2-24-18601/24 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Siret Siilbek, Liis Arrak, Peeter Pällin

Määruse tegemise aeg ja koht

21.05.2026, Tallinn

Tsiviilasja number

2-24-18601

Tsiviilasi

X avaldus Saue vald, Laagri alevik, Nõlvaku tn 1

korteriühistu vastu Saue vald, Laagri alevik, Nõlvaku

tn 1 korteriühistu 08.10.2024 üldkoosoleku otsuste

punktide 5 ja 8 vaidlustamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 21.04.2025 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: X (isikukood: XXXXXXXXXX)

Puudutatud isik: Saue vald, Laagri alevik, Nõlvaku tn 1

korteriühistu

(registrikood 80053016), lepinguline

esindaja Tiina Mölder

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta vastu võtmata kõik X poolt määruskaebuse lisana esitatud tõendid.

2. Võtta vastu X poolt 30.04.2026 seisukoha lisana esitatud tõend.

3. Jätta vastu võtmata kõik Saue vald, Laagri alevik, Nõlvaku tn 1 korteriühistu

esitatud tõendid.

4. Jätta rahuldamata X taotlus määruskaebemenetluses kohtuistungi

korraldamiseks.

5. Jätta rahuldamata X taotlus kohustada Saue vald, Laagri alevik, Nõlvaku tn 1

korteriühistut esitama põhikirja muudatus Tartu Maakohtu registriosakonnale.

6. Rahuldada X määruskaebus.

7. Tühistada Harju Maakohtu 21.04.2025 määrus tsiviilasjas nr 2-24-18601 osas,

millega maakohus jättis rahuldamata X avalduse Saue vald, Laagri alevik,

Nõlvaku tn 1 korteriühistu 08.10.2024 üldkoosoleku otsuse punkti 5 kehtetuks

tunnistamiseks osas, millega otsustati muuta halduskulude (põhikirja punkt

4.2.6.7) ja ampritasu (põhikirja punkt 4.2.6.14) arvestuse alust, ning 08.10.2024

üldkoosoleku otsuse punkti 8 kehtetuks tunnistamiseks osas, millega otsustati

haldusteenuse, remondifondi, jäätmekäitluse, ampritasu, elektri, üldelektri ning

üldvee ja kanalisatsiooni osas majanduskava kehtestamine. Muus osas jätta

maakohtu määrus muutmata. Teha tühistatud osas uus määrus, millega

rahuldada X avaldus vastavas osas ning jätta menetluskulud maakohtus

puudutatud isiku kanda.

8. Määruskaebuse menetlemisega seotud kulud jätta Saue vald, Laagri alevik,

Nõlvaku tn 1 korteriühistu kanda.

9. Kohtumääruse tervikresolutsioon on järgmine:

9.1. Rahuldada X avaldus osaliselt.

9.2. Tunnistada kehtetuks Saue vald, Laagri alevik, Nõlvaku tn 1 korteriühistu

08.10.2024 üldkoosoleku otsuse punkt 5 osas, millega otsustati põhikirja

punktide 4.2.6.1, 4.2.6.8, 4.2.6.5, 4.2.6.7, 4.2.6.14 muutmine üldelektri,

jäätmekäitluse, halduskulude, üldvee ja kanalisatsiooni ning ampritasu osas.

9.3. Tunnistada kehtetuks Saue vald, Laagri alevik, Nõlvaku tn 1 korteriühistu

08.10.2024 üldkoosoleku otsuse punkt 8 osas, millega otsustati kehtestada

majanduskava haldusteenuse, remondifondi, jäätmekäitluse, ampritasu,

elektri, üldelektri ning üldvee ja kanalisatsiooni osas.

9.4. Jätta X nõue 08.10.2024 üldkoosoleku protokollile lisatud dokumendi

„kodukord“ kehtetuks tunnistamiseks või tühisuse tuvastamiseks

rahuldamata.

9.5. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta Saue vald, Laagri alevik,

Nõlvaku tn 1 korteriühistu kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita

menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (avaldaja) esitas Harju Maakohtule avalduse Saue vald, Laagri alevik, Nõlvaku tn 1

korteriühistu (KÜ, puudutatud isik) vastu. Avaldaja lõplikud nõuded maakohtus olid

järgmised.

1) Tunnistada kehtetuks KÜ 08.10.2024 üldkoosoleku (üldkoosolek) otsuse punkt 5 osas,

millega muudeti põhikirja üldelektri (p 4.2.6.1), üldvee- ja kanalisatsiooni (p 4.2.6.8),

jäätmekäitluse (4.2.6.5), halduskulude (4.2.6.7), ja ampritasu (4.2.6.14) kulujaotuse osas

või tuvastada selle tühisus.

2) Tunnistada kehtetuks üldkoosoleku otsuse punkt 8 osas, millega kehtestati

majanduskava haldusteenuse, remondifondi, jäätmekäitluse, ampritasu, üldelektri,

üldvee- ja kanalisatsiooni ning elektri kohta või tuvastada selle tühisus.

3) Tunnistada kehtetuks 08.10.2024 üldkoosoleku protokollile lisatud dokument

„kodukord“ või tuvastada selle tühisus.

1.1. Avalduse kohaselt on avaldaja Saue vald, Laagri alevik, Nõlvaku tn 1 korteriühistu liige.

Avaldajale kuulub korteriomand nr 9, üldpinnaga 30,4 m2.

1.2. 08.10.2024 toimus üldkoosolek, kus avaldaja ei osalenud. 22.10.2024 saatis haldur e-

kirjaga üldkoosoleku protokolli, majanduskava ja põhikirja.

1.3. Üldkoosoleku protokolli lisaks oli kodukord, millele oli märgitud 17.04.2023 ning mis oli

sisult sama, mille kohta avaldaja juba 2023 andis oma arvamuse. Avaldaja hinnangul on

sõiduki parkimist reguleeriv kodukorra p 1.2 vastuolus seadusega. Samuti puudub

vaidlusaluse üldkoosoleku kutses ja seal vastuvõetud põhikirjas viide kodukorra kohta.

1.4. Üldkoosoleku otsuse p-s 5 vastu võetud põhikirjas on kulud jaotatud erinevalt kehtivas

korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (KrtS) sätestatust. Üldelekter, halduskulud, üldvesi ja

kanalisatsioon ning ampritasu on jaotatud lähtudes korteriomandite arvust, jäätmekäitlus on

jaotatud lähtudes korteriomandite elanike arvust. Avaldaja hinnangul ei ole sellise kulujaotuse

puhul tagatud korteriomanike võrdne kohtlemine. Kaasomandi kulud tuleks jaotada vastavalt

kaasomandi suurusele või tegelikule tarbimisele.

1.4.1. Halduskulude alla kuulub haldusteenus, raamatupidamine, EKÜL liikmemaks ja muud

tasud. Halduskulu jaotuse aluse muutmise tõttu suureneb avaldaja poolt tasumisele kuuluv

summa 46%, samas kolme- ja neljatoalistel korteritel igakuine kulu väheneb. Üldkoosoleku

protokollist ega muudest dokumentidest ei selgu, et kulu jaotuse aluse muutmisel oleks

kaalutud erinevaid variante, ega seda, kas see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega

kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

1.4.2. Avaldajale teadaolevalt on ühistu ja võrguettevõtte vahel sõlmitud lepingu alusel

valitud paketi puhul nii kuutasu kui ka ampritasu ehk tasu võrguühenduse läbilaskevõime

eest. Seega on põhikirjas ja majanduskavas kasutusel olev mõiste „ampritasu“ eksitav ning

kasutada tuleks arvetel kasutatavat mõistet „elektrienergia püsitasu“, mis on arusaadavam ja

asjakohasem. Üldkoosoleku protokollist ega muudest dokumentidest ei selgu, et kulu jaotuse

aluse muutmisel oleks kaalutud erinevaid variante ega seda, kas see on kõiki asjaolusid

arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

1.4.3. Põhikirjas ei ole eraldi välja toodud elektrikulu jaotust, mistõttu peaks kohalduma

põhikirja p 4.2.6.15 „muud kulud“, mis jaotatakse korteriomandi pindala põhiselt. Samas on

igal korteril elektriarvesti ning arvestus on kahetariifine (öine/päevane).

1.5. Üldkoosoleku otsuse punktiga 8 kehtestati majanduskava. Selle kehtestamisel ei järgitud

põhikirjas sätestatud nõuet, mille kohaselt on KÜ majandusaasta algus 01. jaanuar ja lõpp 31.

detsember.

1.5.1. Majanduskavas väljatoodud haldus- ja tarbimisteenused ei vasta KrtS § 40 lg-le 1 ja 2,

kahjustades eelduslikult korteriomanike huve. Haldusteenuse kulu tõuseb avaldaja jaoks

majanduskava eelnõu järgi 46%.

1.5.2. Majanduskavast ei ole võimalik aru saada, millal tõuseb remondifondi tasu seniselt 1

eurot/m2 1,5 eurole/m2.

1.5.3. Elektri kulu peaks põhikirja p 4.2.6.15 järgi olema jaotatud lähtudes korteriomandi

pindalast, sest põhikirja p-des 4.2.6.1–4.2.6.14 ei ole elektrikulu eraldi välja toodud.

Korteriühistu seisukoht

2. Korteriühistu palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

2.1. Majandamiskulude suurus, mille kandmisel otsustati kõrvale kalduda KrtS § 40 lg-s 1

sätestatust, ei sõltu kaasomandi osa suurusest. Kui põhikirjas reguleeritakse kulude jaotus

erinevalt seaduses sätestatust, on paratamatu, et osa korteriomanikke peab tasuma rohkem ja

osa vähem, kui nad oleksid pidanud tasuma KrtS § 40 lg 1 järgi.

2.2. Avaldajale oli teada üldkoosoleku päevakord ja toimumise aeg, seega oleks avaldaja

saanud kohale tulles avaldada oma seisukoha ning vältida talle osaks saavat võimalikku

ülemäärast kahju. Avaldaja käitumine, kus ta otsustamise ajal oma seisukohti esile ei too, kuid

pöördub hiljem kohtusse põhjusel, et tema seisukohti ei arvestatud, ei ole heauskne.

2.3. Vaidlusalusel üldkoosolekul osales 11 korteriomanikku 18-st ning otsus võeti vastu

ühehäälselt. Asjaolu, et protokollist ei nähtu muude variantide arutamist ei tähenda, et seda ei

tehtud. Haldus- ja hoolduskulud ei pruugi korteri suurusest tulenevalt oluliselt erineda ja

varasemalt on ka selliste kulude jagamist korteriomanditele võrdsetes osades peetud

mõistlikuks, kui üldkoosolek on nii otsustanud.

2.4. Juhatus valmistas ette majanduskava eelnõu ja korteriomanike üldkoosolek kehtestas

selle. Viimasega võeti vastu uued tariifid, mitte ei kehtestatud majanduskava. Tabel

(majanduskava – ringkonnakohtu märkus) on näitlikustamiseks, kui palju hakkab keegi uute

tariifide alusel maksma. Vaidlustatud majanduskava punktid on kooskõlas KÜ põhikirjaga.

2.5. Kodukorra kehtetuks tunnistamise või tühisuse tuvastamise nõue on arusaamatu.

Vaidlustatud kodukord on kinnitatud 17.04.2023 üldkoosoleku otsusega ega puutu 08.10.2024

üldkoosolekusse.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 21.04.2025 määrusega avalduse osaliselt. Maakohus tunnistas

kehtetuks üldkoosoleku otsuse punkti 5 osas, millega otsustati muuta põhikirjas

jäätmekäitluse, üldvee- ja kanalisatsiooni ning üldelektri kulujaotust. Halduskulude ja

ampritasu kulujaotuse osas jättis maakohus otsuse punkti 5 kehtetuks tunnistamata. Samuti

jättis maakohus kehtetuks tunnistamata otsuse nr 8 2024 majanduskava eelnõu ülevaatamise

ja kehtestamise kohta ning üldkoosoleku protokollile lisatud kodukorra.

Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda ning sellest tulenevalt ei määranud kindlaks

menetluskulude rahalist suurust.

3.1. Maakohus tuvastas, et 08.10.2024 toimus KÜ üldkoosolek, kus otsustati kulude arvestuse

aluse muutmine põhikirjas (p 5) ja 2024 majanduskava raames tariifide muutmine (p 8).

3.2. Maakohus asus seisukohale, et seaduses sätestatust erinev (st korteripõhine) halduskulu

jaotus on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku

(mh avaldaja) õigustatud huve. Halduskulud hõlmavad halduri ja raamatupidamise teenust.

Raamatupidamisteenuse alusel identsete kuluartiklitega arvete koostamine ei ole suuremate

korterite puhul suurem töö või väiksemate korterite puhul väiksem töö. Asjas ei ole välja

toodud, et halduri teenuse kasutamine sõltub korteriomaniku eri- või kaasomandi suurusest.

3.3. Maakohtu hinnangul ei muuda ampritasu seaduses sätestatust erinevat (st korteripõhist)

jaotust kehtetuks asjaolu, et puudutatud isiku põhikiri sätestab mõistena ampritasu, kuid

arvetel on see välja toodud elektri püsitasuna.

3.4. Maakohus asus seisukohale, et otsuse p 5 tuleb üldelektri, jäätmekäitluse ning üldvee- ja

kanalisatsiooni seadusest erineva (st korteri- ja elanike arvu põhise) kulujaotuse osas

kehtetuks tunnistada. Maakohtu hinnangul ei ole selline kulude jaotus kõiki asjaolusid

arvestades mõistlik ning kahjustab ülemääraselt korteriomanike, sh avaldaja õigustatud huve.

KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust kõrvalekalduv kulujaotus kahjustab eelduslikult osade

korteriomanike õigustatud huve ning puudutatud isik ei ole välja toonud ega tõendanud, et

eespool nimetatud kulude puhul on erineva suurusega korteritega seotud kulu võrdne.

3.5. Maakohus asus seisukohale, et üldkoosoleku otsuse punkt 8 on kooskõlas KrtS § 41 lg-ga

4 ja seega kehtiv. Maakohus tuvastas, et selle otsusega vaadati üle 2024 majanduskava ja

kehtestati uued tariifid järgmistele kuluartiklitele: hooldustasu 0,22 €/m², haldustasu 18,73

€/krt, heakord 0,04 €/m², remondifond 1 €/m², alates juuli 2025 1,5 €/m². Tarbimisteenused:

diiselkütus 0,14 €/m².26.

3.6. Maakohus tuvastas, et KÜ kodukord on kinnitatud 17.04.2023 üldkoosoleku otsusega

ning 08.10.2024 üldkoosolekul ei ole vastu võetud ühtegi kodukorda puudutavat otsust.

3.7. Avalduse osaliselt rahuldamise põhjendusel jättis maakohus menetluskulud poolte endi

kanda (TsMS § 172 lg 1).

Avaldaja määruskaebus

4. Avaldaja palub tühistada maakohtu määruse osas, millega Harju Maakohus jättis avaldaja

nõuded rahuldamata, ning rahuldada avalduse ka 08.10.2024 üldkoosoleku otsuse p-s 5

otsustatud põhikirja muudatuse halduskulude ja ampritasu kehtetuks tunnistamise osas ning

üldkoosoleku otsuse p-ga 8 kehtestatud majanduskava haldusteenuse, jäätmekäitluse,

ampritasu, elektri, üldelektri ning üldvee- ja kanalisatsiooni osas.

Avaldaja palub jätta menetluskulud korteriühistu kanda.

4.1. Maakohus ei ole haldusteenuse osas arvestanud ega kontrollinud avaldaja esitatud väiteid

ega tõendeid. Määruses ei ole sisuliselt põhjendatud, miks ei kahjustanud vaidlusaluse

põhikirja punkt avaldaja õigustatud huve. Eelduslikult kahjustab KrtS § 40 lg-st 2 kõrvale

kalduv kulujaotus korteriomanike õigustatud huve. Avaldaja kulu suureneb 46%, sellest

omakorda 65% moodustab halduri kulu, kes võeti juhatuse abistamiseks kaasomandi

majandamiseks ja haldamiseks, elamu korrashoiu tagamiseks, vajalike remonttööde

korraldamiseks ning sihtotstarbeliste maksete kasutamiseks, mis on otseses seoses

kaasomandi osa suurusega. Raamatupidaja tegevus on samuti otseses seoses kaasomandi osa

suurusega, kuna tegeleb nii kaas- kui eriomandites tekkivate kuludega ja arvete tasumisega.

Puudutatud isik ei ole tõendanud, et halduskulu jaotamise puhul oleks kaalutud erinevaid

variante või hinnatud kulujaotuse mõistlikust ja korteriomanike õigustatud huvide

kahjustamist.

4.2. Maakohus ei ole sisuliselt põhjendanud, miks ei kahjusta põhikirjas ampritasu reguleeriv

punkt ülemääraselt avaldaja õigustatud huve. Eelduslikult kahjustab KrtS § 40 lg-st 2 kõrvale

kalduv kulujaotus korteriomanike õigustatud huve. Avaldaja selgitab, et talle teadaolevalt on

KÜ ja võrguettevõtja vahelise lepinguga valitud paketis kuutasu ja võrguühenduse

läbilaskevõime ehk ampritasu. Seega on mõiste ampritasu põhikirjas ja majanduskavas

eksitav ning arvetel kasutatav mõiste „elektrienergia püsitasu“ on arusaadavam ja

asjakohasem. Mõistet „elektrienergia püsitasu“ peaks kasutama ka põhikirjas, kuna see annab

aluse majanduskava ja arvete koostamiseks.

4.3. Põhikirja p 4.2.6. all on puudu elektri kulujaotus. Elektrileping on ühistu nimel, kuid igal

korteril on elektriarvesti ja kahetariifine (päevane/öine) arvestus. Kuna vaidlusalusel

üldkoosolekul vastu võetud põhikirjas elektri kulujaotust eraldi välja toodud ei ole, peaks

põhikirja järgi kohalduma selle p 4.2.6.15 toodud „muude kulude“ kulujaotus ehk

korteriomandi m2 järgi.

4.4. Avaldaja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et tegemist oli majanduskava muutmisega.

Avaldaja hinnangul võeti vastu uus majanduskava perioodiks 2024-2025. Maakohus ei ole

sisuliselt põhjendanud, miks on majanduskava kehtiv, kui see läheb vastuollu nii põhikirjaga

kui ka KrtS § 40 lg-tega 1 ja 2. Vaidlusalune majanduskava võeti vastu, arvestades

08.10.2024 üldkoosolekul vastu võetud põhikirja, mis aga sellel hetkel ei kehtinud.

Avaldaja vaidlustab jätkuvalt majanduskava kehtestamist järgmiste kulude osas: haldusteenus,

jäätmekäitlus, ampritasu, elekter, üldelekter ning üldvesi ja kanalisatsioon.

4.5. Avaldaja palub kohtul kohustada KÜ-d esitama avalduse Tartu Maakohtu registrile

põhikirja muutmiseks.

Korteriühistu seisukoht määruskaebusele

5. KÜ palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 kohaselt

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

Edasine menetlus ringkonnakohtus

7. Ringkonnakohus selgitas pooltele tõendamiskoormist seaduses sätestatust kõrvalekalduva

kulujaotuse vaidlustamisel ning palus pooltel selgitada ampritasu ja/või elektrienergia

püsitasu kulujaotusega seonduvaid asjaolusid, sh erinevate mõistete kasutamist põhikirjas ja

arvetel, vastava kululiigi sisu ning seda, miks ei kahjusta ampritasu/elektrienergia püsitasu

korterite arvu põhine jaotus avaldaja huve.

8. Puudutatud isik selgitas, et põhikirjas märgitud „ampritasu“ ja arvel märgitud

„elektrienergia püsitasu“ puhul on tegemist sama kululiigiga – elektrivarustusega seotud

püsikulu, mis ei sõltu otseselt tarbitud elektrienergia kogusest, vaid teenuse olemasolust ja

võrguühenduse tagamisest. Erinevates dokumentides erinevate mõistete kasutamise puhul oli

tegemist vaid sõnastusliku erinevusega, mille KÜ on nüüdseks kõrvaldanud. 07.04.2026

kinnitatud uues põhikirjas on kasutatud sõnastust „ampritasu (elektrienergia püsitasu)”.

Ampri- või elektrienergia püsitasu jaotamine korterite arvu järgi on mõistlik, sest kõik

korteriomandid saavad elektriühenduse olemasolust võrdselt kasu. See kulu ei sõltu reaalsest

tarbimisest. Samuti puuduvad tõendid, et avaldajat oleks selle tõttu ebaproportsionaalselt või

ülemäära kahjustatud.

8.1. Puudutatud isik esitas uute tõenditena 07.04.2026 üldkoosoleku protokolli koos

osavõtjate nimekirjaga, 2025 majandusaasta aruandega, põhikirjaga ja majanduskavaga.

9. Avaldaja on jätkuvalt seisukohal, et KÜ sõlmitud võrgulepinguga valitud paketti

(madalpingel üle 63 A ) arvestades on ampritasu mõiste kasutamine eksitav.

Avaldajale ei ole teada, kas eriomandite vahel jaotatud amprite ehk eriomandite peakaitsmete

suurused on võrdsed või erinevad olenevalt eriomandi suurusest ja kas antud majandamiskulu

hulka on arvestatud ka elektri edastamine päeval ja ööl. Nendest asjaoludest sõltuvalt võib

võrdne kulujaotus tema huve kahjustada.

Elektri edastamise puhul arvestatakse kasututatud elekrienergia kogust kilovatt-tundides

(kWh), mida mõõdetakse iga eriomandi elektriarvestiga eraldi. Puudutatud isik ei ole esitanud

tõendeid, et kõnealuse kulu jagamine korteriomandite arvust lähtudes oleks õiglane.

Eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osade korteriomanike õigustatud huve.

Puudutatud isik on 07.04.2026 üldkoosolekul jaotanud majandamiskulu vastavalt

kinnistusraamatusse kantud eriomandi üldpinnale, hinnates sellega, et vaidlustatav jaotus

kahjustas väiksemate eriomandite omanike, sh avaldaja õigustatud huve.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

10. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659 alusel tuleb maakohtu määrus

tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata avalduse üldkoosoleku otsuse p 5 ja p 8

vaidlustamise osas. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas uue määruse, millega rahuldab

avaldaja nõude üldkoosoleku otsuse p 5 kehtetuks tunnistamiseks ka osas, millega muudeti

põhikirja halduskulude ja ampritasu arvestamise aluse osas, ning üldkoosoleku otsuse p 8

kehtetuks tunnistamiseks osas, millega otsustati kehtestada majanduskava haldusteenuse,

remondifondi ning jäätmekäitluse, ampritasu, elektri, üldelektri ning üldvee ja kanalisatsiooni

kulude osas. Maakohtu määruse osalise tühistamise tõttu tuleb tühistada ka menetluskulude

jaotus. Muus osas jääb maakohtu määrus muutmata. Määruskaebus rahuldatakse.

Ringkonnakohus esitab määruse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse

(TsMS § 654 lg 22).

11. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 ja TsMS § 659 järgi maakohtu määrust

üksnes määruskaebusega vaidlustatud osas. Avaldaja palus tühistada maakohtu määruse osas,

milles maakohus jättis 08.10.2024 üldkoosoleku otsuse p 5 ja p 8 avaldaja taotletud osas

kehtetuks tunnistamata või nende tühisuse tuvastamata (resolutsiooni p 1 ja 3). Avaldaja ei

vaidlustanud maakohtu määrust osas, millega jäi rahuldamata avaldaja nõue tunnistada

kehtetuks, alternatiivselt tuvastada 08.10.2024 üldkoosoleku protokolli lisaks olnud

dokumendi „kodukord“ tühisus. Puudutatud isik ei ole määruskaebust esitanud. Seega on

maakohtu määrus TsMS § 456 lg 4 teise lause ja § 463 lg 2 järgi jõustunud osas, milles

maakohus tunnistas kehtetuks 08.10.2024 üldkoosolekul vastuvõetud otsuse p 5 üldelektri,

jäätmekäitluse ning üldvee- ja kanalisatsiooni kulujaotuse põhikirjas muutmise osas

(resolutsiooni p 2) ning millega jäi rahuldamata kodukorra kehtetuks tunnistamise,

alternatiivselt tühisuse tuvastamise nõue (resolutsiooni p 3).

12. TsMS § 667 lg 3 esimese lause kohaselt lahendatakse määruskaebus kirjalikus

menetluses, kui kohus ei pea vajalikuks kohtuistungit korraldada. Avaldaja soovis enda

ärakuulamist juhul, kui kohus seda vajalikuks peab. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks

korraldada asja lahendamiseks kohtuistungit.

13. Avaldaja esitas määruskaebemenetluses uuesti juba maakohtumenetluses esitatud

dokumendid, sh maakohtumenetluses esitatud menetlusdokumendid ja tehtud määrused

põhjendusel, et kohtul oleks asjakohaseid tõendeid lihtsam üles leida. TsMS § 662 lg 3

kohaselt võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid, kuid TsMS

§ 238 lg 1 kohaselt võtab kohus vastu ainult sellise tõendi, millel on asjas tähtsust. Tõendil ei

ole asjas tähtsust eelkõige, kui asjaolu kohta on kohtu hinnangul juba piisavalt tõendeid

esitatud (TsMS 238 lg 1 p 2). Kuna kohtutoimikus juba sisalduvad määruskaebuse lisana

esitatud dokumendid, siis jätab kolleegium need vastu võtmata.

Lisaks esitas avaldaja määruskaebemenetluses ampritasu mõiste eksitavuse põhjendamiseks

uue tõendina Elektrilevi 2024 hinnakirja (dtl 1360). Kolleegiumi hinnangul on see tõend

asjakohane, mistõttu võtab kohus selle vastu (TsMS § TsMS § 238 lg 1 esimene lause).

Nimetatud tõendi sisulist mõju asja lahendusele käsitleb kolleegium allpool vastavate

vastuväidete lahendamisel.

14. Puudutatud isik esitas määruskaebemenetluses uute tõenditena 07.04.2026 üldkoosoleku

protokolli koos osavõtjate nimekirja, 2025 majandusaasta aruandega, põhikirjaga ning

majanduskavaga. Need tõendid ei ole seotud vaidlustatava üldkoosoleku otsustega ega mõjuta

vaidlustataval üldkoosolekul vastuvõetud otsuste õiguspärasust. Seetõttu jätab

ringkonnakohus need TsMS § 238 lg 1 esimese lause alusel asja materjalide juurde võtmata.

15. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 ja TsMS § 659 järgi asja lahendamisel

aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad

kahtlused nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta

ja ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks. Puudub vaidlus, et avaldaja on

Saue vald, Laagri alevik, Nõlvaku tn 1 korteriühistu liige. Samuti puudub vaidlus, et

08.10.2024 toimus KÜ üldkoosolek, kus muu hulgas otsustati põhikirja muutmine

majandamiskulude arvestuse aluse osas.

Määruskaebemenetluses vaidlevad pooled jätkuvalt põhikirja muutmise otsuse kehtivuse üle

osas, millega muudeti halduskulude ja ampritasu kulujaotuse alust (üldkoosoleku otsuse p 5),

ning majanduskava kehtestamise üle halduskulude, remondifondi ja tarbimisteenuste osas

(üldkoosoleku otsuse p 8). Seejuures on poolte vahel vaidlus ka selles, kas üldkoosoleku

otsusega 8 kehtestati majanduskava kõikide selles toodud kulude osas või üksnes üksikute

üldkoosoleku protokollis märgitud kululiikide osas.

16. KrtS § 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 kohaselt võib korteriomanike

kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha KrtS § 40 lg-s 1

sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel,

kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemäära ühegi korteriomaniku

õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad

majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma

kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema tarbitud teenuse mahule. Riigikohus on

selgitanud, et kui kulude jaotamisel kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud

põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud KrtS § 40 lg 2 teises lauses, siis eelduslikult

kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osade korteriomanike õigustatud huve (vt RKTKm

22.04.2021, 2-18-12753/34, p-d 13.1 ja 13.2). Üldkoosoleku otsuse p-ga 5 muudeti põhikirja

selliselt, et nii halduskulud kui ampritasu jaotatakse korteriomanike vahel võrdselt lähtudes

korteriomandite arvust (põhikirja p 4.2.6.7 ja p 4.2.6.14). Seega kalduti kõrvale KrtS § 40 lg-s

2 sätestatud tegeliku tarbimise erandist. Kuna eelduslikult kahjustab selline kulujaotus osade

korteriomanike õigustatud huve, siis peab vastupidise esile tooma ja tõendama puudutatud

isik.

17. Puudutatud isiku väitel ei ole tegemist kuludega, mille suurus sõltuks kaasomandi osa

suurusest, mistõttu ei saa selline kulujaotus olla ka vastuolus hea usu põhimõttega ega

väiksemate korterite omanikke koormav. Avaldaja seevastu tõi esile, et halduskulude alla

kuulub haldusteenus, raamatupidamine, EKÜL liikmemaks ja muud tasud, ning et halduskulu

jaotuse aluse muutmise tõttu suureneb avaldaja poolt tasumisele kuuluv summa 46%.

Maakohus leidis, et halduskulu korterite arvu põhine jaotus on mõistlik, kuna

raamatupidamise ja halduri teenuste kasutamine ei sõltu eri- või kaasomandi suurusest ning

raamatupidamisteenuse alusel igale korteriomanikule identsete kuluartiklitega arvete

koostamine ei ole suuremate korterite puhul suurem töö. Seejuures on maakohus jätnud

arvestamata, et halduskuludes sisalduvad ka „muud tasud“, mille sisu ei ole menetluses

täpsustatud ning mille puhul ei ole võimalik sisuliselt hinnata, kas nende jaotamine

kaasomanike vahel võrdselt oleks õiglane.

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus halduskulude jaotuse aluse õiguspärasuse

hindamisel jätnud põhjendamatult KrtS § 20 lg-s 1 ja 2 sätestatud teistsuguse jaotuse

kehtestamisel kohalduva eelduse arvestamata ja jaotanud vääralt tõendamiskoormise. Ühtlasi

on maakohtu vastav seisukoht vastuoluline samas määruses üldelektri -, jäätmekäitluse-, ning

üldvee- ja kanalisatsiooni kulujaotuse kehtetuks tunnistamise põhjendustega (TsMS § 436 lg 1

rikkumine, vt ka RKTKo 10.12.2025, 2-18-11694, p 25), mille osas asus maakohus

põhjendatult seisukohale, et vastavate kulude jaotus tuleb tunnistada kehtetuks, kuna

puudutatud isik ei ole välja toonud ega tõendanud, et nende kulude korteri- ja või elanike

põhine jaotus ei kahjusta avaldaja huve. Seda ei ole puudutatud isik ka halduskulude osas

teinud, märkides üksnes paljasõnaliselt, et vastav kulu ei sõltu kaasomandi osas suurusest.

Seevastu on avaldaja määruskaebemenetluses esile toonud, et nii halduri, kes võeti juhatuse

abistamiseks kaasomandi üle majandamisel, elamu korrashoidmiseks ja remonttööde

korraldamiseks ning ühistu liikmetelt laekuvate sihtotstarbeliste maksete kasutamiseks, kui

raamatupidamisteenus, mille raames tegeletakse nii kaas- kui eriomandites tekkivate

kuludega, on otseses seoses kaasomandi suurusega. Puudutatud isik ei ole vastupidist

tõendanud.

Seega leiab ringkonnakohus, et sarnaselt üldelektri, jäätmekäitluse ning üldvee- ja

kanalisatsiooni kulule ei ole praegusel juhul põhjendatud ka halduskulu jagamine võrdselt

korteriomandite arvust lähtudes.

18. Ampritasu osas asus maakohus seisukohale, et seaduses sätestatust erinevat jaotust ei

muuda kehtetuks asjaolu, et põhikirjas ja arvetel kasutatakse erinevaid mõisteid. Maakohus on

jätnud tähelepanuta, et avaldaja tugines ka ampritasu osas KrtS § 40 lg-te 1 ja 2 rikkumisele,

mitte üksnes erinevate mõistete kasutusele.

Määruskaebemenetluses selgitas puudutatud isik ampritasu osas täiendavalt, et ampritasu ehk

elektrienergia püsitasu on elektrivarustusega seotud fikseeritud määraga püsikulu, mis ei sõltu

otseselt tarbitud elektrienergia kogusest ega konkreetse korteri suurusest, vaid on mõeldud

võrguühenduse tagamiseks, millest saavad kõik korteriomandid võrdselt kasu. Avaldaja aga

väitis, et juhul, kui amprite ehk eriomandite peakaitsmete suurused ei ole võrdsed ning

kõnealuses majandamiskulus arvestatakse ka elektri edastamist päeval ja ööl, milline asjaolu

ei ole teada, siis kahjustab korterite põhine kulujaotus avaldaja huve. Kuigi ringkonnakohus

selgitas puudutatud isikule tema tõendamiskoormist seaduses sätestatud kulujaotusest

kõrvalekaldumise puhul, jäid puudutatud isiku väited selles osas, et ampritasu korterite põhine

kulujaotus ei kahjusta avaldaja õigustatud huve, üld- ja paljasõnaliseks. Kolleegiumi

hinnangul ei ole puudutatud isik ampritasu osas oma tõendamiskoormist täitnud, mistõttu ei

ole võimalik veenduda, et ampritasu jaotamine vastavalt korterite arvule oleks KrtS § 40 lg 2

järgi põhjendatud.

Kuna puudutatud isik ei ole oma tõendamiskoormist täitnud, ei ole vajalik hinnata sisuliselt ka

avaldaja esitatud Elektrilevi hinnakirja. Ampritasu seadusest erinev jaotus on vastuolus KrtS §

40 lg-ga 2.

19. Maakohus tuvastas, et vaidlustatud üldkoosoleku otsuse p-s 8 vaadati üle 2024

majanduskava ja kehtestati uued tariifid hooldustasule, haldustasule, heakorra, remondifondi

ja diiselkütuse kulule, ning asus seisukohale, et vaidlustatud üldkoosoleku otsuse p 8 on vastu

võetud kooskõlas KrtS § 41 lg-ga 4 ja seega kehtiv. Kolleegium sellega ei nõustu.

19.1. KrtS § 41 lg 4 kohaselt, kui majandusaasta jooksul ilmneb, et kehtestatud majanduskava

ei taga korteriomandite valitsemist majanduskavas ettenähtud mahus ega korteriühistu püsivat

maksevõimelisust, on korteriühistu juhatus kohustatud koostama uue majanduskava ja

kutsuma kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks.

Väljatoodud sättes sisalduvaid eeldusi ei ole käesolevas asjas esile toodud, mh puuduvad

andmed varasema majanduskava kohta, samuti selle kohta, et varasem majanduskava ei oleks

taganud korteriomandit valitsemist selles ettenähtud mahus.

19.2. Majanduskava (dtl 73-74) kohaselt on tegemist 2024-2025 majanduskavaga perioodiks

2024 oktoober kuni 2025 september. Sellele viitab ka üldkoosoleku päevakorras ja protokollis

oleva vastava otsustamisele pandud päevakorrapunkti sõnastus: „Majanduskava 2024 eelnõu

üle vaatamine ja kehtestamine“. Majanduskavas sisalduvad vaidlustatud kulud on jaotatud

vastavalt samal üldkoosolekul vastuvõetud põhikirja muutmise otsusega kehtestatud

kulujaotustele, s.o vastavalt tegelikule kulule jagatuna korteriomandite arvule (jäätmekäitluse

osas vastavalt elanike arvule). Majanduskava lõpus sisalduva märke kohaselt on

majanduskava kinnitatud 08.10.2024 üldkoosolekul. Neid asjaolusid arvestades tuleb

kolleegiumi hinnangul asuda seisukohale, et tegemist on majanduskava kehtestamisega KrtS §

41 lg 1 tähenduses, mitte üksnes osade tariifide muutmisega, ning avaldaja saab vaidlustada

kõikide majanduskavas sisalduvate kulude jaotust.

20. Avaldaja vaidlustas majanduskava kehtestamise järgmiste kululiikide osas: haldusteenus,

jäätmekäitlus, ampritasu, elekter, üldelekter ning üldvesi ja kanalisatsioon. Ringkonnakohtu

hinnangul on majanduskava ja seega ka seda kehtestav otsus vaidlustatud osas vastuolus KrtS

§ 40 lg-ga 1 ja 2 ning seega kehtetu.

20.1. Majanduskavast nähtuvalt on haldusteenuse ja ampritasu kulu arvestamise aluseks

korterite arv. Kolleegium asus ülal p-des 17 ja 18 seisukohale, et käesoleval juhul on

haldusteenuse ja ampritasu kulu jaotamine põhikirjas vastavalt korterite arvule vastuolus KrtS

§ 40 lg-ga 2. Seega on seadusega (KrtS § 40 lg-ga 2) vastuolus ka selline kulujaotus

majanduskavas.

20.2. Majanduskavast nähtuvalt on üldelekter ning üldvee ja kanalisatsiooni arvestamise

aluseks korteriomandite arv, jäätmekäitlus arvestatakse vastavalt elanike arvule. Maakohus

asus seisukohale, et vastav kulujaotus kahjustab eelduslikult osade korteriomanike õigustatud

huve ning tunnistas põhikirja muutmise otsuse selles osas kehtetuks (vaidlustatava määruse p

23 ja resolutsiooni p 2). Maakohtu määrus on vastavas osas jõustunud. Seega on seadusega

(KrtS § 40 lg-ga 2) vastuolus ka kehtetuks tunnistatud põhikirja sättest lähtuv ja seadusega

vastuolus olev kulujaotus majanduskavas.

20.3. Majanduskavast nähtuvalt on elektrikulu jaotamise aluseks tegelik kulu jaotatuna

korteriomandi arvesti näidule. KrtS § 40 lg 1 üldreegli järgi tuleb kulud jagada kaasomandi

osade suuruse järgi, kuid KrtS § 40 lg 2 võimaldab jaotada tegelikust tarbimisest sõltuvad

majandamiskulud vastavalt tarbitud teenuse mahule, juhul, kui vastav erand on põhikirjas

sätestatud. Käesoleval juhul ei ole sellist erandit põhikirjas ette nähtud. Põhikirja p 4.2.6.

alajaotuses, mis reguleerib erinevate kululiikide arvestamise aluseid, ei ole eraldi elektrikulu

jaotamise alust välja toodud. Põhikirja p 4.2.6.15 kohaselt tasutakse kulud, mida eraldi välja

toodud ei ole, korteriomandi 1 m2 kohta (dtl 78). Seega ei vasta majanduskavas väljatoodud

elektrikulu tarbimispõhine jaotus ei põhikirjas ega seaduses sätestatule. Kuna põhikirjas ei ole

sätestatud võimalust jaotada elektrikulu vastavalt tegelikule tarbimisele, siis puudub alus KrtS

§ 40 lg-s 1 sätestatud kulujaotusest kõrvalekaldumiseks.

21. Avaldaja palus määruskaebuses kohustada KÜ-d esitama Tartu Maakohtu

registriosakonnale avalduse põhikirja muutmiseks. Avaldaja viidatud TsÜS § 38 lg 8 teise

lause kohaselt on kohtu kohustuseks saata otsuse ärakiri registripidajale kande muutmiseks,

kui kehtetuks tunnistatud otsuse alusel oli tehtud kanne avalikku registrisse. Äriregistrist

nähtuvate andmete kohaselt kehtis vaidlustatud otsusega, mis tunnistatakse käesoleva

määrusega osaliselt kehtetuks, põhikiri 07.11.2024 kuni 07.07.2025. 28.04.2026 on

äriregistrisse kantud uus põhikirja redaktsioon, mistõttu puudub vajadus põhikirja osaliselt

kehtetuks tunnistava kohtulahendi äriregistrile edastamiseks.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

22. Kuna määruskaebuse läbivaatamise tulemusena tuleb maakohtu määrus osaliselt tühistada

ja teha asja uus määrus, tuleb muuta ka menetluskulude jaotust (TsMS § 173 lg 3 esimene

lause).

Arvestades, et avaldus rahuldatakse peamistes vaidlusalustes küsimustes, sh nii vaidlustatud

põhikirja muutmise kui majanduskava kehtestamise otsuse osas vaidlustatud ulatuses

täielikult, siis on õiglane jätta menetluskulud maakohtus tervikuna puudutatud isiku kanda

(TsMS § 172 lg 1 teine lause). Kuigi avaldus jäi põhikirja lisaks olnud kodukorra

vaidlustamise nõude osas rahuldamata, moodustas vastav küsimus tsiviilasja materjalidest

nähtuvalt väheolulise osa kogu vaidluse mahust.

23. Määruskaebemenetluse kulud jäävad kaebuse rahuldamise tõttu täies ulatuses puudutatud

isiku kanda (TsMS § 172 lg 1 teine lause).

24. Arvestades seda, et maakohus ei määranud kindlaks avaldaja ega puudutatud isiku

menetluskulude rahalist suurust, määrab asja lahendanud maakohus hüvitatavate

menetluskulude suuruse TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi kindlaks mõistliku aja jooksul alates

kohtuotsuse jõustumisest (RKTKo 20.04.2016, 3-2-1-142-15, p 21–23).

25. Ringkonnakohus selgitab, et vastavalt TsMS § 178 lg-le 1 saab menetluskulude jaotust

vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus

kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)