2-22-16616/81 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Andrea Lega

Otsuse tegemise aeg ja koht

22.05.2026, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-22-16616

Tsiviilasi

K. J. hagi P. J. vastu kaasomandi lõpetamiseks

P. J. vastuhagi K. J. vastu kaasomandi

lõpetamiseks, kasutuseelise ja sellelt arvestatud

viivise väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

Hagi hind 7000 eurot

Vastuhagi hind 11 074,85 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: K. J. (isikukood XXX, elukoht XXX);

Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaadid Jako

Laanemägi ja Piret Rummi (e-post: XXX);

Kostja: P. J. (isikukood XXX, elukoht XXX);

Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kristo

Kallas (e-post XXX).

Asja läbivaatamine

23.03.2026 eelistung, edasi kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata P. J. 20.04.2026 taotlus eksperthinnangu täpsustamiseks.

2. Rahuldada K. J. hagi P. J. vastu kaasomandi lõpetamiseks.

3. Lõpetada K. J. (isikukood xxx) ja P. J. (isikukood xxx) kaasomand kinnisasjale

asukohaga xxx (registriosa nr xxx) reaalosadeks jagamisega, moodustades kaks

eraldiseisvat kinnistut järgmiselt:

a. kinnistu nr 1, mis on otsuse lisaks nr 1 oleval joonisel tähistatud

numbritega 1-3 ja 6-12 ning 4-5 kuni sinise jooneni, ligikaudse pindalaga

75 851 m2, mis kuulub K. J.le (isikukood xxx);

i. kinnistu nr 2, mis on otsuse lisaks nr 1 oleval joonisel tähistatud

numbritega 4 ja 5 kuni sinise jooneni, ligikaudse pindalaga 7103

m2, mis kuulub P. J.le (isikukood xxx).

4. Kohustada P. J. (isikukood xxx) andma järgmised tahteavaldused ja asendada

need kohtulahendiga:

a. tahteavaldus kinnisasja registriosa numbriga xxx jagamiseks (sh vastava

kaasomanike vahelise kaasomandi lõpetamise kokkuleppe sõlmimiseks,

vastava asjaõiguslepingu sõlmimiseks) ning reaalosade moodustamiseks

punktis 3 toodud viisil (s.o eraldiseisvate katastriüksuste moodustamiseks

vajalike toimingute tegemiseks; kinnistamisavalduse esitamiseks).

2-22-16616

5. Kohtuotsuse lahutamatuks lisaks on joonis.

6. Jätta rahuldamata P. J. vastuhagi K. J. vastu kaasomandi lõpetamiseks,

kasutuseelise ja sellelt arvestatud viivise väljamõistmiseks.

Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine

7. Jätta kaasomandi lõpetamise nõuetega seotud menetluskulud poolte endi kanda.

8. Jätta kasutuseeliste hüvitise nõudega seotud menetluskulud P. J. kanda.

9. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi

jõustumist.

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Menetlusabi taotlemise selgitus

Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. K. J.le (hageja) kuulub 778190/851070 mõttelist osa ja P. J.le (kostja) kuulub

72880/851070 mõttelist osa kinnistust registriosa numbriga xxx, asukohaga xxx

2. Hageja omandas 1996. aastal 1/2 suuruse osa Kinnistust koos sellel asuvate hoonetega

omandireformi käigus maa erastamise teel. Kinnistu kuulus seejärel aastaid hageja ja A. P.

kaasomandisse. Kinnistu oli mõlema elukoht, Kinnistul sündisid ja elasid ka hageja tütar

ja poeg. Hageja ja tema poeg S. J. elavad Kinnistul siiani. Kinnistul varasemalt asunud

elamu hävis 1995. aastal põlengus, misjärel taastasid A. P. ja hageja elamu. Selleks

vajalikud tööd ja materjalid tellis ning nende eest tasus hageja. 2008-2009. aastatel

koostati Kinnistu kohta detailplaneering, mis kehtestati 2009. aastal.

3. 2011. aastal sõlmisid A. P. ja kostja Kinnistu mõtteliste osade kinkelepingu, mille

punktide 1.1 ja 1.2 kohaselt kinkis A. P. kostjale 72880/851070 suuruse osa Kinnistust.

Kinkelepingu punkti 2.1.8 kohaselt kinkija (A. P.) avaldas ja kinnitas, et Kinnistu on

hoonestatud ning Kinnistul asub selle oluliseks osaks olev elamu (ehitisregistri koodiga

XXX), kuid Lepingu ese on hoonestamata. Lepingu punkti 2.2.1, 2.2.3 ja 2.2.5 ning 2.3

kohaselt kinnitas kostja, et ta on kõik lepingu esemega seotud dokumendid üle vaadanud,

teadlik lepingu eseme seisukorrast ja teab mis õigused ja kohustused talle lepingu

sõlmimisega kaasnevad. Lepingu ese kattub ja selle puhul on silmas peetud Kinnistu

detailplaneeringu põhijoonisel märgitud alasid nr 4 ja 5 (vt lisa 2). Hageja selgitab juurde,

et kostja vanemad pöördusid kunagi A. P. poole küsimusega, kas A. P. oleks nõus andma

kostjale ühe väikese osa Kinnistust selleks, et kostjal oleks võimalik sellele oma elukoht

rajada. A. P. küsis üle hagejalt, kes oli sellega nõus. Osapooled jalutasid Kinnistu läbi

2-22-16616

ning valisid välja Kinnistu loodenurgas asuva osa, mis hiljem sai detailplaneeringusse

märgitud aladena nr 4 ja 5. A. P. suri 2015. aastal ja pärandas kogu oma vara hagejale.

4. Eeltoodu tulemusel kuulub hagejale 778190/851070 suurune osa Kinnistu kaasomandist ja

kostjale 72880/851070 suurune osa Kinnistu kaasomandist, seejuures nii kinkelepingu kui

senise praktika kohaselt kuulub kostjale kindlaks määratud suuruse ja asukohaga maatükk

Kinnistu loodenurgas – detailplaneeringu põhijoonisel märgitud alad nr 4 ja 5 (vt lisa 2).

5. Hageja ja kostja on pidanud läbirääkimisi Kinnistu kaasomandi lõpetamise osas, kuid ei

jõudnud kokkuleppele.

6. Kinnistu osa kingiti kostjale kunagi eeskätt eesmärgil, et ta saaks vastavat osa elamiseks

kasutada. Selleks on ainuloogiline vastav osa ülejäänud Kinnistust eraldada. Kinnistu

reaalosadeks jagamine võimaldab seda, et kaasomanikud saavad endale oma kaasomandi

suurusele vastava suurusega reaalosa omandid, millega omanikel on võimalik edasi

toimetada oma äranägemise järgi, sh võõrandada, säilitada, arendada vmt (vt lisa 5).

7. Käesoleval ajahetkel on Kinnistu suurus kokku 82 955 m2 ja käib Kinnistu 424 m2 suuruse

osa sundvõõrandamise menetlus. Kinnistu reaalosadeks jagamine (sh mõõtmine) ja uute

kinnistute loomine ja kinnistusraamatusse kandmine toimub lõplikult pärast sellekohase

kohtulahendi jõustumist.

8. Võttes arvesse kõiki asjaolusid soovib hageja Kinnistu kaasomandi lõpetada selliselt, et

Kinnistu jagatakse kaheks reaalosaks (vastavalt kaasomandiosade suurustele, arvestades

Transpordiametile sundvõõrandatud maad) nii, et kostja omandisse jääb loodav kinnistu,

mis moodustab 72880/851070 suuruse osa Kinnistust ning on tähistatud Kinnistu

detailplaneeringu põhijoonisel aladena nr 4 ja 5 kuni sinise jooneni, ning hageja

omandisse jääb loodav kinnistu, mis moodustab 778190/851070 suuruse osa Kinnistust

ning on tähistatud Kinnistu detailplaneeringu põhijoonisel aladena nr 1-3 ja 6-12 ja

aladena 4-5 kuni sinise jooneni (vt lisa 2). Selline jagamise viis on maakorralduslikult

võimalik (vt detailplaneering), see on kooskõlas kinkelepingu tingimustega, mille alusel

kostja osa Kinnistust omandas, ning seda toetab ka Kinnistu kasutamise praktika, sh kostja

ei ole kunagi kasutanud või enda omaks pidanud Kinnistu teisi osi (sh panustanud

mujale), va alad 4 ja 5, mille suurus on vähenenud proportsionaalselt Kinnistu suuruse

vähenemisega. Mõlemale kaasomanikule jääb sel juhul tema ainuomandisse kuuluv

kinnisasi, mida omanikul on võimalik oma äranägemise järgi vallata ja kasutada.

Hageja märgib, et kaasomandi lõpetamine käesolevas hagiavalduses taotletud viisil on

mõistlik, see koormab kaasomanikke (sh kostjat) kõige vähem ning on ühtlasi enim

mõlema kaasomaniku huvides.

9. Hageja palub: lõpetada kinnisasja asukohaga XXX, registriosa numbriga xxx, kaasomand;

jagada kaasomand kinnisasja registriosa numbriga xxx kaasomanike K. J. (isikukood xxx)

ja P. J. (isikukood xxx) vahel reaalosades järgmisel viisil: vastavalt lisatud

detailplaneeringu põhijoonisele (hagi lisa 2) jagada kinnistu registriosa numbriga xxx

kaheks kinnistuks nii, et moodustatakse vastavalt uued katastriüksused ning tekivad kaks

kinnistut, so kinnistu 1, mis on tähistatud detailplaneeringu põhijoonisel numbritega 1-3 ja

6-12 ning 4-5 kuni sinise jooneni, suurusega 75851 m2, ja kinnistu 2, mis on tähistatud

detailplaneeringu põhijoonisel numbritega 4 ja 5 kuni sinise jooneni, suurusega 7103 m2,

millest kinnistu 1 kuulub K. J.le (isikukood xxx) ja kinnistu 2 kuulub P. J.le (isikukood

2-22-16616

xxx); kohustada P. J. (isikukood xxx) andma järgmised tahteavaldused ja asendada need

kohtulahendiga: tahteavaldus kinnistu registriosa numbriga xxx jagamiseks ning

reaalosade moodustamiseks; tahteavaldused kinnistu registriosa numbriga xxx senise

omanikukande, mille kohaselt kuulub 778190/851070 mõttelist osa kinnistust K. J.le

(isikukood xxx) ning 72880/851070 mõttelist osa kinnistust P. J.le (isikukood xxx),

kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu reaalosade

ainuomanikena kinnistusraamatusse K. J. (isikukood xxx) ja P. J. (isikukood xxx)

vastavalt lisatud detailplaneeringu põhijoonisele (hagi lisa 2), mille kohaselt K. J.

(isikukood xxx) omandisse jääb kinnistu 1, mis on tähistatud detailplaneeringu

põhijoonisel numbritega 1-3 ja 6-12 ning 4-5 kuni sinise jooneni, suurusega 75851 m2, ja

P. J. (isikukood xxx) omandisse jääb kinnistu 2, mis on tähistatud detailplaneeringu

põhijoonisel numbritega 4 ja 5 kuni sinise jooneni, suurusega 7103 m2; 4. jätta kõik

menetluskulud P. J. kanda.

10. Seoses kostja vastuväidetega märgib hageja järgmist. Kostja viitab oma vastuses, et

põhjendatud oleks jätta hageja hagiavaldus rahuldamata ja seega kaasomand justkui üldse

lõpetamata. Hageja sellise lahendusega ei nõustu ja selgitab, et kui kaasomandi lõpetamise

hagi on kohtusse esitatud, siis kohtupraktika järgi tuleb kohtul kaasomand igal juhul

lõpetada ning seda saab kohus teha viisil, mida on menetluses taotletud. Üksnes äärmiselt

erandlikus olukorras saaks olla võimalik lahendus, mille kohaselt jätab kohus kaasomandi

lõpetamata. Ent sellist erandlikku olukorda antud juhul ei esine.

Kinnisasja osa sundvõõrandamise kohta on 02.02.2023 tehtud korraldus ja 07.03.2023

käskkiri, millega sundvõõrandati Eesti Vabariigile P. J.le (kostja) kaasomandi alusel

kuuluvast xxx kinnisasjast 72880/851070 mõtteline osa. Käskkirja kohaselt on kostjale

ette nähtud tasu koos asjaajamisega kaasnevate kulude hüvitisega kokku summas 995

eurot. Käskkirja põhjendustes on välja toodud, et kaasomanikule K. J. (hageja) kuuluvast

xxx katastriüksusest 778190/851070 omandas Transpordiamet mõttelise osa

kokkuleppemenetluses 02.02.2023 korraldusega nr 1.1-3/23/99.

Puudub mistahes alus kinkeleping kõrvale jätta või sellest kõrvale kalduda. Tegemist on

tegelikkuses sarnase olukorraga kui kaasomanike vahel oleks sõlmitud kasutuskorra

kokkulepe. Antud juhul ei ole eraldi notariaalset kasutuskorra kokkuleppe pealkirja

kandvat dokumenti vormistatud ja kannet kinnistusraamatusse tehtud, ent kinkeleping ja

senine kinnistu kasutamise praktika näitavad, et pooltel oli ühtemoodi teadmine ja

arusaamine, et kostjale kuulub kindlaks määratud suuruse ja asukohaga maatükk kinnistu

loodenurgas.

Kostja mured aladega nr 4 ja 5 ei ole põhjendatud. Viited müra, õhu- ja valgussaastele ja

nende mõjule kinnistu väärtusele ei ole faktorid, mida antud juhul kaasomandi lõpetamisel

tuleb arvestada. Need väited on ka otsitud ja paljasõnalised. Lisaks on kostja vastavad

väited vastuolus tema enda muude väidetega. Kinnistu loodenurgas asub juba puid,

põõsaid ja võsa, mis pakuvad privaatsust ning ühtlasi saavad kinnistu ümbrusest

tulenevaid võimalikke mõjutusi varjata – tootmishoonet varjavad puud ja põõsad on näha

ka kostja vastuse lisalt 5. Samas ala nr 3, mida kostja soovib, asub Kungla tänava ääres,

kus teisel pool tänavat tegutseb ettevõte, mis tegeleb pagaritoodete tootmisega

(Lantmännen Unibake Estonia AS) ja ettevõte (Mediq Eesti OÜ), mis tegeleb erinevate

meditsiiniseadmete hulgimüügiga. Nende ettevõtete tegevusega seonduvalt on tänaval

liiklust, sh sõidab tänaval suuri veoautosid. Samas ala nr 3 on täiesti lage, seega mingeid

takistusi ümbruskonnast levivatele võimalikele mõjutustele ei ole sellel alal olemas.

2-22-16616

Järelikult ei ole kostjal tegelikkuses mingit muret ümbruskonnast tulenevate võimalike

mõjutustega.

11. Hageja taotleb kinnistu kaasomandi lõpetada selliselt, et kinnistu jagatakse kaheks

reaalosaks vastavalt kaasomandiosade suurustele, arvestades Transpordiametile

sundvõõrandatud maad. Hageja hagi resolutsiooni punktides 2.1 ja 2.2 on märgitud

kostjale jääva kinnistu osa suurus 7103 m2, millest ei ole transpordimaa maha arvestatud.

Transpordimaa maha arvestades on kostjale jääva kinnistu osa suurus 7067,5 m2.

12. Riiklikult tunnustatud ekspert M. M. poolt koostatud eksperthinnang kinnitab, et xxx ja

xxx väärtus on 1 260 000 eurot (dtl 317). Kinnistu osa, mis vastab detailplaneeringu

põhijoonise aladele 4 ja 5, väärtus on 105 000 eurot (dtl 317). Seega on kostjale jäävate

osade (detailplaneeringu põhijoonise alad 4 ja 5) väärtuse suurus ligilähedane kostja

mõttelise osa (täpsemalt 8,56%) väärtuse suurusele (107 856 eurot). Seega ei eksisteeri

olukorda, kus kostja võiks tulevikus jääda ilma mistahes võimalikust hüvitisest põhjusel,

et selle tasumine ei ole hagejale jõukohane.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

13. Kostja vaidleb hagile vastu. Hageja väidab hagiavalduse punktis 3 ja 4 ning hagiavalduse

lisale 3 (kinkeleping) tuginedes, et A. P. ja kostja vahelisest kinkelepingust tuleneb

selgelt, milline osa kinnistust pidi jääma hageja kasutada. Faktiliselt pole kinkelepingu

osaks ühtegi plaani, kinkelepingus pole mitte ühtegi maamärgilist viidet vms muud

sarnast, millest tuleneks piiritletud asukoha määratlus ja kostja nõusolek ennast piirata

kinnistu omandiõiguse osas. Ka pole hageja tõendanud väidetut kinnistu kasutamise

praktikat.

Samas tuleb arvestada, et kinnistu osaks on 102 m2 suurune elamu ehitisregistrikoodiga

xxx (lisa 2 ja lisa 3). Seda siis juurde kinnistul asuvatele saunale, keldrile ja küünile (lisa

4).

14. Hageja taotlus kaasomandi lõpetamiseks ei ole kooskõlas kostja põhjendatud huvide ega

hea usu põhimõttega. Perekondlikult oli algselt (enam kui 20 aastat tagasi) tõepoolest

soov, et kostja võiks saada endale kinnistust maa-ala, mis on hilisema detailplaneeringu

põhijoonise kohaselt piiritletud numbritega 4 ja 5. Mõte oli selles, et kostja oleks saanud

2000ndate alguses asuda kinnistule elama. Tol ajal oli piirkonnas suuresti elamud ja oli

alus arvata, et arendatakse välja ka täiendavad elamupiirkonnad. Pärast 24 aastat kestnud

takistusi oma vara kasutamiseks ei soovi kostja enam K. J. kõrvale Sauele elama kolida.

Kostja on olnud sunnitud rajama kodu mujale ja selleks pidi kostja võtma ka pangalaenu.

Lisaks on aastate jooksul oluliselt muutunud ka piirkond tervikuna. Sugulaste poolt

kostjale planeeritud nn elamumaa on tänaseks ümbritsetud tööstushoonetega. Seetõttu on

ka krundi turuväärtus elamumaana pigem vähenenud.

Hageja on oma 09.06.2024 seisukohas eksitavalt märkinud, et pooled on alates

kinkelepingu sõlmimisest tegutsenud teadmisega, et kostjale kuulub maatükk kinnistu

loodenurgas. Õige oleks öelda, et pooltele oli alates 1996. aastast teada, et kostjale saab

kuuluma maatükk kinnistu loodenurgas. Kuna K. J. seda üle ei andnud ja keeldus aastaid

maatüki eraldamisest, siis alates 2011. a kinkelepingu sõlmimisest kumbki pool sellest

teadmisest enam lähtuda ei saanud.

2-22-16616

15. Hageja väited, et nii kinkelepingu kui kinnisasja kasutamise senise praktika kohaselt

kuulub kostjale kindlaks määratud suuruse ja asukohaga osa kinnistu loodenurgas

[detailplaneeringu joonisel märgitud alad 4 ja 5] on ebaõiged. Kinkeleping sellist piirangut

ei sisalda, samuti pole seda lisatud kinnistusraamatusse. Selleks puudub ka õiguslik alus.

Ebaõiged on ka väited senise kasutamise praktika kohta. Kostja ei ole kinnistut kasutada

saanud ega kasutanud. Kinnistule ca 10 aastat enne omanikuks saamist (2002) vanatädi A.

(kes oli siis kaasomanik) nõusolekul ühekordselt telliskivide ladustamist ei saa

võrdsustada 15 a jooksul kinnistu kasutamisega, eriti käesoleva vaidluse asjaolusid

arvestades. Täna on kostja eesmärk lõpuks oma vara mõistlikult kasutusse võtta (mitte

kanda üksnes kulusid ilma vara reaalse kasutamise võimaluseta: maamaks, DP

koostamisekulu jne).

VASTUHAGI ASJAOLUD JA KOSTJA NÕUE

16. Hagejale kuulub 778190/851070 mõttelist osa ja kostjale 72880/851070 mõttelist osa

kinnistust (vt hagiavalduse lisa 1). Protsentuaalselt kuulub hagejale seega 91,4% ja

kostjale 8,6% kinnistust.

17. Kinnistu osaks on 102 m2 suurune elamu ehitisregistrikoodiga xxx, samuti saun, kelder ja

küün (vt kostja vastuse lisad 2-4). Puudub vaidlus, et kõiki kinnistul asuvaid ehitisi (vt lisa

2) on alates 2011. aastast ainukasutanud hageja, kes on üheselt leidnud, et kostjal mis

tahes õigus hoonetele puudub.

18. Kasutuskorda kaasomanikud sõlminud ei ole. Kinnistusraamatust mis tahes kasutamise ja/

või omandiõiguse piiranguid ei nähtu.

19. Perekondlikult (K. J., kostja vanaisa L. P. ja kostja vanatädi A. P. vahel) kokku lepitud, et

osa K. J. nimele vormistatud kinnistust – loodeosas asuv maatükk, mis enam-vähem

vastab hiljem vormistatud detailplaneeringu aladele nr 4 ja 5 – tuleb ümber vormistada

kostjale. Kostjaga 1999-2000 korduvalt läbi räägitu kohaselt oli ühine plaan, et kostja saab

sinna rajada oma elamise.

20. Kostja oli valmis kinnistu jagamise ja omandi ülemineku vormistamisega 2000. aastal

koheselt edasi liikuma (et sinna elamu ehitada), aga K. J. soovis oodata, väites, et ta teeb

esmalt detailplaneeringu. Perekondliku kokkuleppe väliselt nõudis K. J. kostjale kinnistust

maatüki eraldamise eeldusena kostjalt 50% detailplaneeringu kulude tasumist (vt kostja e-

kirjahagejale, kostja vastuse lisa 1). Kostja – kes sel ajal polnud veel kinnistu omanikki! –

need kulud ka Arhitektibüroole Lokomotiiv kandis. Detailplaneeringu menetlust korraldas

K. J.. Kostja selles menetluses ei osalenud ja ta sai alles hiljem üllatuslikult teada, et

kinnistule planeeriti spordirajatised, mitte elamupiirkond, nagu varem juttu oli olnud.

21. Ca 10 aasta möödudes perekondlike kokkulepete tegemisest oli hageja, kostja ja A. P.

vahel lõpuks kokku lepitud notari (T. T.) aeg, et hageja ja A. P. saaksid ühiselt eraldada

kinnistust perekondlikult kokku lepitud maalala ja kinkida selle kostjale. Ometi ilmus

hageja küll notarisse, kuid keeldus tehingut tegemast. Detailplaneeringu eest makstud raha

ei ole K. J. samas kostjale tagastanud. Seejärel kavandati tehingute tegemist uuesti 2011. a

mais-juunis, kuid ka siis jäid tehingud K. J. keeldumise tõttu sõlmimata. Kostja oli selleks

ajaks kinnistule maja ehitamist plaaninud ja oodanud juba enam kui 10 aastat, kuid ilma

K. J. allkirjata polnud konkreetse maatüki eraldamine võimalik ja tehinguks puudus

igasugune perspektiiv.

2-22-16616

22. Kuna K. J. keeldus pereliikmete ebameeldivaks üllatuseks aastaid P. J.ile kinnistust

kokkulepitud osa võõrandamast, otsustas kostja vanatädi A. P. kostja isa (L. P.) ja

vanaemaga (A. P.) olukorda arutades, et kostja suhtes pikalt kestnud ebaõiglane olukord

tuleb teisiti lahendada. Nii kinkiski A. P. 22.08.2011 kinkelepinguga kostjale temale

kuulunud 72880/851070 mõttelise osa kinnistust. 02.09.2011 kanti P. J. kinkelepingu

alusel kinnistusraamatusse Kinnistu 72880/851070 mõttelise osa omanikuna sisse.

23. Kinnistut on läbivalt kasutanud üksnes hageja. Lisaks on alates augustist 2021 kinnistu

registreeritud ka hageja täisealise poja S. J. elukohana.

24. Kaasomanikule K. J. kuuluvast XXX katastriüksusest omandas Transpordiamet mõttelise

osa kokkuleppemenetluses 02.02.2023 korraldusega nr 1.1-3/23/99.

07.03.2023 andis majandus- ja taristuminister käskkirja nr 41 sundvõõrandada Eesti

Vabariigile avalikult kasutatava xxx tänava pikenduse väljaehitamiseks vajalik, xxx asuv

ja P. J.le kaasomandi alusel kuuluvast xxx kinnisasjast (registriosa nr xxx, katastriüksuse

katastritunnus xxx, pindala 424 m2, transpordimaa) 72880/851070 mõtteline osa ja tasuda

P. J.le (isikukood xxx) punktis 2.1 nimetatud kinnisasja mõttelise osa sundvõõrandamise

eest tasu koos asjaajamisega kaasnevate kulude hüvitisega kokku summas 995 eurot,

millest tasu kinnisasja sundvõõrandamise eest on 843 eurot ja täiendav hüvitis

asjaajamisega kaasnevate kulude eest 152 eurot.

Transpordimaa (katastriüksus xxx xxx, transpordimaa 100%, pindala 424 m²) on tänaseks

maakatastrisse kantud, kuid see on jätkuvalt kinnistu osa (vt lisa 1). Transpordimaa ja

eraldi katastriüksuse moodustamine ei ole aga muutunud poolte kaasomandi osasid ja

seega ei ole see teema ka vaidluse lahendamisel otseselt asjakohane.

25. Esimese eelistusena taotleb kostja kinnistu jagamist vastavalt poolte vahel peaaegu

saavutatud kompromissile:



kinnistust eraldatakse kostja omandisse detailplaneeringu põhijoonisel numbriga 3

tähistatud ala;



vajadusel kohustada vastavalt kas K. J. või P. J. maksma teisele poolele omandi

kaotuse eest hüvitist edaspidi eksperthinnangu alusel täpsustatavas summas.

Kogu kinnistut arvestades on kõige mõistlikum eraldada kinnistust just detailplaneeringu

ala nr 3:



Kuna eelkirjeldatud perekondlikku ajalugu arvestades ei asu kostja enam kinnistule

elama, pole ka kostja huvides eraldada talle kinnistust elamumaa sihtotstarbega alad,

vaid ärimaa (seda enam, et kostja on ka 50% koostatud detailplaneeringu kuludest

kandnud);



Krunt 3 oli ala, mille eraldamise ettepaneku on kohtueelselt teinud ka hageja ja selle

eraldamise põhimõtetes on kostja ka hageja ja tema pojaga põhimõtteliselt kokku

leppinud;



Krunt 3 asub K. J. elamist arvestades kõige kaugemas nurgas, mis segab seega hagejat

ja tema elukorraldust kõige vähem.



Hetkel kehtiva detailplaneeringu alusel saab krunte eraldada, kuid kruntide suurust ja

asukohta ei ole võimalik ilma täiendavate toiminguteta (uue detailplaneeringuta?)

muuta.

2-22-16616

26. Esimene alternatiivne kinnistu kaasomandi lõpetamise viis: kinnistu jääb tervikuna hageja

ainuomandisse ja hageja hüvitab kostjale tema omandi kaotuse rahas.

27. Viimase võimalusena – nt juhuks, kui K. J. ei ole võimeline hüvitama kostjale viimase

omandiosa kaotust – palub kostja müüa kinnistu tervikuna avalikul enampakkumisel ja

jaotada saadud raha vastavalt kaasomanike omandiproportsioonile, st kostjale 8,6%

saadust ja hagejale 91,4% saadust. See lahendus kohtleb kaasomanikke võrdselt nii riskide

kui potentsiaalse tulu osas. K. J. jääks sel juhul küll ilma oma praegusest kodust – mis ei

ole kindlasti olnud P. J.i eesmärgiks –, aga muude mõistlike lahendusvariantidega

mittenõustumise tõttu ei ole olukorra lahendamiseks muud võimalust.

28. Hageja kohustub hüvitama kostjale kasutuseelised perioodil 2011- 2024 kinnistul asuvate

hoonete ainukasutuse eest. Puudub vaidlus, et kostja kinnistu omanikuks olemise ajal

(alates 02.09.2011) on kinnistul asuvaid hooneid (sh elamut) ainukasutanud hageja ja tema

perekonnaliikmed. Hageja kostjal hoonet kasutada pole võimaldanud ning on läbivat

avaldanud, et hoone on ainult tema oma.

2021. aastal, kui Transpordiamet soovis eraldada osa kinnistust tee tarbeks, teha sellest

äralõike ja tasuda omanikele hüvitist, pidas hageja vastavat osa kinnistust täielikult enda

omaks ja püüdis kostja osa hüvitisest välistada. Vastuseks Transpordiameti küsimusele,

kuidas jaotatakse kinnistu äralõike eest makstav hüvitis kaasomanike vahel, vastas hageja

25.02.2021 e-kirjas, et „Summa ei lähe jagamisele kaasomanike vahel, sest kaasomanik P.

Jãrvelaid'ile kuulub kindlalt piiritletud ala mis ole ãralõike alas.“ 11.06.2022 e-kirjas

teatas hageja, et „Mina ei saa aru kui sa minu vara najal rikastuma hakata otsustad. [...]

Kui sulle need variandid ei sobi palun meie kaasomandi lahkulüüa kohtul.“ (lisa 2). Seega

hageja nimetab osa kaasomandist konkreetselt „oma varaks“, mille arvelt ei tohiks kostja

midagi saada. Teiste tõenditega kogumis hinnates on ilmselge, et hageja pidas silmas

elamuga kinnistuosa, millele kostjal taaskord tema hinnangul mingit õigust ei olnud.

Kostja on püüdnud kinnistu väärtuse leidmiseks tellida ekspertarvamust, ent see

ebaõnnestus, kuna hageja ei lasknud kostjat ega hindajat kinnistul asuvasse elamusse.

Kostja viitas sellele ka 21.11.2024 vastuhagi p-s 60 (dtl 177) ja 07.04.2025

menetlusdokumendi p-des 4-6 (dtl 237). Samalaadne olukord tekkis ka uuel hindamisel,

13.11.2025 ei takistati kostjat kinnistul asuvasse elamusse sisenemisel ja piirati oluliselt

tema võimalust olla juures isegi kinnistu hoonete ülevaatamisel ja hindamisel. Sealjuures

kasutati kostja takistamisel ka jõudu. Kostja on selle sündmuse kohta koostanud ka oma

allkirjaga selgituse (lisa 3).

Elamu üürihind nõudeperioodil on kokku 114 120 eurot. Seega kogu perioodi 2011-2025

üürist oleks P. J. osa 9772,48 eurot. Nõude täpsustamise hetke seisuga on lisandunud

hageja kasutuseelis veel 3 kuu ja 20 päeva eest. Arvestades viimast hinda 1200 eurot kuus

oleks üürihind perioodi 01.01.2026 – 20.04.2026 eest kokku 4400 eurot (3x1200 +

1200x20/30), millest P. J. osa oleks 376,79 eurot. Seega kogu kasutuseelise nõue

20.04.2026 seisuga on summas 10 149,27 eurot (9772,48 + 376,79).

29. Juhul, kui (a) kohus rahuldab kostja hagi ja lõpetab kaasomandi vastavalt kostja taotletud

esimesele alternatiivile; ja (b) rahuldab kostja kasutuseeliste hüvitamise nõude, palub

kostja kasutuseeliste ulatuses vähendada kostja poolt tasumisele kuuluvat hüvitist, st

vastavas ulatuses nõuded tasaarvestada.

2-22-16616

30. Kostja palub: rahuldada P. J. vastuhagi K. J. vastu kaasomandi lõpetamise nõudes ja

lõpetada Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosasse number xxx

sisse kantud X kinnistust asukohaga xxx kaasomand ühel alljärgnevatest alternatiivsetest

viisidest (prioriteetsuse järjekorras).

Lõpetada Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosasse number xxx

sisse kantud X kinnistust asukohaga xxx kaasomand selliselt, et:



eraldada Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosasse

number xxx sisse kantud kinnistust asukohaga xxx(edaspidi Kinnistu)

detailplaneeringu põhijoonisel (hagiavalduse lisa 2) numbriga 3 tähistatud ala ja

moodustada sellest uus kinnistu (edaspidi nimetatud X 2 kinnistu), mis jääb P. J.i

ainuomandisse, ning X kinnistu jätta K. J. (isikukood xxx) ainuomandisse;



kohustada K. J. (isikukood xxx) andma vajalikud tahteavaldused Maa-Ametis ja

teistes ametiasutustes kohtuotsuse täitmiseks vajalike toimingute/taheavalduste

tegemiseks (sh ja ennekõike vastavate katastriüksuste moodustamiseks) ja

asendada tahteavaldused kohtuotsusega;



vajadusel kohustada vastavalt kas K. J. või P. J. maksma teisele poolele omandi

kaotuse eest hüvitist edaspidi eksperthinnangu alusel täpsustatavas summas.

Alternatiivselt:



lõpetada X kinnistu (xxx; registriosa nr xxx) kaasomand selliselt, et kinnisasi jääb

K. J. (xxx) ainuomandisse;



kohustada K. J.’d (xxx) andma nõusolek X kinnistu (xxx; registriosa nr xxx)

omandi kande muutmiseks ning kinnistusregistri teises (II) jaos senise omaniku P.

J. kohta tehtud kande kustutamiseks ja K. J. (xxx) kinnisasja ainuomanikuna

registri teise (II) jakku sisse kandmiseks ning asendada K. J. tahteavaldused

kohtuotsusega.



mõista K. J.lt P. J.i kasuks omandi kaotuse eest hüvitis edaspidi eksperthinnangu

alusel täpsustatavas summas.

Teise alternatiivina, lõpetada X kinnistu (xxx; registriosa nr xxx) kaasomand müües

kinnistu avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt

nende osa suurusele (s.o K. J. 91,4% ja P. J. 8,6%).

Mõista K. J.lt P. J.i kasuks välja kasutuseelised summas 10 149,27 eurot, arvestatuna kuni

20.04.2026, ning edasi alates 21.04.2026 (k.a) arvestusega 102,76 eurot kuus, kuni

kinnisasja, registriosa nr xxx, P. J.le kuuluva kaasomandiosa kasutamise takistuse

äralangemiseni.

Mõista K. J.lt P. J.i kasuks välja viivis kasutuseeliste nõudelt (10 149,27 eurot) alates

21.04.2026 kuni põhinõude täitmiseni, lugedes viivise määraks VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määra.

31. Kostja on 20.04.2026 menetlusdokumendis esitanud taotluse eksperthinnangu

täpsustamiseks. Kosja märgib, et Ehkki aeg eelviidatud ekspertarvamuse andmisest ei ole

2-22-16616

kuigivõrd kaua aega möödunud, on olukord turul maailmas toimuva tõttu muutunud ning

sel on ka mõjud kinnisvara väärtusele. Samuti on ekspertarvamuses jäetud arvestamata

mõningad olulised asjaolud, mis tingivad kostja hinnangul ekspertarvamuses märgitud

hindade korrigeerimise. Kostja on küsinud teisest arvamust ekspert M. M. arvamuse

kohta. Colliers International Advisors OÜ kutselise hindaja M. O. 20.04.2026 e-kirjas

väljendatud seisukoha järgi oleks vaja arvamust korrigeerida, saada ajakohasem ja täpsem

hinnang, mis arvestaks nii muutunud asjaolusid kui ka kohtule esitatud hinnangus seni

arvestamata jäänud asjaolusid. Seega taotleb kostja kohtu määratud eksperdi arvamuse

ajakohastamist. Eksperdilt tuleb küsida, kas 09.12.2025 arvamuses märgitud väärtus on

ajakohane ka praegu ning kui ei ole, siis milline on kinnistu tänane väärtus.

32. Hageja 20.04.2026 seisukohas esitatud tasaarvestusavaldus on põhjendamatu ja

tõendamata. Hageja ei ole esitanud kohtule kontrollitavat ja üksikkulude kaupa jälgitavat

tõendikogumit, mille alusel saaks järeldada, et väidetavad kulutused on tegelikult tehtud

just kaasomandi esemele, et need olid asja säilitamiseks vajalikud ning et kostjal lasus

nende hüvitamise kohustus. Tasaarvestus eeldab kehtivat ja tõendatud vastunõuet, üksnes

oletus või tõendamata väide, et kõik konto väljavõtetel kajastuvad maksed puudutasid xxx

kinnistut, ei ole sellise tasaarvestuse nõuetekohaseks teostamiseks piisav. Hageja on

esitanud küll üldise ülevaatliku tabeli ja konto väljavõtted, kuid nendest ei nähtu

usaldusväärselt, milline konkreetne ülekanne puudutab millist tööd, materjali või teenust,

kas tegemist oli üldse kõnealusel kinnisasjal asuva elamu või kaasomandi muu osa tarbeks

tehtud väljaminekuga ning kas tegemist oli säilitamiseks vajaliku kulutusega.

AÕS § 72 lg 4 annab kaasomanikule õiguse nõuda teistelt kaasomanikelt hüvitamist

üksnes asja säilitamiseks vajalike kulutuste eest. Seadus ei anna alust nõuda teiselt

kaasomanikult kõigi võimalike parenduste, mugavusinvesteeringute, sisustuse, tehnika,

elukondlike kulude või kinnisasja väärtust suurendada võivate, kuid säilitamiseks

mittevajalike väljaminekute hüvitamist. Hageja enda loetelust nähtub, et väidetavate

kulude hulka on haaratud väga erineva iseloomuga väljaminekud – ehitusmaterjalid,

sisustuspoodide ostud, kodutehnika, saunaga seotud ostud, elektri- ja prügiveokulud,

samuti ülekanded kolmandatele isikutele. Sellise koondloetelu põhjal ei ole võimalik

eristada, millised kulud olid vältimatud asja säilimiseks ja millised kujutasid endast hageja

enda elukorralduse, mugavuse või elukeskkonna parandamise kulusid. Asja säilitamiseks

vajalike kulutuste all ei saa käsitada kõiki kulutusi, mis hageja hinnangul elamu

seisukorda parandasid või elamist mugavamaks muutsid. Vähemalt iga üksikkulu osas

tuleb eraldi tõendada selle paratamatus, eesmärk ja vältimatu seos asja säilimisega.

Hageja on lisanud oma väidetavasse kulude loetellu ka elektri, vee, prügiveo ja muud

igapäevase kasutamisega seotud kulud. Need ei ole kostja suhtes automaatselt hüvitatavad

kaasomandi säilitamise kulud. Tegemist on kuludega, mis tekivad asja tegelikul

kasutamisel. Käesolevas asjas on vaidluseta, et kinnistu ja sellel asuv elamu on olnud

faktiliselt hageja kasutuses. Kostja ei ole kinnistut samaväärselt kasutanud ning hageja on

ise rõhutanud, et tegemist on hageja ja tema poja elukohaga. Veelgi enam – hageja on

kostjale korduvalt rõhutanud, et kostjal ei ole õigust kinnistul asuvale elamule. Olukorras,

kus üks kaasomanik kasutab kinnisasja tervikuna või põhiliselt enda huvides, jäävad

sellise kasutamisega kaasnevad jooksvad kulud üldjuhul selle kasutaja enda kanda ega

muutu ainuüksi kaasomandi olemasolu tõttu teise kaasomaniku vastu esitatavaks

regressinõudeks. Vastasel juhul jõutaks põhjendamatu tulemuseni, kus hageja saaks ühelt

poolt kinnisasja enda tarbeks täielikult kasutada, teiselt poolt nõuda kostjalt hüvitist selle

kasutamise käigus tekkinud kulude eest ning kolmandalt poolt vaielda vastu kostja

2-22-16616

kasutuseelise nõudele. Selline lähenemine oleks sisemiselt vastuoluline. Isegi kui mõni

selline kulu võiks teatud erandlikel asjaoludel osaliselt seonduda asja säilitamisega, ei ole

hageja käesolevas asjas selliseid kulusid eristanud ega nende vältimatut

säilitamisfunktsiooni tõendanud.

Hageja esitatud väljavõtted maksetest ei ole piisavalt individualiseeritud ega seostatavad

just vaidlusaluse xxx kinnistuga. Hageja on ise möönnud, et suur osa väidetavatest

kuludest ei ole dokumentaalselt jälgitavad: lepinguid, arveid ja tšekke ei ole suures osas

alles ning osa kulusid olevat tehtud sularahas. Seetõttu ei ole võimalik kontrollida, kas ja

millises ulatuses on maksed üldse tehtud, kas need olid seotud vaidlusaluse kinnisasjaga,

kas need puudutasid elamut, abihooneid või hoopis muud vara ning kas töö või kaup

tegelikult kinnisasjale jõudis. Pelgalt see, et raha on makstud ehitus- või sisustusoodidele,

ei tõenda veel, et ostetud kaup kasutati kaasomandi esemel. Veelgi vähem tõendavad seda

maksed poodidele, mille kaubavalik hõlmab laia ringi kaupu alates sisustuselementidest

kuni kodutehnika ja dekoratiivesemeteni. Nende maksete tegelik sisu on jäänud hageja

poolt avamata ning nende seos vaidlusaluse kinnisasjaga on tõendamata. Sama kehtib

ülekannete kohta kolmandatele isikutele, sealhulgas S. J.le ning muudele füüsilistele

isikutele. Ilma arvete, tööde kirjelduste, töövõtukokkulepete, vastuvõtuaktide või muude

kontrollitavate alusdokumentideta ei saa järeldada, millise töö eest maksti, kas töö tehti

vaidlusalusel kinnisasjal, millises mahus töö tehti ja kas see oli asja säilitamiseks vajalik.

Hageja ei ole tõendanud ka kostja heakskiitu ega VÕS § 1018 jj eeldusi. Hageja viide

käsundita asjaajamise sätetele ei muuda tõendamiskoormust. Kaasomanikevahelises

suhtes tuleb esmalt lähtuda AÕS § 72 lg-st 4 kui kaasomandisuhet otseselt reguleerivast

erinormist. Hageja ei saa minna sellest mööda lihtsalt üldise viitega käsundita asjaajamise

sätetele. Teiseks eeldaks ka käsundita asjaajamisele tuginemine, et hageja tõendab

konkreetsete toimingute tegemise, nende eesmärgi, kostja huvi ning vähemalt eeldatava

tahte või heakskiidu. Hageja väide, et kostja olevat asjaajamise heaks kiitnud üksnes

seetõttu, et ta oli väidetavalt kulutustest teadlik ega esitanud vastuväiteid, on

paljasõnaline. Hageja ei ole esitanud ühtegi kirjalikku kooskõlastust, teadet, nõusolekut

ega muud tõendit, millest nähtuks kostja informeeritus konkreetsete tööde, nende

maksumuse või vajaduse kohta. Ka üksnes asjaolu, et teatud tööd võisid teoreetiliselt tõsta

kinnistu väärtust, ei tõenda veel kostja suhtes hüvitatavat nõuet. Vastasel korral saaks üks

kaasomanik teha omal äranägemisel mistahes kulutusi ja esitada need hiljem teisele

kaasomanikule, ilma et viimane oleks saanud nende vajalikkust, ulatust või hinda

mõjutada.

Eeltoodust tulenevalt palub kostja jätta hageja 20.04.2026 menetlusliku

tasaarvestusavalduse rahuldamata. Seetõttu ei takista hageja tasaarvestusavaldus kostja

kasutuseelise nõude sisulist läbivaatamist ega selle rahuldamist ulatuses, milles kohus

peab kasutuseelise nõuet põhjendatuks.

HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE

33. Hageja jääb enda hagiavalduse juurde ja palub selle rahuldada ning kostja vastuhagi jätta

rahuldamata. Hageja hagis esitatud lahenduse puhul on tegemist kaasomanike jaoks kõige

õigema ja õiglasema lahendusega. Kostja kinnitab oma 21.11.2024 vastuhagis, et hagis

mainitud kokkulepe eksisteeris. Kostja kasutuseelise nõue ja viivisenõue on alusetud,

põhjendamata ja ilmses vastuolus hea usu põhimõttega.

2-22-16616

34. Hageja ei vaidle vastu sellele, et hageja on kostja tädi. Hageja vaidlustab kõik kostja

väited selle kohta, et mistahes kokkulepete elluviimine ja kaasomandi jagamine seisis

hageja taga või hageja keeldus kaasomandi jagamisest. Kõik kostja väited on ka

tõendamata.

35. Hageja vaidlustab kostja väite, et hageja, L. P. ja A. P. vahel oli mingisugune kokkulepe,

et hageja peab kinkima osa oma kaasomandiosast kostjale. Sellel puudub ka igasugune

loogiline seletus, kuna kostjale hakati kinnistule maatükki valima pärast seda, kui tema

vanemad olid vastavasisulise sooviga pöördunud A. P. poole ja kokkulepped kinnistu osa

üleandmise kohta tehti A. P.ga, mitte hagejaga. A. P. küsis hagejalt eelnevalt üle, kas

hageja oleks sellega nõus, et kostja tüki kinnistust saab, ent mitte hageja osast.

Teisena vaidlustab hageja kostja väited 1999-2000 korduvalt toimunud läbirääkimiste

kohta. Hageja ei ole osalenud 1999-2000 aastatel mingitel läbirääkimistel. 1999. aastal oli

kostja alles x-aastane ja viibis Saksamaal.

Hageja vaidlustab kostja väited selle kohta, et hageja nõudis kostjalt detailplaneeringu

kulude tasumist. Kostja tasus osa detailplaneeringu kuludest, ent kostja ei teinud seda

hageja nõudel. Hageja korraldas detailplaneeringu koostamist ja kandis kulusid. Ühel

hetkel teatas kostja, et soovib osa kulusid tasuda ja küsis hagejalt arhitekti andmed,

millised hageja talle andis. Hagejal ei olnud midagi selle vastu. Hagejale teadaolevalt

tasus kostja kulud A. P.ga kokkuleppe alusel. See on ka täiesti loogiline, kuna A. P. kinkis

kostjale osa oma kaasomandiosast ja A. P.ga sõlmis kostja kokkuleppeid.

Valed ja ka tõendamata on kostja väited selle kohta, et hageja tõttu jäi kinnistu osa

kostjale üle andmata. Kostja pidi algusest peale saama osa A. P. kaasomandiosast ning

seepärast sõlmisid kostja ja A. P. 2011. aastal kinkelepingu (vt hagi lisa 2). Hageja ei

pidanud selles tehingus osalema. Hageja ei osalenud ka 2011. aasta kinkelepingu

sõlmimisel. Seega hageja ei saanud selle tehingu tegemist ka takistada ega takistanudki.

36. Hageja hinnangul ei ole tõsiseltvõetavad kostja väited selle kohta, et ta reaalselt kunagi

kavatses kinnistule elamut rajama hakata. Seda ilmestab mh asjaolu, et esmalt kuni 2011.

aasta kinkelepinguni ei teinud kostja kinnistul mistahes toiminguid. Pärast 2011. aastat

lasi kostja viia omandatud kinnistu osale ehitusmaterjali (telliskive), et seal

ehitustegevusega alustada, ent rohkemaid toiminguid ei teinud. Oli ilmne, et kostjal on

teadmine, et talle kuulub kindlaks määratud suuruse ja asukohaga maatükk kinnistu

loodenurgas. Samas kuni 2019. aastani kostja rohkem kinnistul midagi ei teinud ja ka

hagejaga ei suhelnud. Kinnistu muude osade vastu ei tundnud kostja samuti mistahes huvi.

37. Tegemist on hageja koduga, hageja on kinnistul elanud aastakümneid. Kostja jaoks on see

äriprojekt. Kostja väited, et hageja on takistanud tal 24 aastat kinnistule elama asuda, ei

vasta tõele. Hageja on aastaid rahulikult toimetanud enda omandiosal ja sellel asuvas

elumajas. Kuni 2011. aasta kinkelepingu sõlmimiseni ja seejärel kuni 2021. aastani ei

tundnud kostja hagejale teadaolevalt mingit erilist huvi kinnistule elamu rajamiseks.

Kostja arutlused on ka vastuolulised. Ühelt poolt heidab kostja hagejale ette, et hageja ei

ole lasknud tal kinnistule elama asuda 24 aastat (vt nt vastuhagi p 47). Samal ajal viitab, et

ta kaotas huvi kinnistule elamu rajamiseks juba 2000ndate aastate alguses.

38. Riigikohtu praktika juhiste kohaselt ei lahendata võimalikku hüvitisenõuet kaasomandi

lõpetamise vaidluses, vaid eraldi menetluses pärast seda, kui kinnistu on reaalselt ära

2-22-16616

jagatud ja tekkinud uute kinnisasjade piirid on kindlaks määratud, kanded

kinnistusraamatusse tehtud.

39. Hageja ei nõustu kostja kolmanda alternatiivse kaasomandi jagamise viisiga, mille

kohaselt võõrandatakse kinnistu avalikul enampakkumisel ja saadu jaotatakse vastavalt

omandiproportsioonile. Hageja on seisukohal, et see lahendus ei vasta kummagi

kaasomaniku huvidele. Igal juhul oleks see põhjendamatult ebaõiglane lahendus hageja

suhtes. Kinnistu on hageja kodu, mille ta on sinna aastate jooksul rajanud. Hageja on

elanud kinnistul juba 1988. aastast. Algselt vanavanemate majas, hiljem enda ehitatud

majas. Selle üle pooled ei vaidle. Kinnistul elades on sündinud ka hageja lapsed S. (xxx ja

S. (xxx). Kaasomaniku poolt kinnistu pikaaegne elukohana kasutamine on oluline asjaolu,

mida tuleb kaasomandi jagamise viisi valikul poolte huvide kaalumisel ilmselgelt

arvestada.

40. Kostjal puudub hageja vastu kasutuseeliste nõue või alternatiivselt on see nõue ilmses

vastuolus hea usu põhimõttega ja tuleb seetõttu jätta rahuldamata. Hageja vaidleb vastu nii

kasutuseeliste nõudele kui ka selle suurusele, samuti viivisenõudele ning menetluslikule

tasaarvestusele. Riigikohus on selgelt öelnud, et kasutuseelise hüvitamise nõue eeldab, et

kostja õigusi on rikutud, eelkõige seda, et hageja on takistanud kostjal kaasomandis oleva

asja kaaskasutust (vt nt RKTKo 04.05.2022 tsiviilasjas nr 2-19-12055, p 14.3). Ent

käesoleval juhul see nii ei ole ehk hüvitise nõude eeldused ei ole täidetud. Esiteks kostja ei

ole soovinud kinnistul asuvates hoonetes elada või neid kasutada. Kostja ei ole nendesse

panustanud ega nende vastu absoluutselt mingit huvi tundnud. Teiseks, hageja on

seisukohal, et kostja ei ole kunagi varem ka ise arvanud, et tal oleks ka hoonete osas

mingid õigused kuivõrd poolte vahel oli selge kokkulepe, et kostja saab endale kindla

suuruse ja asukohaga kinnistu osa kinnistu loodenurgas. Sellise kokkuleppe olemasolu on

kostja kinnitanud. Samuti tõendab seda 2011. aastal sõlmitud kinkelepingu punkt 2.1.8,

mille Kinnistu on hoonestatud ning Kinnistul asub selle oluliseks osaks olev elamu

(ehitisregistri koodiga xxx), kuid lepingu ese on hoonestamata.

Kostja on esitanud kasutuseeliste nõude esmakordselt 2024. aasta novembris esitatud

vastuhagis. Seejuures on pooled vahelduva eduga proovinud kompromissi saavutada juba

enam kui kahe aasta vältel. Samas kordagi ei olnud kostja esitanud kasutuseeliste nõuet.

Kinnistule on hooned ehitanud hageja. Hageja on korraldanud kõik hoonete ehitamisega ja

ka kasutamisega seotud toiminguid ja kandnud kulud. Hageja on rajanud kinnistule oma

kodu. Kostja ei ole panustanud ega soovinudki mingil kujul panustada hoonete ehitusse.

Samuti ei ole kostja varasemalt aastaid esitanud hoonetega seonduvalt mistahes nõudeid.

Need asjaolud koostoimes ülal esitatud vastuväidetega näitavad, et kostja nõue on igal

juhul ilmses vastuolus hea usu põhimõttega ja tuleb ka sel põhjendusel jätta rahuldamata.

Kuna kostjal ei ole hageja vastu kasutuseeliste nõuet ega viivisenõuet nõuet, siis ka kostja

menetluslik tasaarvestusavaldus on alusetu.

Hageja vaidlustab ka kasutuseeliste nõude suuruse. Kostja vastav nõue on täielikult

tõendamata.

41. I alternatiivina taotles kostja, et kostjale jääb kinnistu osa, mis vastab detailplaneeringu

põhijoonise alale 3, ja kostja kohustub hagejale maksma hüvitise (põhjenduste kohaselt

40% ala väärtusest). Kohtumenetluses koostatud eksperthinnangu kohaselt alade 4 ja 5

väärtus on 105 000 eurot ja ala 3 väärtus on 340 000 eurot. Eelnevast tulenevalt ja

vaidluse lahendamise eesmärgil on hageja nõus lahendusega, et kostja hüvitab hagejale

2-22-16616

136 000 eurot (40% 340 000-st). Hageja märkis samuti juba varem, et hüvitist maksma

kohustatud pool peab tõendama, et ta on võimeline hüvitist maksma. Vajadusel tuleb

hüvitise maksmise kohustuse täitmine ka tagada. Need asjaolud peab kohtu ette tooma ja

ära tõendama esmalt kostja. Kostja ei ole siiani tõendanud, et ta on võimeline mistahes

suuruses hüvitist hagejale tasuma ja seega sellist kohtulahendit täitma.

Hageja alternatiivne menetluslik tasaarvestusavaldus. Kostja kasutuseeliste nõude

lahendamisel on põhjendatud arvesse võtta, et elamu üürihind on kasvanud tänu hageja

poolt elamule tehtud kuludele, misläbi on elamu seisukord ajas paranenud (vt ka

eksperthinnangus toodud põhjendused, lk 46 tabel, dtl 362). Hageja on kandnud kulusid

perioodil 2011-2026 kokku vähemalt summas 103 005,44 €. Juhuks, kui kohus peaks

mistahes osas pidama kostja kasutuseeliste nõuet võimalikuks, siis esitab hageja

menetlusliku tasaarvestusavalduse. Hageja palub sel juhul tasaarvestada kostja

kasutuseeliste hüvitamise nõue 8817,27 eurot ulatuses hageja poolt elamule kantud kulude

hüvitamise nõudega kostja vastu ja lugeda vastavas osas poolte nõuded lõppenuks

tasaarvestuse tõttu (VÕS § 197 lg-d 1-2; VÕS § 186 p 2).

42. Kostja on 20.04.2026 menetlusdokumendis lisaks nõude arvestuse korrigeerimisele

lisanud juurde edasiulatuva kasutuseeliste hüvitamise nõude, mida kostja algses

21.11.2024 vastuhagis ei esitanud. 21.11.2024 vastuhagis esitas kostja vastava nõude vaid

perioodi eest 2011-2024. Kostja ei ole selgitanud, mis asjaoludele ja põhjendustele ta

tugineb edasiulatuva nõude esitamisel.

43. Hageja on seisukohal, et kostja nõudele kohaldub TsÜS § 154 regulatsioon. Kostja esitas

vastuhagi, milles sisaldus esmakordselt ka kasutuseeliste hüvitamise nõue, 21.11.2024

(TsÜS § 160 lg 1). Eelnevast tulenevalt on hageja seisukohal, et kostja kasutuseeliste nõue

perioodi eest 2011- 2020 ehk kokku summas 4541,99 eurot (53040x8,5633379158%)

koos viivisenõudega on aegunud. Eelnevast tulenevalt tuleb kostja kasutuseeliste nõue

perioodi eest 2011-2020 summas 4541,99 eurot ning eelnevast tulenev viivisenõue jätta

rahuldamata.

44. Kostja taotlus ekspertarvamuse ajakohastamiseks on alusetu ja põhjendamata. Esiteks jääb

arusaamatuks, millise tõendi menetlusse kogumist kostja taotleb. Sellise taotluse alusel ei

ole võimalik mistahes tõendit TsMS järgi koguda. Teiseks on taotlus ilmselgelt

põhjendamata ja ühelgi juhul ei ole praeguses menetlusetapis alust uut hinnangut

eksperdilt küsida. Kostja selgitab taotluses üldsõnaliselt, et olukord turul maailmas on

muutunud, millel on ka mõjud kinnisvara väärtusele. Ent kostja ei esita ühtegi täpsemat

selgitust, mis mõju ta silmas peab ja mis on selle sisu. Samuti puuduvad tõendid. Samal

ajal märgib kostja ise, et eelnevast eksperthinnangust ei ole kuigivõrd kaua aega möödas.

Hageja rõhutabki, et eksperthinnangust on möödas alles ca 5-6 kuud, mis on lühike aeg.

Lisaks on üldteada, et maailma turul toimub pidevalt igasuguseid muutusi ja neid ei peeta

praktikas iseseisvalt kinnisvara väärtuse oluliseks mõjutajaks ning seeläbi uue hinnangu

andmise vajaduse põhjuseks. Kokkuvõtvalt, kostja vastavad põhjendused ei ole kooskõlas

kohtupraktikaga sarnastes asjades. Kostja ei ole konkreetselt välja toonud, miks tema

vastuhagi seisukohast on eksperthinnangu nn ajakohastamine üldse vajalik.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

45. Kohus, tutvunud poolte esitatud menetlusdokumentidega ja uurinud esitatud tõendeid,

leiab, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste

2-22-16616

alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja

võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu

vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste

tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas

esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud

poolte esitatud õiguslike väidetega.

46. Asjas puudub vaidlus järgmiste asjaolude osas:



K. J.le (hageja) kuulub 778190/851070 mõttelist osa ja P. J.le (kostja) kuulub

72880/851070 mõttelist osa kinnistust registriosa numbriga xxx, asukohaga xxx



pooled soovivad kaasomandi lõpetamist, kaasomanikud ei ole kaasomandi

lõpetamise õigust kokkuleppega välistanud, kuid nad ei ole saavutanud kokkulepet

asja jagamise viisi suhtes.

47. Hageja on esitanud kostja vastu nõude kinnistu kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille

kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnisasi jagatakse reaalosadeks vastavalt hagi lisas 2

märgitud plaanile (kostjale jäävad positsioonid 4 ja 5, ülejäänud jääb hagejale).

Kostja on esitanud hageja vastu nõude kinnistu kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille

kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnisasi:

1) jagatakse reaalosadeks vastavalt hagi lisas 2 märgitud plaanile (kostjale jääb

positsioon 3, ülejäänud jääb hagejale);

alternatiivselt

2) jääb hageja ainuomandisse ning hageja maksab kostjale omandiosa kaotuse eest

hüvitist;

alternatiivselt

3) müüakse avalikul enampakkumisel ja tulem jaotatakse vastavalt omandiosade

suurusele.

48. Kohus märgib, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus

igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 p-s 19

märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks.

Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui

kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled

ei ole esitanud tõendit, millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse

kokkuleppega välistanud, seega ei esine kokkuleppest tulenevat takistust kaasomandi

lõpetamiseks.

Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-39-17, mille punktis 10 on

Riigikohus rõhutanud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi

lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta

kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike

huvidele. Samuti on Riigikohus oma varasemas praktikas lahendis nr 3-2-1-46-06 p-s 19

ja lahendis nr 3-2-1-143-04 p-s 16 kinnitanud, et kohus peab hagi alusel kaasomandi

lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil.

2-22-16616

Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva

asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel

reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta

teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või

kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel

vastavalt nende osa suurusele.

49. Kostja on soovinud kaasomandi lõpetamist kinnisasja müügiga avalikul enampakkumisel.

Kostja on menetluses viidanud, et ei oma enam soovi kinnisasja kasutada, mistõttu

järeldab kohus, et kostja huvi on pelgalt majanduslik. Kohus leiab, et sellisel viisil

kaasomandi lõpetamine ei ole aga põhjendatud. Hageja on avaldanud soovi jääda

kinnisasja omanikuks, kuna on kinnisasjale püstitanud elamu ja seda aastakümneid

koduna kasutanud. Hagejal on kinnisasjaga tugev emotsionaalne side ning kohus arvestab

sellega. Vaatamata sellele, et avalikul enampakkumisel saavad osaleda ka kaasomanikud

ise, esineb tõenäosus, et kinnisasja omandist võivad ilma jääda kõik kaasomanikud.

Sellises olukorras ei ole avalik enampakkumine põhjendatud, kuna riivab liigselt hageja

huve.

Remargi korras märgib kohus, et Riigikohus on AÕS § 77 lg-et 2 eesmärgipäraselt

tõlgendades ja kõikide kaasomanike huve arvestades leidnud, et kaasomandi saab lõpetada

jagatava asja või õiguse panemisega kahe kaasomaniku vahelise vaidluse korral

kaasomanikevahelisele enampakkumisele vaid sellisel juhul, kui mõlemad neist nõuavad

asja või õigust tervikuna enda omandisse. Sellisel juhul tagab kaasomanikevaheline

enampakkumine eelduslikult kaasomandi lõpetamise õiglaselt (vt RKTKo nr 2-16-15236,

p 21). Pooled ei ole siiski soovinud kaasomandi lõpetamist kaasomanike vahelisel

enampakkumisel.

50. Kostja on soovinud kaasomandi lõpetamist viisil, mille kohaselt saab hageja hüvitise

tasumise vastu kinnisasja ainuomanikuks. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-39-17 p-s 13

rõhutanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule

üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele

kaasomanikule tema osa rahas välja maksma. Hageja on viidatud lõpetamise viisile vastu

vaielnud. Kohus märgib, et sellises olukorras ei ole võimalik hagejale kinnisasja omandit

n.ö peale suruda. Eelduslikult puuduvad hagejal vahendid, et kostjale vajalikus ulatuses

hüvitist tasuda. Seega sellisel viisil kaasomandi lõpetamine ei ole põhjendatud.

51. Eeltoodust tulenevalt on kaalumisele jäänud poolte esitatud reaalosadeks jagamise nõuded

– lahendada tuleb küsimus, kas kostja omandisse jäävad detailplaneeringu plaanil (hagi

lisa 2) märgitud positsioonid 4 ja 5 või positsioon 3.

Kohus on seisukohal, et põhjendatud on kaasomand lõpetada hagis taotletud viisil, jättes

kostjale detailplaneeringu plaanil (hagi lisa 2) märgitud positsioonid 4 ja 5.

Pooled on kohtu ette toonud kinnistu ja selle omandiga seotud ajaloo kuni sisuliselt tänase

päevani välja. Kohus ei pea vajalikuks detailselt analüüsida poolte perekondade ajaloolisi

suhteid, tehes tõendite pinnalt kindlaks, kes millal ning kellega mingeid kokkuleppeid

sõlmisid – see ei anna asja lahendamisele juurde. Siiski on õigluse ning poolte huvide

kaalumise raames oluline, et pooled ei vaidle, et algselt oligi kinnistu loodenurk mõeldud

kostjale elamu rajamiseks. Kuivõrd sellises olustikus kostjale kaasomandi osa võõrandati,

tuleb seda kaasomandi lõpetamisel arvesse võtta. Ka kostja ise on olnud teadlik, et

2-22-16616

loodenurk on igakordsete omanike vahel kehtinud taval põhineva kasutuskorra järgi kostja

kasutusse jääv ala – nimelt on kostja sinna paigutanud ehitusmaterjale. See, et kostja huvi

rajada kinnistule kodu on aastate jooksul lahtunud ning asendunud huviga kaasomandi

lõpetamisest maksimaalset tulu teenida, ei muuda eeltoodut olematuks.

Kohus arvestab siinkohal ka rahalise aspektiga. Vaidlust ei ole, et kaasomanik peab saama

rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega (vt Riigikohtu 09.02.2006

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9). Kostja on läbivalt olnud rahalistest küsimustes

ebalev ega ole selgesõnaliselt kinnitanud, kas tal on valmisolek hüvitist tasuda või mitte.

Ka pärast eksperthinnangu saamist ei pidanud kostja vajalikuks kohtule seisukohti esitada

(ka nt selles osas, kuidas mõjutab eksperthinnang vastuhagis esitatud nõudeid) ega ole

seda teinud ka eelistungil ega neile järgnevatest kirjalikes dokumentides. Puudub vaidlus,

et kui kohus peab kinnisasja jagama reaalosadeks vastavalt kostja taotletule, tekib hagejal

kostja vastu hüvitisenõue AÕS § 77 lg 3 järgi (vt dtl 317 jj – eksperthinnangust tulenev

positsiooni nr 3 väärtus on 340 000 eurot). See tähendaks tõenäoliselt täiendavat

kohtuvaidlust, mis on tarbetu ja pooli ebamõistlikult koormav. Olukorras, kus kostja ei ole

oma maksevõimes kindel, ei ole mõistlik lahendada asja kostja taotletud viisil, pannes

pooled riski ette, et kaasomandit lõpetav kohtulahend ei ole hiljem täidetav või et pooled

peavad tingimata uuesti kohtusse pöörduma.

Hageja taotletud viisil kaasomandi lõpetamine on pooli vähem koormav, kuivõrd sellisel

viisil kaasomandi lõpetamise korral vastab kostja saadava reaalosa väärtus (vt dtl 317 jj –

eksperthinnangust tulenev positsiooni nr 4 ja 5 väärtus on 105 000 eurot) sisuliselt kostjale

kuuluva kaasomandiosa väärtusele (vt dtl 317 jj – eksperthinnangust tulenev kinnistu

koguväärtus on 1 260 000 eurot ning kostja omandiosale vastav väärtus seega 1 260 000 *

~8,6% = 108 360 eurot), st ei pruugi tekkida AÕS § 77 lg 3 nõuet. Seega ei pea

eelduslikult kumbki pool teisele poolele rahaliselt midagi hüvitama.

Kohus märgib, et käesolevas asjas AÕS § 77 lg 3 nõuet siiski ei lahendata, kuivõrd

Riigikohtu praktika kohaselt (RKTKo nr 3-2-1-104-05, p 9) võimalikku hüvitisenõuet

AÕS § 77 lg 3 järgi ei lahendata kaasomandi lõpetamise vaidluses, vaid eraldi menetluses

pärast seda, kui kinnistu on reaalselt ära jagatud ja tekkinud uute kinnisasjade piirid on

kindlaks määratud, kanded kinnistusraamatusse tehtud. Siiski saab kohus poolte esitatud

kaasomandi lõpetamise viiside kaalumisel eeltoodut arvesse võtta.

Tähtsust ei oma kostja argumentatsioon, et hageja taotletud viisil reaalosadeks jagamise

korral oleks kostjale kuuluv reaalosa hageja kodule liialt lähedal. Kostja on ise kinnitanud,

et tal puudub huvi kinnisasjale elama kolida, mistõttu kostja vastav mure ei oma suurt

kaalu.

Kostja taotletud viisil reaalosade moodustamist ei toeta senine tava ega suuline

kasutuskord.

52. Kostja on esitanud taotluse ülalmainitud eksperthinnangu täpsustamiseks või

ajakohastamiseks. Kohus märgib, et kostja taotlus on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata.

Kostja põhistused on üldsõnalised ega veena kohut selles, et tõend ei kajastaks kinnisasja

väärtust adekvaatselt. On tavapärane, et tõendi saamise ja kohtuotsuse tegemise (ja

hilisema jõustumise) vahele jääb teatav hulk aega. Arvestades tsiviilkohtumenetlust

reguleerivaid norme, ei ole võimalik saavutada olukorda, kus asja väärtust kajastav tõend

kajastaks asja väärtust otsuse kuupäeva seisuga. Arvestades kohtu senist praktikat

2-22-16616

kaasomandi lõpetamise asjades, on tõend jätkuvalt ajakohane ning kohus saab selle

pinnalt adekvaatselt asja väärtusega seotud küsimusi lahendada.

53. Kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid (vt

Riigikohtu 15. detsembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-103-03, p 26). Kinnisasi on

MaaKS § 13 lg 4 kohaselt jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks

kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada

katastriüksust. Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse

hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust (RKTKo nr 3-2-

1-61-12, p 12).

Käesoleval juhul ehitiste reaalosadeks jagamist ei nõuta, mistõttu põhjendatud

eksperdiarvamuse esitamine ei ole tingimata vajalik. Maakorralduslikult on reaalosadeks

jagamine võimalik – vastupidiste ei ole väitnud kumbki pool, liiati on maakorraldusliku

poole pealt kehtestatud detailplaneering ning reaalosaseks jagamine toimub vastavalt

sellele. Kohus leiab, et kinnisasi tuleb jagada reaalosadeks vastavalt hageja esitatud

plaanile (dtl 10), mille kohus vormistab otsuse lisana. Moodustatavate kinnisasjade suurus

(7 288 m2) jääb samasse suurusjärku omandiosade suurusega (kostjale kuulub

72880/851070, st ca 8,6% kinnisasjast, mis pindalaliselt moodustab ca 7 097,75 m2).

Moodustatavad kinnistud on terviklikud ning otstarbeka kujuga, nende piirid on ilmselt

lihtsad ja selged ning arvestavad kinnisasjal paikneva hoonestusega (MaaKS § 5 lg 2 p 5).

Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et reaalosade moodustamine hageja taotletud

viisil on võimalik.

54. Kohus selgitab, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5

alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab

kaasomandit lõpetav kohtulahend kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta

(vt Riigikohtu 29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13 p 12). Riigikohus on märkinud,

et „üksnes kohtuotsuse alusel ei saa kinnistut jagada ka kinnistusamet (registriosakond).

Kui kohus on oma otsuse kaasomandi jagamise ning selle viisi kohta teinud, peavad

pooled läbima vastava menetluse kinnistu jagamiseks. Dokumendid, mis tuleb

kinnistusametile esitada kinnistu jagamiseks, sätestab kinnistusraamatuseadus.

Kinnistamisavaldusele tuleb lisada KRS §-s 35 nõutud dokumendid, kinnistu jagamisel

KRS § 36 lg 2 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele lisada ka katastriüksuse plaani

koopia. Kinnistamisavalduse läbivaatamisel selgitab kinnistamiseks pädev isik KRS § 46

lg 1 kohaselt, kas on esitatud nõutavad dokumendid, mis vastavad nõutavale vormile ja

kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadustest tulenevalt ei

ole kinnistamine välistatud. Seega ei saa käesolevas asjas taotletud otsusega määrata

kaasomandi lõpetamisel ja reaalosadeks jagamisel kindlaks kinnistute piire“ (RKTKo nr

3-2-1-104-05, p 7). Seega täpsed piirid, kinnisasjade suurus jms selgub kohtuotsusele

järgnevas haldusmenetluses.

55. Kohus on korrigeerinud hageja nõude sõnastust, muutes selle selgemaks ja täidetavaks,

arvestades sealjuures hageja taotletavat eesmärki. Kohus on moodustatavate reaalosade

pindalade osas märkinud, et need on ligikaudsed, kuivõrd hagi lisaks 2 oleval plaanil

märgitud tähistus (sinine joon) ei järgi planeeringujärgseid krunte, mis toob kaasa teatava

ebatäpsuse seal märgitud pindalade osas. Nagu kohus on ülal märkinud, selguvad

reaalosade täpsemad andmed haldusmenetluse tulemusel.

2-22-16616

56. Kostja on esitanud ka kasutuseelise hüvitamise nõude. Kostja palub: mõista K. J.lt P. J.i

kasuks välja kasutuseelised summas 10 149,27 eurot, arvestatuna kuni 20.04.2026, ning

edasi alates 21.04.2026 (k.a) arvestusega 102,76 eurot kuus, kuni kinnisasja, registriosa nr

xxx, P. J. kuuluva kaasomandiosa kasutamise takistuse äralangemiseni; mõista K. J.lt P.

J.i kasuks välja viivis kasutuseeliste nõudelt (10 149,27 eurot) alates 21.04.2026 kuni

põhinõude täitmiseni, lugedes viivise määraks VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määra.

Kostja märgib, et hageja pole võimaldanud kostjal hoonet kasutada ning on läbivalt

avaldanud, et hoone on ainult tema oma. Kostja on hoonet pidanud enda omaks

kirjavahetuses hagejaga ning ka Transpordiametiga. Kostja on püüdnud kinnistu väärtuse

leidmiseks tellida ekspertarvamust, ent see ebaõnnestus, kuna hageja ei lasknud kostjat

ega hindajat kinnistul asuvasse elamusse.

57. Kaasomanike kaasvalduse ja kaasomandisse kuuluva asja kasutamisõiguse rikkumise

korral on kaasomanikel, kelle õigusi rikuti, võimalik esitada rikkuja vastu hüvitisnõue

kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus

kahju on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2 alusel; 3)

alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille ese võib mh olla

alusetult saadud kasutuseelised (vt Riigikohtu 24. märtsi 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-175-15, p 12).

TsÜS § 62 lg 1 järgi on esemest saadav kasu eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad

eelised (kasutuseelised). Õigusrikkumise tõttu kaotatud kasutuseeliste eest nõutava

kahjuhüvitise arvutamisel on lähtekoht kasu, mida kahjuhüvitise nõudja võinuks saada,

arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema (vt Riigikohtu 21. detsembri

2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-05, p 13; 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr

3-2-1-123-05, p 28; 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p-d 15, 16 ja 19).

Samu kasutuseelistega seotud hüvitise arvutamise põhimõtteid tuleb kohaldada ka VÕS §-

de 1037-1039 alusel esitatava nõude puhul ja ka juhul, kui AÕS § 71 lg 2 alusel nõutakse

hüvitist kaasomandi valdamise ja kasutamisega saadud kasutuseeliste eest (vt Riigikohtu

24. märtsi 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-175-15, p 12).

Kaasomanikule kuulub AÕS § 71 lg 2 järgi tema osale vastav osa ühise asja kasust, kui

kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. AÕS § 71 lg 2 on nõudenorm, mille alusel

saab üks kaasomanik nõuda teiselt kaasomanikult tema osale vastava vilja väljaandmist.

AÕS § 71 lg 2 alusel on kaasomanikul mh õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes

kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat reaalosa, nõue kasutuseeliste

hüvitamiseks. Kasutuseelis on ka see, kui kaasomanik kasutab kaasomanike kokkuleppe

alusel kaasomandi mõttelisest osast suuremat kasulikku pinda (vt Riigikohtu 20. detsembri

2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p-d 11 ja 12).

AÕS § 70 lg 3 kohaselt on kaasomand kahele või enamale isikule üheagselt mõttelistes

osades ühises asjas kuuluv omand. Asja mõtteline osa on tegelikkuses piiritlemata ja selle

suurust väljendatakse murdosana asjast (TsÜS § 56). Kolleegium on varem selgitanud, et

kaasomanikule kuulub kindlaksmääratud osa ühisest omandist, mitte aga osa ühisest asjast

ning et kaasomand on ühine õigus kogu asjale (vt nt Riigikohtu 8. veebruari 2006. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 26; 14. oktoobri 1998. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-98;

17. oktoobri 1996. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-113-96).

2-22-16616

AÕS § 71 lg 3 järgi on kaasomanikul teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas

omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. AÕS § 72 lg 3 järgi on

kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike

kaaskasutust. AÕS § 72 lg 5 järgi on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et

kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides.

Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige

hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

AÕS § 72 lg 1 esimese lause järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja

kokkuleppel. AÕS § 72 lg 1 teise lause järgi võib kaasomanike häälteenamusega tehtava

otsusega otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise

piiridesse.

Riigikohus on märkinud, et vaatamata kaasomanike vahel kinnisasja valduse kohta

kokkuleppe puudumisele ei pruugi see, kui kaasomandis olev kinnisasi on ühe

kaasomaniku ainukasutuses, tähendada teiste kaasomanike õiguste rikkumist. Kaasomandi

kasutuskorra puudumine ei tähenda iseenesest ka seda, et AÕS § 71 lg 2 järgi tuleb

kaasomanike vahel jagada kaasomandi kasutamisest saadud kogu kasu.

Kaasomandis oleva asja kasutuskorra kokkuleppe puudumisel on üldjuhul igal

kaasomanikul õigus nõuda AÕS § 71 lg 2 alusel teiselt kaasomanikult tema osale vastava

vilja väljaandmist. Kaasomandis oleva asja kasutuskorra kokkuleppe puudumisel tuleb

kasutuseelise hüvitamise nõude eeldusena teha mh kindlaks, kas kaasomanik on ühist asja

kasutades rikkunud teiste kaasomanike õigusi, eelkõige seda, kas kaasomanik on

takistanud teistel kaasomanikel kaasomandis oleva asja kaaskasutust. Ainuüksi asjaolu, et

üks kaasomanik võtab kasutuskorra kokkuleppe puudumisel kaasomandis oleva asja kas

osaliselt või tervikuna enda valdusse ja kasutusse, sh kasutab oma kaasomandi mõttelisest

osast suuremat asja osa, ei anna teistele kaasomanikele alust nõuda kasutuseelise

hüvitamist AÕS § 71 lg 2 alusel. Kaasomanikud saavad kasutuskorra kokkuleppe

puudumisel nõuda kaasomandis oleva kinnisasja või selle osa enda ainukasutusse võtnud

kaasomanikult asja sellise kasutamisega saadavate kasutuseeliste hüvitamist juhul, kui ta

rikub sellega teiste kaasomanike õigusi, eelkõige takistab teistel kaasomanikel

kaasomandis oleva asja kaaskasutust. Asjaolul, et üks kaasomanik kasutab ühist asja

temale kuuluvast mõttelisest osast suuremas ulatuses, on AÕS § 71 lg 2 esimese lause

alusel esitatud kasutuseeliste nõude lahendamisel tähendus eelkõige olukorras, kus

kaasomanikud on sõlminud kasutuskorra kokkuleppe või kui AÕS § 72 lg 5 alusel

nõutakse kohtu kaudu tahteavaldusi sellise kokkuleppe sõlmimiseks.

58. Kohus on seisukohal, et kostja nõue on alusetu. Kostja ei ole esile toonud ega tõendanud

selliseid asjaolusid, mis annaks aluse asuda seisukohale, et kostja õigusi on rikutud.

Puudub vaidlus, et kaasomanike vahel ei ole sõlmitud kirjalikku kasutuskorra kokkulepet.

Puudub vaidlus, et hageja on kinnisasjale rajanud elamu ja seda aastakümneid koduna

kasutanud. Kostja ehitusse panustanud ei ole. Kostja ei ole ka enne käesoleva tsiviilasja

algust kunagi hagejalt elamu kasutamist nõudnud ega ka selle rajamisse või säilitamisse

mingil viisil panustanud. Poolte vahel ei saa olla mõistlikku vaidlust, et kostja jaoks oli

ette nähtub kinnistu loodeosas paiknev ala. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja kostja

õigusi rikkunud, mistõttu ei ole kostjal ka kasutuseeliste nõuet.

2-22-16616

Sellise nõude rahuldamine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuivõrd kostja on oma

käitumisega jätnud hagejale mulje, et kostja aktsepteerib hageja poolset elamu kasutamist

ega esita sellega seonduvalt mingeid (rahalisi) nõudeid.

Asjaolu, et hageja on kinnistut pidanud kostjaga või ametiasutusega peetud kirjavahetuses

enda omaks, ei tähenda, et kostja õigusi oleks rikutud. Võib nentida, et hagejale andis

selliseks kõneviisiks õiguse seadus (vt AÕS § 71 lg 3). Asjaolu, et hageja ei lubanud oma

koju kolmandaid isikuid, ei võimalda väita, et kostja õigusi oleks rikutud.

Kuivõrd kasutuseeliste nõue jääb rahuldamata, ei analüüsi kohus hageja

tasaarvestusavaldust ega ka aegumise vastuväidet. Hageja ei ole esitanud haginõuet

tasaarvestuse esemeks olevate kulutuste väljamõistmiseks.

59. Kokkuvõttes rahuldab kohus hageja esitatud põhihagi, jätab rahuldamata kostja vastuhagi

ning lõpetab poolte kaasomandi kinnisasjale viisil, mille kohaselt jagatakse see hageja

taotletud viisil reaalosadeks.

60. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.

Vastuhagi hinna määramine

61. Kostja on vastuhagi hinnaks kasutuseeliste nõude osas märkinud 11 179,42 eurot ja

tasunud kasutuseelise nõudelt riigilõivu 840 eurot.

62. Kuna kasutuseeliste nõue hõlmab ka veel sissenõutavaks mittemuutunud tulevast nõuet,

tuleb hüvitise nõude hind TsMS § 124 lg 1 asemel määrata TsMS § 129 lg 1 kohaselt,

arvestades, et kostja nõuab korduva kohustuse täitmist – 102,76 eurot igakuiselt kuni

takistuse äralangemiseni. Seega on kohustuse aastase koguväärtuse kolmekordne summa

on 3 699,36 eurot (100 x 12 x 3). Riigikohus on märkinud, et juba sissenõutavaks

muutunud osamaksete (ka siis, kui neid nõutaks ühe summana) ja tulevaste maksete

tasumise nõuet ei tule lugeda hagihinna mõttes eraldi nõueteks ega liita TsMS § 134 lg 1

esimese lause alusel (vt Riigikohtu 04.12.2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-13, p 16).

Viidatud seisukohast tulenevalt ei liideta juba sissenõutavaks muutunud summasid

kohustuse aastase koguväärtuse kolmekordsele summale.

63. Kõnealuse edasiulatuva nõude osas on viivise arvestuse algus kuupäevaks märgitud

21.04.2026 (dtl 683), mistõttu kohaldub seadusjärgne viivisemäär 10,15% aastas vastavalt

VÕS § 113 lg 1 teisele lausele ja seal viidatud VÕS §-le 94.

Hageja nõuab viivist ka tulevikus sissenõutavaks muutuvalt hüvitiselt, mistõttu tuleb

tsiviilasja hinna määramisel seda arvesse võtta. Hüvitise kolmekordse summa ühe aasta

eest arvestatav viivis on 375,49 eurot (3 699,36 × 10,15%). Eeltoodust tulenevalt on

kasutuseelise nõude hind kokku 4 074,85 eurot (375,49 + 3 699,36). Kostjal on võimalus

esitada kohtule taotlus enamtasutud riigilõivu tagastamiseks.

64. Kokkuvõtvalt määrab kohus vastuhagi hinnaks 11 074,85 eurot (kaasomandi lõpetamise

nõue 3500 eurot + tahteavalduste asendamise nõue 3500 eurot + kasutuseeliste hüvitamise

nõue 4 074,85 eurot).

Menetluskulude jaotus

2-22-16616

65. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus

menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab

kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab

hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 kohaselt võib kohus

jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude

väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane

või ebamõistlik.

66. Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades

leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral

tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi

lõpetamine on mõlema poole huvides (Riigikohtu lahend 3-2-1-70-10). Seega on

põhjendatud ja õiglane jätta kaasomandi lõpetamise nõudega seotud menetluskulud poolte

endi kanda.

Kasutuseelise nõudega seotud kulud tuleb jätta kostja kanda, kuivõrd kohus jättis nõude

rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

67. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude

jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas

tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses,

kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja

lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud

maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust

lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

68. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul,

kui lahend kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte

vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat

ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust

tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on

menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei

määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtumääruses, vaid määrab

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist TsMS § 177

lõikes 2 sätestatud korras.

/digitaalselt allkirjastatud/

Andrea Lega

kohtunik