3-26-1045/3 · Tartu Halduskohus Tartu kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Halduskohus

Kohtunik

Sirje Kaljumäe

Määruse tegemise aeg ja koht

9. aprill 2026, Tartu

Kohtuasja number

3-26-1045

Kohtuasi

X-i kaebus seoses Lüganuse Vallavalitsuse algatatud

menetlusega kinnisasja avalikes huvides omandamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – X

Vastustaja – Lüganuse vald

Menetlustoimingud Kaebuse tagastamine

Esialgse õiguskaitse taotluse lahendamine

RESOLUTSIOON

1. Tagastada X-i kaebus.

2. Jätta X-i esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.

3. Jätta X-i ekspertiisi määramise taotlus läbi vaatamata.

4. Jätta kaebaja menetluskulud tema enda kanda.

5. Asendada kohtulahendi avaldamisel kaebaja nimi ja tema korteriomandi aadress

tähemärkidega X ja Y.

Edasikaebamise kord ja selgitused

Määruse resolutsiooni punktide 1 kuni 4 peale võib esitada määruskaebuse Tartu

Ringkonnakohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 121 lg 4, § 204 lg 1, § 252 lg 7).

ASJAOLUD

1. X (kaebaja) esitas 7. aprillil 2026 Tartu Halduskohtule kaebuse, mis puudutab talle kuuluva

korteriomandi (Y) avalikes huvides omandamist. Kaebusest ja selle juurde lisatud dokumentidest

nähtuvad järgmised asjaolud.

1.1. OÜ Kapitaalehitus koostas 15. mail 2025 Lüganuse Vallavalitsuse tellimusel Y asuva

kortermaja tehnilise seisundi auditi (dtl 65-102). Auditi kohaselt on kortermaja amortiseerunud

ning ekspluatatsioonikõlbmatu.

3-26-1045

1.2. Lüganuse Vallavalitsus edastas kaebajale 20. juunil 2025 teate nr 4-13/1043 („Teade

sundvõõrandamise algatamise kohta“; dtl 53), milles tõi välja, et X korterelamu on

amortiseerunud ning korterelamu 12-st korterist elatakse vaid kahes. Vallavalitsus selgitas, et

kohalik omavalitsus hakkab tegelema korterite omandisse saamisega ja edasine plaan on

korterelamu lammutada. Teates viidati kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse

(KAHOS) § 1 lg-le 5 ja § 4 lg 1 p-le 10 ning selgitati, et kohalik omavalitsus tellib kaebaja

korteri kohta eksperthinnangu ning kaebajal on võimalik viibida hindamise juures. Kaebajale

anti tähtaeg omapoolse arvamuse esitamiseks. Kaebaja esitas oma seisukohad 24.-25. juunil

2026 (dtl 59-63). Seejärel on Lahe Kinnisvara Hindamine OÜ koostanud 29. juulil 2025

eksperthinnangu kaebaja korteri turuväärtuse määramiseks (dtl 13-51).

1.3. Lüganuse Vallavalitsus edastas 26. novembril 2025 kaebajale kirja nr 4-13/1043-2 („Kirjalik

pakkumus korteriomandi avalikes huvides omandamiseks kokkuleppel“; dtl 54-55), milles tegi

kaebajale ettepaneku, et vald omandab korteri eksperthinnangus märgitud turuväärtuse ehk 314

euro eest, millele lisandub motivatsioonitasu 1513 eurot. Kaebajal paluti kinnitada pakkumusega

nõustumist või esitada põhjendatud vastuväited. Kaebaja edastas 30. novembril 2025

vallavalitsusele vastuse, mille kohaselt ta ei ole pakkumusega nõus, sest korteri väärtus on

suurem. Vald vastas pöördumisele 17. detsembril 2025 (dtl 52), märkides, et kaebajal tuleb

sellisel juhul tellida võrdlev hindamisaruanne, mille alusel on võimalik pidada edasisi

läbirääkimisi. Vastuse kohaselt tuli kaebajal esitada vastav hindamisaruanne vallale hiljemalt 1.

veebruaril 2026.

1.4. Lüganuse Vallavalitsus avaldas 7. aprillil 2026 Ametlikes Teadaannetes kinnisasja

omandamise menetluse teate, viitega KAHOS § 7 lg-le 4 (dtl 103). Teade puudutas kaebaja Y

korteriomandit ning selles selgitati, et kui kinnisasja omanik võtab ühendust Lüganuse

Vallavalitsusega ühe kuu jooksul alates teate avaldamisest, teeb Lüganuse Vallavalitsus

kinnisasja omanikule pakkumuse korteri omandamiseks kokkuleppel, määrates tähtaja

pakkumusega nõustumiseks või vastuväidete esitamiseks. Kui kinnisasja omanik ei võta ühe kuu

jooksul Lüganuse Vallavalitsusega ühendust, teeb Lüganuse Vallavalitsus vastavalt KAHOS §

29 lg-le 3 kinnisasja suhtes sundvõõrandamise otsuse ning tasu hoiustatakse ja makstakse välja

KAHOS § 30 lg-s 2-5 sätestatud korras.

1.5. Kohtule esitatud kaebusest nähtuvalt ei nõustu kaebaja sellega, et vallavalitsus algatas

kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse. Kaebaja märgib kokkuvõtvalt järgmist.

Kaebaja hinnangul on korterelamu audit koostatud ebapiisava metoodika alusel ning võib olla

kallutatud. Audit ei vasta ehitustehnilise ekspertiisi miinimumnõuetele, sest põhineb üksnes

visuaalsel vaatlusel, ei sisalda instrumentaalseid mõõtmisi, konstruktsioonide arvutusi ega

süvauuringut. Vastustaja ei ole tõendanud rekonstrueerimise võimatust, selle majanduslikku

ebaotstarbekust ega alternatiivsete lahenduste puudumist. Vastustaja seisukohad on

motiveerimata ning rikutud on hea halduse põhimõtet. Pakutud hüvitis ei ole õiglane ega täielik

ning ei vasta omandi tegelikule väärtusele. Kaebaja palub, et kohus tunnistaks kinnisasja

avalikes huvides omandamise menetluse õigusvastaseks, kohustaks vastustajat menetlust

lõpetama või menetlust uuesti läbi viima kooskõlas seadusega, kohustaks vastustajat korraldama

uus sõltumatu ehitustehniline ekspertiis vastustaja kulul ning kohustaks vastustajat esitama

kaebajale kogu menetlusmaterjali. Kaebaja palub esialgse õiguskaitse korras peatada menetlus

kuni käesoleva vaidluse lõpliku lahendamiseni, sest menetluse jätkumine võib kaasa tuua

pöördumatu kahju omandi kaotuse näol. Ühtlasi taotleb kaebaja kohtult ehitustehnilise ekspertiisi

määramist.

KOHTU SEISUKOHT

3-26-1045

Kaebuse tagastamine

2. HKMS § 120 lg 1 p 8 kohaselt kontrollib kaebuse saanud alluvusjärgne kohus, ega ei esine

alust kaebuse tagastamiseks või käiguta jätmiseks. Kohus on seisukohal, et kaebus tuleb

tagastada ning seda alljärgnevatel põhjustel.

3. HKMS § 121 lg 2 p 1 sätestab, et kohus võib tagastada kaebuse määrusega selle esitajale, kui

kaebajal puudub asjas ilmselgelt kaebeõigus.

4. Kaebaja märgib, et ta vaidlustab Lüganuse Vallavalitsuse poolt algatatud kinnisasja avalikes

huvides omandamise menetluse. Ta palub, et kohus tunnistaks kinnisasja avalikes huvides

omandamise menetluse õigusvastaseks, kohustaks vastustajat menetlust lõpetama või menetlust

uuesti läbi viima kooskõlas seadusega.

HKMS § 2 lg 4 sätestab, et kohus tõlgendab menetlusosaliste avaldusi ja lähtub nende

lahendamisel esitaja tegelikust tahtest. Kohus selgitab, et õigusvastaseks saab tunnistada

konkreetse toimingu või haldusakti (HKMS § 5 lg 1 p 6), mistõttu mõistab kohus kaebust selle

eesmärgist lähtudes nii, et kaebaja soovib menetluse algatamise teate (s.o Lüganuse

Vallavalitsuse 20. juuni 2025. a teade nr 4-13/1043) õigusvastasuse kindlakstegemist (HKMS §

37 lg 2 p 6) ja Lüganuse vallale kohustava ettekirjutuse tegemist lõpetada kinnisasja avalikes

huvides omandamise menetlus või viia see uuesti läbi kooskõlas seadusega (HKMS § 37 lg 2 p

2). Kaebust on võimalik tõlgendada ka keelamiskaebusena (s.o nõudena keelata kinnisasja

avalikes huvides omandamine; HKMS § 37 lg 2 p 3).

5. Kohus leiab, et olenemata sellest, kas kaebaja on esitanud praegusel juhul tuvastamis-,

kohustamis- või keelamiskaebuse, puudub kaebajal kaebuse esitamiseks kaebeõigus. Kohus

põhjendab seda järeldust alljärgnevalt.

6. Asja materjalidest nähtuvalt on vastustaja algatanud kaebajale kuuluva kinnisasja

(korteriomandi) avalikes huvides omandamise menetluse. Menetlus on hetkel staadiumis, kus

vald soovib teha kaebajale uuesti pakkumuse korteri omandamiseks kokkuleppel. Kaebajal on

seejärel võimalik pakkumusega nõustuda või esitada vallale vastuväiteid (dtl 103). Seega ei ole

kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluses veel tehtud lõplikku otsust.

7. Lüganuse Vallavalitsuse 20. juuni 2025. a teate nr 4-13/1043 puhul on tegemist

haldusmenetlust alustava menetlustoiminguga (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 35 lg 1 p 2).

Selle teatega ei ole määratud õiguslikult siduvalt kindlaks ühtegi asja lõplikul lahendamisel

tähtsust omavat asjaolu (vt ka haldusasjad nr 3-24-1590, 3-23-1173, 3-18-2196). Kuigi menetlus

on suunatud korteriomandi omandamisele, ei ole teatega veel omandamist otsustatud. Kohaliku

omavalitsuse soov omandada kaebaja korter ega seda soovi väljendav teade ei riku eraldiseisvalt

kaebaja õigusi, vaid õigusi saab rikkuda üksnes omandamise otsus.

8. Tartu Ringkonnakohus on 22. oktoobri 2024. a määruse asjas nr 3-24-1590 p-s 14 märkinud

järgmist: „Kohtupraktikas on selgitatud, et menetlustoimingu suhtes laienevad

menetlustoimingute vaidlustamisele ettenähtud piirangud. HKMS § 45 lg 3 kohaselt võib

menetlustoimingut vaidlustada eraldiseisvalt, kui see rikub kaebaja mittemenetluslikke õigusi,

sõltumata haldusaktist või lõplikust toimingust, või kui menetlustoimingu õigusvastasus tingiks

vältimatult kaebaja õigusi rikkuva haldusakti andmise või lõpliku toimingu tegemise. Viimati

nimetatud alternatiiv hõlmab ka juhtumid, kus haldusmenetluse läbiviimine ei ole üldse lubatav.

Haldusmenetluse alustamise kui menetlustoimingu vaidlustamist oleks põhjust aktsepteerida, kui

esineb põhjendatud kahtlus, et rikutud on selget keelunormi või menetluse alustamise eesmärk ei

3-26-1045

saa olla õiguspärane. Kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse algatamine saaks

õigusvastane olla eeskätt juhul, kui menetluse esemeks olevate kinnisasjade omandamine ei

saaks ilmselgelt olla õiguspärane, kuna kinnisasjade omandamiseks puudub üldse äratuntav

avalik huvi või on välja toodud avalik huvi sedavõrd väheoluline, et ei kaaluks konkreetsel juhul

ilmselgelt üles eraomaniku huve. Isikul saab olla kohustus taluda üksnes sellise tema õigusi

puudutava haldusmenetluse läbiviimist, mille tulemusel antava haldusakti või tehtava toimingu

õiguspärasus ei ole ilmselgelt välistatud. Kui menetluse algatamisel on avalik huvi välja toodud

ja see võib olla kinnisasja omandamiseks piisav, tuleb puudutatud isikul taluda menetluse

läbiviimist ja tal on võimalik halduskohtus hiljem vaidlustada üksnes menetluse lõpptulemust.

Halduskohtul tuleb avaliku huvi olemasolu ja piisavust kontrollida üksnes sellest aspektist, kas

menetluse tulemusel oleks õiguspäraselt võimalik kaebajale kuuluvat (või tema õigustega muul

viisil seotud) kinnisasja sundvõõrandada. Menetluse algatamise teates esitatavad andmed peavad

olema piisavad, et isik saaks soovi korral realiseerida oma õigust olla ära kuulatud. Menetluse

algatamise teates tuleb välja tuua kinnisasja omandamise esialgne põhjendus, mida on lubatud

põhjendada või selle põhjendusi täiendada ka tagantjärele“.

9. Kohus märgib, et kaebaja korteriomandi avalikes huvides omandamise menetluse

algatamiseks puudub seaduses selge keelunorm. Lüganuse Vallavalitsuse 20. juuni 2025. a teates

nr 4-13/1043 on tuginetud KAHOS § 4 lg 1 p-le 10, mille kohaselt on kinnisasja omandamine

lubatud elamumajanduse ümberkorraldamisel korteriomandi omandamiseks, kui on loobutud

alates 18 korteriga korterelamus rohkem kui poolte korterite ja muudel juhtudel rohkem kui

kolme neljandiku korterite kasutamisest ning korterelamut ei ole otstarbekas rekonstrueerida.

Vallavalitsus on teates märkinud, et korterelamus Y elatakse ainult kahes korteris.. Seega on

täidetud KAHOS § 4 lg 1 p-s 10 sätestatud tingimus. Teates on ka märgitud, et korterelamu

üldine tehniline seisukord on mitterahuldav, amortiseerunud on sise- ja väliskommunikatsioonid,

välisseinad, vahelaed, katusekonstruktsioonid, elektrisüsteemid. Samas viidatakse, et hävinenud

konstruktsioonid võivad osutuda ohtlikuks elanikele, kes selles majas veel elavad, ning

korterelamu soovitakse lammutada. Kohtu hinnangul ei saa praegusel juhul väita, et kaebaja

korteriomandi omandamiseks puudub üldse äratuntav avalik huvi või see oleks väheoluline.

Amortiseerunud kortermaja puhul, kus enamikes korterites ei elata, võib avalikku huvi selle

omandamiseks ja lammutamiseks eeldada. Küsimus sellest, kas asjas esineb tegelikult piisavalt

tungiv avalik huvi kaebajale kuuluva korteri sundvõõrandamiseks, puudutab sundvõõrandamise

otsuse materiaalset õiguspärasust, mida halduskohus saab kontrollida alles sundvõõrandamise

otsuse peale esitatud kaebuse lahendamisel (vt Tartu Ringkonnakohtu 22. oktoobri 2024. a

määrus asjas nr 3-24-1590, p 15).

10. Kokkuvõtteks ei ole põhjust asuda seisukohale, et algatatud kinnisasja omandamise menetlus

rikuks kaebaja mittemenetluslikke õigusi sõltumata lõplikust haldusaktist. Samuti ei ole

menetluse alustamine ilmselgelt õigusvastane. Vastustaja tugineb menetlust algatades KAHOS-e

asjakohastele sätetele ja kaebaja on menetlusest teavitatud ning kaasatud. Seega ei ole alust

arvata, et menetluse algatamine tooks vältimatult kaasa kaebaja õigusi rikkuva haldusakti

andmise. Kaebajal tuleb aktsepteerida menetluse läbiviimist ja tal on võimalik halduskohtus

hiljem vaidlustada menetluse lõpptulemust, st haldusakti, millega otsustatakse korteriomandi

avalikes huvides omandamine ning sh ka sundvõõrandamise tasu ja võimalikud kaasnevad

hüvitised.. Arvestades seda, et kaebaja on viidanud ka sellele, et talle pakutud hüvitis ei ole

piisav, ning on alternatiivselt välja toonud menetluse uuesti läbiviimise nõude, ei saa välistada, et

kaebaja võib ka korteri sundvõõrandamisega nõustuda, kui talle pakutakse suuremat tasu. Asja

materjalidest nähtuvalt saab kaebaja praegusel ajal veel vallaga tasu osas läbirääkimisi pidada

ning seejuures ei ole ka välistatud kaebaja poolt korteri väärtuse kohta vallale võrdleva

eksperthinnangu esitamine.

3-26-1045

11. Eeltoodut arvestades ei ole menetluse alustamise teate vaidlustamine HKMS § 45 lg 3

kohaselt lubatud. Kui menetluse alustamine ei ole ilmselgelt õigusvastane, puudub kaebajal ka

subjektiivne õigus nõuda selle menetluse lõpetamist, kui mingeid muutunud asjaolusid ei esine.

12. Mis puudutab võimalikku keelamisnõuet (s.o keelata kinnisasja avalikes huvides

omandamine), siis ka selline nõue ei ole praegusel juhul lubatav.

Kohtupraktikas on leitud, et keelamiskaebusega halduskohtusse pöördumiseks peavad olema

täidetud kolm HKMS § 45 lg-s 1 kumulatiivselt sätestatud eeldust. See tähendab, et peab olema

põhjust arvata, et: 1) vastustaja annab haldusakti või teeb toimingu; 2) haldusakt või toiming

rikub kaebaja õigusi; 3) õigusi ei saa tõhusalt kaitsta haldusakti või toimingu hilisemal

vaidlustamisel (nt Riigikohtu 21. oktoobri 2021. a otsus nr 3-20-286, p 11; 24. novembri 2017. a

määrus nr 3 17 1398, p 12). Halduskohus kontrollib üldjuhul halduse tegevuse õiguspärasust

tagantjärele ega sekku kaaluka vajaduseta ennetavalt haldusorgani tegevusse (nt Tallinna

Ringkonnakohtu 13. juuli 2022. a määrus nr 3-22-1220, p-d 16 ja 19).

Kohus märgib, et kaebajal on võimalik oma õigusi tõhusalt kaitsta, kui ta vaidlustab kinnisasja

avalikes huvides omandamise menetluses tehtava lõpliku otsuse. Kui vald otsustab kaebaja

korteriomandi sundvõõrandada, antakse selle kohta haldusakt, mida kaebajal on võimalik

halduskohtus vaidlustada. Kaebaja saab sellisel juhul taotleda kohtult ka esialgse õiguskaitse

korras vastava haldusakti kehtivuse või täitmise peatamist (HKMS § 251 lg 1 p 1). Kohtu

hinnangul ei oleks seega käesoleval juhul keelamiskaebuse esitamine kaebaja õiguste kaitseks

vajalik ning kaebaja saab oma õigusi efektiivselt kaitsta, vaidlustades sundvõõrandamise otsust,

kui vald sellise otsuse teeb. Keelamiskaebuse esitamine ei aitaks aga kaebaja õigusi kuidagi

efektiivsemalt kaitsta kui see on võimalik tulevikus tehtava sundvõõrandamise otsuse

vaidlustamisega. Lisaks ei ole käesolevas asjas ka veel välistatud kinnisasja omandamine

kokkuleppel, kui kaebaja ja vastustaja jõuavad hüvitise suuruse osas üksmeelele.

13. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et kaebajal puudub praeguses asjas ilmselgelt kaebeõigus

ning kohus tagastab kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel.

HKMS § 43 lg 2 kohaselt ei võta kaebuse tagastamine selle esitajalt õigust seadusega sätestatud

korras pöörduda uuesti halduskohtusse. Kaebuse tagastamisel loetakse, et kaebus ei ole kohtu

menetluses olnud.

Esialgse õiguskaitse taotluse lahendamine

14. Kaebaja on esitanud ka esialgse õiguskaitse taotluse (HKMS § 249 lg 1), milles soovib

korteriomandi avalikes huvides omandamise menetluse peatamist kohtumenetluse ajaks. Kaebaja

märgib, et menetluse jätkumine võib kaasa tuua pöördumatu kahju omandi kaotuse näol. Kohus

mõistab, et sisuliselt soovib kaebaja, et kohus keelaks vallal sundvõõrandamise otsuse tegemise

kohtumenetluse ajal (HKMS § 251 lg 1 p 2).

15. HKMS § 249 lg 1 kohaselt võib kohus kaebaja põhjendatud taotluse alusel või omal algatusel

teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse kohta, kui vastasel juhul

võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks.

Arvestades, et kaebajal puudub kaebeõigus kaebuse esitamiseks, ei saa tal esineda ka esialgse

õiguskaitse vajadust ning esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamiseks puudub alus. Kohtu

hinnangul saab kaebaja enda õigusi tõhusalt kaitsta, kui ta vaidlustab tulevikus tehtava

sundvõõrandamise otsuse, taotledes samaaegselt ka esialgse õiguskaitse korras vastava otsuse

kehtivuse või täitmise peatamist (HKMS § 251 lg 1 p 1). Kui kohus siis esialgse õiguskaitse

3-26-1045

taotluse rahuldab, puudub oht, et kaebaja kaotab omandiõiguse korteriomandile enne

kohtumenetluse lõppu. Kaebajale ei kaasne praegusel juhul esialgse õiguskaitse taotluse

rahuldamata jätmisega mingeid pöördumatuid või raskesti kõrvaldatavaid tagajärgi.

16. Eeltoodu tõttu jääb esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.

Muud menetluslikud otsustused

17. Kuna kohus tagastab käesoleva määrusega kaebuse, puudub ka vajadus sisuliselt lahendada

kaebaja taotlust ekspertiisi määramiseks. Kohus jätab selle taotluse läbi vaatamata.

18. Mis puudutab kaebaja soovi, et vastustaja esitaks talle kogu menetlusmaterjali, siis on

kaebajal võimalik selle taotlusega pöörduda otse vastustaja poole. Kaebajal on õigus tutvuda

haldusorganis säilitatavate asjas tähtsust omavate dokumentide ja toimikuga (HMS § 37 lg 1).

19. Kaebaja on tasunud kaebuse esitamisel riigilõivu 15 eurot. HKMS § 104 lg 5 p-st 2

tulenevalt ei kuulu tasutud riigilõiv tagastamisele, kui kohus tagastab kaebuse HKMS § 121 lg 2

alusel. See kulu jääb seega kaebaja enda kanda.

20. Kohtumääruse avaldamisel asendab kohus HKMS § 175 lg-le 3 tuginedes kaebaja nime ja

tema korteriomandi aadressi tähemärkidega X ja Y. Kui kaebaja ei soovi eeltoodud andmete

asendamist tähemärkidega, tuleb sellest kohut teavitada enne lahendi jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt)

Sirje Kaljumäe

kohtunik