Supreme Court dismisses appeal and original suit in property dispute over disproportionate compensation and breach of good faith.

Απόφαση 558 / 2025 (Α2, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 558/2025

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Α2' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Μαρία Κουφούδη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Παναγιώτη Βενιζελέα, Κορνηλία Πανούτσου - Εισηγήτρια, Μιχαήλ Αποστολάκη και Ευαγγελία Γίτση, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 23 Σεπτεμβρίου 2024, με την παρουσία και της γραμματέως Θεοδώρας Παπαδημητρίου, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Των καλουσών - εκκαλουσών: 1) Α. Π. του Γ., χήρας Ι. Α., κατοίκου ... Αττικής και 2) Ε. Π. του Γ., χήρας Χ. Μ., κατοίκου ... Αττικής. Εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Παντελή Μήτση, ο οποίος ανακάλεσε την από 18-9-2024 δήλωση του άρθρου 242 παρ.2 του Κ.Πολ.Δ. και παραστάθηκε στο ακροατήριο.

Των καθών η κλήση - εφεσιβλήτων: 1) Α. - Ε. Μ. του Α., πρώην συζύγου Θ. Γ., κατοίκου ... Αττικής και 2) Ι. Γ. του Θ., κατοίκου ... Αττικής. Παραστάθηκαν με τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Αντώνιο Ξενάκη.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 12-1-2004 αγωγή των ήδη καλουσών και προσώπου που δεν είναι διάδικος στην παρούσα δίκη, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις 4544/2005 του ίδιου Δικαστηρίου, η οποία κήρυξε εαυτό αναρμόδιο και παρέπεμψε την υπόθεση στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών, 7988/2008 του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών και 1187/2014 του Εφετείου Αθηνών. Κατά της τελευταίας απόφασης ασκήθηκε αναίρεση, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ' αριθ. 416/2018 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία αναίρεσε την 1187/2014 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Αθηνών και παρέπεμψε την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο συντιθέμενο από άλλους δικαστές.

Στη συνέχεια εκδόθηκε η υπ' αριθ. 346/2020 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, την αναίρεση της οποίας ζήτησαν οι αναιρεσείοντες με την από 30-6-2020 αίτησή τους, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ' αριθ. 213/2023 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία αναίρεσε την υπ' αριθ. 346/2020 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Αθηνών και κράτησε την υπόθεση προς ουσιαστική εκδίκαση από το Τμήμα τούτο, η οποία θα λάβει χώρα σε νέα συζήτηση της υπόθεσης, ύστερα από κλήση του επιμελέστερου από τους διαδίκους. Η υπόθεση επαναφέρεται προς συζήτηση με την από 12-7-2023 κλήση των καλουσών. Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Με την από 12.7.2023 κλήση των εκκαλουσών νόμιμα φέρεται προς συζήτηση η από 28.11.2011 έφεση αυτών, σύμφωνα με το άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ, την οποία άσκησαν κατά της με αριθμό 7988/2008 απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, μετά την έκδοση της με αριθμό 213/2023 δεύτερης αναιρετικής απόφασης του Δικαστηρίου αυτού, με την οποία αναιρέθηκε η με αριθμό 346/2020 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Αθηνών.

Από τα ισχύοντα άρθρα 580, 581, 524, 570 ΚΠολΔ, προκύπτουν (και) τα εξής: Αν ο Άρειος Πάγος αναιρέσει την απόφαση δευτεροβαθμίου δικαστηρίου για οποιονδήποτε άλλο λόγο, εκτός από υπέρβαση δικαιοδοσίας και αναρμοδιότητα, μπορεί να κρατήσει την υπόθεση και να την δικάσει, αν, κατά την κρίση του, δεν χρειάζεται άλλη διευκρίνιση.

Στην αντίθετη περίπτωση, παραπέμπει σε ιδιαίτερη συζήτηση και, αν πρόκειται για τους λόγους, που αναφέρονται στο άρθρο 559 αριθμοί 1, 2, 3, 6 έως 17, 19 και 20 ΚΠολΔ, μπορεί να παραπέμψει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση σε άλλο δικαστήριο, ισόβαθμο και ομοειδές προς εκείνο το οποίο εξέδωσε την αναιρεθείσα απόφαση ή στο ίδιο αν είναι δυνατή η σύνθεσή του από άλλους δικαστές.

Αν όμως αναιρεθεί η απόφαση του τελευταίου δικαστηρίου, ο Άρειος Πάγος δικάζει την ουσία της υποθέσεως. Η ρύθμιση που θεσπίστηκε για λόγους ταχύτερης περάτωσης των υποθέσεων καθιστά το τμήμα της παραπομπής δικαστήριο ουσίας, το οποίο λειτουργεί πλέον ως εφετείο (ΑΠ 1055/2024, ΑΠ 364/2019, ΑΠ 1685/2018), γεγονός που συνεπάγεται την απεμπόληση των αναιρετικών του καθηκόντων.

Στην περίπτωση αυτή, η υπόθεση εισάγεται, με κλήση, στο ίδιο τμήμα και συζητείται μέσα στα όρια, που διαγράφονται, με την αναιρετική απόφαση, αφού κατατεθούν νόμιμες έγγραφες προτάσεις (άρθρο 524 παρ.1 εδ. (β) ΚΠολΔ). Η κατάθεση νομίμων εγγράφων προτάσεων είναι υποχρεωτική (ΑΠ 1014/2021, ΑΠ 1476/2018, ΑΠ 337/2016). Η αναιρετική απόφαση δεν είναι απαραίτητο να επιδοθεί.

Νέοι ισχυρισμοί των διαδίκων και νέα αποδεικτικά μέσα για την ουσιαστική εκδίκαση της υποθέσεως από τον Άρειο Πάγο, μετά την αναίρεση, υποβάλλονται, σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν για το δικαστήριο της ουσίας. Έτσι, σε περίπτωση δεύτερης αναιρετικής αποφάσεως για την ίδια υπόθεση, ο Άρειος Πάγος κρατεί και δικάζει την υπόθεση κατ` ουσία, λειτουργώντας ως δευτεροβάθμιο δικαστήριο και δεν έχει τη δυνατότητα νέας παραπομπής της υποθέσεως στο δικαστήριο της ουσίας (ΑΠ 1507/2018).

Η νέα στην ουσία συζήτηση της υποθέσεως στον Άρειο Πάγο θα ορισθεί, ύστερα από κλήση του επιμελέστερου διαδίκου, ώστε κατ` αυτή (συζήτηση) οι διάδικοι, γνωρίζοντας επακριβώς το εύρος της αναιρετικής αποφάσεως, να διαμορφώσουν, ανάλογα, τους ισχυρισμούς και τις έγγραφες προτάσεις τους (ΟλΑΠ 6/2020, ΑΠ 14/2021).

Ύστερα από τη δεύτερη αναίρεση, οι διάδικοι επανέρχονται, δικονομικώς, στο στάδιο της έφεσης μετά την τυπική παραδοχή της (ΑΠ 1014/2021, ΑΠ 1055/2024, ΑΠ 13/2020). Στην προκείμενη περίπτωση από την κατ` άρθρο 561 ΚΠολΔ, επισκόπηση των διαδικαστικών εγγράφων της δίκης προκύπτει ότι η κατάληξη της υπόθεσης στο παρόν στάδιο είναι αποτέλεσμα της ακόλουθης διαδικαστικής διαδρομής:

Με την από 12.1.2004 αγωγή τους οι καλούσες-εκκαλούσες, αδελφές και συγκύριες ακινήτου στην Ηλιούπολη Αττικής, επικαλούμενες ότι η εργολήπτρια εταιρεία " ..." (μη διάδικος) στην οποία ανέθεσαν το έργο της ανέγερσης πολυωρόφου οικοδομής στο οικόπεδο συνιδιοκτησίας τους, με το σύστημα της αντιπαροχής, κατά κατάχρηση της χορηγηθείσας σ'αυτή πληρεξουσιότητας, προς μεταβίβαση των τελευταίων υπολειπομένων ποσοστών εργολαβικού ανταλλάγματος, μεταβίβασε με αυτοσύμβαση στους εναγομένους αγοραστές, την αντιστοιχούσα στα ποσοστά αυτά οριζόντια ιδιοκτησία, χωρίς να έχουν πληρωθεί οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες η δυνατότητα αυτή ήρτητο, και εν επιγνώσει αμφοτέρων των συμβαλλομένων στο μεταβιβαστικό αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, ζήτησαν να αναγνωρισθεί η ακυρότητα του τελευταίου και να τους αποδοθεί η πωληθείσα στους εναγομένους οριζόντια ιδιοκτησία.

Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών με την με αριθμό 4544/2005 απόφασή του παρέπεμψε την υπόθεση προς εκδίκαση ενώπιον του αρμοδίου καθύλην (και κατά τόπον) Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, το οποίο, με τη με αριθμό 7988/2008 οριστική απόφασή του, απέρριψε την σωρευόμενη διεκδικητική αγωγή, ως απαράδεκτη λόγω μη εγγραφής της στα βιβλία διεκδικήσεων και το ακυρωτικό του μεταβιβαστικού συμβολαίου αίτημα ως αβάσιμο από ουσιαστική άποψη.

Ακολούθως, επί της από 28.11.2011 έφεσης των ηττηθέντων εναγόντων με την οποία πλήττεται η εκκαλουμένη μόνον ως προς το απορριφθέν κεφάλαιο της ακυρώσεως, εκδόθηκε η με αριθμό 1187/2014 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Αθηνών, η οποία εξαφάνισε την πρωτοβάθμια απόφαση, διακράτησε την υπόθεση προς εκδίκαση και αφού απέρριψε την παραδεκτώς προβληθείσα ένσταση καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος των εναγομένων, έκανε την αγωγή δεκτή και κατ' ουσίαν, κατά το μεταβιβασθέν κεφάλαιο αυτής, αναγνωρίζοντας την ακυρότητα της επίμαχης μεταβιβαστικής δικαιοπραξίας.

Με τη με αριθμό 416/2018 απόφασή του, ο Άρειος Πάγος, επιληφθείς μετά την από 3.11.2014 αίτηση αναίρεσης, ανήρεσε στο σύνολό της την παραπάνω απόφαση του Εφετείου για πλημμέλεια από τον αρ. 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ και συγκεκριμένα, για παράλειψη προσφυγής στους ερμηνευτικούς κανόνες των άρθρων 173 και 200 του ΑΚ, παρά τη διαπιστωθείσα ασάφεια όρων του εργολαβικού συμβολαίου που κατήρτισαν οι ενάγοντες οικοπεδούχοι με την εργολήπτρια και παρέπεμψε την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση, από το αυτό δικαστήριο, το οποίο (Τριμελές Εφετείο Αθηνών) εξέδωσε τη με αριθμό 346/2020 απόφασή του, η οποία αφού προέβη σε ερμηνεία των όρων του ενδίκου εργολαβικού συμβολαίου, απέρριψε την ένσταση της καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος των εναγομένων ως νόμω αβάσιμη, και αναγνώρισε την ακυρότητα του με αριθμό ...

μεταβιβαστικού συμβολαίου της συμβολαιογράφου Περιστερίου Αττικής, Α. Κ.. Κατά της ως άνω απόφασης, μετά την από 30.6.2020 αίτηση αναίρεσης των εναγομένων, εκδόθηκε η με αριθμό 213/2023 απόφαση αυτού του Δικαστηρίου, η οποία ανήρεσε τη προσβαλλομένη με αυτή ανωτέρω απόφαση, για το λόγο ότι το Εφετείο υπέπεσε στην πλημμέλεια του άρθρου 559 αρ. 8 του ΚΠολΔ, καθόσον δεν έλαβε υπόψη του εκτιθέμενα από τους εναγομένους-αγοραστές, αυτοτελή πραγματικά περιστατικά που συγκροτούσαν την ένστασή τους περί καταχρηστικότητας του ασκουμένου με την αγωγή επιδίκου δικαιώματος των εναγόντων οικοπεδούχων, και τα οποία είχαν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης.

Ήδη, ως προεκτέθηκε με την από 12.7.2023 κλήση η υπόθεση φέρεται προς συζήτηση στο τμήμα της παραπομπής ως δικαστήριο ουσίας, το οποίο λειτουργεί πλέον ως εφετείο. Η από 28.11.2011 έφεση έχει ασκηθεί νόμιμα και εμπρόθεσμα (άρθρ. 495, 499, 511, 518, 520 ΚΠολΔ) και, συνεπώς, πρέπει να ερευνηθεί ως προς τη νομική και ουσιαστική βασιμότητα των λόγων της, κατά τα διαγραφόμενα από τις παραπάνω αναιρετικές αποφάσεις όρια (άρθρα 579, 580 παρ. 3 και 4 και 581 παρ. 2 ΚΠολΔ).

Δυνάμει της με αριθμό 346/2020 απόφασης του Τριμελούς Εφετείου Αθηνών, κρίθηκε αμετακλήτως ότι δυνάμει του με αριθμό ... προσυμφώνου μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου οικοπέδου και εργολαβικού του συμβολαιογράφου Αθηνών, Β. Δ., οι ενάγοντες ανέθεσαν στην ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "..." και τον διακριτικό τίτλο "...

ΑΕ" την ανέγερση οικοδομής επί οικοπέδου ιδιοκτησίας τους επί της διασταυρώσεων των οδών ... και ... στην Ηλιούπολη Αττικής. Με βάση ειδικότερους όρους του παραπάνω εργολαβικού συμφωνήθηκε οι οικοπεδούχοι ενάγοντες (ο τρίτος αφού παραιτείτο από το δικαίωμα επικαρπίας επί του κοινού ακινήτου) να μεταβιβάσουν στην εργολήπτρια ή σε τρίτα υποδεικνυόμενα από την τελευταία πρόσωπα, ως εργολαβικό της αντάλλαγμα, συνολικό ποσοστό 500/1000 εξ αδιαιρέτου της συνιδιοκτησίας τους επί της οικοδομής και των οριζοντίων ιδιοκτησιών επί του κοινού οικοπέδου, τα δε ποσοστά του εργολαβικού ανταλλάγματος να μεταβιβάζονται σταδιακά ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών ανέγερσης.

Ειδικότερα με το άρθρο 10 του εργολαβικού συμφωνήθηκε τα τελευταία 40/1000 εξ αδιαιρέτου να μεταβιβάζονταν υπό ρητά και σωρευτικά προβλεφθείσες προϋποθέσεις και δη: (α) με την αποπεράτωση ολόκληρης της οικοδομής και των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων χώρων, μερών πραγμάτων και εγκαταστάσεων της όλης πολυκατοικίας, (β) με την παράδοση των εγκαταστάσεων ανελκυστήρος, κεντρικής θέρμανσης, αποχέτευσης και ηλεκτρικών, οι οποίες να βρίσκονται σε νόμιμη λειτουργία και (γ) με την προσκομιδή όλων των δικαιολογητικών καταβολής κάθε φύσης τελών και φόρων δημοσίων, δημοτικών και εισφορών και συνεισφορών υπέρ κάθε φύσης ασφαλιστικών φορέων.

Συμφωνήθηκε δε ρητά, ότι η μεταβίβαση των τελευταίων ως άνω ποσοστών θα είναι υποχρεωτική για τους οικοπεδούχους μόνον εφόσον η εργολήπτρια εταιρεία παρουσιάσει αποδείξεις εξόφλησης οφειλών για τις οποίες έχουν υποχρέωση οι οικοπεδούχοι προς τα διάφορα ταμεία, ΙΚΑ κλπ. Ακολούθως, με το άρθρο 11 του εργολαβικού συμφωνήθηκε, ότι αφού συντελεστούν οι εργασίες του άρθρου 10 αυτού, και το γεγονός αυτό επιβεβαιωθεί με υπεύθυνη δήλωση του επιβλέποντος μηχανικού, οι οικοπεδούχοι πρέπει να καλούνται για να προσέλθουν σε συγκεκριμένο συμβολαιογράφο, συγκεκριμένη ημέρα και ώρα, με έγγραφη πρόσκληση της εργολήπτριας κοινοποιούμενη σε αυτούς με δικαστικό επιμελητή, πέντε πλήρεις ημέρες πριν, προκειμένου να λάβει χώρα η εκάστοτε μεταβίβαση ποσοστών στην εργολήπτρια ή στους τρίτους που θα υποδείκνυε εκείνη.

Η αποπεράτωση της οικοδομής συμφωνήθηκε να συντελεστεί εντός είκοσι δύο (22) μηνών από την έκδοση της οικοδομικής άδειας. Με το άρθρο 16 του εργολαβικού συμφωνήθηκε ότι η ανωτέρω πρόσκληση των οικοπεδούχων στην συμβολαιογράφο πρέπει να συνοδεύεται από συγκοινοποίηση της προβλεπόμενης στο άρθρο 11 υπεύθυνης δήλωσης του επιβλέποντος μηχανικού περί εκτέλεσης του εκάστοτε σταδίου κατασκευής του έργου, ενώ κάθε αμφισβήτηση από τους οικοπεδούχους πρέπει να εκφραστεί από αυτούς εντός ανατρεπτικής προθεσμίας δέκα ημερών με κοινοποίηση στην εργολήπτρια υπεύθυνης δήλωσης του επιβλέποντος μηχανικού για λογαριασμό τους περί μη εκτέλεσης του έργου.

Ειδικότερα, συμφωνήθηκε με το παραπάνω άρθρο ότι στην περίπτωση που οι οικοπεδούχοι δεν παρίστανται, εφόσον δηλώσουν την άρνησή τους ως προς την εκτέλεση του έργου, η οποία να συνοδεύεται από έκθεση πολιτικού μηχανικού ή αρχιτέκτονος, η εργολήπτρια δικαιούται να καταρτίσει τη σύμβαση πώλησης με αυτοσύμβαση κατ' άρθρο 235 ΑΚ, παρισταμένη τόσο για τον εαυτό της, όσο και ως πληρεξούσια και αντιπρόσωπος των οικοπεδούχων.

Οι οικοπεδούχοι έδωσαν με το εργολαβικό την ανέκκλητη εντολή και πληρεξουσιότητά τους στην εργολήπτρια, ισχύουσα και για τις περιπτώσεις των άρθρων 223 και 726 ΑΚ.

Στη συνέχεια εκδόθηκε η με αριθμό ... οικοδομική άδεια του Πολεοδομικού Γραφείου Αθηνών της Νομαρχίας Αττικής, με βάση την οποία ξεκίνησε η ανέγερση της άνω οικοδομής. Με την από 5.2.1996 εξώδικη δήλωση και πρόσκληση της εργολήπτριας εταιρείας προς τους ενάγοντες οικοπεδούχους κλήθηκαν οι τελευταίοι να προσέλθουν στις 12.2.1996 και ώρα 12 μ.

στη συμβολαιογράφο Περιστερίου Ν. Αττικής, Α. Κ., προκειμένου να υπογράψουν την πράξη μεταβιβάσεως των οριζοντίων ιδιοκτησιών υπό στοιχεία ΥΚ-1 και Κ-1 προς τους δύο πρώτους εναγομένους, η οποία επιδόθηκε στους ενάγοντες την ίδια ημέρα και στην οποία αναφερόταν ότι εάν δεν εμφανιστούν ή αρνηθούν να υπογράψουν, εκείνη επρόκειτο να προχωρήσει στη σύνταξη πράξεων μη εμφάνισης, ότι επρόκειτο να καταθέσει στη συμβολαιογράφο μεταξύ των άλλων τη βεβαίωση του επιβλέποντος μηχανικού Γ.

Μ. και ότι στη συνέχεια θα προχωρήσει στη μεταβίβαση των ιδιοκτησιών με αυτοσύμβαση. Οι πρώτη και τρίτος από τους ενάγοντες με την από 7.2.1996 εξώδικη διαμαρτυρία - πρόσκληση και δήλωσή τους προς την εργολήπτρια εταιρεία και κοινοποιούμενη στην άνω συμβολαιογράφο και τους πρώτο και δεύτερη των εναγομένων, ενημέρωσαν ότι δεν επρόκειτο να προσέλθουν στη συμβολαιογράφο κατά τις ανωτέρω ημερομηνίες, διότι σύμφωνα με τη συγκοινοποιούμενη πραγματογνωμοσύνη επί εργασιών αποπεράτωσης της οικοδομής και πολιτικού μηχανικού Ε.Μ.Π.

Γ. Μ., διαπιστώθηκαν κακοτεχνίες και ελλείψεις στην οικοδομή ύψους 13.415.000 δραχμών και διότι η εργολήπτρια όφειλε στους οικοπεδούχους ποσό των 750.000 δραχμών που κατέβαλαν για λογαριασμό της εργολήπτριας στην ΕΥΔΑΠ, διότι η εργολήπτρια δεν είχε καταβάλει τις οφειλές τους προς το ΙΚΑ και τους όφειλε την καταβολή ποινικών ρητρών και αναφερόταν μεταξύ άλλων, ότι ολόκληρη η κινητή και ακίνητη περιουσία της εργολήπτριας είχε ήδη κατασχεθεί συντηρητικά με βάση τη με αριθμό 29406/1995 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών (ασφαλιστικά μέτρα).

Πράγματι, οι ενάγοντες δεν προσήλθαν κατά τις ανωτέρω ημερομηνίες στην ορισθείσα συμβολαιογράφο και έτσι συντάχθηκαν οι με αριθμούς ... πράξεις μη εμφάνισης της ιδίας συμβολαιογράφου. Στις 21.9.1996 με το με αριθμό ... συμβόλαιο της ιδίας συμβολαιογράφου, το οποίο νόμιμα μεταγράφηκε στον τόμο 272 και αριθμό 426 των βιβλίων μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Ηλιούπολης, η εργολήπτρια ενεργούσα τόσο ατομικά, όσο και για λογαριασμό και κατ' εντολή των οικοπεδούχων, μεταβίβασε στους εναγομένους τις υπό στοιχεία ΥΚ-1 του υπογείου και K-l του ισογείου του κτιρίου Β της οικοδομής οριζόντιες ιδιοκτησίες, οι οποίες αποτελούν εν τοις πράγμασι μία αυτοτελή και ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία, με ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου 34/1000, επιφάνεια 70 τ.μ.

με πατάρι 13,97 τ.μ. , στην οποία ανήκει η αποκλειστική χρήση της πρασιάς της λεωφόρου ..., επιφάνειας 22 τ.μ. Οι πρώτος και δεύτερη εναγόμενοι ενεργούσαν στο συμβόλαιο τόσο ατομικά, όσο και ασκώντας τη γονική μέριμνα του τότε ανηλίκου τρίτου εναγομένου υιού τους και απέκτησαν ποσοστό 40% εξ αδιαιρέτου της ψιλής κυριότητας του καταστήματος, καθένας από τους πρώτο και τρίτο εναγομένους και ποσοστό 20% εξ αδιαιρέτου αυτής η δεύτερη εναγόμενη, ενώ η επικαρπία περιήλθε στους δύο πρώτους εναγομένους κατ' ισομοιρία, ήδη μάλιστα με το υπ' αριθμ. ...

συμβόλαιο γονικής παροχής της συμβολαιογράφου Αθηνών Αικατερίνης Απολλωνάτου, ο πρώτος εναγόμενος μεταβίβασε στον τρίτο εναγόμενο λόγω γονικής παροχής ποσοστό 40% της πλήρους κυριότητας του άνω ακινήτου. Στο ανωτέρω συμβόλαιο αναφέρεται ότι οι ενάγοντες κλήθηκαν από την εργολήπτρια για να παραστούν στην υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, ότι δεν προσήλθαν, και ότι προσαρτάται σ' αυτό υπεύθυνη δήλωση του επιβλέποντος μηχανικού της οικοδομής Γ.

Μ., η οποία είχε προσαρτηθεί και, στη με αριθμό 61836/1996 πράξη μη εμφάνισης της ίδιας συμβολαιογράφου, σύμφωνα με την οποία ο παραπάνω επιβλέπων μηχανικός βεβαίωσε την 12.2.1996 ότι είχαν αποπερατωθεί πλήρως οι οικοδομικές εργασίες αμφοτέρων των κτιρίων, καθώς και οι κοινόκτητοι κοινόχρηστοι χώροι, ότι ήταν σε λειτουργία o ανελκυστήρας, η κεντρική θέρμανση, η αποχέτευση και ηλεκτρική εγκατάσταση, όπως προβλέπεται από το με αριθμό ...

προσύμφωνο του συμβολαιογράφου Β. Δ.. Επίσης, αναφέρεται ότι είχε προηγηθεί η κατάρτιση του με αριθμό 60874/23.9.1994 προσυμφώνου συμβολαίου της ιδίας συμβολαιογράφου προς εκτέλεση του οποίου καταρτίσθηκε το ανωτέρω οριστικό συμβόλαιο, το τίμημα δε της αγοράς ανερχόταν στο συνολικό ποσό των 7.600.000 δραχμών, από το οποίο τα 2.000.000 δραχμές είχαν καταβληθεί στην εργολήπτρια κατά την κατάρτιση του προσυμφώνου, ενώ το υπόλοιπο εξοφλήθηκε μέχρι την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου.

Όσον αφορά στις απαιτούμενες από το άρθρο του άνω προσυμφώνου εργασίες, η κοινοποιηθείσα στην εργολήπτρια και τους εναγομένους πραγματογνωμοσύνη του μηχανικού Γ. Μ., που συνετάγη για λογαριασμό των εναγόντων και αναφέρεται σε κακοτεχνίες και διαφορές ως προς την εγγραφή υποχρεώσεων της οικοδομής, ύψους 13.415.000 δραχμών, διενεργήθηκε την 1.6 και 5.6.1995, δηλαδή σε χρονικό σημείο κατά οκτώ μήνες προγενέστερο της από 7.2.1995 εξώδικης διαμαρτυρίας των εναγόντων και βέβαια πολύ προγενέστερο της υπογραφής του άνω συμβολαίου (23.9.1996).

Ο ανωτέρω μηχανικός δεν διαπίστωσε ότι η οικοδομή ή τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη της δεν είχαν αποπερατωθεί, ούτε ότι δεν βρίσκονται σε λειτουργία οι ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις ή αυτές της αποχέτευσης ή του ανελκυστήρα, γεγονός, που, θα έδινε το δικαίωμα στους οικοπεδούχους να αρνηθούν δικαιολογημένα την υπογραφή τους για τη μεταβίβαση των τελευταίων ποσοστών συνιδιοκτησίας στην εργολήπτρια και θα εμπόδιζε την κατάρτιση της σύμβασης με αυτοσύμβαση της εργολήπτριας.

Αποδείχθηκε όμως, ότι δεν συνέτρεχε η τρίτη και ισοδύναμη με τις άλλες δύο προϋπόθεση, ήτοι η εργολήπτρια δεν τακτοποίησε την εκκρεμότητα ως προς την οφειλή των οικοπεδούχων προς το ΙΚΑ, την οποία είχε αναλάβει ρητά να καταβάλει για λογαριασμό τους και αποτελούσε προϋπόθεση που έπρεπε να πληρωθεί πριν μεταβιβαστούν νόμιμα τα τελευταία ποσοστά συνιδιοκτησίας (αρθ.10 του προσυμφώνου).

Έτσι, με βάση τη με αριθμό ... έκθεση ελέγχου και τον με αριθμό 3005 χρηματικό κατάλογο Π.Ε.Π.Ε.Ε του ΙΚΑ, μετά από έλεγχο που διενεργήθηκε στις 10.1.2001 διαπιστώθηκε ότι κατά την περίοδο 1.6.1994 έως 31.8.1994 δεν καλύφθηκαν ασφαλιστικές εισφορές για ημερομίσθια εργατών που απασχολήθηκαν στην ανέγερση των ένδικων κτιρίων, συνολικού ύψους 14.186,69 ευρώ.

Ακολούθησε η με αριθμό πρωτοκόλλου 1705/13.3.2007 απόφαση ρύθμισης της οφειλής του Γ' ταμείου εσόδων ΙΚΑ για ποσό 11.121,01 ευρώ (6.977,60 κύρια εισφορά συν 4.143,41 ευρώ για πρόσθετα τέλη) μετά από αίτηση του τρίτου ενάγοντος, με αριθμό ρυθμιζόμενων δόσεων 96, εκάστης 112,31 ευρώ. Επομένως, στις 23.9.1996 που υπογράφηκε το συμβόλαιο αγοραπωλησίας, ήδη η εργολήπτρια εταιρεία όφειλε στο ΙΚΑ για την περίοδο 1994 και για την παραπάνω αιτία, γεγονός γνωστό στους εναγόμενους, αφότου οι ενάγοντες κοινοποίησαν σ' αυτούς την από 7.2.1996 εξώδικη διαμαρτυρία τους και μπορούσαν ευχερώς οι ίδιοι, αν επιδείκνυαν την απαιτουμένη στις συναλλαγές επιμέλεια, να διαπιστώσουν, ζητώντας πληροφορίες από την αρμόδια υπηρεσία του ΙΚΑ, περί του αν υπάρχει σχετική οφειλή και σε ποίο ύψος ανέρχεται.

Ως εκ τούτου, μη εκπληρώνοντας την ως άνω προϋπόθεση της σύμβασης η εργολήπτρια εταιρεία δεν μπορούσε να παρασταθεί στο συμβόλαιο νομίμως και για λογαριασμό των εναγόντων, πράττοντας δε τούτο, ενήργησε καθ' υπέρβαση της χορηγηθείσας σ' αυτήν πληρεξουσιότητας από τους ενάγοντες, η οποία καθιστά τη σύμβαση αγοραπωλησίας που συνήψε (με) τους εναγομένους άκυρη, μη δεσμεύουσα τους αντιπροσωπευομένους οικοπεδούχους, που την απέκρουσαν και δεν την ενέκριναν, διότι η υπέρβαση αυτή ισοδυναμεί προς ενέργεια χωρίς πληρεξουσιότητα.

Περαιτέρω οι εναγόμενοι πρότειναν παραδεκτά, στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο την ένσταση καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος εκ μέρους των εναγόντων, ζητώντας, την για το λόγο αυτό απόρριψη της αγωγής, η οποία είναι νόμω βάσιμη (αρθ. 281 ΑΚ), δεδομένου ότι θεμελιώνεται στα εξής επικαλούμενα πραγματικά περιστατικά: (α) ότι η οφειλή τους προς ασφαλιστικούς φορείς και την ΕΥΔΑΠ αποτελεί ελάχιστο μέρος του δαπανηθέντος από την εργολήπτρια εταιρεία ποσού για τη κατασκευή των περιελθουσών σ' αυτούς οριζοντίων ιδιοκτησιών, ήτοι το ποσό που δαπανήθηκε και ανήλθε κατά τους υπολογισμούς τους στο 1.112.272 ευρώ, είναι τουλάχιστον 21 φορές μεγαλύτερο των επικαλουμένων προς το ΙΚΑ και την ΕΥΔΑΠ οφειλών, (β) ότι οι οικοπεδούχοι αδράνησαν επί τέσσερα έτη μετά την επίδικη μεταβίβαση και άσκησαν τη πρώτη αγωγή τους (που απορρίφθηκε με τη με αριθμό 3406/2003 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών ως αόριστη), μόλις πληροφορήθηκαν ότι η εργολήπτρια εταιρεία πτώχευσε το έτος 1997, με προφανή σκοπό να εισπράξουν από αυτούς χρήματα που ενδεχομένως όφειλε η εργολάβος , (γ) ότι είχε αποπερατωθεί πλήρως η οικοδομή και η μόνη εκκρεμότητα που απέμενε ήταν η οφειλή των οικοπεδούχων προς το ΙΚΑ και την ΕΥΔΑΠ, συνολικού ποσού 12.941,95 ευρώ, (δ) ότι κατά τον κρίσιμο χρόνο της μεταβίβασης δεν υφίσταντο ελλείψεις και κακοτεχνίες, (ε) ότι η επικαλούμενη απαίτηση των 39.369,03 ευρώ είναι ανύπαρκτη και προβάλλεται μόνον προκειμένου να διογκωθεί η συνολική τους αξίωση και να αποκρουσθεί η εκ του άρθρου 281 του ΑΚ ένσταση τους, (στ) ότι ουδέποτε οι ενάγοντες προσέβαλαν ως ψευδή την από 12.2.1996 υπεύθυνη δήλωση του επιβλέποντος μηχανικού Γ.

Μ. σχετικά με την πλήρη αποπεράτωση της οικοδομής, (ζ) ότι η εν λόγω δαπάνη ύψους 12.941,95 ευρώ είναι ασήμαντη, συγκρινόμενη με το πολλαπλάσιο μέγεθος της ωφέλειας που αποκόμισαν οι ενάγοντες, αφού συνιστά ένα ελάχιστο μέρος του συνολικά δαπανηθέντος από την εργολήπτρια ποσού για την κατασκευή των οριζοντίων ιδιοκτησιών που περιήλθαν στους οικοπεδούχους και χρησιμοποιούνται από αυτούς, το οποίο ανέρχεται τουλάχιστον σε 1.112.272 ευρώ, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η δαπάνη κατασκευής της πυλωτής για τις αντιστοιχούσες σε κάθε διαμέρισμα θέσεις στάθμευσης (η) ότι το τίμημα της αγοράς του επιδίκου ακινήτου είχε προκαταβληθεί με το προσύμφωνο στον εργολάβο από τους αγοραστές κατά το στάδιο ανέγερσης της οικοδομής και πριν την κατάρτιση του επίμαχου οριστικού συμβολαίου, οπότε συνέτρεχε κίνδυνος απώλειας και του καταβληθέντος τιμήματος στη περίπτωση μη προσέλευσης και μη υπογραφής του άνω οριστικού συμβολαίου.

Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων που εξετάστηκαν στο ακροατήριο του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, οι οποίες περιέχονται στα ταυτάριθμα με την οριστική απόφαση του τελευταίου, πρακτικά συνεδριάσεώς του, και από όλα τα έγγραφα που προσκομίζουν οι διάδικοι με επίκληση, αποδεικνύεται η ουσιαστική βασιμότητα των παραπάνω αυτοτελών ισχυρισμών που θεμελιώνουν στο νόμο την ένσταση καταχρηστικής άσκησης της ένδικης αγωγής.

Συγκεκριμένα, αποδεικνύεται, ότι το οφειλόμενο στο ΙΚΑ και την ΕΥΔΑΠ από την εργολήπτρια εταιρεία χρηματικό ποσό, που ανερχόταν σε 12.941,95 ευρώ, ήταν ελάχιστο συγκριτικά με την αξία των οριζοντίων ιδιοκτησιών, που οι ενάγουσες απέκτησαν με την ανέγερση του οικοπέδου συνιδιοκτησίας τους με το σύστημα της αντιπαροχής από την εργολήπτρια.

Τούτο διότι, ως αποδείχθηκε, η μεν Α. Α. -Π. απέκτησε συνολικά 685,61 τ.μ, από το σύνολο της οικοδομής, η δε Ε. Μ.- Π. 704,73 τ.μ. από το σύνολο της οικοδομής, αμφοτέρων, συνολικού κόστους κατασκευής, μεγαλύτερου του 1.000.000 ευρώ. Στη περίπτωση δε, ακύρωσης του επίμαχου μεταβιβαστικού συμβολαίου, αυτές (ενάγουσες) επιπροσθέτως θα αποκτήσουν το με αυτό μεταβιβασθέν στους εναγομένους ακίνητο, δηλαδή, ένα κατάστημα εμβαδού 153,97 τ.μ.

το οποίο αναπτύσσεται σε τρία επίπεδα (υπόγειο επιφανείας 70 τ.μ., ισόγειο επιφανείας 70 τ.μ. και πατάρι 13,97 τ.μ.) επικοινωνούντα μεταξύ τους με εσωτερική κλίμακα και αποτελούντα μία ενιαία λειτουργικά και αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία, στην αποκλειστική χρήση της οποίας ανήκει η έμπροσθεν του καταστήματος πρασιά εμβαδού 22 τ.μ., σημερινής εμπορικής αξίας τουλάχιστον 200.000 ευρώ, με συνέπεια την ακόμη μεγαλύτερη δυσαναλογία μεταξύ των παραπάνω μετρήσιμων μεγεθών.

Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με τα ανωτέρω αμετακλήτως κριθέντα, ότι δηλαδή, το έργο της ανέγερσης της οικοδομής παραδόθηκε πλήρως αποπερατωμένο και εμπρόθεσμα, ομού με τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη της οικοδομής, τις ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, αυτές της αποχέτευσης και του ανελκυστήρα, όπως αρμοδίως διαπίστωσε τούτο ο μηχανικός Γ.

Μ., που συνέταξε τεχνική έκθεση κατ' εντολή των εναγόντων, το περιεχόμενο της οποίας ουδόλως αμφισβητήθηκε, με άμεση συνέπεια να έχουν πληρωθεί άπασες, πλην μίας, και δη της καταβολής του ποσού των 12.941,95 ευρώ στο ΙΚΑ και στην ΕΥΔΑΠ, οι προϋποθέσεις για την επιτρεπτή κατά τη σύμβαση, κατάρτιση της επίμαχης σύμβασης αγοραπωλησίας με αυτοσύμβαση, ενώ ουδεμία άλλη οφειλή πλην αυτής των 12.941,95 ευρώ αποδείχθηκε ότι υφίστατο, καθιστά υπέρμετρη, αντικειμενικά αδικαιολόγητη και συνεπώς μη ανεκτή από τον μέσης ηθικής κοινωνικό άνθρωπο και την αντικειμενική (συναλλακτική) καλή πίστη, την ζημία των εναγομένων που θα απωλέσουν ιδιοκτησία τους, αξίας τουλάχιστον 200.000 ευρώ, σε σύγκριση με τις αντίστοιχες συνέπειες που θα επέλθουν εις βάρος των δικαιούχων εναγόντων, και που συνίστανται στην ιστορηθείσα ζημία τους ύψους 12.942,95 ευρώ, ενώ εξ άλλου, η άσκηση του σχετικού δικαιώματός τους, και η εντεύθεν κτήση και του καταστήματος του ισογείου που θα περιέλθει σ'αυτούς με την ακύρωση του επίμαχου μεταβιβαστικού συμβολαίου, θα οδηγήσει σε υπέρμετρη ωφέλεια αυτών, με συνέπεια την υπέρβαση του κοινωνικού και οικονομικού σκοπού για τον οποίο η έννομη τάξη αναγνωρίζει και παρέχει σ'αυτούς το σχετικό δικαίωμα.

Κατ'ακολουθία των ανωτέρω, πρέπει κατ' ουσιαστική παραδοχή της από το άρθρο 281 του ΑΚ ένστασης, να απορριφθεί η από 12.1.2004 (αρ.εκθ.κατ. ...2004) αγωγή ως αβάσιμη από ουσιαστική άποψη. Τα δικαστικά έξοδα αμφοτέρων των βαθμών δικαιοδοσίας, θα επιβληθούν εις βάρος των εκκαλούντων-εναγόντων λόγω της ήττας τους (αρθ. 176,183,191 παρ. 2 ΚΠολΔ), σύμφωνα με τα οριζόμενα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων.

Δέχεται τυπικά και κατ' ουσίαν την από 28.11.2011 έφεση κατά της με αριθμό 7988/2008 οριστικής απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών. Εξαφανίζει την εκκαλουμένη απόφαση κατά το κεφάλαιο περί ακυρώσεως .

Διακρατεί και δικάζει κατά τούτο επί της από 12.1.2004 (αρ.εκθ.κατ. ...2004) αγωγής.

Απορρίπτει την αγωγή κατά τούτο.

Καταδικάζει τους εκκαλούντες-ενάγοντες στην πληρωμή της δικαστικής δαπάνης των εναγομένων-εφεσιβλήτων, αμφοτέρων των βαθμών δικαιοδοσίας, την οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων εξακοσίων πενήντα (1.650) ευρώ.-

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 25 Νοεμβρίου 2024.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 28 Μαρτίου 2025.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ