3-25-4637/7 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Janek Laidvee

Otsuse tegemise aeg ja koht

07.05.2026, Tallinn

Haldusasja number

3-25-4637

Haldusasi

L.T kaebus tühistada Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu

kutsekomisjoni 13.10.2025 otsuse ja Eesti Kinnisvara

Hindajate Ühingu kutsekomisjoni 17.11.2025 vaideotsus

tervikuna ning kohustada Eesti Kinnisvara Hindajate

Ühingut L.T 29.09.2025 vara hindaja tase 7

kutsekvalifikatsiooni eksami tulemust uuesti läbi vaatama

Menetlusosalised

Kaebaja – L.T, lepinguline esindaja v. adv. Ilja Sipari

Vastustaja – Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing, lepinguline

esindaja v.adv Aarne Akerberg

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 08.06.2026 (HKMS § 181 lg 1).

Apellatsioonkaebus peab vastama HKMS § 182 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Vastuseks esitatud

apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva

jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või

ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 29.09.2025 toimus Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ või vastustaja) poolt

korraldatud vara hindaja, tase 7, kutseeksami kirjalik osa, millest võttis eksamineeritavana osa

L.T (kaebaja). Kirjalik eksam koosnes kahest osast – võrdlusmeetodi ja tulumeetodi

ülesandest.

2. EKHÜ hindamiskomisjoni (hindamiskomisjon) 06.10.2025 protokolli kohaselt sai eksamil

osaleja koodiga 223-017 ehk kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahendamise eest hindajatelt

vastavalt 60 ja 63 punkti, keskmisena 61,5 punkti, ning tulumeetodi ülesande eest 71 ja 69

punkti, keskmisena 70 punkti. Kahe ülesande keskmiseks tulemuseks kujunes seega 65,8

punkti. Kirjaliku osa lõpptulemus (65,8 p) jäi alla eksami lävendiks kehtestatud 70%

maksimumist. Seetõttu otsustas hindamiskomisjon kirjaliku osa lugeda mittesooritatuks.

3. EKHÜ kutsekomisjon 13.10.2025 protokolli punkti 3 „Kutse andmine/mitteandmine

vara hindaja, tase 7 taotlejatele“ kohaselt loeti kaebaja eksami kirjalik osa mittesooritatuks

ning kaebajale anti kinnisvara nooremhindaja, tase 5 kutse. Kutsekomisjon toetus

hindamiskomisjoni protokollile. Nimetatud protokollis märgitakse, et kutsekomisjon tutvus

kandidaadi eksamitöödega ja nõustus hindamiskomisjoni poolt antud hinnetega, välja toodud

vigadega ja tehtud ettepanekuga lugeda kirjalik osa mittesooritatuks. Kutsekomisjon pidas

hindamiskomisjoni tuvastatud puudusi piisavaks põhjuseks, et jätta taseme 7 kutse andmata.

4. Kaebaja esitas 14.10.2025 EKHÜ-le vaide, milles vaidlustas kutsekomisjoni otsuse lugeda

kirjalik eksam mittesooritatuks ning taotles oma võrdlusmeetodi ülesande lahenduse uuesti

läbivaatamist, eksamitulemuse korrigeerimist ja tema lubamist suulisele eksamile.

5. EKHÜ kutsekomisjon lahendas vaide 17.11.2025 vaideotsusega, millega jättis vaide

rahuldamata, tuues omapoolsed põhjendused ja tegi punktikorrektsiooni (suurendades

punktide arvu võrdlusmeetodi ülesande eest 64-le punktile), kuid sisuliselt jäi kirjalik eksam

endiselt mittesooritatuks.

6. Tallinna Halduskohtus registreeriti 18.12.2025 L.T kaebus nõudes tühistada EKHÜ

kutsekomisjoni 13.10.2025 otsus ja 17.11.2025 vaideotsus tervikuna ning kohustada EKHÜ-d

L.T 29.09.2025 vara hindaja tase 7 kutsekvalifikatsiooni eksami tulemust uuesti läbi vaatama.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

7. Kaebaja põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised.

1) Hindamiskomisjoni ja kutsekomisjoni järeldused ja põhjendused väidetavate vigade kohta

ei ole objektiivsed ega asjakohased, ei põhine mistahes metoodikale ning on alust arvata, et

eksamitulemust on võimalik ükskõik mis suunas moonutada. Hindamiskomisjonil (ja ka

kutsekomisjonil) puuduvad selged hindamiskriteeriumid – st puudub läbipaistev metoodika,

kuidas, millistel alustel punktide summa kujuneb ja kuidas iga konkreetne viga punktisummat

mõjutab. Hindamisstandard ei sisalda detailset skaalat, mille alusel näiteks ühe või teise

puuduse eest punkte vähendatakse. Vaidlusaluse eksami puhul näib, et hindamiskomisjon

toetus küll teatavale sisemisele hindamistabelile, kuid kaebajale pole seda skaalat ega

punktiarvestuse loogikat tutvustatud. Antud juhul pole hindamisotsuse aluseks olev protokoll

ja vaideotsus piisavalt detailne põhjendamaks, miks anti just 65,8 punkti (ja mitte näiteks 70).

Hindamise mõõdik (alakriteeriumid, osakaalud, punktiskaala rakendamise reeglid) peab

olema ex ante piisavalt määratletud selliselt, et tagantjärele on kontroll võimalik.

2) Olukorras, kus hindamine on paratamatult subjektiivne, lasub selgete

hindamiskriteeriumide puudumisel kutsekomisjonil kohustus eriti põhjalikult selgitada, miks

just niisugune punktisumma anti. Seda ei ole tehtud ‒ protokollides olid üldised fraasid, aga

mitte konkreetne seos vigade ja punktide vahel. Kui otsusest ei selgu, miks peeti teatud

puudusi nii oluliseks, et nende tõttu loeti tulemus mittesooritatuks, siis on otsuse põhjendused

ebapiisavad. Antud juhul loetles hindamiskomisjon üles küll vead, kuid ei põhjendanud, miks

näiteks asfaltplatsi lahenduse puudumine või ehitusjärgus oleku mittearvestamine langetas

hinnet alla lävendi. See õõnestab hindamisprotsessi läbipaistvust.

3) Eelnevatel aastatel toimunud eksamitel on kaebaja võrdlusmeetodi ülesande eest saanud

alati üle 70 punkti (2023 – 74 p, 2024 – 73 p, vt lisa 7 ja 8). 2025. aastal anti samalaadse

ülesande eest aga vaid 61,5 punkti. 2025. a võrdlusmeetodi ülesanne oli identne varasematega

ning ka komisjoni poolt tuvastatud puuduste sisu ja maht olid võrreldavad, mistõttu nähtub, et

2025. aastal hinnati eksamitulemusi mingil põhjusel subjektiivselt karmimalt. Selline ebakõla

viitab hindamise ebaühtlusele ja liigsele subjektiivsusele. Hindamisreeglite läbipaistvuse

seisukohalt on problemaatiline, kui hindamiskomisjon muudab hindamispraktikat ilma, et

eksamineeritavale oleks uued kriteeriumid või rangem standard eelnevalt teatavaks tehtud.

Kui 2025. a eksamil tõepoolest karmistati hindamisruumi (nt otsustati vigu rangemalt

„karistada“ punktide jõulisema vähendamise teel), oleks pidanud seda läbipaistvalt

kommunikeerima.

4) Kutsekomisjon on vaideotsuses kaebajale ette heitnud: "Lõpptulemuse esitamisel on välja

toodud turuväärtus eeldusel, et hoone on 100% valmis, kuid välja on toomata hindamishetke

turuväärtus (lähteülesandest tulenevalt on hindamishetkel hoone ehitusjärgus). Puudub

ehitusjärgus laohoone turuväärtuse määramine ehk ehituskuluga arvestamine ja ehitusjärgus

laohoone likviidsuse kommentaar." See etteheide on problemaatiline mitmel tasandil.

Ülesandes oli küll mainitud ehitusjärku, kuid samas sisaldasid ülesande eeldused selget viidet,

et hoone on hindamishetkeks valmis ja heas seisukorras („eeldusel, et hoone on vastavalt

projektile 100% valmis“, „eeldusel, et hoone on vastavalt projektile 100% valmis, väga hea

seisukord“). Vastavalt standardile EVS 875-1:2015 "Hindamise üldised alused" (standard

EVS 875-1:2015), on hindamise lähteülesande selgus ja ühene mõistetavus kogu

hindamistoimingu vundament. Standard sätestab, et hindaja peab lähtuma talle antud

eeldustest ja piiravatest tingimustest. Eeldus on tingimus, mida peetakse tõeseks, kuigi see ei

pruugi faktiliselt tõene olla (näiteks: hinda pooleliolevat maja, eeldades, et see on valmis).

Kui eksamiülesanne sisaldas klauslit, mille kohaselt tuli eeldada hoone valmidust, siis on

kaebaja käitunud korrektselt ja kooskõlas standardiga EVS 875-1, kui ta hindas hoonet

valminuna. Komisjoni nõue, et kaebaja oleks pidanud ignoreerima üht osa ülesandest (eeldust

valmiduse kohta) ja lähtuma teisest osast (faktiline ehitusjärk), asetab taotleja olukorda, kus

õige vastus sõltub komisjoni varjatud eelistusest, mitte objektiivsetest reeglitest.

Standardi EVS 875-6 p 9.1.13 alalõik 4 reguleerib olukorda, kus hindaja ise tuvastab vara

arendatavuse ja peab seetõttu mõlemad väärtused esitama. Eksami kontekstis, kus

ülesandepüstitus ise kehtestab eelduse, ei saa eksamineeritavalt nõuda sellest eeldusest

üheaegselt nii lähtumist kui ka kõrvalekaldumist, ilma et seda oleks selgesõnaliselt öeldud

5) Haldusmenetluse seaduse (HMS) §-6 sätestatud uurimispõhimõttest lähtuvalt oleks vaiet

lahendanud organ pidanud vajadusel koguma täiendavaid tõendeid ‒ nt võrdlema teiste

eksamitööde hindamist, kui eksisteerib kahtlus, et hindamine ei ole olnud ühetaoline. EKHÜ

kutsekomisjon vaides sellist laiemat võrdlust ei teinud, piirdudes väitega, et “puudub põhjus

arvata, et hindamiskomisjon poleks ühetaoliselt hinnanud”. See aga tugines vaid hindajate

kinnitustele, mitte kontrollitavatele tõenditele või faktidele. Kutsekomisjoni ülesandeks on

kutse mitteandmist sisuliselt põhjendada. Seda pole tehtud. On ebaselge, kuidas

kvantitatiivselt mõjutab puntide summat järeldus „Parima kasutuse analüüs on valdavas osas

õige, kuid segaselt on sõnastatud finantsmajandusliku otstarbekuse selgitus“, või

„Kohanduste tabelis rida "Summaarne kohandus,€/m2" on segadust tekitav, sest seda arvu ei

kasutata.“. Vaideotsuses on viidanud üksnes kaebaja väidetavatele vigadele, kuid endiselt on

arusaamatu, kuidas iga väidetav viga hindamist mõjutab.

6) Hindamistabeli tõenduslik väärtus on enam kui küsitav ja see ei tõenda hindamisega seotud

asjaolusid. On tõenäoline, et hindamistabel on loodud tagantjärele vaidemenetluse tarbeks.

Hindamistabel ei kuulunud ametliku hindamisdokumentatsiooni hulka. Ka 26.11.2025 ja

01.12.2025 e-kirjades tunnistas EKHÜ esindaja, et kompetentsipõhised hindamiskriteeriume,

kus oleks ära näidatud, millise hindamismeetodiga konkreetset kriteeriumi või kompetentsi on

2023, 2024 ja 2025. a eksamitulemuste osas hinnatud, ei ole koostatud. Veelgi kummastavam

on EKHÜ 01.12.2025 e-kirjas sisalduv teave, et 2023. ja 2024. aasta eksamite

hindamistabelid on kustutatud. Eksamidokumentatsiooni „kustutamine“ nii lühikese aja

jooksul (kui see vastab üldse tegelikkusele) ei ole eluliselt eriti usutav. Igal juhul

hindamistabel ei sisalda objektiivset mahaarvamiste metoodikat. Isegi, kui alajaotuste

maksimumid on fikseeritud, ei ole hindamistabelist kontrollitav, kuidas konkreetne viga (või

selle olulisus) teisendub mahaarvamiseks 1, 2, 5 või 10 punkti ulatuses. Samuti 0-punkti

andmise proportsionaalsuse ja loogilisuse kontrollitavus puudub. Vastustaja enda kirjelduses

said kaebaja “asfaltplatsi arvestamine” (max 5) ja “ehituskulu ja likviidsus” (max 10)

mõlemad 0 punkti. Kui kaebaja käsitles neid teemasid kasvõi osaliselt (ka vaideotsuse järgi

vähemalt teoreetiliselt käsitles), vajab 0-punkti tulemus eraldi põhjendamist, sest see on

hindamisotsustuse ilmselge komponent, millel on otsene mõju lävendist allapoole jäämisele.

8. Vastustaja leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata järgmistel põhjendustel.

1) Kuna kaebaja on kaebuses vaidlustanud võrdlusmeetodi ülesande lahendamise tulemuse ja

kaebaja ei vaidlusta tulumeetodi ülesande lahendamise tulemust, siis käsitleb vastustaja

üksnes võrdlusmeetodi ülesande lahendamisega seonduvat.

2) Kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahendust hindasid kaks hindamiskomisjoni liiget

(hindaja 1 ja hindaja 2), kes koostasid kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahenduse hindamise

kohta hindamistabeli, kus punktisumma kujunemine oli erinevate alakriteeriumide lõikes lahti

kirjutatud. Lisaks sisaldab hindamistabel hindaja 1 ja hindaja 2 kommentaare kaebaja

võrdlusmeetodi ülesande lahenduse vigade kohta. Hindamise tulemusena andis

hindamiskomisjon kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahenduse eest keskmiselt 61,5 punkti

(hindaja 1 andis 60 punkti ja hindaja 2 andis 63 punkti) ja tulumeetodi ülesande lahendusele

keskmiselt 70 punkti (hindaja 1 andis 71 punkti ja hindaja 2 andis 69 punkti). Kokku sai

kaebaja kutseeksami kirjaliku osa eest hindamiskomisjonilt 65,8 punkti (st mõlema ülesande

eest antud punktide keskmine). Hindamiskomisjon tõi kaebaja võrdlusmeetodi ülesande

lahenduse osas põhiliste vigadena välja: „Ebatäpsused parima kasutuse analüüsis ja

turustatavuse analüüsis; puudused võrdluselementide valikul; vead kohanduste rakendamisel

(sh ajaldamisel); puudujäägid selgitustes; lõpptulemuse esitamisel kommentaare puudu;

puudulik ehituskulude ja likviidsuse arvestamine; puudub asfaltplatsi arvestamise osas

korrektne lahendus“. Nimetatud asjaolud nähtuvad kutseeksami kirjaliku osa hindamise

protokollist, mis koostati 06.10.2025. Hindamiskomisjon edastas dokumendid kutse andmise

otsuse tegemiseks kutsekomisjonile. Kutsekomisjon tegi 13.10.2025 otsuse, millega luges

kaebaja kutseeksami kirjaliku osa mittesooritatuks ja otsustas anda kaebajale kinnisvara

nooremhindaja, tase 5, kutse. Vaideotsusest nähtuvaks vaatas kutsekomisjon vaide

lahendamise käigus uuesti üle vaide esitaja võrdlusmeetodi ülesande lahenduse ja pidas

võimalikuks kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahenduse anda 64 punkti, kuid ei leidnud, et

varasem hindamistulemus oleks olnud ilmselgelt ebaadekvaatne või väljunuks lubatud

subjektiivse hindamise ulatusest.

3) Kutsekomisjon ei ole teinud otsust mitte üksnes hindamiskomisjoni protokolli põhjal, vaid

tutvus ka kutseeksami kirjaliku osa töödega. Nende põhjal nõustus kutsekomisjon

hindamiskomisjoni poolt antud hinnetega. Seega vaatas kutsekomisjon kutse andmise otsuse

tegemise käigus läbi ka kaebaja eksamiülesannete lahendused. Kutsekomisjoni otsuse viide

hindamiskomisjoni poolt antud hinnetele ja välja toodud vigadele on lubatav olukorras, kus

kutsekomisjon nendega nõustus. Kutsekomisjon otsuse põhjendus võib sisalduda ka

hindamiskomisjoni protokollis (HMS § 56 lg 1). Isegi kui asuda seisukohale, et

kutsekomisjoni otsus ei ole (piisavalt) põhjendatud, siis kaebaja vaide lahendamise käigus

vaatas kutsekomisjon uuesti üle kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahenduse. Vaideotsuses on

toodud ära kutsekomisjoni poolt leitud 14 viga kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahenduses,

mis kattuvad valdavas enamuses varasemalt leitud vigadega. Õiguspaktikast tulenevalt ei

tühista halduskohus haldusakti juhul, kui on selge, et uue otsustamise tulemusena teeks

haldusorgan uuesti samasisulise haldusakti. Kaebaja on kaebuse p-s 12 ära toonud kõik

kutsekomisjoni poolt vaide lahendamise käigus loetletud vead ja samas ei ole nende esinemist

eitanud.

4) Kaebaja heidab ette, et hindamiskomisjoni ja kutsekomisjoni järeldused ja põhjendused

väidetavate vigade kohta ei ole objektiivsed ega asjakohased, ei põhine mistahes metoodikal.

Kaebaja etteheited on üldsõnalised. Kaebaja ei ole välja toonud, millised konkreetsed

hindamiskomisjoni ja kutsekomisjoni poolt esile toodud vead ei ole objektiivsed või

asjakohased. Etteheite üldsõnalisuse tõttu ei ole vastustajal võimalik sellele vastata.

Hindamisstandard ei saa olla ülemäära detailne, ega sisaldada täpset hindamisskaalat, kuna

sellisel juhul peaks hindamisstandard sisaldama ka ülesannet ennast. Kui eksamiülesanne

oleks ette teada, siis see muudaks eksami korraldamise mõttetuks. Käesoleval juhul tuleb

arvestada ka sellega, et tegemist ei ole reaalaines sooritatud eksamiga (kus oleks ainult üks

ainuõige vastus ja kõik teised vastused on valed). Kutseeksami kirjaliku osa ülesannete

lahendamise eesmärgiks on kontrollida seda, et kutse taotleja oleks suuteline praktikas vara

hindama lähtuvalt õigusaktide ja vara hindamise standardite nõuetest.

5) Kuna hindamine on teataval määral subjektiivne tulenevat konkreetse eksamiülesande

ülesehitusest, siis sellest tulenevalt ei olegi võimalik selgitada, miks anti just niisugune

punktisumma aga mitte näiteks 1 või 2 punkti vähem või rohkem. See ei saa olla ka kohtuliku

kontrolli esemeks. Kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahendusele anti hindaja 1 poolt 60

punkti ja hindaja 2 poolt 63 punkti, st keskmiselt 61,5 punkti. Kuidas hindaja 1 ja hindaja 2

vastavate punktisummadeni jõudsid, see nähtub hindamistabelist. Et punktisummade täpne

jagunemine ei nähtud hindamiskomisjoni protokollist ega kutsekomisjoni otsusest, ei ole

aluseks kaebuse rahuldamisele. Hindamistabelis on toodud hindamiskomisjoni liikmete

kommentaarid ülesande iga alajaotuse teema juures, mille eest kaebajale anti vähem punkte

kui oleks olnud maksimaalselt võimalik saada lahenduses vastava alajaotuse teema käsitluse

eest. Seega on nähtav seos vigade ja antud punktide vahel. Hindamiskomisjoni

kommentaaride puhul ei ole tegemist mitte üldiste fraasidega, vaid konkreetsete vigadega

lahenduses. Samad vead on ära toodud ka hindamiskomisjoni protokollis. Kaebaja ei ole

kaebuses väitnud, et neid vigu ei oleks tema võrdlusmeetodi ülesande lahenduses.

6) Kaebaja on 2023. ja 2024. aastatel toimunud eksamitel saanud võrdlusmeetodi ülesande

lahenduse eest üle 70 punkti, kuid see ei tähenda, et ka 29.09.2025 eksamil oleks kaebaja

pidanud saama üle 70 punkti. Varasematel eksamitel võrdlusmeetodi ülesande lahenduste eest

antud punktid ei ole ülekantavad ega tähenda, et kaebaja oleks pidanud saama vähemalt

eelnevate aastatega võrdse või sellel lähedase tulemuse. Hindamiskomisjon ega

kutsekomisjon ei saanud arvestada varasemate eksamipunktidega, kuna see oleks vastuolus

hindamisstandardiga. Ülesanded ei ole identsed, vaid sarnased, kusjuures sarnasus seisneb

ainult selles, et tegemist on võrdlusmeetodi ülesannetega. Seetõttu ei saa olla välistatud, et

kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahenduse eest saadud hinne on halvem võrreldes eelnevate

aastatega. Vastustaja ei ole muutnud hindamispraktikat.

7) Võrdlusmeetodi ülesanne ei sisalda klauslist, et väärtus tuleb esitada ainult eeldusel, et

hoone on valmis. Võrdlusmeetodi ülesande kohaselt on hinnang mõeldud esitamiseks

laenuandjale. Võrdlusmeetodi ülesandes on hoone seisukorra ja valmiduse kohta kirjas:

„eeldusel, et hoone on vastavalt projektile 100% valmis, väga hea seisukord; väärtuse

kuupäeva seisuga on hoone ehitusjärgus; valminud on vundament, välisseinad ja kandvad

siseseinad; paigaldatud on katusekate ning hoone fassaad on soojustatud, fassaadi

viimistlustööd on lõpetamisjärgus; paigaldatud on avatäited. Ehituslik hoone valmidus

hinnanguliselt 65%. Siseviimistlustööd on tegemata, sh valamata põrandad.“. Vara

hindamisele laenamise eesmärgil kohalduvad muuhulgas standardi EVS 875 osast 6 „Vara

hindamine laenamise eesmärgil“ tulenevad nõuded, mida kaebaja oleks pidanud teadma ja

neist ka ülesande lahendamisel juhinduma:

‒ EVS 875 osa 6 p 9.1.13 alalõigu 4 kohaselt sellisel juhul, kui hinnatavaks varaks on

arendatav vara, tuleb alati esitada lisaks hinnatava vara väärtusele väärtuse kuupäeva seisuga

ka hinnang hinnatava vara väärtusele väärtuse kuupäeva seisuga eeldusel, et arendustööd on

lõpetatud (st et hinnatav vara on valminud). Kuna ülesande kohaselt oli tegemist hindamisega

laenamise eesmärgil, siis viidatud standardi punktist tulenevalt pidi kaebaja esitama väärtuse

väärtuse kuupäeva seisuga (st hoone on pooleliolev) ja väärtuse eeldusel, et arendustööd on

lõpetatud (st hoone on valmis);

‒ EVS 875 osa 6 p 9.1.14 kohaselt, kui tulenevalt hinnatava vara iseärasusest ei ole hinnatava

vara turuväärtuse hindamine ilma eelduse/eelduste rakendamiseta võimalik või põhjendatud,

peab hindamisaruanne sisaldama: eelduse kirjeldust; eelduse tegemise põhjust; hinnangut

hinnatava vara turuväärtusele ilma eelduse realiseerimiseta; hinnangut eelduse realiseerumise

tõenäosusele, sh võimalikult täpset hinnangut eelduse realiseerumise ajalisele perspektiivile;

väidet selle kohta, et püstitatud eeldusele vastav turuväärtus ei pruugi olla realistlik, kui

eeldus ei vasta tõele. Kuna ülesande kohaselt oli püstitatud eeldus, et hoone on vastavalt

projektile 100% valmis, siis ka viidatud standardi punktist tulenevalt pidi kaebaja andma

hinnangu vara turuväärtusele olukorras, kus eeldus ei täitu (st hoone on pooleli).

Kaebaja ei järginud standardist EVS 875-1:2015 tulenevaid nõudeid, kuna jättis esitamata

hinnatava vara väärtuse olukorras, kus hoone on pooleli. Hindamiskomisjon ja kutsekomisjon

on selle lugenud põhjendatult veaks.

8) Kuigi hindamisstandardis pole toodud täpseid hindamiskriteeriume ja hindamisskaalat, ei

tähenda see, et kutsekomisjoni otsus või hindamiskomisjoni tegevus poleks õiguspärane.

Sellises olukorras on kutsekomisjonile jäetud lai otsustusruum. Hindamisstandardis ei peagi

punktisüsteemi täpsustavaid juhiseid olema. Hindamiskomisjoni protokollist ja vaideotsusest

ei nähtu punktide jagunemist, kuid see nähtub hindamistabelist. Kohtuvaidluse esemeks ei saa

olla küsimus, miks anti just 65,8 punkti ja mitte näiteks 70 punkti. Kohus saab kontrollida

üksnes seda, et hindamine poleks olnud ilmselgelt ebaadekvaatne või väljunud lubatud

subjektiivse hindamise ulatusest.

9) Kutsekomisjon vaatas vaide lahendamise käigus uuesti üle kaebaja võrdlusmeetodi

ülesande lahenduse, tõi välja 14 viga ja leidis, et vaide esitaja võrdlusmeetodi ülesande

lahenduse eest on võimalik anda 64 punkti. Seda on veidi rohkem kui hindamiskomisjoni

poolt antud 61,5 punkti, millega kutsekomisjon 13.10.2025 otsuse tegemisel nõustus.

Kutsekomisjon ei leidnud, et varasem hindamistulemus oleks olnud ilmselgelt ebaadekvaatne

või väljunuks lubatud subjektiivse hindamise ulatusest, kuna vahe on ainult 2,5 punkti.

Uurimiskohustust ei ole rikutud.

10) Võrdlusmeetodi ülesande lahendust ei ole hinnatud rangemalt võrreldes teiste vara

hindaja, tase 7 kutse taotlejatega. Hindamiskomisjon hindas eksamitöid anonüümselt –

hindamiskomisjoni liikmed ei teadnud, kelle eksamitööd nad hindasid. Kutsekomisjonil

puudub mistahes põhjus arvata, et hindamiskomisjon poleks taotlejate eksamitöid ühetaoliselt

hinnanud. Lahenduste võrdlemine oleks keeruline olukorras, kus puudub üks ja ainuõige

lahendus, vaid õigeid lahendusi võib olla mitu. Kutsekomisjon ei pidanud ainuüksi kaebaja

üldsõnalise väite tõttu asuma kõiki vara hindaja, tase 7 kutse taotlejate võrdlusmeetodi

ülesannete lahendusi üle vaatama ja võrdlema neid kaebaja võrdlusmeetodi ülesande

lahendusega.

11) Hindamistabelit ei ole koostatud tagantjärele. Vastustaja on kaebajale väljastanud

hindamistabeli ainult kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahendust puudutavas osas, mis on

väljavõte Exceli koondfailist, sellega on ka selgitav faili muutmise kuupäev 26.11.2025, kuna

väljavõte tehti päeval, mil tabel kaebajale e-kirjaga edastati. Hindamistabelis on ära toodud

vead, samad vead on ära toodud ka kutseeksami kirjaliku osa hindamise protokollis, mis

koostati 06.10.2025. Kui hindamistabelit poleks protokolli koostamisele eelnevalt koostatud,

siis poleks olnud võimalik protokollis vigu ega hindajate poolt antud punktisummasid esitada.

Hindamistabel ei ole kutseeksami kirjaliku osa hindamise protokolli osa, kuid ta ei peagi seda

olema. Hindamiskomisjoni poolt läbiviidav hindamine on käsitletav menetlustoiminguna,

mille osas kehtib vormivabadus HMS § 5 lg 1 kohaselt. Hindamine on protokollitud

06.10.2025 koostatud kutseeksami kirjaliku osa hindamise protokollis sellises ulatuses nagu

hindamiskomisjon on pidanud seda vajalikuks. Varasemate aastate kutseeksamite kirjalike

osade eest kaebajale antud punktisummade täpsem kujunemine ei oma tähtsust käesoleva

vaidluse lahendamise seisukohalt.

12) Kutsekomisjon on kinnitanud Hindamisstandardi Vara hindaja, tase 7 (dtl 76 – 83), mis

on käsitletav hindamise korraldamise juhendina kutseseaduse (KutS) § 18 lg 2 p 5 tähenduses.

Kaebaja etteheide, et tegemist olevat väga üldist laadi regulatsiooniga, ei ole põhjendatud.

Näiteks kohtunikueksami puhul on regulatsioon veelgi üldisem.

KOHTU PÕHJENDUSED

9. KutS § 16 lg 2 p 8 kohaselt peavad kutse andmise korras (KAK) sisalduma kutse taotleja

kutsealase kompetentsuse hindamise viisid ja vormid. KutS § 18 lg 2 p 5 kohaselt kinnitab

kutsekomisjon hindamise korraldamise juhendi ja eksamimaterjalid. KAK p-st 3 tulenevalt on

hindamise korraldus ja tingimused kirjeldatud hindamisstandardis, sealjuures on paika

pandud, et vara hindaja, tase 7 taotlemisel tuleb sooritada kirjalik ja suuline eksam (KAK p

3.1). Hindamisstandardi kohaselt koosneb kutse esmataotleja kirjalik eksam kahe

hindamisülesande lahendamisest vastavalt ette antud lähteandmetele. Kirjaliku osa eest on

võimalik saada maksimaalselt 100 punkti. Mõlemad ülesanded omavad võrdset kaalu.

Kutseeksami kirjalik osa loetakse sooritatuks, kui tulemus on vähemalt 70% maksimaalsest

tulemusest ja iga ülesande vastuse eest on saadud vähemalt 50% maksimaalsest tulemusest

(hindamisstandardi p 2.1 alapeatükk „Tulemus“ p 2). Täpsemalt ei ole punktisummade

kujunemist hindamisstandardis ega teistes kutse andmise alusdokumentides lahti kirjutatud.

Punktide jagunemine võrdlusmeetodi ülesande alaküsimuste lõikes nähtub vastustaja

koostatud näidisvastusest (kaebuse lisa 3) koostoimes hindamistabeliga (09.02.2026 vastus

kaebusele, lisa 7), milles on ära toodud iga alaküsimuse maksimumpunktid, täpsemalt: 1)

parima kasutuse analüüs (ülesande a osa, maksimumpunktid 10); 2) turustatavuse analüüs

(ülesande b osa, maksimumpunktid 5); 3) võrdlustehingute valik (ülesande c osa,

maksimumpunktid 10); 4) võrdlusühiku valik (ülesande d osa, maksimumpunktid 5); 5)

võrdluselementide valik ja põhjendus (ülesande e osa, maksimumpunktid 5); 6) ajaline

kohandus (ülesande f osa, maksimumpunktid 10); 7) käibemaks tehinguhinnas (ülesande f

osa, maksimumpunktid 5), 8) kohanduste rakendamine (ülesande f osa, maksimumpunktid

10); 9) kohanduste selgitamine, põhjendamine (ülesande f osa, maksimumpunktid 5); 10)

selgitused (ülesande f osa, maksimumpunktid 5); 11) selgitused, sh kaalutud keskmise

selgitus (ülesande f osa, maksimumpunktid 5); 12) lõpptulemuse esitamine, sh kommentaarid

(ülesande f osa, maksimumpunktid 10); asfaltplatsi arvestamine (ülesande f osa,

maksimumpunktid 5); 13) ehituskulu ja likviidsus (ülesande f osa, maksimumpunktid 10).

10. Kutseeksami kirjalik osa toimus 29.09.2025, mille käigus tuli lahendada võrdlusmeetodi

ülesanne ja tulumeetodi ülesanne. Hindamiskomisjon hindas kaebaja võrdlusmeetodi ülesande

lahendust 61,5 punktiga ja tulumeetodi ülesande lahendust 70 punktiga, mis tegi kokku

kutseeksami kirjaliku osa tulemuseks 65,8 punkti. Selline tulemus jäi madalamaks eksami

lävendiks kehtestatud 70% maksimumsummast, mistõttu loeti eksam mittesooritatuks.

Vaideotsusega peeti põhjendatuks tõsta kaebaja punktisummat 64-le punktile, mis andis

kaebaja kutseeksami kirjaliku osa tulemuseks kokku 67 punkti, mis polnud piisav, et lugeda

eksam läbituks.

11. KutS-s ega muudes kutse andmise alusdokumentides (KAK, hindamisstandard) ei ole

reguleeritud seda, kus ja millise detailsuse astmega peavad hindamise kriteeriumid ja -

skaalad olema lahti kirjutatud. Kuna kutse andmise näol on tegemist haldusmenetlusega,

kehtivad siin üldised HMS-st tulenevad põhimõtted, eeskätt vormivabadus ja eesmärgipärasus

(vt HMS § 5 lg-d 1 ja 2), samuti haldustegevuse kontrollitavuse põhimõte (HMS § 1).

HMS § 5 lg 1 kohaselt menetlustoimingu vormis ja muud haldusmenetluse üksikasjad

määrab haldusorgan kaalutlusõiguse alusel. Pelgalt hindamiskorralduse pinnalt pole alust

väita, et see ei taga objektiivset hindamist, ei põhine mistahes metoodikale ning et

eksamitulemust on võimalik ükskõik mis suunas moonutada. Hindamistabelist koostoimes

eksami ülesande ning näidisvastusega saab selguse, kuidas hinnatakse erinevaid alaküsimusi

ja kuidas kujuneb lõplik punktisumma. Kohtule ei nähtu, et vastustaja oleks

eksamikorralduses mõnda õigusakti nõuet rikkunud. Hindamise subjektiivust vähendab see, et

iga tööd hindavad eraldiseisvalt kaks hindajat, kellede antud punktide keskmisena kujuneb

lõplik punktisumma. Subjektiivsust maandab ka eksami anonüümsus.

12. Kohus teostab järelkontrolli halduse tegevuse üle ning ei saa teha otsuseid ja valikuid

haldusorgani asemel, mistõttu ei ole kohtu hinnata see, kas eksamiküsimused on sõnastatud

korrektselt või kas sõnastuses tulnuks midagi muuta. See on vastustaja kaalutlusõiguse

küsimus. Eksami eesmärgiks võib ka olla iseseisva ja kriitilise mõtlemise kontrollimine,

mistõttu ei pruugi koostatav eksamiküsimus alati kindlale lahenduskäigule juhatada, vaid selle

võibki jätta eksami tegijale välja mõtlemiseks. Oluline on siinjuures see, et kõik eksami

tegijad oleks võrdses olukorras, st kõigil on võrdne võimalus osutuda edukaks. Seetõttu

piirdub kohtulik kontroll nn ilmselgete vigade testiga. Kohus ei saa anda hinnanguid selle

kohta, kuidas peaks kinnisvarahindajate eksamiküsimusi koostama või sõnastama. Kohus ei

hinda eraldivõetuna kaalutlusotsuse otstarbekust (HKMS § 158 lg 3). Kohus võtab seega

aluseks vastustaja koostatud näidisvastuse ja kontrollib, kas kaebaja vastuseid on hinnatud

sellele vastavalt. Kohus ei saa haldusorgani asemel asuda sõnastama õigeid/korrektseid

küsimusi ja vastuseid. Kuna eksamiülesanne oli kõigile eksami teinutele kohtule arusaadavalt

samasugune ja oli ka eksami sooritanuid, eeldab kohus, et tegemist ei olnud mingi uudse ja

üllatusliku lähenemisnurgaga, vaid tegemist pidi olema kutsetegevuses tegutsevatele isikutele

jõukohase ülesandega. Kohtule arusaadavalt oli eksami eesmärgiks panna eksami sooritajad

võimalikult elulähedasse olukorda, kus kinnisvarahindajad peavad suutma käituda

professionaalidena ning asjakohased lähteandmed vajadusel ise üles leidma ja neid

rakendama. Tähelepanuta tuleb jätta kaebaja viited varasemate aastate eksamitöödele. Kas

need sisaldasid erinevaid või sarnaseid andmeid, kas seal nõuti või hinnati mingeid vastuseid

erinevalt vms ei oma käesolevas asjas tähtsust. Asjassepuutumatu on samuti see, kui suure

punktiskoori sai kaebaja võrdlusmeetodi ülesande eest eelnevatel aastatel. Mainitu ei saa

mõjutada 2025. a eksamitööle antud hinnangu õiguspärasust. Kohtu roll ei ole vastustajale

ette kirjutada, kas eksamitöid tuleb hinnata „leebelt“ või „rangelt“.

13. Kaebaja ei ole vaidlustanud ja kohus ka ei kontrolli hindamist alaküsimuste osas, milles

kaebaja sai maksimumpunktid (3, 4, 7 ja 11).

14. Järgnevalt analüüsib kohus punktide andmist konkreetsete alaküsimuste lõikes, võttes

aluseks näidisvastuse, hindamistabeli, hindamis- ja kutsekomisjoni protokollid ning

vaideotsuse.

14.1. Parima kasutuse analüüs

Hindaja 1 on andnud 8 punkti, hindaja 2 on andnud 9 punkti, keskmine 8,5 punkti

(maksimumsumma on 10 punkti). Mõlemad hindajad on välja toonud, et selgitused on kohati

segased, hindaja 1 leiab, et kõiki aspekte oleks võinud põhjalikumalt analüüsida. Vaideotsuses

on välja toodud (lk 2), et: „Parima kasutuse analüüs on valdavas osas õige, kuid segaselt on

sõnastatud finantsmajandusliku otstarbekuse selgitus. Vastuse juures on välja toodud, et

hoonestatud tootmismaade puhul annab likviidsust ja nõudlust juurde nende hoonestamine

uute laohoonetega.“ Näidisülesandes on finantsmajandusliku otstarbekuse puhul välja

toodud: „finantsmajanduslikult alternatiivsed kasutused puuduvad“. Kohus nõustub, et

kaebaja vastuses toodud lause jääb ebaselgeks, st et miks siis just olemasolevatele hoonetele

uute hoonete juurde ehitamine annab varale likviidsust ja nõudlust juurde. Pole ka selge,

millisest teabest lähtuvalt selline järeldus on tehtud. Kohtu arvates on tegemist siiski pigem

väiksemat sorti eksimusega. 1 punkti mahaarvamine oleks põhjendatud, 1,5 punkti

mahavõtmine on kohtu arvates siiski proportsionaalsuse piiridesse jääv.

14.2. Turustatavuse analüüs

Eksamiülesande kohaselt tuli sõnastada vähemalt 7 küsimust, millele turustatavuse analüüs

vastuse annab ning neile tuli vastused anda lähtuvalt ette antud lähteülesandest. Kaebaja

sõnastas 12 küsimust, millele andis ka vastused. Kohus märgib, et ülesandepüstitusest

lähtuvalt oli ette antud küsimuste miinimum (7), mitte aga maksimumarv. Seega võis ja pidigi

arvesse võtma ja hindama kõigi kaebaja sõnastatud küsimuste ja antud vastuste korrektsust

ning vastustajal ei olnud kohustust välja valida seitse „õiget“ vastust ja ülejäänud jätta

tähelepanuta.

Mõlemad hindajad olid kaebajale andnud 3 punkti 5-st. Hindaja 1 on välja toonud, et loetletud

on mitmeid küsimusi, kuid vastused on segased ning valesti esitatud. Hindaja 2 märgib, et

välja on toodud 12 küsimust, kuid vastused on osaliselt valed ja osaliselt õiged vastused on

vale küsimuse juures. Vaideotsuses (lk 2‒3) on toodud: „Turustatavuse analüüsis on välja

toodud 12 küsimust (nõutud oli 7), küsimustele on valdavas osas vastused olemas, kuid osad

vastused on osaliselt valed või valesti esitatud. Näiteks vastuses küsimusele "Kui suur osa

lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara?" on välja toodud, et vara soovivate lõppkasutajate

arv on seotud vastavate kohalike keskmise suurusega ettevõttetega, kes vajavad kaasaegset

laopinda oma äritegevuse laiendamiseks. Vastuses puudub, et hinnatavat vara soovib

keskmine või keskmisest kõrgem hulk lõppkasutajatest. Näiteks vastuses küsimusele "Kui suur

on konkureeriv pakkumine?" on välja toodud, et vabaturutingimustes hoonestatud

tootmismaadega toimunud kinnisasjade tehingute hinnad on jäänud valdavalt vahemikku

550-1700 €/suletud netopinna kohta. Vastuses puudub, et konkureeriv pakkumine sisuliselt

puudub, avalikes portaalides on pakkumisi vähe. Näiteks vastuses küsimusele "Missugused on

oodatavad müügihinnad, rendihinnad ja vakants?" puuduvad müügihinnad.“

Näidisvastuses on toodud 11 küsimust ja vastust. Kohtule nähtub, et vastustaja on lugenud

õigeks küsimused 1‒3 ja neile antud vastused. Ka kohus siin eksimusi ei näe. Neljandale

küsimusele ‒ kui suur osa lõppkasutajates soovib hinnatavat vara ‒ on kaebaja vastanud, et

vara soovivate lõppkasutajate arv on seotud vastava koha keskmise suurusega ettevõtetega,

kes vajavad kaasaegset laopinda oma äritegevuse laiendamiseks. Näidisvastuses on antud

vastus: „Kuna uute ja heas seisukorras laohoonete järele on turul nõudlus, siis soovib

hinnatavat vara keskmine või keskmisest kõrgem hulk lõppkasutajatest.“ Kohus nõustub

vastustajaga, et kaebaja vastusest ei nähtu otseselt, kui suur osa lõppkasutajatest soovib

hinnatavat vara. Kohtule nähtuvalt viiendat küsimust ja sellele antud vastust on loetud õigeks.

Kuuendale küsimusele ‒ kui suur on konkureeriv pakkumine ‒ on kaebaja vastanud, et

vabaturutingimustes hoonestatud tootmismaadega toimunud kinnisasjade tehingute hinnad

jäävad vahemikku 550‒1700 € suletud netopinna kohta. Vastustaja väitel on vastusest puudu,

et konkureeriv pakkumine sisuliselt puudub, avalikes portaalides on pakkumisi vähe. Kohtu

hinnangul on vastustaja osutus puuduvale infole põhjendatud, samas nähtub kohtule, et

küsimus 6 ja selle vastus on suuresti kattuv küsimusega 7 (kui palju pinda on

arendusprotsessis?) ning viimase juures ongi kaebaja välja toonud, et konkreetne pakkumine

sisuliselt puudub. Seega on kohtu hinnangul tegemis väikse eksimusega. Kohtule nähtuvalt

küsimustele 8‒10 ja neile antud vastustele vastustajal etteheiteid ei ole. Vastustaja toob välja,

et 11. küsimusele ‒ missugused on oodatavad müügihinnad, rendihinnad ja vakants ‒

puuduvad müügihinnad. Seda pole kaebaja tõepoolest välja toonud, müügihinnad on kaebaja

ära toonud 6. küsimuse vastuses. 12. küsimusele ja selle vastusele kohtule nähtuvalt

vastustajal etteheiteid ei ole.

Esitatud küsimuste ja vastuste arvu ning kaebaja eksimusi arvestades (eksimused olid

väiksed), tundub kohtule, et kahe punkti maha arvestamine oli range hinnang, põhjendatud

oleks olnud maksimaalselt ühe punkti maha võtmine (st kaebaja oleks pidanud saama 4

punkti).

14.3. Võrdluselementide valik ja põhjendus

Kaebaja on saanud mõlemalt hindajalt 3 punkti, hindajad on välja toonud, et puudub

elemendina aeg ning asfaltplatsi väljatoomine ei ole korrektne. Näidisvastuses ei sisaldu

asfaltplatsi ning võrdluselemendina on toodud ka „tehingu aeg“, mistõttu 3 punkti

maksimaalsest 5-st on põhjendatud. Nagu varasemalt märgitud, kohus ei asu hindama seda,

kas küsimus ja eeldatav vastus ise on korrektsed. See väljub kohtu rollist.

Ülejäänud küsimused ja vastused puudutavad kirjaliku ülesande f osa „Võrdlustabeli

koostamine lähtuvalt lähteülesande andmetest“

14.4. Ajaline kohandus

Mõlemad hindajad on andnud seitse punkti 10-st. Hindajate väljatoodu kohaselt on

võrdlustehingu nr 3 puhul ajaline kohandus vale. Vaideotsuse kohaselt: „Kohanduste tabelis

võrdlustehingu nr 3 kohandus 15% on vale, sest 2024. a III ja IV kvartali jooksul tõusid antud

varade hinnad kokku 20% ja oktoober 2024 ehk IV kvartali tehingul oleks õige 1/2 ehk 10%“.

Kuna vastav kohandus 10% nähtub näidisvastuse tabelist ja ka kaebaja pole õigeks loetud

vastusele vastuväiteid esitanud, tuleb 3-punktist kohandamist kolme võrdlustehingu olukorras

lugeda põhjendatuks.

14.5. Kohanduste rakendamine

Mõlemad hindajad on andnud 4 punkti 10-st. Hindaja 1 on välja toonud, et võrdlustehingu nr

9 tehingusumma on vale, lisaks on vale sama võrdlustehingu tehnosüsteemidega seotud

kohandus, samuti on võrdlustehingu nr 6 osas vale kohandus juurdepääsu osas. Hindaja 2 on

lisaks mainitule välja toonud, et asfaltplatsi kohandused on valed. Vaideotsuses on toodud:

„Kohanduste tabelis on õige kommentaar "Arvestame ilma km-ta summasid" ja

võrdlustehingud nr 3 ja 6 on õigesti, kuid nr 9 tehinguhind on vale, käibemaksu ei ole

lahutatud.“ Lisaks on vaideotsuses sedastatud: „Kohanduste tabelis võrdlustehingu 9

tehnosüsteemide kohandus 0% on vale. Õige oleks 20%, sest seal on tsentraalsed vesi ja

kanalisatsioon, mille mõlemaga varustatud kinnisasjad on turul 20% kõrgema

hinnatasemega.“ ning „Kohanduste tabelis võrdlustehingu 6 juurdepääsu kohandus 10% on

vale. Õige oleks 0%, sest seatud on juurdepääsuservituut“. Vastustaja seisukoht ühtib

näidisvastuse tabelis tooduga. Kuna tegemist on kohtu arvates oluliste eksimustega, ei saa 4

punkti andmist 10-st pidada põhjendamatult madalaks. Kaebaja väidab, et käibemaks oli

valemiga maha arvestatud. Samas peaks see kohtu arvates arusaadavalt ka tabelist nähtuma.

Kaebaja on väitnud, et teeservituudi olemasolu lugemine avaliku teega võrdväärseks ei tulene

lähteülesandest ja koolitustel oli korduvalt teatatud, et mingeid asjaolusid ise ei tohi üldse

välja mõelda ning lähtuma peab vaid lähteülesande tingimustest. Kohus saab siin lähtuda

näidisvastusest ning kohtu arvates ei ole teeservituudi võrdsustamine avaliku teega

põhjendamatu ega lähteandmetega vastuolus.

14.6. Kohanduste selgitamine, põhjendamine

Mõlemad hindajad on andnud 3 punkti 5-st. Hindaja 1 on välja toonud, et valdavas osas on

selgitused olemas, tehnosüsteemidega seotud info juures toodud mastaabiefekti info tekitab

segadust. Hindaja 2 toob välja, et hinnadünaamika põhjendus on poolik; mastaabiefekti tekst

tehnosüsteemide juures tekitab segadust. Vaideotsuse kohaselt (lk 3): Valdavas osas on

kohanduste tabelis selgitused olemas, kuid segadust tekitab, et osad on valel real. Näiteks

ajaldatud tehinguhinna real: "Hinnatava vara turupiirkonna siseselt on kujunenud välja

järgmised üksteisest mõnevõrra erineva hinnatasemega piirkonnad. Ajalise kohanduse juures

selgitus puudub, segadust tekitab sõna Hinnadünaamika. Näiteks ajaldatud tehingu hind,

€/m2 real selgitus "Hinnatava vara turupiirkonna siseselt on kujunenud välja järgmised

üksteisest mõnevõrra erineva hinnatasemega piirkonnad: " tekitab segadust. Näiteks

kinnisasja pind, m2 ja Hoone snp, m2 ridade lõpus on hinnadünaamika selgitused. Näiteks

tehnosüsteemide juures mastaabiefekti tekst tekitab segadust“.

Kohtule nähtub, et vastustaja etteheited on pigem vormistuslikku laadi, selgitused on kas

vales kohas või poolikud, mis raskendab neist arusaamist. See aga ei tähenda, et sellistele

vigadele üldsegi reageerida ei tohi. Kohtu arvates 3 punkti andmine on pigem range

hindamine (kuigi kohus selles rikkumist ei näe), valdavalt vormistuslike vigade eest oleks 1

punkti maha võtmine olnud piisav.

14.7. Selgitused

Mõlemad hindajad on andnud 4 punkti 5-st, tuues välja, et summaarse kohanduse selgitus

puudub. Sama on välja toodud ka vaideotsuses. Lisaks on vaideotsuses kajastatud, et

"Summaarne kohandus,€/m2" on segadust tekitav, sest seda arvu ei kasutata. Näidisvastuse

tabelis on lisatud selgitus: „Summaarne kohandus on kohanduste summa, v.a ajaline

kohandus. Kohandatud tehingu hind leitakse läbi summaarse kohanduse ja ajaldatud tehingu

hinna.“ Kohtul on keeruline kujundada seisukohta, kas tegemist on olulise- või väheolulise

puudusega. Samas, kuna Näidisülesande vastuses on vastav selgitus toodud, ei saa selle

nõudmist eksamil osalenutelt põhjendamatuks ja ülemääraseks pidada. Käesoleval juhul on

maha arvestatud ka üksnes 1 p, mistõttu hindamistulemust pole alust pidada

ebaproportsionaalseks.

14.8. Lõpptulemuste esitamine, sh kommentaarid

Hindaja 1 on andnud 3 punkti 10-st, hindaja 2 on andnud 5 p 10-st. Hindaja 1 on välja toonud,

et puudu on hüpoteegiga arvestamise kommentaar, lisaks tekitab segadust piirdeaia

arvestamise kommentaar, segaselt on esitatud lõpptulemuse kirjeldus. Hindaja 2 on

kommenteerinud: puudub hüpoteegiga arvestamise kommentaar, KM kommentaar ei ole

korrektne, lõpptulemuse esitamine tekitab segadust, lähteülesandes oli küsimus ehitusjärgus

laohoone turuväärtuse kohta, hinnatud on eeldusel, et vara on 100% vastavalt projektile

valmis. Vaideotsuse kohaselt (p-d 11 ja 12, lk 3): „Lõpptulemuse esitamisel puudub

hüpoteegiga arvestamise kommentaar ja käibemaksu kommentaaris puudub, et tulenevalt

seadusest võib sellele lisanduda käibemaks; Lõpptulemuse esitamisel on välja toodud

turuväärtus eeldusel, et hoone on 100% valmis, kuid välja toomata hindamishetke

turuväärtus (lähteülesandest tulenevalt on hindamishetkel hoone ehitusjärgus).“.

Vaidlust ei ole, et viidet hüpoteegi arvestamata jätmise kohta kaebaja töös ei ole. Kaebaja on

välja toonud, et hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu ja ei lisandu käibemaks.

Näidisülesande vastuses on käibemaksu kommentaariks: „hinnatud turuväärtus ei sisalda

käibemaksu, kuid tulenevalt seadusest võib sellele lisanduda käibemaks“. Sellist kommentaari

tuleb lugeda korrektseks, kuna hindaja ei saa võtta siduvad seisukohta maksukohustuse

tekkimise kohta. Lisaks on kaebaja viidanud „piirdeaia komponentide arvesse võtmisele“,

mille osas arvutuskäiku pole esitatud. Kohus nõustub, et vastav kommentaar jääb ebaselgeks.

Põhjendatult on vastustaja tähelepanu juhtinud, et välja on toomata hindamishetke turuväärtus

(lähteülesandest tulenevalt on hindamishetkel hoone ehitusjärgus). Hinnatava vara turuväärtus

on kaebaja arvutuste järgi märkimisväärselt erinev näidisülesandes toodust (1 343 418 vs 846

000 eurot). Seegi näitab, et kaebaja ei ole ülesannet korrektselt lahendanud. Kohtule ei nähtu,

et kaebajale omistatud keskmine punktisumma 4 punkti 10-st oleks põhjendamatult madal.

14.9. Asfaltplatsi arvestamine

Mõlemad hindajad on andnud 0 punkti 5-st põhjendusega, et korrektne arvutuskäik puudub.

Vaideotsuse kohaselt (p 13, lk 3): „Kohanduste tabelis on asfaltplatsiga arvestatud, kuid

kuna teada on ehitamise maksumus 75000 € ja iga kohandus on rahaline suurus, siis

kohandus 15% ei vasta rahalisele suurusele 75000 €. Kohanduse võib esitada ka väiksema

kui 5% täpsusega, kui on teada täpne rahaline suurus. Alternatiivina võib arvestada

asfaltplatsi olemasoluga kohanduste tabeli väliselt ja siis on võimalik kasutada täpset

maksumust.“ Näidisülesande vastuses ei ole asfaltplatsi võrdluselemendina välja toodud, kuna

võrdlustehingutes see puudus. Asfaltplatsi ehitusmaksumus (75 000 €) on näidisvastuses

eraldiseisvalt hinnatava vara turuväärtusele juurde liidetud. Kuna kaebaja on asfaltplatsi

ülesande lahendamisel siiski arvesse võtnud, tuleks mingid punktid kohtu arvates siiski

omistada. Lahenduskäigus on eelistatud konkreetse ehitushinna arvestamist, kuid pole üheselt

selge, et turg seda samamoodi hinnastaks. Kohtule pole arusaadav, miks kaebaja kohandust

tuleks lugeda valeks. Kohtu arvates võiks kaebajale maksimaalselt omistada 2 punkti.

14.10. Ehituskulu ja likviidsus

Mõlemad hindajad on andnud 0 punkti kümnest, kommentaariga „puudub“. Vaideotsuse (p

14, lk 3) kohaselt puudub ehitusjärgus laohoone turuväärtuse määramine ehk ehituskuluga

arvestamine ja ehitusjärgus laohoone likviidsuse kommentaar. Vaidlust ei ole, et kaebaja pole

esitanud hinnangut vara turuväärtusele, kus oleks aluseks võetud ehitusjärgus hoone. Seega

on selles kategoorias põhjendatult antud 0 punkti.

14.11. Kui võtta kokku kohtu kohandustega punktisumma ‒ kohus lähtub siin kaebajale

soodsaimast variandist ‒ tuleb kokku 9 + 4 + 10 + 5 + 3 + 7 + 5 + 4 + 4 + 4 + 5 + 4 + 2 + 0 =

66 punkti. Kuna tulumeetodi ülesande eest sai kaebaja 70 punkti, tuleb kahe ülesande

keskmiseks 66 + 70 ÷ 2 = 68 punkti. Seega ka kohtu kohandustega jäi kirjaliku osa

lõpptulemus (68) alla eksami lävendiks kehtestatud 70% maksimumist. Seetõttu on vastustaja

kohtu hinnangul õigesti lugenud eksami kirjaliku osa mittesooritatuks.

15. Kohus ei jaga kaebaja kriitikat selles, et vastustaja ei ole eksami tulemust ja hinde

kujunemist piisavalt põhjendanud. Hindamistabelit koos hindamis- ja kutsekomisjoni

asjakohaste protokollide ning vaideotsusega koostoimes lugedes on kaebajale antud

punktisumma kujunemine jälgitav ning piisavalt selgeks saab ka see, milliste eksimuste eest

on punktisummat väiksemaks korrigeeritud. Kohus ei ole tuvastanud hindamise läbiviimisel

vigu, mis tooks kaasa teistsuguse eksamitulemuse. Kutsekomisjoni otsuse viide

hindamiskomisjoni poolt antud hinnetele ja välja toodud vigadele on lubatav olukorras, kus

kutsekomisjon nendega nõustus. Kutsekomisjon otsuse põhjendus võib sisalduda ka

hindamiskomisjoni protokollis (HMS § 56 lg 1). Kohtule ei nähtu, et kutsekomisjon oleks

rikkunud uurimispõhimõtet. Asjaoludest nähtuvalt on kutsekomisjon kaebaja tööd uuesti

hinnanud ja kirjeldanud kaebaja töös esinenud puudusi. Punktisummat on korrigeeritud.

Kutsekomisjonil ei olnud kohustust asuda kaebaja eksamitööd võrdlema teiste isikute

omadega või töödega varasemast ajast. Pole välja toodud asjaolusid, mille pinnalt oleks

pidanud tekkima kahtlus, et hindamiskomisjon on taotlejate eksamitöid erinevalt hinnanud.

Nõustuda tuleb vastustajaga, et kutsekomisjon ei pidanud ainuüksi kaebaja üldsõnalise väite

tõttu asuma kõiki vara hindaja, tase 7 kutse taotlejate võrdlusmeetodi ülesannete lahendusi üle

vaatama ja võrdlema neid kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahendusega.

16. Kohus ei pea usutavaks kaebaja väidet, et hindamistabel on koostatud tagantjärele.

Vastustaja on asjakohaselt selgitanud, et on kaebajale väljastanud hindamistabeli ainult

kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahendust puudutavas osas, mis on väljavõte Exceli

koondfailist, millega on ka selgitav faili muutmise kuupäev 26.11.2025, kuna väljavõte tehti

päeval, mil tabel kaebajale e-kirjaga edastati. Kuna hindamistabelis on ära toodud vead ning

samad vead on ära toodud ka kutseeksami kirjaliku osa hindamise protokollis, poleks olnud

võimalik protokollis vigu ega hindajate poolt antud punktisummasid esitada. Kohus nõustub

vastustaja selgitustega.

17. Ülaltoodut arvestades jääb kaebus rahuldamata.

18. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

otsus tehti kaebaja kahjuks, jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja

taotleb õigusabikulude hüvitamist summas 3850,20 eurot (käibemaksuga, 13.04.2026

menetlusdokument). Riigikohtu pikaaegse praktika kohaselt ei mõisteta haldusorgani

menetluskulusid reeglina välja kaebajalt, välja arvatud, kui kohtuvaidlus väljub haldusorgani

põhitegevuse raamidest (nt RKHKo 28.10.2017 nr 3-3-1-73-16, p 48). Käesoleval juhul

sellise olukorraga tegemist ei ole, kuna vara hindamise valdkonna kutsete andmise

korraldamine on vastustaja üheks põhitegevuseks (EKHÜ põhikirja p 2.1.5). Kutse andmisel

tekkivate õigusvaidlustega seonduvaid kulud on hõlmatud KutS § 17 lg-ga 1 ning need

hüvitatakse KutS § 17 lg-s 2 nimetatud vahenditest, st kutset taotlevate isikute poolt kutse

andmise tasu arvelt (vt TlnRngKo 10.05.2024, 3-22-1349, p 15). Seetõttu jäävad

menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Janek Laidvee