2-26-10971/3 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Anneli Alekand, Hele Kaldma, Kersti Kerstna-Vaks

Määruse tegemise aeg ja koht

11. juuni 2026, Tartu

Tsiviilasja number

2-26-10971

Tsiviilasi

M.T ja U.Y kinnistamisavaldus kinnistamisasjas

nr 30249202650

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi

5. mai 2026 kandemäärus nr 417902026

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

M.T ja U.Y määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitajad (avaldajad):

1. M.T (isikukood XXX)

2. U.Y (isikukood XXX)

Avaldajate lepinguline esindaja Eero Lapp

RESOLUTSIOON

1. Jätta M.T ja U.Y määruskaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna kohtunikuabi 5. mai 2026 kandemäärus nr 417902026 muutmata.

2. Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud M.T ja U.Y kanda.

Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalistel on õigus esitada määruse peale määruskaebus Riigikohtule 15 päeva

jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi

ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MAAKOHTU SEISUKOHT

1. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale esitati 22. aprillil 2026 notariaalselt kinnitatud

kinnistamisavaldus, milles M.T ja U.Y (avaldajad) taotlesid registriosa nr XXXXXXX III

jakku kahe märkuse kandmist.

M.T palus vastavalt Pärnu Maakohtu poolt 19. märtsil 2026 tsiviilasjas nr 2-25-16943

kinnitatud kompromissile kanda registriosa nr XXXXXXX III jakku esimesele vabale

järjekohale märkus: „Kinnistu on koormatud kinnistusregistri registriossa nr

XXXXXXXXX kantud igakordse omaniku, tema pereliikmete, külaliste ja kinnistut

teenindavate isikute kasuks tähtajatu, tasulise ja ajaliste piiranguteta juurdepääsuõigusega

liikumiseks jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega kohtumääruse lisaks oleval piiranguala

XXXXXXXXX kaardil punase joonega tähistatud olemasoleva juurdepääsu asukohas“.

U.Y palus vastavalt Pärnu Maakohtu poolt 19. märtsil 2026 tsiviilasjas nr 2-25-6943

kinnitatud kompromissile kanda registriosa nr XXXXXXX III jakku esimesele vabale

järjekohale märkus: „Kinnistu on koormatud XXXXX kinnistu (registriossa nr

XXXXXXXX) igakordse omaniku, tema pereliikmete, külaliste ja kinnistut teenindavate

isikute kasuks tähtajatu, tasulise ja ajaliste piiranguteta juurdepääsuõigusega liikumiseks

jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega kohtumääruse lisaks oleval piiranguala XXXXXXXXX

kaardil punase joonega tähistatud olemasoleva juurdepääsu asukohas“.

Kinnistamisavalduse kohaselt on registriosa nr XXXXXXX omaniku J.N. nõusolek mõlema

märkuse sisse kandmiseks asendatud eelnimetatud kohtumäärusega. Avaldus mõlema

märkuse sisse kandmiseks on esitatud samaaegselt ja seetõttu tuleb kannetele

kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 30 lg 1 kohaselt anda kinnistusraamatus sama järjekoht.

Kinnistamisavaldusele oli lisatud Pärnu Maakohtu 19. märtsi 2026 määrus tsiviilasjas nr 2-

25-16943, millega kinnitati avaldajate ning puudutatud isiku J.N. vahel sõlmitud

kompromiss, mille sisuks on juurdepääsutee kasutamise tingimused J.N. kuuluval XY

kinnistul (registriosa nr XXXXXXX). Kompromissis lepiti kokku ka märkuste kandmises

kinnistusraamatusse.

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 5. mai 2026 määrusega anti avaldajatele tähtaeg

puuduste kõrvaldamiseks ja nõuti, et avaldajad esitavad notariaalselt tõestatud

asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse reaalservituutide kinnistusraamatusse kandmiseks

ning tasuvad riigilõivu.

Määruse kohaselt saab kohus asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 alusel määrata juurdepääsu

kinnisasjale avalikult kasutatavalt teelt ainult juhul, kui kinnisasjade omanikud ei jõua

juurdepääsu tingimustes kokkuleppele. Kui pooled on sõlminud kokkuleppe juurdepääsutee

kasutamise tingimustes, siis AÕS § 156 ei kohaldu ja kinnistule juurdepääsu tagamiseks

saavad kinnisasjade omanikud sõlmida servituudi seadmise lepingu.

AÕS § 172 lg 1 kohaselt koormab reaalservituut teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja

kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja

teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma

omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. AÕS § 173

lg 1 järgi peab reaalservituudi seadmiseks vajalik asjaõigusleping olema notariaalselt

tõestatud.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJATE TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

3. Avaldajad esitasid 11. mail 2026 maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles paluvad

kandemääruse nr 417902026 tühistada.

Avaldajad ja puudutatud isik on sõlminud kompromissi juurdepääsutee kasutamiseks, mille

kohus on kinnitanud tsiviilasjas nr 2-25-16943. Kuna kompromissi kinnitamise määruses

peavad kõik kokkuleppe tingimused olema märgitud (vastasel korral ei vastaks määrus

seadusele) ning see nõue on kohtulahendis täidetud ja kokkuleppe sõlmimine kohtu

kinnitatud kompromissina asendab kokkuleppe notariaalset tõestamist, on vaidlustatava

kinnistusosakonna määruse seisukoht AÕS § 156 mittekohaldumise suhtes vastuolus

seadusega.

Avaldajad ei soovi servituudi seadmist, vaid märkuse kandmist kinnistusraamatusse

vastavalt kohtulahendile tsiviilasjas nr 2-25-16943 ja esitatud kinnistamisavaldusele.

4. Kohtunikuabi ei pidanud määruskaebust põhjendatuks ja edastas selle 15. mail 2026

lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.

Kohtunikuabi jäi 5. mai 2026 määruses nr 417902026 toodud seisukohtade juurde ning

leidis, et kandeid ei ole võimalik teha ning avaldust rahuldada. Kompromiss on osalejate

kokkulepe, mis on kinnitatud kohtu poolt ning mis kohtu poolt kinnitatuna asendab TsMS §

430 lg 6 kohaselt notariaalset tõestamist (sisuliselt kinnitab kohus kokkuleppe notari

asemel). Notariaalselt tõestatuna saavad kinnisasjade omanikud sõlmida kinnistule

juurdepääsu tagamiseks servituudi seadmise lepingu. Notariaalselt tõetatuna ei ole võimalik

sõlmida kokkulepet juurdepääsu märkuseks. Juhul, kui kanne tehakse kohtulahendi alusel,

peab kohtulahend sisaldama kinnistamisavaldust. Kui asjaõiguslepingut asendab kohtulik

kompromiss, peab viimane sisaldama asjaõiguslikku kokkulepet. Tallinna Ringkonnakohus

on 6. märtsil 2017 tsiviilasjas nr 2-17-1322 tehtud otsuse p-s 10 märkinud, et olenemata

sellest, et maakohtu määruse alusel ei ole võimalik kandeid teha, on pooltel võimalik

soovitud õigusmuudatused siiski ellu viia selliselt, et vajalikud asjaõiguslepingud,

kandeavaldused ja puudutatud isiku nõusolekud vormistatakse notari juures ning esitatakse

uuesti Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.

5. Maakohtu kohtunik ei pidanud määruskaebust põhjendatuks ja edastas selle 18. mail 2026

TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja kinnistusosakonna

kohtunikuabi 5. mai 2026 kandemäärus nr 417902026 muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1 ja §

659).

7. Ringkonnakohtu hinnangul on kohtunikuabi õiguspäraselt jätnud kinnistusraamatusse

kandmata märkused kohtuliku kompromissi alusel. Ringkonnakohus nõustub kohtunikuabi

põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6).

8. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

9. Asjaolu, et maakohus on kompromissi kinnitanud, ei võta kinnistusosakonnalt ära õigust

ja kohustust hinnata, kas taotletav kanne on lubatav. KRS § 46 lg 1 kohaselt selgitab

kinnistamiseks pädev isik kinnistamisavalduse läbivaatamisel välja, kas on esitatud

nõutavad dokumendid (KRS § 35), mis vastavad nõutavale vormile ja kas

kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole

kinnistamine välistatud. Praegusel juhul ongi kohtunikuabi selgitanud välja, et seadusest

tulenevalt on kinnistamine välistatud.

10. Kohus määrab vajadusel juurdepääsu avalikult kasutatavale teele AÕS § 156 alusel ja

TsMS §-des 6181–6186 sätestatud korras. Riigikohtu pikaajalise praktika kohaselt ei ole

kohtulahendiga määratud juurdepääs piiratud asjaõigus (servituut), mis tekib

kinnistusraamatusse kandmisega, vaid vahetult kohtulahendist tulenev kitsendus, mis tekib

kohtulahendi jõustumisega ja mille kohta kantakse kinnistusraamatusse märkus (vt RKTKm

09.06.2017, 3-2-1-31-17, p 15.1 ja seal viidatud kohtupraktika).

11. Õiguskirjanduse kohaselt jagunevad menetluslikud nõuded tsiviilkohtumenetluses

sooritusnõueteks, tuvastusnõueteks ja kujundusnõueteks (Tsiviilkohtumenetluse seadustik

II. Kommenteeritud väljaanne, § 363 komm 3.2.2.1.a). Kujundusnõude (hagi) eesmärk on

kujundada kohtulikult ümber olemasolevat õiguslikku olukorda või õigussuhet (nt abielu

lahutamine, sundtäitmise lubamatuks tunnistamine, enampakkumise kehtetuks tunnistamine

täitemenetluses). Kujundushagi rahuldava otsuse jõustumisega muutub vahetult õiguslik

olukord hagis taotletud viisil (Tsiviilkohtumenetluse seadustik II. Kommenteeritud

väljaanne, § 363 komm 3.2.2.5). Kui õigussuhte ümberkujundamise pädevus on antud

kohtule, ei saa pooled kokku leppida, et kohus on õigussuhte ümber kujundanud, isegi kui

nad saavad kohtuväliselt kokku leppida sisuliselt samas tulemuses (Tsiviilkohtumenetluse

seadustik II. Kommenteeritud väljaanne, § 430 komm 3.1.2.b).

12. Ringkonnakohtu hinnangul on AÕS § 156 lg 1 alusel kohtule esitatud avaldus

juurdepääsu määramiseks kujundusnõue ja seega on ainult kohtul pädevus määrata

juurdepääs AÕS § 156 lg 1 alusel. Kui menetlusosalised jõuavad juurdepääsu tingimustes

kokkuleppele (mille saavutamisele peab kohus neid TsMS § 6184 lg 1 kohaselt suunama),

tuleb see kokkulepe vormistada sellise tehinguna, milles menetlusosalised saavad

kohtuväliselt kokku leppida.

13. Õiguskirjanduses on selgitatud, et kohtulikult kinnitatud kompromissil on sama

tähendus mis notariaalselt tõestatud kokkuleppel, aga mitte rohkemat. Seega kui

kompromissi tingimustele vastav notariaalne kokkulepe oleks kehtetu, on vastavas

osas kehtetu ka kohtulik kompromiss. Näiteks ei tohi kompromiss olla tingimuslik

osas, mis puudutab kinnisomandi üleandmist (AÕS § 120 lg 2)

(Tsiviilkohtumenetluse seadustik II. Kommenteeritud väljaanne, § 430 komm

3.8.2.a). Kuivõrd kinnisasjade omanikud ei saa tehinguliselt määrata juurdepääsu

AÕS § 156 tähenduses ega kanda selle kohta kinnistusraamatusse märkust, ei ole

võimalik sellist tehingut teha ka kohtuliku kompromissi sisuna. Tehinguliselt saavad

pooled kokku leppida reaalservituudi seadmises, seega tuleb ka kompromissi sisu

vormistada asjaõiguslepinguna (lisaks võlaõiguslikule osale) ja kanda

kinnistusraamatusse piiratud asjaõigusena reaalservituut.

14. Kohtunikuabi on õigesti märkinud, et kujunenud olukorras on avaldajatel

võimalik sõlmida notariaalselt tõestatud servituudi seadmise leping ja esitada

kinnistamisavaldus

koos puudutatud isiku nõusolekuga servituudi

kinnistusraamatusse kandmiseks. Ringkonnakohus märgib, et TsMS § 6185 kohaselt

võib kohus asjaolude olulisel muutumisel asjaosalise avalduse alusel tehtud määrust

või kompromissi määrusega muuta, kui see on vajalik raskete tagajärgede

ärahoidmiseks. Olukorda, kus kohtumääruse alusel ei ole võimalik teha kannet

kinnistusraamatusse, võib pidada raskeks tagajärjeks, mille ärahoidmiseks on

vajadusel põhjendatud uue määruse tegemine.

15. Eeltoodud põhjendustel tuleb määruskaebus jätta rahuldamata.

16. Kuivõrd määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldajate kanda. Kindlaksmääratavad

menetluskulud puuduvad.

(allkirjastatud digitaalselt)