΔικ, γιατί παρά το νόμο δεν έλαβε υπόψη της πράγμα που προτάθηκε παραδεκτά απ' αυτούς και ασκούσε ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης και συγκεκριμένα την ένσταση καταχρηστικής άσκησης του αγωγικού δικαιώματος της αναιρεσίβλητης (ενάγουσας εκμισθώτριας μονοκατοικίας για οικογενειακή στέγη) για πληρωμή καθυστερούμενων αδικαιολόγητα μισθωμάτων μηνών Ιουλίου, Αυγούστου και Σεπτεμβρίου 2004, κατά τους οποίους χρησιμοποίησαν το μίσθιο.

Από την επισκόπηση των διαδικαστικών εγγράφων της δίκης (άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔικ) προκύπτουν τα εξής: Σε απόφαση της από6-9-2004 αγωγής της αναιρεσίβλητης για καταβολή των ως άνω μισθωμάτων, οι αναιρεσείοντες με τις από 27-10-2004 προτάσεις στο μονομελές πρωτοδικείο Αθηνών ισχυρίστηκαν ότι "η αγωγή είναι καταχρηστική, αφού το μίσθιο διαμέρισμα στην ουσία παραδόθηκε και σε αυτό είχε συμφωνήσει η εκπρόσωπος της αντιδίκου .... , εκ των υστέρων ζητούνται και μισθώματα, ενώ επί τρίμηνο η αντίδικος μπορούσε να το εκμισθώσει, αλλά δε το κάνει προφανώς για να εισπράττει απ' αυτούς μισθώματα και να ζητεί υπερβολικό μίσθωμα 1200 ευρώ το μήνα".

Με τις από 19-9-2005 προτάσεις τους στο Εφετείο Αθηνών οι μισθωτές, σε απόκρουση της από 2-5-2005 έφεσης της αναιρεσίβλητης κατά της πρωτόδικης 720/2005 απόφασης του μονομελούς πρωτοδικείου Αθηνών που απέρριψε την αγωγή κατ' ουσίαν ως αβάσιμη γιατί έκρινε ότι η μίσθωση είχε λυθεί με καταγγελία για σπουδαίο λόγο, προέβαλαν ότι "η εκκαλουμένη δεν έσφαλε καθόλου, δεδομένου ότι στη λύση της συμφώνησε και η αντίδικος πλην όμως υπαναχώρησε και όλως καταχρηστικώς ζητεί να της καταβληθούν μισθώματα για ανύπαρκτη χρήση του μισθίου" και επικαλέστηκαν τις πρωτόδικες προτάσεις, επικυρωμένο αντίγραφο των οποίων και προσκόμισαν.

Με αυτά τα δεδομένα ο λόγος αναίρεσης πρέπει να απορριφθεί προεχόντως ως απαράδεκτος, αφενός διότι ο επικαλούμενος ισχυρισμός καταρχήν δεν επαναφέρθηκε νόμιμα στο εφετείο, σύμφωνα με το άρθρο 240 ΚΠολΔικ, με σύντομη περίληψη και αναφορά στις σελίδες των προτάσεων που τον περιέχουν (δεν αρκεί η συρραφή και ενσωμάτωση ολόκληρου του κειμένου των πρωτόδικων προτάσεων, ούτε η γενική αναφορά με παραπομπή σε όλους τους ισχυρισμούς αυτών) και αφετέρου διότι σε κάθε περίπτωση δεν είναι αυτοτελής και δεν θεμελιώνει την από το άρθρο 281 ΑΚ ένσταση, αλλά αποτελεί άρνηση των περιστατικών της αγωγής και άρα όχι "πράγμα".

ΙΙ. Ο λόγος αναίρεσης από το εδάφιο 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔικ ιδρύεται, όταν δεν προκύπτουν με σαφήνεια από το αιτιολογικό της απόφασης τα περιστατικά εκείνα που συγκροτούν το πραγματικό του κανόνα ουσιαστικού δικαίου ο οποίος εφαρμόστηκε (υπαγωγικός συλλογισμός), ώστε καθίσταται ανέφικτος ο αναιρετικός έλεγχος της ορθής ή μη εφαρμογής της διάταξης, καθώς και όταν η απόφαση έχει ελλιπείς ή αντιφατικές αιτιολογίες στο νομικό χαρακτηρισμό των πραγματικών περιστατικών, τα οποία έγιναν δεκτά και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης.

Αντίθετα δεν υπάρχει έλλειψη νόμιμης βάσης, όταν πρόκειται για ελλείψεις αναγόμενες στην εκτίμηση των αποδείξεων και μάλιστα στην ανάλυση, στάθμιση και αιτιολόγηση του εξαγόμενου απ' αυτές πορίσματος, γιατί στην κρίση του αυτή το δικαστήριο προβαίνει ανέλεγκτα κατά το άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔικ, εκτός αν δεν είναι σαφές το πόρισμα και για το λόγο αυτό γίνεται αδύνατος ο αναιρετικός έλεγχος.

Εξάλλου, από τα άρθρα 281, 288, 588, 672 και 766 ΑΚ συνάγεται γενική αρχή του δικαίου κατά την οποία επιτρέπεται να καταγγελθεί μια διαρκής ενοχική σχέση, όπως η μίσθωση, για σπουδαίο λόγο. Τέτοιος λόγος συντρέχει και όταν, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η συνέχιση της μίσθωσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δύο μέρη, είτε για ένα μόνο από αυτά, όπως συμβαίνει όταν τούτο οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα συνδρομής ή μη υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής.

Το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου για πρόωρη καταγγελία της μίσθωσης πρέπει να προσδιορίζεται στενά. Στην προκείμενη περίπτωση το Εφετείο δέχτηκε με την προσβαλλόμενη απόφασή του ανέλεγκτα, ύστερα από αξιολόγηση του όλου αποδεικτικού υλικού, τα ακόλουθα: "Με το από 19-2-2003 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως η ενάγουσα (αναιρεσίβλητη) εταιρία, νομίμως εκπροσωπούμενη από την ..., εκμίσθωσε στους εναγόμενους (αναιρεσείοντες) μια μεζονέτα τριών επιπέδων, που βρίσκεται στη ..... , αποτελούμενα από σαλόνι, τραπεζαρία, κουζίνα, WC, αποθήκη, δεύτερο σαλόνι με καθιστικό, δυο τζάκια, τρία υπνοδωμάτια, ένα γραφείο, ένα μπάνιο, ένα WC με ντους, αποθήκη και τρεις θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων, συνολικής επιφάνειας 222 τ.μ.

για να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία (οικογενειακή στέγη) των εναγομένων. Η διάρκεια της μισθώσεως ορίστηκε σε τρία έτη, ήτοι από 1-4-2003 έως 31-3-2006 και το μηνιαίο μίσθωμα σε 1200 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο μετά τη λήξη της διετίας κατά 6%, πλέον χαρτοσήμου 3,6%. Το μηνιαίο αυτό μίσθωμα μετά του νομίμου χαρτοσήμου συμφωνήθηκε να καταβάλλονται μέσα στο πρώτο πενθήμερο κάθε μήνα.

Η εκμισθώτρια παρέδωσε τη χρήση του μισθίου, αφού επισκεύασε αυτή, όπως συμφωνήθηκε και δαπάνησε 6.000 ευρώ (βλ. ιδιωτ. συμφωνητικό, μετά της προτάσεως επισκευών και την κατάθεση της μάρτυρος της ενάγουσας). Η πρώτη των εναγομένων είναι εκπαιδευτικός (κλάδου ΠΕ 70 δασκάλων), είχε και έχει την οργανική της θέση στο ....Δημοτικό Σχολείο .... , αλλά κατά το χρόνο συνάψεως της συμβάσεως μισθώσεως και ειδικότερα κατά τη διετία 2003-2004 μετεκπαιδεύτηκε στο Πανεπιστήμιο Αθηνών (Μαράσλειο Διδασκαλείο) στην Ειδική Αγωγή.

Τον μήνα Απρίλιο του 2004 η πρώτη των εναγομένων ειδοποίησε προφορικά την ενάγουσα - εκμισθώτρια, δια της ως άνω .... , ότι δεν πήρε την μετάθεση που ήθελε στην ευρύτερη περιοχή του μισθίου και θα παρέδιδε το μίσθιο το τέλος Ιουλίου 2004. Η ενάγουσα, χωρίς να συμφωνήσει στη λύση της μισθώσεως, προσφέρθηκε για διευκόλυνση των εναγομένων, να αναζητήσει άλλους μισθωτές με αγγελίες στην εφημερίδα.

Δεν δέχτηκε όμως τα κλειδιά του μισθίου, γι' αυτό οι εναγόμενοι - μισθωτές κάλεσαν την ενάγουσα να τα παραλάβει με το από 2-8-2004 εξώδικο, που κοινοποιήθηκε στις 3-8-2004. Οι εναγόμενοι αποχώρησαν από το μίσθιο στο τέλος Ιουλίου 2004, η δε πρώτη τούτων, με οργανική θέση, όπως προαναφέρθηκε στο .... Δημοτικό Σχολείο .... , υπηρετεί με απόσπαση στο ...

Ειδικό Δημοτικό .... . Οι εναγόμενοι στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο ισχυρίστηκαν ότι, επειδή η πρώτη εξ αυτών δεν μετατέθηκε στην ευρύτερη περιοχή του μισθίου, κατάγγειλαν τη σύμβαση μισθώσεως για σπουδαίο λόγο και λύθηκε η μίσθωση και δεν οφείλουν τα αιτούμενα δια της αγωγής μισθώματα, μετά του χαρτοσήμου, των μηνών Ιουλίου, Αυγούστου και Σεπτεμβρίου 2004.

Όμως εφόσον η οργανική θέση της πρώτης των εναγομένων ήταν και εξακολουθεί να είναι στη ... , όπου και η απόσπασή της, και δεν μετατέθηκε αυτή σε άλλο τόπο και δη στην ευρύτερη περιοχή του μισθίου, μόνη η μη μετάθεση αυτής δεν αποτελεί για την ίδια και το σύζυγό της, με αντικειμενικά κριτήρια και κατά τους κανόνες της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, περιστατικά που καθιστούν υπέρμετρα δυσβάστακτη για τους μισθωτές την συνέχιση της επίδικης μίσθωσης και δεν μπορούν να θεμελιώνουν σπουδαίο λόγο για την καταγγελία της.

Επομένως η ως άνω καταγγελία είναι άκυρη, δεν παράγει αποτελέσματα (άρθρ. 174, 180 ΑΚ) και δεν λύθηκε η σύμβαση μισθώσεως. Έτσι οι εναγόμενοι στους οποίους είχε παραχωρηθεί ακώλυτη η χρήση του μισθίου ακινήτου οφείλουν τα ως άνω μισθώματα μετά του νομίμου χαρτοσήμου εκ 3.729,60 ευρώ (3 μήνες Χ1200=3600+3Χ43,20=129,60 ευρώ) συμμέτρως, λόγω της διαιρετής (ως χρηματικής) παροχής (άρθρ. 480 Α.Κ.), με τους νόμιμους τόκους από της ως άνω δήλης ημέρας (άρθ. 341, 345 ΑΚ).

Το πρωτοβάθμιο επομένως δικαστήριο, που με την εκκαλούμενη απόφαση δέχτηκε λύση της ενδίκου συμβάσεως μισθώσεως δια καταγγελίας υπό των μισθωτών - εναγομένων για σπουδαίο λόγο και ακολούθως απέρριψε ως κατ' ουσίαν αβάσιμη την αγωγή, έσφαλε στην ορθή εφαρμογή του νόμου και στην ορθή εκτίμηση των αποδείξεων και πρέπει κατά παραδοχή ως κατ' ουσίαν βασίμου του πρώτου λόγου της εφέσεως, να εξαφανιστεί η εκκαλούμενη απόφαση.

Στη συνέχεια αφού διακρατηθεί η υπόθεση από το Δικαστήριο τούτο και δικαστεί η αγωγή, η οποία είναι νόμιμη (άρθ. 574, 595, 480, 341, 345 ΑΚ) πρέπει να γίνει δεκτή η αγωγή, ως και κατ' ουσίαν βάσιμη για το ως άνω ποσό των 3.729,60 ευρώ, που πρέπει να καταβάλουν στην ενάγουσα οι δυο εναγόμενοι, συμμέτρως και με τους νόμιμους τόκους από του τέλους του πρώτου πενθημέρου εκάστου μηνός για κάθε μίσθωμα".

Κρίνοντας έτσι το Εφετείο διέλαβε στην προσβαλλόμενη απόφασή του επαρκείς, σαφείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες, που επιτρέπουν τον αναιρετικό έλεγχο για την ορθή ή μη εφαρμογή των διατάξεων του ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόστηκαν. Δεν στέρησε την απόφασή του από νόμιμη βάση, ούτε με το σαφές πόρισμά του παραβίασε (με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή) τις πιο πάνω διατάξεις και ιδίως τις επικαλούμενες από τους αναιρεσείοντες των άρθρων 281 και 288 ΑΚ.

Συνακόλουθα, δεν υπέπεσε στις αποδιδόμενες πλημμέλειες από τα εδάφια 1 και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔικ και πρέπει οι συναφείς δεύτερος και τρίτος λόγοι του αναιρετηρίου που υποστηρίζουν τα αντίθετα να απορριφθούν ως αβάσιμοι.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 17.1.2006 αίτηση των .... κ.λ.π., για αναίρεση της 8898/2005 απόφασης του Εφετείου Αθηνών. Και

Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσίβλητης, που ορίζει σε τετρακόσια είκοσι (420) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 21 Φεβρουαρίου 2007.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του, στις 23 Μαρτίου 2007.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ