2-25-10944/12 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Anu Uritam

Otsuse tegemise aeg ja koht

14.05.2026 Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-25-10944

Tsiviilasi

G. P. hagi I. R. ja A. R. vastu alusetult saadu tagastamise ja

kahju hüvitamise nõudes

Hagihind

hagi hind 28 856,70 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: G. P. (isikukood XXX, XXX);

Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Toomas Vaher (Ellex

Raidla Advokaadibüroo, e-post: XXX);

Kostja 1: I. R. (isikukood XXX, XXX, e-post: XXX);

Kostja 1 lepinguline esindaja: advokaat Kristjan Kers

(Advokaadibüroo EmeraldLegal, e-post: XXX);

Kostja 2: A. R. (isikukood XXX, XXX, e-post: XXX);

Kostja 2 lepinguline esindaja: vandeadvokaat Meris Velling

(Advokaadibüroo Liverte, e-post: XXX).

Menetluse liik

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta vastu hageja loobumine nõudest summas 14 000 eurot ja lõpetada eeltoodu osas

menetlus käesolevas tsiviilasjas.

2. Rahuldada osaliselt hageja nõue kostja 1 vastu.

3. Mõista kostjalt 1 I. R.-ilt (isikukood XXX) hageja G. P. (isikukood XXX) kasuks välja 11

849,26 (üksteist tuhat kaheksasada nelikümmend üheksa eurot ja 26 senti) eurot, millest 11

000 eurot on põhinõue, 767 eurot on kohtueelsete õigusabikulude hüvitis ja 82,26 eurot on

hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis.

4. Mõista kostjalt 1 I. R.-ilt (isikukood XXX) hageja G. P. (isikukood XXX) kasuks välja

sissenõutavaks muutuv viivis alates hagiavalduse esitamise päevast 08.07.2025 põhinõuete

summalt 11 767 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõuete

rahuldamiseni.

5. Jätta hagi kostja 2 A. R.-i vastu rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

1. Jätta hageja menetluskulud kostja 1 kanda ning kostja 2 menetluskulud hageja kanda.

2. Mõista kostjalt 1 I. R.-ilt (isikukood XXX) hageja G. P. (isikukood XXX) kasuks

menetluskuludena välja 3028,29 (kolm tuhat kakskümmend kaheksa eurot ja 29 senti),

millest 2188,29 eurot on kulud õigusabile ja 840 eurot nõude rahuldatud ulatusele vastav

riigilõiv.

3. Mõista kostjalt 1 I. R.-ilt (isikukood XXX) hageja G. P. (isikukood XXX) kasuks välja

viivis menetluskuludelt 3028,29 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni

menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

4. Mõista hagejalt G. P.-lt (isikukood XXX) kostja 2 A. R.-i (isikukood XXX) kasuks

menetluskuludena välja kulud õigusabile 4030 (neli tuhat kolmkümmend) eurot.

5. Mõista hagejalt G. P.-lt (isikukood XXX) kostja 2 A. R.-i (isikukood XXX) kasuks välja

viivis menetluskulult 4030 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude

tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna

ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada

kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks

peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGEJA NÕUE

1. Hageja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista 25 000 eurot. Samuti palus hageja kostjatelt

solidaarselt välja mõista kahju hüvitise 767 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 216,68 eurot.

Hageja palus kostjatelt välja mõista solidaarselt sissenõutavaks muutuva viivise summalt 25 767 eurot

alates hagi esitamisest kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises

lauses ette nähtud ulatuses.

2. Hageja esitas kostjate vastu solidaarse nõude, sest kostjad ei ole vaatamata kinnistu ja

hoonestusõiguse võõrandamislepingu sõlmimata jätmisele hagejale tagastanud ettemaksu 25 000 eurot.

Hageja nõuab ka kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist. Mõlemalt nõudelt nõuab hageja viivist.

3. Hageja ja kostjad pidasid läbirääkimisi kinnistu ja hoonestusõiguse omandamiseks, kuid lepingut ei

sõlmitud. Kevadel 2025 pidasid hageja ja kostjad läbirääkimisi kostjate ühisomandisse kuulunud XXX

asuva kinnistu ja hoonestusõiguse omandamiseks. Kostjad pidid nii kinnistu kui ka hoonestusõiguse

müüma hageja näidatud äriühingule, milleks oli hageja enamusosalusega (92,31%) XXX OÜ

(registrikood XXX). Notar L. M. valmistas ette kinnistu ja hoonestusõiguse müügilepingu projekti.

08.05.2025 tasus hageja ettemaksu summas 25 000 eurot kostja 1 pangakontole XXX. Kostja 1

kinnitas, et ettemaksu tasumisel müüvad kostjad kinnistu ja hoonestusõiguse hagejale. Ostuhinna

ettemaksu kohta eraldi lepingut ei sõlmitud, samuti puudub käsiraha, leppetrahvi või muu taoline

kokkulepe.

4. Tehingu finantseerimine panga tõttu venis ja sel ajal kostjad võõrandasid kinnistu ja

hoonestusõiguse kolmandatele isikutele, kes kanti 10.06.2025 kinnistusraamatusse sisse

kaasomanikena ja hoonestusõiguse õigustatud isikutena. Kostjatel ei ole enam võimalik kinnistut ja

hoonestusõigust hagejale müüa. Kostjad viivitavad pahatahtlikult ettemaksu tagastamisega. 06.06.2025

informeeris kostja 1 hagejat soovist müüa kinnistu ja hoonestusõigus kolmandatele isikutele. Samal

päeval palus hageja, et talle tagastataks tasutud ettemaks summas 25 000 eurot. Selle peale kostja 1

hakkas keerutama ja lubas vastata esimesel võimalusel. 06.06.2025 nõudis hageja uuesti ettemaksu

tagastamist. Kostja palus end mitte survestada.

5. Kostjad petsid hagejat ja asusid otsima ettekäändeid hageja ettemaksu endale jätmiseks. 06.06.2025

sõnumivahetuse ajal olid kinnisasjad juba tegelikult teistele ostjatele ära müüdud. Kinnistusraamatu

väljavõttest nähtub, et 05.06.2025 on registreeritud kinnistamisavaldus nr XXX seoses notari E. P.

tehinguga. Kostja 1 eksitas hagejat eesmärgiga vältida hageja raha tagastamist.

6. Kostjad tegutsesid kinnistu ja hoonestusõiguse võõrandamisel ühiselt. Kostjad olid abielus, kinnistu

ja hoonestusõigus kuulusid vastavalt abieluvaralepingule kostjate ühisomandisse. Vastavat asjaolu

kinnitasid kostjad lepingu projektis ja see on nähtav kinnistusraamatust. Selle üle pooled ei vaidle.

Hagejaga koordineeris müügiprotsessi kostja 1, kuid mõlemad kostjad olid osalised müügiprotsessis.

Kostja 1 kinnitas kirjavahetuses, et kostja 2 osales aktiivselt müügiprotsessis ning kinnistu ja

hoonestusõiguse müük toimus kostjate koostöös. Müüjatele kui ühisomanikele tehtud ettemaks oli osa

müüjatele ühiselt tasumisele kuuluvast müügihinnast ja seega on neil mõlemal ettemakse tagastamise

kohustus.

7. Kostjad ei kavatse ettemaksu tagastada. Kuivõrd kostjad keeldusid ettemaksu tagastamast, pöördus

hageja advokaadi poole. 09.06.2025 nõudekirjaga nõudis hageja esindaja ettemaksu tagastamist. Kuid

ka pärast 09.06.2025 nõudekirja saatmist ning õigusliku olukorra selgitamist ei ole kostjad ettemaksu

tagastanud.

8. Hageja nõuab alusetult saadud 25 000 euro tagastamist. Hageja viitas VÕS § 1028 lõikele 1. Kostjad

on alusetult rikastunud, kuna hageja tasus osa müügihinnast ettemaksena, kuid hagejale kinnistut ja

hoonestusõigust ei võõrandatud. Ettemaks on VÕS § 208 lg 1 mõttes osaline ostuhinna ette tasumine,

st hageja sooritus seisnes ettemaksu kui tulevase kohustuse täitmises. Kuna lepingut ei sõlmitud, siis

ettemaksu ulatuses on kostjad hageja arvelt alusetult rikastunud.

9. Kostjatel ei ole õigust keelduda ettemaksu tagastamisest. Kostja 1 asus kohtueelses kirjavahetuses

seisukohale, et kuna leping jäi sõlmimata hagejast tulenevatel põhjustel, ei pea kostja 1 ettemaksu

tagastama. See väide on alusetu nii õiguslikult kui sisuliselt. Pooled ei sõlminud ühtegi kokkulepet

selle kohta, et ettemaksul oleks mingi tagatisfunktsioon. Õiguslikult ei ole oluline, mis põhjusel

lepingu sõlmimiseni ei jõutud, oluline on, et hageja tasus ettemaksu ning hagejaga lepingut ei

sõlmitud, mistõttu tuleb ettemaks hagejale tagastada. Samuti väitis kostja 1, et hageja on ettemaksu

tagastamise nõudega hilinenud, kuna hageja ei nõudnud ettemaksu tagastamist telefonikõnedes, mille

käigus oli juttu lepingu sõlmimisest. Sellised väited on alusetud ja õiguslikult mõttetud. Hageja nõudis

ettemaksu tagastamist kohe, kui sai teada, et kostjad kavatsesid kinnisasjad müüa teistele ostjatele.

Ühtlasi on hageja esitanud alusetult saadud tagastamise nõude seaduses toodud aegumistähtaja jooksul

(TsÜS § 151 lg 1).

10. Kostjad on solidaarvõlgnikud VÕS § 65 lg 1 järgi. Kostjate vastutus on solidaarne, kuna ostuhinna

ettemaks tehti kostjate ühisomandis oleva vara omandamiseks ning kostjad tegutsesid müüjatena

ühiselt. Ühisomandisse kuuluva kinnistu müümisel tuleb lähtuda eeldusest, et ettemaks tasuti

müüjatele ühiselt ja müüjad tegutsesid ühiselt. Hageja tasus ettemaksu küll kostja 1 pangakontole, kui

ühele solidaarvõlausaldajale (VÕS § 73 lg 2), kuid hageja täitis seeläbi kohustust mõlemale müüjale

ühiselt. Kohtueelselt kinnitas kostja 1 kirjavahetuses, et kostja 2 osales aktiivselt müügiprotsessis ning

kinnistu ja hoonestusõiguse müük toimus kostja 1 ja kostja 2 koostöös.

11. Hageja nõuab kostjatelt solidaarselt sissenõutavaks muutunud viivise tasumist. 09.06.2025

nõudekirjas viitas hageja, et arvestab alusetult saadud summalt viivist alates nõudekirja saatmisest, so

alates 09.06.2025. VÕS § 113 lg 2 alusel võib alusetu rikastumise väljaandmise nõude puhul viivist

arvestada ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest. Hageja teavitas nõudest 09.06.2025

nõudekirjas. Hiljemalt sellest hetkest oli kostjatele nõue teada. Viivisemääraks on seadusjärgne

viivisemäär. Hagejal on õigus nõuda hagiavalduse esitamiseks sissenõutavaks muutunud viivist hagi

kuupäeva seisuga summas 216,68 eurot. Hageja nõuab viivist alusetult saadud 25 000 eurolt alates

hagiavalduse esitamisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.

12. Hageja nõuab kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist summas 767 eurot. Hagejal tekkis

kohtueelselt vaidluse lahendamiseks õigusabikulusid summas 767 eurot. Hageja nõuab kulude

hüvitamist VÕS § 115 lg 1 alusel. Kohtueelsed õigusabikulud on VÕS § 128 lg 3 mõttes otsene

varaline kahju. Hagejale osutas õigusteenust vandeadvokaat Toomas Vaher. Advokaadi kaasamine oli

vajalik, kuna kostjad ei tagastanud ka pärast mitmeid meeldetuletusi sõnumivahetuses hagejale

ettemaksu. Professionaalse õigusabi kaasamine oli vajalik olukorra kiiremaks lahendamiseks ning

võimaliku kokkuleppe sõlmimiseks. Hageja on füüsiline isik, kelle jaoks ettemaks summas 25 000

eurot on märkimisväärne summa, mistõttu oli advokaadi kohtueelne kaasamine olukorra kiiremaks

lahendamiseks vajalik. Hageja nõudis kahju summalt viivist alates hagiavalduse esitamisest.

13. 24.10.2025 esitas hageja avalduse nõudes osaliseks loobumiseks 14 000 euro ulatuses. Hageja

palus kostjatelt solidaarselt välja mõista 11 000 eurot. Ebaõige ja tegelike asjaoludega vastuolus on

kostja II peamine väide, et ta ei olnud ettemaksust teadlik. Alusetu on kostja I väide, et tal on

tasaarvestatav vastunõue.

14. Kinnistu müügihinnaks müügikuulutuses oli märgitud 295 000 eurot. Hageja avaldas soovi elamu

ostmiseks enda äriühingu kaudu. Kuna hageja äriühingule ei olnud veel laekunud sinna oodatud

rahalisi vahendeid, siis 08.05.2025 tasus hageja füüsilise isikuna enda kontolt kostjatele kui müüjatele

ettemaksu summas 25 000 eurot, mille kandis üle kostja I kontole tema instruktsioonide kohaselt.

Kostja I tegutses vara müümise ettevalmistamisel mõlema kostja kui müüjate (ühisomanikud) eest ja

nimel. 08.05.2025 e-kirjas kinnitas kostja I, et ettemaksu tasumisel müüakse kinnistu hagejale. Seda

lubadust kostja I ei pidanud. Mingit broneerimis- ega käsiraha- ega eellepingut hagejaga ei sõlmitud.

15. Tehingu finantseerimine venis hagejast mitteolenevatel asjaoludel panga tõttu, kes kontrollis

välispangast hageja äriühingule laekunud vahendeid, mistõttu ei olnud neid kantud hageja äriühingu

kontole. Hageja hoidis kostjat I kursis ja probleem on tänaseks lahendatud, kuid kostjad müüsid enne

raha vabanemist kinnistu ära teisele ostjale. Kostja I ei teinud kohtueelselt mingeid etteheiteid selle

kohta, et hageja oleks pahas usus läbirääkimised katkestanud.

16. Müüdav vara oli kostjate kui endiste abikaasade ühisomand ning kostjate omavahelise kokkuleppe

kohaselt tegeles müügiprotsessiga kostja I. 09.05.2025 saatis kostja I kostjale II tehingusummade

jaotuse ning palus selles osas kostjalt II kinnitust. Müügihind kujunes kostjate koostöös. Kostja I

kinnitas hageja esindajale, et müügiprotsessis osalised kostjad omavahel kooskõlastatult. 15.05.2025 ja

16.05.2025 sõnumitega hoidis kostja I hagejat kursis, kas ja millal kostjale II müügitehingu sõlmimine

sobib. 09.06.2025 kinnitas kostja I hageja esindajale, et müügiprotsess toimus kostjate vahel

kooskõlastatult. Kostjate omavahel kooskõlastatud tegevust tõendab hageja selja taga sõlmitud

broneerimisleping teise ostjaga. Eeltoodust tuleneb, et ettemaks oli tasutud kostjatele kui

ühisomanikest müüjatele eesmärgiga osta nende ühisvara, mitte pelgalt kostjale I, kuigi tehniliselt

toimus ülekanne kostjate valikul kostja I kontole.

17. 12.05.2025 edastas notar hagejale, kostjatele ja maaklerile Kristjan Penjamile lepingu projekti.

Notari lepinguprojektis fikseeritud hind vastas müügikuulutuses soovitud hinnale (295 000 eurot), kuid

leping ei olnud muude tingimuste osas lõplik, näiteks oli lahtine müügihinna jaotus kostjate vahel ja

sisse olid viimata täpsustused, sh fikseerimata ettemaksu tasumine. Tehingu sõlmimine lükkus edasi.

20.05.2025 toimus hageja ja kostja I telefonikõne. Kostja I tugineb ainult sellele telefonikõnele, milles

väidetavalt andis hageja loa müüa kinnistu teisele ostjale. Hageja ei kinnita sellist kõne sisu. Hageja

väidab, et kostja I ühepoolselt teavitas kavatsusest otsida teist ostjat, mitte ei küsinud selleks hageja

nõusolekut, jättes ütlemata, et tegelikult on tal teine ostja juba olemas.

18. 22.05.2025 sõlmisid kostjad uue ostjaga broneerimislepingu müügihinnaga 308 000 eurot.

Broneerimislepingu pooleks olid kostjad, CP Invest OÜ (maaklerifirma) ja uus ostja.

Broneerimislepingu kohaselt tasus uus ostja 4000 eurot broneerimistasu maaklerfirmale.

Maaklerifirma ja kostjad nõustusid mitte pakkuma kinnistut teistele klienditele. Hagejat uue ostjaga

broneerimislepingu sõlmimisest ei teavitatud. Hageja sai hagejaga kavandatud tehingu katkijäämisest

teada alles juuni alguses.

19. 05.06.2025 on registreeritud kinnistamisavaldus nr XXX seoses notar E. P. tehinguga nr XXX.

Leping sõlmiti ostjaga eelduslikult päev või paar päeva enne kinnistamisavalduse edastamist. Hagejat

kinnistu müümisest ei teavitatud. Kostja I varjas, et hagejaga tehingut tegelikult sõlmida ei saa, kuna

uue ostajaga oli tehing juba sõlmitud. Kohtueelselt uuris hageja kostjalt I mitmeid kordi, kas kostjad

on kinnistu müünud teisele ostjale. Sõnumivahetuses kostja I keerutas vastustes. Alles 06.06.2025

teatas kostja I, et ta on otsustanud edasi liikuda teise ostjaga. Kostja I jättis avaldamata, et tegelikult oli

tehing uue ostjaga juba sõlmitud.

20. 06.06.2025 ja mitme järgneva sõnumiga palus hageja kostjalt 25 000 euro ettemaksu tagastamist,

kuna hageja sai aru, et kostjad otsustasid vara müüa teisele ostjale. Kostja I hakkas saatma üldsõnalisi

vastuseid, ilmse sooviga ettemaksu tagastamisest kõrvale hoida. Sellest, et hageja ja kostjad oleksid

väidetavalt sõlminud broneerimislepingu ja ettemaksu kas sellel või muul ettekäändel ei tulegi

tagastada, sõnumivahetuses juttu ei olnud.

21. Kuna kostjad ei maksnud ettemaksu tagasi, esitas hageja hagi kohtule koos hagi tagamise

taotlusega. Pärast hagi esitamist tegi kostja I ettepaneku, et hageja loobuks 11 000 euro osas

tagasinõudest, kuid ei tasunud siiski 14 000 eurot, mille tagastamiskohustuse osas vaidlus puudub.

Hageja keeldus ettepanekust loobuda 11 000 euro ulatuses tagasinõudest. 30.09.2025 vastuses eksitab

kostja I kohut väites, et ettepanek tehti enne hagi esitamist.

22. Kostja I võttis osaliselt hagi õigeks 14 000 euro ulatuses, jättes selle siiski hagejale tagastamata.

Kostja I ei põhjenda, miks ta vähemalt selles osas ei ole hageja tasutud ettemaksu tagastanud.

13.10.2025 nõudis hageja kostjalt I, et viimane tasuks ettemaksu vähemalt osas, milles ta võttis hagi

õigeks, s.o summas 14 000 eurot. 16.10.2025 saatis hageja esindaja korduva meeldetuletuse

maksmiseks. 17.10.2025 tasus kostja I hagejale 14 000 eurot.

23. Kuna kostja I tasus 14 000 eurot, loobus hageja nõudest antud summas. Hageja nõuab kostjatelt

edaspidi jätkuvalt solidaarselt 11 000 euro tasumist ehk seni tagastamata ettemaksu tagastamist ja

kõrvalkulusid. Lepingueelsed läbirääkimised ei välista alusetu rikastumise nõuet. Kostja I on

õiguskirjandusele tuginedes püstitanud argumendi, et alusetu rikastumise sätted on oma olemuselt

subsidiaarsed, st neid kohaldatakse siis, kui pooltevahelist suhet ei reguleeri mõni spetvgsiifilisem

normistik. Hageja sellega ei nõustu.

24. Ei eksisteeri ühtegi normi, mis välistaks alusetu rikastumise nõude esitamise olukorras, kus tehingu

sõlmimiseni ei jõuta. VÕS § 1028 lg 1 põhiliseks kohaldamisalaks ongi olukord, kus lepingu

sõlmimise eesmärgil on ettemaksu tasutud, kuid tehinguni ei jõuta. Hageja ei ole esitanud kahjunõuet

lepingueelse vastutuse põhimõtte alusel, mistõttu ei oma tähtsust kostja I selgitused hageja väidetavast

pahausksusest. Ühtlasi ei saa alusetu rikastumise nõue põhimõtteliselt olla VÕS § 14 suhtes

teisejärguline, kuna normid reguleerivad erinevaid olukordi. VÕS § 14 alusel on hüvitatav

usalduskahju, samas kui hageja ettemaksu tagastamist saabki nõuda alusetu rikastumise normi alusel.

25. Hageja rõhutas, et summa tasuti ettemaksuna ning pooled broneerimislepingut ei sõlminud.

Kostjate väide, et 25 000 eurot tasuti broneerimistasuna, on paljasõnaline. Broneerimislepingut

hagejaga ei sõlmitud ning broneerimistasu temalt ei nõutud. Kostja I õigeksvõtt kinnitab, et hageja

tasus müügihinna ettemaksuna. Kuigi kostja I väidab tagantjärgi, et poolte vahel sõlmiti

broneerimisleping, kinnitab hagi õigeksvõtt, et hagejal on alusetu rikastumise nõue. Kui hageja oleks

maksnud ettemaksu broneerimistasuna, ei oleks kostja I olnud põhjust seda nõuet õigeks võtta. Kostja I

viitab ise, et ostusoovi tõsiduse ja tehingu toimumise kindlustamiseks kandis hageja 08.05.2025 kostja

1 pangakontole ettemaksu 25 000 eurot. Kostja I kinnitusest nähtub, et tegemist on ettemaksuga.

Väide, et tegu on broneerimise tasuga, on juristide väljamõeldis. Kostja kinnitas 08.05.2025 e-kirjas, et

kui hageja tasub ettemaksu, siis müüakse kinnistu hagejale.

26. Poolte vahel puudus kokkulepe, et tehingu nurjumisel oleks kaotab hageja õiguse oma rahale, mis

on ettemaksuna müüjale tasutud. Kostja II esitatud broneerimisleping kinnitab, et hageja tasus

ettemaksu. Hageja tasutud ettemaks oli märkimisväärne ehk 25 000 eurot 295 000 euro suuruse

tehinguhinna juures, mis viitab sellele, et summat ei makstud broneerimistasuna. Praktikas ei ole

broneerimistasud nii suured. Seda kinnitab ka kostja II tõendina esitatud broneerimisleping, kus

broneerimistasu oli 5x väiksem tehingu müügihinnast, broneerimistasuks oli ainult 4000 eurot.

27. Hagejale saadetud kinnistu müügilepingu projekt sisaldab maakleritasu 8 700 euro tasumist CP

Invest OÜ kontole. Sama maakleriga sõlmisid kostjad broneerimislepingu kinnistu tegeliku ostja K.

K.. Broneerimislepingu kohaselt pidi uus ostja tasuma maaklerile broneerimistasu, mis pidi lepingu

katkijäämisel maaklerile jääma. Kui kostjatel oleks olnud sooviks hagejaga sõlmida broneerimisleping,

oleks see ilmselt sõlmitud samamoodi kolmepoolselt koos maakleriga. Kohtueelne e-kirjade vahetus

tõendab broneerimislepingu puudumist.

28. Broneerimislepingu välistab ka kostja I väidetav tasaarvestusele suunatud nõue, mis põhinevat

hoopis kahju tekitamisel. Kostjal I ei ole tasaarvestatavat nõuet, kuna hageja ei katkestanud

pahauskselt läbirääkimisi. Tasaarvestatav on ainult reaalselt olemasolev nõue (VÕS 97 lg 1). Tehing

jäi katki põhjusel, et kostjad müüsid kinnistu kolmandale isikule, mitte hagejast tingitud põhjustel.

Hageja ei pidanud kordagi läbirääkimisi eesmärgiga lepingut mitte sõlmida ega käitunud muul viisil

vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja soovis hoone osta ja sinna elama kolida. Vastupidist ei ole

kostja I tõendanud.

29. Hagejal oli mõjuv põhjus viivituseks, kuna ostja raha oli kinni pangapoolse taustauuringu tõttu.

Hageja ei katkestanud läbirääkimisi, vaid seda tegid kostjad, kes soovisid kinnistu müüa teisele ostjale.

Kostja I ei ole tõendanud, kuidas hagejaga tehingu ärajäämine tekitas talle kahju. Samuti pole

tõendatud, et eksisteeris ostja, kes oleks tehingu sõlminud kõrgema hinnaga 320 000 eurot. Hageja

lähtus hinnast 295 000 eurot ja oli valmis selle tasuma. Ilmselt tegelikult sellist ostjat ei olnud, kuna

kinnistu müügikuulutuses oli hinnaks märgitud 295 000 eurot. Samas suurusjärgus müügihind oli

märgitud hagejale saadetud notariaalse ostu-müügilepingu projektis. Juunis 2025 saadetud sõnumites

ei tuginenud kostja I sellele, et ettemaksu tagastamisest keeldumise põhjuseks oleks väidetav

kahjunõue.

30. Kostjad on solidaarvõlgnikud, sest nad tegutsesid müügiprotsessis kooskõlastatult ja ühiselt. Kostja

I ja kostja II olid abielus, kinnistu ja hoonestusõigus kuulusid vastavalt abieluvaralepingule kostjate

ühisomandisse. Selle üle vaidlus puudub. Kostja I koordineeris müügiprotsessi, mõlemad kostjad

osalesid müügiprotsessis. Müüjatele kui ühisomanikele tehtud ettemaks oli osa müüjatele ühiselt

tasumisele kuuluvast müügihinnast.

31. Kostja I kinnitas hagejale, et kostjad on ühiselt tegutsenud, et kostja II osales aktiivselt

müügiprotsessis ning kinnistu ja hoonestusõiguse müük toimus kostja I ja kostja II koostöös. Kostja I

informeeris hagejat jooksvalt sellest, kas kostjale II tehingu sõlmimise kuupäevad sobivad.

Müügihinna jaotuse üle arutasid kostjad samuti ühiselt ning sellel teemal toimus enne tehingut

hagejaga kirjavahetus. See tähendab, et mõlemad kostjad olid kursis tehingu sõlmimisega. Ühiselt ja

kooskõlastatult sõlmisid kostjad ka broneerimislepingu uue ostjaga ning on tõendatud, et kostjad

jagasid omavahel müügihinnast saadud tulemit.

32. Hageja nõude olemasolu ei sõltu sellest, kas kostjad on teineteist piisavalt informeerinud. Hageja

pidas läbirääkimisi kostjaga I, kuid kogu tehinguprotsessi vältel oli arusaam, et ettemaks tasutakse

mõlemale kostjale. See, kuidas kostjad hiljem summa omavahel jaotasid, ei välista, et mõlemad said

kasu ühisomandisse kuuluva kinnistu müügihinna avansilisest tasumisest. Kostja I käitumine tehingu

sõlmimisel andis hagejale aluse arvata, et ettemaks tasutakse ühiselt kostjate ühisvarasse kuuluva

kinnistu omandamiseks (TsÜS § 118 lg 2). Seadus lähtub sellest, et abikaasad tegutsevad ühisvaraga

seotud tehingutes ühiselt (PKS § 29 lg 1, PKS § 29 lg 3).

33. Asjaolu, et kostja I ei kasutanud sõnumites „meie“ vormi ei muuda asjaolu, et ettemaks tasuti

mõlemale kostjale. Notari lepingu projektis ja notari e-kirjas ei olnud ettemaksule viidatud, kuid see ei

tähenda ettemaksu puudumist, vaid seda, et vastavat asjaolu ei olnud veel jõutud lepinguprojektis

kajastada. Lepinguprojekt ei olnud lõplik.

34. Kuigi hageja loobus osaliselt nõudest, rahuldas kostja selle alles pärast hagi osalist omaksvõttu ja

sellele järgnenud mitut nõudekirja. Hageja palus sellega menetluskulude jaotusel arvestada. Hagejal ei

olnud võimalik ilma hagi esitamata nõuet rahuldatud saada. Kostja I oli vaidluse kohtuvälise

lahendamise suhtes tõrges ja kompromissist olid pooled väga kaugel. Kompromissi pakkus kostja I

pärast hagiavalduse esitamist 23.07.2025, kuid ei tasunud viivitamatult ka seda osa nõudest, millele tal

tegelikult vastuväiteid ei olnud.

35. Menetluskuludena palus hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista 10 943,26 eurot. Hageja tasus

riigilõivuna 1400 eurot, õigusteenuse tasuna 7686,50 eurot ilma käibemaksuta ja 9531,26 eurot koos

käibemaksuga. Kinnistusraamatu päringute kulu oli 12 eurot. Õigusabi osutati hagejale kokku 42,50

tundi. Vandeadvokaat Toomas Vaheri tunnitasu oli 295 eurot ja Christina Kiige tasu 130 eurot. Juristi

töö on omistatav hagejat esindanud vandeadvokaadile ja võimaldas teenust osutada efektiivsemalt ning

madalamate kuludega. Hageja sai teenust keskmise tunnitasuga 180,85 eurot. Hageja palus kostjatelt

välja mõista ka viivise menetluskuludelt.

KOSTJATE VASTUVÄITED

Kostja 1 vastuväited

36. Kostja 1 võttis hagi õigeks summas 14 000 eurot ning vaidles ülejäänud osas ehk 11 000 euro osas

nõudele vastu. Kostjad ja hageja pidasid 2025. aasta kevadel läbirääkimisi kostjatele ühisomandina

kuulunud kinnistu ja hoonestusõiguse aadressil XXX müümiseks hagejale. Läbirääkimised olid

jõudnud faasi, kus pooled leppisid kokku notariaalse tehingu aja. Ostusoovi tõsiduse ja tehingu

toimumise kindlustamiseks kandis hageja 08.05.2025 kostja 1 pangakontole ettemaksu summas 25 000

eurot. See makse oli hageja selge kinnitus oma kohustuste täitmise valmidusest. Selle kinnituse alusel

loobusid kostjad läbirääkimistest teise potentsiaalse ostjaga, kes oli teinud kõrgema ostupakkumine

summas 320 000 eurot. Kostjal 1 on võimalik tõendada pakkumist maakleri ütlustega.

37. Hagejaga sõlmitud kokkulepet võib selle sisu järgi kvalifitseerida broneerimiskokkuleppena. Selle

kokkuleppe eesmärk oli, et kostja 1 hoiduks teatud ajaperioodil kinnistu müügist kolmandatele

isikutele. 25 000 eurot ei olnud pelgalt ettemaks, vaid tasu selle eest, et kostjad loobusid teistest

pakkumistest. Kokku lepitud notari aeg tehingu sõlmimiseks jäi ära ainuüksi hagejast tuleneval

põhjusel. Hageja ei suutnud täita rahalist kohustust ja tagada ostuhinna laekumist notari

deposiitkontole.

38. 20. mai 2025 telefonikõnes andis hageja kostjale 1 selgesõnalise loa müüa kinnistu edasi teistele

ostjatele, kinnitades, et tal ei ole õigust kostjaid kinni hoida. Hageja ei esitanud selle vestluse käigus

nõuet ettemaksu tagastamiseks, vaid jättis mulje, et aktsepteerib tehingu ärajäämist. Tuginedes hageja

selgesõnalisele loobumisele ja suunisele, alustasid kostjad uuesti müügiprotsessiga. Kuna eelmine 320

000 euro suuruse pakkumise teinud huviline oli vahepeal loobunud, õnnestus kostjatel müüa kinnistu

lõpuks hinnaga 309 000 eurot. Seega kandsid kostjad hageja pahauskse ja hoolimatu tegevuse tõttu

otsest varalist kahju saamata jäänud tulu näol summas 11 000 eurot (320 000 - 309 000).

39. Alles pärast seda, kui kostja 1 teavitas hagejat otsusest müüa kinnistu teisele isikule, hakkas hageja

esitama nõudeid ettemaksu tagastamiseks. Selline käitumine on pahauskne. Kostja 1 esitas hagejale

09.06.2025 e-kirjas vastuse. Kiri lükkab ümber hageja väite, et kostja 1 vältis raha tagastamist või

käitus pahauskselt. Kostja selgitas oma seisukohti ja tegi konstruktiivse ettepaneku vaidluse

lahendamiseks, millele hageja ei reageerinud. Kirjas selgitas kostja 1, miks ta pidas ettemaksu osalist

kinnipidamist õigustatuks. Vaatamata sellele, et hageja tegevusest oli kostjatele tekkinud kahju, püüdis

kostja 1 leida olukorrale mõistlikku ja kohtuvälist lahendust,. Hageja keeldus kompromissist. Lisaks

tegi kostja 1 lepingulise esindaja kaudu 23. juulil 2025 hagejale kompromissettepaneku, millele hageja

ei reageerinud.

40. Hageja tugineb ekslikult ja lihtsustatult alusetu rikastumise sätetele (VÕS § 1028), jättes

arvestamata lepingu sõlmimisele eelnenud läbirääkimiste faasi reguleerivad normid ja hea usu

põhimõtte. Kostja 1 võttis hagi õigeks summas 14 000 eurot. Selle summa ulatuses pole poolte vahel

vaidlust olnud. Kostja 1 pakkus hagejale kohtueelselt, et tagastab 14 000 eurot. Kostja 1 palub kohtul

hagi kohest osalist õigeksvõttu arvestada menetluskulude väljamõistmisel. Kostja 1 ei ole andnud

põhjust hagi esitamiseks, kuivõrd ta pakkus kohtueelselt kompromissi ning ootas sellele hageja vastust.

41. Kostjal 1 on õigus jätta hagejale tagastamata 11 000 eurot tulenevalt hageja lepingueelseid

kohustusi rikkuvast käitumisest ja sellega kostjatele tekitatud kahjust. Pooltevaheline suhe allub VÕS

§ 14 regulatsioonile. VÕS § 1028 alusel nõude esitamiseks ei ole eeldused täidetud. Lepingueelsetest

läbirääkimistest tekib VÕS § 14 alusel poolte vahel seadusest tulenev võlasuhe. Kostja 1 ei saanud

raha õiguslikus vaakumis, vaid see laekus kehtiva lepingueelse võlasuhte raames. Lepingueelsete

läbirääkimiste katkemise tõttu tekkis kostjatele usalduskahju ehk poolte vahel lõppes üks ja tekkis

teine võlasuhe.

42. Alusetu rikastumise instituudi eesmärk on heastada ebaõiglast vara üleminekut. Õiguskirjanduses

on selgitatud, et tagastusnõue võib olla välistatud, kui soorituse teinud isik (hageja) põhjustas ise

pahauskselt tulevase eesmärgi (lepingu sõlmimise) äralangemise. Müügileping jäi sõlmimata hagejast

tuleneval põhjusel ehk tema ootamatust loobumisest tagada tehingu finantseerimine. Kostja 1 osutas

hagejale teenuse, hoides kinnistut turult maas ja tagades talle ostueesõiguse. See teenus on täielikult

osutatud. Broneerimistasu ei kuulu üldjuhul tagastamisele, kui tehing jääb ära ostjast tuleneval

põhjusel. Seega ei saa rääkida kostja 1 alusetust rikastumisest, vaid tasu saamisest osutatud teenuse

eest.

43. Hageja põhjustas lepingu sõlmimise eesmärgi äralangemise. Hea usu põhimõttega on vastuolus

lubada poolel, kes ise oma kohustusi rikkudes tehingu nurjab, kasutada õiguskaitsevahendit, mis on

mõeldud heauskse poole kaitsmiseks. Läbirääkimiste katkemine ja sellest tulenev kahju on

reguleeritud VÕS §-s 14. Kuna alusetu rikastumise sätted ei ole kohaldatavad, tuleb olukorda hinnata

VÕS § 14 valguses. Hageja rikkumise otseseks tagajärjeks oli kostjatele tekkinud usalduskahju

kaotatud võimaluse näol. Tuginedes hageja loodud põhjendatud usaldusele, loobusid kostjad teisest

reaalsest ja kõrgemast pakkumisest summas 320 000 eurot. Hageja tegevuse tõttu müüsid kostjad

kinnistu lõpuks 309 000 euro eest. Kostjate otsene ja hageja tegevusega põhjuslikus seoses olev kahju

on 11 000 eurot.

44. Kostja 1 tugineb õigusele jätta 11 000 eurot tagastamata tasaarvestuse vastuväitega. Kostjatel on

hageja vastu VÕS § 14 alusel kehtiv ja sissenõutav kahju hüvitamise nõue summas 11 000 eurot.

Seetõttu puudub hagejal õiguslik alus nõuda kostjalt 1 enamat kui 14 000 eurot. Hageja väidab, et kuna

notariaalset lepingut ei sõlmitud, on kostjad saanud 25 000 eurot ilma õigusliku aluseta. See käsitlus

on pealiskaudne ja eirab olukorra tegelikku sisu. Isegi kui kohus ei käsitleks makset

broneerimistasuna, tuleb vaidlus lahendada lepingueelse vastutuse sätete alusel. Hageja rikkus

pahauskselt oma lepingueelseid kohustusi, tekitades kostjatele otsese varalise kahju.

45. Kostja 1 viitas VÕS § 14 lõikele 3. Hüvitatavaks kahjuks on sellisel juhul nn negatiivne kahju ehk

usalduskahju. See tähendab, et kahjustatud isik tuleb asetada olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui ta poleks kahju tekitanud läbirääkimistele tuginenud. Hageja

pahausksete läbirääkimiste tulemusel said kostjad kinnistu eest lõpuks 309 000 eurot. Seega on

kostjate otsene kahju 11 000 eurot. Kostjatele tekkinud kahju on usalduskahju.

46. Kostjad rõhutasid hagejale, et müügiga on kiire. Kostjad loobusid teisest pakkumisest, tuginedes

hageja loodud põhjendatud usaldusele, mille kinnituseks oli 25 000 euro suurune ettemaks. Pärast

hageja rikkumist õnnestus kostjatel kinnistu müüa vaid hinnaga 309 000 eurot. Kostjate kahjunõude

eeldused on täidetud. Hageja pidi kinnisvaratehingusse astudes ja ettemaksu tehes ette nägema, et tema

tegevus (kindla ostusoovi kinnitamine) paneb müüjad olukorda, kus nad loobuvad teistest

pakkumistest.

47. Kuna hageja on esitanud nõude solidaarselt mõlema kostja vastu, on kostjal 1 VÕS § 197 lg 1

alusel õigus esitada tasaarvestuse vastuväide, tuginedes kostjate ühisele vastunõudele. Tasaarvestuse

tulemusena oleks hageja maksimaalne võimalik nõue 14 000 eurot. Hageja kohtueelsetest

õigusabikuludest tulenevat nõuet pidas kostja 1 alusetuks. Hageja rikkus ise kohustusi ja põhjustas

vaidluse.

48. 02.04.2026 seisukohas leidis kostja 1 jätkuvalt, et ta ei andnud põhjust hagi esitamiseks. TsMS §

168 lg 6 kohaldamiseks peab olema täidetud kaks eeldust: esiteks peab kostja võtma hagi kohe õigeks

ja teiseks ei tohi ta olla andnud põhjust hagi esitamiseks. Esimene eeldus on vaieldamatult täidetud,

sest kostja I võttis hagi 14 000 euro ulatuses õigeks hagivastuses. Teise eelduse osas ei ole hagi

esitamine hagejale etteheidetav vaid piiratud erijuhtudel, eelkõige siis, kui poolte õigussuhe on

olemuselt selline, et seda ei saa reguleerida kohtuvälise kokkuleppega. Käesolevas asjas on poolte

õigussuhteks rahalise ettemaksu tagastusnõue. Tegemist on olemuslikult täielikult ja vabalt

kohtuväliselt reguleeritava ja lahendatava varalise vaidlusega, mille osas kohtuvälise kokkuleppe

sõlmimiseks puudusid igasugused õiguslikud takistused. Kostja I esitas just kohtuvälise kokkuleppe

saavutamiseks hagejale ettepaneku, mis näitab tema valmisolekut 14 000 euro tasumiseks. Kostja 1 ei

ole keeldunud selle summa tagastamisest, vaid ta tahtis vaidlust lahendada terviklikult. Hageja

kohtusse pöördumine oli välditav.

49. Hageja rikkus otseselt VÕS § 14 lõigetest 1 ja 3 tulenevaid lepingueelseid kohustusi, samuti

tuleneb hageja vastutus tühisest eellepingust. Kohtu esialgne hinnang, nagu eeldaks VÕS § 14 lg 3

mõttes pahausksus tingimata tahtlikku ja eesmärgipärast tegevust teise poole kahjustamiseks, on kostja

I hinnangul lepingueelse vastutuse kontekstis liialt kitsas. Lepingueelses faasis on pahausksuse

definitsioon oluliselt laiem. Hageja sisenes läbirääkimistesse, kinnitas oma ostusoovi ja tasus

märkimisväärse summa eesmärgiga välistada kinnistu müük teistele huvilistele. Kostja I oli hagejat

teavitanud, et tal on ootel teine ostja. Samal ajal jättis hageja kostja I teavitamata, et tal puudus

tegelikkuses ostuks vajalik finantseering, kuivõrd pank hoidis hageja raha kinni seoses

rahapesukahtlustuse kontrolliga. See on VÕS § 14 lg 1 tõekohustuse ja teavitamiskohustuse rikkumine.

50. Läbirääkimiste katkestamine on pahauskne, kui see toimub ilma mõjuva põhjuseta pärast seda, kui

teises pooles on tekitatud usaldus lepingu sõlmimise vastu. Hageja isiklik suutmatus finantseeringut

kaasata ei ole kostja I suhtes mõjuv põhjus läbirääkimiste katkestamiseks, vaid hageja enda risk, mille

realiseerumine teeb tema läbirääkimiste katkestamise VÕS § 14 lg 3 mõttes pahauskseks.

Alternatiivselt ja täiendavalt toetub kostja I kahjunõue VÕS § 33 ja VÕS § 15 sätetele. Kostja I andis

e-kirja teel kinnituse, et ettemaksu tasumisel müüakse maja hagejale, millele järgnes hagejalt 25 000

euro ülekandmine. Poolte vahel 08.05.2025 saavutatud kokkulepe kujutab endast õiguslikult kinnisasja

müügi eellepingut VÕS § 33 lg 1 tähenduses, mitte lihtsalt broneerimislepingut.

51. Tasutud 25 000 eurot moodustab ligikaudu 10% kinnistu koguväärtusest. Nii suur summa ei ole

käsitatav tavapärase broneerimistasuna, vaid tegemist oli juba eellepinguga, millega pooled sidusid

end kinnisasja müügiga. VÕS § 33 lg 2 sätestab, et eelleping peab olema sõlmitud samas vormis kui

põhileping. Tulenevalt AÕS § 119 lg-st 1 on pooltevaheline suuline või kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis sõlmitud eelleping seaduses sätestatud notariaalse vorminõude järgimata jätmise

tõttu tühine. VÕS § 15 lg 1 sätestab erikoosseisu kahju hüvitamiseks juhuks, kui leping on vorminõude

järgimata jätmise tõttu tühine. Selle sätte kohaselt tuleb hüvitada teisele poolele kahju, mis tekkis

seetõttu, et teine pool uskus lepingu kehtivusse.

52. Hageja oli tehingu algatajaks. Ta soovis kinnistut osta, tegi ülekande ja kohustus korraldama asjad

nii, et minnakse notarisse põhilepingut sõlmima. Kostja I uskus hageja loodud olukorras kokkuleppe

siduvusse. Seega kuulub kostjale I tekkinud usalduskahju saamata jäänud tuluna hüvitamisele VÕS §

15 lg 1 alusel. Kostja I kahjunõuet ei välista isegi asjaolu, kui ta pidi kinnisvaratehingute vorminõudest

teadlik olema (VÕS § 15 lg 4). Hagejale kui tühise eellepingu sõlmimist initsieerinud ja usaldust

loonud poolele ei anna vabandust asjaolu, et ka kostja I oleks pidanud notariaalsest vorminõudest

teadma.

53. Kostja I ei lõpetanud läbirääkimisi teise ostjaga, kes oli teinud pakkumise 320 000 eurole enne

hagejaga kokkuleppe saavutamist ega temalt tagatise saamist. Teisest ostjast loobumine oli otseses

ning vahetus seoses hageja antud lubaduse ja 25 000 euro tasumisega. Fakte kinnitab poolte vaheline

08.05.2025 e-kirjavahetus. Hageja küsis: "Kas sa palun saaksid kinnitada, et peale 25 000.- eurost

ülekannet sinu kontole, lähed sa minuga edasi XXX ostutehinguga ning müüd maja mulle." Kostja I

vastas: "Jaa, kinnitan, et peale ülekande saamist minu kontole, lähen sinuga edasi XXX ostutehinguga,

müües maja sulle."

54. Kirjavahetusest nähtub, et kostja I otsus siduda end hagejaga ning loobuda 320 000 euro suurusest

alternatiivsest ostupakkumisest sündis ainult hageja antud kindla lubaduse ja ettemaksu tasumise tõttu.

Ilma hageja veenmise ja ülekandeta ei oleks kostja I varasemast ostjast loobunud. Seega on hageja

pahauskne käitumine kostjale I tekkinud kahju vajalikuks ja vältimatuks põhjuseks.

55. Hageja jaoks pidi olema lepingu sõlmimise ja ettemaksu tegemise hetkel ilmselgelt ettenähtav, et

kui ta nõuab vara broneerimist, tähendab see kostja I jaoks teistest turul olevatest pakkumistest

loobumist. Iga mõistlik isik saab aru, et tehingu katki jätmise korral võib kinnisvara väärtus vahepeal

muutuda või alternatiivsed ostjad turult kaduda, tekitades seeläbi otsese varalise kahju.

56. Menetluskuludena palus kostja I hagejalt välja mõista lepingulise esindaja kulud 3968 eurot koos

käibemaksuga. Kostja esindaja tunnitasu on 200 eurot, millele lisandub käibemaks. Kostja I palus

hagejalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt.

57. Hageja menetluskuludele vaidles kostja I vastu. Juristi Christina Kiige kulud tuleb kindlaks

määramata jätta. Asjaolu, et jurist on advokaadibüroo vahendusel osutanud kliendile teenust, on otsene

AdvS § 40 lg-s 3 sätestatud keelu rikkumine. Seadusvastaselt osutatud teenuse kulud ei saa olla TsMS

§ 175 lg 1 tähenduses vajalikud ega põhjendatud. Teiseks puudus tal tõendatud esindusõigus ja

kvalifikatsioon.

58. Hageja lepingulise esindaja tunnitasu on ebamõistlik. Hageja taotleb lepingulise esindaja tunnitasu

hüvitamist määras 295 eurot tunnis. Taotletav 295 eurot tunnis ületab praktikas aktsepteeritud

piirmäärasid ligi 1,5-kordselt, olemata põhjendatud asja keerukusega. Hageja lepingulise esindaja

menetluskulude kogusumma (ca 9 500 eurot) moodustab ligi 86% nõude põhiosast. Menetlus on siinse

dokumendi esitamise seisuga kestnud vaevu 10 kuud ja selle aja jooksul on hageja esitanud 2

arvestatava mahuga menetlusdokumenti, hagiavaldus sisse arvatud. Kostja I pidas põhjendatud

tunnitasuks 200 eurot.

59. Hageja lepingulisel esindajal kulus hagiavalduse koostamiseks 4,5 tundi. See ajakulu on üle

paisutatud. Alusetu rikastumise nõue on iseloomult standardne ega sisalda erakordset keerukust.

Esindaja oli juba esitanud kohtueelse nõudekirja. Mõistlik ajakulu on maksimaalselt 3 tundi. Kostjate

vastuste analüüsimise ajakulu 5,7 tundi on ebamõistlik. Osaline hagist loobumine on protsessuaalselt

lihtne ja lühike tahteavaldus,. Kostjate vastuväited ei sisaldanud uudseid ega komplitseeritud

õigusküsimusi. Põhjendatud aeg on 1,5 tundi.

60. Ebavajalik on ajakulu 2 tundi seoses hagi õigeksvõtuga ja kommunikatsiooniga. Põhjendatud

ajakulu ei ole tehnilise kommunikatsioon ja toimiku kontroll. Toimiku formaalne kontrollimine e-

toimiku süsteemis või kliendile menetluse seisu lühike edastamine kujutab endast minimaalset

õigusteenust TsMS § 175 lg 1 tähenduses. Igale sellisele toimingule kulub maksimaalselt 10 minutit.

Juristi ajakuluga 29,4 tundi seonduv kulu tuleb jätta täielikult rahuldamata. Vandeadvokaat Toomas

Vaheri osutatud õigusteenuse ajakulu 13,1 tundi tuleb TsMS § 175 lg 1 alusel vähendada 8,5 tunni

võrra. Hageja esindaja objektiivselt vajalik ja proportsionaalne ajakulu on maksimaalselt 4,6 tundi.

Kostja 2 vastuväited

61. Kostja 2 leidis, et ta ei ole hageja ja kostja 1 sõlmitud kokkuleppe osapool. Kostja 2 ei osalenud

läbirääkimistes. Hageja ja kostja 2 ei ole kordagi kohtunud. Kokkuleppe läbirääkimistes kostja 2 ei

osalenud. Kostja 2 ei ole pidanud hagejaga suulisi läbirääkimisi 08.05.2025 kostja I kontole ülekantud

tasu osas. Kostja 2 kohtus hagejaga esimest korda 14.05.2025 notaris, mil pidi toimuma ärajäänud

tehing. Kostja 2 ei saa tõendada negatiivset asjaolu ehk seda, et hageja ei ole talle tuttav isik. Hagejal

tuleb tõendada, et hageja on enne 14.05.2025 kostjaga 2 kohtunud ning temaga läbirääkimisi pidanud.

Hageja ja kostja 2 ei ole kordagi omavahel telefonis suhelnud. Kostja 2 ei ole hagejaga vahetanud ka

kirjalikke sõnumeid. Ka hageja on olnud arusaamisel, et kokkulepe on sõlmitud vaid kostjaga I, mis

nähtub sõnumites kasutatud väljenditest.

62. Kostjate abielu lahutati XXX ning kostja 1 ei ole sõlminud kokkulepet kostja 2 nimel. Kostja 1 on

sõlminud kokkuleppe ainult enda nimel. Kostjal 1 ei olnud õigust kostjat 2 esindada. Kostja 2 sai

hageja ja kostja 1 kokkuleppest teada alles kohtumenetluse käigus. Kostja 2 teadlikkust ei tõenda

kostja 1 e-kiri hagejale. E-kiri tõendab, et kostja 2 oli nõus maja müügiga ning oli valmis sõlmima

tehingu notari juures 14.05.2025. Nõusolek tehing sõlmida ei kinnita, et kostja 2 oli teadlik sellele

eelnevalt hageja ja kostja 1 vahel sõlmitud kokkuleppest. Notari koostatud lepingu projektis puuduvad

igasugused viited ettemaksu tasumise kohta. Ka notari e-kirjas, millega leping kostjale 2 saadeti, ei ole

ettemaksu tasumist mainitud.

63. Kostja 1 ei ole kokkuleppe olemasolu ega selle sisu kostjale 2 avaldanud. Enne 14.05.2025

toimuma pidanud notari tehingut, mida organiseeris kostja 1, edastas ta 09.05.2025 e-kirjaga kostjale 2

ettepaneku, kuidas müügist saadud summa jagada. E-kirjas toodud müügisumma kattub notari

koostatud lepingu projekti p-s 3.1 toodud müügisummaga. Müügisummast on maha arvestatud

laenujääk ja notaritasu, mis kattuvad samuti notari koostatud lepingu projekti p-des 3.2.1 ja 3.2.4

toodud summadega. Kostja 1 ei avaldanud kostjale 2, et hageja oli eelmisel päeval 08.05.2025 kostjale

1 kandnud kinnistu ja hoonestusõiguse eest ettemaksuna 25 000 eurot. Notari ettevalmistud

dokumendid ei kinnita, et hageja tasutud summa on kinnistu ja hoonestusõiguse eest tasutud ettemaks.

Lepingus on kinnistu ja hoonestusõiguse ostjaks märgitud XXX OÜ. Hageja väitis hagiavalduses, et

tasus 25 000 eurot, misjärel lubas kostja 1 müüa kinnistu hagejale.

64. 05.08.2025 maksekorraldusest ei ole võimalik kokkuleppe sisu tuletada. Ülekande selgituseks on

märgitud „vastavalt kokkuleppele“. Hageja ja kostja 1 vahelisest suhtlusest järeldub, et tegemist võis

pigem olla broneerimistasuga. Poolte sõnumvahetust näib, et kostja 1 ja hageja vaheline kokkuleppe

hõlmas tingimust, et kostja 1 ei müü kinnistut teatud ajaperioodil kolmandale isikule. Poolte

sõnumivahetusest ei nähtu, et kostja 1 oleks lubanud kinnistu ja hoonestusõiguse müüa hagejale, vaid

kostja 1 lubas kinnistut ja hoonestusõigust teatud ajaperioodil kolmandatele isikutele mitte müüa.

Sama kinnitab notari ettevalmistatud lepingu projekt, milles ei ole viidatud ettemaksule. Kostja 1

keeldus summa tagastamisest põhjendusel, et tehing jäi ära. Tegemist on broneerimislepingule omase

tingimusega, mille järgi broneerimistasu üldjuhul tagastamisele ei kuulu. Kui tehing toimub, siis

broneerimistasu kas tagastatakse või arvatakse ostuhinnast maha.

65. Hageja ei saa nõuda kostja 1 kontole kantud summa tagastamist kostjalt 2, sest hageja ja kostja 2

vahel puudub võlasuhe. Hageja ja kostja 2 vahel puudub leping ja kostja 2 ei ole ka solidaarvõlgnik.

Kostjale 1 kantud summa ei läinud ühisvara koosseisu. Vastavalt PKS § 31 p-le 3 on kostja 1 ja kostja

2 varaühisus lõppenud seisuga 18.02.2029, mil nad lahutasid. PKS § 25 järgi lähevad ühisomandisse

vaid need esemed ja varalised õigused, mis on omandatud varaühisuse kestel. Notaritehingu

sõlmimisel ei oleks 08.05.2025 hageja kostjale 1 tasutud summa katnud kinnistu ja hoonestusõiguse

ostuhinda. Hageja väitis hagiavalduses, et tasutud summa oli ostuhinna ettemaks kostjate ühisomandis

oleva vara omandamiseks. Lepingu projektis sellele viide puudub. Kostja 1 ja hageja vaheline

kokkulepe ei saanud tuua kaasa PKS § 29 lg 4 ja 37 lg 2 kohast solidaarkohustust kostjale 2, kuivõrd

kostja 1 ei ole ühisvaraga PKS § 29 lg 1 kohast tehingut teinud.

66. Kostja 1 ja hageja ei saanud omavahelise kokkuleppega mingil viisil teha tehingut kinnisasja või

hoonestusõiguse omandiõigusega (s.o ühisvaraga), sest vastavalt AÕS § 119 lg-le 1 ja § 242 lg-le 1

saab seesuguseid kokkuleppeid sõlmida vaid notariaalselt. Kui kokkulepet siiski pidada PKS § 29 lg 1

kohaseks tehinguks, on tegemist tühise tehinguga, mille kaudu on alusetult rikastunud vaid kostja 1.

67. Broneerimisleping ei too kaasa solidaarkohustust. Broneerimislepingu esemeks ei ole mitte

kinnisasi või hoonestusõigus, vaid kohustus hoiduda teatud tegevusest. Broneerimistasu eesmärk on

katta võimalikud kulud ja riskid, mis müügiga seotud tegevustest hoidumisega kaasnevad. Kuivõrd

broneerimislepingu alusel ei tehta ühisvaraga PKS § 29 lg 1 mõttes tehingut, ei tekkinud

broneerimisleping sõlmimisega kostjale 2 PKS § 29 lg 4 kohast solidaarkohustust. Kostja 2 ei välista,

et hageja tasus kostjale 1 selle eest, et kostja 1 takistaks kinnisasja müüki kostja 2 leitud kolmandatele

isikutele kõrgema hinna eest. Samal ajal oleks kostja 1 saanud kostja 2 eest varjatuna ise suuremat

tasu.

68. Hageja ei ole kostja 2 solidaarkohustuse tekkimist veenvalt põhistanud. Hagiavalduses ei ole

hageja toonud välja ühtegi faktilist asjaolu, millele tuginedes saab väita, et kostjad tegutsesid ühiselt.

Hageja ei ole viidanud perekonnaseaduse sätetele, milliste alusel võiks solidaarkohustus tekkida,

mõistes ilmselt, et nende sätete alusel solidaarkohustust tekkinud ei ole.

69. Kokkuleppe tühisuse tõttu on rikastunud kostja 1, mitte kostja 2. Hageja ja kostja 1 vaheline leping

võib olla tühine nii PKS § 31 lg 1 alusel kui ka AÕS § 119 lg 1, § 242 lg 1, VÕS § 33 lg 2 ja TsÜS §

83 lg 1 alusel. Hageja on 25 000 eurot andnud üle kostjale 1, kandes vastava summa 08.05.2025 kostja

1 kontole. Tagasinõude õigus ei laiene kostja 2 suhtes, sest üleantud raha ei ole läinud ühisvara

kooseisu. Kostja 2 ei tea hageja ja kostja 1 vahel sõlmitud kokkuleppe sisu.

70. Kostja 1 on pidanud kokkulepet kehtivaks ning hageja ei ole hagiavalduse kokkuleppe tühisusele

viidanud. Seega tuleb eeldada, et kokkuleppe kehtib. Hageja ja kostja 1 erimeelsus näib seisnevat

pigem küsimuses, kas kokkuleppe järgi kuulus hageja tasutud summa tagastamisele olukorras, kus

tehingut ei toimu. Kostja 2 hinnangul nähtub hageja ja kostja 1 vahelisest suhtlusest, et kokkuleppe ei

hõlmanud hageja õigust nõuda 08.05.2025 summa tagastamist. Sõnumivahetuses ei viita hageja

kordagi sellele, et nad oleksid kostjaga 1 leppinud raha tagastamise tingimustes kokku. Hageja ei viita

kordagi kokkuleppest tulenevale kohustusele raha tagastada, kui tehingut hagejaga ei sõlmita. Kostja 2

peab seega võimalikuks, et hagejale ei tulene kokkuleppest õigust nõuda raha tagastamist.

71. Kui kokkulepe peaks olema tühine, kuulub summa tagastamisele. Isegi juhul, kui kostja 1 ja kostja

2 vastutavad ühisvaraga tehtud tehingute eest solidaarselt, ei vastuta kostja 2 selle eest, et hageja ja

kostja 1 sõlmisid kinnistu hoonestusõiguse eelmüügilepingu vorminõuet rikkudes. Vorminõude

rikkumise ja selle tagajärgede eest vastutab kostja 1, kes kokkuleppe hagejaga sõlmis.

72. Kahju hüvitamise nõue kostja 2 vastu tuleb jätta rahuldamata, sest kohtueelse nõudega hageja

kostja 2 poole ei pöördunud. Kuivõrd hageja ei olegi püüdnud saavutada kostjaga 2 kohtuvälist

kokkulepet, ei ole hageja kohtueelsete õigusabikulude kostjalt 2 väljamõistmine põhjendatud. Kuna

hageja põhinõuded ei ole põhjendatud, ei kuulu rahuldamisele ka viivisenõuded.

73. Lõplikes seisukohtades palus kostja 2 hagejalt menetluskuludena välja mõista 4030 eurot. Kostja 2

palus hagejalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt. Kostja 2 kuludeks on kulud õigusabile. Kostja

2 esindaja osutas õigusabi 16 h ja 15 minutit tunnihinnaga 200 eurot, millele lisandus käibemaks.

Kostja ei ole käibemaksukohustuslane. Muus osas jäi kostja 2 varasemate vastuväidete juurde. Hageja

ei ole täiendavalt põhistanud nõude esitamist kostja 2 vastu, millest tulenevalt võib järeldada, et sellise

nõude esitamine oli ennatlik.

KOHTU PÕHJENDUSED

74. Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub

rahuldamisele kostja 1 suhtes. Kostja 2 vastu esitatud osas hagi rahuldamisele ei kuulu.

75. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:

1) kostjate ühisomandisse kuulus Tallinnas kinnistu ja hoonestusõigus aadressil Sumba 3;

2) hageja pidas kostjaga 1 2025. a kevadel läbirääkimisi kostjate kinnistu ja hoonestusõiguse

ostmiseks;

3) hageja tasus kostjale 1 08.05.2025 25 000 eurot ning tehingu sõlmimisel oleks tasutu arvelt kaetud

osa kinnistu ja hoonestusõiguse müügihinnast;

4) notar koostas notariaalselt tõestatud lepingu projekti, mille kohaselt oleksid kostjad olnud kinnistu

ja hoonestusõiguse müüjad ning hagejale enamusosalusega kuuluv XXX OÜ ostjaks, kuid notariaalselt

tõestatud lepingut ei sõlmitud;

5) 05.06.2025 esitatud kinnistamisavalduse alusel kanti kinnistusraamatusse sisse Sumba 3 kinnistu ja

hoonestusõiguse uued omanikud.

76. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjad peavad solidaarselt hagejale tagastama tasutud summa ning

viivise sellelt summalt. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostjad peavad solidaarselt hüvitama

hagejale kohtueelsed õigusabikulud ning viivise nendelt kuludelt. Menetluse käigus loobus hageja

osaliselt oma nõudest. Kui algses hagiavalduses palus hageja kostjatelt tasutud summana solidaarselt

välja mõista 25 000 eurot, siis 24.10.2025 loobus hageja nõudest 14 000 eurot ulatuses, sest selle

summa oli kostja 1 talle tasunud.

77. Nõudest osaline loobumine tuleb kohtul vastu võtta ning loobutud nõude osas tuleb menetlus

käesolevas asjas lõpetada. TsMS § 428 lg 1 punkti 1 kohaselt õpetab kohus menetluse otsust tegemata,

kui hageja on hagist loobunud. TsMS § 429 lg 1 kohaselt võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta

tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega,

millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. Vastavalt TsMS § 429 lõikele 4 ei võta kohus vastu

tsiviilkohtumenetlusteovõimetu hageja seadusliku esindaja avaldatud hagist loobumist, kui hagist

loobumine on ilmses vastuolus tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isiku huvidega, samuti muul juhul, kui

hagist loobumisega rikutaks olulist avalikku huvi.

78. Eeltoodust tulenevalt on kohtul kohustus nõude loobumise osas võtta selge seisukoht vaatamata

sellele, kas hageja ise on esitanud kohtule avalduse võtta nõudest loobumine vastu või mitte. Nõudest

loobumise võib kohus vastu võtta ka kohtuotsuses, kui selleks ei esine menetluslikke takistusi.

Riigikohus on leidnud, et kui hageja loobub pärast hagi menetlusse võtmist mõnest esitatud nõudest,

tuleb loobumine TsMS § 429 lg 1 alusel määrusega lahendada ja loobumise vastuvõtmise korral

menetlus lõpetada (RK TKo 06.10.2010.a nr 3-2-1-73-10, p 19, RK TKo 3-2-1-96-13, p 12).

Maakohus peab nõude vähendamisele menetluslikult reageerima (RK TKo 3-2-1-40-14, p 18). Ka siis,

kui tegemist on nõude vähendamisega, peab maakohus tegema määruse kas hagist osalise loobumise

või selle osaliselt tagasivõtmise kohta (RK TKm 3-2-1-3-14, p 11). Käesolevas osas on kohtul

võimalik võtta seisukoht nõudest loobumise osas kohtulahendis, sest kostjatel oli tähtaegselt võimalik

esitada loobumise osas oma seisukoht. Nõudest loobumise vastuvõtmine ei saa kohtu hinnangul

rikkuda kostjate õigusi. Kohus võtab vastu hageja loobumise nõudest summas 14 000 eurot ja lõpetab

eeltoodud nõude osas menetluse käesolevas tsiviilasjas.

79. Menetlusse jäänud nõude osas summas 11 000 eurot leidis hageja, et kuna notariaalselt tõestatud

lepingut ei sõlmitud, tuleb tasutud ettemaks solidaarselt kostjatelt välja mõista. Nõue on kostjate vastu

solidaarne, sest kostjad tegutsesid ühiselt ja kinnistu ning hoonestusõigus kuulus abieluvarana nende

ühisomandisse. Kuigi läbirääkimisi koordineeris kostja 1, osalesid selles mõlemad kostjad aktiivselt.

Ettemaks tehti ühisomanikele. Tasaarvestatavat vastunõuet kostjal 1 ei ole ja broneerimislepingut ei

sõlmitud.

80. Kostja 1 leidis nõudele vastu vaieldes esmalt, et tema ja hageja vaheline kokkulepe oli

broneerimisleping ning tasutud summa 25 000 eurot ei olnud ainult ettemaks. Hageja katkestas

läbirääkimised pahatahtlikult ja tekitas kostjatele kahju, sest kostjatel oli eelmine pakkuja hinnaga 320

000 eurot. Kuna tegelik tehing sõlmiti hinnaga 309 000 eurot, oli kahju 11 000 eurot. Alternatiivselt oli

poolte vahel kinnistu ostu eelleping. Kostja 2 leidis, et ta ei ole üldse hagejaga sõlmitud kokkuleppe

osaline ning kostja 2 sai sellisest maksest teadlikuks alles kohtumenetluses. Kostjad ei ole enam ammu

abielus, kostja 2 läbirääkimistel ei osalenud ega suhelnud hagejaga.

81. Kohus osundab esmalt, et kuigi hageja kandis kostjale 1 üle 25 000 eurot, ei sõlmitud sellise

ülekande kohta kirjalikku lepingut ega notariaalselt tõestatud kokkulepet. AÕS § 119 lg 1 sätestab, et

tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt

tõestatud. AÕS § 242 lg 1 näeb samuti ette, et hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks kohustav

tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Eeltoodust tulenevalt oleks vaidlusaluse kinnistu ning

hoonestusõiguse müümise eelleping samuti pidanud olema notariaalselt tõestatud, kuid pooled ei

vaidle selle üle, et sellist lepingut ei sõlmitud. Vorminõuete järgimata jätmise tõttu on iseenesest

asjakohatud kostja 1 viited sellele, et ta sõlmis hagejaga VÕS § 33 mõistes eellepingu.

82. VÕS § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva

või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole

olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Eeltoodud sättest tuleneb, et kui üks pool

on teinud teisele poolele ülekande vorminõuetele mittevastava ja seetõttu tühise tehingu alusel, on tal

õigus saadut saajalt tagasi nõuda.

83. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja tasus kostjale 1 08.05.2025 25 000 eurot (dtl 21)

selgitusega „ülekanne vastavalt kokkuleppele“. Hageja ja kostja 1 vahelistest sõnumitest, mida vahetati

mais ja juunis 2025 (dtl 147) nähtub, et pooled arutasid notariaalselt sõlmitava tehingu detaile. Hageja

palus kostjalt, et viimane kinnitaks talle 25 000 euro suuruse ülekande saamisel, et kostja 1 jätkab

läbirääkimisi hagejaga ja müüb maja talle. Kostja 1 omakorda teavitas hagejat sellest, millal sobiks

ajaliselt notariaalse tehingu tegemine kostjale 2. Lõpuks aga teavitas hageja kostjat 1, et ta ei saa panga

tõttu tehingut teha. 03.06.2025 soovis hageja teada, kas kostja 1 on maja maha müünud, misjärel teatas

kostja 1 06.06.2025, et on otsustanud teise ostjaga edasi minna. Hageja soovis tasutud 25 000 euro

tagastamist, millele kostja 1 otsesõnu ei vastanud, kuid ka ei keeldunud raha tagastamisest.

84. Hageja ja kostja 1 vahelised e-kirjad 08.05.2025 (dtl 146) tõendavad täiendavalt, et kostja 1

kinnitas hagejale, et pärast ülekande laekumist tema kontole läheb kostja 1 tehinguga edasi ning müüb

maja hagejale. Eeltoodud tõenditest kogumis nähtub, et hageja tegi kostjale 1 ülekande eesmärgiga

tagada, et viimane sõlmib müügitehingu temaga. Esitatud tõenditest ei nähtu kokkuleppe sõlmimisel

sellist poolte ühist tahet, et kui müügitehingut ei toimu, võib kostja 1 tasutud summa jätta tagastamata.

Pigem võib mõistliku kolmanda isiku seisukohalt tõlgendada hageja ja kostja 1 vahelist kokkulepet

kinnistu ostu eellepinguna, mille läbi hageja soovis osaliselt ette tasuda kinnistu ostuhinda, et tagada

seeläbi lõpliku tehinguni jõudmist. Kostja 1 on selgesõnaliselt kinnitanud, et pärast summa laekumist

sõlmib ta lepingu hagejaga. Erinevalt kostjate kohtumenetluses esitatud väidetest ei ole pooled lepingu

sõlmimise eel avaldanud, et ülekande eesmärgiks oli kinnistu müügiks pakkumise vältimine

kolmandatele isikutele. Seega leiab kohus, et kostjate väited broneerimislepingu sõlmimise kohta ei ole

tõendatud.

85. Sisuliselt on need väited vastuolus ka kostja 1 avaldustega, milliseid viimane tegi pärast seda, kui

kinnistu oli juba müüdud kolmandatele isikutele. Nii on kostja 1 vastanud hageja lepingulise esindaja

09.06.2025 e-kirjale (dtl 157-160) ja leidnud, et 25 000 eurot tasuti tema arvates konkreetse ostusoovi

kinnitusena. Samas asus kostja 1 millelegi tuginemata nõudma ette tasutud summa jaotamist poolte

vahel. Seesuguse ettepaneku tegemisel ei tuginenud kostja 1 kordagi väitele, et poolte vahel oleks

olnud mõni varasem kokkulepe, mille alusel oleks tal olnud õigus jätta tasutud summa osaliselt

tagastamata. Hagejaga vahetatud sõnumites (dtl 30) kinnitas kostja 1, et ta pole teatanud, et ta raha

tagasi ei maksa.

86. 09.06.2025 saadetud kostja 1 e-kirjas (dtl 130-131) kinnitas kostja 1 taas, et 25 000 eurot kanti talle

tehingu toimumise kinnituseks. Kuna hageja ei saanud kokku lepitud ajaks notari deposiiti raha kanda,

liikus kostja 1 järgmise ostjaga. Kostja 1 leidis, et õiglane oleks jagada raha pooleks. Sama mõtet on

kostja 1 korranud 10.06.2025 hageja lepingulisele esindajale saadetud e-kirjas (dtl 167-168).

Kokkuvõttes nähtub kostja 1 avaldusest see, et kostja soovis ühepoolselt ja omal äranägemisel jätta

hagejale raha osaliselt tagastamata. Pooled ei olnud varem sellisel viisil kokku leppinud ja sellise

kokkuleppe olemasolule ei ole tegelikult kostja 1 isegi tuginenud.

87. Kohus leiab, et kuna notariaalselt tõestatud lepingut ei sõlmitud ja muud kokkulepped poolte vahel

puudusid, tuli kostjal 1 tagastada hagejale VÕS § 1028 lg 1 alusel alusetult saadu. Kostja 1 viited

sellele, et tal oli õigus jätta 11 000 eurot tagastamata usalduskahju tekkimise tõttu ei ole põhjendatud.

88. VÕS § 14 lg 1 sätestab, et lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil

ette valmistavad isikud peavad mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. Kui isikud esitavad

üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus andmeid, peavad need olema tõesed. VÕS § 14

lg 3 näeb ette, et kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis

läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke tagajärgi. Isik ei või pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise

tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada. Kostja 1 viited sellele, et hageja

pahatahtlikult tekitas talle tehingeelsetel läbirääkimistel usalduskahju, on paljasõnalised.

89. Kohus selgitas kostjale 1 20.02.2026 saadetud pöördumises (dtl 170-172), et menetluslik

tasaarvestuse avaldus peab olema põhistatud ja tõendatud. Kohus selgitas kostjale 1 VÕS § 14 lg 3

ning vajadust tõendada hageja pahausksust. Vaatamata kohtu selgitustele jäid kostja 1 vastuväited

kahju tekkimise kohta paljasõnalisteks.

90. Pooled ei vaidle selle üle, et plaanitud ajal jäi notariaalne tehing sõlmimata seetõttu, et hagejal ei

olnud võimalik ostusummat kanda notari kontole. Ainuüksi sellisest olukorrast ei saa järeldada hageja

pahausksust ehk tahtlikku halvas usus käitumist. Asjas kogutud tõenditest ei nähtu, et pärast tehingu

ärajäämist oleks kostja 1 kordagi pöördunud hageja poole ettepanekuga leida tehingu sõlmimiseks uus

aeg, millest hageja oleks alusetult keeldunud. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et kostjad sõlmisid

järgmise ostjaga broneerimislepingu juba 22.05.2026 (dtl 120), kuid kui hageja 03.06.2025 kostjalt 1

küsis, kas maja on juba müüdud, siis kostja 1 sellele ei vastanud (dtl 151). Alles hageja teistkordsele

pöördumisele vastates teatas kostja 06.06.2025, et on otsustanud liikuda edasi teise ostjaga, jättes

samas mainimata, et müügitehing teise ostjaga on juba sõlmitud. Nii nähtub kinnistusraamatu

väljavõtetest, et avaldused uute omanikena sisse kandmiseks olid juba esitatud 05.06.2025 (dtl 22-29).

91. Eeltoodud asjaolude pinnalt ei ole mõistetav, milles faktiliselt seisnes hageja pahausksus, millega

ta kostjale 1 kahju tekitas. Kostja 1 ei avaldanud hagejale, et ta ei soovi enam temaga tehingut sõlmida,

vaid on otsustanud kinnistu ja hoonestusõiguse müüa uutele ostjatele. Kostja 1 väited selle kohta, et ta

loobus hageja tõttu ostjast, kes oleks pakkunud veelgi suuremat summat, kui need ostjad, kellega

tehing tegelikult sõlmiti, on jäänud täielikult paljasõnalisteks. Kohus ei saa arvestada kostja 1

tasaarvestuse avaldust, mis põhineb üksnes kostja 1 soovil ja tõendamata väidetel. Kuna kostja 1

vastuväited nõudele on jäänud alusetuteks ning kostja 1 on alusetult saanud hagejalt 25 000 eurot,

millest ta on tagastanud vaid 14 000 eurot, kuulub menetlusse jäänud hageja nõue kostja 1 suhtes

rahuldamisele. Kostjalt 1 tuleb hageja suhtes välja mõista 11 000 eurot.

92. Kuna kohus rahuldab hageja põhinõude, kuulub osalisele rahuldamisele ka viivisenõue ning

õigusabikulude nõue. Asjas esitatud tõenditest nähtub, et hageja esindaja saatis kostjale 1 kohtueelse

nõudekirja 09.06.2025 (dtl 37) ning andis aega nõude vabatahtlikuks tasumiseks kuni 11.06.2025.

Nõudekirja koostamisega seotud tegevusteks kulus õigusabi osutajal aega 3 tundi (dtl 40) ja kulu oli

767 eurot. Seega on tegemist põhjendatud kuluga, mis VÕS § 128 lg 3 alusel tuleb kostjalt 1 hageja

kasuks välja mõista.

93. Lisaks kohtueelsele õigusabikulule palus hageja kostjalt 1 välja mõista hagi esitamise ajaks

sissenõutavaks muutunud viivise 216,68 eurot. Kuigi hageja loobus osaliselt põhinõudest, ei loobunud

ta osaliselt sissenõutavaks muutunud viivise nõudest, mistõttu kuulub see nõue osalisele

rahuldamisele. Hagejal on õigus nõuda viivist menetlusse jäänud põhinõudelt 11 000 eurot. Ühtlasi on

hageja viivist arvestanud alates nõudekirja saatmisest 09.06.2025, mitte nõude täitmiseks antud tähtaja

möödumisest. Kohtueelses nõudekirjas andis hageja kostjale 1 aega summa tasumiseks kuni

11.06.2025. VÕS § 114 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda

võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. VÕS § 114 lg 4 järgi võib võlausaldaja

rakendada õiguskaitsevahendeid alles pärast täiendava tähtaja möödumist. Seega oli hagejal õigus

nõuda kostjalt 1 viivist alates 12.06.2025 summalt 11 000 eurot. Hagiavalduse esitamise eelnevaks

päevaks 07.07.2025 oli sissenõutavaks muutunud viivis 82,26 eurot. Kostjalt 1 tuleb hageja kasuks

sissenõutavaks muutunud viivisena välja mõista 82,26 eurot.

94. Alates hagiavalduse esitamise päevast 08.07.2025 tuleb kostjalt 1 hageja kasuks välja mõista

sissenõutavaks muutuv viivis põhinõuete summalt 11 767 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras kuni põhinõuete rahuldamiseni.

95. Hageja nõue kostja 2 vastu kohtu hinnangul rahuldamisele ei kuulu. Esmalt osundab kohus, et

kohtueelselt saatis hageja lepinguline esindaja nõudekirja vaid kostjale 1 (dtl 37) ning seega ei ole

alust mõista kostjalt 2 välja kohtueelseid õigusabikulusid. Lisaks ei nõustu kohus hageja väidetega, et

kuna kostjad olid mõlemad kinnistu ja hoonestusõiguse omanikud, vastutavad nad alusetult saadud

summa ulatuses hageja ees solidaarselt. Pooled ei vaidle selle üle, et nad notariaalselt tõestatud

lepingut ei sõlminud. Alusetult saadu tagastamise nõude saab esitada saaja vastu, kelleks on kostja 1.

Kostja 2 ei ole hagejalt makset saanud.

96. Asjas kogutud tõenditest ei saa järeldada, et hageja oleks kostjaga 2 suhelnud või temaga mistahes

läbirääkimisi pidanud. Seesuguseid järeldusi ei saa teha ka kostja 1 teadetest selle kohta, millal kostjale

2 sobis tehingu vormistamiseks aeg. Ainuüksi sellest, et kostjad olid kinnistu ja hoonestusõiguse

omanikena ühisomanikud, ei tulene sellest automaatset eeldust, et kostja 1 osales läbirääkimistel ja

suhtlemises hagejaga kostja 2 esindajana. Kostjad lahutasid oma abielu 28.02.2019 (dtl 115-116).

Samuti nähtub asjas kogutud tõenditest, et kostjale 2 saadetud notariaalse lepingu projektis (dtl 117)

puudus viide hageja tasutud 25 000 eurole ning sellest ei teavitanud tehingu sõlmimise eel kostjat 2 ka

kostja 1 (e-kiri dtl 118-119).

97. Hageja viited sellele, et kostjad olid ühisomanikud, oleksid olnud kohased siis, kui pooled oleksid

sõlminud notariaalselt tõestatud tehingu. Kuna tehingut ei sõlmitud, saab VÕS § 1028 lg 1 alusel

nõude esitada vaid makse saaja vastu, kelleks kostja 2 ei olnud. Kostjatel puudus makse saamise ajal

ühisvara PKS § 29 lg 1 mõistes ning seetõttu ei muutunud tehtud makse kostjate ühiseks varaks.

Hageja ei ole esile toonud ega tõendanud ühtegi muud asjaolu, millest tulenevalt oleksid kostjad tema

ees solidaarselt vastutavad, kuigi kohus selgitas seda 20.02.2026 pöördumises (dtl 170-172). Eeltoodut

kokku võttes tuleb hageja nõue kostja 2 vastu jätta täielikult rahuldamata.

98. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus

rahuldas menetlusse jäänud hageja nõude kostja 1 suhtes, tuleb hageja menetluskulud jätta kostja 1

kanda. Kuna hageja nõue kostja 2 vastu jäi rahuldamata, tuleb kostja 2 menetluskulud jätta hageja

kanda.

99. Kohus ei nõustu kostja 1 väitega, et kuna hageja menetluse käigus osaliselt nõudest loobus, tuleb

seda arvestada menetluskulude jaotamisel, sest kostja 1 võttis nõude koheselt osaliselt õigeks ega

andnud põhjust hagi esitamiseks. TsMS § 168 lg 4 sätestab, et kui hageja loobub hagist või võtab selle

tagasi, kannab ta kostja menetluskulud, välja arvatud juhul, kui ta loobub hagist või võtab selle tagasi

seetõttu, et kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud. TsMS § 168 lg 5 sätestab aga, et kui

hageja loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on pärast hagi esitamist tema nõude

rahuldanud, kannab kostja hageja menetluskulud.

100. Kostja 1 võttis hagile esitatud vastuses nõude 14 000 euro osas küll õigeks, kuid ei tasunud seda

koheselt ja soovis hagejalt ülejäänud nõudest loobumist. Varasemalt tegi kostja 1 hagejale 23.07.2025

kompromissi korras ettepaneku tasuda 14 000 eurot (dtl 133-135), kuid ei tasunud summat hagejale.

Hageja oli sunnitud saatma kostjale 1 13.10.2025 nõudekirja (dtl 162), et kostja 1 tasuks õigeks võetud

summa. Alles 17.10.2025 tasus kostja 1 hagejale 14 000 eurot. Eeltoodust nähtub, et kuigi kostja 1

võttis hagi koheselt õigeks, ei tasunud ta nõuet koheselt. Kohtueelselt kostja 1 nõuet tasuma ei

nõustunud ning sidus 14 000 euro tasumise sellega, et hageja loobuks ülejäänud nõudest. Seega ei ole

tegemist olukorraga, kus kostja 1 ei oleks andnud põhjust hagi esitamiseks ja hageja menetluskulud

tuleb jätta kostja 1 kanda.

101. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Hageja palus menetluskuluna välja mõista

kokku 10 943,26 eurot. Hageja tasus riigilõivuna 1400 eurot, õigusteenuse tasuna 7686,50 eurot ilma

käibemaksuta ja 9531,26 eurot koos käibemaksuga. Kinnistusraamatu päringute kulu oli 12 eurot.

Õigusabi osutati hagejale kokku 42,50 tundi. Vandeadvokaat Toomas Vaheri tunnitasu oli 295 eurot ja

Christina Kiige tasu 130 eurot. Hageja leidis, et juristi töö on omistatav hagejat esindanud

vandeadvokaadile ja võimaldas teenust osutada efektiivsemalt ning madalamate kuludega. Hageja sai

teenust keskmise tunnitasuga 180,85 eurot. Hageja palus kostjatelt välja mõista ka viivise

menetluskuludelt.

102. Kostja 1 vaidles hageja menetluskuludele vastu ja leidis, et juristi kulu hüvitamisele ei kuulu.

Vandeadvokaadi tunnitasu pidas kostja 1 ebamõistlikult kõrgeks. Vandeadvokaat Toomas Vaheri

osutatud õigusteenuse ajakulu 13,1 tundi palus kostja 1 vähendada 8,5 tunni võrra. Hageja esindaja

objektiivselt vajalik ja proportsionaalne ajakulu oli kostja 1 hinnangul maksimaalselt 4,6 tundi.

103. Esmalt osundab kohus, et rahuldamisele kuulunud nõude summalt oleks hagejal tulnud tasuda

riigilõivuna mitte 1400 eurot, vaid 840 eurot. Seega saab kostjalt 1 põhjendatud riigilõivu kuluna välja

mõista 840 eurot. Seoses juristi kuluga osundab kohus Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 2-17-

124505, mille punktis 16 leidis Riigikohus, et vandeadvokaati aidanud sellise juristi kulu, kes ei ole

kohtus lepingulise esindajana osalenud, on põhjendatud siis, kui need kulud ei ole tekitanud lisakulusid

võrreldes olukorraga, kui toimingud oleks teinud esindajaks olnud advokaat, vaid on kulusid

kokkuvõtlikult vähendanud. Selliste kulude hüvitamist taotlev pool peab veenvalt põhjendama, miks

oli mitme esindaja kasutamine vajalik.

104. Käesolev asi ei olnud keerukas õiguslikult ega tõendite mahult. Hageja esitas kohtule kaks sisulist

menetlusdokumenti, mille koostamisel võis vandeadvokaat küll kasutada juristi abi, kuid juristi abiga

seotud kulude väljamõistmine teiselt poolelt kohtu hinnangul põhjendatud ei ole. Hageja ei ole

veenvalt selgitanud, kuidas kahe esindaja kasutamine aitas menetluskulusid kokku hoida, sest

objektiivselt võib järeldada, et 42,50 tunnine ajakulu vastab kahe esindaja tööle, mitte ühe esindaja

tööle. Seetõttu leiab kohus, et kostjalt 1 saab hageja kasuks põhjendatult välja mõista vaid

vandeadvokaadi ajakulule vastavat kulu. Arvestades vaidluse sisu ja vähest mahtu, on kohtu arvates

mõistlik tunnitasu hageja viidatud keskmine tasu 180,85 eurot. Vandeadvokaat Toomas Vaheri ajakulu

on olnud õigusabi osutamisel kokku 13,1 tundi. Kuna hagiavaldus sisaldas ka hagi tagamise taotlust,

mis jäi rahuldamata, võib eeldada selle taotluse ajakuluks 1 tundi. Rahuldamata jäänud taotluse

koostamisega seonduvat kulu ei saa jätta kostja 1 kanda.

105. Kohus loeb seega põhjendatud kuluks õigusabi osutamisel 12,1 tundi x 180,85 euroga = 2188, 29

eurot. Koos riigilõivuga on hageja põhjendatud kulud 2188,29 eurot + 840 eurot kokku 3028,29 eurot,

mis tuleb kostjalt 1 hageja kasuks välja mõista. Kooskõlas hageja taotlusega tuleb kostjalt 1 hageja

kasuks välja mõista viivis menetluskuludelt 3028,29 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni

menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

106. Kostja 2 palus hagejalt välja mõista kulud õigusabile summas 4030 eurot, mis olid kostja 2 kulud

õigusabile. Kostja 2 esindaja osutas õigusabi 16 h ja 15 minutit tunnihinnaga 200 eurot. Kohus leiab, et

kostja 2 esindaja tunnitasu on mõistlik. Kostja 2 esindaja ajakulu loeb kohus põhjendatuks ja kohtule

esitatud menetlusdokumentide mahuga kooskõlas olevaks. Hagejalt tuleb kostja 2 kasuks

menetluskuluna välja mõista 4030 eurot. Kooskõlas kostja 2 taotlusega tuleb hagejalt kostja kasuks

välja mõista viivis menetluskuludelt 4030 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni

menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Anu Uritam

kohtunik