3-26-821/7 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtunik

Maret Altnurme

Määruse tegemise aeg ja koht

02.04.2026, Tallinn

Haldusasja number

3-26-821

Haldusasi

S.Y kaebus Tallinna Kesklinna Valitsuse 06.03.2026

haldusakti nr 9-12/11-2 tühistamiseks ning vastustaja

kohustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – S.Y, esindaja vandeadvokaat Aarne

Akerberg

Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Terje Krais

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 24.03.2026 määrus

Menetluse alus ringkonnakohtus

S.Y määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta S.Y määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 24.03.2026 määruse

haldusasjas nr 3-26-821 resolutsiooni punkt 1 muutmata.

2. Määruse arvutivõrgus avaldamisel asendada kaebaja nimi ja elukoha aadress

tähemärgiga.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse peale ei saa edasi kaevata (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 252 lg 7).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. XXX-i korteriomandi (kinnistu nr XXXXXXX, katastritunnus XXX) omanikuna on

alates 09.08.2001 kinnistusraamatusse kantud Tallinna linn.

2. S.Y (kaebaja) esitas 02.02.2026 Tallinna Kesklinna Valitsusele avalduse XXX asuva

eluruumi ostueesõigusega erastamiseks eluruumide erastamise seaduse (EES) §-de 3 ja 4

alusel. Kaebaja selgitas, et kasutas alates 26.04.1995 eluruumi tööandja eluruumi üürilepingu

alusel, mis lõppes kaebaja koondamise tõttu 21.09.2004. Pärast seda jätkus üürisuhe

elamuseaduse (ES) § 60 lg 4 p 1 alusel. Seega kasutab kaebaja kõnealust eluruumi seadusest

tuleneva üürisuhte alusel. Kaebaja esitas Tallinna Kesklinna Valitsusele 28.05.2001 avalduse

eluruumi ostueesõigusega erastamiseks, kuid linn keeldus eluruumi erastamisest põhjusel, et

tegemist oli tööandja eluruumiga. Kuna eluruum ei ole praegu enam tööandja eluruum ja

3-26-821

sellega on erastamata jätmise põhjus ära langenud, on kaebajal üürnikuna tekkinud EES §-de

3 ja 4 alusel subjektiivne õigus eluruumi erastamiseks.

3. Tallinna Kesklinna Valitsus teatas kaebajale 06.03.2026 vastuskirjaga nr 9-12/11-2, et

kaebaja avaldust korteriomandi ostueesõigusega erastamiseks ei ole võimalik rahuldada, kuna

selleks puudub õiguslik alus. Tallinna linn saab korteriomandi võõrandada üksnes linnavara

võõrandamist reguleerivate õigusaktide alusel turuväärtuse (turu keskmise hinna) järgi.

Korteriomandi võimaliku võõrandamise või kasutussuhte edasise korraldamise otsustamiseks

on vajalik korteriomandi ülevaatus ja ajakohase eksperthinnangu koostamine. Vastuskirjas

paluti kaebajal võimaldada Tallinna linna esindajale ja hindajale ligipääs korteriomandi

ülevaatuseks ning teatada hiljemalt 27.03.2026 sobivad ajad ülevaatuse läbiviimiseks.

Vastuskirjas on märgitud, et juhul kui kaebaja nimetatud tähtaja jooksul tagasisidet ei esita,

jätkab Tallinna linn eluruumi kasutussuhte lõpetamise ning valduse vabastamise nõude

ettevalmistamisega kooskõlas asjaõigusseaduse § 80 lg-s 1 sätestatuga.

4. Kaebaja esitas 18.03.2026 Tallinna Halduskohtule kaebuse, mille halduskohus võttis

menetlusse nõuetes tühistada Tallinna Kesklinna Valitsuse 06.03.2026 haldusakt nr 9-12/11-2

ning kohustada vastustajat kaebajale ostueesõigusega erastama XXX eluruum või

alternatiivselt kohustada vastustajat vaatama kaebaja 02.02.2026 avaldus XXX eluruumi

ostueesõigusega erastamiseks uuesti läbi.

Kaebaja palub esialgse õiguskaitse taotluses: 1) kanda Tallinna linna omandis oleva kinnistu

registriosa nr XXXXXXX (XXX korter nr X) kolmandasse jakku esimesele vabale

järjekohale käsutamise keelumärge kaebaja kasuks; 2) keelata vastustajal XXX eluruumi

üürisuhte ülesütlemine. Vastustaja on vaidlustatud haldusaktis avaldanud, et ta kavatseb

vaidlusaluse eluruumi võõrandada ja hoiatanud, et jätkab kasutussuhte lõpetamise

ettevalmistamisega. Kaebajal kui eluruumi erastamise õigustatud subjektil on seadusest

tulenevalt õigus saada vaidlusaluse eluruumi omanikuks. Senikaua on tal õigus kasutada

eluruumi üürisuhte alusel. Kaebajal on kehtiv üürisuhe. Ka vastustaja möönab 06.03.2026

vastuskirjas kasutussuhte (vältides selle nimetamist üürisuhteks) olemasolu. Kuna kaebajal ei

ole Tallinnas muud eluruumi, kuhu tal oleks võimalik elama asuda, jätaks eluruumi

kasutusõiguse kaotamine kaebaja kodutuks, mis oleks äärmiselt raske tagajärg kaebaja jaoks.

Kaebajal ei ole võimalik endale turuhinnaga eluaset Tallinnas omandada. Kaebaja on täitnud

kõik kohustused, kuid hoolimata sellest hoiatab vastustaja kaebajat üürisuhte lõpetamisega.

Võlaõigusseaduse (VÕS) ega ka mingi muu seaduse kohaselt ei ole üürilepingu ülesütlemise

aluseks asjaolu, et kaebaja ei võimalda vastustaja ligipääsu eluruumi. Seega on õigusvastane

vastustaja poolt kaebaja hoiatamine üürsuhte lõpetamisega juhul, kui kaebaja hiljemalt

27.03.2026 tagasisidet ei esita. Puudub avalik huvi vaidlusaluse eluruumi võõrandamise vastu

kõrvalisele isikule ja üürisuhte lõpetamiseks. Kaebust ei saa pidada perspektiivituks.

5. Tallinna linn palus jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.

EES § 3 lg 5 p 1 järgi ei kuulu erastamisele tööandja eluruumid. Kaebaja tööandja eluruumi

üürileping lõppes hiljemalt 21.09.2004. Tallinna Ringkonnakohtu 16.12.2022 otsuse nr 2-18-

10855 p-st 32 on arusaadav, et kaebajaga sõlmitud tööandja eluruumi üürileping muutus

tasuta kasutamise lepinguks juba 01.07.2002, mil ES tööandja eluruumi puudutavad sätted

kaotasid kehtivuse. Kuigi ES § 60 lg 4 keelas teist eluruumi vastu andmata tööandja

eluruumist välja tõsta isikut, kes on töötanud eluruumi andnud tööandja juures vähemalt 10

aastat, kohustas säte kaebaja tööandjat, mitte uut omanikku ehk linna. Lisaks kaotas säte

01.07.2002 kehtivuse. Vaidlust ei ole, et kaebaja jätkas ka pärast oma töölepingu lõppemist

vaidlusaluse eluruumi kasutamist ja Tallinna linn oli sellest teadlik. Siiski ei ole Tallinna linn

sõlminud kaebajaga kirjalikku eluruumi üürilepingut ega nõudnud üüri tasumist. Kaebaja on

2(5)

3-26-821

tasunud vaid eluruumiga seonduvaid kommunaalkulude arveid. Seega tuleb lugeda, et pooled

sõlmisid 01.07.2002 vastavalt VÕS §-le 389 eluruumi tasuta kasutamise lepingu. Õigusaktid

ei kohusta tasuta kasutamise lepingu alusel kasutatavat eluruumi erastama. Seega ei kuulunud

vaidlusalune eluruum kuni 30.06.2002 erastamisele põhjusel, et tegemist oli tööandja

eluruumiga ja alates 01.07.2002 kuni käesoleva ajani ei kuulu see eluruum erastamisele

põhjusel, et kaebajal puudub erastamise eelduseks olev eluruumi üürileping. Lähtuvalt

eeltoodust on kaebuse eduväljavaated kasinad. Kuna Tallinna linn ei ole kaebajaga sõlmitud

XXX eluruumi tasuta kasutamise lepingut üles öelnud ega vara võõrandamise protsessi

käivitanud, puudub kaebajal täna vajadus esialgse õiguskaitse järele.

6. Tallinna Halduskohus jättis 24.03.2026 määruse resolutsiooni p-ga 1 esialgse

õiguskaitse taotluse rahuldamata.

Tallinna linn kinnitas kohtule 20.03.2026 esitatud seisukohas, et ei ole kaebajaga sõlmitud

XXX eluruumi tasuta kasutamise lepingut üles öelnud ega vara võõrandamise protsessi

käivitanud ning seega puudub kaebajal täna esialgse õiguskaitse vajadus. Pooled ei ole küll

ühel meelel selles, milline võlaõiguslik leping või kasutussuhe nende vahel on, kuid linna

seisukohast võib järeldada, et üürisuhte või eluruumi tasuta kasutamise lepingu ülesütlemise

oht kaebajat praeguse seisuga ei ähvarda. Kui Tallinna linn peaks menetluse kestel kasutama

õigust öelda üürileping või tasuta kasutamise leping üles, on kaebajal õigus vaidlustada

lepingu ülesütlemine maakohtus ning teavitada sellest halduskohut, taotledes vastava asjaolu

ilmnemisel esialgse õiguskaitse kohaldamist. Samuti on Tallinna linn teatanud, et tal ei ole

kavas vara võõrandada. Seega puudub vajadus kaebaja kasuks kinnistusraamatusse

keelumärke kandmiseks. Kui vastustaja peaks siiski menetluse kestel alustama vara

võõrandamist, on kaebajal õigus vaidlustada võõrandamisele suunatud haldusakt. Kuna

esialgse õiguskaitse vajadus puudub, ei kontrolli kohus muid esialgse õiguskaitse

kohaldamise eeldusi.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

7. Kaebaja palub 25.03.2026 määruskaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 24.03.2026

määruse resolutsiooni p 1 ja teha asjas uus määrus, millega rahuldada esialgse õiguskaitse

taotlus.

Kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus. Vastustaja 06.03.2026 kirja nr 9-12/11-2 avaldusi

tuleb mõista vastustaja kavatsusena kasutussuhe lähemas tulevikus lõpetada (üles öelda) ja

eluruum võõrandada. Vastustaja on 20.03.2026 seisukohas öelnud üksnes seda, et ta ei ole

lepingut üles öelnud (mitte eitanud ülesütlemise kavatsuse puudumist). Kui linn oleks juba

lepingu (üürisuhte) üles öelnud, oleks hilja esialgset õiguskaitset kohaldada. Kohus on jäänud

uskuma vastustaja 20.03.2026 avaldust, et lepingu ülesütlemise ja vara võõrandamise

protsessi ei ole käivitatud. Kuna vastustaja avaldused on vastuolulised, oleks halduskohus

pidanud juhinduma vaidlustatud haldusaktis toodust. Vajadus pöörduda tsiviilkohtusse

muudab kaebuse eesmärgi saavutamise oluliselt raskendatuks, kuna kahe kohtuvaidluse

pidamine on rahaliselt koormav ning võtaks väga kaua aega. Esialgse õiguskaitse taotluse

rahuldamata jätmisel võib tekkida olukord, kus erastamine tuleb peatada hagi lahendamise

ajaks. Kohtu korraldus vastustajale teatada viivitamatult, kui linnal tekib vajadus vara

võõrandada või linn kavatseb lepingu ülesütlemist, ei asenda esialgset õiguskaitset ega välista

võimalust, et linna võõrandab menetluse kestel eluruumi või ütleb üürisuhte üles.

Halduskohus oleks pidanud võtma seisukoha kõikide esialgse õiguskaitse kohaldamise

eelduste osas.

3(5)

3-26-821

8. Tallinna linn palub 31.03.2026 vastuses jätta määruskaebus rahuldamata, jäädes

20.03.2026 seisukoha juurde. Kuna Tallinna linn on avaliku sektori asutus, on halduskohtu

24.03.2026 määruses linnale pandud kohustus teavitada kohut viivitamatult vajadusest vara

võõrandada või kavatsusest leping üles öelda kaebaja õigusta tagamiseks piisav.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. HKMS § 210 lg 1 alusel lahendab määruskaebuse üks ringkonnakohtunik.

10. Määruskaebuse väited ei anna alust selle rahuldamiseks ja halduskohtu 24.03.2026

määruse resolutsiooni p 1 tühistamiseks.

11. Esialgne õiguskaitse on HKMS § 249 lg-st 1 tulenevalt ajutine abinõu, mida kohaldatakse

kaebaja õiguste kaitsmiseks enne põhiasjas peetava kohtuvaidluse lõppu, s.o kohtumenetluse

ajaks. Esialgse õiguskaitse kohaldamine on põhjendatud siis, kui kaebajat ähvardab tagajärg,

mille kõrvaldamine põhiasjas tehtava hilisema kohtulahendiga on võimatu või ebamõistlikult

raske. Esialgset õiguskaitset tuleb kohaldada vaid sel määral, kui see on kaebaja õiguste

kaitseks hädavajalik (nt Riigikohtu 08.02.2021 määrus nr 3-20-915, p 20; 13.11.2020 määrus

nr 3-20-349, p 12). Kohus ei pea kahjuliku tagajärje ohuga arvestama, kui ta on veendunud, et

risk on äärmiselt väike või puudub (nt Riigikohtu 11.12.2020 määrus nr 3-20-605, p 11).

12. Kaebaja on esialgse õiguskaitse vajadust põhistanud eluruumist ilmajäämise ohuga, kuna

vastustaja võib eluruumi kohtumenetluse ajal võõrandada. Esialgse õiguskaitse kohaldamise

eelduseks on reaalne oht pöördumatute või hiljem raskesti kõrvaldatavate tagajärgede tekkeks.

Ringkonnakohtu hinnangul ei võimalda kaebaja taotlus järeldada selliseid pöördumatud

tagajärgi kaebaja õigustele. Seetõttu puudub kaebajal hetkel esialgse õiguskaitse vajadus.

Poolte vahel on vaidlus, millisel õiguslikul alusel kaebaja XXX eluruumi kasutab ning kas

Tallinna linnal on eluruumi kaebajale ostueesõigusega erastamise kohustus. Kaebaja leiab, et

tal on pärast tööandja eluruumi üürilepingu lõppemist linnaga seadusest tulenev üürisuhe ning

vastustaja, et tegemist on eluruumi tasuta kasutamise lepinguga (VÕS § 389). Tallinna linn on

20.03.2026 vastuses halduskohtule kinnitanud, et ei ole kaebajaga sõlmitud XXX eluruumi

tasuta kasutamise lepingut üles öelnud ega vara võõrandamise protsessi käivitanud. Sama

seisukoha juurde jäi vastustaja ka 31.03.2026 vastuses ringkonnakohtule. Seega ei ole

vastustaja seisukohtadest tulenevalt linn eluruumi võõrandamisega alustanud.

Ringkonnakohtul puudub alus vastustaja kinnitust kahtluse alla seada. Lisaks on halduskohus

vaidlustatud määruse resolutsiooni p-ga 7 kohustanud linna viivitamatult kohut teavitama, kui

linnal tekib vajadus vara võõrandada või linn kavandab lepingu ülesütlemist. Ringkonnakohtu

hinnangul on sellise kohustuse panemine kaebaja õiguste tagamiseks piisav.

13. Halduskohus on kaebajale õigesti selgitanud, et kui linn peaks siiski menetluse kestel

kasutama õigust öelda leping üles, on kaebajal õigus vaidlustada see maakohtus ning taotleda

nii maakohtult kui ka halduskohtult esialgse õiguskaitse kohaldamist. Menetluse kestel

võõrandamisega alustamisel on kaebajal õigus vaidlustada võõrandamisele suunatud

haldusakt ja taotleda samuti esialgse õiguskaitse kohaldamist.

14. Eelneva tõttu on esialgse õiguskaitse taotlus ennatlik ja halduskohus jättis taotluse

õiguspäraselt rahuldamata. Kuna kaebajal puudub esialgse õiguskaitse vajadus, ei olnud

halduskohtul kohustust hinnata kaebuse eduväljavaateid ning erinevate lahenduste tagajärgi

kaebajale ja avalikule huvile. Kaebuse eduväljavaadetele annab halduskohus hinnangu asja

sisulise läbivaatamise käigus.

(allkirjastatud digitaalselt)

4(5)

3-26-821

5(5)