Supreme Court dismisses appeal against appellate court ruling on rent adjustment clause based on sales percentage.

Απόφαση 607 / 2010 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 607/2010

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Διονύσιο Γιαννακόπουλο, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση, Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη και Βασιλική Θάνου-Χριστοφίλου, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 19 Φεβρουαρίου 2010, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης Εταιρίας με την επωνυμία "ΑΡΒΑΝΙΤΙΔΗΣ ΑΕΕΕ", που εδρεύει στο 4ο χιλιόμετρο Βέροιας Νάουσας και εκπροσωπείται νόμιμα, ως καθολικής δια συγχωνεύσεως διαδόχου της "ΜΑΡΚΕΤ ΓΑΛΑΞΙΑΣ ΑΕ", η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Χαρίλαο Κατσαρό με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και κατέθεσε προτάσεις.

Του αναιρεσιβλήτου: ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Κωνσταντίνο Μαμέλη με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 1/6/2004 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 29248/2004 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 2341/2006 του Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 14/12/2006 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Βασιλική Θάνου-Χριστοφίλου ανέγνωσε την από 10/2/2010 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη των λόγων της από 14/12/2006 αίτησης για αναίρεση της υπ' αριθμό 2341/2006 απόφασης του Εφετείου Θεσσαλονίκης.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά τη διάταξη του αρθ. 7 παρ. 1 Π.Δ/τος 34/1995, με την οποία τροποποιήθηκε ο Ν. 2041/1992, ορίζεται ότι, "το μίσθωμα κατά τη σύναψη της σύμβασης καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση". Ενώ, με την παράγρ. 4 του ιδίου άρθρου ορίζεται, ότι "σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του αρθ. 388 ΑΚ".

Από τη διατύπωση των, ως άνω, διατάξεων σαφώς συνάγεται, ότι οι συμβαλλόμενοι μπορούν να συμφωνήσουν το ύψος, τον υπολογισμό και την αναπροσαρμογή του μισθώματος, με όποιον τρόπο επιθυμούν. Νόμιμη, επομένως, είναι η συμφωνία για μίσθωμα σε ποσοστό επί των κερδών ή των εισπράξεων της επιχείρησης του μισθωτή, με ελάχιστο όριο εγγυημένου μισθώματος, όπως νόμιμη είναι και η συμφωνία (αρθ. 361 ΑΚ) περί αναπροσαρμογής (σταδιακής) του κατά τον ως άνω τρόπο καθοριζομένου ελαχίστου εγγυημένου μισθώματος (ΑΠ 1308/1991, ΑΠ 68/1987).

Επίσης, από την προαναφερθείσα διάταξη της παραγρ. 4 προκύπτει ότι σε κάθε περίπτωση και συνεπώς σε αυτή της συμφωνημένης ποσοστιαίας σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι επιτρεπτή η αναπροσαρμογή του, με τις προϋποθέσεις του όρθρου 388 ΑΚ. Περαιτέρω, ενόψει και της διάταξης του άρθρου 44 ίδιου π.δ/τος μπορεί, επίσης, να ζητηθεί αναπροσαρμογή και κατά το άρθρο 288 ΑΚ, το οποίο ορίζει, ότι ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη.

Η διάταξη αυτή εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως οπό το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα να προβεί κατά το άρθρο 288 ΑΚ στην αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή ή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, όταν λόγω της συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και το συναλλακτικό ήθη- παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει να συνεκτιμάται - η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο που άρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 9/1997, ΑΠ 328/2004).

Επομένως, το δικάσαν Εφετείο, το οποίο με την προσβαλλομένη απόφασή του, έκρινε, ότι η υπό κρίση αγωγή, κατά το αίτημα αυτής, με το οποίο εζητείτο να αναγνωρισθεί η ακυρότητα της ρήτρας αναπροσαρμογής του ελαχίστου εγγυημένου μισθώματος, το οποίο είχε καθορισθεί σε ποσοστό επί των μηνιαίων εισπράξεων, είναι μη νόμιμη, με την αιτιολογία ότι "η ρήτρα αυτής της σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος δεν απαγορεύεται από το νόμο, αλλά είναι επιτρεπτή και για το μίσθωμα που συμφωνήθηκε σε ποσοστό επί των εισπράξεων και εξαρτάται από τη βούληση των συμβαλλομένων (μισθωτή και εκμισθωτή)", ορθώς ερμήνευσε και εφήρμοσε τις προαναφερθείσες ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των αρθ. 7§1 και 4 του Π.Δ/τος 34/1995, των αρθ. 361, 288 και 388 ΑΚ, οι οποίες ήταν εφαρμοστέες στην προκειμένη περίπτωση, ενώ ορθώς δεν εφήρμοσε τις διατάξεις των αρθ. 174&178 ΑΚ, οι οποίες δεν είχαν εν προκειμένω εφαρμογή.

Κατά συνεπεία, το δικαστήριο δεν υπέπεσε στην από το αρθ. 559 αριθμ. 1 Κ.Πολ.Δ. πλημμέλεια, όπως αβασίμως ισχυρίζεται η ενάγουσα-νυν αναιρεσείουσα-μισθώτρια, με τους επί μέρους λόγους αναίρεσης, οι οποίοι (όλοι) αναφέρονται σε επί μέρους αιτιάσεις για το ίδιο, ως άνω, ζήτημα (της αναγνώρισης της ακυρότητας της ρήτρας αναπροσαρμογής του ελαχίστου εγγυημένου μισθώματος), οι οποίοι και είναι συνεπώς απορριπτέοι ως αβάσιμοι.

Αλλά και περαιτέρω, η προσβαλλομένη απόφαση, όπως προκύπτει από το περιεχόμενο αυτής, με πλήρεις και σαφείς αιτιολογίες, περιέχει στις παραδοχές της όλα τα στοιχεία, τα οποία απαιτούνται για την δικαιολόγηση της εφαρμογής των, ως άνω, εφαρμοσθεισών διατάξεων, και ειδικότερα, μεταξύ των άλλων και ότι "σύμφωνα με τον όρο 18 του ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης που συντάχθηκε μεταξύ τους, το μίσθωμα ορίσθηκε σε ποσοστό 2% επί του μηνιαίου τζίρου των πωλήσεων του καταστήματος (αφαιρουμένου του Φ.Π.Α.), με ελάχιστο εγγυημένο τζίρο 125.000.000 δραχμών το μήνα, ο οποίος (ελάχιστος εγγυημένος τζίρος) θα αυξάνεται κατά ποσοστό 10% κάθε έτος, χωρίς σε καμία περίπτωση το μηνιαίο μίσθωμα να είναι κατώτερο των 2.500.000 δραχμών (125.000.000 τζίρος Χ 2%=2.500.000 δρχ.) ούτε ανώτερο των 5.000.000 δραχμών (250.000.000 δρχ.

τζίρος Χ 2%= 5.000.000 δρχ.)". Επομένως και οι επί μέρους λόγοι αναίρεσης, κατά το μέρος αυτών, με το οποίο αποδίδεται η πλημμέλεια της εκ πλαγίου παραβίασης των ιδίων, ως άνω, διατάξεων και έλλειψης νόμιμης βάσης, ένεκα ανεπάρκειας αιτιολογίας, ως προς το ως άνω ζήτημα, είναι απορριπτέοι, ως αβάσιμοι. Μετά από αυτά, πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναίρεσης στο σύνολό της και να καταδικασθεί η ηττηθείσα αναιρεσείουσα στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσιβλήτου (αρθρ. 176 και 183 Κ.Πολ.Δ) κατά τα οριζόμενα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 14-12-2006 αίτηση της "ΑΡΒΑΝΙΤΙΔΗΣ ΑΕΕΕ" για αναίρεση της υπ' αριθ. 2341/2006 απόφασης του Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσιβλήτου, την οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1800) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 15 Μαρτίου 2010.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του στις 9 Απριλίου 2010.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ