Supreme Court allows appeal against eviction based on hardship, ruling lower court erred in dismissing claim for contract rescission.

Απόφαση 566 / 2018 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 566/2018

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Δημητρούλα Υφαντή, Ειρήνη Καλού, Σοφία Ντάντου και Μαρία Τζανακάκη, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 26 Ιανουαρίου 2018, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ε. συζ. Κ. Π., κατοίκου ..., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Βασίλειο Πολυχρονόπουλο με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ, που δεν κατέθεσε προτάσεις.

Του αναιρεσιβλήτου: Α. Γ. του Α., κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Ευστράτιο Παραδιά με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 12-1-2015 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Χαλκίδας. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 59/2015 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 150/2016 του Μονομελούς Εφετείου Εύβοιας. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 23-2-2017 αίτησή της. Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Μαρία Τζανακάκη, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η κρινόμενη από 23-2-2017 (αρ. κατ. 4/2017) αίτηση για την αναίρεση της υπ' αρ. 150/2016 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Εύβοιας, που εκδόθηκε με την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρο 647 επ. ΚΠολΔ, όπως ίσχυε, πριν τον Ν. 4335/2015), έχει ασκηθεί νόμιμα και πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των κατ' ιδίαν λόγων αυτής (άρθρο 577 παρ. 1 και 3 ΚΠολΔ).

Κατά την σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, η οποία κατά την ρητή διάταξη του άρθρου 7 παρ. 4 του ΠΔ/τος 34/1995 εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις, προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεσθεί, είναι α) η μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν την σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη από την κατάρτιση της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής.

Επομένως, για να είναι ορισμένος και νόμιμος ο ισχυρισμός που στηρίζεται στην προεκτιθέμενη διάταξη, είτε αυτός προβάλλεται με αγωγή, είτε με ανταγωγή, είτε με ένσταση, για να αποκρουσθεί η αγωγή εκτέλεσης της σύμβασης, πρέπει να έχει σαφή και ευσύνοπτη ιστορική βάση, να περιέχει δηλαδή, αναφορά όλων των προαναφερομένων στοιχείων, που απαιτεί ο νόμος.

Ειδικότερα, τα περιστατικά στα οποία οι συμβαλλόμενοι στήριξαν τη μισθωτική σύμβαση πρέπει, για την πληρότητα του δικογράφου της αγωγής, να αναφέρονται με ακρίβεια σ' αυτό και ότι η σύμβαση στηρίχθηκε στα περιστατικά αυτά, αλλιώς θα είναι αυτή αόριστη και ανεπίδεκτη δικαστικής εκτίμησης. Περαιτέρω, απρόοπτη μεταβολή των περιστατικών, στα οποία στηρίχθηκαν τα μέρη μπορεί να αποτελέσει και η επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, όταν είναι έκτακτης φύσης και τόσο μεγάλη, ώστε να υπερβαίνει τις συνήθεις ή λογικά προβλεπόμενες διακυμάνσεις της σταθερότητας και να ανατρέπει τους υπολογισμούς των μερών κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.

Για να στοιχειοθετηθεί, όμως, περίπτωση εφαρμογής του προαναφερόμενου άρθρου, δεν αρκεί μόνη η κατά τα άνω επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, αλλά θα πρέπει να κριθεί σε σχέση και με τις υπόλοιπες συνθήκες και ιδίως, το αναμενόμενο κέρδος από την σύμβαση, την οικονομική κατάσταση των μερών, την εξυπηρετούμενη ανάγκη αυτών με την σύμβαση και τις υποχρεώσεις προς τρίτους, που εξαρτώνται από τη σύμβαση, έτσι ώστε οι συνέπειες από την επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας να έγιναν δυσβάστακτες για το ένα των συμβληθέντων μερών και να υπερβαίνουν τον κίνδυνο, που, κατά τις συνηθισμένες συνθήκες, αναλαμβάνει κάθε συμβαλλόμενος, όταν μάλιστα αποφασίζει σύναψη σύμβασης, που πρόκειται να εκτελεσθεί στο μέλλον (ΑΠ 1592/2014, ΑΠ 850/2010, ΑΠ 676/1994).

Περαιτέρω, για τη νομιμότητα και το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος ακινήτου, στηριζομένης στην διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ. πρέπει, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 216 του Κ.Πολ.Δικ., να αναφέρονται σ' αυτήν τα εξής: 1) έγκυρη σύμβαση εμπορικής μισθώσεως, 2) μόνιμη μεταβολή των συνθηκών, κατά το διάστημα από την σύναψη της μισθώσεως ή από τον χρόνο της τυχόν προγενέστερης συμβατικής ή νόμιμης αναπροσαρμογής μέχρι τον χρόνο της πρώτης, ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, συζητήσεως της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και απρόβλεπτο των λόγων, που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, 3) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά τον χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετά την αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ή μετά την αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο.

Επομένως, για τη νομιμότητα και το ορισμένο της σχετικής αγωγής πρέπει να ιστορούνται, εκτός από το καταβαλλόμενο μίσθωμα και τα περιστατικά, από τα οποία συνάγεται το συγκεκριμένο ύψος του μισθώματος, που θα ανταποκρινόταν στη συναλλακτική καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Τούτο, συνήθως, συμβαδίζει με τη μισθωτική αξία των όμορων ή και παράπλευρων με το μίσθιο ακινήτων, 4) αιτιώδη σύνδεσμο (συνάφεια) μεταξύ της μεταβολής συνθηκών και της ουσιώδους αποκλίσεως του μισθώματος και 5) ορισμένο αίτημα (ΑΠ 320/2016, ΑΠ 423/2008, ΑΠ 2045/2006).

Εξάλλου, για τον προσδιορισμό της πραγματικής μισθωτικής αξίας του μισθίου, δεν απαιτείται η αναφορά της ύπαρξης στην περιοχή όμορων ακινήτων και το ύψος της μισθωτικής αξίας αυτών, διότι τα εν λόγω στοιχεία είναι ζητήματα ουσίας και αποτελούν αντικείμενο απόδειξης (ΑΠ 893/2010, ΑΠ 850/2010).

Περαιτέρω, η νομική αοριστία της αγωγής, δηλαδή εκείνη που συνδέεται με την νομική εκτίμηση του εφαρμοστέου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ελέγχεται αναιρετικώς ως παράβαση του άρθρου 559 αριθμός 1 ΚΠολΔ, αν το δικαστήριο της ουσίας, προκειμένου να κρίνει το σύννομο της αγωγής αξίωσε περισσότερα ή διαφορετικά στοιχεία από όσα πράγματι ο νόμος απαιτεί ή αρκέσθηκε σε λιγότερα.

Η τυχόν περαιτέρω ποσοτική ή ποιοτική αοριστία της αγωγής, που ανάγεται στην παράθεση στο αγωγικό δικόγραφο των πραγματικών περιστατικών, τα οποία εξειδικεύουν την ασκούμενη αξίωση και το με βάση αυτά προβαλλόμενο αίτημα, ώστε το τελευταίο, ως λογικό επακόλουθό τους, να είναι σαφές, ελέγχεται, αντίστοιχα, ως παράβαση προβλεπόμενη από το άρθρο 559 αριθμός 8 και 14 ΚΠολΔ (ΑΠ 1592/2014, ΑΠ 320/2016 όπου παραπάνω, πρβλ.

επίσης, ΑΠ 1182/2012, ΑΠ 443/2011). Επίσης, από τις διατάξεις των άρθρων 118 αρ. 4, 566 παρ. 1 και 577 παρ. 3 ΚΠολΔ, προκύπτει, ότι, αν η αγωγή κρίθηκε κατ' ουσίαν βάσιμη ή αβάσιμη, για να είναι ορισμένος και άρα παραδεκτός ο λόγος αναίρεσης, με τον οποίο αποδίδεται στο δικαστήριο της ουσίας ευθεία παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου (άρθρο 559 αρ. 1 ΚΠολΔ), πρέπει να καθορίζονται η συγκεκριμένη διάταξη του ουσιαστικού δικαίου, που παραβιάστηκε, το κατά την εκδοχή του αναιρεσείοντος ερμηνευτικό ή υπαγωγικό σφάλμα και, επιπλέον, να αναφέρονται με πληρότητα και σαφήνεια τα πραγματικά περιστατικά, που δέχθηκε το δικαστήριο, ενόψει των οποίων εξέφερε την κρίση του για τη βασιμότητα ή μη της αγωγής.

Διότι, μέσω των πραγματικών αυτών παραδοχών πραγματώνεται εκάστοτε η συγκεκριμένη ερμηνεία και εφαρμογή του κανόνα του ουσιαστικού δικαίου και μόνο ενόψει αυτών μπορεί να ελεγχθεί, αν η νομική πλημμέλεια, που αποδίδεται στην απόφαση οδήγησε σε εσφαλμένο διατακτικό, από το οποίο και εξαρτάται τελικά η ευδοκίμηση της αναίρεσης, κατ' άρθρο 578 ΚΠολΔ (Ολ.ΑΠ 28/1998, Ολ.ΑΠ 57/1990, ΑΠ 858/2011).

Με τον μοναδικό λόγο της αίτησης αναίρεσης, κατά το Α' σκέλος αυτού, η αναιρεσείουσα - μισθώτρια αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο κρίνοντας την από 12-1-2015 (αρ. κατ. 7/2015) αγωγή της περί αναπροσαρμογής του μισθώματος, ως αόριστη, παραβίασε ευθέως τις ουσιαστικού κανόνα δικαίου διατάξεις των άρθρων 388 και 288 ΑΚ αξιώνοντας για τη νομική θεμελίωση της αγωγής στις ανωτέρω διατάξεις περισσότερα στοιχεία, από όσα ο νόμος απαιτεί.

Ο λόγος αυτός σημειωτέον είναι αρκούντως ορισμένος, εφόσον στο αναιρετήριο αναφέρεται η νομική πλημμέλεια της προσβαλλόμενης απόφασης κατά τρόπο σαφή και ευσύνοπτο και ειδικότερα, οι συγκεκριμένες ουσιαστικές διατάξεις, που παραβιάστηκαν (ΑΠ 224/2015) και επίσης, εκτίθεται αναλυτικά το περιεχόμενο της αγωγής, ενώ δεν χρειαζόταν για το ορισμένο του αναιρετικού ως άνω λόγου και η παράθεση των πραγματικών διαπιστώσεων και κρίσεων της προσβαλλόμενης απόφασης, όπως αβάσιμα επικαλείται ο αναιρεσίβλητος, με τις προτάσεις του ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου, προβάλλοντας την ένσταση αοριστίας του αναιρετικού λόγου εκ του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ (νομική αοριστία της αγωγής), καθόσον το Εφετείο απέρριψε την αγωγή ως αόριστη και δεν την ερεύνησε ως προς την ουσιαστική της βασιμότητα, οπότε πράγματι θα έπρεπε να εκτίθενται οι πραγματικές παραδοχές της προσβαλλόμενης με βάση τις οποίες πραγματώνεται η συγκεκριμένη ερμηνεία και εφαρμογή του ουσιαστικού δικαίου.

Συνεπώς, η ένσταση αοριστίας του Α' σκέλους του μοναδικού αναιρετικού λόγου εκ του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη, σύμφωνα με όσα έχουν εκτεθεί στην προηγούμενη νομική σκέψη. Περαιτέρω, με τον ίδιο 1ο αναιρετικό λόγο και κατά το συναφές Β' σκέλος αυτού η αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση και την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 14 ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο με το να απορρίψει ως αόριστη, σύμφωνα με τη δικονομική διάταξη του άρθρου 216 ΚΠολΔ την αγωγή της περί αναπροσαρμογής του μισθώματος κρίνοντας εσφαλμένα ότι στο αγωγικό δικόγραφο δεν αναφέρονται με πληρότητα τα πραγματικά περιστατικά, που αποτελούν προϋπόθεση εφαρμογής των ουσιαστικών κανόνων δικαίου των άρθρων 388 και 288 του ΑΚ, στους οποίους στηριζόταν το αγωγικό αίτημα παρά το νόμο κήρυξε απαράδεκτο (δικονομική ακυρότητα).

Στην προκειμένη περίπτωση και όσον αφορά το διαδικαστικό ιστορικό της υπόθεσης, από την παραδεκτή κατ' άρθρ. 561 αρ. 2 ΚΠολΔ, επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης και των λοιπών διαδικαστικών εγγράφων της δίκης, προκύπτει ότι η ήδη αναιρεσείουσα - μισθώτρια άσκησε σε βάρος του ήδη αναιρεσιβλήτου - εκμισθωτή την από 12-1-2015 (αρ.

κατ. …/2015) αγωγή περί αναπροσαρμογής του μισθώματος ζητώντας τη μείωση αυτού σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 388 και 288 του ΑΚ. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η υπ' αρ. 59/2015 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Χαλκίδας που έκρινε την αγωγή νόμιμη ως προς αμφότερες τις αγωγικές βάσεις και στη συνέχεια, δέχτηκε κατ' ουσίαν την αγωγή ως προς την αγωγική βάση από τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, ενώ δεν ερεύνησε και την βάση εκ του άρθρου 388 ΑΚ κρίνοντας ότι λόγω της συνδρομής των στοιχείων της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ δεν συντρέχει περίπτωση έρευνας και της αγωγικής βάσης εκ του άρθρου 388 ΑΚ.

Εξάλλου, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο προέβη σε αναπροσαρμογή του μισθώματος με μείωση αυτού στο ποσό των 351 ευρώ μηνιαία (από το ποσό των 742,63 ευρώ, που καταβαλλόταν μέχρι τότε). Ακολούθως, ο εναγόμενος εκμισθωτής και ήδη αναιρεσίβλητος άσκησε την από 30-6-2015 (αρ. κατ. 168/2015) έφεσή του, επί της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, που δέχτηκε τυπικά και ουσιαστικά την έφεση, εξαφάνισε την εκκαλουμένη πρωτόδικη απόφαση και στη συνέχεια απέρριψε την αγωγή ως απαράδεκτη λόγω αοριστίας για αμφότερες τις αγωγικές βάσεις αυτής, χωρίς να την ερευνήσει ουσιαστικά.

Περαιτέρω, όπως προκύπτει από την ένδικη αγωγή, το δικόγραφο της οποίας ως διαδικαστικό έγγραφο της δίκης εκτιμάται από τον Άρειο Πάγο (άρθρ. 561 αρ. 2 ΚΠολΔ), εκτίθενται σ' αυτήν, κατ' ακριβή αντιγραφή του περιεχομένου της, τα ακόλουθα: "Με το από 1-10-2009 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης και υπό τους διαλαμβανόμενους σ' αυτό ειδικότερους όρους μίσθωσα από τον εναγόμενο για μία εννεαετία (από 1-10-2009 έως 30-9-2018) ένα ισόγειο κατάστημα συνολικής επιφανείας 54 μ2, ευρισκόμενο επί της οδού ..., (σήμερα περιφερειακή οδός ...) της πόλης του ...

Ευβοίας, προκειμένου να το χρησιμοποιώ ως καφέ - φαστ φουντ, (ουσιαστικά ως τυροπιτάδικο, με καφέ στο χέρι). Στο κατάστημα αυτό έχω εγκατασταθεί από της ενάρξεως της μισθώσεως και εξακολουθώ διαρκώς έως σήμερα να το χρησιμοποιώ για τον σκοπό που το μίσθωσα. Σύμφωνα με τους όρους του άνω μισθωτηρίου το μηνιαίο μίσθωμα της ιστορούμενης εμπορικής μίσθωσης ορίστηκε για το πρώτο έτος της (1-10-2009 έως 30-9-2010) στο ποσό των επτακοσίων (700) ευρώ, με πρόβλεψη ετήσιας αναπροσαρμογής του από 3% για κάθε επόμενο έτος.

Ωστόσο, κατόπιν προφορικής συμφωνίας μου με τον εναγόμενο, από της 1-10-2012 έπαυσε να ισχύει ο όρος του μισθωτηρίου που πρόβλεπε την ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά 3%, κι έτσι από της ημερομηνίας αυτής έως και σήμερα το μηνιαίο μίσθωμα της μεταξύ μας μίσθωσης ανέρχεται στο ακριβές ποσό των 742,63 ευρώ.........

Όπως προανάφερα, το μηνιαίο μίσθωμα της ιστορούμενης μίσθωσης ανέρχεται ήδη στο ποσό των 742,63 ευρώ. Όμως σήμερα και εξαιτίας των μεταγενέστερων και απρόβλεπτων αρνητικών μεταβολών των οικονομικών βάσεων και συνθηκών που επακολούθησαν την κατάρτιση της μεταξύ εμένα και του εναγομένου μισθωτικής σχέσης την 1-10-2009 (για τις οποίες αναλυτικώς παρακάτω θα αναφερθώ) έχει αδιαμφισβήτητα επέλθει τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ώστε, με βάση τις εγκεκριμένες αρνητικές οικονομικές περιστάσεις και συνθήκες η εμμονή του εναγόμενου εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μηνιαίου μισθώματος (δηλαδή των 742,63 ευρώ) να είναι για μένα υπέρμετρα επαχθής και ευθέως αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται γι' αυτό, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή και μείωση του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 976/99, 5/2014 Μον.

Πρ. Χαλκίδας, 49/2011 Μον. Πρ. Βόλου 944/2011 Μον. Πρ. Αθ., 2192/2010 Μον. Πρ. Αθ., 1/2007 Μον Πρ. Δρ.). Οι ειδικότεροι λοιπόν λόγοι και συνθήκες που επιβάλλουν σήμερα με βάση τα προλεχθέντα, την μείωση του μηνιαίου μισθώματος της μεταξύ εμένα και του εναγομένου συναφθείσας μίσθωσης, έχουν αναλυτικότερα ως εξής: 1) Σύμφωνα με τα άρθρα 7 και 8 του π.δ. 34/1995 για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας του μισθίου ακινήτου μου επί της οποίας προσδιορίζεται και η μισθωτική του αξία (που ανέρχεται στο 6% ετησίως της αντικειμενικής) λαμβάνονται υπόψη οι συντελεστές Τιμής Ζώνης (Τ.Ζ.), Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.), Εμπορικότητας (Σ.Ε.), Οικοπέδου (Σ.Ο.), Συμμετοχής Οικοπέδου (Σ.Σ.Ο.) και Εκμετάλλευσης Ισογείου (Κ), όπως καθορίζονται από τις αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών.

Σύμφωνα λοιπόν με το Φύλλο Υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του μισθίου ακινήτου μου, το θεωρημένο και υπολογισμένο με τους προαναφερόμενους συντελεστές από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. Κύμης Ευβοίας, η αντικειμενική του αξία ανέρχεται στο ακριβές ποσό των 70.178,40 ευρώ και επομένως η ετήσια μισθωτική του αξία (6%) στο ποσό των 4.210,70 ευρώ, που ισοδυναμεί με μηνιαία μισθωτική αξία (μηνιαίο μίσθωμα) 350,89 ευρώ (4.210,70 : 12), δηλαδή μισθωτική αξία ανά τ.μ.

καταστήματος 6,50 ευρώ (350,89 : 54 μ2 που είναι η συνολική επιφάνεια του μισθίου καταστήματός μου). 2) Όπως είναι σε όλους γνωστό, από τα μέσα περίπου του έτους 2010 άρχισαν να εκδηλώνονται στη χώρα γεγονότα τα οποία δεν ήταν δυνατό να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες και δη κατά το χρόνο σύναψης της μεταξύ εμένα και του εναγομένου επίμαχης σύμβασης εμπορικής μίσθωσης.

Ειδικότερα, από τα μέσα του έτους 2010 προκειμένου η χώρα να ανταποκριθεί στις τρέχουσες δημοσιονομικές ανάγκες κατέφυγε στην στήριξη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου και στον μηχανισμό στήριξης της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Ακολούθησε όχι απλώς σημαντική, αλλά δραματική μείωση των αποδοχών των μισθωτών και συνταξιούχων εγγίζουσα κατά περίπτωση ακόμα και το 50%, η εμπορική κίνηση όλων των περιοχών της Ελλάδος, αλλά και του νομού Ευβοίας ιδιαίτερα, περιήλθε σε ολοένα και αυξανόμενη πτωτική τροχιά, ενώ πλείστες επιχειρήσεις που μέχρι πρόσφατα ήταν οικονομικά εύρωστες έκλεισαν με συνέπεια την απώλεια σημαντικού αριθμού θέσεων εργασίας.

Ήδη κατά τον τρέχοντα μήνα, σύμφωνα με επίσημα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, ο αριθμός των ανέργων στη χώρα μας υπερβαίνει τα 1.580.000 άτομα, από τα οποία το 75% είναι νέοι! (Σημειώστε ότι στην επιχείρησή μου -τυροπιτάδικο με καφέ στο χέρι- από τους νέους γίνεται ο μεγαλύτερος τζίρος της). Ενδεικτικώς τέλος σας μνημονεύω ότι μόλις κατά το παρελθόν έτος στην πόλη του ..., όπου το μίσθιό μου ευρίσκεται, έπαυσαν να λειτουργούν ή απλώς και μόνον υπολειτουργούν μεγάλες επιχειρήσεις και οργανισμοί, όπως είναι η Δ.Ε.Η., η τσιμεντοβιομηχανία ..., η ..., τα Υποκαταστήματα Ι.Κ.Α.

και Τ.Ε.Β.Ε. κλπ., κλπ. Τα παραπάνω γεγονότα, περιστατικά και καταστάσεις για τα οποία εγώ ουδεμία ευθύνη φέρω ή δυνατότητα πρόβλεψης είχα, συνέτειναν ώστε από τα τέλη σχεδόν του έτους 2010 και διαρκώς έως σήμερα η επιχείρηση που ασκώ στο επίδικο μίσθιο να εμφανίζει συνεχώς μειούμενο το ετήσιο κύκλο εργασιών της και τα ακαθάριστα έσοδά της, επομένως και τα κέρδη της, να μειώνονται σε ποσοστό που υπερβαίνει το 30% για κάθε επόμενο έτος... 3) Συνεπεία των ιστορούμενων παραπάνω λόγων και αιτιών το μηνιαίο μίσθωμα των 742,63 ευρώ που καταβάλλω σήμερα στον εναγόμενο βρίσκεται σε προφανή αναντιστοιχία και δυσαναλογία με τα μηνιαία μισθώματα που σήμερα καταβάλλουν παρόμοια με το δικό μου καταστήματα, ευρισκόμενα στην ίδια περιοχή, και των οποίων οι μισθώσεις έχουν καταρτισθεί πολύ μεταγενέστερα της δικής μου και μέσα στην καρδιά της οικονομικής κρίσης και ανέχειας που μαστίζει τη χώρα μας.

Ενδεικτικώς σας μνημονεύω τα εξής: α) Στις 27-1-2014 η Ε. Γ. εκμίσθωσε στον Χ. Α. ισόγειο κατάστημα επιφανείας 74 μ2, ευρισκόμενο επί της ίδιας οδού με το επίδικο δικό μου (περιφερειακή οδός ...), ακριβώς απέναντί του και ίδιας κατασκευής προκειμένου να το χρησιμοποιεί ως κρεοπωλείο, αντί μηνιαίου μισθώματος 500 ευρώ! (Σας επισημαίνω ότι η επιφάνεια του επίδικου δικού μου καταστήματος είναι μόλις 54 μ2).

β) Στις 31-3-2014 η αυτή Ε. Γ. εκμίσθωσε στην Ε. Ν. ισόγειο κατάστημα επιφανείας 53,11 μ2 (όσο δηλαδή το επίδικο δικό μου) ευρισκόμενο επί της ίδιας οδού με το δικό μου και ακριβώς απέναντί του, ίδιας κατασκευής, προκειμένου να το χρησιμοποιεί ως καφεζαχαροπλαστείο, αντί μηνιαίου μισθώματος μόλις 250 ευρώ!!! Επειδή συνεπεία όλων των προαναφερομένων λόγων και αιτιών προφανής καθίσταται κατά τον παρόντα χρόνο η ύπαρξη ουσιώδους απόκλισης ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο και στο καταβαλλόμενο μίσθωμα, με αποτέλεσμα το τελευταίο να είναι ιδιαίτερα υπέρογκο σε σχέση με το εύλογο και δίκαιο.

Επειδή η πιο πάνω απόκλιση δημιουργεί και ζητήματα συνταγματικής ισότητας μεταξύ των Ελλήνων πολιτών, αφού δεν είναι νοητό μία μερίδα πολιτών (οι μισθωτές ακινήτων) να υφίσταται μονομερώς τις συνέπειες της ύφεσης, μια άλλη όμως -και εν προκειμένω οι εκμισθωτές ακινήτων- να μην υφίστανται καμία απολύτως συνέπεια, συνεχίζοντας να προσπορίζονται εισοδήματα που απολάμβαναν και την περίοδο πριν από την κρίση...

Επειδή υφίσταται αιτιώδης συνάφεια ανάμεσα στην άνω ιστορούμενη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση μεταξύ του ευλόγου και του καταβαλλόμενου μισθώματος που δεν ανταποκρίνεται πλέον στις συνθήκες της αγοράς. Επειδή συνεκτιμώντας όλα τα παραπάνω και προκειμένου να αποκατασταθεί η διαταραχθείσα καλή πίστη θα πρέπει να αναπροσαρμοσθεί το μηνιαίο μίσθωμα της επίδικης μίσθωσης στο επίπεδο που αίρει τη δυσαναλογία και ειδικότερα να καθορισθεί αυτό στο ποσό των 351 ευρώ, (70.178,40 ευρώ αντικειμενική αξία μισθίου χ 6% = 4.210,70 ευρώ ετήσια μισθωτική αξία μισθίου : 12 μήνες = 350,89 ευρώ).

Επειδή ο εναγόμενος παρά τις συνεχείς οχλήσεις και παρακλήσεις μου, σταθερά και με επιμονή αρνείται να συναινέσει στην αιτούμενη μείωση και συντρέχει επομένως νόμιμος λόγος και περίπτωση να υποχρεωθεί προς τούτο με δικαστική απόφαση...". Με το παραπάνω ιστορικό η ενάγουσα μισθώτρια και ήδη αναιρεσείουσα ζητούσε να αναπροσαρμοσθεί το μηνιαίο μίσθωμα του επιδίκου μισθίου ακινήτου στο ποσό των 351 ευρώ για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής έως τη συμβατική λήξη της μίσθωσης στις 30-9-2018.

Αυτό το περιεχόμενο και αίτημα έχουσα η αγωγή ως προς τη βάση της εκ του άρθρου 388 ΑΚ είναι απαράδεκτη και πρέπει να απορριφθεί λόγω αοριστίας του δικογράφου της, διότι, πέραν από την απλή επανάληψη της διατύπωσης του νόμου (άρθρ. 388 ΑΚ) δεν γίνεται μνεία σ' αυτήν των περιστατικών, στα οποία ρητώς ή σιωπηρώς οι συμβαλλόμενοι στήριξαν τη σύναψη της επίδικης σύμβασης μίσθωσης του καταστήματος καφέ - fast food και στη μη μεταβολή των οποίων πρέπει να απέβλεπαν αυτοί, υπό την έννοια, ότι αν την προέβλεπαν δεν θα κατάρτιζαν τη σύμβαση, ούτε και περιέχονται περιστατικά αναγόμενα στην οικονομική κατάσταση των μερών, την εξυπηρετούμενη ανάγκη αυτών με τη σύμβαση και τις υποχρεώσεις τους προς τρίτους, ώστε να δύναται να κριθεί η επέλευση ή όχι της επικαλούμενης μεταβολής και να συγκριθούν στο σύνολό τους η παροχή και η αντιπαροχή και να καταστεί έτσι δυνατή η περαιτέρω κρίση, εάν οι συνέπειες για την ενάγουσα μισθώτρια έγιναν πράγματι δυσβάστακτες και υπερβαίνουν τον κίνδυνο, που κατά τις συνηθισμένες συνθήκες αυτή είχε αναλάβει.

Η παράθεση στην αγωγή της προς το χειρότερο εξέλιξη της ασκούμενης στο μίσθιο επιχείρησης της ενάγουσας - μισθώτριας από τα τέλη του έτους 2010 με μείωση του ετήσιου κύκλου εργασιών αυτής και των κερδών της κατά 30% για κάθε επόμενο έτος και της γενικής αναφοράς στην οικονομική κρίση της Χώρας και στην επιβολή μέτρων δημοσιονομικής και φορολογικής λιτότητας δεν καλύπτουν την αοριστία της αγωγικής βάσης εκ του άρθρου 388 ΑΚ, διότι μόνον τα παραπάνω περιστατικά δεν αρκούν για την εφαρμογή της ως άνω διάταξης.

Συνεπώς, το Εφετείο που έκρινε ομοίως αόριστη την αγωγή, αναφορικά με την βάση της εκ του άρθρου 388 ΑΚ, δεν υπέπεσε στην πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ (ευθεία παραβίαση της ανωτέρω ουσιαστικής διάταξης), ούτε αξίωσε περισσότερα στοιχεία, από όσα ο νόμος απαιτεί για την νομική θεμελίωση, ούτε επίσης υπέπεσε στην πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 14 ΚΠολΔ, εφόσον όχι παρά το νόμο δεν κήρυξε απαράδεκτη την αγωγή λόγω της αοριστίας κατά τα ανωτέρω (δικονομικό απαράδεκτο), διότι ορθά και νόμιμα δέχτηκε ότι δεν εξειδικεύονται τα πραγματικά περιστατικά που αποτελούσαν την προϋπόθεση εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 388 ΑΚ. Συνακόλουθα, ο 1ος αναιρετικός λόγος κατά το Α' και Β' σκέλος του εκ του άρθρου 559 αρ. 1 και 14 ΚΠολΔ για την ευθεία παραβίαση του άρθρου 388 ΑΚ και παρά το νόμο κήρυξη δικονομικού απαραδέκτου, αναφορικά με την αγωγική βάση εκ του άρθρου 388 ΑΚ, πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος.

Περαιτέρω, όμως και αναφορικά με την αγωγική βάση εκ του άρθρου 288 ΑΚ, όπως προκύπτει από την παραδεκτή επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης, το Εφετείο δέχθηκε τα ακόλουθα:

"Εξάλλου, αναφορικά με την βάση της αγωγής που ερείδεται στην διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, η ενάγουσα - εφεσίβλητη, δεν αναφέρει, σύμφωνα και με τα όσα διαλαμβάνονται παραπάνω στη νομική σκέψη, τα ειδικότερα εκείνα περιστατικά, που συνεπάγονται την ουσιώδη μεταβολή της οικονομικής κατάστασής της και που διαφέρουν ουσιωδώς από αυτά που υπήρχαν κατά το χρόνο σύναψης της σύμβασης, ούτως ώστε να δικαιολογείται η αναπροσαρμογή του μισθώματος.

Ειδικότερα, η ενάγουσα - εφεσίβλητη δεν εκθέτει στην αγωγή της τα έσοδα και έξοδα, καθώς και τον τζίρο της επιχείρησής της, κατά τα έτη της λειτουργίας της, ώστε να καταστεί εμφανής και η ζημία της, την σημαντική μείωση ή την αύξηση του τιμαρίθμου, την μείωση του ατομικού της εισοδήματος καθώς και την μεγάλη προσφορά καταστημάτων στην ίδια περιοχή της αυτής περίπου εκτάσεως, θέσεως και χρήσεως, που έχει ως συνέπεια τη σημαντική μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, την ζημία της ως μισθώτριας, καθώς και την μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της μισθώσεως μέχρι τον χρόνο ασκήσεως της αγωγής.

Αντιθέτως, η ενάγουσα - εφεσίβλητη, αφού αναφέρεται στην οικονομική κρίση που έπληξε την Ελλάδα και στην επιβολή μέτρων δημοσιονομικού ελέγχου, όλως αορίστως αναφέρει α) την πτώση του κύκλου των εργασιών της επιχείρησής της κατά ποσοστό 30%, β) την εν γένει μείωση των αποδοχών των μισθωτών και συνταξιούχων σε ποσοστό 50%, γ) την αύξηση της ανεργίας σε ποσοστό 75% στους νέους και δ) την κάμψη της εμπορικής κίνησης στην Ελλάδα γενικά και στο νομό Εύβοιας ειδικά, χωρίς περαιτέρω αναφορά σε προσδιοριστικά επιμέρους στοιχεία εκ των οποίων, εφόσον αυτά αποδειχθούν βάσιμα, μετά την διεξαγωγή των αποδείξεων και την εκτίμηση των εκατέρωθεν επικαλούμενων και προσκομιζόμενων αποδεικτικών μέσων, να αποδεικνύονται, έτι περαιτέρω και οι ως άνω διαπιστώσεις - περιστατικά.

Μόνη δε η εκ μέρους της εφεσίβλητης - ενάγουσας, απλή παράθεση - επανάληψη των παραπάνω διατάξεων των άρθρων 288 και 388 του ΑΚ και η αναφορά αφενός μεν του υπολογισμού της μισθωτικής αξίας του επίδικου μίσθιου ακινήτου, βάση της οποίας, αυτή υπολογίζει, περαιτέρω, το, μετά την αιτούμενη αναπροσαρμογή, ύψος του μηνιαίου μισθώματος που πρέπει να καταβάλει, χωρίς να διευκρινίζει σε ποιο μισθωτικό έτος αντιστοιχεί η αξία αυτή καθώς και εάν συνιστά μείωση σε σχέση με τον χρόνο κατάρτισης της επίδικης μισθωτικής σύμβασης, αφετέρου δε δύο όμορων μισθωμένων καταστημάτων και των μισθωμάτων που οι μισθωτές αυτών καταβάλλουν στην εκμισθώτρια (σημειωτέον, κατά τα διαλαμβανόμενα στην αγωγή, πρόκειται για μίσθια με διαφορετική από το επίδικο μισθωτική χρήση), δεν καθιστούν την αγωγή ορισμένη...".

Η κρίση αυτή του Εφετείου όμως είναι εσφαλμένη, διότι η αγωγή με το προαναφερόμενο ιστορικό και αίτημα ως προς την βάση της εκ του άρθρου 288 ΑΚ είναι νόμω βάσιμη και επαρκώς ορισμένη. Ειδικότερα, αναφέρονται σ' αυτήν όλα τα αναγκαία κατά νόμο στοιχεία σε σχέση με το καταγόμενο προς κρίση ένδικο δικαίωμα της μισθώτριας - αναιρεσείουσας, εφόσον στην αγωγή μνημονεύονται τα εξής:

α) η έγκυρη σύμβαση μίσθωσης, β) το καταβαλλόμενο μίσθωμα ανερχόμενο στο ποσό των 742,63 ευρώ και ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, γ) οι συγκεκριμένες οικονομικές συνθήκες, που μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παροχής στο μέτρο, που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις, που επικρατούν στις συναλλαγές τη μείωση του μισθώματος στο ποσό των 351 ευρώ, σύμφωνα με τους αναλυτικούς υπολογισμούς της αναιρεσείουσας με βάση την αντικειμενική αξία του μισθίου από το Φύλλο Υπολογισμού της αρμόδιας ΔΟΥ Κύμης Ευβοίας και ειδικότερα, στην πόλη του ..., δ) η ζημία της μισθώτριας λόγω της πτώσης του ετήσιου κύκλου εργασιών της επιχείρησης και της μείωσης των ακαθαρίστων εσόδων αυτής και συνακόλουθα των κερδών της σε ποσοστό 30% για κάθε επόμενο έτος μετά το 2010, ε) η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεταβολής των συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης (μείωσης) του μισθώματος και στ) ορισμένο αίτημα που συνίσταται στην αναπροσαρμογή του μισθώματος στο ποσό των 351 ευρώ, που ανταποκρίνεται στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.

Επί πλέον, η ενάγουσα μισθώτρια παρέθετε στην αγωγή της, χωρίς όμως αυτό να απαιτείται, σύμφωνα με όσα αναφέρθηκαν σε προηγούμενη νομική σκέψη, συγκριτικά στοιχεία για τα μειωμένα μισθώματα, που καταβάλουν καταστήματα παρόμοια με το δικό της κατάστημα, που βρίσκονται στην ίδια περιοχή και των οποίων οι μισθώσεις έχουν καταρτιστεί σε χρόνο μεταγενέστερο της ένδικης σύμβασης μίσθωσης.

Τονίζεται επίσης, ότι δεν ήταν αναγκαίο να αναφέρει η ενάγουσα μισθώτρια αναλυτικά τα έσοδα - έξοδα της επιχείρησης και του ετήσιου τζίρου αυτής, διότι αυτά αποτελούν στοιχεία, που προκύπτουν κατά τη διεξαγωγή των αποδείξεων και κατά την εκτίμηση των εκατέρωθεν αποδεικτικών μέσων. Επομένως, το Εφετείο το οποίο με την προσβαλλόμενη απόφασή του έκρινε αντιθέτως και ειδικότερα, ότι η αγωγή ήταν αόριστη και ως προς την βάση της εκ του άρθρου 288 ΑΚ εσφαλμένα ερμήνευσε την εν λόγω ουσιαστικού κανόνα δικαίου διάταξη αξιώνοντας για τη νομική θεμελίωση της αγωγής περισσότερα στοιχεία, από όσα ο νόμος απαιτεί, καθώς επίσης παρά το νόμο κήρυξε δικονομικό απαράδεκτο απορρίπτοντας την αγωγική ως άνω βάση ως απαράδεκτη λόγω αοριστίας.

Επομένως ιδρύονται οι συναφείς αναιρετικοί λόγοι εκ του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ (νομική αοριστία) και 559 αρ. 14 ΚΠολΔ (κήρυξη παρά το νόμο δικονομικού απαραδέκτου) αναφορικά με την διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ και συνακόλουθα ο μοναδικός λόγος της αίτησης αναίρεσης κατά το μέρος που αφορά την ανωτέρω διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ πρέπει να γίνει δεκτός ως ουσιαστικά βάσιμος, κατ' αμφότερα τα συναφή σκέλη του (Α' και Β' αυτού).

Ακολούθως, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση, κατά το κεφάλαιο αυτής, που απέρριψε ως απαράδεκτη την αγωγή λόγω αοριστίας ως προς την αγωγική βάση εκ του άρθρου 288 ΑΚ και να παραπεμφθεί η υπόθεση, κατά το αναιρούμενο ως άνω μέρος αυτής στο Δικαστήριο, που εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση και του οποίου είναι δυνατή η συγκρότηση από άλλον Δικαστή (άρθρο 580 αρ. 3 ΚΠολΔ) για να ερευνηθεί περαιτέρω η αγωγή ως προς την αγωγική της βάση εκ του άρθρου 288 ΑΚ. Επίσης, πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή του παραβόλου, που κατέθεσε η αναιρεσείουσα για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης (άρθρο 495 παρ. 3 εδ. Β'δ' ΚΠολΔ) και να καταδικαστεί ο αναιρεσίβλητος, που ηττήθηκε (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ) στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας, κατά το νόμιμο αίτημα αυτής, η οποία παραστάθηκε στο Δικαστήριο τούτο, αλλά δεν έχει καταθέσει προτάσεις, όπως ορίζεται ειδικότερα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την υπ' αρ. 150/2016 οριστική απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Ευβοίας (ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών) κατά το αναιρούμενο μέρος, που αφορά την αγωγική βάση εκ του άρθρου 288 ΑΚ.

Παραπέμπει την υπόθεση κατά το αναιρούμενο ως άνω μέρος αυτής προς περαιτέρω εκδίκαση της αγωγής, στο ίδιο Δικαστήριο που εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση συγκροτούμενο από άλλον Δικαστή. Διατάσσει να επιστραφεί στην αναιρεσείουσα το παράβολο που αυτή κατέθεσε για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης. Και

Καταδικάζει τον αναιρεσίβλητο στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας, που καθορίζει σε χίλια πεντακόσια (1.500) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 2 Μαρτίου 2018.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 20 Μαρτίου 2018.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ

Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ