2-25-6979/14 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 22. aprill 2026

Tsiviilasja number

2-25-6979

Tsiviilasi

X, X korteriühistu avaldus kohustada Jaroslav

Tšerkassovit lubama kasutada enda eriomandi eset

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 6. jaanuari 2026. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

X, X korteriühistu määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja): X, X korteriühistu

(registrikood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja

Natalja Kutepova

Vastustaja (puudutatud isik): Jaroslav Tšerkassov

(isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja

Maksim Fedotov

RESOLUTSIOON

1. Jätta Viru Maakohtu 6. jaanuari 2026. a määrus muutmata.

2. Jätta X, X korteriühistu määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud X, X korteriühistu kanda.

4. Määrata kindlaks Jaroslav Tšerkassovi määruskaebemenetluses kantud menetluskulud

ja mõista X, X korteriühistult Jaroslav Tšerkassovi kasuks välja menetluskulud 480 eurot.

Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb tasuda viivist alates kohtumääruse jõustumisest

kuni menetluskulude tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse kättetoimetamisest.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. X, X korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) esitas 6. mail 2025 (täpsustatud 26. mail 2025 ja

20. novembril 2025) Viru Maakohtule avalduse kohustada Jaroslav Tšerkassovit (puudutatud

isik, korteriomanik) tagama kütteperioodil (oktoober, november, detsember, jaanuar,

veebruar, märts, aprill ning mai kuni 15. kuupäevani) korteriühistu juhatuse liikmetele

sissepääs korterisse asukohaga X-4, X korteri soojusallikate ja kütmisviisi vaatluse

teostamiseks. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.

Avalduse kohaselt soovib avaldaja siseneda puudutatud isiku korterisse. Kortermajas on

tsentraalne keskküte. Puudutatud isiku korteris on aga radiaatorid eemaldatud enne

korteriühistu moodustamist. Avaldaja ei tea, millega puudutatud isik oma korterit kütab.

Puudutatud isik ei ole vastanud avaldaja päringutele võimaldada siseneda korterisse ega

lubanud korterisse, kui teda visiidist ette teavitati. Puudutatud isiku korterit võidakse kütta

tehniliselt mittelubatud ja maja tervikuna ohustavate kütteallikatega. Avaldaja järeldab seda

visuaalsest vaatlusest – puudutatud isiku korteri aknad on talvel avatud ka pakasega.

Puudutatud isik vastas avaldaja päringule, et kasutab korteri kütmiseks kaloriifereid, mis on

elektrienergial töötavad kütteallikad lahtise spiraaliga. Nendega ei ole aga võimalik korterit

nii intensiivselt kütta, et pikka aega aknaid lahti hoida. Samas kohtule selgitas puudutatud

isik, et korterit kütavad läbi korteri minevad keskkütte püstakutorud. Keskküttetorudest ei

piisa, et hoida korteris stabiilset temperatuuri. Korteriühistu peab juhul, kui korterit köetakse

ebapiisavalt või kasutatakse ohtlikke kütteallikaid, olukorda sekkuma ja vajadusel kaaluma

korteris radiaatorite taastamise vajadust.

Viimati kontrolliti korteri küttesüsteemi 2022. aastal. Kuna möödas on kolm aastat, on

põhjendatud uuesti kontrollida, kuidas on korteri kütmine korraldatud. Ebaõige on puudutatud

isiku seisukoht, et küttesüsteemi kontrolliti 2024. aastal. Korteriühistu kontrollis 2024. a

detsembris korterite veearvesteid ja näite.

2. Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Marina Ilijna-Bura ja Pavel Efimov ostsid XXXX korteri 2019. aastal Mihhail Tsarjovilt, kes

omandas korteri 2018. a-l korteriühistult. Juba siis ei olnud korteris keskkütteradiaatoreid. M.

Tsarjovile teadaolevat olid keskkütteradiaatorid eemaldatud korteriühistu teadmisel ja

nõusolekul. Korteriühistu otsustas M. Tsarjovile korteri müüa 15. augusti 2018 üldkoosolekul.

Samal üldkoosolekul anti M. Tsarjovile luba lülitada korter keskküttesüsteemi.

Peale seda, kui M. Ilijna-Bura ja P. Efimov said korteri omanikeks, pöördusid nad korduvalt

korteriühistu juhatusse ja palusid luba korteri lülitamiseks keskküttesüsteemi. Nende palvet

eirati, mistõttu pidid nad pöörduma avaldusega kohtusse (tsiviilasi nr 2-22-16192).

Tsiviilasjas nr 2-22-16192 jättis maakohus rahuldamata avaldaja taotluse korraldada vaatlus,

et tuvastada radiaatorite puudumine.

9. detsembril 2022 otsustati korteriühistu erakorralisel üldkoosolekul teha maja

keskküttesüsteemi kontroll. Kontrolli käigus vaadati üle detsembris 2022 korter nr 4 kahel

korral. Seega puudub alus avalduse rahuldamiseks. Ülevaatusel tehtud fotodelt on korteri nr 4

keskküttesüsteemi seisukord näha. Alternatiivseid küttesüsteeme korterist ei avastatud.

Korteriühistu 2. juuni 2024 üldkoosoleku otsusega kohustati M. Ilijna-Burat ja P. Efimovi

korteriomandit võõrandama, korteriomand võõrandati puudutatud isikule, kes on M. Ilijna-

Bura ja P. Efimovi poeg. Puudutatud isik elab selles korteris.

Avaldaja ei ole esitatud väiteid (ohtlik kütteviis või lahtised aknad) tõendanud. Üksnes talvel

akende lahtihoidmine ei tähenda, et korteris oleks muu kütteallikas.

Küttehooajal võtab korteriühistu puudutatud isikult tasu arvestades korteri üldpinna suurust.

Vaidlust ei ole, et korteris nr 4 on radiaatorid välja lülitatud. Samas ei ole korterit nr 4

läbivaid keskküttepüstikuid välja lülitatud. Seega faktiliselt köetakse korterit nr 4 selle

soojuse arvel, mis kulgeb läbi korteri kulgevate keskküttetorude.

2024. a detsembris otsustati majas läbi viia kõikides korterites veearvestite näitude ülevaatus.

22. detsembril 2024 külastas juhatuse liige L. B. koos teistega korterit nr 4. Muuhulgas

veenduti, et korteris puuduvad mistahes alternatiivkütte allikad. Põhjendatud ei ole avaldaja

täpsustatud nõue, mille järgi soovib avaldaja igakuiselt kontrollida puudutatud isiku korterit.

MAAKOHTU SEISUKOHT

3. Maakohus jättis 6. jaanuari 2025. a määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud

avaldaja kanda. Maakohus mõistis avaldajalt välja menetluskulud 960 eurot ja nendelt viivise

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates menetluskulude rahalist suurust

kindlaksmäärava lahendi jõustumisest kuni selle täitmiseni. Maakohus jättis rahuldamata

avaldaja taotluse tunnistajate L. B. ja G. B. ülekuulamiseks.

Avaldaja palus kohustada puudutatud isikut võimaldama avaldajal siseneda puudutatud isiku

korterisse kütteallikate kontrolliks.

Avaldaja nõude õiguslik alus on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 31 lg 1 p 3,

millest tuleneb mh korteriomaniku kohustus taluda tema eriomandi kasutamist teistel isikutel,

kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Eelviidatud sättest koostoimes KrtS § 12

lg-ga 1 ning § 30 lg-tega 2 ja 4 tuleneb korteriühistu õigus esitada hagita menetluse avaldus

eriomandi eseme kasutamiseks.

Osal juhtudel on korteriomanik KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel kohustatud võimaldama eriomandi

eset kasutada teistel isikutel isegi siis, kui kaasomandi eseme korrashoiuks vajalik toiming ei

ole korteriomanike vahel kokku lepitud või otsustatud. Eelkõige tuleb see kõne alla

olukordades, mil juurdepääs eriomandi esemele on vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks

(KrtS § 37) või kaasomandi eseme valitsemise kohustuse täitmiseks (RKTKm 18.06.2025, 2-

23-11510/54, p 36).

Menetlusosalised ei vaidle, et puudutatud isikule kuulub korter asukohaga XXXXXXX

linnaosa, X (registriosa nr XXXXXXXXX). Puudutatud isik on seega korteriühistu liige (KrtS

§ 1 lg 4). Puudutatud isiku korteris ei ole keskküttesüsteemiga ühendatud radiaatoreid.

Puudutatud isik korteriühistu juhatust korterisse 12. aprillil 2025 ei lubanud.

Menetlusosaliste vahel on pooleli tsiviilasi nr 2-22-16192. Tsiviilasjas on lahendamisel

puudutatud isiku avaldus korteriühistult küttesüsteemiga liitumiseks nõusoleku saamiseks ja

ümberehitustööde kooskõlastamiseks ning korteriühistu vastuavaldus puudutatud isiku

kohustamiseks küttesüsteemi taastamiseks. Tartu Ringkonnakohtu 21. oktoobri 2025. a

lõpplahend tsiviilasjas nr 2-22-16192 ei olnud maakohtu lahendi tegemise ajaks jõustunud.

Maakohus leidis, et avaldaja kohustus on põhjendada ja tõendada, milles seisneb korteriühistu

kaasomandi eseme korrashoiu täitmise kohustus, milleks on vaja siseneda puudutatud isiku

korterisse (TsMS § 230 lg 1 koosmõjus § 477 lg-ga 1). Avaldaja selgitas avalduse täienduses,

et korterisse on vaja siseneda selleks, et kontrollida, millega avaldaja oma korterit kütab.

Avaldaja põhjendas, et puudutatud isiku korteris on aknad talvel pikalt lahti, mistõttu on

avaldajal kahtlus, et korteris on ohtlikud kütteseadmed. Avaldaja viitab, et puudutatud isik

võib korterit kütta kalorifeeriga, mis on ohtlik kütteseade, samuti põrandaküttega. Lisaks

tugineb avaldaja hallituse ohule ja sellele, et korterelamu keskküttesüsteem on tasakaalust

väljas („disbalansis“) ning need mõjutavad kogu ühistut. Maakohus leidis, et avaldaja ei ole

põhistanud ega tõendanud, et puudutatud isiku korteris oleksid ohtlikud kütteseadmed.

Avaldaja leiab, et kalorifeeriga korteri kütmist tõendab kiri, mille ta on ise puudutatud isikule

saatnud. Avaldaja 11. aprilli 2025. a kirja järgi on puudutatud isik avaldajat teavitanud, et

puudutatud isik kütab korterit elektriradiaatoritega. Samas kirjas on avaldaja aga avaldanud

kahtlust, kas elektriradiaatoriga korterit ikka köetakse. Seega on avaldaja väited puudutatud

isiku korteri kütmise kohta kalorifeeriga tõendamata (tuginevad avaldaja enda koostatud

kirjas toodud väidetel, mille õigsuses ka avaldaja ise kahtleb).

Avaldaja väide, et puudutatud isiku korteri aknad on „talvel kogu aeg lahti, isegi pakase

juures“, on tõendamata. Samuti ei ole korteri akende lahtihoidmine piisav alus korterisse

sisenemiseks, on ebaselge, kuidas täidab avaldaja sellega kaasomandi korrashoiu kohustust.

Ka ei ole avaldaja selgitanud ega tõendanud, et korteri väidetavaks kütteallikaks olev

kalorifeer on ohtlik kütteseade või ohustab kaasomandi eset või teisi korteriomanikke.

Puudutatud isiku korteris ei ole keskkütte radiaatoreid olnud enam kui seitse aastat, kuid

avaldaja ei ole kirjeldanud ühtegi reaalset puudutatud isiku eriomandist tulenevat kahjulikku

mõjutust kaasomandi osale.

Avaldaja väidab, et korteriühistule on ebaselge, millega korterit köetakse. Puudutatud isik

selgitas vastuses avaldusele, et korteri küte on tagatud korterit läbivate keskküttetorudega

(püstakuga). Esitatud fotodelt on näha, et sellised torud korteris on. Maakohus möönis, et

tegemist ei pruugi olla piisava soojaallikaga, samas ei ole see alus eeldamaks, et korterit

köetakse ohtliku kütteseadmega.

Avaldaja põhjendab korterisse sisenemise vajadust väidetava põrandakütte olemasoluga.

Avaldaja põhjenduse kohaselt võib ebaseaduslik põrandatõstmine 10 cm võrra takistada

korteri keskküttesüsteemiga taasühendamist. Avaldaja ei ole põrandakütte olemasolu

tõendanud ega põhistanud.

Avaldaja ei ole põhjendanud, kas ja kuidas juhatuse sisenemine korterisse võimaldab

veenduda põrandakütte olemasolus ning selles, kas radiaatorite paigaldamine on põranda

kõrguse tõttu võimalik või mitte. Samuti ei ole avaldaja selgitanud, kuidas põrandakütte

olemasolu või puudumise tuvastamine on seotud kaasomandi eseme korrashoiukohustuse

täitmisega.

Korteri keskküttesüsteemiga taasühendamise menetlus on pooleli tsiviilasjas nr 2-22-16192.

Seega tuli sellega seotud kõik olulised asjaolud kohtu ette tuua viidatud tsiviilasjas. Käesoleva

menetluse eesmärk ei saa olla asjaolude väljaselgitamine teise menetluse tarbeks.

Maakohtu hinnangul ei ole piisav alus korterisse sisenemiseks ka avaldaja põhjendus, et

korterelamu keskküttesüsteem on väidetavalt tasakaalust väljas. Avaldaja ei ole esitanud enda

väite kohta tõendeid. Puudutatud isiku esitatud korteriühistu 9. detsembri 2022. a

üldkoosoleku protokollis on kirjeldatud, et maja küttesüsteem oli tasakaalust väljas. Isegi kui

eeldada, et kortermaja küttesüsteem on jätkuvalt, s.o ca 3 aastat hiljem tasakaalust väljas, siis

korteriühistu juhatuse korterisse sisenemine keskküttesüsteemi tasakaalu ei vii. Puudutatud

isiku korteri keskküttesüsteemiga taasühendamise üle on menetlus pooleli tsiviilasjas nr

2-22-16192.

Avaldaja seisukohad kütteallikate kontrollivajaduse kohta on vastuolulised. Ühest küljest

viitab avaldaja kohtule esitatud avalduses, et puudutatud isiku korteris on tõenäoliselt niivõrd

soe, et on alus kahtlustada korterelamut ohustavaid kütteallikaid. Teisest küljest heidab

avaldaja puudutatud isikule ette korteri ebapiisavat kütmist ning hallituse tekke ohtu.

Avaldaja väited võimalikust hallitusest ja ebapiisavast/liigkütmisest põhinevad avaldaja

oletustel ja eeldustel.

Puudutatud isik leiab, et korterisse sisenemine on põhjendamatu, sest korteriühistu juhatus on

puudutatud isiku korteris käinud 2022. ja 2024. aastal. Menetlusosalised ei vaidle, et 2022.

aastal küttesüsteemi kontrolliti. Korteriühistu juhatus käis 2024. a detsembris puudutatud

isiku korteris. Samas on nii puudutatud isik kui ka avaldaja kinnitanud, et külastuse eesmärk

oli veearvestite kontroll ja näitude fikseerimine. Kuivõrd avaldaja on tõendanud, et 2024. a

detsembri külastuse eesmärk oli kontrollida veearvesteid ja võtta näidud, siis jättis maakohus

rahuldamata avaldaja taotluse selle asjaolu kohta tunnistajate ülekuulamiseks (TsMS § 238 lg

1 p 2). Puudutatud isik ei ole tõendanud, et 2024. a detsembril oleks kontrollitud tema korteris

küttesüsteeme (TsMS § 230 lg 1).

Maakohus leidis, et korterisse sisenemine soojusallikate ja kütteviisi vaatluse teostamiseks ei

ole avaldaja seisukohti arvestades kohane õiguskaitsevahend. On vähetõenäoline, et avalduse

rahuldamisel ja korteri vaatlemisel hoiaks puudutatud isik korteris ohtlikke kütteseadmeid.

Lisaks ei ole korteriühistu juhatuse korterisse sisenemisega kaasomandile väidetavat

(tõendamata) ohtu võimalik välistada või ära hoida. Kohus ei nõustu avaldajaga, et kõigepealt

tuleb siseneda „igaks juhuks“ puudutatud isiku korterisse, et siis otsustada, mida edasi teha.

Selle üle, et puudutatud isiku korterisse on vaja paigaldada keskkütteradiaatorid,

menetlusosalistel sisulist vaidlust ei ole.

Korterisse sisenemine saab kõne alla tulla üksnes seaduses sätetatud juhtudel kaasomandi

eseme korrashoiu tagamiseks. Avaldaja ei ole kohtu ette toonud ühtegi sellist kaasomandi eset

puudutavat asjaolu, mis ei oleks seotud tsiviilasjas nr 2-22-16192 poolelioleva vaidluse

esemega ning mis annaks eraldiseisvalt aluse korteriühistu juhatusele puudutatud isiku

korterisse sisenemiseks. Avaldaja ei ole esitanud ega tõendanud asjaolusid, millest tuleneks,

et puudutatud isiku korterisse on vaja siseneda kaasomandi korrashoiu kohustuse täitmiseks.

Avaldaja väited, mis seonduvad eriomandi eseme mittenõuetekohase kasutamisega, ei ole

aluseks juhatuse korterisse sisenemiseks. Sellisel juhul saab avaldaja nõuda korteriomanikult

eriomandi korrashoiu kohustuse täitmist KrtS § 31 lg 3 alusel.

Kuna menetlus oli avaldaja huvides ja avaldus jääb rahuldamata, jäid menetluskulud

maakohtus TsMS § 172 lg 1 esimese lause alusel avaldaja kanda. Puudutatud isiku

põhjendatud ja vajalik esindaja kulu oli 960 eurot (käibemaksuta), mille maakohus mõistis

avaldajalt välja koos lisanduva viivisega VÕS § 113 lg 1 teises lauses märgitud ulatuses

(TsMS § 177 lg 4).

MÄÄRUSKAEBUS

4. Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu

määruse ja teha uue määruse, millega rahuldada avaldaja nõue või alternatiivselt saata asi

maakohtule uueks arutamiseks teises koosseisus. Avaldaja palub jätta menetluskulud

puudutatud isiku kanda.

Maakohus kohaldas ebaõigesti korteriomandi- ja korteriühistuseadust ning reguleeris seetõttu

vääralt sellest tulenevaid õigussuhteid korteriühistu ja eriomandi omaniku vahel. Avaldaja ei

nõustu, et korteriühistul puudub põhjendatud alus puudutatud isiku korterisse sisenemiseks ja

et avaldaja väited on tõendamata.

Korteriühistu valitseb korteriomandit, lähtudes muu hulgas kõikide korteriomanike huvidest.

Korteriomaniku kohustused on sätestatud KrtS §-s 31. Korteriomanikul on KrtS § 30 lg 1 p 1

järgi õigus kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus

seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga. Puudutatud isik on keskküttega majas asuva

korteri omanik ning tema korteris on keskkütte radiaatorid ära lõigatud, mis kahjustab maja

keskkütte süsteemi toimimist (vee ringlust) ja maja üldist korrashoidu. Need on üldtuntud

faktid ja tõendamist ei vaja. Korteriühistul on põhjendatud huvi eriomandi nr 4 seisukorra ja

võimaliku alternatiivse küttesüsteemi korralduse kohta.

Maakohus nõustub sellega, et korteri nr 4 soojusallikas (väidetavalt korterit läbivad

keskküttetorud (püstakud)) ei ole piisav korteri kütmiseks (määruse p 8 lõpus), kuid

sellegipoolest ei leia, et olukord vajab avaldaja sekkumist. Avaldaja leiab vastupidist, sest

kogu maja säilimine ja hoidmine on ohus ja olukord vajab korteriühistu tegevust kaasomandi

eseme ja selle osa korrashoiu tagamiseks.

Maakohtu määrus on selgelt puudutatud isiku keskne, muude kaasomanike huvid on jäetud

tähelepanuta. Avalduses taotletav kahe korteriühistu juhatuse liikme ühekordne koduvisiit ei

kahjusta puudutatud isikut ülemäära.

Eelnimetatud põhjustel vaidlustab avaldaja maakohtu määrust ka menetluskulude

kindlaksmääramise ja avaldajalt väljamõistmise osas.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

5. Puudutatud isik palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Avaldus ei ole seotud korteriomanike õiguste kaitsega. Avaldusest ei tulene, et kohtusse

pöördumine on seotud puudutatud isiku õigusvastaste või ebaseaduslike toimingutega.

Avaldaja ei suutnud selgitada kohtule korteri nr 4 keskküttesüsteemi regulaarse ülevaatuse

vajadust. Avaldaja ei esitanud tõendeid selle kohta, et puudutatud isik rikub teiste

korteriomanike õiguseid.

Avaldaja juba esitas 4. mail 2023 kohtule tsiviilasja nr 2-22-16192 raames taotluse vaadata

üle korter nr 4 alternatiivkütte avastamise eesmärgil. Viru Maakohus jättis 3. juuli 2023. a

määrusega avaldaja taotluse tsiviilasjas nr 2-22-16192 rahuldamata.

9. detsembril 2022 toimunud korteriühistus erakorralisel üldkoosolekul arutati mh maja

keskküttesüsteemi tasakaalustamatuse küsimust ja otsustati korraldada maja

keskküttesüsteemi kontroll. Korteriühistu juhatuse poolt kutsutud spetsialistid käisid läbi kõik

majas olevad korterid ja vaatasid üle nendes korterites paigaldatud keskküttesüsteemid.

Muuhulgas vaadati 2022. a detsembris korterit nr 4 üle kahel korral.

Avaldaja muutis oma avalduse alust ja kohtusse pöördumise põhjust. Kui algselt põhjendas

korteriühistu oma tegevust sellega, et tema arvates paigaldas puudutatud isik ebaseaduslikult

oma korterisse alternatiivkütte või kasutab ohtlikke soojusallikaid, siis nüüd nõuab avaldaja

kohtult anda talle õigus igakuiselt kontrollida korteri nr 4 küttesüsteemi.

Avaldaja ei selgitanud oma täpsustatud nõudeid. Selleks, et veenduda korteris nr 4 olevates

kütteallikates, ei ole iga aasta oktoobrist maini vajalik igakuiselt siseneda korterisse nr 4 ja

vaadata korteris olevat keskküttesüsteemi. Avaldaja nõuded ei vasta algselt avaldaja poolt

avaldatud eesmärkidele. Avaldaja täpsustatud nõuded on rohkem sarnased sellele, et

korteriühistu nõuab kohtult, et viimane kohustaks korteriomanikku täitma üldkoosoleku

otsust. Avaldaja ei esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et tegutseb vastavuses üldkoosoleku

otsusega, mis võib tähendada, et kohtusse pöördumise otsuse võttis korteriühistu juhatus vastu

ainuisikuliselt.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata. Määruskaebuses toodud

väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks ega muutmiseks (TsMS § 657 lg 1 p 1 ja

§ 659).

7. Avaldaja kui korteriühistu esitas nõude juurdepääsu saamiseks puudutatud isiku

korteriomandile. Puudutatud isikule kuulub korter asukohaga XXXXXXX linnaosa, X

(registriosa nr XXXXXXXXX, dtl 7jj). Puudutatud isik on korteriühistu liige (KrtS § 1 lg 4,

äriregistri väljavõte dtl 6). Puudutatud isik korteriühistu juhatust korterisse 12. aprillil 2025 ei

lubanud.

Avaldaja taotleb täpsustatud avalduses eriomandi ruumi sisenemist kütteperioodil (oktoober,

november, detsember, jaanuar, veebruar, märts, aprill, mai kuni 15. kuupäevani). Avaldaja

leidis, et lühema ajavahemiku määramine tekitab riski, et kohtumääruse täitmine osutub

võimatuks (nt puudutatud isik jätab kohtumääruse täitmata ning kohtutäitur ei võta määrust

täitmiseks kohtumääruses toodud tähtaja möödumise tõttu, dtl 134).

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti tuginenud KrtS § 31 lg 1 p-le 3, mis

kohustab korteriomanikku võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel, kui see on

vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Maakohus ei ole sellega materiaalõigust rikkunud.

KrtS § 31 lg 1 p-st 3 koostoimes KrtS § 12 lg-ga 1 ning § 30 lg-tega 2 ja 4 tuleneb ka

korteriühistu õigus esitada hagita menetluse avaldus eriomandi eseme kasutamiseks. Sellise

nõude esitamise eeldus on eelkõige, et ehitustöö, mille tegemiseks avaldus esitatakse, on kas

korteriomanike vahel kokku lepitud või otsustatud korteriomanike üldkoosolekul (vt RKTKm

18.06.2025, 2-23-11510, p 34). Kui kaasomandi eseme korrashoiuks vajalik toiming ei ole

korteriomanike vahel kokku lepitud või otsustatud, tuleb see kõne alla olukordades, mil

juurdepääs eriomandi esemele on vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks (KrtS § 37) või

kaasomandi eseme valitsemise kohustuse täitmiseks (samas, p 36). Vähemalt üldjuhul ei anna

KrtS § 31 lg 1 p 3 korteriühistule alust nõuda korteriomanikult eriomandi eseme piiramatut

kasutamist (samas, p 42).

8. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole avaldaja praegusel juhul tõendanud ega põhistanud, et

tema avalduses taotletud juurdepääsu saamise õigus tuleneks korteriomanike kokkulepitud või

otsustatud ehitustööde tegemisest või kaasomandi eseme säilitamiseks (KrtS § 37) või

kaasomandi eseme valitsemiseks vajalike kohustuste täitmisest.

Maakohus on avaldaja nõude eeldusi hinnates õigesti lähtunud avaldaja poolt esitatud

asjaoludest ning leidnud, et avaldaja ei ole tõendanud puudutatud isikule kuuluva eriomandi

eseme kasutamise õiguse eelduseid.

Avaldaja ei ole üheski kohtule saadetud menetlusdokumendis ega ka maakohtu istungil

selgitanud, millised on need konkreetsed tööd, mille tegemine on otsustatud või

planeerimisjärgus, mis õigustaksid sisuliselt igakuist eriomandi eseme ülevaatust.

9. Iseenesest on õige, et eriomandi eseme korrashoidmisel on korteriomanik muu hulgas

kohustatud hoidma selle piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi

eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma

ülemääraste kulutusteta (KrtS § 31 lg 2). Samas ei täpsusta avaldaja ka määruskaebuses,

millised on need konkreetsed mõjutused, mis kaasomandi osale on puudutatud isiku omandist

tekkinud. Pelgalt tunnetuslik kahtlus, et korteri aken on liiga tihti avatud, korteriomandi

kasutamist korteriühistu juhatuse liikmete poolt avalduses märgitud ulatuses ei õigusta.

Korteriühistule tasumata jäänud arved selleks alust ei anna. Avaldaja ei ole esitanud ühtegi

tõendit selle kohta, et puudutatud isiku eriomandist tingituna on kogu maja säilimine ja

korrashoidmine ohus (määruskaebuse põhjendused, dtl 193).

Avaldaja ei ole põhistanud, miks muudab korteri põranda tõstmine põrandakütte paigaldamise

tõttu kaasomandi eset viisil, mis õigustaks igakuist juurdepääsu korterisse.

10. Avaldaja on määruskaebuses ekslikult leidnud, et avalduses taotletav kahe korteriühistu

juhatuse liikme ühekordne koduvisiit ei kahjusta ilmselgelt puudutatud isikut ülemäära.

Avaldaja on taotlenud igakuist juurdepääsu kogu kütteperioodi jooksul.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole avaldaja toonud menetluses esile selliseid asjaolusid, mis

õigustaksid nii suurt põhiõiguste, milleks on kodu ja pereelu puutumatus, mõjutamist

(põhiseaduse § 26; 33). Kodu puutumatuse rikkumine hõlmab muu hulgas ka meelevaldset

eluruumi sisenemist (RKTKo 25.11.2020, 2-18-15284, p 14). Maakohtu istungil selgitas

avaldaja, et „on juttu ühest külastamisest olukorra hindamiseks, keskküte süsteemi

taastamiseks või võimaliku ohtliku mõju vältimiseks“ (dtl 129), nimetatu ei vasta avalduses

esitatud nõudele.

11. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu puudub alus maakohtu määratud

menetluskulude jaotuse ja väljamõistetud menetluskulude suuruse muutmiseks.

Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jäävad määruskaebuse rahuldamata jätmise

tõttu TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.

Ringkonnakohus määrab TsMS § 174 lg 3 alusel kindlaks menetluskulude rahalise suuruse.

Puudutatud isiku esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on tema menetluskuluks

määruskaebemenetluses lepingulise esindaja kulud 480 eurot (ilma käibemaksuta). Esindaja

on osutanud puudutatud isikule õigusabi 4 tundi tunnihinnaga 120 eurot (ilma käibemaksuta).

Ringkonnakohus peab puudutatud isiku esindamisele kulunud aega ja esindaja tunnitasu

põhjendatuks ja vajalikuks (TsMS § 175 lg 1). Avaldajalt tuleb puudutatud isiku kasuks välja

mõista määruskaebemenetluses kantud menetluskulud 480 eurot (ilma käibemaksuta).

Lisaks tuleb TsMS § 177 lg 4 alusel avaldajalt puudutatud isiku taotlusel tema kasuks välja

mõista viivis väljamõistetud menetluskuludelt alates kohtumääruse jõustumisest kuni

menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

(allkirjastatud digitaalselt)