Supreme Court annuls appeal judgment for invalid notarized deed regarding property distribution agreement.

Απόφαση 554 / 2011 (Β2, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 554/2011

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Β2' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Μίμη Γραμματικούδη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αντώνιο Αθηναίο, Σαράντη Δρινέα, Χριστόφορο Κοσμίδη και Ασπασία Καρέλλου, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του στις 14 Δεκεμβρίου 2010, με την παρουσία και της Γραμματέως Αικατερίνης Καραβέλη, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) Β. Μ. του Κ., 2) Χ. συζ. Β. Μ., το γένος Γ. Μ. Μ., κάτοικοι .... Εκπροσωπήθηκαν από τους πληρεξούσιους δικηγόρους τους Βασίλειο Βασιλειάδη και Νικόλαο Βαβούρη.

Των αναιρεσίβλητων: 1) Ι. Σ. του Σ., 2) Σ. Σ. του Ι., 3) Χ. Τ. του Θ., 4) Μ. συζ. Χ. Τ., όλοι κάτοικοι .... Οι 1ος και 2ος των αναιρεσίβλητων εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Ιωάννη Καραγκούνη, με δήλωση του άρθρου 242 παρ 2 του ΚΠολΔ. Οι 3ος και 4η των αναιρεσίβλητων εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο Δικηγόρο τους Αθανάσιο Γκιουλέκα.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με τις από 8-2-2005 και 22-6-2005 κύριες αγωγές των ήδη αναιρεσιβλήτων καθώς και την από 19-11-2005 προσεπίκληση-ανακοίνωση δίκης σε αναγκαστική παρέμβαση των ήδη αναιρεσειόντων που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης και συνεκδικάστηκαν. Εκδόθηκε η 31515/2006 απόφαση του ίδιου δικαστηρίου και 1142/2009 του Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας αποφάσεως ζήτησαν αναιρεσείοντες με την από 20-10-2009 αίτησή τους και με τους από 8-11-2010 πρόσθετους λόγους.

Κατά τη συζήτηση της αιτήσεως αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Ασπασία Καρέλλου ανέγνωσε την από 3-12-2010 έκθεση της, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή του δευτέρου μέρους των πρώτου, δέκατου και ενδέκατου λόγου αναιρέσεως, καθώς και του πρόσθετου λόγου αναιρέσεως και την απόρριψη των λοιπών.

Οι πληρεξούσιοι των αναιρεσειόντων ζήτησαν την παραδοχή της αναίρεσης και των πρόσθετων λόγων, οι πληρεξούσιοι των αναιρεσίβλητων την απόρριψή τους και καθένας την καταδίκη του αντιδίκου του στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Επειδή, κατά τα άρθρα 159 εδ.1 και 180 Α.Κ., δικαιοπραξία για την οποία δεν τηρήθηκε ο τύπος που απαιτείται από το νόμο, εφόσον δεν ορίζεται το αντίθετο, είναι άκυρη και θεωρείται σαν να μην έγινε και κατά τα άρθρα 369 και 1033 Α.Κ. για την μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου και γενικώς για κάθε δικαιοπραξία, με την οποία συνιστάται, μετατίθεται, αλλοιώνεται ή καταργείται εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου, απαιτείται, για το έγκυρο αυτής, η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου.

Μετάθεση, δηλαδή παράγωγη μεταφορική κτήση, εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου, συνιστά και η διανομή επικοίνου. Στον τύπο αυτό, του συμβολαιογραφικού εγγράφου, υποβάλλεται και το προσύμφωνο, το οποίο αφορά τέτοια σύμβαση (άρθρο 166 Α.Κ., Ολ.Α.Π. 2/1987). Περαιτέρω, η προβλεπόμενη από τις διατάξεις των άρθρων 404 επ.

Α.Κ. σύμβαση γνήσιας ποινικής ρήτρας, με την οποία ο ένας των συμβαλλομένων υπόσχεται στον άλλο ότι, εάν δεν εκπληρώσει ή δεν εκπληρώσει προσηκόντως την οφειλόμενη σ' αυτόν παροχή από άλλη ενοχή, θα του καταβάλει ένα χρηματικό ποσό ή κάτι άλλο, αποτελεί παρεπόμενη συμφωνία. Μεταξύ των προϋποθέσεων της γνήσιας ποινικής ρήτρας είναι η ύπαρξη κύριας ενοχής, η τύχη της οποίας επηρεάζει και εκείνη (ποινική ρήτρα), λόγω του παρεπόμενου χαρακτήρα της, αφού, σύμφωνα με το άρθρο 408 ΑΚ, αν η υπόσχεση της παροχής είναι άκυρη, άκυρη είναι και η ποινική ρήτρα, έστω και αν τα μέρη γνώριζαν την ακυρότητα της κύριας ενοχής.

Εξάλλου, κατά το άρθρο 197 Α.Κ., κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων για τη σύναψη συμβάσεως, τα μέρη οφείλουν αμοιβαία να συμπεριφέρονται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη και κατά το άρθρο 198 παρ. 1 του ίδιου κώδικα, όποιος κατά τις διαπραγματεύσεις για τη σύναψη συμβάσεως προξενήσει υπαιτίως στον άλλο ζημία είναι υποχρεωμένος να την ανορθώσει και αν ακόμη η σύμβαση δεν καταρτίσθηκε.

Προϋποθέσεις της προσυμβατικής ευθύνης είναι η ύπαρξη σταδίου διαπραγματεύσεων, η αντισυμβατική συμπεριφορά του αντισυμβαλλομένου, η υπαιτιότητα, η επέλευση ζημίας και η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας μεταξύ υπαιτιότητας και ζημίας. Ειδικότερα, κατά την έννοια των διατάξεων αυτών, διαπραγματεύσεις νοούνται οι προφορικές ή έγγραφες ανταλλαγές απόψεων των ενδιαφερομένων για τη σύναψη συμβάσεως, με τις οποίες επιδιώκεται η βαθμιαία προσέγγιση των διαφορετικών αρχικών θέσεων τους σχετικά με τους όρους της υπό συζήτηση συμβάσεως μέχρι την τελική σύμπτωση τους ή την αδυναμία τέτοιας σύμπτωσης.

Το στάδιο των διαπραγματεύσεων διαρκεί μέχρι τη διακοπή τους και τη ματαίωση της συμβάσεως ή την κατάρτιση της συμβάσεως .Το στάδιο, όμως, των διαπραγματεύσεων και της ευθύνης που πηγάζει από αυτές, δεν περατώνεται με την κατάρτιση άκυρης συμβάσεως, λόγω ελλείψεως αναφερόμενης στον τύπο, αν τα μέρη απέβλεπαν στην κατάρτιση συμβάσεως που πληροί τον τύπο του νόμου.

Στην περίπτωση αυτή, η μετά τη σύναψη της άκυρης αυτής συμφωνίας αδικαιολόγητη άρνηση για σύναψη έγκυρης συμβάσεως που περιβάλλεται το νόμιμο τύπο γεννά, σύμφωνα με τις προπαρατιθέμενες διατάξεις, ευθύνη για αποζημίωση. Η ευθύνη δε αυτή θεμελιώνεται ευθέως στο νόμο, διακρινόμενη από την ενδοσυμβατική ευθύνη.

Η αποζημίωση στην περίπτωση αυτή περιλαμβάνει τόσο τη θετική ζημία όσο και την αποθετική, που τυχόν υφίσταται από την ίδια αιτία εκείνος που πίστεψε ως επικείμενη την κατάρτιση της (διαφέρον εμπιστοσύνης ή αρνητικό της συμβάσεως διαφέρον). Τέλος, κατά το άρθρο 559 αρ. 19 του ΚΠολΔ. ιδρύεται λόγος αναιρέσεως και αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης.

Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, υπάρχει έλλειψη νόμιμης βάσης, λόγω αντιφατικών ή ανεπαρκών αιτιολογιών, όταν από το αιτιολογικό της αποφάσεως, που συνιστά την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού, δεν προκύπτουν, κατά τρόπο πλήρη, σαφή και χωρίς αντιφάσεις τα πραγματικά περιστατικά τα οποία σύμφωνα με το νόμο είναι αναγκαία για την κρίση στη συγκεκριμένη περίπτωση, ότι συντρέχουν οι όροι των διατάξεων που εφαρμόσθηκαν ή ότι δεν συντρέχουν οι όροι της εφαρμογής της.

Στην προκείμενη περίπτωση το Εφετείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, δέχθηκε, κατά την ανέλεγκτη κρίση του, τα ακόλουθα: Οι διάδικοι είναι μεταξύ τους συγκύριοι, κατά ποσοστό 1/6 εξ αδιαιρέτου ο καθένας, του επίδικου ακινήτου, ήτοι ενός οικοπέδου, εμβαδού 183,50 μ2, που βρίσκεται στο …, στην οδό … αρ. 17.

Στο εν λόγω ακίνητο υφίσταται παλαιά διώροφη οικοδομή, εμβαδού 120 μ2 περίπου ο κάθε όροφος, αποτελούμενη, από ισόγειο, με τρία (3) καταστήματα και πρώτο όροφο, πάνω από το ισόγειο, στον οποίο υπάρχει παλαιά ετοιμόρροπη οικία. Με άτυπη μεταξύ τους συμφωνία διανομής, προηγούμενη της επίδικης έννομης σχέσης, οι διάδικοι, αφότου απέκτησαν τη συγκυριότητα του άνω ακινήτου, χρησιμοποιούσαν (ανά δύο όπως παρίστανται στη δίκη αυτή) από ένα διαιρετό χώρο (κατάστημα) του ισογείου.

Συγκεκριμένα, οι ενάγοντες της υπό στοιχείο Α' αγωγής (Ι. και Σ. Σ.) έχουν τη χρήση του μεσαίου καταστήματος του ισογείου για τον βλέποντα την οικοδομή από την οδό Λουτρών, το οποίο έχει εμβαδά 28,76 μ2 και το οποίο εκμισθώνουν σε τρίτους. Οι ενάγοντες της υπό στοιχείο Β' αγωγής (Χ. και Μ. Τ.) χρησιμοποιούν το δεξιό κατάστημα του ισογείου, εμβαδού 47,14 μ2 το οποίο λειτουργεί ως πρακτορείο λαχείων, προπό, οι δε εναγόμενοι χρησιμοποιούν το αριστερό κατάστημα του ισογείου, εμβαδού 44,07 μ2, το οποίο λειτουργεί ως παντοπωλείο (mini market).

Η ανωτέρω χρήση πάντως, δεν μεταβάλλει τα προαναφερόμενα ίσα ποσοστά εξ αδιαιρέτου κυριότητας, νομής και κατοχής στο όλο ακίνητο, όπως συνομολογείται. Για την αξιοποίηση και καλύτερη εκμετάλλευση του επικοίνου ακινήτου οι διάδικοι συμφώνησαν να προβούν στην ανοικοδόμηση του και ειδικότερα να προβούν στην έκδοση αδείας ανεγέρσεως τριώροφης οικοδομής καταστημάτων, γραφείων και υπογείων, στη διανομή των διαιρετών χώρων που θα προέκυπταν από τις σχετικές μελέτες, στην κατεδάφιση της παλαιάς οικοδομής, που βρίσκεται στο οικόπεδο και την έναρξη των οικοδομικών εργασιών.

Προς τούτο, ήλθαν σε διαπραγματεύσεις, κατά το στάδιο των οποίων συντάχθηκε και υπογράφηκε από όλους τους συγκυρίους το από 11-7-2001 ιδιωτικό συμφωνητικό. Συγκεκριμένα, κατά τους όρους του άνω συμφωνητικού, οι διάδικοι συμφώνησαν: α) να καταθέσουν τα απαραίτητα έγγραφα για την έκδοση αδείας ανεγέρσεως τριώροφης οικοδομής καταστημάτων, γραφείων, υπογείων, με χρόνο έναρξης της σχετικής διαδικασίας, το μήνα Μάρτιο του 2002, αναθέτοντας την εκπόνηση της σχετικής μελέτης σε πολιτικό μηχανικό κοινής αποδοχής με δαπάνες όλων των συγκυρίων, αναλόγως των ποσοστών συγκυριότητας τους, που είναι ίσα.

β) Η κατεδάφιση του παλαιού κτίσματος και η ανοικοδόμηση θα άρχιζε την 5-5-2003, αφού προηγουμένως προέβαιναν στη διανομή των διαιρετών χώρων, που θα γινόταν με βάση την οικοδομική άδεια, θα συντασσόταν δε για τη διανομή συμβολαιογραφική πράξη με δαπάνες όλων τους. Η διανομή των χώρων που θα προέκυπταν θα γινόταν με κλήρωση μεταξύ των συμβαλλομένων.

γ) Από τη στιγμή που θα άρχιζε η ανοικοδόμηση όλοι οι συγκύριοι όφειλαν να συνεισφέρουν την αναλογία τους για την ολοκλήρωση του έργου, όπως αυτό θα προβλεπόταν από τη σχετική άδεια και την τεχνική μελέτη, χωρίς να προβάλουν προσκόμματα ή δυσκολίες, καθόσον η ανοικοδόμηση θα γινόταν προς το συμφέρον όλων τους.

δ ) Σε περίπτωση που κάποιος παρέβαινε τις υποχρεώσεις αυτές και δημιουργούσε κατά τον τρόπο αυτό ζημία στους άλλους (όπως π.χ. από αυξήσεις οικοδομικών υλικών κ.λ.π.) θα είχε υποχρέωση να αποκαταστήσει αμέσως τις ζημίες αυτές στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες. Τέλος, συμφωνήθηκε ότι σε περίπτωση που κάποιος παρέβαινε τις υποχρεώσεις και τα χρονικά πλαίσια που έθεσαν, για την έκδοση της αδείας και την έναρξη των οικοδομικών εργασιών, είτε από αδικαιολόγητη άρνηση ή καθυστέρηση εγκρίσεως των σχεδίων της αδείας, είτε αρνούμενος να προσέλθει στη σύνταξη του συμβολαίου διανομής, είτε μη αποδεχόμενος τους χώρους που θα προέκυπταν γι' αυτόν από την κλήρωση, θα υποχρεωνόταν στην καταβολή αποζημιώσεως, ποσού 5.000.000 δραχμών (ή το ισόποσο σε ευρώ 14.673,51) στον καθένα από τους λοιπούς συμβαλλομένους, ως ποινική ρήτρα για την αναπόδεικτη ζημία, την οποία θα υφίσταντο οι υπόλοιποι από την παραβίαση της συμφωνίας, μη αποκλειόμενης της περαιτέρω αποζημιώσεως, εφόσον αποδεικνυόταν επιπλέον ζημία.

Η υπογραφή του ιδιωτικού αυτού συμφωνητικού, του οποίου η γνησιότητα δεν αμφισβητείται, έγινε με τη σύμφωνη γνώμη όλων των διαδίκων - συγκυρίων και μετά από ομόφωνη απόφαση τους, που ήταν προϊόν της ελεύθερης βούλησης τους να ανοικοδομήσουν το ακίνητο τους, ώστε να αξιοποιηθεί αυτό. Περιελήφθη δε η συμφωνία τους στο άνω ιδιωτικό έγγραφο και δεν απαιτείτο να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, καθόσον αποτελούσε απλώς διαπραγματεύσεις για σύναψη συμβάσεως διανομής και ανεγέρσεως οικοδομής, θα επακολουθούσε δε στη συνέχεια, κατά τα συμφωνηθέντα μεταξύ τους, η σύνταξη του συμβολαιογραφικού εγγράφου, κατά τα άρθρα 369 και 1033 Α.Κ.

Με τον προαναφερθέντα όρο του ίδιου συμφωνητικού οι διάδικοι συμφώνησαν ότι, σε περίπτωση της υπαίτιας παράβασης από κάποιον απ' αυτούς των υποχρεώσεων του, μεταξύ των οποίων ήταν και η παράλειψη προκλήσεως εμποδίων και καθυστερήσεως για την έκδοση της οικοδομικής αδείας κ.λ.π. θα υποχρεωνόταν αυτός στην καταβολή αποζημιώσεως για την αναπόδεικτη ζημία που θα υφίσταντο οι λοιποί, ποσού 5.000.000 δραχμών, με τη μορφή της άνω αναφερθείσας (γνήσιας) ποινικής ρήτρας.

Δέχθηκε στη συνέχεια το Εφετείο ,ότι σε εκτέλεση της παραπάνω συμφωνίας, οι διάδικοι ανέθεσαν, αρχικά, τον Ιούλιο του 2002, στον πολιτικό μηχανικό Δ. Δ., την εκπόνηση της σχετικής μελέτης κατασκευής της οικοδομής. Όμως, με πρωτοβουλία των εναγομένων και λόγω ελλείψεως εκ μέρους τους εμπιστοσύνης στο πρόσωπο του ως άνω πολιτικού μηχανικού, λίγους μήνες αργότερα έγινε νέα ανάθεση στον πολιτικό μηχανικό Ε.

Π., συγγενή της δεύτερης των εναγομένων, ο οποίος και ανέλαβε τη σύνταξη των απαιτουμένων μελετών, ήτοι, αρχιτεκτονικής, φέροντα οργανισμού, θερμομόνωσης, ύδρευσης, αποχέτευσης κ.λ.π. και τη γενική επίβλεψη του έργου, με την υπογραφείσα από όλους από 22-12-2002 δήλωση - συμφωνία αναθέσεως. Εν τω μεταξύ στις 19-12-2002 υποβλήθηκε στο Τμήμα Πολεοδομίας Λαγκαδά αίτηση για τη λήψη αδείας ανεγέρσεως τριώροφης οικοδομής καταστημάτων, γραφείων και υπογείων.

Μέχρι την έκδοση της οικοδομικής αδείας, τα σχέδια της υπό ανέγερση οικοδομής υπέστησαν πολλές τροποποιήσεις, που οφείλονταν κυρίως σε παρεμβάσεις των εναγομένων, οι οποίοι είχαν αντιρρήσεις σε θέματα όπως, το ύψος των ορόφων ή αλλαγή θέσεως του υπογείου, η αλλαγή της εισόδου πρόσβασης στο υπόγειο κ.λ.π., ενώ στη συνέχεια, επειδή κατ' αυτούς (εναγομένους) και ο ως άνω δεύτερος πολιτικός μηχανικός, συγγενής τους, δεν ανταποκρινόταν στις υποχρεώσεις του, τα παράπονα τους τα απηύθυναν προς την Πολεοδομία Λαγκαδά, από την οποία, κατά τις συνεχείς επισκέψεις τους, ζητούσαν στοιχεία του φακέλου της αδείας, επικαλούμενοι, μεταξύ άλλων, ότι ο πολιτικός μηχανικός Π.

δεν προβαίνει σε ορθή και ισομερή διανομή του επικοίνου, προβάλλοντας συνάμα αστήρικτες αιτιάσεις σε βάρος του. Τελικά, εκδόθηκε νομότυπα η υπ' αριθμ. 122/2-4-2003 άδεια ανεγέρσεως οικοδομής .

Στις 2-6-2003 και μετά από ενημέρωση - διόρθωση του φακέλου της αδείας, αναφορικά με την αρχιτεκτονική μελέτη, το τοπογραφικό σκαρίφημα και την αναγραφή των ονομάτων των συγκυρίων στην ως άνω οικοδομική άδεια, οι ενάγοντες αμφοτέρων των αγωγών κάλεσαν τους εναγομένους, προκειμένου να συμπράξουν στη συμβολαιογραφική αξιολόγηση των συμφερόντων τους, αυτοί όμως αρνήθηκαν να συμπράξουν, με αιτιολογίες, όπως μετέπειτα, στις ανταλλαγείσες εξώδικους επικαλέσθηκαν, ότι "η διανομή ήταν ασύμφορη" γι' αυτούς, ότι ήταν "καταχρηστική η απαίτηση" των εναγόντων (για τη διανομή).

Η παραπάνω αδικαιολόγητη άρνηση των εναγομένων δεν κάμφθηκε, ακόμη και μετά την πρόταση των εναγόντων αμφοτέρων των αγωγών, να επιλέξουν αυτοί πρώτοι (εναγόμενοι) το κατάστημα της αρεσκείας τους, ανεξαρτήτως της κληρώσεως, που θα γινόταν πλέον μεταξύ των δύο ομάδων των εναγόντων. Ακολούθησε η αποστολή εξώδικων από αμφότερες τις αντίδικες πλευρές και παρά τις υποβληθείσες, και εγγράφως πλέον, προσκλήσεις των εναγόντων προς τους εναγομένους, να προσέλθουν σε συμβολαιογράφο και να συμπράξουν στη διανομή των διαιρετών χώρων δια κληρώσεως και στην υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης διανομής, οι εναγόμενοι δεν συμμορφώθηκαν.

Κατέληξε δε το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφαση, ότι οι εναγόμενοι επέδειξαν, κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων με τους ενάγοντες συμπεριφορά αντίθετη προς την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη και ματαίωσαν από υπαιτιότητα τους την κατάρτιση της συμβάσεως της διανομής του επικοίνου ακινήτου.

Με βάση τις παραδοχές αυτές το Εφετείο επιδίκασε, στους μεν ενάγοντες της πρώτης αγωγής, το ποσό των 5.500 ευρώ, στον καθένα, για (θετική) ζημία που υπέστησαν κατά τις διαπραγματεύσεις, καθώς και για διαφυγόντα κέρδη και στους ενάγοντες της δεύτερης αγωγής, το ποσό των 16.173,51 ευρώ, για ζημία (θετική) που υπέστησαν κατά τις διαπραγματεύσεις, καθώς και για ποινική ρήτρα που κατέπεσε, λόγω ματαιώσεως της καταρτίσεως της συμβάσεως διανομής από υπαιτιότητα των εναγομένων.

Με όσα παραπάνω δέχθηκε το Εφετείο, διέλαβε στην προσβαλλόμενη απόφαση αντιφατικές και ασαφείς αιτιολογίες για ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης και καθιστούν ανέφικτο τον αναιρετικό έλεγχο της ορθής ή μη εφαρμογής των διατάξεων που εφάρμοσε, ως προς τη συνδρομή ευθύνης, τόσο από τις διαπραγματεύσεις όσο και από την αθέτηση των συμφωνηθέντων με το από 11-7-2000 ιδιωτικό συμφωνητικό, που αφορούσε, εκτός των άλλων και τη διανομή του επικοίνου ακινήτου.

Συγκεκριμένα, το Εφετείο ενώ δέχεται ότι οι διάδικοι όντες συγκύριοι ενός ακινήτου που βρίσκεται στην οδό … αρ. 17 στην περιοχή …, ήλθαν σε διαπραγματεύσεις για την αξιοποίηση αυτού, με την ανέγερση σ' αυτό τριώροφης οικοδομής και συντάχθηκε προς τούτο το από 11-7-2001 ιδιωτικό συμφωνητικό, το οποίο "... δεν απαιτείτο να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου ..., καθόσον αποτελούσε απλώς διαπραγματεύσεις για σύναψη συμβάσεως διανομής και ανεγέρσεως οικοδομής ...", και ότι οι εναγόμενοι επέδειξαν, κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων συμπεριφορά αντίθετα προς την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη και ματαίωσαν από υπαιτιότητα τους την κατάρτιση της συμβάσεως διανομής, στη συνέχεια το Εφετείο, δέχεται, με την προσβαλλόμενη απόφαση, ότι με το ως άνω από 11-7-2001 ιδιωτικό συμφωνητικό, "...

οι διάδικοι συμφώνησαν, στην ανοικοδόμηση του ... στη διανομή των διαιρετών χώρων που θα προέκυπταν ... ", ότι η διανομή θα γινόταν με κλήρωση μεταξύ των συμβαλλομένων, ότι σε περίπτωση που κάποιος από τους συγκυρίους του επικοίνου παρέβαινε τις υποχρεώσεις που απέρρεαν από αυτό, "... είτε αρνούμενος να προσέλθει στη σύνταξη του συμβολαίου διανομής, είτε μη αποδεχόμενος τους χώρους που θα προέκυπταν γι' αυτόν από την κλήρωση, θα υποχρεωνόταν στην καταβολή αποζημιώσεως ποσού 5.000.000 δρχ. (ή το ισόποσο σε ευρώ 14.673, 51), στον καθένα από τους λοιπούς συμβαλλομένους, ως ποινική ρήτρα για την αναπόδεικτη ζημία την οποία θα υφίσταντο οι υπόλοιποι από την παραβίαση της συμφωνίας και ότι "...

με βάση την εν λόγω συμφωνία, οι εναγόμενοι, ως υπαίτιοι της ματαιώσεως της διανομής και κατ' επέκταση της καταπτώσεως της ποινικής ρήτρας, υποχρεούνται να καταβάλουν στους ενάγοντες της Β' αγωγής το ποσό αυτό για την ανωτέρω αιτία ...", στους ενάγοντες (και των δύο αγωγών) το ποσό των 3.000 ευρώ για την αποκατάσταση της ζημίας που υπέστησαν από την καταβολή στον πολιτικό μηχανικό Π.

του ποσού αυτού, ως αμοιβής για την εκπόνηση αρχιτεκτονικής μελέτης και για την έκδοση οικοδομικής άδειας, και στους ενάγοντες της Α' αγωγής το συνολικό ποσό των 4.000 ευρώ για διαφυγόντα κέρδη (απώλεια μισθωμάτων από την κατεδάφιση του παλιού κτίσματος του επικοίνου). Δηλαδή, το Εφετείο με την προσβαλλόμενη απόφαση του, δέχθηκε ότι το από 11-7-2001 ιδιωτικό συμφωνητικό αποτελούσε διαπραγμάτευση για τη σύναψη συμβάσεως που αφορούσε ακίνητο και ως εκ τούτου δεν απαιτείτο να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, ταυτόχρονα όμως δέχθηκε ότι η παράβαση των συμφωνηθέντων με αυτό, μεταξύ των οποίων ήταν και η διανομή του επικοίνου θα είχε ως συνέπεια την κατάπτωση της ποινικής ρήτρας, η οποία (ποινική ρήτρα) όμως, λόγω του παρεπόμενου χαρακτήρα της προϋποθέτει έγκυρη κύρια ενοχή, και στην προκείμενη περίπτωση κατάρτιση προσυμφώνου για διανομή του επικοίνου ακινήτου με συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Επομένως, πρέπει να γίνουν δεκτοί οι πρώτος, δέκατος και ενδέκατος λόγοι αναιρέσεως του κυρίου δικογράφου, καθώς και ο πρόσθετος λόγος αναιρέσεως, από το άρθρο 559 αρ. 19 του Κ.Πολ.Δ., να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, του οποίου η συγκρότηση από άλλους δικαστές είναι δυνατή (άρθρο 583 παρ. 3 Κ.Πολ.Δ)

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 1142/2009 απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Παραπέμπει την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Δικαστήριο, το οποίο θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές .

Καταδικάζει τους αναιρεσίβλητους στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων, τα οποία ορίζει σε δύο χιλιάδες επτακόσια (2.700) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 12 Μαρτίου 2011.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 12 Απριλίου 2011.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ