2-24-5680/13 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Peeter Pällin, Kairi Piirisild ja Vallo Kariler

Määruse tegemise aeg ja koht

05.05.2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-24-5680

Kohtuasi

AS-i LHV Kindlustus avaldus Tallinn, Ehitajate tee

35 korteriühistu vastu võla väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 11.12.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS-i LHV Kindlustus määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad määruskaebuse

menetlemisel

Avaldaja

AS-i LHV Kindlustus (registrikood

14973611), lepinguline esindaja T.O

Puudutatud isik Tallinn, Ehitajate tee 35 korteriühistu

(registrikood 80476952), lepinguline esindaja Marge

Aron

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 11.12.2024 määrus ja saata asi menetluse

jätkamiseks maakohtule.

2. Rahuldada AS-i LHV Kindlustus määruskaebus.

Edasikaebamise kord

Käesoleva määruse peale edasi kaevata ei saa.

2-24-5680

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS LHV Kindlustus (avaldaja) esitas 10.04.2024 Harju Maakohtule avalduse Tallinn,

Ehitajate tee 35 korteriühistu (puudutatud isik) vastu, paludes mõista võlgnikult välja

5161,77 eurot. Avaldaja palus jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

1.1. Avalduse kohaselt on avaldaja kindlustusandja, kes on kindlustanud korteri asukohaga

Tallinn, Ehitajate tee 35-XX (kindlustatud korter). 17.07.2023 esitas kindlustatud korteri

omanik avaldajale teate, et korteris tekkis kahju – kindlustatud korteri vannituppa

paigaldatud käterätikukuivatisse tekkis auk, mille tagajärjel tekkisid kindlustatud korteris

veekahjustused. Avaldaja hüvitas korteri omanikule korteris teostatud remonttööde

maksumuse 4853,37 eurot. Pärast kahjujuhtumit esitas puudutatud isik kindlustatud korteri

omanikule kommunaalteenuste arve, mis sisaldas avariitöödega seotud teenuseid 308,40

eurot. Kommunaalkulud olid seotud kahjujuhtumiga, seetõttu hüvitas avaldaja kindlustatud

isikule ka nimetatud kulu.

1.2. Kindlustatud korteri omaniku selgituse kohaselt renoveeris eelmine omanik korterit ja

vahetas muuhulgas siugtoru. Eelmine omanik paigaldas käterätikuivati, mis ei ole

roostevabast materjalist, mistõttu roostetas see seest läbi ja selle sisse tekkis auk. Puudutatud

isik oli siugtoru vahetamisest teadlik. Siugtorude purunemise ja lekkimise eest vastutab

puudutatud isik. Korteriühistul lasub kohustus kontrollida ja veenduda, et paigaldatakse

sobilik siugtoru. Siugtoru kuulub korteriomanike kaasomandisse. Korteriühistu kohustusteks

on torude seisundi jälgimine ja nende korrashoiu tagamine. Praegusel juhul ei täitnud

puudutatud isik asjaoludest tulenevalt (siugtoru sisse augu tekkimine) oma kohustusi

nõuetekohaselt. Avaldaja hinnangul kuulub siugtoru korteriomanike kaasomandisse.

Kindlustatud korter asub tüüpilises paneelmajas, mis ehitati 1964. aastal. Tüüpilise

paneelmaja planeering on selline, et kõik veetorud, sh siugtorud, küttetorud ning üldised

veepüstakud läbivad ja teenindavad ühiselt kõiki kortereid, mis asuvad ühes trepikojas.

Puudutatud isiku seisukoht

2. Puudutatud isik avaldusele vastust ei esitanud.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Harju Maakohus jättis avalduse rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda.

Maakohus ei määranud menetluskulusid rahaliselt kindlaks.

3.1. Maakohus tuvastas menetluses järgmist:

- avaldaja ja kindlustatud korteri omaniku vahel on sõlmitud kodukindlustuse leping;

- 14.07.2017 toimus kindlustatud korteris veeavarii – korteri vannitoas asunud

käterätikuivatisse tekkis auk, millest hakkas vett välja jooksma;

- kindlustatud korter sai veeavarii tagajärjel kahjustada;

- seoses kindlustusjuhtumiga maksis avaldaja kindlustatud korteri omanikule 5161,77 eurot

hüvitist.

2-24-5680

3.2. Maakohus leidis, et esiteks tuleb tuvastada, kas veeavarii põhjustanud siugtoru on

eriomandi ese või kuulub kõigi korteriomanike kaasomandisse. Kohtupraktika kohaselt on

korteriomanike kaasomandis korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, mis

on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks. Korteriomandi eseme reaalosa hulka kuuluvad

veetorud, mis on vajalikud üksnes ühe korteri piires vee laialiviimiseks ning mis on

eemaldatavad, ilma et see kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi kahjustataks.

3.3. Maakohus leidis, et avaldaja ei ole tõendanud, et siugtoru on ühe tervikuna

tehnosüsteemi osa. Maakohtule esitati pilt seinast, mille külge oli kinnitatud siugtoru. Pildilt

on näha, et seinast tulevad välja kaks toruotsa, kuhu oli siugtoru ühendatud. Tõendamata on,

et need toruotsad on osaks terviklikust tehnosüsteemist, mida ei saa osadeks jagada.

Tõenäoliselt on toruotsad osa torust, mis kinnitub maja läbivale veetorule ja viimane on

terviktehnosüsteem, mis on kõikide korteriomanike kaasomandis. Maakohus järeldas

eelnevast, et siugtoru kasutatakse üksnes korteri piires vee laialiviimiseks ning see on

eemaldatav kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi kahjustamata. Seega on siugtoru

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 4 lg 1 mõttes eriomandi ese.

3.4. Maakohus leidis, et korteriomandi erieseme korrashoiu kohustus lasub korteriomanikul

(KrtS § 31 lg 1 p 1). Seega on avaldaja etteheited puudutatud isikule, et ta ei jälginud

siugtoru seisundit ja ei taganud selle korrashoidu, alusetud. Avaldaja selgitustest nähtub, et

kindlustatud korteri eelmine omanik paigaldas majas kasutamiseks ebasobiva siugtoru. Kuna

siugtoru on eriomandi ese, ei saa korteriühistule ette heita korteriomaniku poolt ebasobiva

siugtoru paigaldamist. Kokkuvõttes leidis maakohus, et puudutatud isik ei ole oma kohustusi

rikkunud, mistõttu jättis avalduse rahuldamata.

3.5. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg 1 kohaselt avaldaja kanda, kuid neid

rahaliselt kindlaks ei määranud, sest puudutatud isikul ei tekkinud menetluses

menetluskulusid.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning teha uue

määruse, millega avaldus rahuldada. Menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda.

4.1. Määruskaebuse väidete kohaselt leidis maakohus ekslikult, et siugtoru on eriomandi ese

KrtS § 4 lg 1 mõttes. Siugtorusse tuleb soe vesi üldisest küttetrassist. Avaldaja hinnangul

kuulub siugtoru kaasomandisse, sest see on osa sooja vee torustiku süsteemist. Siugtoru

vahetamine pole võimalik ilma kogu kortermaja küttevee süsteemi vett sulgemata. See

omakorda viitab sellele, et siugtoru on siiski kaasomand, mida ei saa eemaldada ilma et

teiste korteriomanike õigusi kahjustamata. Ühes korteriomandis siugtoru eemaldamine

katkestaks küttesüsteemi ahela ja seetõttu ei täidaks teistes korteriomandites siugtoru enam

oma funktsiooni – st et siugtoru soojenemist ei toimuks.

4.2. Maakohus palus avaldajal esitada vaidlusaluse kortermaja ehitusplaani, millelt oleks

võimalik tuvastada, kas siugtoru kuulub kaasomandisse või eriomandisse. Avaldaja selgitas,

et tal ei ole võimalik esitada kohtule kortermaja projekti, millel oleks kujutatud siugtorude

süsteem. Avaldaja saaks esitada üksnes kortermaja läbilõike, kuid sellele ei ole märgitud

vaidlusalust torustikku. Avaldaja viitas maakohtu menetluses kahele kohtulahendile, milles

on leitud, et siugtoru kuulub kaasomandisse. Ringkonnakohus leidis tsiviilasjas nr 2-22-

16465, et „Korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, mis on üks tervik ega

2-24-5680

saa olla jaotatud osadeks, on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad

korteriomandi eriomandi esemel või mitte. Radiaator ja selle osad on ühise küttesüsteemi

osad, mistõttu tuleb lähtuda sellest, et kostja korteris purunes ühise küttesüsteemi osa.

Samuti on Riigikohtu lahendis nr 2-18-13649 leitud, et ühiskasutuses olevad torustikud (sh

küttetorustikud) kuuluvad korteriomanike kaasomandisse vaatamata sellele, et need läbivad

korteriomandi reaalosa. Muuhulgas on elamu küttesüsteemi kui kaasomandi osaks ka

korteriomandi reaalosas asuv kütte tagasivoolutoru (käteräti kuivatamise siugtoru)“. Samale

seisukohale asus maakohus tsiviilasjas nr 2-22-5791.

5. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja küsis sellele puudutatud isiku seisukohta.

6. Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu ning palus selle rahuldamata jätta.

7. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 kohaselt

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada, maakohtu määrus tuleb

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel koosmõjus TsMS

§-ga 659 tühistada ning asi tuleb saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohus

on jätnud vaidlust lahendades selgitamiskohustuse olulises ulatuses täitmata ning vaidluse

lahendamiseks olulised asjaolud olulises osas välja selgitamata. Seetõttu ei saa

ringkonnakohus teha asjas ise uut määrust ning saadab asja samale maakohtule uueks

läbivaatamiseks.

9. Määruskaebemenetluses vaidlevad pooled eelkõige küsimuses, kas kahjustused

põhjustanud siugtoru oli kaasomandi osa või eriomandi osa ning kas korteriühistu on jätnud

oma seadusest tulenevad kohustused täitmata.

10. Kolleegium leiab, et maakohus järeldas ekslikult, et kahjustused põhjustanud siugtoru oli

eriomandi osa. Kohtupraktikas on selgitatud, et korteriomandite ühiseks kasutamiseks

vajalikud seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks, korteriomanike

kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte.

Korteriomanike kaasomandis on ka küttesüsteemi tagasivoolutoru (siugtoru) (RKTKo

19.03.2021, 2-18-13649, p 14). Et siugtoru omandivormi kohta on üheselt mõistetav

kohtupraktika, leidis maakohus ekslikult, et avaldaja peab tõendama, et siugtoru kuulub

korteriomanike kaasomandisse. Menetlusosaliste esile toodud asjaoludel kuulub

vaidlusalune siugtoru korteriomanike kaasomandisse.

11. Korteriühistu vastutuse kohta märgib kolleegium järgmist. Kohtupraktikas on selgitatud,

et korteriomanik, kelle korteriomandi eriomandi esemele ning tema ainukasutusse antud

kaasomandi esemele on tekkinud kahju tulenevalt korteriomanike kaasomandi esemest, mis

ei ole tingitud mõne üksiku korteriomaniku ega korteriühistu kohustuse rikkumisest, saab

nõuda selle kahju hüvitamist teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu KrtS § 12 lg 2 ja

AÕS § 72 lg 5 teise lause alusel (RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649/57 p 18).

12. Korteriühistu saab sellisele nõudele esitada vastuväite, et kahju on tekkinud üksiku

korteriomaniku, sealhulgas eelmise korteriomaniku tegevusest, mis eirab kaasomandi

alalhoiu kohustust. Korteriomaniku kaasomandi osa alalhoiu kohustus tähendab eelkõige

2-24-5680

keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, kuid see hõlmab mh ka kohustust jälgida

eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada

korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust (RKTKo

19.03.2021, 2-18-13649/57 p 16).

13. Kolleegium selgitab, et kaasomandi alalhoiu kohustust rikkunud korteriomaniku vastutus

on isiklik ja lasub rikkumise toime pannud korteriomanikul ka siis, kui rikkumise tõttu tekib

kahju pärast korteriomandi võõrandamist. Erandina võib korteri võõrandamisel

eriõigusjärglasele üle minna vaid vastutus endise olukorra taastamise eest (RKTKo

14.11.2018, 2-12-24747, p 21 jj).

14. Et maakohus asus põhjendamatult seisukohale, et kahjustused lähtusid eriomandi

esemest, ei andnud maakohus menetlusosalistele võimalust esitada seisukohti selle kohta,

kas eelmine korteriomanik ühendas siugtoru sellisel viisil, et see kahjustas kaasomandi eset.

Et maakohus ei selgitanud menetlusosalistele õiguslikku olukorda, ei olnud

menetlusosalistel võimalik otsustada, kas suunata nõue eelmise korteriomaniku vastu või

taotleda tema kaasamist puudutatud isikuna. Sellega jäi olulisel määral täitmata maakohtu

selgituskohustus ning jäid olulisel määral täitmata eelmenetluse ülesanded.

15. Kohus peab menetluses juhtima poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule

kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust (TsMS § 392 lg 1 p-d 1

ja 3; RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045, p 16.2). Kolleegium saadab asja TsMS § 657 lg 1 p 3

järgi uueks arutamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumis, sest maakohus on olulisel

määral rikkunud eelmenetluses selgitamiskohustust (TsMS § 329 lg 3, § 351 lg 2 ja § 392 lg

1 p-d 1–4 koostoimes TsMS § 477 lg-ga 1). Apellatsioonimenetluse eesmärk ei ole

korraldada uut eelmenetlust. Kuna maakohtu lahendis esinevad puudused on tingitud

mittenõuetekohasest eelmenetlusest, on põhjendatud asja tagasisaatmine maakohtule

(RKTKo 08.12.2021, 2- 18- 4181/75, p 19).

16. Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asjas tehtavas lõpplahendis (TsMS §

173 lg 3).

17. Praeguse määruse peale ei saa TsMS § 696 lg 3 järgi määruskaebust esitada (RKTKm

28.05.2014, 3-2-1-46-14, p 11).

(allkirjastatud digitaalselt)