2-24-8126/34 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 28. mai 2026

Tsiviilasja number

2-24-8126

Tsiviilasi

Jõhvi vald, Jõhvi linn, XXXXXXX korteriühistu

hagi Aleksei Rolitši vastu kahju hüvitamise ja

viivise nõudes

Tsiviilasja

hind

apellatsioonikohtus

19 981 eurot 14 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 14. jaanuari 2026. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Jõhvi vald, Jõhvi linn, XXXXXXX korteriühistu

apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Apellant

(hageja):

Jõhvi vald, Jõhvi linn,

XXXXXXX

korteriühistu

(registrikood

XXXXXXXXX),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Roman Golovenko

Vastustaja (kostja): Aleksei Rolitš (isikukood

XXXXXXXXXXX)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Jõhvi vald, Jõhvi linn, XXXXXXX korteriühistu apellatsioonkaebus

osaliselt.

2. Tühistada Viru Maakohtu 14. jaanuari 2026. a otsus ja saata tsiviilasi tagasi

maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.

3. Menetluskulude jaotuse määrab maakohus lõpplahendiga.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Jõhvi vald, Jõhvi linn, XXXXXXX korteriühistu (hageja) esitas 22. mail 2024 Viru

Maakohtule hagi Aleksei Rolitši (kostja) vastu, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks

välja kahju hüvitise 17 766 eurot 41 senti ja sellelt viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.

Hagiavalduse kohaselt on hageja asutatud korteriomanike poolt. Hageja põhikirja p-i 2

kohaselt on korteriühistu tegevuse eesmärgiks elamu (välja arvatud korterite kui

korteriomandi reaalosade) ja selle juurde kuuluva (teenindamiseks vajaliku) maa ühine

majandamine ning seoses sellega ühistu liikmete ühiste huvide esindamine, samuti ühistu

liikmetele (seoses eluruumi kasutamisega) teenuste osutamine. Kostja oli alates 30. aprillist

2010 kuni 25. maini 2023 hageja juhatuse liige ja juhatuse esimees. Hageja 15. mai 2023

üldkoosolekul kutsuti kostja tagasi nii hageja juhatuse liikme kui ka juhatuse esimehe

kohustuste täitmiselt ja valiti uus juhatus.

Kui kostja oli hageja juhatuse liige, oli tal ainuisikuline juurdepääs hageja pangakontole, nii

deebetkaardi maksete tegemiseks kui ka internetipanga vahendusel. Pärast kostja juhatuse

liikme kohalt tagasikutsumist ilmnes, et kostja ei ole täitnud juhatuse liikme hoolsuskohustust

ning majandustegevuse raamatupidamisarvestuse pidamise kohustust. Hageja tellimusel tehti

hageja finantsmajandusliku tegevuse revisjon. Revisjoni aktist tuleneb, et pangaväljavõtete

alusel koostati kulude aruanne ettevõtte MVR Grupp OÜ kohta, mille juhatuse liige on kostja,

hageja kahelt pangakontolt tehti 76 ülekannet kogusummas 13 022 eurot 41 senti; puuduvad

raamatupidamise esmased dokumendid alates 1. jaanuarist 2021 kuni 31. detsembrini 2021 ja

alates 29. aprillist 2023 kuni 23. maini 2023; arvetel ei ole andmeid tööperioodi ja töö

maksumuse kohta; hagejal puudub üldkoosoleku otsus ja hooldusleping MVR Grupp OÜ-ga.

Tuvastati ülekanded FIE-le Vadim Borissov 2550 eurot, mis on vastavalt arvetele liigitatud

elektritöödeks, märgitud ei ole tööperioodi ja töö tegemise kohta. Tööde tegemise leping ja

tööde sooritamise akt puudub. Tuvastati ülekanded KVALITEETPLUSS OÜ-le 1889 eurot,

puuduvad tööperiood, konkreetne töö tegemise koht, lepingud tööde tegemiseks ja tööde

tegemise akt. 17 461 euro 41 sendi suhtes puuduvad selged kuludokumendid. Hageja tellis

OÜ-lt RevPro Est elamus tehtud ehitustööde auditi, millest tuleneb, et katusetööde tegemist

on võimatu kontrollida, elektritööde visuaalsel vaatlusel võib tõdeda, et tööd on tehtud

mittekorrektselt, kuumavee varustustorude vahetamisel vähendati torustiku läbimõõtu ilma

arvutusteta, torud ei ole kinnitatud, torustik pole isoleeritud, vihmavesi imbub läbi kolmanda

sissepääsu varikatuse.

Hagejal puudus üldkoosoleku otsus tööde tegemiseks MVR Grupp OÜ-ga ja hooldusleping

MVR Grupp OÜ-ga. Ettevõttel MVR Grupp OÜ puuduvad majandustegevuse registris

tegevusload ning majandustegevusteated.

Hageja arvestuse järgi on kostja kui hageja endine juhatuse liige hagejale tekitanud kahju 17

461 eurot 41 senti (13 022,41+2550+1889). Hageja palus kostjal see summa tasuda hiljemalt

30.aprilliks 2024. Kostja teatas 2. mail 2024 hagejale, et vastab nõudele 12. maiks 2024, seda

kostja ei teinud. Hageja kahjunõue koosneb otsesest varalisest kahjust seoses juhatuse liikme

kohustuste rikkumisega (17 461 eurot 41 senti) ja kulutusest õigusabile 305 eurot.

Kui juhatuse liige ei tegutse hoolsusega, mida mõistlik inimene taolises ametis sarnastel

tingimustel ilmutaks, on ta hoolsuskohustust rikkunud. Ühistu vahendite kasutamine

eesmärgil, mis ei ole seotud korteriühistu tegevusega, ja/või nende vahendite korteriühistule

tagastamata jätmine, ei ole käsitatav hoolsuskohustuse täitmisena.

Kostja rikkus ametikohustust mittevajalike väljamaksetega. Hagejale on tekkinud varaline

kahju, rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos ning juhatuse liige vastutab oma kohustuste

rikkumise eest. Töövõtulepingud ja aktid ei ole usaldusväärsed tõendid, need tekkisid siis, kui

kostja pidi hagile vastama. Varem ei ole kostja teatanud hagejale, et FIE-ga Vladimir

Borissov sõlmiti ehitustööde leping ning pooled allkirjastasid üleandmise-vastuvõtmise akti,

need tõendid oli kostja loonud kohtumenetluse jaoks.

Alates 2020. aastast ei olnud korteriühistus korraldatud mitte ühtegi üldkoosolekut. Mitme

aasta jooksul ei kinnitanud hageja üldkoosolek majandusaasta aruandeid ega võtnud vastu

majandusaasta kavasid. Seega alates sellest ajast ei kinnitanud üldkoosolek vajadust teha

remondi- ja hooldustöid või sõlmida ehitus- ja hoolduslepinguid.

Kostja ei teavitanud hagejat sellest, et Kvaliteetpluss OÜ-ga oli sõlmitud ehitustööde leping ja

alla oli kirjutatud üleandmise-vastuvõtmise akt. Need tõendid lõi kostja kohtumenetluse jaoks.

FIE-ga Vladimir Borissov ja Kvaliteetpluss OÜ-ga sõlmitud lepingud ja üleandmise-

vastuvõtmise aktid on identsed, kuigi väidetavate ehitustööde vahel oli kaks aastat.

MVR Grup OÜ poolt tehtud tööde jaoks oli vaja hageja üldkoosoleku nõusolekut. Poolte

vahel puudub vaidlus, et hageja ja MVR Grupp OÜ vahel ei olnud sõlmitud hoolduslepingut,

ehituslepinguid või muid lepinguid. Tööde üleandmise-vastuvõtmise akte ei ole allkirjastatud.

Korteriühistu üldkoosoleku otsuseid ei ole, puuduvad ka üldkoosoleku otsused MVR Grupp

OÜ-ga hooldus- või ehituslepingute sõlmimise kohta. MVR Grupp OÜ esitatud arvetega ei

ole võimalik tõendada, et arvetel märgitud tööd olid tehtud ning töid oli vaja teha. Revisjoni

käigus tuvastati, mis ei sisalda andmeid mõõtühikute, mõõtühiku hinna ja koguse,

tööperioodi, konkreetse töö tegemise koha, kasutatud materjalide loetelu ja nende maksumuse

kohta.

Kostja ei ole esitanud tõendeid, et arvetes märgitud ehitustööd oleks olnud vajalikud

kulutused TsÜS § 63 p 1 mõttes, st et ilma antud töödeta ähvardanuks hoonet kahjustumine

või hävimine. Elamus tehtud ehitustööd saavad olla TsÜS § 63 p 2 mõttes kasulikud

kulutused ning KrtS § 39 mõttes kaasomandi eseme ajakohastamine, mille üle otsustamise

pädevus on üldkoosolekul. Seega rikkus kostja ilma üldkoosoleku otsuseta ehitustööde

tegemist otsustades, hageja nimel töid tellides ja hageja arvel makstes enda kohustusi juhatuse

liikmena.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. Peale uue juhatuse valimist nõuti kostjalt koheselt ühistu kõigi

dokumentide kiiret üleandmist. Kuna korteriühistu juhtimisega tegeles kostja oma põhitöö

kõrvalt, siis polnud tal võimalust koostada dokumentide nimekirja, kuid kõik dokumendid

said üle antud. Ka need, millede puudumisele viidatakse hagis. Kostja jaoks oli kahju

hüvitamise nõue üllatus. FIE Vladimir Borissoviga oli sõlmitud leping ja tööde vastuvõtmise

akt. Kvaliteetpluss OÜ-ga oli katuse remondi osas sõlmitud leping ja tööde vastuvõtmise akt.

MVR Grupp OÜ-le olid tehtud rahaülekanded vastavalt tehtud töödele ja kõikide tööde osas

olid olemas arved. Tegemist oli ühistu jaoks vajalike pisitöödega, mille tegemine oleks mujalt

tellides läinud kallimaks. MVR Grupp OÜ ja korteriühistu ei ole käibemaksukohuslased ning

korteriühistu jaoks olid need tööd käibemaksu võrra odavamad. MVR Grupp OÜ tegi töid,

mida ühistu oleks tellinud mujalt. Väidetavalt puudu olevad arved esitas kostja kohtule.

Kulude selgitused on kajastatud sinisega lisatud kulude aruandes. Vajalike tööde tegemise

tõttu kostjale kuuluva ettevõtte kaudu ilma üldkoosoleku otsuseta ei saa tehtud tööde

maksumust kostjalt nõuda.

MAAKOHTU LAHEND

3. Maakohus jättis 14. jaanuari 2026. a otsusega hageja nõude rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

Hagiavalduse kohaselt on hageja kahjuks ajavahemikus 1. jaanuar 2020 kuni 25. mai 2023

MVR Grupp OÜ-le tehtud 76 ülekannet kogusummas 13 022 eurot 41 senti, FIE-le Vadim

Borissovile üle kantud elektritööde eest 2550 eurot ja KVALITEETPLUSS OÜ-le üle kantud

1889 eurot, kokku 17 766 eurot 41 senti. Hageja tugineb GEOKS VARA

Raamatupidamisbüroo poolt 25. septembril 2023 koostatud revisjoni aktile.

Hageja esitas kohtule OÜ RevPro Est 2024. a koostatud “Jõhvi linn, XXXXXXX 55-korteriga

majas töid teostanud ettevõtte pädevuse läbivaatamine”, mille kohaselt tegi MVR Grupp OÜ

elektritöid maksumusega 2340 eurot 1 sent; santehnilisi töid ja surveseadmetöid

maksumusega 2993 eurot; üldehitustöid maksumusega 1668 eurot, hooldustöid maksumusega

831 eurot 40 senti, teadmata töid (väljastati arveid, kus ei olnud kirjas tehtud tööde nimetust)

maksumusega 5187 eurot.

Hageja väitel oli kostja MVR Grupp OÜ juhatuse liige. Hageja üldkoosolek ei ole vastu

võtnud otsuseid ehitus- ja remonditööde tellimise kohta, mistõttu on MVR Grupp OÜ-le, FIE-

le Vadim Borissov ja KVALITEETPLUSS OÜ-le välja makstud raha hageja kahju. Ka

revisjoniaktis on märgitud, et hagejal puudub üldkoosoleku otsus ja hooldusleping MVR

Grupp OÜ-ga, lepingud ja tööde sooritamise akt FIE-ga Vadim Borissov ja

KVALITEETPLUSS OÜ-ga.

Kostja esitas 28 arvet ja kulude aruande kogusummas 13 022 eurot 41 senti. Arved on

esitanud MVR Grupp OÜ hagejale kogusummas 4784 eurot. Kostja esitas hageja 30. augusti

2020. a üldkoosoleku protokolli ja osalejate nimekirja. Üldkoosoleku päevakorras oli mh

tööde plaan (päevakorra p 1) ja muruniitmise tasu ümbervaatamine (päevakorra p 4).

Päevakorra p-s 1 otsustati kinnitada tööde plaan: remontida postkastide lukud; parandada

trepikodade katused Rannila paigaldamisega; lubada mõningad avariitööd teha MVR Grupp

OÜ-l; jätkata sissepääsude elektrijuhtmestiku renoveerimist; tellida ventilatsioonikanalite

puhastus. Päevakorra p-s 4 otsustati määrata korteriühistu territooriumil muru niitmise tasu

igal aastal 300 eurot ja tellida teenus Aleksei Rolitšilt. Kohus ei nõustu hagejaga, et

üldkoosolekut tegelikult ei toimunud. Kohtuistungil tunnistajana üle kuulatud A.A. ütlused

olid üldsõnalised, ta ei mäletanud üldkoosoleku toimumise aastat, arvas, et see toimus vist

augustikuus ning osalejate nimekirjas on tema allkiri. Tunnistaja B.B. seletas, et üldkoosoleku

kohta oli teade, et toimub koosolek ja päevakorras olid remonditööd. Tunnistaja V.V. seletas,

et ta ei osalenud üldkoosolekul.

Esitatud revisjoni akti alusel ei ole võimalik esitada kahju hüvitamise nõuet korteriühistu

juhatuse endise liikme vastu, sest kahjuna on arvestatud kõik MVR Grupp OÜ-le tehtud

ülekanded 13 022 eurot 41 senti, FIE-le Vadim Borissov tehtud ülekanne 2550 eurot ja

KVALITEETPLUSS OÜ-le tehtud ülekanne 1899 eurot. Korteriühistu üldkoosolek on

otsustanud korteriühistu vajalikud remonttööd (sissekäikude ja nende katuste remont,

sissekäikude elektrijuhtmestiku renoveerimise, avariitööde tellimise MVR Grupp OÜ-lt,

muruniitmise teenuse tellimise Aleksei Rolitšilt). Kostja esitatud arvetelt nähtub, et arved on

esitatud enamuses korteriühistule vajalike teenuste eest (muru niitmine, avariide

likvideerimine jms). Kostja on esitanud lepingud, mis on kostja sõlminud hageja esindajana

FIE-ga Vadim Borissov 15. novembril 2020 elektrijuhtmestiku renoveerimiseks ja

KVALITEETPLUSS OÜ-ga 26. juunil 2022. a sissekäikude katuste remondi ja vihmavee

äravoolu remondi kohta. Tunnistaja Vadim Borissov kinnitas lepingu sõlmimist ja tööde

tegemist. Tunnistaja Artjom Popov (KVALITEETPLUSS OÜ juhatuse liige) kinnitas

lepingute sõlmimist ja tööde tegemist. Tunnistajate sõnul oli elektrijuhtmestik ja sissekäikude

katused katastroofilises olukorras.

Hagejal puudub kahju maksete tegemisel MVR Grupp OÜ-le, FIE-le Vadim Borissov ja

KVALITEETPLUSS OÜ-le. Samuti ei ole kostja korteriühistu endise liikmena rikkunud

lojaalsuskohustust hageja ees (MTÜS § 32 lg 1 ja lg 2, VÕS § 620 lg 1 ja lg 2, § 128 lg 3).

Kostja ei esitanud menetluskulude nimekirja. Kostjat ei esindanud kohtus esindaja. Seega

eeldas maakohus, et kostjal puuduvad rahaliselt hüvitatavad menetluskulud.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse

tühistada ning teha asjas uue otsuse, millega rahuldada hagi ja jätta menetluskulud kostja

kanda.

Maakohus hindas valesti poolte esitatud tõendeid, kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme

ja kehtivat kohtupraktikat.

Hageja esitas kostja vastu nõude kostja kui hageja juhatuse liikme kohustuste rikkumisega

tekitatud kahju hüvitamiseks. Vähemalt alates 2020. aastast ei olnud korteriühistus

korraldatud mitte ühtegi üldkoosolekut. Mitme aasta jooksul ei kinnitanud hageja üldkoosolek

majandusaasta aruandeid ega võtnud vastu majandusaasta kavasid. Vähemalt alates 2020.

aastast ei kinnitanud üldkoosolek vajadust remondi- ja hooldustööde tegemiseks või ehitus- ja

hoolduslepingute sõlmimiseks. Hageja vaidlustas nii 30. augusti 2020. a üldkoosoleku

protokolli ehtsust kui ka otsuste kehtivust. Maakohus ei ole hageja vastuväiteid analüüsinud

ega põhjendanud, miks maakohus hageja vastuväidetega ei nõustunud. Hageja ei ole täitnud

korteriühistu juhatuse kohustust koostada nõuetekohaselt korteriühistu tegevusega seotud

dokumentatsioon (sh üldkoosolekute protokollid), seda koguda, säilitada ning juhatuse

volituse lõppemisel anda üle uuele juhatusele.

30. augusti 2020. a üldkoosoleku otsused on tühised (KrtS § 29 lg 1) üldkoosoleku

kokkukutsumise ja läbiviimise korra olulise rikkumise tõttu (KrtS § 20 lg 2, lg 3 ja lg 4,

MTÜS § 20 lg 5)

30. augusti 2020. a üldkoosoleku protokollis kajastatud otsused ei saa olla aluseks 17 461

euro 41 sendi kulutamiseks. Protokollis kajastatud otsustest ei tulene, et üldkoosolek otsustas

sõlmida remonditööde tegemiseks töövõtulepingud FIE Vadim Borissovi,

KVALITEETPLUSS OÜ ja MVR Grupp OÜ-ga. Puuduvad ka üldkoosoleku otsused, kus

üldkoosolek nõustus finantseerima tehtud tööd. Kostja oli MVR Grupp OÜ ainuosanik ja

juhatuse liige. MTÜS § 27 lg 5 esimese lause alusel on tehing MVR Grupp OÜ-ga tühine.

Hageja vaidlustas maakohtule esitatud lepingute ja tööde üleandmise vastuvõtmise aktide

ehtsust.

Hageja leiab, et ei ole tõendatud, et lepingutes märgitud ehitustööd olid vajalikud ja kasulikud

korteriühistule ja nende tegemine oli kinnitatud või heaks kiidetud üldkoosoleku poolt.

MVR Grupp OÜ ei teinud elamus ehitustöid, neid ei olnud vaja teha ilma hageja

üldkoosoleku nõusolekuta. Hageja ja MVR Grupp OÜ vahel ei olnud sõlmitud

hoolduslepingut, ehituslepinguid või muid lepinguid, puudusid allkirjastatud tööde

üleandmise-vastuvõtmise aktid. Maakohtus leidis tuvastamist, et hageja üldkoosoleku

otsuseid ei ole, kus oleks kinnitatud vajadus teha mingid ehitus- või hooldustööd või kus olid

tehtud ehitutööd heaks kiidetud.

Hageja on seoses kostja kohustuste rikkumisega kandnud õigusabikulusid 305 eurot, mis olid

vajalikud, mõistlikud ning otseses põhjuslikus seoses kostja poolt juhatuse liikme kohustuste

rikkumisega. Kostjal tuleb ka need kulud hagejale VÕS § 128 lg 3 alusel hüvitada.

5. Kostja ei nõustu apellatsioonkaebusega. Maakohus on otsuses hinnanud kõiki tõendeid

kogumis ja õigesti.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSE

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaal- ja menetlusõiguse

olulise rikkumise tõttu. Maakohtu rikkumise tulemusena on jäänud menetluses olulised

asjaolud välja selgitamata ja menetluses esitatud taotlused lahendamata.

Maakohus on asja menetlemisel rikkunud selgitamiskohustust ning ringkonnakohtul ei ole

võimalik puudusi kõrvaldada (TsMS § 656 lg 1 p 5).

7. Hageja esitas kostja vastu nõude hageja juhatuse liikmena enda kohustuste rikkumisega

tekitatud kahju hüvitamiseks. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja oli alates 30. aprillist 2010

kuni 25. maini 2023 hageja juhatuse liige ja juhatuse esimees.

Hageja leiab, et kostja tehtud ülekannetes puuduvad 17 461 euro 41 sendi suhtes selged

kuludokumendid ja sellega on tekitatud hagejale kahju. Lisaks on hageja kandnud kahju

seoses õigusabiga 305 eurot (dtl 4). Maakohus ei ole hageja nõude kujunemist hinnanud

hageja nõudest lähtuvalt (maakohtu otsuse p 12).

8. Hageja nõude õiguslik alus on VÕS § 115 lg 1 koostoimes MTÜS § 32 lg-ga 2 ja KrtS § 24

lg-ga 1. Nõude eelduseks on juhatuse liikme kohustuse rikkumine (MTÜS § 32 lg 1, TsÜS §

35); ühingule on tekkinud või tekib varaline kahju (VÕS § 127 lg 1 ja § 128); rikkumise ja

kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4); juhatuse liige vastutab oma kohustuste

rikkumise eest, st ta ei ole järginud juhatuse liikme tavapärast hoolsusstandardit (MTÜS § 32

lg 2 teine lause) (vt RKTKo 21.04.2021, 2-17-3478, p 12). Tõendamiskoormis jaguneb

selliselt, et mittetulundusühing peab nõude maksmapanekul tõendama, et juhatuse liige on

rikkunud oma kohustusi ja nende rikkumiste tulemusena on mittetulundusühingule tekkinud

kahju. Seejärel on juhatuse liikmel omakorda võimalus tõendada, et ta on tegutsenud

mittetulundusühingu juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega (vt RKTKo 02.12.2015,

3-2-1-133-15, p 12).

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole hageja nõude eeldusi kontrollinud ning on

jätnud hageja taotlused nõude eelduste esinemise tõendamiseks lahendamata.

Maakohus tuvastas hageja esitatud OÜ RevPro Est 2024. a koostatud dokumendi põhjal,

elektritööde, santehniliste tööde ja surveseadmetööde, üldehitustööde ja muude tööde

tegemise ettevõtte poolt, mille juhatuse liige on kostja, lisaks leidis maakohus, et tehtud on

katusetöid ja elektritöid. Ringkonnakohus leiab, et isegi kui kostja poolt väidetud tööd olid

tehtud, ei saa ainuüksi tehtud tööde alusel asuda seisukohale, et kostjal oli õigus otsustada

nende tegemise üle.

MTÜS § 32 lg 1 järgi peab juhatuse liige oma kohustusi täitma juhatuse liikmelt tavaliselt

oodatava hoolsusega. Remondi mahust sõltuvalt on remondi tegemise otsustamine KrtS § 35

lg 1 ja lg 2 p 1, § 38 lg 1 või § 39 alusel kas korteriomanike üldkoosoleku pädevuses või tuleb

seda teha kõigi korteriomanike kokkuleppel. Juhatus võib ilma üldkoosoleku otsuseta

otsustada KrtS § 37 lg-te 1 ja 2 järgi üksnes kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike

toimingute tegemise. Hageja väitel on kostja tellinud töid ja tasunud nende eest ilma, et tal

oleks selleks olnud üldkoosoleku otsus.

10. Kohus kohaldab õigust ise ning ei ole seotud poolte õiguslike väidetega (TsMS § 436 lg

7). Maakohus ei ole esmalt selgitanud välja, kas kostja tellitud ehitus- ja remonditööd olid

tööd, mille suhtes otsuse tegemine olid korteriomanike üldkoosoleku pädevuses. Asja uuel

menetlemisel tuleb kohtul võtta seisukoht, kas kostja tellitud tööde puhul (katusetööd,

elektritööd) oli vaja kõigi korteriomanike kokkulepet või selleks piisas üldkoosoleku otsusest.

Kui tehti tööd, mille tegemist sai otsustada üldkoosoleku otsusega, tuleb maakohtul asja uuel

menetlemisel selgitada välja, kas hageja üldkoosolek on nende tööde tegemise otsustanud.

Maakohus luges kostja esitatud hageja 30. augusti 2020 üldkoosoleku protokolliga

tõendatuks, et kostja on tellinud tööd vastavalt üldkoosoleku otsusele.

Hageja vaidleb otsuste vastuvõtmiseks toimunud pädevale üldkoosoleku toimumisele ja seal

vastu võetud otsuste kehtivusele vastu. Hageja on esmalt kostja esitatud üldkoosoleku otsuse

protokolli kui dokumendi ehtsuse vaidlustanud ning esitanud kohtule taotluse nõuda välja 30.

augusti 2020 üldkoosoleku protokolli ja nimekirja originaal (dtl 282), maakohus ei ole hageja

taotlust lahendanud.

Hageja tugineb ka sellele, et üldkoosoleku otsused on tühised üldkoosoleku kokkukutsumise

ja läbiviimise korra olulise rikkumise tõttu, et üldkoosolek ei olnud otsusevõimeline ja osadel

hääle andnud isikutel puudus esindusõigus.

Maakohtul tuleb asja uuel menetlemisel anda võimalus vajadusel oma taotlusi ja seisukohti

täpsustada ning võtta nende suhtes seisukoht.

11. Kui hageja tõendab üldkoosoleku toimumist 30. augustil 2020, siis juhib ringkonnakohus

tähelepanu sellele, et kohtule esitatud üldkoosoleku protokollist ei tulene selgelt, milliste

tööde suhtes on otsus vastu võetud ning milline on võimalik eelarve. Nii oli otsuses nimetatud

üksnes, „Luba mõned avariitööd teha MVR Grupp OÜ-I“, „Jätkata sissepääsude

elektrijuhtmestiku renoveerimist“, „Telli ventilatsioonikanalite puhastus“(dtl 256). Seega ei

pruugi kostja tellitud tööd olla hõlmatud üldkoosoleku otsusega.

Õige ei ole vastuses apellatsioonkaebusele märgitu, et kostja firma kaudu tehtud tööde

maksumused ei ületanud paarisada eurot. Kostjaga seotud ettevõttele makstud tasu on

kordades suurem. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et vaid kostja esitatud arved ei tõenda

tööde tegemist hagejale.

12. Hageja heidab kostjale ette ka seda, et hageja ei ole täitnud juhatuse kohustust

korteriühistu tegevusega seotud dokumentatsiooni (mh üldkoosolekute protokollide)

nõuetekohaseks koostamiseks, kogumiseks ja säilitamiseks ning juhatuse volituse lõppemisel

üleandmine uuele juhatusele. KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduva MTÜS § 21 lg 6 järgi tuleb iga

korteriomanike üldkoosolek protokollida ja protokolli lahutamatu osa on mh ärakiri

üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast. Protokolli koostamise ja allkirjastamise eesmärk on

eelkõige luua dokument, mis võimaldab tõendada koosoleku toimumist, hääletustulemusi ja

koosolekul vastu võetud otsuste sisu (vt RKTKm 02.12.2020, 2-18-9475, p 13.2). Kui

menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas üldkoosoleku protokoll kajastab koosolekul

toimunut õigesti, tuleb kohtul protokolli kui ühte tõendit hinnata kogumis asjas kogutud

muude tõenditega (vt RKTKm 26.02.2025, 2-22-10127, p 22). Maakohtul tuleb asja uuel

menetlemisel võtta seisukoht ka kostja võimaliku hoolsuskohustuse rikkumise kohta hageja

raamatupidamist puudutava dokumentatsiooni pidamise osas ning hinnata selle rikkumise

õiguslikke tagajärgi (vt otsuse p 7).

13. Maakohus jättis hageja nõude täielikult rahuldamata ka põhjusel, et kahjuna on arvestatud

kõik MVR Grupp OÜ-le tehtud ülekanded. Asja uuel menetlemisel tuleb maakohtul esmalt

hinnata, kas hageja nõude eeldused on täidetud ning seejärel hinnata, kas hageja on tehtud

töödega midagi kokku hoidnud, mida saab VÕS § 127 lg 5 alusel kahjust maha arvata.

Pooltele tuleb anda võimalus oma väiteid tõendada.

14. Ringkonnakohtu arvates on maakohus jätnud olulises osas täitmata eelmenetluse

ülesanded, jättes piisavas ulatuses välja selgitamata poolte seisukohad asjas lahendi

tegemiseks vajalike oluliste asjaolude kohta (TsMS § 392). Maakohus on jätnud menetluses

esitatud taotlused lahendamata.

15. Ringkonnakohus jätab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel menetluskulude jaotuse

maakohtu otsustada (RKTKo 01.11.2017, 2-14-11930, p 20).

(allkirjastatud digitaalselt)