2-26-3904/22 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

KOHTUMÄÄRUS

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Geidi Sile, Kairi Piirisild, Indrek Soots

Määruse tegemise aeg ja koht

06.05.2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-26-3904

Kohtuasi

Bjork Properties OÜ pankrotimenetlus

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 24.03.2026 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Bjork Properties OÜ (pankrotis) määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Võlgnik: Bjork Properties OÜ (registrikood 14843570),

seaduslik esindaja G.H

Pankrotihaldur: Oliver Ennok (isikukood 37708280298)

Menetluse liik

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 24.03.2026 määrus muutmata.

2. Jätta Bjork Properties OÜ (pankrotis) määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta määruskaebuse menetlemise kulud Bjork Properties OÜ (pankrotis) kanda.

4. Hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid ei ole.

Edasikaebamise kord

Määruse peale ei saa määruskaebust esitada (PankrS § 32 lg 1 ja § 5 lg-d 1 ja 2).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Bjork Properties OÜ esitas 18.02.2026 Harju Maakohtule avalduse, mille kohaselt ei suuda

ta rahuldada võlausaldajate sissenõutavaks muutunud nõudeid ning see suutmatus on püsiv.

Võlgnik taotles pankroti väljakuulutamist ning selgitas, et loodab koostöös halduriga

ettevõtte tervendada.

2. Võlgnik tegeles kuni 2023. a metsamajandusega, hiljem kinnisvara rendileandmisega.

Võlgniku majandustegevusele mõjus negatiivselt pangakonto sulgemine. Lisaks tegi võlgniku

tütarettevõte Läti Vabariigis ebaõnnestunud investeeringu (pelletitehas) ning loodetud

rahavoogu sellest projektist ei tekkinud.

2-26-3904

3. Võlgnikule kuulub kaks kinnisasja, XXX tee 18, Tallinn (registriosa nr 49XXXXX) ja

YYY tn 16-4, Tallinn (registriosa nr 21XXXXXX). Kahe kinnisasja renditulu on kokku

2500 eurot kuus. Lisaks kinnisvarale kuulub võlgnikule BSP Investment OÜ osa, mis on

maksuhalduri poolt arestitud. Võlgnikul on ligikaudu 150 000 euro suurune laenunõue

Ilulabor OÜ vastu, kuid laenusaajal on tekkinud raskused lepingu täitmisega.

4. Võlgnikul on 49 858,44 euro suurune maksuvõlg ning kohustused Estateguru tagatisagent

OÜ ees 400 000 eurot, Berger Finance Group OÜ ees 100 000 eurot ja Advokaadibüroo

Bjork Legal OÜ ees 200 000 eurot. XXX tee 18, Tallinn asuv kinnisasi (registriosa nr

49XXXXX) on koormatud teise järjekoha hüpoteegiga G.H kohustuste katteks

(hüpoteegisumma 100 000 eurot).

5. Ajutise halduri 20.03.2026 aruande kohaselt on võlgnik püsivalt maksejõuetu. Lühiajalise

võla kattekordaja on nõrk, likviidsuskordaja on alla soovitatud määra ning käibekapitali

näitaja tugevalt negatiivne. See tähendab, et võlgnikul puuduvad likviidsed vahendid

lühiajaliste kohustuste täitmiseks. Võlgniku juhatuse liige on ajutisele haldurile selgitanud,

et likviidsusprobleemid tekkisid, kui Estateguru tagatisagent OÜ keeldus laenu

pikendamisest ning seda ei õnnestunud ka refinantseerida. Võlgnik ja Estateguru

tagatisagent OÜ sõlmisid tsiviilasjas nr 2-24-11841 kompromissi, mille kohaselt pidi

võlgnik tasuma põhivõla (300 000 eurot) ja intressi (100 000 eurot) hiljemalt 17.02.2026.

Võlgnik kompromissist tulenevat kohustust ei täitnud, vaid esitas 18.02.2026

pankrotiavalduse.

6. Võlgniku nõue Ilulabor OÜ vastu ajutise halduri hinnangul tõenäoliselt väärtust ei oma,

kuna laenusaaja oli 2024. a kahjumis ning 2025. a finantsandmeid registrile esitatud pole.

BSP Investments OÜ asutati 15.07.2022, majandustegevusega ei ole alustatud, ühingul on

maksuvõlg. Kuigi ühingule kuulub kinnisvara, on need koormatud hüpoteekidega SIA

Megaron-L kasuks. Ajutise halduri hinnangul on BSP Investments OÜ osa samuti

väärtusetu. Mõlemad võlgnikule kuuluvad kinnisasjad on koormatud hüpoteekidega.

Ajutise halduri kokkuvõtliku järelduse kohaselt on võlgnikul vara 750 000 eurot ja

kohustusi 870 000 eurot (ligikaudsed hinnangud).

Maakohtu määrus ja põhjendused

7. Harju Maakohus kuulutas 24.03.2026 välja võlgniku pankroti.

8. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on võlgnikul vara 750 000 euro väärtuses ja

kohustusi 870 000 euro ulatuses. Võlgnik on püsivalt maksejõuetu, kuna tal pole piisavalt

vara sissenõutavaks muutunud rahaliste kohustuste täitmiseks. Võlgniku püsivat

maksejõuetust tuleb PankrS § 31 lg 4 alusel eeldada.

Määruskaebus, menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik

9. Võlgnik esitas määruskaebuse, milles palub pankrotimääruse tühistada. Võlgniku

hinnangul on makseraskused võimalik ületada restruktureerimise teel. Maksuvõlg on

vähenenud 50 000 eurolt 17 000 eurole. Suurvõlausaldaja Estateguru tagatisagent OÜ-ga

on sõlmitud kompromiss ning selle kohustuse täitmine on võimalik ajatada. Ühingu 2024.

a majandusaasta aruande kohaselt on ühingu tegevus kasumlik.

10. Pankrotihaldur määruskaebusele ei vastanud.

11. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

2-26-3904

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

12. Ringkonnakohus jätab maakohtu määruse TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel

muutmata ning määruskaebuse rahuldamata. Vaidlustatud määrus on seaduslik ja põhjendatud

ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu määruse põhjendustega ning TsMS § 654 lg 6 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel

neid ei korda.

13. Võlgniku määruskaebuse kohaselt on pärast pankroti väljakuulutamist ilmnenud, et

tema makseraskused on ajutise iseloomuga ning need on võimalik ületada kohustuste

restruktureerimise teel. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib kolleegium, et maakohus

tuvastas õigesti võlgniku püsiva maksejõuetuse. Ükski määruskaebuses esitatud väide ei anna

alust maakohtu lõppjärelduse muutmiseks.

14. Kohus kuulutab PankrS § 31 lg 1 kohaselt pankroti välja, kui võlgnik on maksejõuetu.

Äriühing on pankrotiseaduse kohaselt maksejõuetu, kui ta ei suuda rahuldada oma

võlausaldajate nõudeid ja see suutmatus ei ole äriühingu majanduslikust olukorrast tulenevalt

ajutine (PankrS § 1 lg 2) või kui äriühingu vara ei kata tema kohustusi ja selline seisund ei ole

äriühingu majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine (PankrS § 1 lg 3). Ühe eelnimetatud

eelduse esinemisest piisab, et lugeda juriidilisest isikust võlgnik maksejõuetuks.

15. Maakohus on tuvastanud, et võlgnikul on vara 750 000 euro väärtuses ja kohustusi 870

000 euro ulatuses. Isegi kui maksuvõlg on pärast pankrotimääruse tegemist vähenenud

ligikaudu 35 000 euro võrra, ületab võlgniku kohustuste kogumaht tema vara väärtust. Seega

ei suuda võlgnik olemasoleva vara arvel täita oma kohustusi (ülevõlgnevus). Kohtu ette pole

toodud asjaolusid, mis annaksid alust arvata, et võlgnikul õnnestub mõistliku aja jooksul seda

olukorda ületada (muuta oma varade ja kohustuste vahekord selliseks, et olemasolevad varad

ületavad kohustusi). Ajutise halduri finantsanalüüsi kohaselt ei ole võlgnik suuteline täitma

sissenõutavaks muutunud rahalisi kohustusi (dtl 22–26). Lisaks PankrS § 31 lg-st 4 tulenevale

eeldusele on ajutise halduri aruande ja selle lisadega seega tõendatud, et võlgnik on nii

likviidsus- kui ka bilansitesti järgi maksejõuetu.

16. Kuigi võlgniku varaline seisund võib võlausaldajatega tulevikus sõlmitavate

kokkulepete tulemusel muutuda, ei anna see alust asuda seisukohale, et võlgniku

makseraskused on ajutise iseloomuga.

17. Kohtupraktika kohaselt on positiivsele tulevikuootusele tuginedes võimalik võlgniku

püsivat maksejõuetust eitada vaid juhul, kui esinevad konkreetsed asjaolud, mis annavad

objektiivsele kõrvaltvaatajale alust pidada võlgniku finantsseisundit normaliseeriva

tulevikustsenaariumi realiseerumist tõenäoliseks. Seejuures peab olema üldjoontes tuvastatav,

et sellise stsenaariumi tõenäoline mõju võlgniku majanduslikule olukorrale on maksevõime

taastamiseks piisav (RKTKm 19.06.2013, nr 3-2-1-74-13, p 22 ja RKKKo 28.10.2011, nr 3-

11-49-11, p 19). Võlgniku määruskaebuses on üksnes viidatud hüpoteetilisele võimalusele

ajatada suurvõlausaldaja ees oleva kohustuse täitmine. See ei ole kohtupraktikas kehtestatud

standardit arvestades piisav positiivse tulevikuootuse jaatamiseks.

18. Kokkuvõtlikult kuulutas maakohus põhjendatult pankroti välja, kuna võlgnik on

püsivalt maksejõuetu (PankrS § 31 lg 1).

2-26-3904

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

19. Menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel määruskaebuse esitaja kanda. Kuna haldur

määruskaebusele ei vastanud ning teisi menetlusosalisi kaebuse lahendamisesse kaasatud ei

ole, siis rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

(allkirjastatud digitaalselt)