Supreme Court dismisses appeal on commercial lease duration, ruling statutory extension applies only to original term, not private early termination agreements.
Greece (EL)
Legislator summary
AI generatedThe Supreme Court dismissed the appeal against the Court of Appeal's decision rejecting a tenant's claim for return of leased premises. The tenant argued the lease extended to 2010 under a 12-year statutory rule, while the landlord relied on a 1998 private agreement ending the tenancy in 2003. The court held that the statutory extension applies only to the original contractual duration and does not override valid private agreements for early termination.
Legislator headnote
AI generatedArticles 4(1) of Law 813/1978; Article 2(8) of Law 2235/1994; Article 7(6) of Law 2741/1999; The statutory extension of commercial lease duration applies solely to the original contractual term and does not extend the validity of private agreements for early termination concluded prior to the new law's enactment.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Απόφαση 594 / 2009 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ) Αριθμός 594/2009
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Δ' Πολιτικό Τμήμα
ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Πετράκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση και Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη, Αρεοπαγίτες.
ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 5 Δεκεμβρίου 2008, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:
Των αναιρεσειόντων: 1) Εταιρείας με την επωνυμία "MARMARAS NAVIGATION LTD" που εδρεύει στην ..., διατηρεί νόμιμη εγκατάσταση γραφείων στην Ελλάδα και εκπροσωπείται νόμιμα, 2) Χ, κατοίκου ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Παναγιώτη Παπαθεοδωρόπουλο με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και κατέθεσαν προτάσεις.
Της αναιρεσιβλήτου: Εταιρείας με την επωνυμία "ASSOMATI INVESTMENT CORPORATION", που εδρεύει στην ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Κυριάκο Παραβαντή και κατέθεσε προτάσεις.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 14/4/2003 αγωγή της ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιώς. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 810/2006 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 114/2007 του Εφετείου Πειραιώς. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 28/2/2007 αίτησή τους.
Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Ελευθέριος Μάλλιος, ανέγνωσε την από 25/11/2008 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αιτήσεως αναιρέσεως.
Ο πληρεξούσιος της αναιρεσιβλήτου ζήτησε την απόρριψη της αιτήσεως και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
I. Η διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων διακρίνεται σε συμβατική και σε νόμιμη. Η νόμιμη διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων ήταν αρχικά έξι (6) έτη (άρθρο 4 παρ. 1 του ν.813/1978). Με το άρθρο 2 παρ. 8 του ν. 2235/1994, (άρθρο 5 παρ.1 ΠΔ 34/1995), ορίστηκε ότι "η μίσθωση ισχύει για εννέα (9) έτη, ακόμη και αν έχει συναφθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη συμφωνία, που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας".
Στη συνέχεια με το άρθρο 7 παρ. 6 του ν. 2741/1999 τροποποιήθηκε το άρθρο 5 παρ. 1 του ΠΔ 34/1995 και ορίστηκε ότι "η μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) έτη, ...". Με το άρθρο 7 παρ. 8 του ν. 2741/1999 ορίστηκε ότι "οι διατάξεις των παρ. 6 και 7 εφαρμόζονται και στις υφιστάμενες κατά την έναρξη ισχύος του νόμου μισθώσεις". Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει ότι τροποποιήθηκε η προηγούμενη διάταξη του άρθρου 5 παρ. 1 του ΠΔ 34/1995 μόνο ως προς την υποχρεωτική διάρκεια της μίσθωσης για 12 χρόνια και όχι για το υπόλοιπο περιεχόμενό της.
Η διάταξη αυτή καταλαμβάνει και τις προηγούμενες μισθώσεις, αλλά αφορά μόνο την αρχική συμβατική διάρκεια και όχι και τη νεότερη συμφωνία για σύντμηση του χρόνου, η οποία εξακολουθεί να ισχύει και μετά την τροποποίηση με το άρθρο 7 παρ. 6 του ν. 2741/1999 του άρθρου 5 παρ. 1 του ΠΔ 34/1995 και την επέκταση της νόμιμης διάρκειας σε 12 χρόνια.
Από το συνδυασμό των πιο πάνω διατάξεων με εκείνη του άρθρου 361 ΑΚ προκύπτει ότι η εμπορική μίσθωση, όπως και κάθε άλλη σύμβαση, μπορεί να λυθεί με νεότερη αντίθετη συμφωνία, η οποία μπορεί να έχει ως περιεχόμενο, είτε την άμεση λύση της μίσθωσης, είτε τη λύση της σε χρόνο συντομότερο από εκείνον που ισχύει σύμφωνα με το νόμο.
Η μεταγενέστερη αυτή της συνάψεως της συμβάσεως εμπορικής μισθώσεως συμφωνία για να είναι έγκυρη, πρέπει να καταρτίζεται ανάμεσα στον εκμισθωτή και το μισθωτή και να αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, να συμφωνείται δε η άμεση λύση της μίσθωσης ή η λύση της σε ρητά καθοριζόμενο χρονικό σημείο.
Στην περίπτωση αυτή η λύση της μίσθωσης επέρχεται ευθύς ως συμπληρωθεί ο συμφωνηθείς εγγύτερος χρόνος (άρθρο 599 αριθ.1 ΑΚ). Η νεότερη αυτή συμφωνία ενέχει παραίτηση του μισθωτή από δικαιώματα που του παρέχει ο ν. 813/1978 ή άλλος τροποποιητικός αυτού μεταγενέστερος νόμος (ΑΠ 1264/2001). Για το λόγο αυτό είναι αδιάφορο αν η συμφωνία έγινε πριν ή μετά την ισχύ του ν. 2741/1999.
Το νοηματικό περιεχόμενο του άρθρου 7 παρ. 6 του ως άνω νόμου είναι ότι η δωδεκαετής διάρκεια των μισθώσεων καταλαμβάνει και τις υφιστάμενες μισθώσεις, στις οποίες δεν έχουν καταρτισθεί νεότερες συμφωνίες, για συντομότερο χρόνο διάρκειας.
Συνεπώς, εφόσον οι νεότερες συμφωνίες καταρτίζονται πριν από το χρόνο έναρξης του νόμου που κάθε φορά παρατείνει αναγκαστικά τη μίσθωση, οι ως άνω μισθώσεις δεν παρατείνονται, αλλά λύνονται στον ρητά καθοριζόμενο με τη νεότερη συμφωνία χρόνο. Στην προκείμενη περίπτωση, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, το Εφετείο δέχτηκε, εκτός των άλλων, ότι στην αγωγή διαλαμβάνονται και τα ακόλουθα: "Με την από 14-4-2003 αγωγή της, όπως αυτή παραδεκτά διευκρινίστηκε με τις πρωτόδικες προτάσεις της, η ενάγουσα (ήδη αναιρεσίβλητη) ισχυρίστηκε ότι με το από 17/3/1998 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, η πρώτη εναγόμενη (ήδη πρώτη αναιρεσείουσα) μίσθωσε, από τον ΑΑ για το χρονικό διάστημα 17/3/1998 μέχρι 31/3/2007, αντί μηνιαίου μισθώματος, το οποίο στις 31/3/2003 ανερχόταν, (μετά από σταδιακές αναπροσαρμογές αυτού), σε 1691 €, τις ευρισκόμενες στον έκτο όροφο της οικοδομής, επί της οδού ..., (στον ...), οριζόντιες ιδιοκτησίες, υπό στοιχεία 4,5,6, και 7, συνολικής επιφάνειας 191 τ.μ.
περίπου, προκειμένου να χρησιμοποιηθούν για τη στέγαση των γραφείων της. Ότι στη συνέχεια με το από 1/10/1998 ιδιωτικό συμφωνητικό σύντμησης συμβατικού χρόνου μίσθωσης, που καταρτίσθηκε μεταξύ των ίδιων προσώπων και έχει βέβαιη χρονολογία, συμφωνήθηκε ότι η διάρκεια της ένδικης μίσθωσης θα λήξει στις 31/3/2003, η οποία ορίστηκε ως δήλη ημέρα απόδοσης του μισθίου ...
Ότι την πιστή τήρηση των όρων της παραπάνω σύμβασης μίσθωσης εγγυήθηκε προσωπικά η δεύτερη εναγομένη ( ήδη δεύτερη αναιρεσείουσα ), ... Ότι ακολούθως με το ... συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Πειραιά Βενετίας Γιαννακοπούλου, που μεταγράφηκε νόμιμα, ο ΑΑ μεταβίβασε την κυριότητα του μισθίου στην ενάγουσα εταιρία, εκχωρώντας συγχρόνως σ' αυτή όλα τα δικαιώματά του από την επίδικη μίσθωση, στην οποία και υπεισήλθε ως κυρία πλέον του μισθίου, γεγονός που γνωστοποίησε στους εναγομένους με την από 4/1/2000 εξώδικη κλήση της.
Ότι αν και από τις 31/3/2003 έχει λήξει ο συμβατικός χρόνος της εν λόγω μίσθωσης, η πρώτη εναγομένη αρνήθηκε να της αποδώσει το μίσθιο και εξακολουθεί, παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις της, να κάνει χρήση αυτού". Κατόπιν όλων αυτών ζήτησε: α)να υποχρεωθεί η πρώτη εναγομένη να της αποδώσει τη χρήση του μισθίου ακινήτου ...".
Η ένδικη αγωγή, με το περιεχόμενο και το αιτήμα, που προαναφέρθηκαν, κρίθηκε, με την προσβαλλόμενη απόφαση, νόμιμη και αφού αυτή απέρριψε τον ισχυρισμό των εναγομένων ήδη αναιρεσειούσων, που υποστήριζαν ότι η ένδικη μίσθωση εξακολουθεί να ισχύει μέχρι τις 31/3/2010, παραταθείσα από το νόμο για 12 συνολικά έτη, με την αιτιολογία ότι η επικαλούμενη από την ενάγουσα ήδη αναιρεσίβλητη νεότερη συμφωνία δεν καταρτίστηκε μετά την έναρξη ισχύος του νεότερου ν. 2741/1999, (δηλ.
μετά τις 28-9-99), εξαφάνισε την πρωτόδικη 810/2006 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που δέχτηκε τα αντίθετα κατ' αποδοχή του ανωτέρω ισχυρισμού, ακολούθως δε και αφού μετά από εκτίμηση των αποδείξεων έκρινε ότι αποδείχθηκαν οι πιο πάνω αγωγικοί ισχυρισμοί δέχτηκε την αγωγή και υποχρέωσε την πρώτη εναγομένη να αποδώσει στην ενάγουσα τη χρήση του μισθίου.
Με την κρίση του αυτή το Εφετείο δεν παραβίασε, με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή τις προαναφερθείσες ουσιαστικού δικαίου διατάξεις και επομένως ο αντίθετος από το άρθρο 559 αριθ.1 του ΚΠολΔ μοναδικός λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως είναι αβάσιμος.
II. Μετά ταύτα, πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναίρεσης και να καταδικασθούν οι αναιρεσείουσες στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείβλητης (άρθρα 176 και 183 ΚΠολΔ).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Απορρίπτει την από 28-2-2007 αίτηση της εταιρείας με την επωνυμία MARMARAS NAVIGATION Ltd κλπ, για αναίρεση της 114/2007 αποφάσεως του Εφετείου Πειραιώς. Και
Καταδικάζει τις αναιρεσείουσες στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, τα οποία ανέρχονται σε χίλια διακόσια (1.200) ευρώ.
Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 25 Φεβρουαρίου 2009. Και
Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 13 Μαρτίου 2009 .
Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ