3-26-1767/5 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Kohtunik

Tallinna Halduskohus

Kadriann Ikkonen

Määruse tegemise aeg ja koht

26. juuni 2026, Tallinn

Haldusasja number

3-26-1767

Haldusasi

Sapere Aude OÜ kaebus Rae Vallavalituse 23.02.2026

korraldusele nr 306, 21.04.2026 korraldusele nr 593

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kaebaja – Sapere Aude OÜ, esindajad Peeter Kamberg ja

Natalia Kamberg

Vastustaja – Rae vald, esindaja Meeli Vaarik

Kolmas isik – Vägeva 2 OÜ, esindajad vandeadvokaat

Villy Lopman ja advokaat Elvi Tuisk

RESOLUTSIOON

1. Jätta Sapere Aude OÜ esialgse õiguskaitse

taotlus rahuldamata.

2. Jätta Sapere Aude OÜ kaebus läbivaatamata.

Edasikaebamise kord

Määrusele võib esitada määruskaebuse Tallinna

Ringkonnakohtule 15 päeva jooksul määruse

kättesaamisest arvates.

ASJAOLUD

1. Rae Vallavalitsus kehtestas 05.08.2014 korraldusega nr 1000 „Peetri aleviku Vägeva viadukti

kinnistute piirkonna ja lähiala detailplaneeringu kehtestamine“ Vägeva viadukti kinnistute

piirkonna ja lähiala detailplaneering (edaspidi DP0236).

2. Rae Vallavalitsus andis 23.02.2026 korraldusega nr 306:

1. ehitusloa sõidutee (ehitisregistri kood 221462056) rajamiseks järgmistel Harjumaal Rae vallas

Peetri alevikus asuvatel kinnistutel: 1.1. Vägeva tee L2 (registriosa nr 6260302; katastritunnus

65301:001:5415; sihtotstarve transpordimaa 100%); 1.2. Peetri tee L15 (registriosa nr 3790650;

katastritunnus 65301:001:3910; sihtotstarve transpordimaa 100%); 1.3. Tuleviku tee L1

(registriosa nr 8359302; katastritunnus 65301:001:2542; sihtotstarve transpordimaa 100%); 1.4.

Tuleviku tee 14 (registriosa nr 7313702; katastritunnus 65301:001:5413; sihtotstarve ärimaa

100%).

2. Punktis 1 nimetatud rajatise püstitamisel ja rajamisel lähtuda Transpordiameti ja Aktsiaselts

ELVESO poolt esitatud tingimuslikest kooskõlastustest/nõusolekutest: 2.1. Tööde teostamisel

arvestada Transpordiameti seatud tingimustega: 2.1.1. Tuleviku tee 14 kinnistule rajatud

ristumiskoht on ajutine ristumiskoht, mis tuleb viia vastavusse Tallinna väikese ringtee

projekteerimistingimuste kohase lahendusega (so ühise ristumiskohana Tuleviku tee 14 ja Vägeva

tee 4 kinnistute piiril) hiljemalt Vägeva tee 4 kinnistu ehitusõiguse realiseerimisel huvitatud isiku

poolt või Tallinna väikese ringtee projekti realiseerimisel. (Vastav tekst on fikseeritud

muudatusprojektis „Muudatusprojekti kirjeldused, muudatused M3“); 2.1.2. Materjalide veod

korraldada rajatava juurdepääsutee kaudu; 2.1.3. Vältida pinnase (muda, kruus jms) kandumist

riigiteele. Vajadusel näha ette vastavaid leevendavaid meetmeid, näiteks sõidukite puhastamine

enne riigiteele sõitmist; 2.1.4. Transpordiamet ei võta kohustusi projektiga seotud rajatiste

väljaehitamiseks; 2.1.5. Kooskõlastame ainult eelnõus (menetlus nr 505470) nimetatud ehitiste

ehitusload. Teistele projektis sisalduvatele ehitistele kooskõlastus ei laiene; 2.1.6. Kooskõlastus ei

laiene reklaamtahvlile ja/või mistahes liiklusvälisele teabevahendile. Nende paigaldamiseks tuleb

Transpordiametile esitada eraldi kooskõlastustaotlus koos täpse kujunduse, kauguse ja

paiknemissuunaga, et oleks võimalik hinnata liiklusseaduse § 53 nõuetele vastavust. 2.2. Tööde

teostamisel arvestada Aktsiaselts ELVESO seatud tingimustega: 2.2.1. Kooskõlastatud töö nr:

24015 (muudatus); 2.2.2. Vähemalt 5 tööpäeva enne ehitustöödega alustamist teavitada:

info@elveso.ee;. 2.2.3. Ühisveevärgi ja -kanalisatsioonirajatiste (edaspidi ÜVK) kaitsevööndis

teostada kaevetööd käsitsi; 2.2.4. Ehitustööde tegemisel pidada kinni Aktsiaselts ELVESO

tehnilistest üldnõuetest, mille leiab: http://elveso.ee/vesi/tehnilised-yldnouded-/; 2.2.5. Aktsiaselts

ELVESO ÜVK rajatiste kaitsevööndis tööde teostamise järgselt, enne kasutusloa taotlemist,

esitada tehtud tööde teostusjoonis elektroonselt ja paberkandjal mõõtkavas 1:500 ning korraldada

koos Aktsiaselts ELVESO esindajatega objekti ülevaatus. ÜVK rajatiste kaitsevööndis tehtud tööd

kooskõlastada esindajaga; 2.2.6. Tööde käigus ÜVK rajatiste vigastamise korral kannab kõik ÜVK

rajatiste korda tegemise kulud tööde Tellija.

3. Tunnistada kehtetuks Rae Vallavalitsuse 19.12.2024 korralduse nr 1975 „Ehitusloa väljastamine

Peetri alevikus Vägeva tee 2 kinnistule autode müügi- ja teeninduskeskuse püstitamiseks ning seda

teenindavate rajatiste rajamiseks“ punkt 4.4. Väljastada ehitusluba tee (ehitisregistri kood

221462056) ehitamiseks Rae vallas Peetri alevikus asuva Vägeva tee 2 (registriosa 7313702;

katastritunnus 65301:001:5413; pindala 25724 m2; sihtotstarve ärimaa 100%) ja Vägeva tee 4

(registriosa 7547702; katastritunnus 65301:001:5414; pindala 24879 m2 ; sihtotstarve ärimaa

100%) kinnistute teenindamiseks“.

3. Rae Vallavalitsus andis 21.04.2026 korraldusega nr 593 kasutusloa sõidutee ja gaasitorustiku

(ehitisregistri koodid 221462056 ja 221462055) kasutuselevõtuks järgmistel Harjumaal Rae vallas

Peetri alevikus asuvatel kinnistutel: 1.1. Vägeva tee L2 (registriosa nr 6260302; katastritunnus

65301:001:5415; sihtotstarve transpordimaa 100%); 1.2. Peetri tee L15 (registriosa nr 3790650;

katastritunnus 65301:001:3910; sihtotstarve transpordimaa 100%); 1.3. Tuleviku tee L1

(registriosa nr 8359302; katastritunnus 65301:001:2542; sihtotstarve transpordimaa 100%); 1.4.

Tuleviku tee 14 (registriosa nr 7313702; katastritunnus 65301:001:5413; sihtotstarve ärimaa

100%).

4. Tallinna Halduskohtule saabus 12.06.2026 Sapere Aude OÜ kaebus Rae Vallavalituse

23.02.2026 korralduse nr 306 õigusvastasuse tuvastamiseks osas, millega väljastati ehitusluba

Tuleviku tee sõidutee rajamiseks ning selle alusel 27.02.2026 väljastatud tee ehitusloa nr

2612271/01077 ja Rae Vallavalitsuse 21.04.2026 korralduse nr 593 alusel 24.04.2026 väljastatud

kasutusloa nr 2612371/01849 tühistamiseks osas, millega anti kasutusluba Tuleviku tee sõidutee

(EHR kood 221462056) kasutuselevõtuks. Koos kaebusega esitas kaebaja esialgse õiguskaitse

taotluse Rae Vallavalitsuse 21.04.2026 korralduse nr 593 ja selle alusel 24.04.2026 väljastatud

kasutusloa nr 2612371/01849 kehtivuse peatamiseks osas, millega anti kasutusluba Tuleviku tee

sõidutee kasutuselevõtuks kuni käesolevas asjas lõpliku kohtulahendi jõustumiseni. Kaebus ei ole

perspektiivitu. Juhul, kui kasutusloa kehtivust ei peatata, legaliseeritakse olukord, kus kaebaja

kinnistule puuduvad nii projekteerimistingimuste terviklahenduse kohased, kui ka

detailplaneeringu koostamise eesmärgiga kooskõlas olevad juurdepääsud. Kasutusloa kehtivuse

ajutise peatamise korral pikeneb üksnes menetluse aeg, mis on kolmanda isiku teadlikult võetud

risk. Ehitusloa alusel puudub kolmandal isikul kohustus ehitada. Ehitama asumine olukorras, kus

2(9)

puudusid vastavad kokkulepped (mh parkimisala servituudi ja selle juurdepääsude osas) oli

kolmanda isiku teadlik äririsk. Kogu kolmanda isiku ehitustegevus on toimunud olukorras, kus

kolmas isik on teadlikult jätnud menetlejale esitamata detailplaneeringu juurdepääsuga kooskõlas

oleva ning detailplaneeringu koostamise eesmärki arvestava Tuleviku tee projektlahenduse.

Kolmas isik võttis teadlikult enda kanda kõik kokkulepete sõlmimata jätmisest tulenevad riskid,

mistõttu igasugune viide tekkida võivale majanduslikule kahjule on alusetu.

Kaebaja kinnistule detailplaneeringuga tagatud juurdepääsude puudumine ja seeläbi ehitusõiguse

väärtusetuks muutumine on pöördumatu ning ei ole hiljem hüvitatav.

Vastustaja pole taganud enne ehitusloa ning kasutusloa väljastamist detailplaneeringu seletuskirja

p-s 8.4 ettenähtud parkimisala servituudi seadmist kaebaja kinnistu kasuks. Asjaolu, et kaebaja

kinnistule on olemas kaebaja kinnistu tagumisest osast, kaubaautodele mõeldud juurdepääs,

välistab ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 järgi planeeringujärgse juurdepääsu nõude esitamise

(üle kolmanda isiku kinnistu). Planeeringulahenduse järgse kaubanduskeskuse rajamine ei ole

mõeldav ilma juurdepääsuta kaubanduskeskuse esisele parkimisalale Tuleviku teelt. Kasutusloa

peatamata jätmisel kinnistub faktiline olukord, kus kaebaja kinnistule puuduvad detailplaneeringu

koostamise eesmärgiga kooskõlas olevad juurdepääsud Tuleviku teelt ning juurdepääsude hilisem

rajamine ei ole haldusaktidega tagatud.

Vaidlustatud kasutusloa kehtivus loob täiendava riski, et vastustaja annab Tuleviku tee kasutusloa

kehtivuse eeldusel välja järgmise, Tuleviku tee 14 hoone ja rajatiste kasutusloa, mis muudab

kaebaja õiguste kaitse võimatuks. Mida pikemalt vaidlustatud kasutusluba kehtib ja selle alusel

rajatud lahendust kasutatakse, seda suuremaks muutub avalik ja eraõiguslik huvi säilitada juba

realiseeritud olukord. Vaidlustatud kasutusloa alusel kujuneb välja püsiv liiklus- ja

juurdepääsulahendus, millele hakkavad tuginema kolmas isik, tema kliendid, lepingupartnerid ning

haldusorgan ise. Sellise olukorra hilisem ümberkujundamine on oluliselt komplitseeritum, kui selle

kehtivuse ajutine peatamine kohtuvaidluse lõpuni.

5. Vastustaja esitas 25.06.2026 seisukohad esialgse õiguskaitse taotlusele. Vastustaja palus jätta

taotluse rahuldamata ning kaebuse tagastada halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 121 lg 2

p-de 1 ja 2 alusel. Esialgse õiguskaitse kohaldamine ei ole vajalik, kuna kaebajale ei kaasne

pöördumatuid tagajärgi ning kaebajale ei teki vaidlustatud korraldusest kahju. Kaebajal ei ole

võimalik saavutada soovitud eesmärki, so taastada endist olukorda, seada servituute ega ehitada

ühtset parklat ja kaubanduskeskust. Vaidlustatud korralduse kehtetuks tunnistamisega seab kaebaja

ennast olukorda, kus tal puudub teine juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Esialgse õiguskaitse

kohaldamine tooks kaasa kolmandale isikule pöördumatu kahju.

Vaidlustatud korralduse andmise vajadus tekkis asjaolust, et kaebaja ei olnud nõus seadma

servituute Vägeva tee kinnistule Tuleviku tee 14 kinnistu kasuks. Ka ei andnud kaebaja nõusolekut

Vägeva tee 4 kinnistul ehitustegevuseks. Kui kaebaja oleks seadnud servituudid ning andnud

nõusoleku Vägeva tee kinnistul ehitustegevuseks, siis oleks saanud kolmas isik rajada ühise

juurdepääsu vastavalt korralduses nr 1975 toodule. Vastustajal puudub alus takistada kolmandal

isikul viia ellu oma kinnistul detailplaneeringut.

Korralduse nr 306 andmise aluseks on ehitusprojekt, milles on näidatud ära juurdepääs Tuleviku

tee 14 kinnistule, mida on võimalik kasutada Vägeva tee 4 kinnistule juurdepääsuks. Võrreldes

korraldusega nr 1975 on juurdepääsu nihutatud, kuna kaebaja kinnistul ei ole olnud võimalik

ehitustegevust teostada. Juurdepääsu nihutamine samalt liikluspinnalt (st samalt tänavalt või teelt)

loetakse tavaliselt asukoha täpsustamiseks, kuna see ei muuda planeeringuala üldist liikluse jaotust

ega maakasutuse juhtotstarvet. Korralduse nr 593 andmise aluseks on korraldus nr 306. Ligipääsu

nihutamine Tuleviku tee 14 kinnistule ei takista Vägeva tee 4 kinnistule juurepääsu ehk tegemist

on Tuleviku tee 14 kinnistule juurdepääsuga, mida on võimalik kasutada ka Vägeva tee 4

kinnistule juurdepääsuks. Ka ei ole tegemist pöördumatu olukorraga ega riiva kaebaja õigust

Vägeva tee 4 kinnistu Tallinna väikese ringtee projekteerimistingimuste järgsete juurdepääsude

rajamise ning hoonestamise võimalust vastavalt detailplaneeringule. Kaebajal on võimalik

3(9)

hoonestada oma kinnistut, juurdepääs Tuleviku tee liikluspinnalt on olemas ning vajadusel on

võimalik Tuleviku tee liikluspinnalt juurdepääsu viia vastavusse Tallinna väikese ringtee

projektiga. Tagatud on parkimise ristkasutuse võimalus ning kaebaja kinnistu siseteed

lahendatakse Vägeva tee 4 hoone ehitusloa juures. Selleks peab kaebaja ise esitama hoone

ehitusloa taotluse ning liikluslahenduse.

Peale detailplaneeringu kehtestamist on Transpordiamet väljastanud projekteerimistingimused

Tallinna väikese ringtee rajamiseks, millega tuleb arvestada detailplaneeringu alal juurdepääsude

lahendamisel. Tuleviku tee (katastritunnus 65301:001:5415) on ala, mis on üks osa planeeritavast

Tallinna väikese ringteest. Juurdepääsu nr 3 (kaebuse joonis nr 2) ei ole hetkel võimalik rajada,

sest see ei vasta Tallinna väikese ringtee projekteerimistingimustele ja tee

projekteerimisnormidele. Varasemalt Tuleviku tee 14 (endine Vägeva tee 2) ehitusloa (19.12.2024

nr 2412271/08948) aluseks olevas projektis kavandati ristumiskoht Tuleviku tee 14

(65301:001:5413) ja Vägeva tee 4 (65301:001:5414) kinnistute ühisele piirile vastavalt Tallinna

väikese ringtee projekteerimistingimustele (01.06.2022 nr 1.1-3/22/419) tagades mõlemale

kinnistule juurdepääsu läbi ühise ristumiskoha (Transpordiameti 09.10.2024 kooskõlastuskiri nr

7.1 2/24/12962-6). Tuleviku tee paikneb riigitee 2 Tallinna-Tartu-Võru-Luhamaa tee kaitsevööndis

ning on projekteeritud riigiteed teenindavaks kogujateeks Tallinna väikese ringtee projekti

„Riigitee nr 96 Tallinn - Peetri alevik – Tallinn (Tallinna väike ringtee)“, (Reaalprojekt OÜ töö nr

P19077) mahus. Tuleviku tee 14 kinnistule rajatud ristumiskoht on ajutine ristumiskoht, mis tuleb

viia vastavusse Tallinna väikese ringtee projekteerimistingimuste kohase lahendusega (so ühise

ristumiskohana Tuleviku tee 14 ja Vägeva tee 4 kinnistute piiril) hiljemalt Vägeva tee 4 kinnistu

ehitusõiguse realiseerimisel huvitatud isiku poolt või Tallinna väikese ringtee projekti

realiseerimisel.

Juurdepääsu nr 4 ei ole hetkel võimalik rajada, sest ei vasta tee projekteerimisnormidele (tagatud ei

ole ohutus), kuid see ei välista, et juurdepääsu nr 4 ei ole võimalik tulevikus rajada (nt peale

Tallinna väikese ringtee realiseerumist või normide muutumist). Ehitusloamenetluses on

Tarnspordiamet teinud 27.08.2025 märkuse „Tuleviku tee on kavandatud Tallinna väikese ringtee

eelprojekti mahus ja Transpordiamet ei nõustu kahe täiendava juurdepääsu kavandamisega Vägeva

tee 4 kinnistule. Selgitame, et Transpordiamet on väljastanud Tallinna väikese ringtee eelprojekti

koostamiseks projekteerimistingimused 01.06.2022 korraldusega nr 1.1 3/22/419.

Projekteerimistingimustega täpsustati Vägeva tee 4 kinnistul kehtiva „Peetri aleviku Vägeva

viadukti kinnistute piirkonna ja lähiala detailplaneering“ (TARK Projekt OÜ töö nr KAH1204)

juurdepääsu lahendust ning Vägeva tee 4 kinnistule on Tallinna väikese ringtee eelprojektiga ette

nähtud üks ühine juurdepääs Vägeva tee 2 ja Vägeva tee 4 kinnistute piiril.

Projekteerimistingimused on haldusakt, mille avalikku menetlusse olid kaasatud kõik puudutatud

isikud, sh Vägeva tee 2 ja Vägeva tee 4 kinnistute esindajad ning menetluse käigus tehti koostööd

juurdepääsude lahendamiseks ega esitatud vaideid juurdepääsude muutmiseks. Kuigi varem

kehtestatud planeeringud jäid ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 2

kohaselt kehtima, ei ole õigustatud ootus 12 aasta pärast planeeringu elluviimiseks absoluutne.

Kuna planeerimisseadus (PlanS) § 140 lg 1 p 1 lubab pärast viie aasta möödumist elluviimata

planeeringu kehtetuks tunnistada, peab isik arvestama riskiga, et muutunud avalike huvide või

ruumilise arengu vajaduste tõttu võib omavalitsus planeeringulahendust muuta või ka selle

kehtetuks tunnistada. Antud juhul ongi olukord selline, et juurdepääsude nr 3 ja 4 osas seoses

Tallinna väikese ringtee kavandamisega on muutunud ruumiline lahendus. Detailplaneeringu

kehtestamise ajal kehtis teede- ja sideministri 28.09.1999 määrusega nr 55 kinnitatud „Maanteede

projekteerimisnormid“, mis olid osa määrusest „Tee projekteerimise normid ja nõuded“.

Majandus- ja taristuministri 05.08.2015 määrusega nr 106 kehtestati „Tee projekteerimise

normid“, mis kehtisid kuni 25.11.2023. Kliimaministri 17.11.2023 määrusega nr 71 kehtestati

uued „Tee projekteerimise normid“. Detailplaneeringu kehtestamise järgselt on kehtiv juba kolmas

versioon tee projekteerimisnormidest. Samamoodi on muutunud ka Linnatänavate standard EVS

843:2003, mis kehtestati 01.09.2003 ja see kehtis kuni 04.04.2016. Alates 04.04.2016 kehtib

4(9)

Linnatänavate standard EVS 843:2016. Seega ei ole võimalik ka kaebusega saavutada kaebuse

eesmärki ehk taastada endist olukorda.

Juurdepääsude asukohad on muutunud seoses Tallinna väikese ringtee projekteerimistingimustega

ja tee projekteerimisnormide muutumisega. Juurepääse on võimalik juurde rajada, kui need

vastavad Tallinna väikese ringtee projektile ja kehtivatele tee projekteerimise normidele. Lisaks on

kolmas isik välja ehitanud Vägeva tee T4 (katastritunnus 65301:001:1123) liikluspinnalt Vägeva

tee 4 kinnistule juurdepääsu, millele on väljastatud kasutusluba. Vägeva tee 4 kinnistule on hetkel

tagatud juurdepääs avalikult kasutatava Vägeva tee T4 (katastritunnus 65301:001:1123) ja

Tuleviku tee (joonisel Vägeva tee L2, katastritunnus nr 65301:001:5415) kaudu. Tuleviku tee

(joonisel Vägeva tee L2, katastritunnus nr 65301:001:5415) on hetkel küll kolmanda isiku

omandis, kuid vastavalt halduslepingule on kolmandal isikul kohustus peale Tuleviku tee (joonisel

Vägeva tee L2, katastritunnus nr 65301:001:5415) valmimist ja kasutusloa andmist anda üle

vastustajale. Kaebajale on tagatud juurdepääs avalikult kasutatavale teele ning servituutide

seadmine ei ole seotud ehitus- ega kasutuslubadega, vaid servituutide seadmiseks peab kaebaja

koos kolmanda isikuga pöörduma notarisse. Vastustaja omandis olevatele kinnistutele ei ole vaja

servituute seada. Korralduse nr 593 osaline kehtetuks tunnistamine pigem kahjustab kaebaja enda

huve, sest see takistab kolmandal isikul üle anda vastustajale Tuleviku tee (joonisel Vägeva tee L2,

katastritunnus nr 65301:001:5415) ehk kaebaja oma kaebusega piirab oma võimalust saada teine

juurdepääs Vägeva tee 4 kinnistule avalikult kasutatavale teele. Kasutusloa olemasolu oli

eelduseks anda Tuleviku tee kinnistu (joonisel Vägeva tee L2, katastritunnus nr 65301:001:5415)

üle valla omandisse. Antud lahendus ei välista hoonete rajamist kaebaja omandis olevale Vägeva

tee 4 kinnistule. Detailplaneeringu elluviimise kava kohaselt on detailplaneeringut võimalik ellu

viia etappide kaupa. Tänaseks on kolmas isik valmis ehitanud ehituslubade alusel hoone ning seda

teenindavad rajatised, sh osaliselt kaebaja tarbeks ning hoonele on antud kasutusluba. Kaebaja

käitub pahatahtlikult kolmanda isiku ja vastustaja suhtes. Kaebaja ei saa eeldada, et 12 aastat

realiseerimata detailplaneeringut on võimalik ellu viia samadel tingimustel, mis detailplaneeringu

kehtestamisel. Kaebajal ei ole õigustatud ootust, et 12 aasta jooksul ei muutu ruumiline lahendus

ning seadused. Kaebajal on täna veel võimalik oma kinnistul viia ellu detailplaneeringuga

määratud ehitusõigust. Kaebaja kaasamine Tuleviku tee kasutusloa menetlusse ei olnud vajalik,

vastustajal olid teada kaebaja seiskohad haldusasja nr 3-26-885 raames. Täiendav ärakuulamine ei

oleks andnud uut informatsiooni ega mõjutanud asja otsustamist. Tuleviku teele kasutusloa

andmine ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi ega ka piira omandiõigust. Tuleviku teele kasutusloa

andmisel on arvestatud kaebaja huvidega ning tagatud juurdepääsud avalikult kasutatavalt teelt

Vägeva tee 4 kinnistule. Kaebajal on võimalik hoonestada oma kinnistut, juurdepääs Tuleviku tee

liikluspinnalt on olemas ning vajadusel on võimalik Tuleviku tee liikluspinnalt juurdepääsu viia

vastavusse Tallinna väikese ringtee projektiga. Tagatud on parkimise ristkasutuse võimalus ning

kaebaja kinnistu siseteed lahendatakse Vägeva tee 4 hoone ehitusloa menetluses. Selleks peab

kaebaja ise esitama hoone ehitusloataotluse ning liikluslahenduse. Kaebusega ei ole võimalik

kehtetuks tunnistada Tallinna väikese ringtee projekteerimistingimusi ega ka üldkohustuslikke

norme.

6. Kolmas isik esitas 25.06.2026 seisukohad esialgse õiguskaitse taotlusele. Kolmas isik palus jätta

esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata ning kaebuse läbivaatamata. Kaebajal puudub

kaebeõigus nii ehitus- kui kasutusloa vaidlustamiseks, sest nii ehitus kui kasutusluba annavad

õiguse ehitada ehitist kolmanda isiku kinnistule ning nende esemeks ei saa olla juurdepääsuteed

kaebaja kinnistule ega kaebaja kinnistusisesed liikluslahendused. Samuti ei välista haldusaktid

kaebaja kinnistule juurdepääsude rajamist. Seega kuulub kaebus täies ulatuses tagastamisele

HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel. Samuti ei saavuta kaebaja kaebuse rahuldamise korral oma teist

eesmärki, so servituutide seadmine. Vaidlusalune ehitus- ega kasutusluba ei reguleeri servituutide

seadmise küsimust. Servituutide seadmise küsimus on olemuselt tsiviilõiguslik ning kaebaja ja

5(9)

kolmanda isiku vaheline küsimus, mida ei saa lahendada halduskohtus. Kaebus tuleb jätta läbi

vaatamata HKMS § 151 lg 2 p 1 ja § 121 g 2 p-de 1 ja 2 alusel.

Kaebaja õiguslik ega faktiline positsioon ei muutu sellest, kas kasutusluba kehtib kohtumenetluse

ajal või mitte. Kaebaja ei too välja, mis on see pöördumatu või raskesti kõrvaldatav tagajärg ning

miks selle kõrvaldamine kaebuse rahuldamise korral ei ole mõistlikult võimalik. Kasutusloa

kehtivuse peatamata jätmine kohtumenetluse ajaks ei saa muuta servituudi seadmise eesmärgi

saavutamist võimatuks pärast kohtuotsuse jõustumist. Kolmas isik on korduvalt ja pikaajaliselt

üritanud jõuda kaebajaga parkimisservituudi osas kokkuleppele, kuid seni edutult üksnes kaebaja

enda vastuseisu ja soovimatuse tõttu. Kasutusloa õiguspärasuse kohtuliku kontrolli tõhusus ei sõltu

esialgse õiguskaitse kohaldamisest. Vaidlus puudutab tänaseks juba faktiliselt väljaehitatud

Tuleviku tee kasutusloa tühistamist. Vastav faktiline olukord ei muutu sõltumata sellest, kas

esialgse õiguskaitse korras on kasutusloa kehtivus peatatud või mitte. Juhul, kui kohus peaks

kaebuse rahuldama, siis on kohtuotsuse jõustumise tagajärjel faktiline olukord täpselt sama,

Tuleviku tee on välja ehitatud. Isegi juhul, kui väljaehitatud Tuleviku tee muutub õigusvastaseks

ehitusloa õigusvastasuse tuvastamise ja kasutusloa tühistamise tõttu, saab vald uue ehitus- või

kasutusloa väljastamisel ehk Tuleviku tee seadustamisel seada ehitusloa väljastamise tingimuseks

juurdepääsuservituutide seadmise ja lahendada uue ehitusloaga juurdepääsud Tuleviku teelt

kaebaja kinnistule.

Tuleviku tee 14 kinnistu hoone ja rajatiste kasutusluba on juba väljastatud. Kasutusluba väljastati

22.06.2026 Rae Vallavalitsuse korraldusega nr 953. See tähendab, et esialgse õiguskaitse seadmine

ei saa mõjutada Tuleviku tee 14 kinnistul asuvale hoonele ja rajatistele kasutusloa väljastamist.

Seega ei saavuta kaebaja soovitud eesmärki. Vaidluse esemeks ei ole vastustaja kohustamine

kindla sisuga ehitus- ja kasutusloa väljastamiseks. Seega väljub esialgse õiguskaitse eesmärk

sisuliselt vaidluse esemest. Kõik halduskohtu 01.04.2026 määruses nr 3-26-855 esitatud

seisukohad on asjakohased ka käesolevas asjas nii ehitus- kui kasutusloa vaidlustamise osas.

Juurdepääsude lahendamine kaebaja kinnistule olukorras, kus kaebaja ei ole alustanud oma

arendustegevusega, oleks vastuolus otstarbekuse ja menetlusökonoomia põhimõttega. Ei ole selge

omaniku tegelik kinnistu arendamise plaan ega aeg ja seetõttu ei ole võimalik lahendada

juurdepääsu kinnistu tegelikest vajadustest lähtuvalt. Seda on võimalik teha siis, kui omanik

alustab oma arendustegevusega. Kaebaja kinnistul ei toimu veel arendustegevust. Kaebaja

kinnistule on tagatud juurdepääs Vägeva tee kaudu. Kaebaja arendustegevuse alustamise korral

saab kaebaja nõuda vallalt kaebaja kinnistule juurdepääsu küsimuse lahendamist vastavalt

kehtivale detailplaneeringule. Kolmas isik on valmis seadma kaebaja kasuks juurdepääsuservituudi

oma kinnistu kaudu. Kaebaja õigusi ei riiva asjaolu, et vaidlusaluse ehitusloaga ei ole lahendatud

kaebaja kinnistule ettenähtud juurdepääse. Tegemist on detailplaneeringu lahenduse etapiviisilise

realiseerimisega, mida detailplaneering lubab.

KOHTU PÕHJENDUSED

7. Vastustaja ja kolmas isik taotlesid kaebuse läbivaatamata jätmist. Esmalt vaidlustab kaebaja Rae

Vallavalituse 23.02.2026 korraldust nr 306 osas, millega väljastati ehitusluba Tuleviku tee

sõidutee rajamiseks ning selle alusel 27.02.2026 väljastatud tee ehitusluba nr 2612271/01077.

Seega vaidlustab kaebaja nimetatud korralduse punkte 1.1 ja 1.4. Kaebaja vaidlustas nimetatud

korralduse ka haldusasjas nr 3-26-855 ning taotles korralduse osalist tühistamist. Kuivõrd kaebaja

esitas praeguses haldusasjas õigusvastasuse tuvastamise nõude, ei ole kaebuse läbivaatamata

jätmine lubatav HKMS § 43 lg 1 alusel.

8. Tallinna Halduskohus tagastas 01.04.2026 määrusega kaebaja kaebuse osas, milles kaebaja

taotles Rae Vallavalitsuse 19.12.2024 korralduse nr 1975 õigusvastasuse tuvastamist, Rae

Vallavalitsuse 23.02.2026 korralduse nr 306 osalist tühistamist ning vastustaja kohustamist.

Tallinna Halduskohus asus nimetatud nõuete osas järgmisele seisukohale: „27. Tulenevalt HKMS

§ 44 lg-st 1 võib kaebusega halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguste kaitseks. Tulenevalt

6(9)

HKMS § 121 lg 2 punktist 1 võib kohus tagastada kaebuse määruse selle esitajale, kui kaebajal

puudub ilmselgelt kaebeõigus.

28. Kaebaja leiab, et 23.02.2026 korralduse nr 306 punktidega 1.1 ja 1.4 on rikutud tema

omandiõigust. Kaebaja selgitab, et DP-st tuleneb kaebaja kinnistu ehitusõigus, sh ehitusõigus

juurdepääsude ja parkimislahenduse osas. Vaidlusalune haldusakt ei taga kaebaja kinnistu DP

kohast hoonestamist ega sihipärast kasutamist kaubanduskeskusena, kuna ei ole tagatud

planeeringus ette nähtud juurdepääsude ja parkimislahenduse realiseerimine. Kaebuse kohaselt

muudab vaidlustatud ehitusluba kaebaja kinnistu kaubanduskeskusena hoonestamise võimatuks

ning seab selle sõltuvusse kolmandast isikust (läbisõit üle kolmanda isiku kinnistu, kolmanda isiku

otsustada on jäetud kinnistusiseste liiklusvoogude regulatsioon), mida DP ette ei näe. Kaebaja toob

välja järgmise: 1) DP-ga ettenähtud kaubanduskeskuse juurdepääsudest puuduvad juurdepääsud nr

3 ja nr 4; 2) liikumisteed kinnistutel ja tervikliku parklalahenduse ristkasutus on teostamata ja

ehituslubadejärgne uus lahendus on avalikku arutelu mitteläbinud lahendus; 3) kaebaja ja

kolmanda isiku vahel on notariaalselt sõlmitud juurdepääsu servituutide vastastikkused eelmärked,

mis eeldavad DP-s kirjeldatud juurdepääsulahenduste elluviimist ning 4) ehitusload, mis

ignoreerivad DP järgsete juurdepääsude lahendust muudavad kaebaja jaoks servituutide

eelmärgete realiseerimise kokkulepitud kujul võimatuks ning uute kokkulepete saavutamise

võimatuks, sest kaebajal puudub seadusest tulenev õigus nõuda juurdepääsu üle kolmanda isiku

kinnistu (AÕS § 156), kuivõrd kaebaja kinnistul on olemas kaubaautode juurdepääs hoone tagant

(ent selline juurdepääs ei rahulda kaubanduskeskuse külastajate vajadusi). 29. Ehitusluba annab

õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile (EhS § 38 lg

1). Ehitis on hoone või rajatis (EhS § 3 lg 2). Käesoleval juhul on kolmas isik taotlenud ehitusluba

oma kinnistule sõidutee rajamiseks. Seega ei saa vaidlusaluse ehitusloa esemeks olla

juurdepääsuteed kaebaja kinnistule ega ka kaebaja kinnistu sisesed liikluslahendused, sest see

väljuks ehitusloa taotluse esemest. 30. Kaebaja on õigesti märkinud, et ehitusluba peab olema

kooskõlas kehtiva DP-ga. Samas aga nähtub asja materjalist, et peale DP kehtestamist on

Transpordiamet väljastanud Tallinna väikese ringtee PT. Vaidlusaluse ehitusloa kooskõlastamisel

on Transpordiamet ka sellele viidanud ning kooskõlastanud ehitusloa kõrvaltingimusega. Ka

vaidlusaluses ehitusloas on punktis 2.1.1 märgitud vastav kõrvaltingimus: „Tuleviku tee 14

kinnistule rajatud ristumiskoht on ajutine ristumiskoht, mis tuleb viia vastavusse Tallinna väikese

ringtee [PT] kohase lahendusega (s.o ühise ristumiskohana Tuleviku tee 14 ja Vägeva tee 4

kinnistute piiril) hiljemalt Vägeva tee 4 kinnistu ehitusõiguse realiseerimisel huvitatud isiku poolt

või Tallinna väikese ringtee projekti realiseerimisel.“ (dtl 123). Seejuures on vaidlusaluse

korralduse punktis 4.6 mh märgitud, et praegusel hetkel ei ole teada, millal realiseeritakse Vägeva

tee 4 kinnistu ehitusõigus ja ei ole teada ka Tallinna väikese ringtee projekti realiseerumine (dtl

122). 31. Eeltoodust tulenevalt ei muuda vaidlusalune ehitusluba (sõidutee rajamine) kaebaja

kinnistu hoonestamist võimatuks. Küsimus sellest, kas kolmas isik võis oma kinnistule hoone

püstitada, mis ei moodusta käesoleval hetkel ühtset tervikut kaebaja kinnistule kavandatud

hoonega, ei ole praeguse vaidluse esemeks. Nimelt ei reguleeri vaidlusalune ehitusluba hoone

püstitamist kolmanda isiku kinnistule, vaid selline ehitusluba anti 19.12.2024 korraldusega nr

1975, mida on märkinud ka vastustaja korralduse nr 306 punktis 4.2 (dtl 122). Seetõttu on ilmne,

et vaidlusalune ehitusluba sõidutee rajamiseks ei saa rikkuda kaebaja omandiõigust ehitada oma

kinnistule DP-ga ette nähtud hoone. 32. Ühtlasi ei reguleeri vaidlusalune korraldus nr 306

kinnistusiseseid liiklus- või parklalahendusi, mistõttu ei saa kaebajal ka selles osas kaebeõigust

ilmselgelt olla. 33. Tõendamist ei ole leidnud ka kaebaja väide, et DP-d ei ole lubatud

etapiviisiliselt ellu viia. Nimelt nähtub DP seletuskirjast, et detailplaneeringu järgselt on kinnistuid

võimalik hoonestada korraga või etapiviisiliselt, rajades hoone ja selle teenindamiseks vajaliku

infrastruktuuri (dtl 147). 34. Ka ei välista vaidlusalune ehitusluba kaebaja kinnistule

juurdepääsutee rajamist, kuivõrd nagu eelnevalt on välja toodud, siis on tegemist ajutise

lahendusega (vt korralduse nr 306 punkt 2.1.1). Lisaks ei saa kaebaja kehtivast DP-st tuletada

õigust nõuda oma kinnistule kahe juurdepääsutee (DP-le märgitud nr 3 ja nr 4) rajamist, kuivõrd

7(9)

peale DP kehtestamist on väljastatud Tallinna väikese ringtee PT, millega muudeti

juurdepääsuteede lahendust. PT on käesoleval ajal kehtiv. 35. Transpordiamet on oma 27.08.2025

kirjas nr 7.1-1/25/13319-2 jätnud kooskõlastamata ehitusloa muudatuse, millega sooviti rajada

Vägeva tee 4 kinnistule juurdepääse Tuleviku teele (dtl 270). Transpordiamet on selgitanud

järgmist: „Vägeva tee 2 /…/ ja Vägeva tee 4 /…/ kinnistud asuvad riigitee nr 2 Tallinn-Tartu-

Võru-Luhamaa kaitsevööndis km 6,34-6,60. Võttes arvesse riigitee perspektiivseks

ümberehitamiseks koostatud Tallinna väikese ringtee eelprojekti /…/, jätame ehitusloa

kooskõlastamata järgmiste vastuolude ja puuduste tõttu: 1. Tuleviku tee on kavandatud Tallinna

väikese ringtee eelprojekti mahus ja Transpordiamet ei nõustu kahe täiendava juurdepääsu

kavandamisega Vägeva tee 4 kinnistule. Selgitame, et Transpordiamet on väljastanud Tallinna

väikese

ringtee

eelprojekti

koostamiseks

projekteerimistingimused

/…/.

Projekteerimistingimustega täpsustati Vägeva tee 4 kinnistul kehtiva [DP] juurdepääsu lahendust

ning Vägeva tee 4 kinnistule on Tallinna väikese ringtee eelprojektiga ette nähtud üks ühine

juurdepääs Vägeva tee 2 ja Vägeva tee 4 kinnistute piiril. [PT] on haldusakt, mille avalikku

menetlusse olid kaasatud kõik puudutatud isikud, sh Vägeva tee 2 ja Vägeva tee 4 kinnistute

esindajad ning menetluse käigus tehti koostööd juurdepääsude laehndamiseks ega esitatud vaideid

juurdepääsude muutmiseks. Samuti peame vajalikuks märkida, et Tuleviku tee PK 2+20-2+50

sõidutee vertikaalplaneeringu (sh restkaevude ja kanalisatsioonitorude asukohad) muutmisega

nõustuda ei saa.“ (dtl-d 270-271). 36. Ka vaidlusaluse korralduse nr 306 punktides 4.4.-4.6. on

eelnevale viidatud ning selgitatud, et PT-ga on DP lahendust juurdepääsu tee osas muudetud ning

Tuleviku tee 14 kinnistule on ette nähtud kaks (2) juurdepääsuteed (dtl 122). 37. Eelnev tähendab,

et pelgalt korralduse nr 306 vaidlustamisega ei ole kaebajal võimalik saavutada olukorda, kus

Vägeva tee kinnistule oleks tagatud kaks juurdepääsuteed, kuivõrd selline lahendus oleks

vastuolus kehtiva PT-ga. See tähendab, et korralduse nr 306 punktide 1.1 ja 1.4 vaidlustamisega ei

ole kaebajal võimalik saavutada olukorda, kus Vägeva tee 4 kinnistule rajatakse kaks täiendavat

juurdepääsu, mistõttu on kaebuse eesmärgi saavutamine võimatu (HKMS § 121 lg 2 p 2).

Vastavalt HKMS § 121 lg 2 punktile 2 võib kohus määrusega kaebuse tagastada selle esitajale, kui

kaebuse rahuldamisega ei oleks võimalik saavutada kaebuse eesmärki. 38. Kaebaja on oma õiguste

riivena välja toonud ka asjaolu, et kaebaja ja kolmanda isiku vahel on notariaalselt sõlmitud

juurdepääsu servituutide vastastikkused eelmärked, mis eeldavad DP-s kirjeldatud

juurdepääsulahenduste elluviimist. Kohus selgitab, et vaidlusalune ehitusluba ei reguleeri AÕS §-s

156 sätestatut, vaid servituutide seadmise küsimus on oma olemuselt tsiviilõiguslik ning kaebaja ja

kolmanda isiku vaheline küsimus. Seetõttu ei aitaks vaidlusaluse korralduse tühistamine kuidagi

kaasa kaebaja ja kolmanda isiku vahelise küsimuse lahendamisele, mistõttu ka selles osas kuulub

kaebus tagastamisele (HKMS § 121 lg 2 p 2).“ Haldusasjas nr 3-26-855 tehtud määrus ei ole

jõustunud. Vaatamata eelnevale nõustub kohus halduskohtu seisukohtadega, kuivõrd asjaolud ei

ole muutunud ning kaebaja tugineb samadele seisukohtadele ka praeguses haldusasjas.

9. Kohus jätab läbivaatamata kaebaja nõude Rae Vallavalituse 23.02.2026 korralduse nr 306 ja

selle alusel 27.02.2026 väljastatud tee ehitusloa nr 2612271/01077 õigusvastasuse tuvastamise

nõude HKMS § 151 lg 2, § 121 lg 2 p-de 1 ja 2 alusel.

10. Kaebaja taotles ka Rae Vallavalitsuse 21.04.2026 korralduse nr 593 alusel 24.04.2026

väljastatud kasutusloa nr 2612371/01849 tühistamist osas, millega anti kasutusluba Tuleviku tee

sõidutee (EHR kood 221462056) kasutuselevõtuks. Kuivõrd vaidlustatud haldusaktide esemeks ei

ole juurdepääsuteed kaebaja kinnistule ega Tuleviku tee 14 kinnistu parklalahendus, ei rikuta ka

vaidlustatud kasutusloaga kaebaja subjektiivseid õigusi (HKMS § 44 lg 1).

11. Kohus jätab läbivaatamata kaebaja Rae Vallavalitsuse 21.04.2026 korralduse nr 593 alusel

24.04.2026 väljastatud kasutusloa nr 2612371/01849 osalise tühistamise nõude HKMS § 151 lg 2,

§ 121 lg 2 p-de 1 ja 2 alusel.

8(9)

12. Kaebaja esitas esialgse õiguskaitse taotluse vaidlustatud kasutusloa kehtivuse peatamiseks

osas, millega anti kasutusluba Tuleviku tee sõidutee (EHR kood 221462056) kasutuselevõtuks,

kuni käesolevas asjas lõpliku kohtulahendi jõustumiseni. Juhul, kui kasutusloa kehtivust ei peatata,

legaliseeritakse olukord, kus kaebaja kinnistule puuduvad nii projekteerimistingimuste

terviklahenduse kohased, kui ka detailplaneeringu koostamise eesmärgiga kooskõlas olevad

juurdepääsud.

13. HKMS § 249 lg 1 alusel võib halduskohus kaebuse esitaja põhjendatud taotluse alusel või

omal algatusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebuse esitaja õiguste esialgse kaitse kohta,

kui vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või

võimatuks. Esialgse õiguskaitse kohaldamisel peab kohus HKMS § 249 lg 3 kohaselt arvestama

kaebuse eduväljavaateid ning erinevate lahenduste tagajärgi kaebajale, avalikule huvile ja

kolmandatele isikutele (nt Riigikohtu 27.06.2017 määrus nr 3-3-1-19-17, p 15). Mitte igasugune

riive, mis annab aluse kaebusega halduskohtusse pöördumiseks, ei õigusta siiski esialgse

õiguskaitse kohaldamist avalikku huvi või kolmandate isikute õigusi kahjustaval viisil (nt

Riigikohtu 16.12.2016 määrus nr 3-3-1-87-16, p 14). Esialgse õiguskaitse taotluse lahendamise

ajal võivad faktilised ja õiguslikud asjaolud olla ebaselged ning kohus ei pruugi määruse tagajärgi

tuvastada tõendite alusel, kuid faktilised asjaolud peavad olema põhistatud ja prognoosid peavad

olema põhjendatud (nt Riigikohtu 25.11.2021 määrus nr 3-21-2241, p 15; 11.12.2020 määrus nr 3-

20-605, p 15).

14. Kuivõrd kohus jätab kaebuse läbivaatamata, ei saabu kaebajale kohtumenetluse ajal

pöördumatuid tagajärgi. Täiendavalt märgib kohus järgmist. Vaidlust ei ole, et vaidlustatud

korraldus nr 306 on realiseeritud ning Tuleviku tee on valmis ehitatud. Kasutusloa kehtivus

eelnevat ei muuda. Lisaks ei ole esialgse õiguskaitse kohaldamine vajalik põhjusel, et kaebaja

soovib saavutada parkimisala servituudi seadmist kolmanda isiku kinnistule kaebaja kasuks,

kuivõrd kolmas isik kinnitas korduvalt, et nõus seadma vastava servituudi kaebaja kasuks.

15. Toimetada määrus menetlusosalistele kätte.

(allkirjastatud digitaalselt)

9(9)