2-25-408/30 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov, Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

29.05.2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-25-408

Kohtuasi

Y hagi C ja X-i vastu kinnisasja müügilepingu hinna

alandamise, kahju hüvitamise ning viivise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 03.12.2025 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Y 29.12.2025 apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

2000 eurot

Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): Y (isikukood

XXX), seaduslik esindaja W, lepinguline esindaja Georg

Hiiesalu

Kostja I (apellatsioonimenetluses vastustaja I): C

(isikukood XXX)

Kostja II (apellatsioonimenetluses vastustaja II): X

(isikukood XXX)

Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Katrin Paulus

Menetluse liik

Istungimenetlus, istung 30.04.2026

RESOLUTSIOON

1. Pärnu Maakohtu 03.12.2025.a otsus tühistada osaliselt, osas, milles maakohus

jättis hagi rahuldamata 2000 euro ja viivise nõudes ning menetluskulude jaotuse

ja rahalise kindlaksmääramise osas, muus osas jätta otsus muutmata. Tühistatud

osas teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt ja anda uus menetluskulude

jaotus.

2. Y apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine:

3.1. Rahuldada hagi osaliselt.

3.2. Mõista solidaarselt C-lt ja X-ilt Y kasuks välja 2 000 eurot ja viivis VÕS §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhivõlalt (2000 eurot) alates

käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni põhivõla tasumiseni.

3.3. Jätta rahuldamata Y hagi C ja X-i vastu kahju hüvitamise nõudes.

3.4. Jätta hageja menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus 80% ulatuses kostjate

kanda solidaarselt, ülejäänud poolte menetluskulud jätta nende endi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Hageja nõuded, väited ja tõendid

1. Esitatud hagiavalduse (digitoimiku lk 47-59) ja teiste menetlusdokumentide (dtl 107-118,

122-126 ja 151-156) kohaselt ostis alaealine Y (edaspidi hageja) 26.09.2024 AAA asuva

kinnisasja (edaspidi korter, leping dtl 60-69). Hageja seaduslikud esindajad soovisid koos

hageja ning teiste lastega korterisse püsivalt elama kolida. Konkreetset korterit sooviti osta

põhjusel, et korteris asus küttekoldena ahi. Ahi on suur ning asub korteri elutoas. Ahi oli

müügi tegemise ajaks veel seadustamata, kuid oli väliselt esmase hinnangu järgi korralikult

ehitatud ja hästi teostatud. Seega oli ahju olemasolu korteris ning kasutamise võimalus

oluliseks tingimuseks lepingu sõlmimisel. See kajastub ka mitmetes lepingu tingimustes.

Lepingu punktides 1.6.7 ja 1.7.3 on tehingu pooled kinnitanud ja kokku leppinud, et korterit

saab müügi hetkel ainult elektriga kütta, korteris paikneva ahju kütmiseks hetkel luba puudub

ja kütmisega seotud küsimused ning kütmise seadustamine jäävad juba hageja ja seaduslike

esindajate kanda. Vahetult peale korterisse kolimist asusid seaduslikud esindajad tegema

toiminguid ahju seadustamiseks ning kütmiseks võimaldamiseks. Selle käigus käisid ahjule

hinnangut andmas ka pottsepp ja insener. Esmakordselt esitasid seaduslikud esindajad

kostjatele küsimuse ahju kohta juba 08.10.2024, millele kostjad ei vastanud enne 17.10.2024

(dtl 70).

Insener teavitas 17.10.2024 hageja seaduslikke esindajaid, et ahju seadustamine ei ole

võimalik, sest see on ehitatud konstruktsioonile, mis ei ole mõeldud nii raske ahju kandmiseks

ega kasutamiseks (dtl 71-73). Inseneri hinnangust on ka näha, et paneel, kus ahi asub, toetub

alumise korteri siseseinale, mis ei ole kandev konstruktsioon. Seaduslikud esindajad edastasid

kostjatele sama päeval ka inseneri hinnangu. Järgneva paari nädala jooksul toimusid

seaduslike esindajate ja kostjate vahel läbirääkimised asja lahendamiseks. Sealhulgas

teavitasid seaduslikud esindajad kostjaid, et nad peavad paigaldama õhksoojuspumba näol

oma korterisse alternatiivse kütteallika, mille kogumaksumuseks oli 1500 EUR (dtl 74). Ühe

kompromissina asja lahendamiseks pakkusid seaduslikud esindajad välja, et kostjad hüvitavad

50% õhksoojuspumba maksumusest, s.o. 750 eurot (dtl 75). Seda on võimalik käsitleda ka

hinna alandamise avaldusena. Kostjad on lõplikult jäänud hinnangule, et nemad ei

kompenseeri õhksoojuspumba hinnast midagi, s.t. ei ole nõus korteri hinda alandama (dtl 76).

Samuti ei ole kostjad nõus omal kulul teostama ahju lammutamisele järgnevaid viimistlustöid

(dtl 77).

Hageja hinnangul on kostjad rikkunud lepingut. Kostjad ei saanud ka käesoleval juhul sellest

olla mitteteadlikud, kuna ahi on korterisse ehitatud kostjate endi poolt. Lepingust võib

tuletada kostjatele kohustuse anda ostjatele üle korter, milles asuv ahi ei ole küll seadustatud,

kuid see on ehitatud kandvale konstruktsioonile ja seetõttu on selle seadustamine võimalik.

Ehk teisisõnu oli kostjate kohustuseks anda hagejale üle seadustamist võimaldava ahjuga

korter.

Hinna alandamise tahe tuleb teisele poolele teatavaks teha, st edastada teisele poolele vastav

avaldus. Hageja seaduslike esindajate poolt kostjate suhtes tehtud pakkumist (hüvitada

hangitud õhksoojuspumba maksumus) on võimalik käsitleda VÕS § 112 lg 2 kohase

täitmisavaldusena.

Korteri müügihinnaks oli vastavalt lepingule 25 000 EUR. Ka seadustamist võimaldava

ahjuga korteri väärtus on sama. Puudustega korteri väärtuseks hindab hageja ligikaudu 23 000

EUR. Alandatud hinnaks on 23 000 x 25 000 : 25 000 = 23 000 EUR. Seega saab hageja

nõuda kostjatelt 25000 - 23000 = 2000 EUR tagastamist.

Alternatiivselt saab VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause järgi kohase ja mittekohase täitmise

väärtuste vahe asjaolusid arvestades otsustada kohus. Kui kohus leiab, et hageja hinnang

kohustuse täitmise väärtuse osas ei ole usutavad, siis taotleb hageja, et täitmise väärtused ning

hinna alandamise määra määraks kohus. VÕS § 112 lg 3 kohaselt võib hinna alandamiseks

õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, nõuda

ülemäära makstu tagastamist vastavalt käesoleva seaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1

sätestatule. Hageja nõuab, et kostjad tagastaksid hagejale solidaarselt 2000 EUR.

VÕS § 222 lg 1 kohaselt võib ostja nõuda müüjalt asja lepingutingimustele mittevastavuse

korral asja parandamist või asendamist, kui valitud õiguskaitsevahendi kasutamine on

võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teise õiguskaitsevahendi kasutamisega

ebaproportsionaalseid kulusid. Kuivõrd ahi ei ole ehitatud kandvale konstruktsioonile ja

seetõttu ei ole võimalik seda seadustada, siis on kostjad ka ise tunnistanud ja nad kinnitavad

seda, et ahi tuleb korterist välja lammutada. Ahju välja lammutamisega kaasneb aga

viimistlustööde vajadus ahju lammutamise järel. Kostjad on kohustatud teostama ahju

lammutamisele järgnevad viimistlustööd omal kulul.

Alternatiivselt saavad kostjad kahju tekkimise eest vastutada VÕS § 1043 alusel, mille

kohaselt teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab

kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt

seadusele. Seadustamist mittevõimaldava ahju ehitamisega on kostjad põhjustavad

kahjustused hageja korterile, s.o omandiõiguse objektile. Kui ahju poleks ehitatud sinna või

selliselt, siis ei tekiks ka vajadust seda maha lammutada, ega ei tekiks ka viimistluslikku

kahju korterile.

Eelneva põhjal on hageja esitanud järgmised nõuded:

1.1. Alandada hageja ning kostjate vahel sõlmitud kinnisasja müügilepingu eseme

müügihinda EUR 2000 võrra;

1.2. Alternatiivselt, otsustada kohase ja mittekohase kohustuse täitmise vahe ja määrata

alandatud hind ning hinnaalandus vastavalt kohtu poolt määratud kohase ja

mittekohase täitmiste väärtuste vahele;

1.3. Mõista kostjatelt solidaarselt nõuetes 1-2 nimetatud summa hageja kasuks välja;

1.4. Mõista nõudes 2 nimetatud kohustuselt välja viivis VÕS § 113 sätestatud määras

alates asjas menetlust lõpetava lahendi jõustumisest kuni kohustuse kohase

täitmiseni;

1.5. Kohustada kostjaid likvideerima kinnisasjalt ahju lammutamisega kaasnevad

kahjustused kostjate enda kulul.

Kostjate vastuväited ja tõendid

2. Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata. Pooltel puudub vaidlus selles, et müügilepingu

sõlmimise ajal oli korter kogu aeg köetav (elektriküttega). Kostjad ei nõustu seetõttu hageja

väitega, et hageja pidi seadustamata ahju tõttu elama külmas korteris. Müügilepingus ja ka

enne seda ei avaldanud ostja, et ta olevat tahtnud osta seda korterit ainult põhjusel, et selles on

ahi.

Isegi kui eeldada lepingurikkumist kostjate poolt, ei ole see oluline rikkumine, sest korterit sai

kütta elektriküttega. Selline küttevõimalus võimaldas korterit sihtotstarbeliselt kasutada.

Poolte vahel algas suhtlus korteri müügiks juba 21.10.2023. Järgnenud aasta jooksul jätkus

poolte kirjavahetus, milles hageja soovis väga korterit osta, esitamata ühtki muud soovi või

tingimust, kuid tehing lükkus üha edasi põhjusel, et ostjal ei olnud piisavalt vabu rahalisi

vahendeid. Mingisugust väidet ahju kui olulise kaalukeele kohta ei väljendanud hageja

kordagi. Ahjust küll räägiti, kuid seda, et see oleks ostjale kuidagi eriliselt oluline, ei

avaldatud kostjatele kunagi. Kostjad müüsid hagejale korteri nii, et ise teate, mida te selle

ahjuga ette võtate, seadustate või mitte ning seadustamise soovi korral tasute ise sellega

seotud kulud, kaasa arvatud vajadusel ehituskulud – just nii mõistsid kostjad müügilepingut.

Kostjad ei võtnud endale ahjuga seoses mitte ühtegi kohustust, samal ajal oli hageja teadlik

ahju kasutuskõlbmatusest. Asjaolu, kas sisekujunduselemendina kasutusel olnud ahi oli

ehitatud kandvale konstruktsioonile või mitte, ei oma seetõttu tähendust Kostja ei andnud

hagejale lubadust, et ahju saab kindlasti seadustada, hinnates poolte kinnitusi müügilepingu p-

des 1.6.7 ja 1.7.3, siis võttis hageja kõik kulud enda kanda kuni ahju seadustamiseni. Hagis

esiletoodud kirjavahetus leidis küll aset, kuid kostjatele ei saa panna kohustust paigaldada

täiendav küttekeha, samal ajal kui korter on köetav elektriküttega. Kostjad pakkusid hagejale

kompromisslahendusena ahju lammutamist ning kostjatele ei saa panna kohustust viimistleda

korter pärast lammutustööde tegemist.

Kostjate hinnangul on täitmata ka hinna alandamise muud materiaalsed eeldused. Hageja ei

andnud kostjatele täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Hageja kirjast (dtl 103) nähtuvalt

oli hageja valmis ahju lammutama, kuid soovis seda ise teha. VÕS § 222 lõike 1 kohaselt võib

ostja nõuda müüjalt asja parandamist ja müüja keeldumise korral võib ostja seda ise teha.

Hageja keeldus õigustamatult kostjate pakkumise vastuvõtmisest kohustuse rikkumise

heastamiseks (VÕS § 112 lg 5), kui ei olnud nõus kostjate 05.11 ja 22.11.2024 pakkumisega.

Isegi juhul kui oleks õige hageja väide, et müügilepingu ese on puudustega, siis ei ole hageja

seetõttu täitnud hinna alandamise eeldusena VÕS § 112 lõiget 5. Hinna alandamise avaldus ei

ole nõuetekohane, ka hageja hinna alandamise avaldus hagiavalduses ei vasta seaduse

nõuetele. Lisaks ei ole arusaadav, et hageja 23.10 ja 24.10.2024 kirjad kostjale olnuksid hinna

alandamise avaldused. Hagis väitis hageja, et need olid kompromisspakkumised kostjatele.

Ilma ahjuta korteriomandi väärtus ei ole väiksem kui ahjuga korteriomandi väärtus. Lisaks

sellele ei olnud ahju olemasolu korteriomandi väärtuse kalkuleerimisel oluline, sest hageja

teadis, et korteris olev ahi on seadustamata ja seda ei tohi kasutada.

Kostjad ei vastuta täiendava küttekeha paigaldamise eest. Samuti soovis hageja uue

küttekehana paigaldada õhk-soojuspumba (ja on seda tänaseks juba teinudki). Kuna

korteriomand oli köetav, ei vastuta kostjad uue küttekeha paigaldamise eest.

Hagi on ebaselge. Hagist ei selgu, kuidas hageja on saanud nõudeks 2000 eurot, mille ta palub

kostjatelt välja mõista. Samuti on ebaselge hagi p-s 5 sätestatud nõue.

Hagi on rajatud olematule lepingupunktile. Õige poolte vahel sõlmitud leping on kostjate

poolt esitatud (dtl 136-147) ning selles puudub p 4.5. Kuna sellist punkti lepingus ei ole,

langeb ära väide müügilepingu rikkumise kohta.

Maakohtu otsus

3.Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud jättis hageja kanda.

Otsuse põhjenduste kohaselt tuleb hinna alandamise avaldus VÕS § 112 lg 2 järgi teha

avaldusega teisele lepingupoolele. Hinna alandamise avaldus on selgelt tuvastatav kohtule

esitatud hagiavalduses, mis on adresseeritud mõlemale kostjale ja millisel kujul esitamist on

ka kohtupraktikas tunnustatud.

Järgnevalt peab kohus õigeks tuvastada, milline oli kostjate poolt lepingus võetud kohustus,

mis väidetavalt täitmata jäeti. Pooled ei vaidle menetluse lõppfaasis, et õige lepinguteksti

esitasid kostjad (dtl 136-147). Lepingu p 1.6.7. teine lause (sisult sama on ka p 1.7.3. teine

lause) kõlab: Lepingu esemeks olevat korterit saab hetkel ainult elektriga kütta, korteris

paikneva ahju kütmiseks hetkel luba puudub, korteris olevat seadustamata ahju ei pea välja

lammutama (see ei ole ehitatud mittekandvale konstruktsioonile või ole selle ehitus kuidagi

muudmoodi seadusega vastuolus) ja kütmisega seotud küsimused ning kütmise seadustamine

jääb juba Ostja kanda.

Kui selle teksti kõrvale panna hageja esitatud ehitusinseneri e-kiri (dtl 71-73), siis saab

järeldada, et inseneri arvamuse seisuga (17.10.2024) on ahi küll ehitatud mittekandvale

seinale, kuid sellisena ta töötab ning puuduvad nähtavad praod ja deformatsioonid, mis viitaks

konstruktsioonide kandevõime ületamisele. Kandevõime ei ole tagatud vajaliku tagavaraga,

aga kui mitte midagi ei muuda, ei juhtu inseneri hinnangul ka midagi. Seega ei saa väita, et

ahju lammutamine on vältimatu, ainsaks lepingurikkumiseks lepingu grammatilisel

tõlgendamisel on ahju ehitamine mittekandvale seinale, mille osas ei ole ka selge, mis juhtub,

kui sein eemaldada.

VÕS § 223 lg 1 p 1 kohaldamise eeldusi ei ole täidetud, kuivõrd poolte vahel ei ole isegi

toimunud arutelu, kas müüdud korteri all asuva korteri seina tugevdamiseks või olemasoleva

ahju kaalu vähendamiseks. Hageja pakkumine õhksoojuspumba kompenseerimiseks ei

puuduta võimalikku rikutud kohustust. Omaette küsimus on, kas kostja C pakkumine ahju

lammutamiseks võiks olla rikutud kohustuse heastamine VÕS § 107 lg 1 p 1 mõttes. Nimelt

esmalt on hagejad ise (23.10.2024 kiri) ja siis kostja C (24.10.2024 vastus dtl 76, 22.11.2024

teade dtl 102) pidanud ahju lammutamist kohaseks, kuid vastava kokkuleppeni jõutud ei ole.

Kuna võõras (alumises) korteris ehitustegevuseks on ilmselt keeruline luba saada, on kohtu

hinnangul kostja pakkumine ahi omal kulul lammutada käsitletav heastamisena; p 2

kohaldamine ei ole võimalik eelmises punktis märgitud põhjustel; punktis 3 sätestatud müüja

püüdlused (pakkumine ahi ise lammutada) ei haaku rikutud lepingulise kohustusega, seega ei

saa seda punkti kohaldada.

Ahju ehitamine mittekandvale seinale ei ole sedavõrd tõsine lepingurikkumine, mis õigustaks

müügilepingust taganemist/hinna alandamist. Vaatamata korduvatele väidetele ei ole hageja

ühegi tõendiga tõendanud, et tema jaoks ja müüjate teadmisel oli ahjuga seonduv sedavõrd

oluline, et kõik sellega seonduvad rikkumised välistanuks lepingu sõlmimise. Vaidlust selles,

et vaidlusaluse ahju kütmine tehingu hetkel ei olnud lubatud, poolte vahel ei eksisteeri, ahju

kaalu vähendamisest või alumise korteri (mitte)kandva seina muutmisest ei ole pooltel juttu

olnud, võimalikku heastamist ahju lammutamise teel ei ole hageja lubanud.

Seetõttu ei saa rääkida ka võimalusest rahuldada hageja nõuet lammutamise järgsete

kahjustuste likvideerimisest. Kui hagejale on lepingurikkumise heastamiseks ahju

lammutamine koos kahjustuste likvideerimisega, samas ta kostjatel ahju lammutada ei luba,

siis ei saa seda ka kostjailt nõuda. Eelnevast tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata.

Menetluskulud tuleb hagi rahuldamata jätmise korras jätta hageja kanda TsMS § 162 lg 1

alusel. Kostja menetluskuludeks on olnud esitatud nimekirja ja selle lisa kohaselt (dtl 169-

172) 4794.67 eurot, mis sisaldab kostjaid esindanud vandeadvokaadi tööd 19 tunni ja 20

minuti ulatuses tunnihinnaga 200 eurot, millele lisandub käibemaks. Seisukohta kostjate

menetluskulude osas hageja ei ole esitanud, kuid kohus peab nende vajalikkust ja

põhjendatust TsMS § 175 lg 1 kohaselt selletagi hindama.

Kohus leiab esmalt, et esindaja tunnitasu on asja sisu arvestades liigkõrges määras. Kohus

leiab, et õigusabi mõttes on põhjendatud pidada piisavaks advokaadi tunnitasu määraks asja

sisu ja üldist tunnitasu määrade kohtupraktikat arvestades 160 eurot, millele lisandub TsMS §

174 lg 10 alusel käibemaks 24%. Ajakulu tehtud toimingutele on kohtu hinnangul

ülepaisutatud. Kokku on põhjendatud õigusabi 12,5 tundi x 160 x 1,24 (käibemaks) mis

moodustab summa 2480 eurot.

Hageja apellatsioonkaebus

4.Apellatsioonkaebuses palus hageja maakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada,

alternatiivselt saata asi uueks arutamiseks maakohtule. Apellatsioonkaebuse põhjenduste

kohaselt oli üheks põhivaidluskohaks vastustajate poolt lepinguga võetud kohustuse sisu ning

olemus. Kohus leidis otsuse punktis 34, et vastustajate kohustuseks, lepingu punktide 1.6.7

ning 1.7.3 järgi, oli apellandile üle anda korter, milles olev seadustamata ahi on ehitatud

kandvale seinale ning seetõttu on ainsaks lepingurikkumiseks vastustajate poolt ahju

ehitamine mittekandvale seinale, seejuures ei ole ka teada, et mis juhtub kui ahi eemaldada.

Apellant ei nõustu kohtu käsitlusega. Vastustajate kohustuseks oli anda üle mitte ainult

kandvale seinale ehitatud ahjuga korter, vaid ka igal muul viisil seadusega kooskõlas ehitatud

ahjuga korter. Samuti on vastustajate iseseisvaks kohustuseks ahju lammutamine, millist

kohustust vastustajad on ise ka selgesõnaliselt kinnitanud.

Apellant leiab endiselt, et hinna alandamise eeldused on täidetud. Hinna alandamise

peamiseks eelduseks on kohustuse mittekohane täitmine. Kuivõrd vastustajad ei ole pakkunud

asendamist ega parandamist, siis on apellant õigustatud VÕS § 224 lg 1 ning VÕS § 223 lg 1

p-de 4 ja 5 kohaselt õigustatud hinda alandama. Maakohtu etteheited puuduse ebaolulisuse

kohta on põhjendamatud. Samuti on apellandil õigus nõuda, et vastustajad likvideeriksid ahju

lammutamisega, mis on nende lepingust tulenev iseseisev kohustus, tekkivad kahjustused.

VÕS § 222 lg 1 kohaselt võib ostja nõuda müüjalt asja lepingutingimustele mittevastavuse

korral asja parandamist või asendamist. Korter on kinnisasi, seega ka korter ning selle osad on

asjad, mille parandamist ostja selle säte alusel nõuda võib, kui kas korter või selle ükskõik

millise osa lepingutingimustele ei vasta ning mittevastavuse on põhjustanud vastustajad.

Vastustajad on kohustatud teostama ahju lammutamisele järgnevad viimistlustööd omal kulul.

Alternatiivselt saavad vastustajad kahju tekkimise eest vastutada VÕS § 1043 alusel.

Vastus apellatsioonkaebusele

5.Vastustajad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu.

Ringkonnakohtu seisukoht

6.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osaliselt, osas, milles maakohus jättis

hagi rahuldamata 2000 euro ja viivise nõudes ning menetluskulude jaotuse ja rahalise

kindlaksmääramise osas, muus osas jätta otsus muutmata. Tühistatud osas teha uus otsus,

millega rahuldada hagi osaliselt ja anda uus menetluskulude jaotus.

7.Asja materjalidest nähtub:

- 26.09.2024 sõlmisid pooled müügilepingu (dtlk 138-147) AAA asuva kinnisasja (edaspidi

korter) suhtes. Kuna hageja oli alaealine esindasid lepingu sõlmimisel hagejat tema vanemad

W ja Q.

-Puudub vaidlus, et müüjad ise ehitasid/lasid ehitada korteris oleva ahju.

-Poolte vahel puudub vaidlus, et lepingueelsetel läbirääkimisel esindas hagejat ka F.

-Peale müügilepingu sõlmimist esitas hageja seaduslik esindaja kostjatele pretensiooni,

viidates korteris asuva ahju puudustele. Kostjad väljendasid maakohtus, et kirjavahetus

müügieseme puuduse kohta toimus nende mõlemaga (dtlk 97, p 11).

-Hageja seaduslik esindaja tegi ettepanekuid kuidas tekkinud olukorda lahendada (dtlk 70, 74-

78), kuid kohtuvälisele kokkuleppele ei jõutud.

-Hageja esitas sellele järgnevalt kohtusse hagi mh hinna alandamise nõudes.

8.Müügilepingu järgi võib ostja VÕS § 112 lg 1 esimese lause alusel alandada ostuhinda, kui

on täidetud järgmised põhilised materiaalsed eeldused (vt ka Riigikohtu 8. veebruari 2012. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p-d 18 ja 19):

-müügileping on kehtiv;

-müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele

mittevastava (s.o puudustega) asja (vt ka VÕS §-d 77 ja 217);

-müüja vastutab asja puuduse eest;

-müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lg 5,

§ 224 p-d 1 ja 2).

9.Ostuhinna alandamine on kujundusõigus, mille ostja teostab avalduse tegemisega müüjale

(VÕS § 112 lg 2 esimene lause). Avalduseks ei ole ette nähtud vorminõuet, avalduse võib

teha ka kohtumenetluses, mh hagis, kui see jõuab kostjani (vt ka nt Riigikohtu 14. juuni 2006.

a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-06, p 16; 10. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-09, p

12). Maakohus tuvastas, et hageja esitas selge hinna alandamise avalduse kostjatele

hagiavalduses ja selle üle pooled enam ei vaidle.

10.Pooled ei vaidle ka selle üle, et müügileping kehtib. Pooled vaidlevad, kas kostjad on

müügilepingut rikkunud ja müünud hagejale lepingutingimustele mittevastava korteri.

Maakohus leidis, et ostuhinna alandamine ei ole kehtiv, kuna hageja ei ole tõendanud

müügieseme mittevastavust müügilepingule (müügilepingu rikkumist). Hoolimata eeltoodust

leidis maakohus ka seda, et hageja keeldus õigustamatult kostjate poolt pakutud heastamisest,

st ahju lammutamisest.

11. Selleks, et poolte vaidlus lahendada, tuli välja selgitada, millised olid poolte vahel

sõlmitud lepingu tingimused korteris asuva ahju suhtes. Poolte sõlmitud müügilepingu sisu

väljaselgitamiseks tuleb tõlgendada lepingut VÕS §-s 29 sätestatud reeglite järgi. Lepingu

tõlgendamisel tuleb VÕS § 29 lg 1 järgi lähtuda poolte tegelikust tahtest, arvestades kõiki

kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas lepingupooled ise sõlmitud lepingut mõistsid.

Ringkonnakohtu arvates ei ole võimalik käesoleval juhul poolte ühist tahet kindlaks teha, sest

pooled on korteris asuva ahju vastavust lepingutingimustele hinnanud erinevalt.

12.Hageja on seisukohal, et kostjatel oli kohustus üle anda ostjale üle korter, milles asuv ahi

ei ole küll seadustatud, kuid see on ehitatud kandvale konstruktsioonile ja mh seetõttu on selle

seadustamine võimalik, st kostjate kohustuseks oli anda hagejale üle seadustamist võimaldava

ahjuga korter. Kostjad on seisukohal, et nad ei andnud hagejale lubadust, et ahju saab

kindlasti seadustada ning asjaolu, kas sisekujunduselemendina kasutusel olnud ahi oli ehitatud

kandvale konstruktsioonile või mitte, ei oma seetõttu tähendust.

13.Juhul kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb VÕS § 29 lg 4 järgi

lepingu tõlgendamisel arvesse võtta seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega

sarnane mõistlik isik. See tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist sellise mõistliku isiku

positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest. Objektiivsel tõlgendamisel tuleb

arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 4–6 märgitud asjaoludega. Eelkõige tuleb VÕS § 29 lg 5 p 4

järgi lepingu tõlgendamisel arvestada mh lepingu olemust ja eesmärki (vt ka Riigikohtu 28.

oktoobri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-98-09, p 11).

14.Poolte vahel sõlmitud lepingu p 1.6.7. teise lause (sisult sama on ka p 1.7.3. teine lause)

kohaselt kinnitasid kostjad müüjatena, et lepingu esemeks olevat korterit saab hetkel ainult

elektriga kütta, korteris paikneva ahju kütmiseks hetkel luba puudub, korteris olevat

seadustamata ahju ei pea välja lammutama (see ei ole ehitatud mittekandvale

konstruktsioonile või ole selle ehitus kuidagi muudmoodi seadusega vastuolus) ja kütmisega

seotud küsimused ning kütmise seadustamine jääb juba ostja kanda.

15. Ringkonnakohtu arvates nähtub eelpooltoodud poolte vahel sõlmitud lepingupunktidest

müüjate lubadus, et korteris olev ahi on ehitatud seadustest tulenevaid nõudeid järgides, sh on

veel eraldi antud lubadus, et ahi on ehitatud kandvale konstruktsioonile. Kuna lepingus oli

erikokkulepe korteris oleva ahju kohta, siis on kokkuleppest tuvastatav, et hageja sooviks oli

edaspidi ahi seadustada ning sellele järgnevalt sihtotstarbeliselt kasutada (seda sooja

saamiseks kütta).

16. Ringkonnakohtu arvates tõendas hageja ahju mittevastavust pooltevahelisele

kokkuleppele. Esiteks nähtub, et ahju ehitamiseks puudus vastav ehitusluba ning ka

korterelamu omanikud ei ole andnud luba müüjatele küttesüsteemi ümberehitamiseks. Need

asjaolud nähtuvad nii vaidlusaluse korteriomaniku 11.02.2020 pretensioonist (dtlk 127), KÜ

kirjast (dtlk 129), kui ka Saarde Vallavalitsuse kirjast (dtlk 130-131). Lisaks nähtub asjas

esitatud ehitusinseneri arvamusest (dtl-71-73), et ahi on ehitatud mittekandvale

konstruktsioonile ning olemasoleva ahju seadustamine ei ole võimalik, kuna konstruktsioon ei

taga ahjule piisavat kandevõimet. Olemasoleva ahju edaspidine sihtotstarbeline kasutamine on

võimatu, sest selle ehitamisel ei ole järgitud vajadust saada eelnevalt nõusolek küttesüsteemi

muutmiseks kortermajas ning ehitusluba konkreetse küttesüsteemi ehitamiseks, ehitamine on

toimunud seadusevastaselt. Seega on poolte vahel sõlmitud lepingu p 1.6.7. teisest lausest

(sisult sama on ka p 1.7.3. teine lause) tulenev lubadus müügieseme kohta ebaõige.

17.Müüjad vastutavad selle eest, et müügiesemel oleksid kokkulepitud omadused VÕS § 217

lg 2 p 1 mõttes. Müüja müügieseme omaduste kohta antud kinnitused (eseme omaduste kohta

antud lubadused) peavad VÕS § 14 lg 1 teise lause järgi olema tõesed sõltumata

müügiesemest. Kui müüja annab ostjale üle asja, mis ei vasta lepingutingimustele, ei ole ta

müügilepingust tulenevat kohustust kohaselt täitnud ning on VÕS § 100 tähenduses

müügilepingut rikkunud (vt RKTKm 18.06.2014 3-2-1-56-14, p 10). Kuna kostjate kinnitused

müügieseme kohta ei olnud tõesed on tõendatud kostjate poolt lepingu rikkumine.

18.Kostjad on asjas avaldanud ka seda, et hageja keeldus kostjate poolt pakutud

lepingurikkumise heastamisest. Ringkonnakohtu arvate ei ole kostjate väited tõendatud. Asjas

puudub vaidlus, et kostjad nõustusid ahju lammutama. Kohtueelsete läbirääkimiste käigus

nõustus hageja heastamise vastuvõtmisega selliselt, et kostjad lammutavad ahju ja hüvitavad

sellega tekkinud siseviimistluse parandamise kulud või kostjad hüvitavad paigaldatava

õhksoojuspumba maksumuse osaliselt. Nimetatud kulude hüvitamisega kostjad aga ei

nõustunud. Lepingu järgi korteris esineva puuduse kõrvaldamiseks ei piisa vaid olemasoleva

ahju lammutamisest, lepingutingimuste järgi peaks korteris olema ahi, mida on võimalik

seadustada, sh on oluline ka see, et ta ei oleks ehitatud mittekandvale konstruktsioonile.

Kostjate poolt lepingu rikkumise heastamine, saaks seisneda selles, et olemasolev ahi

lõhutakse välja, saadakse luba küttesüsteemi muutmiseks ning ahju ehitamiseks ning

ehitatakse uus ahi (mittekandvale konstruktsioonile). Edaspidised formaalsused ahju

seadustamiseks, nagu näiteks Päästeameti luba ahju sihtotstarbeliseks kasutamiseks jm taoline

jääks hageja korraldada, sest seadustamise lõpuleviimine jäi ostja teha.

19.Hageja alandas hinda ning nõuab enammakstu tagastamist kostjatele. VÕS § 112 lg 1

kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema

poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse

suhtele kohase täitmise väärtusesse. VÕS § 112 lg 3 kohaselt võib hinda alandama õigustatud

lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, nõuda hinna

alandamise korral ülemäära makstu tagastamist.

20. Hageja tõi hinna alandamisel esile järgmise. Korteri müügihinnaks oli vastavalt lepingule

25 000 EUR. Ka seadustamist võimaldava ahjuga korteri väärtus on sama. Puudustega korteri

väärtuseks hindab hageja ligikaudu 23 000 EUR. Alandatud hinnaks on 23 000 x 25 000 : 25

000 = 23 000 eurot. Hageja väite järgi saab seega hageja nõuda kostjatelt 25000 - 23000 =

2000 euro tagastamist.

21.VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt peab hinna alandamisele tuginev pool hinna

alandamise eeldusena kohase ja mittekohase täitmise väärtusi üldjuhul tõendama (vt ka

Riigikohtu 19. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-17, p 23). See tähendab, et hinna

alandamisest tuleneva raha saamise nõude esitanud hageja peab üldjuhul esitama kohtule

tõendid kohase ja mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemiseks. Eseme väärtuseks

loetakse TsÜS § 65 järgi eelduslikult selle harilik väärtus ehk kohalik keskmine müügihind

(turuhind). Kuna ostuhinna alandamise kohta ei ole müügilepingus kokku lepitud erireegleid,

kehtib üldregulatsioon. Hagejal tuli hinna alandamiseks tulenevalt VÕS § 112 lg 1 esimesest

lausest esitada ja tõendada ka korteriomandi väärtus puudusega, kuid hageja seda ei teinud.

22.VÕS § 112 lg 1 kolmas lause erandina ette võimaluse, et kohase või mittekohase täitmise

väärtuse otsustab asjaolusid arvestades kohus. Seda juhul, kui kohase või mittekohase täitmise

väärtust ei saa täpselt kindlaks teha. Hageja väidetest saab ringkonnakohus aru nii, et

mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha. Kostjad ei väitnud asjas, et

mittekohase täitmise väärtus on võimalik kindlaks teha. Hageja tugines mittekohase täitmise

väärtuse esitamist, st müügihinnast 2000 euro lahutamisel sellele, et ahju ehitamise

maksumus on vähemalt 2000 eurot, sellele kostjad vastuväiteid ei esitanud. Samuti tugines

hageja sellele, et lepingueelselt on kostjad avaldanud hageja esindajale, et juhul, kui müüjate

kohustuseks jääb ahju seadustamine, siis on korteriomandi müügihind tunduvalt kõrgem (dtlk

101). Ka sellele kostjad vastuväiteid ei esitanud.

23.Ringkonnakohus leiab, et konkreetseid asjaolusid arvestades ei ole mittekohase täitmise

väärtuse kindlakstegemine tõenäoliselt täpselt võimalik ning kohtul tuleb täitmise väärtus

määrata kaalutlusotsustusena. Arvestades, et kostjate müügilubaduse järgi peaks korteris

olema ahi, mida on võimalik seadustada, sh on oluline ka see, et ta ei oleks ehitatud

mittekandvale konstruktsioonile ning sellele järgnevalt sihtotstarbeliselt kasutada, kostjate

poolt lepingu rikkumise heastamine, saaks seisneda selles, et olemasolev ahi lõhutakse välja,

saadakse luba küttesüsteemi muutmiseks ning ahju ehitamiseks ning ehitatakse uus ahi

mittekandvale konstruktsioonile, siis leiab ringkonnakohus, et hageja esitatud mittekohase

täitmise väärtus on põhjendatud. Kostjate väidete põhjendatuse, et ilma ahjuta korteriomandi

väärtus ei ole väiksem kui ahjuga korteriomandi väärtus, on ümber lükatud juba sellega, et

ahjuga seonduvalt olid pooled sõlminud erikokkulepped, mistõttu seadustamist võimaldava

ahjuga korter oli korteriomandi väärtuse kalkuleerimisel oluline. Seega nõustub

ringkonnakohus käesoleva otsuse p-s 20 toodud kohase ja mittekohase täitmise väärtustega.

Müügihinnas vaidlus puudub, seega tuleb kostjatel hagejale tasuda 2 000 eurot.

24.Hageja nõudis hagis ka kahju hüvitamist, nõudes, et kostjad hüvitaksid ahju lammutamise

tagajärjel tekkivad korteri siseviimistluse parandamise kulud. VÕS § 101 lg 2 võimaldab

õigustatud poolel valida, milliseid õiguskaitsevahendeid lepingu rikkumisel kasutada.

25.Ringkonnakohus leiab, et hinna alandamist ja kahju hüvitamist ei saa pool samadele

puudustele tuginedes sama tagajärje kõrvaldamiseks korraga nõuda. Käesolevas asjas teatas

hageja ringkonnakohtu istungil, et hageja hinna alandamisest ja kahju hüvitamisest tulenevad

nõuded ei ole alternatiivsed. Kuna ringkonnakohtu arvates leidis tõendamist, et hageja hinna

alandamisest tulenev nõue on põhjendatud, jääb hageja kahju hüvitamise nõue rahuldamata.

Hinna alandamisel on arvesse võetud juba korteriomandi väärtuse vähenemine korteris

puudustega ahju olemasolu tõttu. Samale puudusele tuginedes, st ahju lammutamise järgse

siseviimistluse hüvitamise kulude nõuet esitades, ei saa hageja nõuda edukalt kahju

hüvitamist.

26.Hageja palus kostjatelt välja mõista viivised põhinõudelt 2000 eurot alates käesoleva

kohtuotsuse jõustumisest alates, kui kostjad viivitavad põhinõude tasumisega.

Ringkonnakohus rahuldab hageja viivisenõude VÕS § 113 lg 1 teise lause alusel.

Menetluskulude jaotus

27.Kuna hagi ja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, siis arvestades ka hageja nõudeid

ning nende aluseks olevaid asjaolusid, leiab ringkonnakohus, et hageja menetluskulud nii

maa- kui ringkonnakohtus tuleb jätta 80 % ulatuses kostja kanda, ülejäänud menetlusosaliste

menetluskulud poolte enda kanda TsMS § 163 lg 1 alusel. Menetluskulud määrab rahaliselt

kindlaks maakohus TsMS 177 lg 1 p 2 alusel.

/allkirjastatud digitaalselt/