3-24-136/20 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Janar Jäätma ja

Kristjan Siigur

Otsuse tegemise aeg ja koht

10.04.2026, Tallinn

Haldusasja number

3-24-136

Haldusasi

P.J kaebus Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsuse nr

55 osalise õigusvastasuse tuvastamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – P.J, esindaja C

Vastustaja – Viimsi vald, esindaja Kristiina Laura Järve

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 29.05.2024 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

P.J apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Lubada P.J-il minna haldusasjas nr 3-24-136 esitatud tühistamisnõudelt üle nõudele

tuvastada Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsuse nr 55 osaline õigusvastasus.

2. Keelduda P.J 24.03.2026 menetlusdokumendi lisade asja materjalide juurde

võtmisest, mis asuvad digitaalse toimiku lehekülgedel 418˗421 ja 428˗453. Võtta asja

materjalide juurde sama menetlusdokumendi lisad digitaalse toimiku lehekülgedel

392˗416 ja 422˗426.

3. Jätta P.J apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 29.05.2024 otsus

haldusasjas nr 3-24-136 muutmata.

4. Jätta menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud nende endi kanda.

5. Kohtuotsuse jõustumisel avaldada kohtuotsus tervikuna, asendades kaebaja ja talle

kuuluva kinnisasja nime ning katastritunnuse tähemärgiga.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 11.05.2026 (HKMS §

212 lg 1).

Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

3-24-136

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS §

213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse

läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223

lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. P.J (kaebaja) omandis on Leppneeme külas Viimsi vallas Harju maakonnas asuv XXX

katastriüksus (katastritunnus XXX, sihtotstarve elamumaa 100%).

2. Viimsi Vallavolikogu 15.02.2022 otsusega nr 9 algatati Viimsi valla haldusterritooriumi

üldplaneeringu (ÜP) koostamine ja keskkonnamõju strateegiline hindamine (KSH). Otsuse

kohaselt on ÜP koostamise põhieesmärk kogu Viimsi valla haldusterritooriumi

tasakaalustatud ruumilise arengu põhimõtete ja suundumuste määratlemine, mis on aluseks

omavalitsuse maakasutuse ja ehitustingimuste seadmisele. Samuti on eesmärk rahvastiku

sisserände pidurdamine läbi seda soosiva maakasutuse juhtotstarvete määramise. ÜP-ga

nähakse ette olemasoleva rohevõrgustiku toimimine ja lahendamine ning olemasolevate

kaitsealade säilitamine.

3. Viimsi Vallavolikogu andis 17.01.2023 otsusega nr 4 Viimsi Vallavalitsusele ülesande

koostada uue ÜP menetluse ajaks võimalik ajutise planeerimis- ja ehituskeelu rakendamise

analüüs.

4. Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsusega nr 55 kehtestati kohaliku omavalitsuse

korralduse seaduse (KOKS) § 22 lg 2 ning planeerimisseaduse (PlanS) § 4 lg 1 ja § 79 lg 1

alusel ajutine planeerimis- ja ehituskeeld Viimsi valla haldusterritooriumi ÜP koostamise

ajaks, aga mitte kauemaks kui kaheks aastaks alates otsuse jõustumisest lisas 3 loetletud

katastriüksustele. Otsuse kohaselt on lisa 3 p-s 3 loetletud katastriüksustele keelatud

detailplaneeringu (DP) kehtestamine, v.a juhul, kui selle koostamise eesmärk on

katastriüksuse hoonestatud osa väljakruntimine ning hoonestamata osale ehitamist välistava

sihtotstarbe määramine; ehitusloa andmine ehitise püstitamiseks; projekteerimistingimuste

andmine ja katastriüksuse senise sihtotstarbe muutmine, v.a juhul, kui lisatakse ehitamist

välistav sihtotstarve või suurendatakse ehitamist välistava sihtotstarbe osakaalu (p 1.3).

Erandina on lubatud kehtestada DP, mille koostamise eesmärk on ÜP juhtotstarbe muutmine

üldkasutatavate hoonete maaks, või avalikes huvides (nt ringmajanduse või veetootmisega

vms seotud) ehitise püstitamiseks ehitusõiguse andmine (p 1.5); ning anda ehitusluba ehitise

püstitamiseks, väljastada projekteerimistingimusi ja muuta katastriüksuse senist sihtotstarvet,

kui see on vajalik avalikes huvides ehitatava ehitise (nt ühiskondliku hoone, ringmajanduse

või veetootmisega seotud rajatise vms) püstitamiseks või kasutuselevõtuks (p 1.6).

Otsuse kohaselt on ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise eesmärk tagada

planeerimisrahu ÜP koostamise ajaks, aga mitte kauemaks kui kaheks aastaks. Selle aja

jooksul on kavas läbi viia ÜP koostamiseks vajalikud alusuuringud, keskkonnamõju ja teiste

asjakohaste mõjude strateegiline hindamine, kaasates laiapõhjaliselt huvigruppe ja valla

elanikke. Omandiõiguse riive on keelu kehtestamisel osaline ja ajutine, hõlmates kindlaid

tegevusi kindla aja jooksul. Keelu kehtestamisega ei otsustada, kas katastriüksusi on võimalik

2(13)

3-24-136

hoonestada või mitte. Arvestades piirangute iseloomu ja kestust ei kaasne sellega kohustust

piirangute talumiseks hüvituse maksmiseks.

5. Kaebaja esitas 25.10.2023 ja 27.10.2023 e-kirjadega selgitustaotlused ning 03.11.2023

vastuväite ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisele temale kuuluva katastriüksuse

osas, milles pidas keeldu põhjendamatuks ja ebaproportsionaalseks ning viitas mh soovile

jagada XXX katastriüksus vähemalt kolmeks väikeelamu krundiks. Vald selgitas 25.10.2023,

27.10.2023 ja 22.11.2023 kirjades ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise eesmärki.

ÜP tervikliku koostamise kontekstis on oluline vaadata kõiki selle aluspõhimõtteid

koosmõjus. Kolme elamukrundi rajamine hajaasustusalal ei pruugi omada suurt mõju valla

elanike arvu kasvule, ent on siiski arvestatava mõjuga kompaktsete metsaalade säilimisele.

Teadaolev vastuolu katastriüksusele ehitamisel seisneb selles, et katastriüksuse kogu ulatuses

minimaalsuurusega elamukruntideks jagamine viiks paratamatult kinnistul asuva väärtusliku

kõrghaljastuse hävinemiseni, mis ei vasta koostatava ÜP lähteseisukohtadele.

6. Kaebaja esitas 11.04.2024 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada Viimis

Vallavolikogu 12.12.2023 otsus nr 55 kaebaja kinnisasja puudutavas osas.

Kaebaja kinnistu on 100% elamumaa. Kinnisasjal asub elamu, mis on kaebaja sünnikodu, ja

renoveerimist vajavad abihooned. Kehtivatest planeeringutest nähtuvalt (tegemist on

hajaasustusega) on kinnisasi võimalik jagada kuni neljaks 3300 m2 suuruseks elamukrundiks

ehk rajada lisaks olemasolevatele kolm väikeelamut. Arvestades piirkonnas viimastel aastatel

lubatud arendustegevust, on kolme täiendava väikeelamu lisandumise taunitavus küsitav.

Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu eelduseks (PlanS § 79) peab olema konkreetne, selgelt

väljendatav ja avalikult esitatav kavatsus, mitte umbmäärane nägemus. Vastustaja ei ole

selgitanud, millisel viisil kavatseb ta saavutada eesmärgi (muuta ehitustingimusi) kaebaja

kinnisasja puhul – on see sundvõõrandamine, kogu kinnistu sihtotstarbe muutmine vms. Igal

juhul omab kaheks aastaks omandipiirangu kehtestamine mõju kaebaja kinnistu väärtusele.

PlanS seletuskirja järgi peab ehituskeeld olema väga hästi põhjendatud ja kaalutletud ning igal

üksikjuhtumil tuleb väga hoolega hinnata selle kehtestamise proportsionaalsust ja

põhjendatust. Need tingimused on vaidlustatud otsuses täitmata.

Haldusorgan on kohustatud välja selgitama menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolud ja

vajaduse korral koguma selleks tõendeid oma algatusel (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 6).

Kaebaja kinnisasja osas ei ole seda tehtud isegi minimaalsel määral. Objektiivsed takistused

kaebaja soovide väljaselgitamiseks kinnisasja kasutamise osas puudusid.

Otsuse nr 55 eelnõu kinnitati esimesel lugemisel 10.10.2022. Kaebaja sai kavandatavast

omandipiirangust teada alles 10 päeva hiljem. Pärast otsuse eelnõuga tutvumist pöördus

kaebaja kahes täpsustavas kirjas vastustaja poole, paludes selgitust, milles seisneb PlanS §-s

79 ette nähtud kavatsus ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise õigusliku aluse

tähenduses. Sisulist vastust kaebaja ei saanud.

Kaebaja kinnistu osas esitatud DP algatamise avaldus rauges üksnes seetõttu, et vallavalitsus

asus esitama põhjendamatuid ja ebareaalseid nõudmisi, muutes ehitusõiguse kehtestamise

võimatuks.

Otsuses nr 55 väidetakse, nagu asuks kaebaja kinnistul väärtuslik kõrghaljastus. Ühelegi seda

kinnitavale uuringule või hinnangule viidatud ei ole. Kaebaja kinnisasjal ei ole väärtuslikku

kõrghaljastust, mis tuleks tingimusteta säilitada. Samuti on meelevaldne väita, et kaebaja

kinnisasja jagamine 3300 m2 suurusteks elamukruntideks tooks kaasa haljastuse paratamatu

hävimise. Otsuse nr 55 põhjendused ja eesmärk kaebaja kinnisasja osas on kaebajale

3(13)

3-24-136

teadmata. Isegi kui eeldada, et eesmärgiks on Viimsi valda uute elanike saabumise välistamine

ja kõrghaljastuse maksimaalne säilitamine, ei ole tegemist proportsionaalse meetmega, sest

kaebajale võidakse sellisel viisil tekitada väga suur varaline kahju.

Viimsi valla ÜP lähteseisukohtade p-st 3.3 järeldub, et kaebaja kinnisasi kuulub selliste

kinnisasjade hulka, kus ehitustegevus oleks ÜP arengusuundade ja põhimõtetega vastuolus.

Ebaproportsionaalne on keelata kaebaja kinnisasjale (15 000 m2, minimaalne krundi suurus

3300 m2) kuni kolme täiendava väikeelamu rajamine, sest see suurendaks elanike arvu vaid

mõne kuni mõneteistkümne inimese võrra. Kaebajale jääb arusaamatuks, millist eesmärki

soovitakse saavutada kaebaja kinnisasjale keelu kohaldamisega olukorras, kus seal ei asu valla

mets.

Vastustaja ei ole tuvastanud usaldusväärsel viisil kogukonna soove. 2022. a kevadel viidi läbi

küsitlus, millele saadi 830 vastust. Kuna Viimsi valla elanike arv on ca 25 000, siis moodustab

vastuste arv elanikkonnast üksnes 3˗4%. See ei ole piisav, et teha järeldusi kogukonna

soovidest. Usaldusväärsemal moel (uuringufirma poolt) 2022. a-l läbi viidud rahulolu-uuringu

kohaselt leidis 73% vastajatest, et elukoha lähiümbruses on piisavalt rohealasid.

7. Viimsi vald palus jätta kaebuse rahuldamata.

Vastustaja on otsuse nr 55 andmisel hoolega kaalunud ja põhjendanud ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu kehtestamise proportsionaalsust, arvestades keelu kehtestamise eesmärki ja

ulatust, ÜP täpsusastet ja eripärasid ning planeerimise ja haldusmenetluse põhimõtteid. Keeld

kehtestati üksnes reservmaale. Otsus nr 55 on motiveeritud ning sisaldab piisavalt kaalutlusi.

Menetlus viidi läbi avatult ning avalikkust kaasates ja maaomanikke keelu seadmisest

teavitades.

ÜP lähteseisukohti koostades selgus, et üks kogukonna peamisi ootusi on loobumine

hoonestatud alade laiendamisest rohealade arvelt. ÜP lähteseisukohtades on mh välja toodud

eesmärk määrata tingimused valla elanike arvu kasvu tempo pidurdamiseks ning

hoonestamata haljas- ja metsamaade kaitsmiseks ehitussurve eest, selleks vajadusel laiendades

kohalikke looduskaitsealasid.

Alal, kuhu jääb kaebaja katastriüksus, on vallal kavatsus muuta kehtiva ÜP kasutus- ja

ehitustingimusi selliselt, et senisega võrreldes oleks eelistatud looduskeskkonna säilitamine ja

kaitsmine, mille üheks väljundiks võib mh olla ka maa-ala üldplaneeringukohase juhtotstarbe

muutmine. Kuigi kaebaja kinnisasja sihtotstarbeks on elamumaa, on kehtivas ÜP-s kaebaja

kinnistu osaliselt väikeelamute maa (EV) ja osaliselt perspektiivne väikeelamumaa

hajaasustusviisil (EHR). Ajutine planeerimis- ja ehituskeeld puudutab üksnes kaebaja

kinnisasja seda osa, mis asub reservmaal. Seega ei piira keeld kaebaja otsustusvabadust

kinnisasja selle osas suhtes, kus asub kaebaja elamu. Reservmaal asuva loodusliku koosluse

on vastustaja määratlenud kui väärtusliku kõrghaljastuse. Vastustaja kasutas väljendit

väärtuslik kõrghaljastus mitte erialase terminina, vaid viidates kõrghaljastusele kui väärtusele

omaette. Väärtust ei oma üksnes haruldus või kõrgema väärtusklassi puu, vaid ka puistu

tervikuna sõltumata väärtusklassist. Mis tahes ala hoonestamine toob paratamatult kaasa

loodusliku haljastuse hävimise suuremal või vähemal määral. Eluhoonete rajamisega

muudetakse tihti kavandatava hoone ümbruse vee-režiimi jms, mis paratamatult võib

mõjutada negatiivselt ümbritsevate alade kõrghaljastust.

Keeluga hõlmatud katastriüksused jagati otsuses nr 55 kolme gruppi, mille alusel määrati

erinevad piirangud ning toodi välja vastavad kaalutlused ja põhjendused. Lähtudes

vormivabaduse põhimõttest ei pidanud vald otstarbekaks tuua otsuse tekstis kaalutlusi ja

4(13)

3-24-136

põhjendusi välja üksikute katastriüksuste kaupa, kuna need oleks olnud ühetaolised ja

korduvad.

Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisega ei otsustata, kas katastriüksusi, mille kohta

keeld rakendub, on koostatava ÜP kohaselt võimalik hoonestada või mitte. Seega on

omandipõhiõiguse riive keelu kehtestamisel osaline ja ajutine, hõlmates kindlaid tegevusi aja

jooksul.

Kaebajal ei saanud tekkida õiguspärast ootust, et tal on võimalik detailplaneeringu menetluse

kaudu ÜP täies ulatuses ellu viia. Vastustaja saab kaebaja kavatsust elamuehituseks kaaluda

detailplaneeringumenetluses. Vaidlustatud otsus ei sea keeldu detailplaneeringumenetluse

algatamisele.

8. Tallinna Halduskohus

jättis

29.05.2024 otsusega

kaebuse rahuldamata ja

menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

Uue ÜP koostamise algatamise otsuse kohaselt on üheks oluliseks eesmärgiks rahvastiku

sisserände pidurdamine läbi seda soosiva maakasutuse juhtotstarvete määramise. ÜP-ga

nähakse samuti ette olemasoleva rohevõrgustiku toimimine ja laiendamine. ÜP

lähteseisukohtades (p 1) on toodud, et kolme aastakümnega on Viimsi valla elanike arv

kasvanud pea neli korda – 5500 inimeselt 22 000-le arvestamata inimesi, kes ei ole end

registreerinud valla elanikuks. ÜP lähteseisukohad (p 5) näevad ette elanike arvu kasvu

kontrollimist, rakendades tänapäevaseid ruumilise planeerimise võtteid. 20 aasta pärast on

vald koduks kuni 30 000 elanikule. ÜP lähteseisukohtades on välja toodud, et ÜP koostamise

ajal võib osutuda asjakohaseks kehtestada ajutine planeerimis- ja ehituskeeld, mille

eesmärgiks on sellise ehitustegevuse piiramine, mis ei ole kooskõlas koostatava ÜP

koostamise eesmärgi või valla arengusuundade ja ruumiloome põhimõtetega või nende alusel

koostatud ÜP ajakohase lahenduse või KSH aruande eelnõuga. ÜP lähteseisukohtade p 6.10

näeb ette tagada rohevõrgustiku toimimine, eelistades hajaasustusalal olemasolevate rohealade

arendamist teiste kasutusviiside ees, laiendades võimalusel rohekoridoride piire, suurendades

kaitsealade ulatust ning sidudes rohekoridorid ning tuumik- ja kaitsealad katkematuks

terviklikuks rohevõrgustikuks. ÜP lähteseisukohtade ülesanded toetuvad 30.09.2022

ehitusõiguse rakendatuse uuringule. Uuringus leiti (lk 9), et Viimsi vallas on kokku

realiseerimata elamuühikuid 1835 ning vastavalt võib lisanduvate elanike arv olla keskmiselt

5133 inimest. Need numbrid viitavad elanike arvu võimalikule suurenemisele ja seda üksnes

elamumaa juhtotstarbega kinnisasjade osas. Järelikult sai vastustaja neid asjaolusid arvesse

võtta ÜP lähteseisukohti sõnastades.

Vastustaja tellimusel on koostatud 2021. a rohevõrgustiku toimivuse uuring. Uuringust nähtub

(lk 71), et rohevõrgustiku teemaplaneeringut muutvad DP-d on vähendanud rohevõrgustiku

puhveralade ulatust ca 15,3 ha ja haljastute ulatust ca 7,8 ha (sellest osaliselt rohekoridor).

Probleemiks hinnati liiga kitsaid koridore ja juba kehtestatud DP-dest tulenevat ehitussurvet

olemasoleval rohealal. Uuringu kohaselt tuleb tegeleda rohealade sidususe säilitamise ja

taastamisega. Seega sai vastustaja neid asjaolusid arvesse võtta ÜP lähteseisukohti sõnastades.

Samuti viidatakse ÜP lähteseisukohtades Viimsi elanike rahulolu-uuringule 2022. Uuringule

vastas 1262 elanikku. Kohus nõustub kaebaja kriitikaga, et rahulolu-uuringu küsimustest ja

antud vastustest ei ole välja loetavad arvamused, et rohelust oleks liiga vähe ning elanike arv

kasvab liiga kiiresti. Samas on need probleemid tuvastatavad ehitusõiguse rakendatuse

uuringust ja rohevõrgustiku toimivuse uuringust. Seetõttu ei saa omistada väga suurt tähendust

vastustaja poolt 11.03˗03.04.2022 läbi viidud kaasamisküsitluse tulemustele. 830 inimese

antud arvamus (610 inimest pidas oluliseks teemaks elanike arvu, 489 inimest

looduskeskkonda) sai olla toetavaks asjaoluks lisaks läbiviidud uuringutele.

5(13)

3-24-136

Volikogu andis 17.01.2023 otsusega nr 4 vallavalitsusele ülesande koostada ÜP menetluse

ajaks ajutise planeerimis- ja ehituskeelu analüüs, mille koostamist juhtis valla peaarhitekt.

Arvestades ÜP lähteseisukohtade eesmärke oli volikogu poolt analüüsi tellimine

uurimiskohustuse (HMS § 6) täitmine ÜP menetluses. Analüüsis leiti, et lähtudes ÜP

lähteseisukohtade eelnõus toodud valla arengusuundadest ja ruumiloome põhimõtetest võib

eeldada, et ÜP koostamisel tehakse ettepanek tänaste hoonestamata reservmaade

hoonestamata jätmiseks, mistõttu on otstarbekas konfliktalale jäävatele hoonestamata või

osaliselt hoonestatud katastriüksustele kehtestada ajutine planeerimis- ja ehituskeeld (lk 6).

Võimalikud konfliktikohad jäävad reserveeritud rohevõrgustiku puhveraladele ning

rohevõrgustiku koridori arengusuuna aladele. Analüüsis tehti ettepanek kehtestada keeld

järgmistele hoonestamata reservmaadele: perspektiivne väikeelamute maa hajaasustusviisil

(EHR), väikeelamute reservmaa (EVR), tööstuse ja ladude reservmaa (TR) või kergetööstuse

reservmaa (TkR), äri- ja büroohoonete reservmaa (BR).

ÜP lähteseisukohad, mis toetuvad ehitusõiguse rakendatuse ja rohevõrgustiku toimivuse

uuringutele, ning sellega kooskõlas olev analüüs on jälgitavad.

Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kohaldamise eeldus on PlanS § 79 lg 1 mõttes täidetud, kui

vastustaja kavatseb muuta teatud maa-alade kehtiva ÜP järgseid juhtotstarbeid, kuid täpsemalt

selgub lahendus ÜP menetluse tulemusel. Selliselt on vastustaja tegutsenud, mistõttu on

täidetud PlanS § 79 lg-s 1 sätestatud eeldus ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kohaldamiseks.

PlanS § 79 lg-s 1 sätestatud aluse esinemine ei vabasta vastustajat otsuse tegemisel

kaalutlusõiguse teostamisest konkreetsete kinnisasjade, nende hulgas kaebaja kinnisasja osas.

Viimsi valla 2000. a ÜP kaardilt (dtl 162) on tuvastatav, et maa-alal, millel asub kaebaja

kinnisasi, on kaks juhtotstarvet: 1) väikeelamute maa (EV) ja 2) perspektiivne väikeelamumaa

hajaasustusviisil (EHR). Arvestades ajutise planeerimis- ja ehituskeelu analüüsi oli võimalik

keeld rakendada kaebaja kinnisasja sellele osale, mille juhtotstarbeks on perspektiivne

väikeelamumaa hajaasustusviisil (EHR). Analüüsi kaardi väljavõtte alusel on arusaadav, et

selliselt vastustaja ka tegutses. Otsuse nr 55 lisa 3 (katastriüksuste nimekiri) kohaselt on

kaebaja kinnisasi osaliselt hoonestatud (loetletud lisa 3 p-s 3). Otsuse resolutiivosa p-de 1 ja

1.3. kohaselt on sellisel kinnisasjal keelatud mh DP kehtestamine ÜP koostamise ajal, aga

mitte kauemaks kui kaheks aastaks. Seega on vastustaja tegutsenud volituste piires (PlanS §

79 lg 2 p 1, lg 3).

Vastustaja (peaarhitekt E. Mänd) teavitas kaebajat 19.10.2023 kirjaga sellest, et 10.10.2023

kinnitas vallavolikogu esimesel lugemisel otsuse nr 55 eelnõu, mille kohaselt kavatsetakse

kehtestada ajutine planeerimis- ja ehituskeeld 132-le katastriüksusele, sh kaebaja kinnistule.

Kaebajale anti võimalus avaldada seisukoht eelnõu kohta hiljemalt 05.11.2023. Keeld

kehtestati 12.12.2023. Järelikult järgis vastustaja PlanS § 79 lg 5 nõudeid. Vastustaja teostas

ärakuulamist õiguspäraselt. Kaebaja pöördus kahel korral peaarhitekt E. Männi poole, et saada

täpsustavaid selgitusi vastustaja kavatsuse kohta PlanS § 79 lg 1 mõttes. Peaarhitekt selgitas

25.10.2023 kirjas kaebajale, et uue ÜP koostamisel lähtutakse eesmärgist vähendada

ehitustegevuse laienemist hoonestamata haljas- ja metsaladele ning vastavalt kaalutakse

kehtivas ÜP-s ehitamiseks mõeldud reservalade (sh perspektiivse väikeelamute maa

hajaasustusviisil) ÜP juhtotstarbe muutmist. Kaebaja kinnisasja hõlmatust keeluga selgitati

järgmiselt: 1) katastriüksus jääb alale, mille kehtiva ÜP on perspektiivne väikeelamute maa

hajaasustusviisil; 2) katastriüksus on suuremas osas hoonestamata; 3) katastriüksuse kohta ei

ole kehtestatud detailplaneeringut. 27.10.2023 kirjas selgitati, et vastustaja kaalub uues ÜP-s

kehtivates ÜP-des reservmaa juhtotstarbega (EHR, EVR, BR, TR ja TkR) seni hoonestamata

maa-alade hoonestamisest loobumist. Kirjas selgitati protsessi, mille tulemusena ajutise

planeerimis- ja ehituskeelu katastriüksuste nimekiri tekkis. Eelnevast pidi kaebajale olema

6(13)

3-24-136

arusaadav keelu üldine eesmärk, keelu esemeks olevad kinnisasjad ning põhjus, miks kaebaja

kinnisasja osa, mille juhtotstarve on perspektiivne väikeelamumaa hajaasustusviisil, on

keeluga hõlmatud. Kaebaja esitas seisukoha ja vastuväited otsuse eelnõule 03.11.2023. Seega

kuulati kaebaja ära enne haldusakti andmist.

Vastustaja on otsuses nr 55 esitanud kaalutlused kaebaja kinnisasja osas (lk 12). Vastustaja

selgitas kaebuse vastuses põhjendatult, et otsuse nr 55 kontekstis iseloomustab kasutatud

väljend „väärtuslik kõrghaljastus“ kaebaja kinnisasja looduslikku kooslust. Otsuse nr 55

eesmärgiks oli välja tuua hoonestamata loodusliku kooslusega reservmaa alad, et ÜP

menetluses saaks kaaluda, kas nende suhtes ehitusõiguse andmine on põhjendatud.

Väärtusliku kõrghaljastuse mõiste kasutamine ei ole otsitud. Seda kinnitab kaebaja kinnisasja

iseloom (puud ja alustaimestik, mis moodustavad ühtse massiivi, Maa-ameti geoportaali

väljavõte, dtl 159) haldusakti andmise seisuga ning kaebaja naaberkinnisasjade (Mäelaane,

Väike-Mäe, Mäemetsa, Lännekalda tee 7, Vana-Niidi, Uuetoa, Väike-Koplimetsa, Hundiuru

tee 3, Hundiuru tee 1, Suur-Koplimetsa (ajutise planeerimis- ja ehituskeelu analüüsi kaart, dtl

161) iseloom.

Kaebaja kinnisasja suhtes ei ole algatatud DP-d. Kaebaja viidatud DP algatamise avaldus ei

oma tähendust otsuse nr 55 õiguspärasuse seisukohalt. Seega lähtus vastustaja õigesti sellest,

et kaebaja kinnisasi on osaliselt hoonestamata ning hoonestamata osa suhtes ei ole DP

menetlust algatatud.

Ajutine planeerimis- ja ehituskeeld on ajutine kaebaja omandiõiguse piiramise meede. See

kehtib ÜP koostamise ajal, aga mitte kauem kui kaks aastat. Ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu analüüsis (lk 8) on öeldud, et DP-de eeldatavat menetlusaega arvestades ei ole

selline piirang ülemäära koormav. See kaalutlus on asjakohane, sest on usutav, et DP

kehtestamine võib võtta kauem aega kui kaks aastat. Meede on proportsionaalne. Keelu

eesmärk on välistada DP-de menetlemine, mille puhul ei ole samaaegselt toimuvast ÜP

menetlusest tulenevalt selge, kas DP-d saab ehitusõiguse saamiseks kehtestada. Seega on

meetme eesmärk välistada selliste DP-de menetlemisega seotud võimalikku aja- ja rahakulu.

Otsusega nr 55 ei otsustata, kas keelu nimekirjas olevaid kinnisasju saab või ei saa tulevikus

hoonestada. See otsustatakse konkreetses DP menetluses, arvestades sel ajal kehtiva ÜP-ga.

Seega ei ole vastustaja kaebaja kinnisasja osas vastavat otsust veel teinud. Järelikult ei saa

rääkida kaebaja omandiõiguse olulisest riivest.

Kaebaja ei olnud keeluga hõlmatud kinnisasja osa hoonestanud ligi 23 aasta jooksul. Kaebajal

ei saanud ÜP alusel tekkida usaldust, et Viimsi valla suundumused maakasutuse osas nii pika

aja jooksul ei muutu. Vastustaja võib konkreetses DP menetluses kehtiva ÜP alusel otsustada,

et ei võimalda hoonestamist. Järelikult ei saanud kaebajal tekkida õiguspärast ootust, et ta igal

juhul saab reservmaad hoonestada.

Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu analüüsi selgituses rohevõrgustiku teemaplaneeringuga

hõlmatud puhveralade osas ja kaebaja kinnisasja suhtes keelu kehtestamise vahel esineb

vastuolu. Analüüsis on öeldud, et reserveeritud rohevõrgustiku puhveralad on

teemaplaneeringuga kaitstud ning seetõttu puudub vajadus nendel aladel keelu

kehtestamiseks. Teemaplaneeringu kaardi alusel asub kaebaja kinnisasi osaliselt

rohevõrgustiku puhveralal (teemaplaneeringu leppemärk reserveeritud rohevõrgustiku

puhverala). Sellest lähtuvalt justkui puudus vajadus keelu kehtestamiseks kaebaja kinnisasja

suhtes. Arvestada tuleb aga võimalusega, et huvitatud isikul on võimalik rohevõrgustiku

puhverala osas taotleda teemaplaneeringut muutvat DP-d (rohevõrgustiku teemaplaneeringu

kohaselt on erandkorras puhveralal lubatud maakasutust muuta elamumaaks, rohevõrgustiku

teemaplaneering ei välista puhveralale uute väikeelamute ehitamist). Rohevõrgustiku uuring

7(13)

3-24-136

(lk 71) näitas, et rohevõrgustiku teemaplaneeringut muutvad DP-d on vähendanud

rohevõrgustiku puhveralade ulatust ca 15,3 ha ja haljastute ulatust ca 7,8 ha (sellest osaliselt

rohekoridor). Uue ÜP suundumuseks on rohevõrgustiku toimimise tagamine, mis eelduslikult

puudutab rohevõrgustiku puhverala. Sellest avaliku huvi tagamisest lähtuvalt oli vastustajal

õigus ajutise planeerimis- ja ehituskeeluga hõlmata ka need maa-alad, mis on reservmaad ja

asuvad hetkel rohevõrgustiku puhveralal. Eesmärk on nende maa-alade osas tagada võimalus

ÜP menetluse käigus otsustada, millist ÜP juhtotstarvet tulevikus eelistada.

Kokkuvõttes on vastustaja võtnud aluseks avaliku huvi ÜP koostamise näol ning on

õiguspärastest kaalutlustest lähtuvalt kehtestanud ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kaebaja

kinnisasja selle osa suhtes, mis on hoonestamata.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

9. Kaebaja palub 28.06.2024 apellatsioonkaebuses (täiendatud 27.02.2026 ja 24.03.2026)

tühistada Tallinna Halduskohtu 29.05.2024 otsus ja teha uus otsus, millega rahuldada kaebus.

PlanS § 79 lg 1 mõte seisneb selles, et ÜP koostamise korraldajal peab olema selgelt

määratletaval kujul mitte üksnes eesmärk, vaid ka vahend. Vastustaja on kirjavahetuses

kaebajaga ning ka halduskohtule esitatud seisukohas küll sõnastanud ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu eesmärgi (tuleb muuta kaebaja kinnistu suhtes kehtivaid tingimusi), kuid ei ole

avanud vähimalgi määral seda, kuidas kehtivaid tingimusi muuta kavatsetakse.

Halduskohus asus otsuses seisukohale, et vastustaja ei pidanudki kinnisasja omanikku ära

kuulama ega sisuliselt kaasama. Samas keelu elluviimine tähendab kaebaja jaoks suurt varalist

kahju. Kaasamine jäi formaalseks, rääkimata sellest, et otsuse nr 55 eelnõu kinnitati juba

esimesel lugemisel enne kui kinnistute omanikud üldse teada said, et nende kinnistud

kavatsetakse väärtusetuks muuta.

Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu analüüs ja selle väljakuulutamisel kohalike

võimuesindajate poolt tehtud avaldused on retoorilised ning enamuse meeldimisele

orienteeritud. Keeld hõlmas 130 kinnistut. Neist ca 90% on äri-, metsa- või maatulundusmaa

sihtotstarbega ega tekita täiendavat ehitussurvet. Nende omanikel ei olegi põhjust olla keelu

vastu ega maksimaalsel tasemel kaasatud. Samas selliseid kinnistuid, kus kehtiva ÜP alusel

asub elamumaa (sh kaebaja kinnistu), on keeluga hõlmatud vaid mõni üksik. Nende kinnistute

puhul tähendab keelu kehtestamine märkimisväärset majanduslikku kahju kinnistu otsese

turuväärtuse vähenemise näol. Nende kinnistute omanikud oleks tulnud ära kuulata sisuliselt.

Kaebaja ei nõustu halduskohtu seisukohaga, et vastustaja on täitnud uurimiskohustuse. Kohus

on ka ise möönnud (otsuse p 52), et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu analüüs kinnitab, et

kaebaja kinnistu suhtes ei ole keelu kohaldamine vajalik. Kaebaja kinnistu on keeluga

hõlmatud meelevaldselt ja põhjendamatult.

Kaebaja kinnistul ei ole väärtuslikku kõrghaljastust, vaid täiesti tavaline kõrghaljastus.

Seetõttu on sisutu kohtu väide, et avalikes huvides on kaebaja kinnitu kui roheala kaitse

ehitussurve eest. Seisukoht, et igasugune kõrghaljastus on väärtuslik, ei põhine tõenditel ega

seadusel. Sellest peegeldub kohtu maailmavaateline positsioon.

Kaebaja esitab asja juurde võtmiseks vastustaja 2025. a lõpus tellitud OÜ Nordic Botanical

koostatud eksperthinnangu „Mõnede Viimsi valla kehtestatava üldplaneeringu rohealade

probleemkohtade looduskaitseline eksperthinnang“. Eksperthinnangust nähtub selgelt, et

kaebaja kinnistu jääb alale, kuhu rohekoridor ei sobi. Ainuüksi see tõsiasi muudab otsuse nr

55 kaebaja osas põhjendamatuks. Rohevõrgustiku laiendamise vajalikkuse oleks pidanud

tuvastama juba enne ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kohaldamist. Kaebaja juhtis

8(13)

3-24-136

13.05.2025 kirjas vastustaja tähelepanu asjaolule, et maakonnaplaneeringust nähtuvalt ei ulatu

rohevõrgustik kaebaja kinnistule. Vastustaja pidi olema sellest asjaolust otsuse nr 55

vastuvõtmisel teadlik. Vastustaja ei ole sellele kirjale seni reageerinud. Otsuse nr 55 lisa 3

nimekiri tõendab, et vastustaja väide suure töökoormuse kohta, mis ei võimaldanud

puudutatud kinnistute omanikega enne keelu kehtestamist läbi rääkida, on paljasõnaline.

Nimekirjast nähtub, et elamumaa sihtotstarbega hoonestatud kinnistuid on üksnes seitse.

Samuti palub kaebaja asja juurde võtta halduskohtu 17.10.2025 otsuse nr 3-24-626, milles on

kohus andnud hinnangu vastustaja suhtumisele vallaelanikesse, kes soovivad teostada enda

põhiõigusi või kaitsta end omavalitsuse sekkumise ja võimu kuritarvitamise eest.

10. Viimsi vald palub 05.09.2024 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jäädes

varem esitatud seisukoha juurde. Otsus nr 55 on kaalutlusvigadeta, asjakohane ja õiguspärane.

Ajutine planeerimis- ja ehituskeeld riivab kaebaja omandiõigust. Samas on see ajutine ja

seatud üksnes kaheks aastaks, seega mitte oluline. Vald on otsuse nr 55 andmisel hoolega

kaalunud ja põhjendanud ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise proportsionaalsust

ning põhjendatust katastriüksusete kaupa, arvestades ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamise eesmärki ja ulatust, üldplaneeringu täpsusastet ja eripärasid ning planeerimise ja

haldusmenetluse põhimõtteid.

11. 27.02.2026 esitas kaebaja avalduse jätkata haldusasja menetlust Viimsi Vallavolikogu

12.12.2023 otsuse nr 55 õigusvastasuse tuvastamise nõudes kaebaja kinnisasja puudutavas

osas.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Jätkutuvastuskaebusele üleminek

12. Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsusega nr 55 kehtestati ajutine planeerimis- ja

ehituskeeld Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise ajaks, aga mitte

kauemaks kui kaheks aastaks alates otsuse jõustumisest. Seega on otsuse nr 55 mõju kaebajale

käesolevaks ajaks lõppenud ja esitatud tühistamisnõue eesmärgipäratu. HKMS § 152 lg 1 p 4

kohaselt lõpetab kohus määrusega menetluse, kui kaebuses vaidlustatud haldusakt on

kehtetuks tunnistatud või kaebuses nõutav haldusakt on antud või toiming tehtud. Seda sätet

on kohtupraktikas kasutatud menetluse lõpetamiseks ka juhul, kui haldusakt on oma kehtivuse

kaotanud ehk haldusakt on ammendunud (nt Riigikohtu 27.11.2025 otsus nr 3-23-885, p 30 ja

seal viidatud kohtupraktika). Kohus ei lõpeta menetlust nimetatud sätte alusel, vaid jätkab

menetlust haldusakti õigusvastasuse tuvastamiseks, kui see on vajalik kaebaja õiguste kaitseks

ja kaebaja seda taotleb (HKMS § 152 lg 2). 27.02.2026 esitas kaebaja ringkonnakohtule

avalduse, milles palus menetlust jätkata vaidlustatud akti õigusvastasuse tuvastamise nõudes.

13. Riigikohus on 28.10.2020 määruses nr 3-20-580 (p 12) selgitanud, et õigusvastasuse

tuvastamise nõudele üleminek HKMS § 152 lg 2 alusel teenib ressursside otstarbeka

kasutamise eesmärki olukorras, kus kohus ja menetlusosalised on kohtuasja menetluse käigus

olulise osa vaidluse lahendamiseks vajalikust tööst ära teinud. Samuti on säte abiks kaebajale,

kes on valinud oma õiguste kaitseks õigel ajal õige õiguskaitsevahendi, kuid kelle esitatud

nõuet pole temast sõltumatult muutunud asjaolude tõttu enam võimalik rahuldada. Nende

eesmärkide valguses ei ole kohus, kes otsustab kaebuse muutmise lubatavuse üle HKMS §

152 lg 2 alusel, seotud tuvastamiskaebuse esitamise piirangutega, mis on sätestatud HKMS §

45 lg-s 2. HKMS § 152 lg 2 alusel tuvastamisnõudele üleminek ei eelda ka kaebuse muutmist,

sest tühistamiskaebus hõlmab vastustaja tegevuse õigusvastasuse tuvastamise nõude (nt

Riigikohtu 04.12.2017 otsus nr 3-15-873, p 34). Kaebaja pöördus otsuse nr 55

vaidlustamiseks halduskohtusse tähtaegselt ja halduskohus on kaebuse sisuliselt läbi

vaadanud. Menetluse jätkamine tuvastamisnõudes võib aidata vältida võimalikke uusi

9(13)

3-24-136

kohtuvaidlusi ja annab kaebajale õigusrahu. Lisaks on kaebaja viidanud soovile esitada

Viimsi valla vastu kahjunõue.

14. Eeltoodu põhjal lubab ringkonnakohus kaebajal minna HKMS § 152 lg 2 alusel seniselt

tühistamisnõudelt üle nõudele tuvastada Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsuse nr 55 osaline

õigusvastasus.

Täiendavad tõendid

15. Kaebaja on koos 24.03.2026 menetlusdokumendiga esitanud asja materjalide juurde

võtmiseks täiendavaid tõendeid. Ringkonnakohus keeldub asja materjalide juurde võtmast

kaebaja 13.06.2025 kirja Viimsi Vallavalitsusele (dtl 418˗421), mis puudutab kaebaja

arvamust ja ettepanekuid Viimsi valla ÜP eskiislahendusele. Tõend ei ole asjakohane (HKMS

§ 62 lg 2), sest praeguse vaidluse ese ei ole Viimsi valla uus ja alles menetlusjärgus olev ÜP

lahendus. Lisaks hindab halduskohus haldusakti õiguspärasust selle andmise aja seisuga

(HKMS § 158 lg 2), mistõttu ei saa Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsuse õiguspärasus

kuidagi sõltuda kaebaja 13.06.2025 väljendatud seisukohtadest. Tallinna Halduskohtu

17.10.2025 otsusel nr 3-24-626 otsusel (dtl 428˗453) aga puudub praeguse vaidlusega seos

ning ka see tõend tuleb jätta vastu võtmata.

16. Ringkonnakohus peab asja õigemaks lahendamiseks (HKMS § 198 lg 3) vajalikuks võtta

asja materjalide juurde kaebaja 24.03.2026 menetlusdokumendile lisatud „Mõnede Viimsi

valla kehtestatava üldplaneeringu rohealade probleemkohtade looduskaitselise

eksperthinnang“ (dtl 392˗416). Ehkki ka sellest eksperthinnangust ei sõltu vaidlustatud otsuse

nr 55 õiguspärasus või õigusvastasus, ilmestab see ometi muu hulgas, milliste ekspertiiside

tegemiseks oli vajalik ajutine planeerimis- ja ehituskeeld vallas kehtestada. Vaidluse asjaolude

ja kaebaja väidetega seondub ka otsuse nr 55 eelnõu lisa 3 (dtl 422˗426), mille

ringkonnakohus võtab samuti asja materjalide juurde.

Apellatsioonkaebuse lahendamine

17. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust halduskohtu otsust muuta ega tühistada.

18. Vaidlustatud otsus nr 55 ei riku kaebaja õigusi. Otsusega nr 55 kehtestati ajutine

planeerimis- ja ehituskeeld Viimsi valla haldusterritooriumi ÜP koostamise ajaks, aga mitte

kauemaks kui kaheks aastaks alates otsuse jõustumisest otsuse lisas 3 loetletud

katastriüksustele, sh keelati detailplaneeringute kehtestamine, ehitusloa andmine ehitise

püstitamiseks, projekteerimistingimuste andmine ja katastriüksuse senise sihtotstarbe

muutmine (teatud eranditega). Kaebajal ei olnud otsuse nr 55 kehtestamisel pooleli mitte

ühtegi menetlust Viimsi vallas, mis oleks otsuse nr 55 tõttu jäänud kaheks aastaks n-ö pausile:

esitatud ei olnud ei DP algatamise, ehitusloa ega projekteerimistingimuste taotlust. Järelikult

ei rikkunud otsus nr 55 kuidagi kaebaja subjektiivseid õigusi. Haldusmenetluses esitatud

abstraktset soovi kinnistu jagada ja seal kunagi ehitustegevusega alustada otsus nr 55 ei

mõjutanud. Viimsi valla peaarhitekt on kaebajale 25.10.2023 vastuses (dtl 133 jj) selgitanud,

et DP koostamise ja menetlemise tavapärane kestus Viimsi vallas on sarnane kavandatava

keelu kehtivusajaga. Seega ei olnud keelu kehtivusajal võimatu ei DP algatamine, DP

koostamine ega selle vastuvõtmine. Kaebaja väited, nagu ta oleks otsuse nr 55 tõttu kandnud

kahju (ettevalmistused DP algatamiseks jmt), on tõendamata. Otsuse nr 55 kehtivusajal ei

olnud kaebaja omandi valdamine, kasutamine ega käsutamine piiratud. Õige ei ole ka kaebaja

väide, et vaidlustatud otsuse tõttu vähenes tema kinnisasja väärtus. Mõistagi mõjutab

kinnisasja väärtust sellele antud ehitusõigus või kõrgema tasandi planeeringus sätestatud

juhtotstarbest tulenev ehitusõiguse saamise potentsiaal. Kaebajal ei olnud osutatud kolmele

ehituskrundile ehitusõigust vaidlustatud otsuse vastuvõtmise ajal. Soovitud kruntimise ja

10(13)

3-24-136

ehitusõiguse saamise potentsiaal aga vaidlustatud otsuse tegemise tõttu oluliselt ei vähenenud,

sest esiteks – nagu juba eespool märgitud – kulunuks reaalse ehitusõiguse saamisele suunatud

DP menetlusele ajutise kehituskeelu kehtivusajaga samaväärne aeg. Teiseks ei saa ajutise

ehituskeelu kehtestamisest järeldada, et tulevikus muutub kaebaja soovitud

arendusperspektiivi realiseerimine võimatuks. Teisisõnu tähendab see, et vaidlustatud otsuse

tegemise ajal oli kaebajal kinnistu, mille väärtust iseloomustas see, et soovitud kolmeks

krundiks jagamine oli põhimõtteliselt võimalik, ent eeldas umbes 2 aasta pikkust DP

menetlust, ning täpselt samasugusele kirjeldusele vastav kinnistu on kaebajal ka ajutise

ehituskeelu kehtivuse lõppemisel.

19. ÜP eesmärk on kogu valla või linna territooriumi või selle osa ruumilise arengu

põhimõtete ja suundumuste määratlemine (PlanS § 74 lg 1) ja ükski ÜP pole igavene (vrd

PlanS § 92, ÜP ülevaatamise kohustus). ÜP koostamise korraldaja võib kehtestada ÜP

koostamise ajaks planeeringualal või selle osal ajutise planeerimis- ja ehituskeelu, kui

koostatava planeeringuga kavatsetakse muuta planeeringuala kohta varem kehtestatud

kasutamis- ja ehitustingimusi (PlanS § 79 lg 1). Küsimuse, kas on vaja koostada uus ÜP ja

selle menetlemise ajal kohaldada ajutist ehitus- ja planeerimiskeeldu (sh, kas ja kuidas

kavatsetakse muuta varem kehtinud kasutamis- ja ehitustingimusi), lahendab kohaliku

omavalitsuse üksus (PlanS § 74 lg 8). Kohaliku omavalitsuse üksuse tahe PlanS § 79 lg 1

tähenduses formeerub demokraatlike valimiste tulemusel valitud saadikute tahtest, mis

omakorda saab realiseeruda saadikute valmistel väljendatud seisukohtade ja maailmavaadete

tulemusena. Mandaat, mille alusel kohaliku omavalitsuse üksus tegutseb, on

valimistulemused. Teisisõnu on küsimus sellest, kas vald vajab uut kaasajastatud ÜP-d ja

millised on need väärtused, mida uus ÜP peaks endas kandma, algselt poliitiline otsus, mida

planeeringu hilisemas staadiumis tasakaalustab avalik menetlus ja kõigi asjast huvitatute

kaasamine. Seetõttu ei ole asjakohane kaebaja arutlus teemal, kas Viimsi vallas perioodil

11.03˗03.04.2022 toimunud kaasamisküsitlus või Viimsi elanike rahulolu-uuring 2022 olid

piisavalt esinduslikud. PlanS § 79 lg 1 alusel on ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kohaldamine konkreetse kinnistu suhtes põhjendatud, kui kavatsus muuta seal kasutamis- ja

ehitustingimusi pole meelevaldne. Praegusel juhul on kaebaja kinnistut puudutavas osas

vastustaja poolt esitatud põhjendused olnud piisavad ajutise keelu kohaldamiseks. Keelu

kehtestamise eeldus ei ole üksikasjaliku plaani olemasolu, kuidas kavatsetakse ÜP-ga

kinnisomandi kasutamist piirata, vaid kinnisomandi kasutamise piiramise vajaduse ja

võimalikkuse kindlakstegemine on keelu kehtestamise üks eesmärk.

20. Otsuses nr 55 on piisava põhjalikkusega esitatud argumentatsioon, miks on ajutise keelu

kehtestamine vajalik. Viidatud on ÜP lähteseisukohtade eelnõule (mis valmis avaliku

menetluse tulemusel) ja ajutise planeerimis- ja ehituskeelu analüüsile (dtl 105 jj). Analüüsis

jõuti järeldusele, et peamine vastuolu valla territooriumil kehtivate ÜP kohaste kasutamis- ja

ehitustingimuste ning valla kavatsuste vahel uue ÜP koostamisel hõlmavad hoonestamata

haljasmaade kasutuselevõttu ehitamiseks mõeldud reservaladel. Analüüsis leiti, et selles osas

on vastuolu piisavalt kaalukas nendele aladele ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamiseks, et keskenduda uue ÜP koostamisel alternatiivsete ruumiliste lahenduste

kaalumisele. Otsuse lk-l 4 on põhjendatud, et juhul, kui koostatavas ÜP-s otsustatakse senine

reservmaa juhtotstarve asendada ÜP juhtotstarbega, mis ala hoonestamist ei võimalda, siis

puudutab see otseselt nendele aladele jäävate katastriüksuste omanike huvisid. Seetõttu tuleb

vastava otsuseni jõuda tuginedes planeeringu koostamise käigus tehtavatele uuringutele,

kaasates laiapõhjaliselt huvigruppe ning käsitledes tasakaalustatult erahuvisid ja avalikku

huvi. Kuna sellist otsust on lähtudes Viimsi haldusterritooriumi ÜP lähteseisukohtade eelnõus

seatud valla arengusuundadest ja ruumiloome põhimõtetest kavas kaaluda, samas ei saa seda

teha kiiresti ja kergekäeliselt, pidas vald otstarbekaks kehtestada eelpool nimetatud

11(13)

3-24-136

reservaladele ajutine planeerimis- ja ehituskeeld. Konkreetselt kaebaja kinnistu osas on

põhjendused esitatud otsuse lk-l 12: ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise

eesmärgiks on tagada nn planeerimisrahu Viimsi valla haldusterritooriumi ÜP koostamise

ajaks, aga mitte kauemaks kui kaheks aastaks. Selle aja jooksul on kavas läbi viia ÜP

koostamiseks vajalikud alusuuringud, keskkonnamõju ja teiste asjakohaste mõjude

strateegiline hindamine ning kaasates laiapõhjaliselt huvigruppe ja valla elanikke koostada ÜP

ruumiline lahendus. /…/ ÜP tervikliku koostamise kontekstis on oluline vaadata kõiki

aluspõhimõtteid koosmõjus. Nii ei pruugi kolme eramukrundi rajamine hajaasustusalal omada

suurt mõju valla elanike arvu kasvule, ent siiski olla arvestatava mõjuga kompaktsete

metsalade säilimisele. Teadaolev vastuolu katastriüksusele ehitamisel seisneb selles, et

katastriüksuse kogu ulatuses minimaalsuurusega elamukruntideks jagamisel kehtivates ÜP-

des määratud tingimustel viiks paratamatult kinnistul asuva väärtusliku kõrghaljastuse

hävinemiseni, mis ei vasta koostatava ÜP lähteseisukohtadele. Täiendavalt on valla

peaarhitekt kaebajale 27.10.2023 (dtl 136) selgitanud, et vald kaalub uues ÜP-s kehtivates

ÜP-des reservmaa juhtotstarbega (EHR, EVR, BR, TR ja TkR) seni hoonestamata maa-alade

hoonestamisest loobumist. Ajutise ehituskeelu kehtestamine kinnisasjadele, mis määratletakse

üldiste tunnuste alusel, lähtudes algatatud ÜP lähteülesandes defineeritud üldpõhimõtetest, on

lubatav ja ajutise ehituskeelu eesmärgiga kooskõlas. Konkreetse kinnistu suhtes keelu

kohaldamine oleks lubamatu eelkõige juhul, kui kinnistu neile üldistele tunnustele ilmselgelt

ei vasta. Siinsel juhul see nii ei ole. Ajutise ehituskeelu eesmärk on säilitada senise

maakasutuse osas uue ÜP algatamisel valitsev status quo, et oleks võimalikud avarad

võimalused koostada ÜP lähteülesandele vastav planeeringulahendus.

21. Nagu öeldud, on ülal viidatud põhjendused kaebaja kinnistu osas ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu kehtestamiseks piisavad. Need põhjendused ei pruugi kaebajale meeldida, kuid

tähele tuleb panna, et põhiliseks põhjuseks nn planeerimisrahu kehtestamisel oli alusuuringute

tegemise vajadus. Seadusele ei tugine kaebaja väide, et vastavad uuringud oleks pidanud

tehtama juba enne keelu kohaldamist. Sellise tõlgenduse puhul muutuks ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu kohaldamine sisutuks. Nii ongi vahepealsel perioodil valminud kaebaja viidatud

„Mõnede Viimsi valla kehtestatava üldplaneeringu rohealade probleemkohtade

looduskaitseline eksperthinnang“, mille kohaselt ei annaks Leppneeme tee ja Reinu tee

ristmikust edelasse jääva ala jätmine rohekoridoriks väga suurt lisaefekti. Viidatud uuring

saab kaebaja väiteid toetada järgnevas ÜP menetluses. Ka ülejäänud kaebaja väited, mis

puudutavad üldiselt küsimust, miks peaks kaebaja saama oma kinnistut hoonestada talle

sobival viisil (nt kui väärtuslik on mets kaebaja kinnistul, millised oleksid

kompromissvariandid kaebaja kinnistu hoonestamiseks, kas kinnisomandi kitsendus on

kompenseeritav jne), ei ole asjakohased praeguses vaidluses. Valla peaarhitekt on kaebajale

koduvalt selgitanud (vt 25.10.2023 (dtl 133 jj), 27.10.2023 (dtl 136) ja 22.11.2023 (dtl 147)

vastused), et otsusega nr 55 ei otsustatud, kas ja mil määral on võimalik kaebaja kinnistut

hoonestada, vaid et see on küsimus, mis lahendatakse järgnevas, ehk ÜP menetluses.

22. Põhjendamatu on kaebaja etteheide, et teda ei kaasatud piisavalt menetlusse. 19.10.2023

kirjaga teavitas Viimsi vald maaomanikke ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise

kavatsusest ja põhjustest (dtl 124 jj). Kirjale oli lisatud otsuse eelnõu, millele oli soovi korral

võimalus esitada oma seisukoht ja vastuväited. Kaebaja kasutas seda võimalust korduvalt ja

sai Viimsi vallalt neile vastused 25.10.2023, 27.10.2023 ja 22.11.2023. Valla vastused ei ole

formaalsed, vaid vastavad kaebaja etteheidetele konkreetselt. Lisaks vastati kaebaja

vastuväidetele ka otsuses nr 55. Kaebaja ei ole kohtumenetluses näidanud, millised kaebaja

asjakohased seisukohad on haldusmenetluses jäänud tähelepanuta või vastuseta. Asjaolu, et

vald kaebaja seisukohtadega ei nõustunud, ei tähenda, et kaebajat poleks nõuetekohaselt ära

kuulatud.

12(13)

3-24-136

23. Eelnevast tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata

(HKMS § 200 p 1). Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 ja § 109 lg-le1 jäävad menetlusosaliste

apellatsiooniastme menetluskulud nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

13(13)