Supreme Court remands appeal on broker fees due to insufficient reasoning and potential double payment issues.

Απόφαση 60 / 2009 (Β1, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 60/2009

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Β1' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ηλία Γιαννακάκη, Αντιπρόεδρο Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Θεμέλη, Ειρήνη Αθανασίου, Βαρβάρα Κριτσωτάκη και Παναγιώτη Κομνηνάκη, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 18 Νοεμβρίου 2008, με την παρουσία και του γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Εταιρείας με την επωνυμία "...... - ...... Ο.Ε.", που εδρεύει στην ...... και εκπροσωπείται νόμιμα. Εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Δημήτριο Μπουμπουρή, ο οποίος δήλωσε ότι ανακαλεί την από 17-11-2008 δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ. και παρίσταται.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Ψ1, 2) Ψ2, 3) Ψ3, κατοίκων ...... και 4) εταιρείας με την επωνυμία "ΣΕΦΑ Α.Τ.Ε.", που εδρεύει στην ...... και εκπροσωπείται νόμιμα. Εκπροσωπήθηκαν όλοι από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Δημήτριο Γαλάνη.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 15-9-2004 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 76/2005 του ίδιου Δικαστηρίου και 4818/2006 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 4-1-2007 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Αθανάσιος Θεμέλης διάβασε την από 9-1-2008 έκθεση του ήδη αποχωρήσαντος από την Υπηρεσία Αρεοπαγίτη Μάριου - Φώτιου Χατζηπανταζή, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή του πρώτου λόγου της αναιρέσεως και την απόρριψη των λοιπών λόγων αυτής. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος των αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Επειδή, κατά το άρθρο 703 Α.Κ., εκείνος, που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιο (μεσίτη) για τη μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας προς σύναψη μιας συμβάσεως, έχει υποχρέωση να πληρώσει την αμοιβή, αν η σύμβαση καταρτισθεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή της υπόδειξης. Πότε υπάρχει μεσολάβηση και πότε υπόδειξη δεν ορίζεται στο νόμο και, εφόσον το περιεχόμενο αυτών δεν προκύπτει από τη σύμβαση, η μεσολάβηση περιλαμβάνει συνήθως κάθε πρόσφορη ενέργεια του μεσίτη για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη με σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της συμβάσεως και είναι δυνατό, αλλά δεν απαιτείται, να περιλαμβάνει επιπλέον και την παρακολούθηση από το μεσίτη των συνεννοήσεων των μερών, τη μεταφορά ή γνωστοποίηση των προτεινομένων από το ένα μέρος στο άλλο όρων και τη διαπραγμάτευση των όρων αυτών.

Αντίθετα, η υπόδειξη ευκαιρίας είναι κάτι λιγότερο από τη μεσολάβηση, διότι ο μεσίτης ενημερώνει απλώς με αυτή τον εντολέα του για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σ' αυτόν δυνατότητας συνάψεως της συμβάσεως, που τον ενδιαφέρει. Η εντολή προς το μεσίτη μπορεί να αφορά μόνο τη μεσολάβηση ή μόνο την υπόδειξη ευκαιρίας ή και αμφότερες.

Εξάλλου, κατά το άρθρο 707 Α.Κ., αν η συμφωνημένη αμοιβή είναι δυσανάλογα μεγάλη, μειώνεται από το δικαστήριο με αίτηση του οφειλέτη στο μέτρο που αρμόζει. Με τον όρο δυσανάλογα μεγάλη νοείται η υπέρμετρη αμοιβή σε σχέση τόσο με τη μεσιτική παροχή και συγκεκριμένα, τους κόπους, τις προσπάθειες (έστω και άγονες), τις δαπάνες, τη χρονική απασχόληση, αλλά και τον τρόπο μεσολαβήσεως (επιμελείς ή αμελείας ενέργειες κλπ), όσο και με το αποκτώμενο από την επιτευχθείσα σύμβαση έννομο όφελος του εντολέα ή και το ηθικό όφελος αυτού, λαμβανομένων υπόψη και όλων των ειδικών περιστάσεων από το χρόνο συνάψεως της μεσιτείας μέχρι το χρόνο γενέσεως της αξιώσεως για αμοιβή και των τυχόν επιτοπίων συνηθειών, όπως είναι και η συνηθισμένη αμοιβή των μεσιτών της περιοχής συνάψεως της μεσιτείας για παρόμοιες συναλλαγές, καθώς και της οικονομικής καταστάσεως των μερών και κυρίως της οικονομικής δυνατότητας του εντολέα.

Στην προκείμενη περίπτωση, το Εφετείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε ανέλεγκτα τα εξής: Η αναιρεσείουσα μεσίτρια αστικών συμβάσεων, που είναι νόμιμα διορισμένη στην Αθήνα, ανέλαβε εγγράφως στις 24-9-2003 την υποχρέωση να υποδείξει στην πρώτη αναιρεσίβλητη ευκαιρία για τη σύναψη συμβάσεως πωλήσεως του αναφερομένου ακινήτου της, αντί συμφωνηθείσης, σε περίπτωση καταρτίσεως της εν λόγω συμβάσεως, αμοιβής, ανερχομένης σε ποσοστό 2% επί του τιμήματος, που θα συμφωνηθεί, πλέον του αναλογούντος ΦΠΑ επ' αυτού.

Επίσης, η αναιρεσείουσα, ενεργώντας με την εν λόγω ιδιότητά της, ανέλαβε εγγράφως στις 3-10-003 την υποχρέωση να υποδείξει στους δεύτερη και τρίτο αναιρεσιβλήτους ευκαιρία για τη σύναψη συμβάσεως αγοράς ακινήτου, που να βρίσκεται στην αναφερόμενη περιοχή, προκειμένου να χρησιμεύσει στους τελευταίους ως κατοικία, αντί συμφωνηθείσης αμοιβής, ανερχομένης στο ίδιο ως άνω ποσοστό, που συμφωνήθηκε για την προηγούμενη σύμβαση μεσιτείας.

Ακολούθως δέχθηκε το Εφετείο ότι η αναιρεσείουσα υπέδειξε στη δεύτερη αναιρεσίβλητη, που ενεργούσε και για λογαριασμό του συζύγου της τρίτου αναιρεσιβλήτου, ότι διατίθεται προς πώληση το ανωτέρω ακίνητο της πρώτης αναιρεσίβλητης και συγχρόνως έδωσε σ' αυτή τα στοιχεία του ακινήτου και πλήρη περιγραφή αυτού, τα στοιχεία ταυτότητας της πωλήτριας για να έλθουν απ' ευθείας σε διαπραγματεύσεις και την προτεινόμενη από την τελευταία τιμή πωλήσεως του ακινήτου, που ήταν αρχικά το ποσό των 3.600.000 ευρώ.

Στη συνέχεια, υπάλληλος της αναιρεσείουσας επισκέφθηκε κατ' εντολή αυτής το ακίνητο μαζί με τους ως άνω ενδιαφερόμενους υποψήφιους αγοραστές, στους οποίους επέδειξε αυτό, ενώ η ίδια στις 28-11-2003 παρέδωσε σ' αυτούς προς μελέτη, κατόπιν αιτήματός τους, τα συνταχθέντα τοπογραφικά σχέδια του εν λόγω ακινήτου, καθώς και αντίγραφα των σχεδίων, που είχαν κατατεθεί στην Πολεοδομία για την έκδοση της οικοδομικής άδειας των ανεγερθέντων επ' αυτού κτισμάτων.

Έκτοτε η αναιρεσείουσα δεν είχε επικοινωνία με τους αντιδίκους της, οι οποίοι από το μήνα Δεκέμβριο 2003 διέκοψαν τις διαπραγματεύσεις μεταξύ τους, διότι οι δεύτερη και τρίτος εξ αυτών διαπίστωσαν μετά τη μελέτη των σχεδίων την ύπαρξη νομικών και πραγματικών ελαττωμάτων στο προαναφερόμενο ακίνητο, που καθιστούσαν ιδιαίτερα υψηλό το τίμημα, που είχε προτείνει η πρώτη και συγκεκριμένα ότι για τη χορήγηση άδειας επισκευής των πεπαλαιωμένων κτισμάτων απαιτείτο η τήρηση ειδικής διαδικασίας και ότι για την ανέγερση νέων κτισμάτων προς κατοικία υφίστατο νομοθετική απαγόρευση.

Μετά ταύτα, οι αναιρεσίβλητοι, κατά μήνα Μάιο 2004, επανήλθαν σε διαπραγματεύσεις με πρωτοβουλία της πρώτης εξ αυτών, η οποία πρότεινε ως τίμημα πωλήσεως του εν λόγω ακινήτου το μικρότερο ποσό των 3.000.000 ευρώ, οι δε ομόδικοί της αντιπρότειναν το ποσό των 2.500.000 ευρώ και τελικά συμφώνησαν στο ποσό των 2.700.000 ευρώ.

Έτσι, στις 28-7-2004 συντάχθηκε το υπ' αριθ. ...... συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Αθηνών Κων. Κωνσταντίνου, που μεταγράφηκε νόμιμα, σύμφωνα με το οποίο η πρώτη αναιρεσίβλητη, πώλησε κατά κυριότητα το ανωτέρω ακίνητο στην τέταρτη αναιρεσίβλητη ανώνυμη εταιρία, που εκπροσωπείτο νόμιμα από τους δεύτερη και τρίτο αναιρεσιβλήτους και ανήκε σ' αυτούς, ενώ στο εν λόγω συμβόλαιο αναγράφηκε ως αγοραία αξία του ακινήτου η αντικειμενική αξία αυτού, ήτοι το ποσό των 609.839,64 ευρώ, αντί της ως άνω συμφωνηθείσης πραγματικής αξίας αυτού.

Στη συνέχεια δέχθηκε το Εφετείο ότι η αμοιβή, που δικαιούται η αναιρεσείουσα για την εκτέλεση εκάστης από τις επίδικες μεσιτικές συμβάσεις, ανέρχεται, κατά τη συμφωνία της με τους αντιδίκους της, σε ποσοστό 2% επί του συμφωνηθέντος τιμήματος των 2.700.000 ευρώ, ήτοι στο ποσό των 54.000 ευρώ, που είναι υποχρεωμένη να της καταβάλει η πρώτη αναιρεσίβλητη και στο ποσό των 54.000 ευρώ, που είναι υποχρεωμένοι να της καταβάλουν οι λοιποί αντίδικοί της, πλέον του αναλογούντος ΦΠΑ εξ αυτών, ήτοι του ποσού των 9720 ευρώ για κάθε αντίδικη πλευρά.

Όμως, κατέληξε το Εφετείο, η αμοιβή αυτή παρίσταται δυσανάλογα μεγάλη, αν ληφθούν υπόψη οι μικροί κόποι και προσπάθειες, που κατέβαλε η αναιρεσείουσα για την επίτευξη της εν λόγω συμβάσεως, δεδομένου ότι περιορίσθηκε στις προεκτεθείσες τυπικές ενέργειες, χωρίς να συνεισφέρει στο ουσιαστικό μέρος των διαπραγματεύσεων, καθώς και αν ληφθούν περαιτέρω υπόψη οι εν γένει περιστάσεις, μεταξύ των οποίων και το ότι συνεπεία της διαμεσολαβήσεως αυτής καταρτίσθηκε μια σύμβαση, ενώ θα εισπραχθεί από μέρους της ουσιαστικά διπλή αμοιβή (μια από κάθε συμβαλλόμενο μέρος).

Συνεπώς, η αμοιβή, που αρμόζει στην παρούσα υπόθεση για την εκτέλεση εκάστης μεσιτικής συμβάσεως, ανέρχεται σε ποσοστό 1% επί του συμφωνηθέντος τιμήματος των 2.700.000 ευρώ, ήτοι στο ποσό των 27.000 ευρώ, που είναι υποχρεωμένη να καταβάλει στην αναιρεσείουσα κάθε αντίδική της πλευρά, πλέον του αναλογούντος ΦΠΑ.

Κατόπιν αυτών το Εφετείο δέχθηκε κατά ένα μέρος την ένδικη από 15-9-2004 αγωγή της αναιρεσείουσας, ως ουσιαστικά βάσιμη. Έτσι όμως κρίνοντας το Εφετείο διέλαβε στην προσβαλλόμενη απόφασή του ανεπαρκείς και ασαφείς αιτιολογίες επί του ανωτέρω ζητήματος της μειώσεως των μεσιτικών αμοιβών, που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, με αποτέλεσμα να καθίσταται ανέφικτος ο αναιρετικός έλεγχος των προαναφερομένων διατάξεων των άρθρων 703 και 707 Α.Κ., που εφάρμοσε.

Ειδικότερα, ενώ αναφέρεται στην ανωτέρω απόφαση ότι η συμφωνηθείσα μεσιτική αμοιβή παρίσταται δυσανάλογα μεγάλη, γιατί είναι μικροί οι κόποι και οι προσπάθειες, που κατέβαλε η αναιρεσείουσα μεσίτρια για τη σύναψη της ως άνω συμβάσεως αγοραπωλησίας του εν λόγω ακινήτου, αφού περιορίσθηκε στις προεκτιθέμενες τυπικές ενέργειες, χωρίς να συνεισφέρει στο ουσιαστικό μέρος των διαπραγματεύσεων, δεν εκτίθεται σ' αυτή ποιοι είναι οι κόποι και ποιες οι προσπάθειες, που κατέβαλε η αναιρεσείουσα στη συγκεκριμένη περίπτωση και ποιοι είναι κατά νόμο οι κόποι και ποιες οι προσπάθειες, που έπρεπε να καταβάλει αυτή επιπλέον, καθώς επίσης ποιες είναι οι ουσιαστικές ενέργειες πέραν των αναφερομένων τυπικών ενεργειών, στις οποίες έπρεπε η ιδία να προβεί, ώστε να δικαιούται των συμφωνηθεισών πλήρων μεσιτικών αμοιβών.

Εκτός τούτων, ενώ δέχεται το Εφετείο ότι η αναιρεσείουσα συνήψε με τους αντιδίκους της τις επίδικες συμβάσεις μεσιτείας για την υπόδειξη ευκαιρίας προς πώληση και αγορά, αντίστοιχα, του αναφερόμενου ως άνω ακινήτου, στη συνέχεια για τη μείωση της μεσιτικής αμοιβής εκθέτει στην εν λόγω απόφασή του ότι δεν συνεισέφερε αυτή στο ουσιαστικό μέρος των διαπραγματεύσεων, ενώ η παρακολούθηση από το μεσίτη των συνεννοήσεων των μερών, η μεταφορά ή γνωστοποίηση των προτεινομένων από το ένα μέρος στο άλλο όρων και η διαπραγμάτευση αυτών είναι δυνατό, αλλά δεν απαιτείται, να περιλαμβάνονται στη μεσολάβηση προς σύναψη της συμβάσεως, πολύ δε περισσότερο δεν περιλαμβάνονται στην υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη της συμβάσεως, αφού αυτή είναι κάτι λιγότερο από τη μεσολάβηση και ο μεσίτης επ' αυτής απλώς ενημερώνει τον εντολέα του για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σ' αυτόν δυνατότητας συνάψεως της συμβάσεως, που τον ενδιαφέρει.

Ακόμη, στην προσβαλλόμενη απόφαση δεν εκτίθενται συγκεκριμένα οι εν γένει περιστάσεις, που έλαβε υπόψη το Εφετείο, το οποίο στη συνέχεια, συνεπεία και αυτών, προέβη στη μείωση των συμφωνηθεισών μεσιτικών αμοιβών και επιπλέον, δεν αναφέρεται σ' αυτή γιατί θα εισπραχθεί από την αναιρεσείουσα ουσιαστικά διπλή αμοιβή, αφού συνήψε διαφορετική σύμβαση μεσιτείας με κάθε μια αντίδική της πλευρά και κατά το νόμο δικαιούται τη συμφωνηθείσα αμοιβή από μεν την πρώτη αναιρεσίβλητη για την υπόδειξη ευκαιρίας προς πώληση του ακινήτου της, από δε τους δεύτερη και τρίτο αναιρεσιβλήτους για την υπόδειξη ευκαιρίας προς αγορά του αυτού ακινήτου και συνέπεια της καταλήξεως σε αποτέλεσμα των μεταξύ αυτών διαπραγματεύσεων ήταν η σύναψη μιας συμβάσεως αγοραπωλησίας, καθώς επίσης και για ποιο λόγο το γεγονός αυτό χρησιμοποιήθηκε ως περίσταση για τη μείωση της μεσιτικής αμοιβής.

Τέλος, στην αυτή ως άνω απόφαση δεν εκτίθενται οι δαπάνες, στις οποίες υποβλήθηκε η αναιρεσείουσα για την εκτέλεση των μεσιτικών εντολών των αντιδίκων της, η χρονική προς τούτο απασχόληση αυτής, οι επιμελείς ή αμελείς ενέργειές της, όλες οι ειδικές περιστάσεις από το χρόνο συνάψεως των μεσιτειών μέχρι το χρόνο γενέσεως των αξιώσεων για αμοιβή, η συνηθισμένη αμοιβή των μεσιτών της περιοχής συνάψεως των μεσιτειών για παρόμοιες συναλλαγές και η οικονομική κατάσταση των μερών και κυρίως η οικονομική δυνατότητα των εντολέων.

Επομένως, ο πρώτος λόγος της αναίρεσης από το άρθρο 559 αριθ. 19 Κ.Πολ.Δ., με τον οποίο προβάλλεται έλλειψη επαρκών αιτιολογιών της απόφασης του Εφετείου, είναι βάσιμος και πρέπει να γίνει δεκτός. Παρέλκει δε περαιτέρω η έρευνα των υπόλοιπων λόγων αναίρεσης που πλήττουν το ίδιο κεφάλαιο. Μετά τα παραπάνω, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση, να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο που την εξέδωσε, αφού είναι δυνατή η συγκρότησή του από άλλους δικαστές (άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ) και να καταδικασθούν οι αναιρεσίβλητοι στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 4818/2006 απόφαση του Εφετείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο με σύνθεση από άλλους δικαστές. Και

Καταδικάζει τους αναιρεσίβλητους στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσείουσας, την οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων πεντακοσίων (1.500) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 2 Δεκεμβρίου 2008. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 13 Ιανουαρίου 2009.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ