Supreme Court dismisses appeal on lease termination, ruling minority co-owners' notice invalid without majority consent.

Απόφαση 605 / 2018 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 605/2018

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Δημητρούλα Υφαντή, Χαράλαμπο Καλαματιανό, Ειρήνη Καλού και Σοφία Ντάντου, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 2 Φεβρουαρίου 2018, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία "... ΟΕ", που εδρεύει στην … και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τους πληρεξούσιους δικηγόρους της Χαρίκλεια Λάρδη και Αντώνιο Κασιμάτη, που δεν κατέθεσαν προτάσεις.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Α. χας Λ. Κ., το γένος Ι. Μ., κατοίκου ..., 2) Χ. Κ. του Λ., συζ. Δ. Κ., κατοίκου ... και 3) Δ. Κ. του Λ., κατοίκου ..., οι οποίες παραστάθηκαν με τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Εμμανουήλ Καραλάκη.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 29-10-2013 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών.

Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1830/2015 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 2646/2016 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών.

Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 13-12-2016 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγητή τον Αρεοπαγίτη Χαράλαμπο Καλαματιανό, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

Οι πληρεξούσιοι της αναιρεσείουσας ζήτησαν την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης, ο πληρεξούσιος των αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 Κ.Πολ.Δ. προκύπτει, ότι ο λόγος αναίρεσης για ευθεία παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου ιδρύεται, αν αυτός δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις της εφαρμογής του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, αντίστοιχα δε, όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου τα πραγματικά περιστατικά ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται με βάση το πραγματικό κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας, που απαγγέλθηκε ή την άρνησή της.

Στην περίπτωση, που το δικαστήριο έκρινε κατ’ ουσίαν την υπόθεση, η παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών, που ανελέγκτως δέχτηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο, και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναίρεσης, αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν φανερή την παραβίαση (Ολ.ΑΠ 9/2013).

Εξάλλου, στη μίσθωση πράγματος (άρθρο 574 Α.Κ.), αν το μίσθιο ανήκει κατά συγκυριότητα σε περισσότερα πρόσωπα, τότε για την εκμίσθωσή του σε τρίτο απαιτείται απόφαση όλων ή της πλειοψηφίας των κοινωνών, υπολογιζομένης με βάση το μέγεθος των μερίδων, ή απόφαση του δικαστηρίου ή του διορισμένου διαχειριστή (άρθρα 788-790 Α.Κ.).

Η παραχώρηση της χρήσης του κοινού πράγματος αποτελεί, πράξη διοίκησης-διαχείρισης (άρθρο 785 Α.Κ.) και όχι πράξη διάθεσης (άρθρο 793 Α.Κ.). Η δε εκμίσθωση από συγκύριο ιδανικής μερίδας του μισθίου προς τρίτο δεν είναι επιτρεπτή, συνεπεία της φύσης της παροχής της χρήσης ως αδιαίρετης (άρθρο 494 Α.Κ.). Κατ’ εξαίρεση είναι δυνατή η εκμίσθωση ιδανικού μεριδίου συγκυριότητας, αν ο μισθωτής χρησιμοποιεί ήδη το πράγμα, ως προς τα ιδανικά μερίδια των άλλων συγκυρίων.

Αντιθέτως, αν το κοινό μίσθιο ανήκει σε δύο, ο συγκύριος - συγκοινωνός εγκύρως εκμισθώνει την ιδανική του μερίδα επ’ αυτού προς τον άλλο συγκύριο. Στην τελευταία αυτή περίπτωση η μίσθωση αποτελεί εκπλήρωση ομόφωνης απόφασης των κοινωνών για τον τρόπο διοίκησης - διαχείρισης του κοινού ακινήτου, αλλά διατηρεί το χαρακτήρα αυτοτελούς επώνυμης σύμβασης.

Για τους αυτούς λόγους, αν το μίσθιο ανήκει κατά συγκυριότητα σε πλείονες, τόσο η καταγγελία της μίσθωσης, όσο και η άσκηση αγωγής απόδοσης μισθίου κατά τρίτου μη συγκυρίου, συγκαταλεγόμενες στις πράξεις διοίκησης-διαχείρησης, ασκούνται από όλους τους κοινωνούς ή από εκείνους που διαθέτουν την πλειοψηφία των μερίδων ή από τον διορισμένο διαχειριστή κ.λπ., κατά τις περί κοινωνίας διατάξεις (ΑΠ 1817/ 2006).

Το ίδιο ισχύει και όταν από τους δύο συγκυρίους που έχουν παραδώσει τη χρήση του μισθίου σε τρίτο, ο ένας την έχει παραχωρήσει δωρεάν, κατά το ποσοστό του, ο δε έτερος έχει συνάψει μίσθωση για το δικό του, δεδομένου ότι η παραχώρηση της χρήσης είναι σε κάθε περίπτωση αδιαίρετη.

Στην προκειμένη περίπτωση με την προσβαλλόμενη απόφαση απορρίφθηκε έφεση της αναιρεσεΐουσας κατά της 1830/2015 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία είχε κάνει δεκτή την υπ’ αρ. εκθ. κατάθεσης .../30-10-2013 αγωγή των αναιρεσιβλήτων και υποχρέωσε την αναιρεσείουσα, να τους καταβάλει το συνολικό ποσό των 31.000 ευρώ, ήτοι 7.750 ευρώ στην πρώτη και ποσό 11.625 ευρώ σε καθεμία των λοιπών, για οφειλόμενα μισθώματα από τη συναφθείσα τον Απρίλιο του 2000 μίσθωση μεταξύ της εναγομένης και του δικαιοπαρόχου των εναγουσών Λ.

Κ., που αφορούσε το 50% εξ αδιαιρέτου ενός ενιαίου επαγγελματικού χώρου - καταστήματος, στου οποίου τη χρήση ήταν η εναγομένη από το 1983, οπότε της την είχαν παραχωρήσει δωρεάν οι τότε συγκύριοι του καταστήματος, κατά 50% εξ αδιαιρέτου έκαστος, Κ. και Λ. Κ.. Το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφαση, δέχθηκε κατά την ανέλεγκτη αναιρετικά κρίση του, ως αποδειχθέντα, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "Την 7/4/2000 συνάφθηκε έγγραφη σύμβαση μίσθωσης μεταξύ της εναγομένης με την τότε επωνυμία ...

ΟΕ" ως μισθώτριας και του δικαιοπαρόχου των εναγουσών Λ. Κ., ως εκμισθωτή, ποσοστού 50% εξ αδιαιρέτου ενός ενιαίου επαγγελματικού χώρου - καταστήματος, που βρίσκεται στην Αθήνα επί της οδού ... και αποτελείται από υπόγειο επιφάνειας 180 τ.μ., ισόγειο επιφάνειας 165 τ.μ. και πρώτου ορόφου επιφάνειας 135 τ.μ. Η σύμβαση αυτή ήταν έγκυρη δεδομένου ότι η εναγομένη ήταν στη χρήση ολόκληρου του μισθίου, ήτοι και κατά το υπόλοιπο 50% εξ αδιαιρέτου, (βλ.

ΑΚ Γεωργιάδη - Σταθοπούλου άρθρ. 574 αρ. 7, ΕΑ 6000/1986 Αρχ.Ν. 38,155), και μάλιστα από ετών, ήτοι από το 1983, από δωρεάν παραχώρηση της χρήσης του από τους τότε συγκυρίους αδελφούς Κ. Κ. και Λ. Κ., οι οποίοι ήσαν συνιδιοκτήτες του μισθίου κατά 50% εξ αδιαιρέτου έκαστος, αλλά και μοναδικοί εταίροι της εναγομένης εταιρίας επίσης κατά 50% έκαστος.

Ωστόσο τον Νοέμβριο 1985 ο Κ. Κ. μεταβίβασε την εταιρική του μερίδα στον υιό του Α. Κ. και τον Μάρτιο 1987 ο Λ. Κ. μεταβίβασε την εταιρική του μερίδα στην σύζυγό του (πρώτη ενάγουσα), η οποία τον Μάρτιο του 2000 μεταβίβασε και αυτή την εταιρική της μερίδα στον ίδιο ως άνω εταίρο Α. Κ.. Στη συνέχεια την 11/5/2011 πέθανε ο Λ.

Κ. και κληρονομήθηκε εξ αδιαθέτου από την πρώτη ενάγουσα, σύζυγό του κατά ποσοστό 2/8 εξ αδιαιρέτου και τη δεύτερη και τρίτη των εναγουσών, τέκνα του κατά ποσοστό 3/8 εξ αδιαιρέτου εκάστη. Την κληρονομιά του -συζύγου και πατέρα τους αποδέχτηκαν οι ενάγουσες με την νόμιμα μετ/νη υπ’ αριθμ. .../ 8-11-2011 πράξη δήλωση αποδοχής κληρονομιάς της Συμβ/φου Αθηνών Ι.

Κ. - Σ.. Μετά από σχετικό αίτημα της μισθώτριας για μείωση του μισθώματος λόγω της οικονομικής κρίσης, το μηνιαίο μίσθωμα μειώθηκε στο ποσό των 1.100 ευρώ από τον Μάιο του 2011 και στα 1.000 ευρώ από τον Οκτώβριο του 2011. Περαιτέρω ως προέκυψε η εναγομένη παρότι έχει στην ακώλυτη και συνεχή χρήση της το παραπάνω μίσθιο αρνείται παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις των εναγουσών να τους καταβάλει τα μισθώματα των μηνών από 1-4-2012 μέχρι 31-10-2013 ήτοι 19.000 ευρώ.

Ο ισχυρισμός της εναγομένης ότι υπήρξε προφορική συμφωνία μη καταβολής των μισθωμάτων ενόψει επίτευξης συμφωνίας για τη διανομή του ακινήτου δεν προέκυψε βάσιμος. Αντιθέτως στο αποσταλέν το πρώτο δεκαήμερο Ιουλίου 2012 παρά του νομίμου εκπροσώπου της εναγομένης Α. Κ. Δ. Κ. σύζυγο της δεύτερης ενάγουσας σημείωμά του, μετά τη συνάντησή τους της 4-7-2012 κατά την οποία αναζήτησαν τους προτεινόμενους εκατέρωθεν τρόπους διανομής μεταξύ τους του πολυώροφου κτιρίου της συγκυριότητας των εναγουσών και του νομίμου εκπροσώπου της εναγομένης, όπου βρίσκεται το επίδικο, αναφέρεται σχετικά επί λέξει "Ορίζεται χρονοδιάγραμμα για την οριστικοποίηση της συμφωνίας η Παρασκευή 13 Ιουλίου 2012 κατά την οποία θα καταβληθούν τα ποσά όλα για τη διανομή και θα καταβληθούν τα οφειλόμενα ενοίκια (Απρίλιος - Μάιος - Ιούνιος - Ιούλιος συνολικού ποσού 4.000 ευρώ στην πλευρά κληρονόμων Λ.

Κ.)". Επομένως κατά τον τρόπο αυτό η εναγόμενη διά του νομίμου εκπροσώπου της συνομολόγησε την υφιστάμενη ένδικη μίσθωση, την οφειλή των (τότε οφειλομένων) μισθωμάτων των τεσσάρων ως άνω μηνών καθώς και το ύψος του μηνιαίου μισθώματος των 1.000 ευρώ... Τέλος απορριπτέος επίσης ως μη νόμιμος κρίνεται και ο ισχυρισμός της εναγόμενης περί του ότι με την από 5-2-2013 εξώδικη πρόσκληση των εναγουσών με την οποία την κάλεσαν να τους καταβάλει τα καθυστερούμενα τότε 11 μισθώματα κατήγγειλαν την μίσθωση και άρα λύθηκε αυτή και ότι έκτοτε από 22-2-2013 που της επιδόθηκε δεν οφείλονται μισθώματα αλλά αποζημίωση χρήσης, δεδομένου ότι η καταγγελία μίσθωσης με μισθωτή μη συγκύριο από ένα συγκύριο εκμισθωτή που δεν διαθέτει πλειοψηφία μερίδων δεν επιφέρει τη λύση της μίσθωσης, αφού η καταγγελία αποτελεί πράξη διαχείρισης και όχι διάθεσης και πρέπει να ασκηθεί από την πλειοψηφία των εκμισθωτών...

Επομένως, η εναγομένη οφείλει στις ενάγουσες το συνολικό ποσό των 31.000 ευρώ, αφενός μεν για τα παραπάνω μισθώματα (19.000 €), καθώς και τα μισθώματα των μηνών από 1-11-2013 μέχρι 31-10-2014 (από την άσκηση της αγωγής και μέχρι τη συζήτησή της, κατά το σχετικό νόμιμο αίτημά τους...), τα οποία επίσης οφείλει και τα οποία ανέρχονται στο ποσό των 12.000 ευρώ, κατά το λόγο της κληρονομικής τους μερίδας...".

Το Εφετείο, με το να οδηγηθεί στην προαναφερθείσα κρίση δεν παραβίασε τις ανωτέρω διατάξεις ουσιαστικού δικαίου των άρθρων 574 επ. και 785 επ. του Α.Κ., τις οποίες εφάρμοσε ορθώς, με ορθή υπαγωγή των περιστατικών που προέκυψαν στους προσήκοντες κανόνες δικαίου. Ειδικότερα, ορθώς έκρινε ότι η από 5-2-2013 εξώδικη πρόσκληση των εναγουσών δεν συνιστούσε νόμιμη καταγγελία της μίσθωσης και δεν επέφερε τη λύση αυτής, έστω και αν έθεσε ως προϋπόθεση της εφαρμογής των περί κοινωνίας διατάξεων την ύπαρξη πλειόνων εκμισθωτών, περίπτωση που δεν συντρέχει στην παρούσα υπόθεση, ενώ αρκεί η ύπαρξη πλειόνων συγκυρίων - συγκοινωνών.

Επομένως, με τις ανωτέρω παραδοχές το Εφετείο κατέληξε σε ορθό διατακτικό, έστω και με εν μέρει διάφορη αιτιολογία ως προς το ζήτημα αυτό (άρθρο 578 Κ.Πολ.Δ.) και απέρριψε τον ισχυρισμό της εναγομένης, ήδη αναιρεσείουσας, ότι από το χρόνο επίδοσης της ως άνω εξώδικης καταγγελίας (22-2-2013) η μίσθωση λύθηκε και συνεπώς έκτοτε δεν οφείλονται μισθώματα, αλλά αποζημίωση χρήσης, ο δε μοναδικός λόγος αναίρεσης, με τον οποίο υποστηρίζεται ότι κατά παραβίαση των ουσιαστικού δικαίου διατάξεων των άρθρων 574 επ.

και 785 επ. Α.Κ. απορρίφθηκε ο ανωτέρω ισχυρισμός της αναιρεσείουσας και προσάπτεται στην αναιρεσιβαλλομένη η πλημμέλεια του άρθρου 559 αρ. 1 Κ.Πολ.Δ., είναι απορριπτέος, ως αβάσιμος.

Κατά συνέπεια, πρέπει να απορριφθεί η ένδικη αίτηση αναίρεσης, να καταδικασθεί η αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσιβλήτων, που κατέθεσαν προτάσεις, τα οποία ορίζει στο ποσό των 1.800 ευρώ (άρθρα 176, 183 και 191 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ.), και να διαταχθεί η εισαγωγή του καταβληθέντος παραβόλου στο δημόσιο ταμείο (άρθρο 495 παρ. 3 εδ. ε’ Κ.Πολ.Δ.).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την υπ’ αρ. ειδ. εκθ. κατάθεσης .../29-12-2016 αίτηση για αναίρεση της 2646/2016 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών.

Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσιβλήτων, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ.

Και

Διατάσσει την εισαγωγή του καταβληθέντος παραβόλου στο δημόσιο ταμείο.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 2 Μαρτίου 2018.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 23 Μαρτίου 2018.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ