2-26-3798/9 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

KOHTUMÄÄRUS

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 9. aprill 2026

Tsiviilasja number

2-26-3798

Tsiviilasi

Elektrilevi OÜ kinnistamisavaldus kinnistamisasjas nr

XXXXXXXXXXXXX

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 29. jaanuari 2026. a

kandemäärus nr 102742026

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Elektrilevi OÜ määruskaebus

Menetlus

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Elektrilevi OÜ (rk:

11050857), esindaja Katri-Helena Siirak

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 29. jaanuari 2026. a

määrus nr 102742026 kinnistamisasjas nr XXXXXXXXXXXXX osaliselt.

2. Rahuldada OÜ Elektrilevi määruskaebus osaliselt.

3. Pikendada Elektrilevi OÜ puuduse kõrvaldamiseks antud tähtaega esitada

kinnistusosakonnale nõuetekohase sõnastusega notariaalse isikliku kasutusõiguse

lepingu punkt 2.2 15 päevani määruse jõustumisest.

4. Jätta määruskaebuse esitamisega seotud menetluskulud Elektrilevi OÜ kanda.

Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

määruskaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

ASJAOLUD

1. 17. detsembril 2025 sõlmisid Eili Vahtramäe, Margus Avik ja Elektrilevi OÜ notariaalse

kinnistule isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu. Lepingu punktis 5 on pooled

asjaõiguslepingus ja kinnistamisavalduses kokku leppinud, et kinnisasja registriosa nr

XXXXXXXXX III jakku vabale järjekohale kantakse tähtajatu isiklik kasutusõigus

talumiskohustusega vastavalt AÕS § 158¹ elektripaigaldise majandamiseks kasutusõiguse

Elektrilevi OÜ kasuks.

MAAKOHTU LAHEND

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi andis 6. jaanuari 2026 määrusega

avaldajale tähtaja kuni 27. jaanuarini 2026 kande tegemist takistavate puuduste

kõrvaldamiseks. Lepingu punktist 2.2 nähtub, et avaldajal on õigus kasutada lepingu eset

kasutusõiguse alal, mis on toodud lepingu lisas nr 2 oleval plaanil (PARI ID XXXXX)

sinisega piiritletud alana. Lepingule lisatud plaanil nr 2 ei ole sinisega piiritletud ala.

Avaldajal tuli täpsustada kinnistamisavaldust ning lepingu punkti 2.2. Maakohus märkis, et

tähtaegselt puuduste kõrvaldamata jätmisel jätab kohus kandeavalduse rahuldamata.

AÕS § 158¹ lg 1 järgi on kinnisasja omanik kohustatud taluma oma kinnisasjal tehnovõrku

või -rajatist ja lubama selle ehitamist kinnisasjale, kui tehnovõrk või -rajatis on vajalik

avalikes huvides ja puudub muu tehniliselt ning majanduslikult otstarbekam võimalus

tehnovõrguga või -rajatisega liituda sooviva isiku tarbimiskoha ühendamiseks tehnovõrguga

või -rajatisega või tehnovõrgu või -rajatise arendamiseks. Talumiskohustus tekib kinnisasja

avalikes huvides omandamise seaduses sätestatud korras sundvalduse seadmisega. Riigikohus

on lahendi nr 3-2-1-91-08 p-s 10 leidnud, et AÕS § 158¹ lg viimase lause kohaselt tekib selles

sätestatud talumiskohustus kinnisasja sundvõõrandamise seaduses (KASVS) sätestatud korras

sundvalduse seadmisega. KASVS § 46¹ lg 1 kehtestab, et AÕS § 158¹ lg-s 1 sätestatud

tehnovõrgu või -rajatise talumise kohustuse kehtestamiseks seatakse samas seaduses

sätestatud eeldustel sundvaldus asjaõigusseaduse § 158¹ lg-s 1 nimetatud isiku kasuks.

Kõnealusest seadusest tulenevalt eeldab võrguteenuse osutaja kasuks sundvalduse seadmine

sellekohaste haldusaktide vastuvõtmist ning haldustoimingute tegemist. Seega sundvalduse

seadmine avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise talumiseks toimub haldusmenetluses.

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 2 lg-s 2 on öeldud, et sundvalduse

seadmine seisneb kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega, mis oma sisult

vastab isiklikule kasutusõigusele. AÕS § 158¹ lg 3 järgi aga ei välista samas paragrahvis

sätestatu talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel.

AÕS § 158¹ reguleerib avalikes huvides ehitatavate tehnovõrkude või -rajatiste talumise

kohustust ning AÕS § 158¹ lg 1 alusel saab seega seada vaid sundvalduse, mis oma sisult

vastab isiklikule kasutusõigusele, kuid ei ole isiklik kasutusõigus. 17.12.2025

kinnistamisavaldusega soovitakse kanda kinnisasja registriossa nr XXXXXXXXX III jakku

isiklik kasutusõigus viitega AÕS §-le 158¹, mis ei ole õige, sest pooled on sõlminud talumise

kohustuse kokkuleppe teel ja tegemist ei ole sundvalduse kandega.

3. 29. jaanuari 2026. a kandemäärusega nr 102742026 jättis Tartu Maakohtu kinnistusosakond

kinnistamisavalduse KRS § 46 lg 5 alusel rahuldamata, sest kinnistusosakonnale ei esitatud

kinnistamisavalduse ning lepingu punkt 2.2 täpsustust.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

4. 09.02.2026. a määruskaebuses palub avaldaja tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

29. jaanuari 2026. a määrus nr 102742026 kinnistamisasjas nr XXXXXXXXXXXXX ja

rahuldada 17.12.2025 kinnistamisavaldus, millega sooviti kanda kinnisasja registriosa nr

XXXXXXXXX III jakku isiklik kasutusõigus talumiskohustusega vastavalt AÕS §-le 158¹.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on kinnistusosakond ekslikult leidnud, et AÕS § 158¹ lg

1 alusel saab seada vaid sundvalduse ja kui avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise

talumiskohustus tekib kokkuleppe (isikliku kasutusõiguse ja asjaõiguslepingu) alusel, siis ei

ole kokkuleppes AÕS §-le 158¹ viitamine õiguspärane, sest tegemist ei ole sundvalduse

kandega. AÕS § 158¹ lg 3 ei välista talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel. Olukorras,

kus esinevad sundvalduse seadmise eeldused ja tegemist on AÕS § 158¹ mõistes avalikes

huvides oleva tehnovõrguga, on võimalik talumiskohustuse tekkimine kokkuleppe teel ning

sellises kokkuleppes AÕS §-le 158¹ viitamine on põhjendatud ja õiguspärane.

Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-10-12 p-st 11 tulenevalt peab TMS § 158 lg 4 järgi

talumiskohustus nähtuma selgelt kinnistamise aluseks olevast asjaõiguslepingust, mille alusel

tehakse kinnistusraamatusse kanne, millest nähtub, et servituut on kantud kinnistusraamatusse

kinnisasja omaniku seadusest tuleneva talumiskohustuse alusel, mis on kooskõlas ka KRS §

24 p-ga 1. Vältimaks olukorda, kus avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise

talumiskohustuse kohta kinnistusraamatusse tehtavad isikliku kasutusõiguse kohta käivad

kanded kustutatakse näiteks pankrotimenetluses läbiviidava enampakkumise raames, on

oluline viidata isikliku kasutusõiguse seadmise ja asjaõiguslepingus ning kinnistamisvalduses

AÕS §-le 158¹.

Kui lepingu lisaks nr 1 oleval plaanil on sinise viirutusega kasutusõiguse ala märgitud, siis on

selle järgi võimalik aru saada, milline on talumiskohustuse ala ja kinnistamiskanne tuleb ära

teha. PARI ID 1030207 väljavõttelt on selgelt arusaadav, et ruumikuju piir on käsitsi peale

kantud ning asjaolu, et lepingu punktis 2.2 on ka lisa nr 2 kohta märgitud sinise viirutusega

ala, ei ole selline eksimus, mis tingiks kinnistusavalduse rahuldamata jätmise.

5. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.

Kohtunikuabi märgib, et tegemist on avalikes huvides tehnovõrguga, kuid ta ei pea

võimalikuks, et kokkuleppel seatud servituudi näol võib olla tegemist AÕS § 158¹ sätestatud

õigusega (sundvaldusega). Juhul, kui lubada kokkuleppel seatud servituudi kandes viidata

AÕS §-le 158¹, siis ei pruugi see tagada täitemenetluses püsima jäävat õigust TMS § 158 lg 4

järgi.

6. Tartu Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663

lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

kinnistusosakonna kohtunikuabi määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osaliselt.

Määruskaebus rahuldatakse samuti osaliselt.

8. AÕS § 158¹ lg 1 sätestab kinnisasja omaniku talumiskohustuse avalikes huvides tehnovõrgu

või -rajatise suhtes. Seadusandja on AÕS 158¹ kohaldamise ehk talumiskohustuse tekkimise

ette näinud eelkõige sundvalduse seadmisega (AÕS § 158¹ lg 1 viimane lause), kuid ei ole

välistanud talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel (AÕS § 158¹ lg 3), sh ka isikliku

kasutusõiguse seadmisega (AÕS § 225 lg 1).

Praegusel juhul soovitakse avaldaja kasuks avalikes huvides seada Eili Vahtramäe ja Margus

Aviku omandis olevale kinnistule registriosa nr XXXXXXXXX tähtajatu isiklik kasutusõigus

talumiskohustusega vastavalt AÕS § 158¹ elektripaigaldiste majandamiseks.

Ringkonnakohus on AÕS 158¹ lg-tes 1 ja 3 sätestatut arvestades seisukohal, et pooltel on

õigus asendada haldusaktist tekkiv kinnisomandi kitsendus ehk sundvaldus eraõigusliku

kokkuleppega (isikliku kasutusõiguse seadmisega), millel on avalik huvi tehnovõrgu või -

rajatiste majandamisel ning mille õiguslik alus tuleneb AÕS §-st 158¹.

9. Asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse punktis 5.1 viide AÕS §-le 158¹ on koosmõjus

KRS § 9 lg-ga 1 ja 34 lg-ga 6 asjakohane ega muuda kannet ka edaspidi ebaõigeks.

Kinnistamisavalduses AÕS § 158¹ märkimine on vajalik, kuivõrd see aitab määratleda

avalikust huvist lähtuvalt tehnovõrgu või -rajatise eesmärki (so eristades seda erahuvides

seatud kasutusõigusest), õiguslikku alust ja tähendust, kasutusõiguse sisu ning ulatust.

10. TMS § 158 lg 4 kohaselt ei lõpe enampakkumisel servituudist tulenevad õigused, kui

servituut oli seatud seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel. Riigikohtu selgituste

kohaselt on selliseks täite- ja pankrotimenetluses enampakkumise järel püsima jäävateks

õigusteks kinnisasja omaniku talumiskohustuse alusel kinnistusraamatusse kantud servituut

(mh ka isiklik kasutusõigus) (AÕS § 158 lg 1 ja AÕS § 158¹) (vt Riigikohtu lahendid nr 2-19-

9046 p 14 ja nr 3-2-1-10-12 p-d 10-11).

Riigikohtu seisukohast lähtuvalt jääb seega seaduse alusel kinnistusraamatusse kantud

servituut (ka isiklik kasutusõigus) täite- ja pankrotimenetluses enampakkumise järel püsima

ega lõpe. Seda aga üksnes juhul, kui isiklik kasutusõigus (talumiskohustuse kokkulepe AÕS §

158¹ lg 4) on AÕS § 158¹ alusel kinnistusraamatusse avalikes huvides tehnorajatiste

majandamiseks kinnisasjale asjaõigusliku kitsendusena kantud, nagu praegusel juhul seda

teha soovitaksegi.

11. Asjaõiguslepingus ja kinnistamisavalduse punktis 5.1 leppisid pooled kokku isikliku

kasutusõiguse seadmises vastavalt lepingu punktidele 2, 3 ja 4. Õiguse ruumiala on nähtav

maakatastri infosüsteemis PARI ID 1030207. Lepingu punkti 2.2 järgi on avaldajal õigus

lepingu eset kasutada kasutusõiguse alal, mis on tähistatud lepingu lisades nr 1 ja 2 plaanidel

siniste viirutustega. Lepingu lisas nr 1 on talumiskohustusega ala tähistatud sinisega, mis on

kooskõlas lepingu punktis 2.2 tooduga, kuid lepingu lisas nr 2 on ala tähistatud punasega.

Ringkonnakohus leiab, et kohtunikuabi andis avaldajale õigesti tähtaja puuduse

kõrvaldamiseks, sest lepingu punkti 2.2 sõnastus on vastuolus lepingu lisas nr 2 plaanil

märgitud värvilise tähistusega. Tegemist on kinnistamiskannet takistava puudusega. Lepingu

punkti 2.2 sõnastust tuleb avaldajal muuta ja kinnistusosakonnale esitada nõuetekohase

sõnastusega lepingu punkt 2.2. Määruskaebuse väited ei anna alust teistsuguseks järelduseks.

Kui lepingus on ilmne viga, saab notar selle tõestamisseaduse § 45 lg 3 alusel parandada.

Selles osas jätab ringkonnakohus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 29. jaanuari 2026. a

määruse nr 102742026 kinnistamisasjas nr XXXXXXXXXXXXX muutmata ja

määruskaebust ei rahuldata.

12. Kuigi avaldajale puuduste kõrvaldamiseks määratud tähtaeg ei ole praeguseks möödunud,

peab ringkonnakohus mõistlikuks pikendada seda TsMS § 64 lg 1 alusel nii, et arvestatud

oleks ka võimaliku edasikaebusega. Kui avaldaja ei kõrvalda puudust tähtaegselt, jätab

registripidaja avalduse kandemäärusega rahuldamata (TsMS § 596 lg 2 teine lause).

Ringkonnakohus pikendab avaldajal puuduse kõrvaldamiseks antud tähtaega 15 päevani

käesoleva määruse jõustumisest.

13. Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jäävad avaldaja kanda (TsMS § 172 lg 2).

Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

(allkirjastatud digitaalselt)