3-24-968/14 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Janar Jäätma ja

Kristjan Siigur

Otsuse tegemise aeg ja koht

05.05.2026, Tallinn

Haldusasja number

3-24-968

Haldusasi

X kaebus Rae Vallavalitsuse 05.03.2024 korralduse nr

352 tühistamiseks ja Rae Vallavalitsuse kohustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – X, esindaja vandeadvokaat Rainer Kuulme

Vastustaja – Rae vald, esindaja Ahto Pahk

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 12.09.2024 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

X apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada X apellatsioonkaebus.

2. Tühistada Tallinna Halduskohtu 12.09.2024 otsus haldusasjas nr 3-24-968. Teha

haldusasjas nr 3-24-968 uus otsus, millega rahuldada X kaebus, tühistada Rae

Vallavalitsuse 05.03.2024 korraldus nr 352 ja kohustada Rae valda uuesti lahendama X

30.12.2023 taotlust projekteerimistingimuste andmiseks.

3. Mõista Rae vallalt X esimese ja teise kohtuastme menetluskulude katteks välja 2155

(kaks tuhat ükssada viiskümmend viis) eurot.

4. Kohtuotsuse jõustumisel avaldada see tervikuna, asendades kaebaja nime

tähemärgiga.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 04.06.2026 (HKMS §

212 lg 1).

Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS §

3-24-968

213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse

läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223

lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Xle (kaebaja) kuulub alates 30.10.2015 Rae vallas Vaskjala külas asuv Lootsi vkt 42

kinnistu (registriosa 1927302, katastritunnus 65301:009:0420, pindala 675 m2, sihtotstarve

elamumaa 100%).

2. Rae Vallavalitsus väljastas 29.09.2015 korraldusega nr 1424 projekteerimistingimused

kaebaja kinnistule üksikelamu ja abihoone projekti koostamiseks, mis kehtisid kaks aastat.

Selle ajavahemiku jooksul ei esitatud kinnistule ehitusloa taotlusi ega -teatiseid.

3. Rae Vallavalitsus väljastas 19.06.2018 korraldusega nr 789 kaebaja kinnistule

projekteerimistingimused üksikelamu ja abihoone projekti koostamiseks, mis kehtisid viis

aastat. Selle ajavahemiku jooksul ei esitatud kinnistule ehitusloa taotlusi ega -teatiseid.

4. Kaebaja esitas 24.08.2022 vastustajale selgitustaotluse, milles soovis teada: 1) kas

25.08.2022 seisuga on esitatud ehitisregistris kaebaja kinnistule ehitiste püstitamiseks taotlusi;

2) kas isik, kellega oli kaebajal leping elamu arhitektuurse ehitusprojekti, energiamärgise, vee

ja kanalisatsiooni välisvõrkude projekti koostamiseks ja ehitisregistri keskkonda

menetlemiseks esitamiseks, on muul moel projekti Rae Vallavalitsusele edastanud ja saanud

nõudeid, kommentaare; 3) kas projekteerija on pädev koostama/projekteerima p-s 2 mainitud

tegevusi.

5. Vastustaja vastas 25.08.2022 kirjaga nr 6-6/8219-1, et 25.08.2022 seisuga ei olnud esitatud

ehitisregistris kaebaja kinnistule ehitiste püstitamiseks taotlusi, ei ole ehitusprojekti

tutvumiseks saadetud ka muul viisil, vastustajale teadaolevalt puudus projekteerijal ehitusloa

kohustusliku ehitise ehitusprojekti koostamiseks pädevus.

6. Kaebaja esitas 30.12.2023 kinnistule üksikelamu ja abihoone ehitusprojekti koostamiseks

projekteerimistingimuste andmise taotluse, mis on registreeritud ehitisregistris numbriga

2311002/10205 (menetlus nr 409438). Vastustaja planeerimis- ja ehituskomisjoni 01.02.2024

seisukoha kohaselt ei olnud kinnistule võimalik projekteerimistingimusi väljastada. Vastustaja

edastas 06.02.2024 kaebajale tutvumiseks ja arvamuse avaldamiseks vastustaja korralduse

projekteerimistingimustest andmisest keeldumise kohta. Kaebaja esitas 20.02.2024 omapoolse

arvamuse vastustaja eelnõu kohta.

7. Rae Vallavalitsus jättis 05.03.2024 korraldusega nr 352 kaebaja taotluse rahuldamata

ning keeldus projekteerimistingimuste andmisest üksikelamu ja abihoone ehitusprojekti

koostamiseks Harjumaal Rae vallas Vaskjala külas asuvale Lootsi vkt 42 kinnistule.

Korralduses leiti, et planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg-s 5 sätestatud tingimused peavad

projekteerimistingimuste väljastamiseks olema täidetud samaaegselt. Maa-ameti aerofotodelt

nähtub, et Lootsi vkt 42 kinnistul asub kaks ehitist ehitisealuse pinnaga kokku ca 120 m2.

Ehitised on ebaseaduslikult püstitatud ajavahemikes 23.05.2020˗30.04.2021 (põhihoone) ja

11.06.2021˗06.05.2022 (abihoone). Lootsi vkt 42 kinnistu ei asu olemasoleva hoonestuse

2(11)

3-24-968

vahel. Kagusuunale jääval Lootsi vkt 44 kinnistul on suvila ja aiamaja ehitusjärgus. Teisel

pool Lootsi kinnistut loodesuunas asub Lootsi vkt 32 kinnistu, mis pole hoonestatud.

Projekteerimistingimuste eelduseks on, et tühi kinnistu asuks kahe olemasoleva elamuga

kinnistu vahel, mitte läheduses. Kohtud on korduvalt selgitanud, et ehitusseadustiku (EhS) §-i

26 ja § 27 lg 4 p-e 1–8 ei saa kohaldada olukorras, kus hooned on valmis ehitatud

planeeringuid ja ehituslube eirates. Erinevalt detailplaneeringust ei saa uute

projekteerimistingimustega legaliseerida juba toimunud ehitustegevust (Riigikohtu 09.06.2023

otsus nr 3-20-2247, p 25). Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462 kehtestatud Rae

valla üldplaneeringuga on määratud Vaskjala külas krundi täisehitusprotsendiks olenevalt

krundi suurusest 10–15%, kaebaja kinnistul tähendab see täisehitusprotsenti maksimaalselt

101 m2, kuid ebaseaduslikult ehitatud hoonete ehitisealune pind on ca 120 m2. Kinnistu asub

detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Tähtsust ei ole kinnistuomaniku lepingulistel

suhetel või vaidlusel dokumentatsiooni koostajaga. Liiatigi edastas vald info ehitusloa

taotluste puudumise kohta kaebajale juba 25.08.2022 ja 2018. a projekteerimistingimuste

kehtivusaeg lõppes alles 19.06.2023, mistõttu oli kaebajal piisavalt aega hoonete

seadustamiseks. Lootsi vkt 42 kinnistule pole ka juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt.

8. Kaebaja esitas 01.04.2024 Tallinna Halduskohtule kaebuse (hiljem täiendatud)

05.03.2024 korralduse nr 352 tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks vaadata kaebaja

taotlus uuesti läbi.

Vastustaja on kaebajale korduvalt (nii kinnistu omandamise hetkel kui 29.09.2015 ja

21.06.2018 projekteerimistingimusi väljastades) kinnitanud, et kinnistu asub alal, kus puudub

detailplaneeringu koostamise kohustus ning kinnistule hoonete püstitamiseks on võimalik

ehitusprojekt koostada projekteerimistingimuste alusel. Kaebaja ei nõustu, et kinnistu asub

detailplaneeringu koostamise kohustusega alal – tõendit selle kohta vastustaja esitanud ei ole.

Ka juhul kui eeldada, et kinnistu asub alal, mis on detailplaneeringu koostamise kohustusega,

on kinnistule projekteerimistingimuste andmine lubatav, mõistlik ja põhjendatud.

Kõik tingimused PlanS § 125 lg 5 alusel kinnistule projekteerimistingimuste andmiseks on

täidetud. Kinnistule rajatud hooned sobituvad mahuliselt ja otstarbelt piirkonna

väljakujunenud keskkonda, arvestades sh piirkonna hoonestuslaadi. Kinnistu

mõõdistusprojekt tõendab, et kinnistul asuvate hoonete ehitisealune pind on kokku 91,80 m2.

Üldplaneeringus on määratud ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sh

projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning kinnistule rajatud hoonete

püstitamine ei ole vastuolus üldplaneeringus määratud muude tingimustega. PlanS § 125 lg 5

kohaldamiseks ei pea kinnistu ilmtingimata olema kahe elamuga kinnistu vahel, vaid piisab

sellest, kui olemasolev hoonestus on läheduses.

PlanS § 125 lg 5 alusel ei ole välistatud kinnistule projekteerimistingimuste andmine ka juhul,

kui kinnistule on juba vastavad hooned valmis ehitatud. Kinnistule ehitatud hooned vastavad

nii üldplaneeringule kui ka valla poolt varem väljastatud projekteerimistingimustele. EhS

kohaselt on kinnistule rajatud hooned, mille ehitamiseks on vaja esitada vaid ehitusteatis ja -

projekt, st ehitusluba vajalik ei ole. Vastustaja viited detailplaneeringu algatamise vajadusele

ei ole asjakohased, sest selline sisuline vajadus puudub ning ei saa eeldada mitte mingit laia,

kattuvate ning potentsiaalselt konfliktsete huvide ringi. Vastustaja ei ole põhjendanud, miks ta

ei ole nõus kohaldama PlanS § 125 lg-t 5, kuigi varem on sellega kahel korral nõustunud.

Detailplaneeringu menetlus on ajamahukam, keerukam ja kallim ning seda ei saa pidada

mõistlikuks ega proportsionaalseks. Vastustaja on märkinud, et kaebajal oli pärast 25.08.2022

kirja saamist piisavalt aega tagada hoonete seaduspärane püstitamine ja dokumentatsiooni

olemasolu. Seega on vastustaja aktsepteerinud võimalust, et hooned seadustatakse

projekteerimistingimuste alusel.

3(11)

3-24-968

Väide, et kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, on asjakohatu, kuna see ei

ole projekteerimistingimuste väljastamisel takistus. Kinnistule on juurdepääs tagatud Lootsi

kinnistu kaudu. Vastustaja ei ole selgitanud, miks ei mõjutanud see asjaolu varem kahel korral

projekteerimistingimuste väljastamist, kuid omab tähtsust nüüd. Juurdepääsutee küsimust saab

lahendada ka projekteerimistingimuste väljastamise menetluses (Tallinna Ringkonnakohtu

24.09.2019 määrus nr 3-19-457, p 21).

Kaebuse lisana nr 4 esitatud mõõdistusprojekt on koostatud selleks pädevust omavate isikute

poolt. Mõõdistusprojektile on digiallkirja lisanud ML, kellele on väljastatud Kutsekoda AS

poolt

vastav

kutsetunnistus.

Mõõdistusprojekti

koostajale

kohustuslikke

kvalifikatsiooninõudeid ei ole ette nähtud, kuna vastav määrus muutus kehtetuks 2015. a-l.

9. Rae vald palus jätta kaebuse rahuldamata.

Üldplaneeringu kohaselt asub kaebaja kinnistu tiheasustusalas elamumaa juhtotstarbega alal,

mis on detailplaneeringu koostamise kohustusega ala. Üldplaneeringu seletuskirja järgi on

detailplaneeringu koostamine ehitustegevuse alusena tiheasustusaladel kohustuslik.

Kinnistul ei asu ehitisregistri andmetel ehitisi, samas nähtub Maa-ameti aerofotodelt, et

kinnistul asuvad kaks ehitist, mille ehitisealune pind kokku on ca 120 m2. Nende ehitise

ehitamiseks ei ole vastustaja ühtki luba väljastanud. Seega on need ebaseaduslikud. Maa-

ameti aerofotodelt nähtub, et põhihoone (ehitisealuse pinnaga ca 79 m2) on püstitatud

ajavahemikus 23.05.2020˗30.04.2021 ja abihoone (ehitisealuse pinnaga ca 46 m2)

ajavahemikus 11.06.2021˗06.05.2022. Riigikohus leidis lahendis nr 3-20-2247 (p 25), et

erinevalt detailplaneeringust ei saa täiesti uute projekteerimistingimustega legaliseerida juba

toimunud ehitustegevust, ehkki haldusmenetluse seaduse § 64 lg 1 teise lause kohaselt on

põhimõtteliselt võimalik tagasiulatuvalt muuta varem kehtinud projekteerimistingimusi.

Projekteerimistingimused on vaid eelhaldusakt konkreetse ehitusloa menetluses, mitte

terviklik ruumilahendus ja menetlusülene maakasutus- ja ehitustingimuste regulatsioon (vrd

PlanS § 3 lg 1). Sama kohtulahendi p-s 22 annab Riigikohus ka juhised, kuidas toimida

edaspidi. Kuna kaebaja kinnistu ei ole olnud kunagi hõlmatud ühegi detailplaneeringuga, on

võimalik kinnistule (mh ebaseadusliku ehitustegevuse seadustamiseks) anda ehitusõigust

ainult uue detailplaneeringu koostamisega.

Kinnistust kagusuunal asub Lootsi vkt 44 kinnistu, mis on ehitisregistri andmetel hoonestatud

aiamajaga, kuid mida ei ole võimalik tajuda ega võrrelda, sest ehitis on ehitusjärgus.

Kinnistust teisel pool Lootsi kinnistut loodesuunas asub Lootsi vkt 32 kinnistu, mis ei ole

hoonestatud. Projekteerimistingimused elamu ja abihoone püstitamiseks oleks võimalik anda

üksnes juhul, kui tühi kinnistu asuks kahe olemasoleva elamuga kinnistu vahel (mitte

läheduses). Kui kinnisasi ei asu olemasoleva hoonestuse vahel, ei ole täidetud PlanS § 125 lg-

s 5 sätestatud erandi kohaldamise eeldus (vt Tallinna Halduskohtu 23.09.2019 otsus nr 3-19-

913, p 9).

Üldplaneering võimaldab kaebaja kinnistul täisehitust maksimaalselt 15% ulatuses krundi

pindalast ehk ehitisealust pinda 101 m2. Kaebaja esitatud geodeetiliselt alusplaanilt nähtub, et

sauna horisontaalprojektsiooni pind sokli kõrguselt välimiste mõõtude järgi on 33,62 m2, kuid

ei ole tõendatud, et ehitisealune pind on 33,62 m2. Joonised nimetusega „sauna eskiisvaade“ ja

„sauna eskiisplaan“ ei ole mõõdistusprojekt, vaid eskiis. Lisaks ei nähtu ehitajapoolset

kirjanurka, mis tõendaks, et ehitaja on joonise koostanud. Eskiisil esitatud mõõdud ja

geodeetilisel alusplaanil .pdf formaadis esitatud mõõdud on erinevad. Joonisel „sauna

eskiisvaade“ puuduvad mõõtmed. Esitatud dokumentatsioon ei vasta ka minimaalselt oma

sisult Rae Vallavalitsuse 15.02.2011 määrusele nr 13 „Digitaalselt teostatavate geodeetiliste

alusplaanide, projektide, teostusjooniste ja detailplaneeringute esitamise kord“, mis annaks

4(11)

3-24-968

haldusakti andjale võimaluse hinnata objektiivselt ehitiste mõõtmeid. Geodeetiliselt

alusplaanilt nähtub, et üksikelamu horisontaalprojektsiooni pind sokli kõrguselt välimiste

mõõtude järgi on 60,2 m2. Joonised nimetusega „eskiislõige“ ja „maja eskiisplaan“ ei ole

samuti mõõdistusprojekt, vaid eskiis. Tõendus, kas esitatud joonised on ehitaja poolt

koostatud ja kas tegemist on üldse kaebaja kinnistul püstitatud üksikelamuga, puudub.

Mõõdistusprojekti, mis tõendaks, et üksikelamu ehitisealune pind on 60,2 m2 katuseräästaga,

mis on kuni 1 m, ei ole esitatud.

Vastustaja ei ole kinnitanud, et kaebaja kinnistu ei asu detailplaneeringu koostamise

kohustusega alal. Vastustaja 19.06.2018 korralduses nr 789 on viide PlanS § 125 lg-le 5 ehk

viide erisusele. PlanS § 125 lg 5 ei kohusta kohalikku omavalitsust lubama detailplaneeringu

koostamise asemel projekteerimistingimuste alusel hoonete püstitamist. Kaalutlusotsuse

tegemisel on mh arvestatud, et eelnevate projekteerimistingimuste väljastamisel ei asunud

kaebaja kinnistul ebaseaduslikult püstitatud ehitisi, kuid 2024. a-l asuvad.

Kaebaja kinnistul puudub avalikult kasutatavalt teelt juurdepääs. Lootsi kinnistu kaudu on

võimalik kaebaja kinnistule juurde pääseda, kuid kinnistu kuulub Aiandusühistule Lootsi. Tee

kasutamise õiguse kohta ei ole kaebaja kinnistu registriosas teeservituudi märkeid tehtud.

Millistel alustel on kaebaja esitanud kohtule menetlemiseks 24.07.2024 ML poolt

allkirjastatud mõõdistusprojekti, jääb arusaamatuks. Selles olevad arvandmed ei vasta

tegelikkusele, kuid selle väite tõendamine toimub haldusmenetluses ehitusjärelevalve käigus.

10. Tallinna Halduskohus jättis 12.09.2024 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda.

Üldplaneeringust ning Rae valla geoinfosüsteemist leitava üldplaneeringu kaardi kohaselt

asub kaebaja kinnistu tiheasustusalal lühendiga „EV“. Üldplaneeringu seletuskirjast nähtub, et

tiheasustusaladel on detailplaneeringu koostamine ehitustegevuse alusena kohustuslik (lk 46).

Seega ei ole õige kaebaja seisukoht, et tema kinnistul puudub detailplaneeringu koostamise

kohustus. Vastustaja on üldplaneeringule viidanud nii vaidlustatud korralduses kui ka

kohtumenetluses esitatud seisukohtades. Kaebaja esitatud tõenditest ei nähtu, et vastustaja

oleks kaebajale kinnitanud, et kaebaja kinnistu ei asu detailplaneeringu koostamise

kohustusega alal. Seda ei nähtu ei 2015. ega 2018. a-l antud projekteerimistingimustest.

Vastustaja 19.06.2018 korraldusest nr 789 nähtub viide PlanS § 125 lg-le 5, mis sätestab

erandi detailplaneeringu koostamise kohustusest, kui täidetud on kõnealuses sättes kehtestatud

tingimused. Seega on vastustaja 2018. a projekteerimistingimuste andmise alusena

määratlenud sätte, mis käsitleb detailplaneeringu koostamise kohustusega alasid.

Vastustaja on viidanud Tallinna Halduskohtu 23.09.2019 otsusele nr 3-19-913, milles kohus

jõudis järeldusele, et PlanS § 125 lg 5 kohaldamiseks peab hoonestatav kinnistu asuma

olemasoleva hoonestuse vahel. Seda lähenemist toetab selgelt PlanS § 125 lg 5 grammatiline

tõlgendus. Kaebaja 13.08.2024 seisukoha lisana 1 esitatud kaardilt nähtub aga, et kaebaja

kinnistu ei asu selliste kinnistute vahel, mis oleksid hoonestatud või mille hoonestus oleks

tajutav ja võrreldav. Seega ei ole täidetud tingimus, mille kohaselt peab

projekteerimistingimuste alusel rajatav hoonestus asetsema olemasoleva hoonestuse vahel.

Samuti toetab seda lähenemist süstemaatiline tõlgendus. Kuna tegemist on erandiga

detailplaneeringu kohustusest kui üldreeglist, tuleb seda tõlgendada kitsalt.

Kaebaja poolt 13.08.2024 esitatud mõõdistusprojekt on pädeva isiku (ML) poolt allkirjastatud

kohtumenetluse ajal 27.07.2024. Kaebusega koos esitatud mõõdistusprojektil pädeva isiku

allkiri puudub. Samuti on mõõdistusprojekt koostatud 28.03.2024 ehk pärast vaidlusaluse

haldusakti andmist. Olukorras, kus kaebaja ei ole haldusmenetluses esitanud nõuetekohast

5(11)

3-24-968

mõõdistusprojekti ning vastustajal ei olnud seetõttu haldusakti andmise eel võimalust

kontrollida mõõdistusprojekti andmete vastavust tegelikkusele, jõudis vastustaja põhjendatult

järeldusele, et kaebaja püstitatud hoonete vastavus üldplaneeringus sätestatud

hoonestustingimustele on tõendamata. Praeguses kohtumenetluses ei ole oluline teha kindlaks

vaidlusaluste hoonete täpset ehitisealust pinda. Kuna projekteerimistingimuste väljastamisest

oli alust keelduda juba põhjusel, et kaebaja kinnistu ei asu olemasoleva hoonestuse vahel, ei

ole sellel küsimusel asja lahendamisel tähtsust.

Kaebaja ehitas elamu ja abihoone kinnistule 2018. a-l väljastatud projekteerimistingimuste

kehtivuse ajal, kuid esitamata ehitusloa taotlust või ehitusteatist ja -projekti. Kaebaja ei

esitanud vajalikke dokumente vastustajale ka pärast 25.08.2022, kui ilmnes, et vastustajale

ehitusloa taotluse dokumentatsiooni esitatud ei ole. Seega püstitas kaebaja kinnistule hooned

ebaseaduslikult nõuetekohast menetlust läbimata. Riigikohus selgitas otsuses nr 3-20-2247 (p

25), et erinevalt detailplaneeringust ei saa täiesti uute projekteerimistingimustega legaliseerida

juba toimunud ehitustegevust – projekteerimistingimused on vaid eelhaldusakt konkreetse

ehitusloa menetluses, mitte menetlusülene maakasutus- ja ehitustingimuste regulatsioon. Kuna

kaebaja kinnistu asub detailplaneeringu kohustusega alal, sellel puudub kehtiv

detailplaneering ja hoone püstitamiseks detailplaneeringu kohustusega alal annab aluse just

detailplaneering (PlanS § 125 lg 1 p 1), on ainus võimalus ehitiste seadustamiseks praegusel

juhul detailplaneeringu menetlus (vt ka Riigikohtu eelviidatud otsuse p 22, seadustamise

alternatiiv 2). Kuna ehitamine on toimunud ebaseaduslikult, tuleks püstitatud hoonete

seadustamisel valida menetlus, mis võimaldab terviklikku lähenemist piirkonnale ning

erinevate huvide tasakaalustamist.

PlanS § 125 lg 5 ei sätesta vastustajale kohustust väljastada projekteerimistingimused isegi

juhul, kui kõnealuses sättes toodud tingimused on täidetud. Säte annab vastustajale õiguse

kaaluda, kas üldisest detailplaneeringu koostamise kohustusest on põhjendatud teha erand

(„võib lubada“). Kuigi praegusel juhul andis aluse projekteerimistingimuste väljastamisest

keeldumiseks juba PlanS § 125 lg 5 kohaldamise tingimuste mittetäitmine, on vastustaja lisaks

arvestanud, et eelnevate projekteerimistingimuste väljastamisel kaebaja kinnistul

ebaseaduslikult püstitatud ehitisi ei asunud, kuid 2024. a-l asuvad. Kaebajal ei saa olla

õiguspärast ootust projekteerimistingimuste väljastamiseks olukorras, kus ta on teadlikult

asunud ehitama nõutavat ehitusloa või ehitusteatise menetlust läbimata. Kaebaja suhted oma

lepingupartneritega (ehitaja, arhitekt) ei muuda olematuks tema kohustust esitada enne

ehitamise alustamist nõuetekohane dokumentatsioon ning ei õigusta ebaseaduslikku ehitamist.

Juurdepääsuteede võimaliku asukoha määramine on üks detailplaneeringu ülesannetest (PlanS

§ 126 lg 4). Kaebaja sõnul on kinnistule juurdepääs olemas Lootsi kinnistu kaudu. Vastustaja

on viidanud, et nimetatud kinnistu on kolmanda isiku omandis ning tee kasutamise õiguse

kohta ei ole kaebaja kinnistu registriosas teeservituudi märkeid tehtud. Kaebaja ei tõendanud

oma õigust nimetatud kinnistut juurdepääsuna kasutada. Selles olukorras aitab

detailplaneeringu menetlus lahendada juurdepääsu küsimuse selliselt, et saavutatakse toimiv ja

terviklik lahendus.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

11. Kaebaja palub 30.09.2024 apellatsioonkaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu

12.09.2024 otsus ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada kaebus.

Halduskohus on tõlgendanud ebaõigesti PlanS § 125 lg-t 5 kitsendavalt. Vastustaja on

eelnevalt kahel korral projekteerimistingimusi väljastades sätet tõlgendanud viisil, et PlanS §

125 lg-t 5 saab kohaldada ka juhul, kui kinnistu asub hoonestatud kinnistute läheduses (mitte

üksnes kahe hoonestatud kinnistu vahel). 2018. a-l väljastatud projekteerimistingimustes on

6(11)

3-24-968

ühtlasi toodud selge viide PlanS § 125 lg-le 5. Kõik tingimused PlanS § 125 lg 5 alusel

kinnistule projekteerimistingimuste andmiseks on täidetud. Kinnistule rajatud hooned

sobituvad mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sh

piirkonna hoonestuslaadi, ning hooned vastavad 2015. ja 2018. a-l väljastatud

projekteerimistingimustele ja üldplaneeringule. Korralduses nr 352 on vääralt märgitud, et

kinnistul asuvate hoonete ehitisealune pind kokku on ca 120 m2. Kaebaja esitatud

mõõdistusprojekt tõendab, et tegelikkuses on ehitisealune pind kokku 91,80 m2 (s.o põhihoone

59,2 m2 ja abihoone 32,6 m2). Üldplaneering võimaldab Lootsi vkt 42 kinnistul

täisehitusprotsenti maksimaalselt 15% krundi pindalast ehk ehitisealust pinda 101 m2.

Kinnistule rajatud hooned jäävad olemasoleva hoonestuse vahele.

Riigikohtu lahendis nr 3-20-2247 toodu ei välista PlanS § 125 lg 5 kohaldamist ega

projekteerimistingimuste väljastamist. Riigikohus on andnud juhise olukorras, kus valmis

ehitatud ehitis ei vasta varem kehtestatud detailplaneeringule. Sellist olukorda praegusel juhul

ei esine – Lootsi vkt 42 kinnistule püstitatud ehitised vastavad varem väljastatud

projekteerimistingimustele ja üldplaneeringule. Riigikohtu lahendi nr 3-20-2247 p-i 22

analoogia alusel kohaldades saab praegusel juhul lahenduseks olla just uute samasisuliste

projekteerimistingimuste väljastamine PlanS § 125 lg 5 alusel. Praegusel juhul ei ole hooned

valmis ehitatud planeeringuid eirates. Mitte ühtegi seaduslikku alust mitte lubada kinnistule

sinna juba rajatud hoonetega täpselt samasuguste hoonete rajamist (s.o olemasolevate hoonete

n-ö seadustamist) ei esine. Halduskohtu kitsendav tõlgendus ei ole kooskõlas Riigikohtu

28.12.2021 otsuses nr 3-17-2023 (p 22) antud juhistega.

Halduskohus on jätnud arvestamata, et hooned vastavad üldplaneeringu tingimustele ning

sobituvad mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda. Vaidlustatud

korralduse õiguspärasuse hindamisel ei oma tähtsust mitte asjaolu, kas haldusmenetluses

esitati mõõdistusprojekt, vaid tuvastada tuleb, millised olid õiged/tegelikud asjaolud. Juhul kui

haldusakti andmisel on lähtutud valedest asjaoludest, ei ole haldusakt õiguspärane. Kuna

korralduse järgi on vastustaja peamine argument, et kinnistul asuvate hoonete suurus ei vasta

üldplaneeringule, on määrav tähtsus küsimusel, kas kinnistul asuvate hoonete suurus vastab

üldplaneeringule või mitte. Kaebaja esitatud mõõdistusprojekt tõendab, et kinnistul asuvad

hooned vastavalt üldplaneeringule ja varem väljastatud projekteerimistingimustele. Vastustaja

ei ole tõendanud, et kinnistul asuvate hoonete ehitisealune pind on kokku hoopis 120 m2.

Vastustaja on kahel korral projekteerimistingimused väljastanud.

Kinnistule avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu puudumise väide on asjakohatu, kuna see ei

ole projekteerimistingimuste väljastamisel takistus. Juurdepääsutee küsimust saab lahendada

ka projekteerimistingimuste väljastamise menetluses (vt Tallinna Ringkonnakohtu 24.09.2019

määrus nr 3-19-457, p 21).

Vastustaja on varem pidanud võimalikuks projekteerimistingimused anda PlanS § 125 lg 5

alusel, kuid on asunud vaidlustatud korralduses kaebajale üllatuslikult varasemaga vastuolus

olevale ja väärale seisukohale, et PlanS § 125 lg 5 eeldused ei ole täidetud. Kaebaja on varem

väljastatud projekteerimistingimustest lähtuvalt lasknud projekteerida/ehitada kinnistule

hooned. Kuigi erinevate asjaolude kokkulangemise tõttu on hooned ehitatud ehitusprojekti ja -

loata, kehtisid hoonete rajamise ajal projekteerimistingimused, millele hooned vastavad.

Vastustaja ei ole põhjendanud, miks ta oli varem kahel korral nõus ehitise püstitamisega

projekteerimistingimuste alusel ning miks see enam võimalik ei ole.

12. Rae vald palub 30.10.2024 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

PlanS § 125 lg-s 5 toodud erisuse kohaldamise eeldus on, et hoonestamata kinnistu asub

hoonestatud kinnistute vahel. Kaebaja kinnistu osas ei ole ühtegi detailplaneeringut ning kuigi

7(11)

3-24-968

projekteerimistingimused on ehitusloa andmisel eelhaldusaktiks, ei asenda need

detailplaneeringut. Kaebaja kinnistul asuvad ehitised on ebaseaduslikud. Isegi kui jaatada

väidet, et projekteerimistingimused on praegusel juhul detailplaneeringuga samaväärsed, ei

ole kaebaja esitanud projekteerimistingimuste alusel ehitamiseks ehitusloa taotlust. Kinnistul

asuvate hoonete täpne suurus ei oma tähtsust, kuna olenemata hoonete suurusest on tegemist

ebaseaduslikult ehitatud hoonetega. Kaebaja arutlus sellest, et hooned vastavad

üldplaneeringu tingimustele ning sobituvad mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud

keskkonda, ei ole asjakohane. Hoonetele ei ole ehitusluba väljastatud ning peaasjalikult just

seetõttu vastustaja projekteerimistingimuste väljastamisest keeldus. Seetõttu ei ole

asjakohased ka kaebaja vastuväited Riigikohtu lahendis nr 3-20-2247 toodu kohaldamisele.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

13. Apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada.

14. Vastustaja on korralduse nr 352 andmisel teinud kaalutlusvigu, mis on võinud viia ebaõige

tulemuseni. Seepärast tuleb korraldus nr 352 tühistada ja kohustada vastustajat kaebaja

projekteerimistingimuste taotlust uuesti lahendama.

15. Halduskohus on õigesti, tuginedes asjakohaselt Rae valla üldplaneeringule, tuvastanud, et

Lootsi vkt 42 kinnistu asub detailplaneeringu kohustusega alal (halduskohtu otsuse p 7).

Halduskohtu otsuse põhjendused on selles küsimuses ammendavad ja puudub vajadus neid üle

korrata (HKMS § 201 lg 4). Asja lahendamisel ei oma tähendust, kas 2015. ja 2018. a

projekteerimistingimused anti kui detailplaneeringu kohustusega alale või detailplaneeringu

kohustuseta alale, sest kuna tegemist on kohaliku omavalitsusüksuse igakordse

kaalutlusotsusega, ei saanud neist tekkida kaebajale õiguspärast ootust, et uue

projekteerimistingimuste taotluse esitamisel need ka väljastatakse. Üldplaneeringu

dokumentatsioon on avalik ja nii oli kaebajal endal võimalik kontrollida, millisel alal tema

kinnistu asub.

16. Kaebajale projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumise põhimotiiv näib korralduse

nr 352 (dtl 21 jj) kohaselt olevat vastustaja tõlgendus PlanS § 125 lg-le 5, mille kohaselt oleks

projekteerimistingimusi elamu ja abihoone püstitamiseks võimalik anda üksnes juhul, kui tühi

kinnistu asuks kahe olemasoleva elamuga kinnistu vahel (mitte läheduses). Ringkonnakohtu

hinnangul on selline tõlgendus liialt kitsas ega ole kooskõlas normi eesmärgiga.

Ringkonnakohus on 17.11.2025 otsuse nr 3-23-1002 (jõustunud) p-s 31 selgitanud, et

olemasoleva hoonestuse (selle vahele ehitamise) nõude eesmärki saab mõista eelkõige sama

lõike p-s 1 sätestatud nõude valguses, et projekteeritav ehitis peab sobituma mahult ja

otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda. Füüsiline keskkond, kuhu hoonet

projekteeritakse, peab andma piisava referentsi hoone keskkonda sobivuse hindamiseks ilma

planeerimismenetlust ja sellele omast ruumilise lahenduse avalikkusega läbiarutamist

korraldamata. Miljööliselt nõudlikumas keskkonnas, kus avalik huvi projekteeritava hoone

keskkonda sobimise ja ruumilise lahenduse visuaalse terviklikkuse vastu on intensiivsem,

võiks normi kohaldamine alles kavandatava hoonestuse põhjal osutuda lubamatuks, kuna

sobivust ei oleks ilma naaberhoonete füüsilise olemasoluta võimalik piisava kindlusega

tagada. Samas ei välista PlanS § 125 lg 5 sõnastus eesmärgipäraselt tõlgendades siiski

täielikult võimalust, et mõistlik kahtlus hoone sobivuses on võimalik välistada ka alles

planeeritud hoonete suhtes, mille rajamine on tõenäoline, või hoonete suhtes, mis asuvad

kavandatavast hoonest ainult ühes suunas (st ka olukorras, kus kavandatav hoone ei asu

grammatiliselt tõlgendades olemasoleva hoonestuse „vahel“). Ringkonnakohus on jätkuvalt

neil seisukohtadel.

8(11)

3-24-968

17. PlanS § 125 lg 5 eesmärk on anda võimalus krundi ehitusõiguse määramiseks lihtsamas ja

väiksemate kuludega projekteerimistingimuste menetluses, kui krundi asukohta ja krundile

kavandatavat ehitist ümbritsevat hoonestust arvestades ei saaks detailplaneeringu koostamine

anda tõsiseltvõetavat lisaväärtust (vrd Riigikohtu 28.12.2021 otsus nr 3-17-2023, p 22).

Kavandatava ehitise paiknemine „olemasoleva hoonestuse vahel“ eelviidatud sätte tähenduses

tähendab seega, et kavandatava hoone asukohaks olevat krunti ümbritsevad teatava ühtse

ruumina tajutavad hooned. Säte ei nõua, et teised hooned ümbritseksid kavandatavat hoonet

igast küljest ning samuti ei nõua see säte tingimata, et vahetult kõrval asuvad hooned oleksid

lõpuni valmis ehitatud. Iseäranis juhul, kui vaadeldav krunt on väike ja asub suuresti

väljakujunenud elamurajoonis (nagu käesoleval juhul), mille edasise ruumilise arengu üldised

suundumused on teada, ei pea olemasoleva hoonestusena eelviidatud sätte tähenduses

käsitama tingimata üksnes kõrvalkruntidel asuvaid hooneid, vaid suuremal alal laiuvat

hoonestust, mis moodustab visuaalselt ühe ruumilise terviku.

18. Vastustaja esitatud Maa-ameti kaardirakenduse aerofotolt (dtl 152) nähtuvalt on kinnistu

Lootsi vkt 42 vähemalt kahes suunas ümbritsetud väikeelamutega ning kaebaja väitel (millele

vastustaja ei ole vastu vaielnud) asub kinnistu eranditult elamumaa piirkonnas, kus valdav on

kaebaja elamuga sarnaste (või suuremate) elamute olemasolu. Vastustaja ei ole ka väitnud, et

kaebaja elamu ei sobituks oma hoonestuslaadilt olemasolevasse keskkonda. 2018. a

projekteerimistingimuste (dtl 57 jj), mille kehtivuse ajal hooned valmis ehitati, kohaselt on

piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaad üksikelamud, aiamajad ja abihooned.

19. Eelnevast tulenevalt on vastustaja sisustanud ebaõigesti PlanS § 125 lg-t 5 ja sellest

tulenevalt teinud kaalumisel vea, mis võis otsustada küsimuse lahendamise lõpptulemust.

20. Vastustaja on korralduses nr 352 viidanud, et kaebaja ehitiste ehitisealune pind on ca 120

m2, kuid Rae valla üldplaneering võimaldab Lootsi vkt 42 kinnistul täisehitust maksimaalselt

15% krundi pindalast ehk ehitisealust pinda 101 m2. Millistele tõenditele tugineb vastustaja

väide, et kaebaja ehitiste ehitisealune pind on ca 120 m2, vaidlustatud korraldusest ei selgu.

Küll on selles aga esitatud kriitika kaebaja poolt projekteerimistingimuste menetluses esitatud

OÜ SBB 15.11.2023 geodeetilisele alusplaanile ning eskiisjoonistele. Ringkonnakohus leiab,

et vastustaja rikkus haldusmenetluses uurimis- ja põhjendamiskohustust, kui ei selgitanud

kaebajale, millised tõendid oleksid menetluses ehitisealuse pinna tõendamiseks asjakohased ja

aktsepteeritavad ning teisest küljest jättis põhjendamata ja tõendamata, millel põhineb tema

seisukoht ehitisealuse pinna suuruse kohta. Kohtumenetluses on vastustaja esitanud tõendina

Maa-ameti kaardirakenduse aerofoto (dtl 172), millest ei saa teha adekvaatset järeldust ehitiste

ehitisealuse pinna kohta ja mis viitab pigem sellele, et põhjendatud on kaebaja

haldusmenetluses esitatud kahtlus, mille kohaselt on vastustaja Maa-ameti kaardirakendust

kasutades võtnud ehitisealuse pinna arvestamisel arvesse katuseräästaid, mida aga majandus-

ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise

alused“ § 19 lg 6 p 9 kohaselt kuni 1 m laiuseni arvesse võtta ei saa. Vastustaja

uurimiskohustuse rikkumise tõttu on kaebajal lubatav tugineda kohtumenetluses esitatud

Geoport OÜ 28.03.2024 mõõdistusprojektile (dtl 154 jj), millest tulenevalt ei ole krundi

täisehitusprotsenti rikutud. Viidatud tõendile ei ole vastustaja kohtumenetluses sisulisi

vastuväiteid esitanud.

21. Vastustaja on korralduses nr 352 juhtinud lisaks tähelepanu, et Lootsi vkt 42 kinnistule

puudub avalikult kasutatavalt teelt juurdepääs. Lootsi kinnistu (katastritunnus

65301:009:0001, sihtotstarve elamumaa 100%) kaudu on võimalik Lootsi vkt 42 kinnistule

juurde pääseda, kuid kinnistu kuulub Aiandusühistule Lootsi ja tee kasutamise õiguse kohta ei

ole Lootsi vkt 42 registriosas teeservituudi märkeid tehtud. Ringkonnakohus on varem asunud

seisukohale (Tallinna Ringkonnakohtu 24.09.2019 määrus nr 3-19-457, p-d 20 ja 21), et

9(11)

3-24-968

detailplaneering (või projekteerimistingimused) ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikku

kokkulepet eratee kasutamiseks, samuti ei ole detailplaneering (või projekteerimistingimused)

seadusjärgne kinnisasja kitsendus (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 14.06.2017 otsus asjas nr

3-11-2290, p 16). /…/ Juurdepääsutee küsimust saab lahendada ka projekteerimistingimuste

väljastamise menetluses, sest asjakohasel juhul tuleb projekteerimistingimustes ette näha

liikluskorralduse põhimõtted (PlanS § 125 lg 5 ja EhS § 26 lg 4 p 9). Vastustajal on selle üle

otsustamisel avar kaalutlusruum (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 25.04.2019 otsus asjas nr

3-18-1117, p 16). Need seisukohad on jätkuvalt asjakohased. Lisaks tuleb

projekteerimistingimuste menetlus PlanS § 125 lg 5 kohaldamisel läbi viia avatud

menetlusena (EhS § 31 lg 1), millisel juhul saavad era- ja avalikud huvid tasakaalustatud.

Niisiis ei välista juurdepääsutee puudumine avalikult kasutatavalt teelt iseenesest

projekteerimistingimuste väljastamist.

22. Seonduvalt Riigikohtu 09.06.2023 otsuse nr 3-20-2247 p-s 25 väljendatuga selgitab

ringkonnakohus, et vastustaja ja halduskohus on osutatud Riigikohtu otsusest teinud liialt

kaugeleulatuva järelduse. Kuigi Riigikohus käsitles seal projekteerimistingimuste andmise

võimalikkust obiter dictum´i korras, ei saa mööda vaadata Riigikohtu otsuses käsitletud

juhtumi konkreetsetest asjaoludest, milleks oli eelkõige see, et asjaomane hoone oli ehitatud

olulisel määral kehtinud detailplaneeringus sätestatut eirates. Ringkonnakohtu hinnangul ei

saa Riigikohtu eelviidatud seisukohast järeldada, et krundile, kuhu on ehitatud mistahes

ebaseaduslik ehitis, ei saaks põhimõtteliselt projekteerimistingimusi anda. Riigikohtu

seisukohta tuleb mõista nii, et detailplaneeringuga määratud ehitusõiguse parameetreid

olulisel määral eirates püstitatud ehitise seadustamine ei ole projekteerimistingimustega

lubatav. Siinne olukord erineb Riigikohtu otsuses käsitletust kahel põhjusel – esiteks ei olnud

siin vaadeldava krundi ehitusõigust määratud detailplaneeringuga ning teiseks ei ole vastustaja

tuvastanud, et kaebaja oleks ehitanud ehitamise ajal kehtinud projekteerimistingimusi eiravad

ehitised. Vaidlust ei ole, et kaebaja püstitas nii elamu kui abihoone 2018. a-l antud

projekteerimistingimuste 5-aastase kehtivusaja jooksul. Ehitised on ebaseaduslikud seetõttu, et

kaebajal ei olnud ehitusluba, ent pole tuvastatud, et need oleksid vastuolus nende püstitamise

ajal ehitusõiguse parameetreid määranud projekteerimistingimustega või üldplaneeringuga.

23. Eelnevast tulenevalt (kaalutlusvead koos uurimis- ja põhjendamiskohustuse rikkumisega)

rahuldab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse, tühistab halduskohtu otsuse ja teeb ise asjas

uue otsuse (HKMS § 200 p 3), millega rahuldab kaebuse, tühistab vastustaja korralduse nr 352

ja kohustab vastustajat kaebaja projekteerimistingimuste taotlust uuesti läbi vaatama.

24. Ringkonnakohus märgib obiter dictum´i korras, et juhul, kui tuvastatakse, et kaebaja

ehitised vastavad 2018. a projekteerimistingimustele ja üldplaneeringule ning kaebaja esitab

vastustajale nõuetekohase projektdokumentatsiooni ja kasutusloa taotluse, võib praeguse

vaidluse kõige optimaalsem lahendus toimuda hoopis läbi kasutusloa menetluse (vrd

Riigikohtu 09.06.2023 otsuse nr 3-20-2247 p 26).

25. Kui kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi asja uueks

arutamiseks saatmata, muudab ta kohtukulude jaotust (HKMS § 109 lg 4). HKMS § 108 lg 1

kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Menetluskulude

väljamõistmiseks tuleb esitada kohtule menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid (HKMS

§ 109 lg 1).

Kaebaja on tasunud kaebuse esitamisel riigilõivu 20 eurot ja kandnud halduskohtus

esindajakulu 1464 eurot (sh käibemaks). Apellatsiooniastmes on tasutud riigilõiv 20 eurot ja

kantud esindajatasu 651 eurot (sh käibemaks). Kokku 2155 euro suuruste kulude kandmine

seoses praeguse haldusasja menetlemisega esimese ja teise astme kohtus on advokaadibüroo

arvetega ja riigilõivu tasumist tõendavate maksekorraldustega nõuetekohaselt tõendatud

10(11)

3-24-968

(HKMS § 109 lg 11). Ringkonnakohtu hinnangul on taotletud kulu vajalik ja põhjendatud ning

tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista (HKMS § 108 lg 1).

Rae valla võimalikud menetluskulud esimese ja teise astme kohtus jäävad HKMS § 108 lg 1

ja § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.

26. Kaebaja eraelu kaitseks tuleb kohtuotsuse avaldamisel asendada tema nimi tähemärgiga

(HKMS § 175 lg 3).

(allkirjastatud digitaalselt)

11(11)