Tenant's claim for rent adjustment based on good faith is allowed despite late payment, overturning lower court ruling.

Απόφαση 568 / 2018 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 568/2018

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Δημητρούλα Υφαντή, Χαράλαμπο Καλαματιανό, Ειρήνη Καλού και Κωστούλα Φλουρή - Χαλεβίδου, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 2 Φεβρουαρίου 2018, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειουσών: 1) Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "...", που εδρεύει στα ... και εκπροσωπείται νόμιμα και 2) ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "... ΕΤΑΙΡΕΙΑ", που εδρεύει στα ... και εκπροσωπείται νόμιμα, οι οποίες εκπροσωπήθηκαν από τους πληρεξούσιους δικηγόρους τους Εμμανουήλ Γιαννακάκι και Γεώργιο Μεντή.

Της αναιρεσίβλητης: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "... ΟΤΑ", που εδρεύει στο ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ευστάθιο Κουκούτση.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 6-2-2013 αγωγή των ήδη αναιρεσειουσών, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάστηκε με την προφορικώς ασκηθείσα ενώπιον του ακροατηρίου και διά των προτάσεων πρόσθετη παρέμβαση φυσικών προσώπων, μη διαδίκων στην παρούσα δίκη, καθώς και με την από 15-3-2013 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης.

Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 853/2015 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 2958/2016 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών.

Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείουσες με την από 15-3-2017 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Κωστούλα Φλουρή - Χαλεβίδου, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

Οι πληρεξούσιοι των αναιρεσειουσών ζήτησαν την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης, ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., κατά την οποία "ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπ’ όψη και τα συναλλακτικά ήθη", εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του Α.Κ.

Παρέχει δε η διάταξη αυτή στον δικαστή την δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές στο επίπεδο εκείνο, το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστεως.

Έτσι, ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής, δεν αποκλείεται να ζητήσουν, κατά την διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος, εφόσον, εξαιτίας προβλεπτών ή απροβλέπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα ως προς μεν τον εκμισθωτή τόσο ουσιώδης αύξηση, ως προς δε τον μισθωτή τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του μισθωτή στην πρώτη περίπτωση (ουσιώδους αυξήσεως της μισθωτικής αξίας του μισθίου) και του εκμισθωτή στην δεύτερη περίπτωση (ουσιώδους μειώσεως της μισθωτικής αξίας αυτού), στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη -παρά την ανάγκη κατοχυρώσεως της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται- η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 3/2014, Ολ.ΑΠ 9/1997, ΑΠ 762/2015, ΑΠ 1325/2013,).

Ειδικότερα η διεργασία του δικαστηρίου για να αποφασίσει την αναπροσαρμογή συνίσταται στην σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλομένου μισθώματος και του ελευθέρου -για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας- το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσεως του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση (Ολ.ΑΠ 3/2014).

Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε, κατά τις αρχές της καλής πίστεως, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστεως, υπάρχει όταν, λόγω ουσιώδους μειώσεως της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται ζημιά στον μισθωτή, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αυτός αναλαμβάνει, καταρτίζοντας την μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημιά με την μείωση του μισθώματος, όπως επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημιάς του εκμισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος.

Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής, κατά την προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα ορισθεί (αναπροσαρμοστεί) το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 3/2014).

Τούτο δε καθ’ όσον η αναπροσαρμογή του μισθώματος, κατά την διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., δεν σημαίνει εξουσία του δικαστηρίου να διαμορφώσει το μίσθωμα σε εκείνο ακριβώς το ύψος που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Αντίθετα σημαίνει ότι το δικαστήριο οφείλει πρώτα να ερμηνεύσει αν μεταξύ του οφειλόμενου, κατά το σύστημα της αντικειμενικής ή συμβατικής αναπροσαρμογής, μισθώματος και εκείνου του "ελευθέρου" υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε να επιβάλλεται, κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλόμενου) και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (Α.Π. 1487/2005).

Η ανάγκη, επομένως, της αναπροσαρμογής του μισθώματος, όταν υπάρχει ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, αποσυνδέεται από το πρόσωπο του μισθωτή και συνδέεται μόνον με την ζημία του (μισθωτή) εκ της μειώσεως της μισθωτικής αξίας του μισθίου και με την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται αντικειμενικά στις συναλλαγές.

Μια τέτοια συμπεριφορά, ανταποκρινόμενη στην αντικειμενική καλή πίστη, είναι αναμενόμενη από τον εκμισθωτή, υπό την έννοια ότι η εμμονή του τελευταίου στην εκπλήρωση της παροχής (μισθώματος) εκ μέρους του μισθωτή, όπως συμφωνήθηκε, παρά την μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, θεωρείται αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές.

Εξ άλλου, κατά την ορθότερη άποψη, ο υπερήμερος, ως προς την καταβολή των μισθωμάτων, μισθωτής - οφειλέτης δεν εμποδίζεται κατ’ αρχήν, από την διάταξη του άρθρου 344 του Α.Κ. να επικαλεστεί τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 του Α.Κ. Το συμπέρασμα αυτό δεν ανατρέπει η διάταξη του άρθρου 344 του Α.Κ., με την οποία ορίζεται ότι "Ο οφειλέτης κατά την διάρκεια της υπερημερίας ευθύνεται για κάθε αμέλεια.

Ευθύνεται επίσης για τα τυχαία γεγονότα, εκτός αν αποδείξει ότι η ζημία θα επερχόταν και αν η παροχή εκπληρωνόταν έγκαιρα". Και τούτο διότι σκοπός της ως άνω διατάξεως είναι η προστασία του δανειστή έναντι του υπαίτιου για την καθυστέρηση οφειλέτη, προς προστασία του οποίου (δανειστή) καθιερώνεται η τεκμαιρόμενη υπαιτιότητα του τελευταίου.

Συνέπεια της υπερημερίας του οφειλέτη, κατά τους ορισμούς της προεκτεθείσας διατάξεως, είναι η επίταση της ευθύνης του, με συνέπεια να ευθύνεται αυτός για τα κατά την διάρκεια της υπερημερίας του τυχηρά, τα οποία όμως πλήττουν άμεσα την παροχή του και όχι για τα τυχηρά που διαταράσσουν την μεταξύ της παροχής και αντιπαροχής ισορροπία, περίπτωση που ανεξαίρετα ρυθμίζει η διάταξη του άρθρου 288 (ή 388) του Α.Κ. (Α.Π. 841/2017).

Περαιτέρω, κατά την διάταξη του άρθρου 559 αρ. 1 του Κ.Πολ.Δικ., αναίρεση επιτρέπεται για (ευθεία) παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου αν το δικαστήριο της ουσίας, με βάση τα αναιρετικώς ανέλεγκτα γενόμενα δεκτά από εκείνο, ως αποδειχθέντα, πραγματικά περιστατικά, δεν εφαρμόσει τον συγκεκριμένο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του, ή εφαρμόσει αυτόν, ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν εφαρμόσει αυτόν εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται, είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή ή μη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών στον κανόνα δικαίου (Ολ.ΑΠ 1/2013).

Στην περίπτωση, που το δικαστήριο έκρινε κατ’ ουσίαν την υπόθεση, η παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών, που ανελέγκτως δέχτηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο, και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναιρέσεως, αν οι πραγματικές παραδοχές της αποφάσεως καθιστούν φανερή την παραβίαση. (Ολ.ΑΠ 9/2013).

Στην προκειμένη περίπτωση, το Μονομελές Εφετείο Αθηνών, με την προσβαλλομένη 2958/2016 απόφασή του, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 647 επ. του Κ.Πολ.Δικ., όπως ίσχυαν τότε, δέχθηκε, ανέλεγκτα, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "Κατόπιν της από 1-11-2007 απόφασης του Δ.Σ. της εναγόμενης εφεσίβλητης ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "...

Ο.Τ Α.", προκηρύχθηκε πρόσκληση εκδήλωσης, ενδιαφέροντος για τη σύναψη μακροχρόνιας σύμβασης μίσθωσης ενός οικοπέδου, συνολικής έκτασης 4.049,79 τ.μ. περίπου με τα επ’ αυτού κτίσματα, που βρίσκονται στα όρια του ... του Νομού Αττικής, στην περιοχή Εργατικών Κατοικιών (...), εντός του εγκεκριμένου πολεοδομικού σχεδίου στο ...

και επί των παραλλήλων οδών ... Τα κτίσματα επί του ανωτέρω οικοπέδου είναι: το κτίριο 1, που είναι κτισμένο στο νοτιοδυτικό τμήμα του εν λόγω οικοπέδου, συνολικής επιφάνειας 672,54 τ.μ. και αποτελείται από ισόγειο όροφο, επιφάνειας 389,78 τ.μ. και πρώτο όροφο, επιφάνειας 282,76 τ.μ., το κτίριο 2, που είναι κτισμένο στο ανατολικό τμήμα του ανωτέρω οικοπέδου και αποτελείται από τρία συνενωμένα τμήματα, εκ των οποίων τα δύο ακραία είναι πενταόροφα και το μεσαίο τετραώροφο (συμπεριλαμβανομένου του ισογείου ορόφου), συνολικής επιφάνειας 2.522,35 τ.μ. (ισόγειος όροφος, επιφάνειας 542,27 τ.μ., δεύτερος όροφος, επιφάνειας 542,27 τ.μ., τρίτος όροφος, επιφάνειας 542,27 τ.μ.

και τέταρτος όροφος, επιφάνειας 353,27 τ.μ.), το οποίο είναι διαμορφωμένο ως διαμερίσματα φιλοξενίας με 58 δωμάτια, που αντιστοιχούν συνολικά σε 102 κλίνες, ενώ διαθέτει και υπόγειο, επιφάνειας 186,95 τ.μ., και το κτίριο 3, που είναι κτισμένο στο βορειοδυτικό τμήμα του ανωτέρω οικοπέδου, συνολικής επιφάνειας 998,53 τ.μ.

και αποτελείται από ισόγειο όροφο, επιφάνειας 73,40 τ.μ., πρώτο όροφο, επιφάνειας 198,67 τ.μ., δεύτερο όροφο, επιφάνειας 198,67 τ.μ., τρίτο όροφο, επιφάνειας 198,67 τ.μ., τέταρτο όροφο, επιφάνειας 198,67 τ.μ. και πέμπτο όροφο, επιφάνειας 130,45 τ.μ., το οποίο είναι διαμορφωμένο ως ξενώνας φιλοξενίας με 19 δωμάτια, που αντιστοιχούν σε 39 κλίνες.

Δυνάμει της από 26.03.2008 απόφασης του Δ.Σ. της εκμισθώτριας αποφασίστηκε η κατακύρωση του αποτελέσματος της ανωτέρω πρόσκλησης, που διενεργήθηκε στις 30.11.2007 με την αποσφράγιση των φακέλων εκδήλωσης ενδιαφέροντος στην πρώτη ενάγουσα εκκαλούσα ανώνυμη εταιρεία, με την επωνυμία "...". Ακολούθως, καταρτίστηκε μεταξύ της εναγόμενης ως εκμισθώτριας και της πρώτης ενάγουσας ως (αρχικής) μισθώτριας, η από 06-10-2008 σύμβαση μακροχρόνιας εκμίσθωσης συγκροτήματος κτιρίων, νομίμως θεωρημένη από την αρμόδια Δ.Ο.Υ., η οποία, στη συνέχεια, τροποποιήθηκε με την από 29.09.2010 σύμβαση, επίσης νομίμως θεωρημένη από την αρμόδια Δ.Ο.Υ.

δυνάμει της οποίας υπεισήλθε στο συμβατικό δεσμό της επίδικης μίσθωσης, ως δεύτερη μισθώτρια, ευθυνόμενη αλληλεγγύως και εις ολόκληρον με την αρχική πρώτη, η δεύτερη ενάγουσα εκκαλούσα ανώνυμη εταιρεία, με την επωνυμία "... ΕΤΑΙΡΕΙΑ", θυγατρική της πρώτης. Η διάρκεια της επίδικης μίσθωσης συμφωνήθηκε για είκοσι πέντε έτη, αρχομένη από την 1η Οκτωβρίου 2008 και λήγουσα με την συμπλήρωση της εικοσιπενταετίας από την ανωτέρω ημερομηνία έναρξης της μίσθωσης.

Το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε για τα τρία πρώτα μισθωτικά έτη, ήτοι από 1-10-2008 έως 30-09-2011, στο ποσό των 30.000 ευρώ, πλέον του τέλους χαρτοσήμου (3,6%), και στη συνέχεια από 1-10-2011, συμφωνήθηκε κατ’ έτος αναπροσαρμογή κατά το ποσοστό της μεταβολής του ΔΤΚ, πλέον 0,75% και πάντως όχι μικρότερη του ποσοστού 3%. Μετά την συμφωνημένη (ως παράρτημα στην αρχική σύμβαση) ανακαίνιση του μισθίου με δαπάνες των μισθωτριών, προκειμένου αυτό να εκσυγχρονιστεί και καταστεί κατάλληλο για την προοριζόμενη χρήση του ως ξενοδοχείου τεσσάρων κλειδιών, ξεκίνησε η λειτουργία του ξενοδοχείου με το διακριτικό τίτλο "..." το Νοέμβριο του 2011.

Ωστόσο, οι μισθώτριες εταιρείες, μολονότι χρησιμοποιούσαν ανενόχλητα το μίσθιο, δεν κατέβαλαν μέρος του μισθώματος Αυγούστου του 2012, ποσού 7.006,11 ευρώ, και τα μισθώματα από το Σεπτέμβριο 2012 μέχρι και το Μάρτιο του 2013, μετά του χαρτοσήμου, συνολικού ποσού 238.751,97 ευρώ, που, όπως συνομολογούν, οφείλουν στην εκμισθώτρια για τα ως άνω ληξιπρόθεσμα μισθώματα.

Το ποσό αυτό ζήτησε η εκμισθώτρια με την (αντίθετη) αγωγή της και της επιδικάσθηκε με το μη προσβαλλόμενο κεφάλαιο της εκκαλουμένης. Όπως προαναφέρθηκε, με την αγωγή τους οι μισθώτριες εταιρείες ζητούν τη μείωση του μισθώματος, κατ’ άρθρο 288 Α.Κ., λόγω της γενικότερης οικονομικής κρίσης και των εντεύθεν συνεπειών της.

Πλην όμως, παρά τα περί του αντιθέτου υποστηριζόμενα με το μοναδικό λόγο της έφεσής τους από τις εκκαλούσες, ο συμβαλλόμενος, ο οποίος βρίσκεται σε υπερημερία σχετικά με την εκπλήρωση της παροχής του, κατά το χρόνο κατά τον οποίο επέρχεται η μεταβολή των συνθηκών, δεν έχει δικαίωμα να επικαλεσθεί την προστασία των άρθρων 388 και 288 του Α.Κ., γιατί η επέλευση των δυσμενών συνεπειών της υπερημερίας του τον βαρύνει (Α.Κ. 344), δεδομένου ότι οι εν λόγω διατάξεις στηρίζονται στην καλή πίστη και προστατεύουν μόνο τον καλόπιστο και όχι τον υπερήμερο - υπαίτιο οφειλέτη.

Κατά συνέπεια, ο μισθωτής δεν επιτρέπεται να ζητήσει αναπροσαρμογή του μισθώματος, αν από υπαιτιότητά του καθυστερεί την πληρωμή του κατά τον χρόνο μεταβολής των συνθηκών... Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προεκτέθηκε, οι μισθώτριες εταιρείες ήδη κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής τους (2013) βρισκόταν σε υπερημερία σχετικά με την εκπλήρωση της παροχής τους, καθόσον είχαν σταματήσει από τον Αύγουστο του 2012 την καταβολή των οφειλομένων από αυτές μισθωμάτων, χωρίς να επικαλούνται ότι τούτο οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχουν ευθύνη.

Συνεπώς, δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις, ώστε οι μισθώτριες να ζητήσουν την κατ’ άρθρο 288 του Α.Κ. αναπροσαρμογή του μισθώματος, διότι, κατά τα ανωτέρω αναφερόμενα, η επέλευση των δυσμενών συνεπειών της υπερημερίας τους τις βαρύνει (Α.Κ. 344), καθόσον, όπως προαναφέρθηκε, η εν λόγω διάταξη του άρθρου 288 Α.Κ. στηρίζεται στην καλή πίστη και προστατεύει μόνο τον καλόπιστο και όχι τον υπερήμερο - υπαίτιο οφειλέτη.

Συνεπώς, το αγωγικό αίτημα περί αναπροσαρμογής (μείωσης) του μισθώματος στο ποσό των 13.000 ευρώ, κρίνεται απορριπτέο ως αβάσιμο, καθόσον οι ενάγουσες ζητούν τη μείωση του μισθώματος κατ’ άρθρο 288 Α.Κ. για οφειλόμενα από την επίδοση της αγωγής μισθώματα, για την καταβολή των οποίων αυτές βρίσκοντας ήδη σε υπερημερία.

Σημειωτέον δε ότι, όπως είναι ευνόητο, η άρση της υπερημερίας, μετά την επέλευση της μεταβολής των συνθηκών, με την εκπλήρωση της παροχής δεν δικαιολογεί, κατά τις αρχές της καλής πίστης, την επίκληση των δικαιωμάτων που απορρέουν από τη διάταξη, δεδομένου ότι τα αποτελέσματα της υπερημερίας παραμένουν και δεν επηρεάζονται από γεγονότα μεταγενέστερα απ’ αυτήν...".

Με βάση τις παραδοχές αυτές, το Εφετείο απέρριψε ως αβάσιμη κατ’ ουσίαν την από 4.6.2015 έφεση των αναιρεσειουσών - εναγουσών κατά της πρωτόδικης 853/2015 αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών που είχε απορρίψει την από 6.2.2013 αγωγή τους, με την οποία ζητούσαν την αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος του μισθίου ακινήτου, επικαλούμενες την συνδρομή των προϋποθέσεων του άρθρου 288 του Α.Κ..

Κρίνοντας, όμως, το δικαστήριο της ουσίας ότι ο μισθωτής, ο οποίος είναι υπερήμερος σχετικά με την εκπλήρωση της παροχής του κατά τον χρόνο, κατά τον οποίο επέρχεται η μεταβολή των συνθηκών, δεν έχει δικαίωμα να επικαλεστεί την προστασία της διατάξεως του άρθρου 288 του Α.Κ., γιατί τον βαρύνει η επέλευση των δυσμενών συνεπειών της υπερημερίας του, δεδομένου ότι η εν λόγω διάταξη στηρίζεται στην καλή πίστη και προστατεύει μόνο τον καλόπιστο και όχι τον υπερήμερο - υπαίτιο οφειλέτη, παραβίασε την παραπάνω ουσιαστικού δικαίου διάταξη, αφού, για την άσκηση του δικαιώματος του μισθωτή να ζητήσει την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά την διάταξη αυτή (288 Α.Κ.), αξίωσε περισσότερα από όσα απαιτούνται από αυτήν στοιχεία, εφόσον, σύμφωνα με όσα έχουν εκτεθεί στη νομική σκέψη της παρούσας, και ο υπερήμερος ως προς την καταβολή των μισθωμάτων μισθωτής δεν εμποδίζεται, κατ’ αρχήν, να επικαλεστεί την διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., υποπίπτοντας με τον τρόπο αυτόν το Δικαστήριο στην πλημμέλεια, η οποία προβλέπεται από την διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 1 του Κ.Πολ.Δικ.

Είναι, επομένως, βάσιμος ο πρώτος λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως, με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλομένη απόφαση η πλημμέλεια αυτή, παρελκούσης, μετά ταύτα, της έρευνας των λοιπών λόγων της αναιρέσεως, οι οποίοι αναφέρονται στο ίδιο κεφάλαιο της αγωγής και καλύπτονται από την αναιρετική εμβέλεια του ως άνω λόγου που έγινε δεκτός.

Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, πρέπει να γίνει δεκτή η κρινόμενη αίτηση αναιρέσεως, να αναιρεθεί η προσβαλλομένη απόφαση, να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, αφού είναι δυνατή η σύνθεσή του από άλλον Δικαστή (άρθρο 580 παρ. 3 του Κ.Πολ.Δικ.) και να καταδικαστεί η αναιρεσίβλητη, λόγω της ήττας της, στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των αναιρεσειουσών, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημα των τελευταίων (άρθρα 176, 183, 189 παρ. 1, 191 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δικ.), οι οποίες κατέθεσαν προτάσεις, όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό. Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή στις αναιρεσείουσες του καταβληθέντος εκ μέρους τους παραβόλου, ενόψει της νίκης τους (άρθρο 495 παρ. 3 εδ. ε’ του Κ.Πολ.Δικ., όπως ισχύει και εφαρμόζεται στην παρούσα υπόθεση μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο 1 άρθρο τρίτο του ν. 4335/2015, που ισχύει, κατ’ άρθρο 1 άρθρο ένατο παρ. 2 και 4 αυτού, για τα ένδικα μέσα που κατατίθενται από 1.1.2016).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 2958/2016 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκασή της στο ίδιο Εφετείο, που θα συγκροτηθεί από άλλον Δικαστή, εκτός εκείνου που δίκασε προηγουμένως.

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των αναιρεσειουσών, το ύψος των οποίων καθορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων τριακοσίων (2.300) ευρώ.

Και

Διατάσσει την επιστροφή του παραβόλου στις καταθέσασες τούτο αναιρεσείουσες.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 2 Μαρτίου 2018.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 20 Μαρτίου 2018.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ