2-24-1990/22 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Soots, Iris Kangur-Gontšarov, Geidi Sile

Määruse tegemise aeg ja koht

31. märts 2026, Tallinn

Tsiviilasja number

2-24-1990

Tsiviilasi

Expert Software Development OÜ ja CELAREX OÜ

avaldus Tallinn, Pärnu mnt 102 korteriomanike

11.12.2023 hääletusprotokolli otsuste vaidlustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 28.02.2025 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Expert Software Development OÜ ja CELAREX OÜ

määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldajad: Expert Software Development OÜ

(registrikood 12913197) ja CELAREX OÜ (registrikood

12734138), avaldajate lepinguline esindaja Taavi Käärid

Menetluse liik

Puudutatud isik: Tallinn, Pärnu mnt 102 korteriühistu

(registrikood

80161823),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Ken Kaarel Gross

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde Expert Software Development OÜ ja CELAREX OÜ

poolt määruskaebemenetluses esitatud uued tõendid.

2. Jätta vastu võtmata Tallinn, Pärnu mnt 102 korteriühistu poolt

määruskaebemenetluses esitatud uus tõend.

3. Jätta Harju Maakohtu 28.02.2025. a määruse resolutsioon muutmata, kuid muuta

osaliselt määruse põhjendusi.

4. Jätta rahuldamata Expert Software Development OÜ ja CELAREX OÜ

määruskaebus.

5. Jätta määruskaebemenetluses kantud menetluskulud solidaarselt Expert Software

Development OÜ ja CELAREX OÜ kanda.

6. Mõista Expert Software Development OÜ-lt ja CELAREX OÜ-lt solidaarselt välja

Tallinn, Pärnu mnt 102 korteriühistu kasuks menetluskulud summas 1447,50 eurot.

Välja mõistetud menetluskuludelt tuleb tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras alates käesoleva määruse jõustumisest kuni menetluskulude

tasumiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita

menetluses Riigikohtus võib menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või

advokaadi vahendusel.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Expert Software Development OÜ ja CELAREX OÜ (avaldajad) esitasid Harju

Maakohtule avalduse Tallinn, Pärnu mnt 102 korteriühistu (puudutatud isik, KÜ) vastu

korteriomanike kirjalikul hääletusel vastuvõetud otsuste vaidlustamiseks.

1.1. Avalduse kohaselt võeti 01.12.2023 10.12.2023 toimunud kirjalikul hääletusel vastu

järgmised otsused, mis kanti 11.12.2023 hääletusprotokolli:

-

Otsus nr 1: kinnitada 2022 majandusaasta aruanne.

-

Otsus nr 2: Autolaadija ostmine ja paigaldamine 2022 kõikide Pärnu mnt 102

korteriomanike kasutusse (maksumus 1623,54 eurot + km). Iga laadija kasutaja tasub

vastavalt oma tarbimisele elektri eest. Laadija kasutamise muud kulud (andmevahetus,

haldusteenus, hetkel 10 eurot + km) jagatakse igakuiselt võrdselt ainult laadija

kasutajate vahel. Laadija uue kasutaja tegemise kulu (tänane hind ca 3 eurot) tasub

konkreetne uus kasutaja.

-

Otsus nr 3: volitus KÜ juhatusele uue raamatupidamise- ja haldusteenuse lepingu

sõlmimiseks.

Avaldajad esitasid hääletusel otsuste vastuvõtmisele vastuväited. Avaldajate hinnangul on

otsused vastuolus seadusega, mistõttu tuleb need kehtetuks tunnistada.

1.2. Majandusaasta aruanne on koostatud vastuolus raamatupidamise seadusega (RPS).

Majandustehingud on kajastatud majandusaasta aruandes asjakohatult ning need ei ole

tõepärased, mistõttu on rikutud RPS § 4 p-te 1 ja 4 ja RPS § 16 p.-i 10. Majandusaasta

aruanne kajastab KÜ majandusseisu olulisel määral valesti ning selle kinnitamisel on rikutud

korteriühistu liikmete, võlausaldajate ja avalikkuse kaitseks kehtestatud sätteid.

1.2.1. Järgitud ei ole korteriühistu tulude ja kulude vastavuse põhimõtteid RPS § 16 lg 6

tähenduses. Korteriühistu 2022. majandusaastal jäi jaotamata elektrikulu kogusummas 1

360,89 eurot. See kulu on peidetud teiste kulude vahele, mille tulemusena ei peegelda

majandusaasta aruanne faktiliselt toimunud majandussündmusi. Jaotamata kommunaalkulu

peab olema kajastatud tulemiaruande kontol „kommunaalteenuste vahe“ jaotises „kulud“, mis

suurendab ühistu kulude mahtu tulemiaruandes ja vähendab majandusaasta tulemit. Jaotamata

jäetud elektrikulu õige kajastamise puhul väheneks ühistu majandusaasta tulemi summa 1

360,89 euro võrra.

Korteriühistu küsis riigilt valesti tagasi sisendkäibemaksu. Kuna osa kommunaalkuludest on

korteriomanikele esitamata ja maksustatava käibena deklareerimata, saab kommunaalkulude

sisendkäibemaksu maha arvata ainult korteriomanikele edasiesitatud osalt. Sisendkäibemaksu

tagasiküsimise tulemiaruandes kajastamata jätmisel väheneks korteriühistu tulem täiendavalt

272,18 euro võrra.

Jaotamata kulude kajastamise tulemusena on korteriühistu 2022 majandusaasta tulem

tegelikkuses 2 539,93 eurot ehk oluliselt madalam, kui see on majandusaasta aruandes

esitatud.

1.2.2. KÜ arvestas vastuolus KMS § 16 lg 21 p-ga 2 käibemaksu korteriomanikele edastatud

arvetel kajastatud laenutehingutelt, sh laenuintressidelt. Tegemist on ülemäärase lisakuluga

korteriomanike jaoks ning majandusaasta aruanne kajastab selles osas ebaõigeid andmeid.

1.2.3. Majandusaasta aruande koostamisel tehti korteriomanike nõusolekuta kanne

remondifondist omakapitali. Lisaks selgub käibeandmikust, et eelmiste perioodide negatiivse

tulemi katteks kanti remondifondist 6 147 euro võrra suurem summa (28 725,06 eurot), kui

kajastus KÜ juhatuse ettepanekus.

1.2.4. KÜ ei ole kulude jaotamisel lähtunud põhikirjas sätestatust ega seda korrektselt

majandusaasta aruandes kajastanud. Juhatus pidi KÜ põhikirja p. 4.2.6. kohaselt korraldama

raamatupidamise vastavalt põhikirjas sätestatud kulude jaotamise põhimõttele. Vastuolus

põhikirjaga kandis KÜ avariifondi ja lumekoristuse kulud iga-aastaselt remondifondist.

Majandusaasta aruandest nähtuvalt on 2022. aastal kaetud remondifondi arvelt tavapäraseid

hooldus- ja remonditoimingud, mille kandmine pidi toimuma haldus- ja hoolduskulude ning

avariifondi arvelt.

Majandusaasta aruande tulemiaruande real „Sihtotstarbeliselt finantseeritud projektide otsesed

kulud“ on kajastatud remondifondi arvelt 2022. aastal sihtotstarbeliselt kasutatud

remondifondi eraldise summa 13 193 eurot, mis ei vasta 2022. aastal rakendatavale

majanduskavale ega põhikirja p.-le 4.2.6. Tegemist ei ole sihtotstarbeliste kuludega, ja need

peavad olema kajastatud tulemiaruande mitmesuguste tegevuskulude real.

1.2.5. KÜ arvetel kajastatud „gaasi“ ja „üldgaasi“ kulude näol on tegemist soojusenergiaga

ehk küttekuluga, mis peab olema jaotatud vastavalt põhikirja p.-le 4.2.6.3. ruutmeetripõhiselt.

Majandusaasta aruandest nähtub, et korteriühistu jaotab gaasikulu korteriomanike vahel

erinevalt, kasutades vastavalt „üldgaasi“ ning „gaasi“ kuluartikleid. Põhikirjast ei nähtu

"üldgaasi“ arvestusliiki, mistõttu ei ole KÜ-l õigust sellist kulu jagada.

1.2.6. Majandusaasta aruande tegevusaruanne ei kajasta korteriühistu tegelikku seisu.

Aruandes ei ole selgitatud, mis põhjusel ei ole suudetud, pea 20 aasta jooksul ehk alates

korteriühistu asutamisest, ohtlikku ja avariiolukorras hoonet rekonstrueerida. Tegelikkuses

kannab KÜ aastast aastasse üle negatiivset tulemit ja korteriühistu remondifond on sisuliselt

olematu, kuivõrd aastaid on korteriomanikelt remondifondi real kogutud sihtotstarbelisi

vahendeid kasutatud vastuolus KÜ põhikirjaga.

1.2.7. KÜ nõuded ja kohustused on alahinnatud ning tulud ülehinnatud eesmärgil peita või

varjata tekkinud või tekitatud kulusid. Taolisel viisil andmete kajastamine ei ole

usaldusväärne, mistõttu ei vasta see RPS §-le 16.

1.3. Autolaadija paigaldamise otsustamine ning selle kasutamise korra kehtestamine ei ole

korteriomanike üldkoosoleku otsustuspädevuses. Otsusega muudetakse osaliselt kaasomandi

kasutamist ning kasutatakse korteriühistu ressursse üksnes osade (kindlate tunnustega)

korteriomanike kasuks. Laadimispunkt antakse kuni 10 korteriomaniku kasutusse nii, et

ülejäänud 17 korteriomanikku sisuliselt laadimispunkti kasutada ei saa. Seega tuleb vastav

otsus teha korteriomanike kokkuleppel. Tegemist on kaasomandi eseme korrashoiuks

vajalikust muudatusest suurem ümberkorraldusega: tehakse olulisi muudatusi

elektrisüsteemis, paigaldatakse auto parkimiskohtadele autolaadija ning korraldatakse

parkimiskohal sõidukite parkimist autolaadija kasutaja ehk üksnes osade korteriomanike

huvides.

Kaasomandi osa reserveerimine elektriautoga korteriomanikele on enda sisult erikasutusõigus,

kus osa kaasomandi esemest on antud üksnes teatud tunnustega korteriomanike kasutusse.

1.4. Teenuslepingu sõlmimise otsustamine on korteriühistu tavapärase valitsemise raames

korteriomanike ainupädevuses ja seda ei saa korteriühistu juhatusele edasi delegeerida.

Otsusest nähtuvalt ei otsustanud korteriomanikud kindla teenusepakkujaga lepingu sõlmimise

üle, vaid otsustuspädevuse delegeerimise juhatusele.

KÜ seisukoht

2. KÜ palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda.

2.1. Avaldajad ei ole raamatupidamisega seotud väidetavate puuduste hindamiseks esitanud

ekspertiisi (audiitori vm pädeva isiku arvamust) ega tõendanud, et esineks selliseid

vastuolusid RPS sätetega, mille tulemusena kajastaks majandusaasta aruanne olulisel määral

valesti ühingu majandusseisu. See, kas KÜ majandusaasta tulem on 1 633,18 eurot suurem

või väiksem, ei mõjuta oluliselt KÜ maksevõimelisust, arvestades KÜ vara ja kohustusi

tervikuna. KÜ vara remondifondist omakapitali tõstmise tagajärjel KÜ varade maht ei muutu,

mistõttu ei saa ka selline tegevus võlausaldajate või avalikkuse huve negatiivselt mõjutada.

Avaldajad ei erista, kas puudused esinevad majandusaasta aruandes või ühingu tegevuses.

Majandusaasta aruandes saavad esineda puudused üksnes juhul, kui aruandes ei kajastata

tegelikkusele vastavaid asjaolusid. Avaldajate etteheited seisnevad selles, et majandusaasta

aruande aluseks olevad asjaolud (toimingud/tehingud) ei vasta erinevatele nõuetele.

Isegi juhul, kui aruandes esinevad vead, ei ole nende mõju oluline. Kulude ebaõige jaotamise

osas oleks tulemi erinevus vaid mõni tuhat eurot ning sisendkäibemaksu osas 272,18 eurot.

See ei ole oluline puudus.

2.1.1. Remondifondist tõsteti raha välja selleks, et saada pangalt laenu korteriomanike poolt

heaks kiidetud tööde jaoks.

2.1.2. Osa korterite 2022 aasta elektritarbimisest kanti remondifondi arvelt, kuna 2022

toimunud elektrimõõturite vahetuse käigus jäid elektrinäidud üles kirjutamata. Seetõttu ei

olnud võimalik tuvastada iga korteriomaniku elektrinäitu enne mõõturi vahetust.

2.1.3. „Gaasi“ ja „üldgaasi“ eristamise vajadus on tingitud sellest, et kaheksa korteriomandi

gaasitarbimise mõõtmine toimub vastavate korteriomandite eraldiseisvate mõõturitega,

ülejäänud korteriomanike tarbimine arvestatakse ruutmeetripõhiselt vastavalt põhikirja

punktile 4.2.6.3 ja 4.2.6.14, milles toodud kulu jaotamise põhimõtted on kehtestatud

tulenevalt lähtepunktist, et korteriomandite tarbimist ei ole võimalik eraldi kindlaks teha.

Eraldi mõõtureid omavatelt korteriomanikelt majandamiskulude nõudmine ruutmeetripõhise

arvestuse alusel oleks vastuolus hea usu põhimõttega (KrtS § 40 lg 3) ja sellistel

korteriomanikel ei oleks kohustust „üldgaasi“ eest maksta. Selline gaasikulu arvestus toimub

juba alates 2014. aastast.

2.2. Autolaadija paigaldamise otsus on vajalik seadusest tulenevate nõuete täitmiseks.

Ehitusseadustiku (EhS) § 651 lg 7 ning ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise

seaduse (EhSRS) § 302 lg 2 kohaselt on kohustuslik paigaldada hiljemalt 2025 alguseks

hoonesse vähemalt üks autolaadija, sest Pärnu mnt 102 on mitteelamu ja hoonel on enam kui

20 parkimiskohta. Hoone seadusega kooskõlla viimise küsimus kuulub tavapärase valitsemise

alla KrtS § 35 tähenduses. Korteriomanike vahelise kokkuleppe sõlmimise kohustuslikkus

takistaks oluliselt Euroopa Parlamendi ja Nõukogu direktiivis (EL) 2024/12752 sätestatud

eesmärkide täitmist.

Autolaadijate paigaldamine on tänapäeval elektriautode ulatusliku leviku tõttu tavapärane.

Laadijate paigaldamine ei seostu erikasutusõigusega KrtS § 14 tähenduses. Laadimispunkti

ala on kõikide korteriomanike kasutuses ning laadija haldamisega seonduvad kulud jaotuvad

laadija kasutajate vahel. Protokollist ei nähtu, et laadimispunkt antakse kuni 10

korteriomaniku kasutusse, samuti ei ole otsusest nähtuvalt kasutajate arv piiratud.

Otsus on kehtiv ka juhul, kui see jääb KrtS § 39 kohaldamisalasse. Otsuse poolt anti 19 häält

ning vastavatele korteriomanikele kuulub 74% kaasomandi osadest (KrtS § 9 lg 3).

2.3. KrtS § 35 lg 2 p 2 kohaselt peab teenuslepingute sõlmimine toimuma korteriomanike

häälteenamuse alusel, kuid teenusepakkuja ega sõlmitava lepingu tingimuste väljatoomine

otsuses ei ole kohustuslik. Korteriomanikud ongi lepingute sõlmimiseks volituse andmisega

andnud KÜ juhatusele volituse sõlmida leping tingimustel, millistel juhatus seda mõistlikuks

peab. Juhatusel on pädevus vastava lepingu sõlmimiseks ja tingimuste üle otsustamiseks

tulenevalt põhikirja p.-st 7.4.3 ja 7.4.7.

KÜ juhatus selgitas, et leping soovitakse sõlmida CityHaldus OÜ-ga. Seega olid

korteriomanikud teadlikud, kellega ja millises ulatuses (haldus- ja raamatupidamisteenuste

osas) soovib juhatus lepingu sõlmida.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Maakohus rahuldas avalduse osaliselt, tunnistades kehtetuks 11.12.2023

hääletusprotokolliga vastu võetud otsuse nr 3, millega otsustati anda volitus KÜ juhatusele

uue raamatupidamise- ja haldusteenuse lepingu sõlmimiseks. Ülejäänud osas jäi avaldus

rahuldamata. Maakohus jättis kõik menetluskulud solidaarselt avaldajate kanda ning mõistis

need puudutatud isiku kasuks välja summas 3350 eurot.

3.1. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud:

-

Avaldajad on Tallinn, Pärnu mnt 102 korteriühistu liikmed.

-

01.12.2023 10.12.2023 toimunud kirjalikul hääletusel võeti vastu järgmised otsused:

1)

Kinnitada 2022 majandusaasta aruanne.

2)

Autolaadija ostmine ja paigaldamine 2022 kõikide Pärnu mnt 102 korteriomanike

kasutusse (maksumus 1623,54 eurot + km). Iga laadija kasutaja tasub vastavalt oma

tarbimisele elektri eest. Laadija kasutamise muud kulud (andmevahetus, haldusteenus,

hetkel 10 eurot + km) jagatakse igakuiselt võrdselt ainult laadija kasutajate vahel.

Laadija uue kasutaja tegemise kulu (tänane hind ca 3 €) tasub konkreetne uus kasutaja.

3)

Volitus KÜ juhatusele uue raamatupidamise- ja haldusteenuse lepingu

sõlmimiseks.

-

Avaldajad esitasid hääletusel otsuste vastuvõtmisele vastuväited.

3.2. Viitega Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-82-15 asus maakohus seisukohale, et majandusaasta

aruannet kinnitav otsus võib olla tühine, kui see kajastab olulisel määral valesti juriidilise

isiku majanduslikku seisu. Avaldajate esile toodud puudused ei ole aruannet kinnitava otsuse

tühisuse aluseks, kuna ka avaldajate väidete tõendatuse korral ei esineks aruandes selliseid

sisulisi ja olulisi ebaõigsusi või vastuolusid, mille tulemusel kajastaks aruanne korteriühistu

majandusseisu olulisel määral valesti ja rikuks seega võlausaldajate kaitseks kehtestatud

norme.

2022 majandusaasta aruande kohaselt on ühistul vara kokku 341 152 eurot ja kohustused

kokku 335 021 eurot. See, kas ühistu majandusaasta tulem on 1633,18 euro võrra suurem või

väiksem, ega ka see, kui aruande koostamisel ei ole järgitud kõiki RPS-s sätestatud nõudeid,

ei anna alust järelduseks, et aruanne kajastab korteriühistu majandusseisu olulisel määral

valesti.

Majandusaasta aruandes esitatud informatsioon peab olema esitatud asjakohaselt ning andma

tõepäraselt edasi majandusaastal toimunud majandussündmusi. Majandusaasta aruandes ei

pea kajastama 2022 väljastatud majandamiskulude arveid nende tegelikust sisust erinevalt.

Tegevusaruande väidetav pealiskaudsus ei tingi otsuse tühisust.

Aruanne ei anna hinnangut ühistu (juhatuse) tegevusele ja selle igakülgsele seaduspärasusele.

Isegi, kui ühistu on kasutanud sihtotstarbelisi vahendeid vastuolus majanduskavaga ning

korteriühistu põhikirjaga, ei viita ainuüksi see olulistele puudustele majandusaasta aruandes.

3.3. Maakohtu hinnangul ei vaja elektriauto laadimistaristu paigaldamise ja selle kasutamise

korra otsustamine korteriomanike kokkulepet. Autolaadija paigaldamise näol on tegemist

ajakohastamise valdkonda kuuluva küsimusega (KrtS § 39). Ehkki olemasolevates

korterimajades ei ole laadimistaristu rajamine EhS § 65¹ lg 7 ja EhSRS § 30² kohaselt üldiselt

kohustuslik, on korteriomanikel võimalik seda tavapärase otsustusprotsessi kaudu ise

otsustada. Laadija paigaldamise rahaline maksumus oli 1623,54 eurot + km ning laadimisega

seonduvad otsesed kulud kaetakse laadija kasutajate poolt. Seega ei kahjustata ülemääraselt

ühegi korteriomaniku õigustatud huve ega muudeta ka ühegi eriomandi otstarvet. Seejuures

tuvastas maakohus, et otsuse vastuvõtmisel olid täidetud KrtS § 9 lg-st 3 tulenevad eeldused.

Autolaadija kasutamise reguleerimine, kui sellega ei välistata ühegi korteriomaniku õigust

laadimistaristu kasutamiseks, on eseme tavapärase valitsemise küsimus KrtS § 35 lg 1

tähenduses, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega. Avaldajad ei esitanud

asjaolusid, et elektriautode laadimiseks kaasomandi osa kasutuselevõtmiseks tehti

märkimisväärseid ehituslikke muudatusi. Samuti ei otsustatud muuta asja või selle osa ega

vähendatud mõne korteriomaniku õigusi.

3.4. Maakohus asus seisukohale, et otsus delegeerida korteriomanike pädevusse kuuluvate

küsimuste üle otsustamine juhatusele on seadusega vastuolus. Korteriühistu kaudu tarbitavate

teenuste jaoks lepingute sõlmimine on tavapärane valitsemine KrtS § 35 lg 2 tähenduses.

Selliste küsimuste otsustamine toimub häälteenamusega korteriomanike üldkoosolekul, kui

põhikiri ei näe ette rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg 1 ja KrtS § 20 lg 1). Seadus ei võimalda

korteriomanike üldkoosoleku ainupädevusse kuuluvate küsimuste otsustamise õigust üle anda

korteriühistu juhatusele (TsÜS § 31 lg 3).

3.5. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg 1 ja § 163 lg 2 alusel solidaarselt

avaldajate kanda. Selline menetluskulude jaotus on õiglane, kuna avaldus rahuldatakse

väiksemas ulatuses kui on kohtumenetluses kompromissina pakutud. Lisaks on vaidluse

mahtu ja ulatust arvestades tegemist väheolulise küsimusega.

3.6. Maakohus rahuldas osaliselt puudutatud isiku taotluse menetluskulude

kindlaksmääramiseks. Vaidluse keskmist keerukust ning esindaja kvalifikatsiooni

(vandeadvokaat) arvestades on hüvitatav maksimaalne tunnitasu 175 eurot (ilma

käibemaksuta). Asja sisu ja menetluse käiku arvestades on põhjendatud lepingulise esindaja

tasu kokku 19 tunni eest kogusummas 3350 eurot (ilma käibemaksuta).

Määruskaebus

4. Avaldajad paluvad maakohtu määruse tühistada osas, milles jäeti avaldajate kaebus

rahuldamata, s.o. resolutsiooni p.-d 1 ja 3, ning menetluskulude jaotamise ja

kindlaksmääramise osas, s.o. resolutsiooni p.-d 4 ja 5. Määruskaebemenetlusega seotud

menetluskulud paluvad avaldajad jätta puudutatud isiku kanda.

4.1. Maakohtu järeldus, mille kohaselt on vaidlusalune majandusaasta aruanne koostatud

raamatupidamise aluseks olevate dokumentide alusel, on vastuolus nii kaebajate selgituste kui

ka kohtu ette toodud tõenditega. Majandusaasta aruanne on koostatud järgimata

majandustehingute aluseks olevaid algdokumente, sh puudutatud isiku põhikirja.

Algdokumentideks on ka arved, lepingud, põhikiri ja üldkoosoleku otsused (RPS § 7 lg 1).

Puudutatud isik ei ole esitanud ühtegi algdokumenti, mis kinnitaks majandusaasta aruandes

kajastatud tehingute õigsust. Puudutatud isik ega maakohus ei ole suutnud ümber lükata

avaldajate poolt majandusaasta aruande osas esitatud väiteid.

Isegi kui järeldada, et osa tehingutest oli võimalik kajastada vastavalt tehingu tegelikule sisule

ilma algdokumentideta, siis tulnuks see kajastada kasumiaruande kontol „ettevõtlusega

mitteseotud kulu“ all jaos „muu ärikulu“. Selliselt kulult tuleb tasuda tulumaksu, mistõttu

mõjutaks see ka KÜ tulemit.

4.2. Avaldajatele jääb arusaamatuks, mille alusel leidis maakohus, et korteriühistu

majandusaasta tulemi 1633,18 euro võrra suuremana esitamine ei ole oluline kõrvalekalle. See

summa vastab ca 7000 kWh elektrile, mis on keskmiselt ühepereelamu aastane

elektritarbimine. Selline erinevus majandusaasta aruandes on 27 korteriomandiga

korteriühistus oluline.

4.3. Maakohus eksis, kui kasutas olulisuse tuvastamisel äriühingutega seotud kohtupraktikat.

Äriühingu eesmärk (kasumi teenimine) erineb korteriühistute eesmärgist (korteriomanike

ühiste huvide kaitsmine, hoone ja selle juurde kuuluva territooriumi haldamine ning

hooldamine). Viidatud Riigikohtu lahendis arutleti selle üle, kas kahe vandeaudiitori

kontrollitud majandusaasta aruanne kajastab olulisi kõrvalekaldeid. See ei ole ülekantav

aruandele, mida ei ole audiitor kontrollinud.

Korteriühistu majandusaasta aruande eksimuse olulisuse määramisel tuleb arvestada

majandustegevust ja varade ning majandusaasta aruande mahtu, mitte tulemi ebaõige

kajastamise olulisust. Korteriühistu puhul ei saa puuduse olulisust hinnata üksnes

võlausaldajate või avalikkuse kontekstis, kuna aruande puhul teevad majandusotsuseid ka

korteriomanikud. KrtS § 50 eesmärgiks on tagada korteriomanikele majandusotsuste

tegemisel asjakohane ja seadusega kooskõlas olev ülevaade ühistu majandustegevusest.

Maakohus ei ole hinnanud kaebajate sisulisi etteheiteid selle kohta, miks käesoleval juhul on

majandusaasta aruandes olulisel määral eksitud. Väljatoodud kõrvalekalded majandusaasta

aruandes on kogumis olulised ega võimalda hinnata KÜ finantsseisu, tulemusi ega

rahavoogusid määras, mis tagaksid majandusaasta aruande piisava usaldusväärsuse.

4.4. Maakohus pidas põhjendamatult käesolevat vaidlust kantuks eesmärgist lahendada

korteriühistu juhtimist puudutavad vaidlused majandusaasta aruande vaidlustamise teel.

Majandusaasta aruanne kajastab paratamatult kogu ühistu tegevust. Seetõttu ongi

majandusaasta aruannet puudutavad etteheited kaudselt seotud ka ühistu juhtimisega.

Maakohtu järeldust jaatades muutuks majandusaasta aruande kinnitamise vaidlustamine

sisutuks, kuna selliseid nõudeid on võimalik jätta alati rahuldamata selgitusega, et avalduse

esitanul tulnuks vaidlustada ühistu iga üksikotsus.

4.5. Maakohus jättis olulised asjaolud välja selgitamata ja jõudis ebaõige järelduseni, kui asus

seisukohale, et autolaadija paigaldamise ja selle kasutamise reguleerimine on tavapärase

valitsemise küsimus, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega. Vastavat

otsust saab teha vaid kokkuleppel, sest autolaadija paigaldamisel ning kasutuse reguleerimisel

ei ole järgitud võrdse kohtlemise põhimõtet. Laadimispunkt antakse kuni 10 korteriomaniku

kasutusse nii, et ülejäänud 17 korteriomanikku sisuliselt laadimispunkti kasutada ei saa.

4.6. Maakohus jaotas menetluskulud ebaõiglaselt, kui jättis need vaatamata avalduse osalisele

rahuldamisele täies ulatuses solidaarselt avaldajate kanda. Maakohus eelistas menetluskulude

jaotamisel arusaamatult puudutatud isiku kompromissettepanekut avaldajate ettepanekule

(TsMS § 163 lg 2), kuigi kompromissettepanekute sisu oli samaväärne ning erinevus seisnes

üksnes menetluskuludega seonduvas.

Lisaks on maakohtu seisukoht menetluskulude jaotamisel ja kindlaksmääramisel menetluse

keerukuse ja mahu osas vastuoluline. Menetluskulude jaotamisel pidas maakohus vaidlust ja

selle mahtu väheoluliseks, kuid sellele vaatamata pidas põhjendatuks õigusabiteenuse

osutamist mahus 19,5 tundi.

4.7. Määruskaebuse esitajad esitasid koos kaebusega järgmised uued tõendid.

-

Ülari Tiits 21.10.2022 e-kiri ja Luku-Expert 07.09.2022 arve, tõendamaks väidet, et

elektriautode laadija ei ole kõikide korteriomanike kasutuses, mistõttu ei ole järgitud

võrdse kohtlemise põhimõtet.

-

Taavi Käärid 16. oktoober 2024 e-kiri, tõendamaks enda poolset

kompromissettepanekut.

Seisukoht määruskaebusele ja edasine menetlus

5. Puudutatud isik ei nõustunud määruskaebusega ning palus jätta selle rahuldamata.

5.1. Puudutatud isik ei nõustunud maakohtu seisukohaga, mille kohaselt ei ole laadimistaristu

rajamine EhS ja EhsRS kohaselt KÜ jaoks kohustuslik. Vastava väitega seoses esitas

puudutatud isik määruskaebemenetluses uue tõendina ehitisregistri väljavõtte Pärnu mnt 102

kohta, tõendamaks asjaolu, et Pärnu mnt 102 hoone on mitteelamu, millisest asjaolust

tulenevalt on elektriautode laadija paigaldamine seadusest tulenevalt kohustuslik.

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 21 ja § 659 alusel tuleb jätta maakohtu

määruse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta määruse põhjendusi.

Määruskaebus jääb rahuldamata ja määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud sellest

tulenevalt täies ulatuses solidaarselt avaldajate kanda.

8. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 ja TsMS § 659 järgi maakohtu määrust üksnes

määruskaebusega vaidlustatud osas. Avaldajad on palunud tühistada maakohtu määruse osas,

milles kohus jättis avalduse rahuldamata (resolutsiooni p.-d 1 ja 3) ning menetluskulud

solidaarselt avaldajate kanda (resolutsiooni p. 4), mõistes neilt KÜ kasuks välja 3350 eurot

(resolutsiooni p. 5). Ülejäänud osas ei ole maakohtu määrust vaidlustatud. Seega on maakohtu

määrus TsMS § 456 lg 4 teise lause ja § 463 lg 2 järgi jõustunud osas, milles maakohus

tunnistas kehtetuks 11.12.2023 hääletusprotokollis kajastatud otsuse nr 3 KÜ juhatusele uue

raamatupidamise- ja haldusteenuse lepingu sõlmimiseks volituse andmiseks (resolutsiooni p.

2).

9. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 ja TsMS § 659 järgi määruskaebuse

lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud (vt p 3.1. ülal),

kuivõrd puuduvad kahtlused nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või

ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks. Puudub

vaidlus, et avaldajad on Tallinn, Pärnu mnt 102 korteriühistu liikmed. Samuti puudub vaidlus,

et 01.12.2023 10.12.2023 toimus kirjalik hääletamine ning avaldajad hääletasid

hääletusprotokollis kajastatud kõikide vaidlustatud otsuste vastu ja esitasid vastuväited.

Määruskaebemenetluses on endiselt vaidlus majandusaasta aruannet kinnitava otsuse ning

elektriautode laadija paigaldamise ja selle kasutamise korda reguleeriva otsuse kehtivuses.

10. Nii avaldajad kui puudutatud isik esitasid määruskaebemenetluses uusi tõendeid (vt ülal

p.-d 4.7 ja 5.1). TsMS § 662 lg 3 kohaselt võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi

asjaolusid ja tõendeid, kuid TsMS § 238 lg 1 kohaselt võtab kohus vastu ainult sellised

tõendid, millel on asjas tähtsust.

10.1. Avaldajad soovivad Ülari Tiits 21.10.2022 e-kirjaga (dtl 525-531) ja Luku-Expert 07.

september 2022 arvega (dtl 532) tõendada enda väidet, et elektriautode laadimistaristut ei saa

kasutada kõik korteriomanikud. Lisaks esitasid avaldajad enda esindaja Taavi Käärid

16.10.2024 e-kirja (dtl 533), tõendamaks enda poolset kompromissettepanekut seoses

menetluskulude jaotuse vaidlustamisega. Kolleegiumi hinnangul on nimetatud tõendid

asjakohased, mistõttu võtab ringkonnakohus need TsMS § 662 lg 3, TsMS § 238 lg 1 ja TsMS

§ 229 lg 2 alusel asja materjalide juurde. Nimetatud tõendite sisulist mõju asja lahendusele

käsitleb kolleegium allpool vastavate vastuväidete lahendamisel.

10.2. Puudutatud isik esitas ehitisregistri väljavõtte Pärnu mnt 102 kohta, tõendamaks asjaolu,

et Pärnu mnt 102 hoone on mitteelamu. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt ei ole selle asjaolu

üle vaidlust. Seega jätab ringkonnakohus puudutatud isiku esitatud tõendi TsMS § 238 lg 1 p.

1 alusel vastu võtmata.

Majandusaasta aruannet kinnitava otsuse kehtivus

11. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et 2022 majandusaasta aruandes ei esineks

sellised olulisi puudusi ka avaldajate väidete tõendatuse korral. Maakohus lähtus

majandusaasta aruannet kinnitava otsuse kehtivuse hindamisel õigesti Riigikohtu lahendist nr

3-2-1-82-15, mille kohaselt on tühine selline otsus, millega kinnitatakse majandusaasta

aruanne, kus esinevad sellised vastuolud RPS sätetega, mille tulemusel kajastab

majandusaasta aruanne olulisel määral valesti ühistu majandusseisu. Vastav üldine põhimõte

on kohaldatav ka korteriühistut puudutavates vaidlustes, seda vaatamata asjaolule, et

korteriühistu eesmärk erineb äriühingu tulu teenimise eesmärgist (vt nt TlnRnKm 29.02.2024,

2-21-10660, p. 37). Lisaks kinnitab ka õiguskirjandus, et organi otsuse tühisuse toovad kaasa

üksnes raskemad sisu- ja menetlusvead (TsÜS (2023), § 38, p. 3.2.3.1.).

Seejuures ei ole maakohus eksinud, kui leidis, et 1633,18 euro võrra tulemi suuremana

kajastamine ei ole majandusseisu olulisel määral ebaõigesti kajastamine. Maakohus võrdles

KÜ varasid (341 152 eurot) ja ühistu kohustusi (335 021 eurot) ning asus põhjendatult

seisukohale, et selliste väärtuste juures ei ole ca 1600 euro suurune erinevus olulise mõjuga.

Määruskaebuse esitajate võrdlus aastase elektritarbimisega ei ole siinkohal asjakohane, sest

käesoleval juhul ei ole avaldajate esiletoodut arvestades küsimus selles, kas kulule vastav

elekter tarbiti, vaid selles, kas sellisele tarbimisele vastava kulu oleks pidanud jaotama

korteriomanike vahel või võis selle tasuda remondifondist, mida puudutatud isiku selgituste

kohaselt tehti. See ei ole küsimus majandusaasta aruande õigsusest, vaid KÜ tegevuse

õiguspärasusest. Ka avaldajate esitatud asjatundja arvamuse kohaselt ei mõjuta jaotamata

elektrikulu ega sellega seonduv maksuarvestus ühistu tulemit, sest kulud kanti

remondifondist. Veelgi enam, asjatundja arvamuses on kinnitatud, et antud juhul on

finantsarvestuse ja maksude arvestamise põhimõtteid järgitud (vt asjatundja J. Vinogradova

arvamuse p.-d 5.1. ja p. 5.2., dtl 418 ja 419).

12. Käesolevas asjas on avaldajad esile toonud eelkõige konkreetsed KÜ poolsed

toimingud/tegevused, mis on avaldajate hinnangul vastuolus KÜ põhikirja, majanduskava

ja/või seadusega. Avaldajad heidavad ette elektrikulu jaotamata jätmist, sisendkäibemaksu

ebaõigesti riigilt tagasiküsimist, finantsteenuste käibelt ebaõigesti käibemaksu arvestamist,

korteriomanike nõusolekuta remondifondist omakapitali kande tegemist, lumekoristuskulude

ning muude tavapäraste hooldus- ja remonditoimingute kandmist remondifondist ja küttekulu

põhikirjavastast jaotamist (vt avaldajate 01.04.2024 puuduste kõrvaldamise

menetlusdokumenti, dtl 81 87), ning toovad välja, kuidas oleksid vastavad tehingud pidanud

olema kajastatud õige tegevuse korral (samas, p. 5.12. ja p. 5.28.). Majandusaasta aruandes

tuleb tehingut kirjeldada vastavalt tegelikkusele (RPS § 6 lg 1). Seda arvestades on õige

maakohtu mõttekäik, mille kohaselt juhul, kui arved ei ole kooskõlas seaduse või põhikirjaga

(nt finantsteenustelt käibemaksu tagasiküsimise või küttekulu põhikirja vastane jaotus), tuleb

majandusaasta aruandes siiski lähtuda sellest, kuidas kulud tegelikult jaotati ja/või arved

esitati, mitte sellest, kuidas oleks seda põhikirja järgi pidanud tegema.

Kuigi määruskaebuses tuginevad avaldajad algdokumentide puudumisele, ei ole kaebajad

välja toonud ühtegi algdokumenti, millele majandusaasta aruandes kajastatud andmed ei

vastaks. Põhikirjale viitavad avaldajad kontekstis, et seda ei ole majandusaasta aruande

koostamisel järgitud. Põhikiri on KÜ alusdokument, mis reguleerib KÜ liikmete omavahelist

käitumist ning õigusi – kohustusi. Kuigi tehingute tegemisel ja toimingute teostamisel tuleb

lähtuda põhikirjast, ei ole ainuüksi põhikirjas sätestatu siiski majandusaasta aruandes

kajastamise aluseks. Kui kulusid ei ole jaotatud või tehinguid tehtud vastavalt põhikirjale, siis

ei saa ka majandusaasta aruandes kajastada andmeid selliselt nagu põhikiri ette näeb, vaid

tuleb kajastada selliselt nagu need tegelikkuses tehti.

Vastuseks avaldajate väitele KrtS § 50 eesmärgi kohta märgib kolleegium, et viidatud säte

reguleerib korteriühistute erisusi seoses raamatupidamise korraldamisega. Raamatupidamise

korraldamisega seotud etteheited on suunatud juhatuse kui raamatupidamist korraldava organi

tegevusele, mitte majandusaasta aruande sisulisele ebaõigsusele.

13. Määruskaebuse esitajad ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille kohaselt ei ole võimalik

lahendada majandusaasta aruande kinnitamise raames kõiki ühistu majandamisel tekkivaid

erimeelsusi. Kaebajate hinnangul võimaldaks sellise seisukoha jaatamine jätta rahuldamata

kõik majandusaasta aruannete vaidlustamise nõuded, kuna need on paratamatult seotud ka

ühistu juhtimisega. Kolleegium selle etteheitega ei nõustu. Konkreetne maakohtu lahend ei

ole kohaldatav kõikidele võimalikele majandusaasta aruannet kinnitavate otsuste

vaidlustamistele, vaid on tehtud käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades. Käesolevas asjas on

avaldajate etteheiteid suunatud eelkõige ühistu tegevusele.

Elektriautode laadimistaristu paigaldamise ja selle kasutamise korda kehtestav otsuse

kehtivus

14. Ringkonnakohus nõustub ka maakohtu järeldusega elektriautode laadimistaristu

paigaldamise ja kasutamise korda kehtestava otsuse kehtivuse osas. Maakohus asus õigesti

seisukohale, et vaidlusaluse otsuse võis teha KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud korteriomanike

häälteenamusega, sest autolaadija paigaldamise osas on tegemist kaasomandi eseme

ajakohastamise küsimusega KrtS § 39 tähenduses ning laadija kasutamise reguleerimise osas

eseme tavapärase valitsemisega KrtS § 35 lg 1 tähenduses. Seejuures viitas maakohus õigesti

Riigikohtu praktikale (RKTKm 21.02.2024, 2-22-100795), mille kohaselt ei ole ka

kaasomandi kasutamise reguleerimiseks alati vajalik korteriomanike kokkulepe, st see võib

olla tavapärase valitsemise küsimus KrtS § 35 lg 1 kohaselt. Sarnasele seisukohale on

jõudnud Riigikohus ka valvekaamerate paigaldamise ja kasutamise korra otsuse osas,

sedastades, et valvekaamerate paigaldamine ei eelda igal juhul korteriomanike kokkulepet

(RKTKm 12.04.2023, 2-20-2549/33, p. 11.4 ja seal viidatud kohtupraktika).

14.1. Nii KrtS § 39 kui § 35 lg 1 kohaldamise üheks eelduseks on, et nimetatud sätete

reguleerimisalas tehtavate otsustega tagatakse korteriomanike võrdne kohtlemine ega

kahjustataks ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigusi. Määruskaebuse esitajate väitel ei ole

vaidlusaluse otsuse puhul korteriomanike võrdne kohtlemine tagatud, sest paigaldatavat

laadimistaristut ei ole võimalik kõikidel korteriomanikel kasutada. Määruskaebuse esitajate

selgituste kohaselt antakse elektriautode laadimispunkt kuni kümne korteriomaniku kasutusse

nii, et ülejäänud 17 korteriomanikku seda sisuliselt kasutada ei saa. Maakohus ei ole lahendi

tegemisel avaldajate vastavat väidet hinnanud (TsMS § 442 lg 8 rikkumine). Vastav

rikkumine ei muuda maakohtu järeldust siiski ebaõigeks ning ringkonnakohus saab selle

kõrvaldada.

Nii vaidlustatud otsusest, mille kohaselt ostetakse ja paigaldatakse autolaadija hinnaga

1623,54 eurot (lisandub käibemaks) kõikide korteriomanike kasutusse, kui

määruskaebemenetluses esitatud e-kirjast ja laadimistaristu arvest võib kokkuvõtvalt

järeldada, et korteriomanike kasutusse osteti elektriautode laadimistaristu. Seega luuakse

vaidlustatud otsusega valmisolek ja võimalused elektriautode laadimiseks. Kuigi avaldajad on

tõendanud, et otsuse alusel paigaldatava laadimistaristuga on võimalik ühendada kuni kümme

laadijat, ei anta vaidlustatud otsusega siiski laadimistaristut ega laadijat, samuti

laadimistaristuga hõlmatud parkimiskoha kasutamise (ainu)õigust ühelegi konkreetsele

korteriomanikule. Järelikult on igale korteriomanikule tagatud põhimõtteline võimalus nii

laadimistaristu kui ka sellega hõlmatud parkimiskoha/-kohtade kasutamine. Avaldajad ei ole

väitnud, et laadimisvajadus oleks rohkem kui kümnel korteriomanikul. Tsiviilasja

materjalidest nähtuvalt on majas vaid üks elektriauto.

15. Õige on KÜ väide, mille kohaselt on laadimistaristu rajamine kohustuslik. Maakohtu

vastupidine seisukoht on väär ja vastavas osas tuleb maakohtu põhjendusi muuta. EhSRS

seletuskirja kohaselt sätestatakse EhSRS § 302 lg-s 1 erandid, millele EhS §-i 651 lg-tes 3‒6

sätestatud nõuded ei kohaldu. Seega ei kohaldu maakohtu viidatud EhSRS § 302 lg-s 1

sätestatud erandid EhS § 651 lg-s 7 sätestatule, mille kohaselt tuleb vähemalt ühele

parkimiskohale paigaldada laadimispunkt, kui mitteelamu teenindamiseks on ette nähtud

rohkem kui 20 parkimiskohta. Seejuures tuleneb EhSRS § 302 lg-st 2, et juhul, kui eelnõu

seadusena jõustumise hetkel mitteelamu on olemas või selle püstitamiseks või oluliseks

rekonstrueerimiseks on esitatud ehitusloa taotlus või ehitusteatis, selle teenindamiseks on ette

nähtud rohkem kui 20 parkimiskohta ning ülalmainitud erandid ei kohaldu, siis sellise

mitteelamu parkimiskohtadele paigaldatakse 2025. aasta 1. jaanuariks vähemalt üks

laadimispunkt. KÜ väitel on tegemist mitteelamuga, mille teenindamiseks on vähemalt 20

parkimiskohta. Avaldajad ei ole seda väidet vaidlustanud. Seega kohustus KÜ tulenevalt

eelviidatust paigaldama hiljemalt 01.01.2025 vähemalt ühele parkimiskohale laadimispunkti,

s.o laadimistaristu liides, millega on võimalik laadida korraga ühte elektrisõidukit või

vahetada korraga ühe elektrisõiduki aku (EhS § 651 lg 3). Seega oli laadimistaristu

paigaldamise otsus seadusest tulenevalt kohustuslik, mistõttu ei saa ka seetõttu selle

otsustamist ette heita.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

Menetluskulud maakohtus

16. Maakohus jättis menetluskulud solidaarselt avaldajate kanda, lähtudes esiteks asjaolust, et

osas, milles maakohus avalduse rahuldas, oli vaidluse mahtu ja ulatust arvestades tegemist

väheolulise küsimusega, ning teiseks TsMS § 163 lg-st 2 põhjendusel, et avaldajad ei

nõustunud neile tehtud kompromissiga, mis oleks olnud neile kohtulahendist soodsam.

Määruskaebuse esitajate väitel jaotas maakohus menetluskulud ebaõiglaselt, eelistades

põhjendamatult puudutatud isiku kompromissettepanekut avaldajate pakutud samaväärsele

ettepanekule, ning asudes menetluskulude jaotamisel vastupidiselt menetluskulude

kindlaksmääramisel leitule seisukohale, et rahuldatud osas on tegemist väheolulise osaga

vaidluse kogumahust. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna määruskaebuses esitatud väited

alust muuta menetluskulude jaotust maakohtus.

16.1. Menetluskulude jaotamisel TsMS § 172 lg 1 teise lause järgi on lähtekohaks õigluse

põhimõte (RKTKo 11.03.2015, 3-2-1-87-14, p 29) ning antud sätte kohaldamine on kohtu

diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui diskretsiooni

piire on ületatud (RKTKm 20.03.2019, 2-17-11804, p 25). Kolleegiumi hinnangul ei ole

menetluskulude jaotuse osas alust maakohtu lõppjäreldust muuta. Põhjendamatu on

määruskaebuse esitajate väide, mille kohaselt on maakohtu seisukohad vaidluse mahu ja

keerukuse osas vastuolulised. Menetluskulude kindlaksmääramisel hindas maakohus vaidluse

sisulist keerukust, kuid jaotuse osas ühe vaidlusaluse küsimuse mahtu kogu vaidluse mahust.

Tsiviilasja materjalidest nähtub, et suurem osa sisulisest vaidlusest, sh tõendite esitamine,

puudutas majandusaasta aruannet ja elektriautode laadimistaristu otsuse küsimust, millistes jäi

avaldajate nõue rahuldamata. Seega esineb TsMS § 172 lg 1 teise lause järgi alus

menetluskulude avaldajate kanda jätmiseks vaatamata sellele, et TsMS § 163 lg 2

kohaldamise eeldused ei ole käesoleval juhul täidetud.

16.2. TsMS § 163 lg 2 järgi, kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on

kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud

tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. KÜ pakkus

avaldajatele kompromissina, et majandusaasta aruande osas teostatakse pädeva audiitori poolt

audit, mille kulud kannab pool, kelle kahjuks tehakse audiitori hinnang. Elektriautode laadijat

puudutavas osas KÜ sisulist ettepanekut ei esitanud. Raamatupidamise- ja haldusteenuse

lepingu sõlmimise otsuse osas pakkus KÜ uue otsuse vastuvõtmist ja sõlmitud lepingute

heakskiitmist (dtl 409). Seega ei pakkunud KÜ avaldajatele ka kompromissina majandusaasta

aruande muutmist ega laadimistaristu paigaldamise või kasutamise korra osas sisulisi

vastutulekuid. Arvestades, et raamatupidamis- ja haldusteenuse lepingu sõlmimiseks volituse

andmise osas avaldajate nõue rahuldati, ei oleks avaldajad ka kompromissi korral saanud

midagi rohkemat kui maakohtu lahendi tulemusena. Seega tuleb muuta maakohtu määruse

põhjendusi TsMS § 163 lg 2 kohaldatavuse osas, kuid vastavalt ülaltoodule ei tingi see

menetluskulude jaotuse muutmist.

17. Menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse

hindamine TsMS § 175 lg 1 järgi on kohtu diskretsiooniotsustus, millesse kõrgema astme

kohus saab sekkuda vaid juhul, kui madalama astme kohus on ületanud diskretsioonipiire

(RKTKm 18.12.2012, 3-2-1- 171-12, p 13). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus

ületanud diskretsioonipiire. Maakohus on korteriühistu menetluskulude suuruse

kindlaksmääramisel arvesse võtnud vaidluse keskmist keerukust ning lepingulise esindaja

kvalifikatsiooni. Asjaolu, et avaldajate esindaja ajakulu õigusteenuse osutamiseks oli väiksem

ei anna alust asuda menetluskulude kindlaksmääramisel võrreldes maakohtuga teistsugusele

seisukohale.

Menetluskulud ringkonnakohtus

18. Juhindudes TsMS § 173 lg-st 1 märgib kolleegium ringkonnakohtus kantud

menetluskulude jaotuse. Määruskaebuse menetlemise kulud jäävad kaebuse rahuldamata

jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 alusel solidaarselt avaldajate kanda.

19. Puudutatud isik on määruskaebemenetluses kandnud teda esindanud lepingulise esindaja

kulud, mille kohus mõistab TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

Puudutatud isikule osutati määruskaebemenetluses õigusabi kokku 6 tundi ja 33 minutit,

tunnihinnaga 225 eurot (ilma käibemaksuta), sh maakohtu määruse analüüs 1 tund,

kliendisuhtlus 12 minutit, määruskaebuse ja määruse analüüs ja vastuse koostamine 5 tundi ja

12 minutit, ning tunnihinnaga 50 eurot (ilma käibemaksuta) menetluskulude nimekirja

koostamine 9 minutit. Ringkonnakohus peab kõiki puudutatud isiku menetluskulude

nimekirjas loetletud toiminguid vajalikeks ning nende ajakulu põhjendatuks arvestades antud

kohtuasja keskmist keerukust ning menetluskulude nimekirja kohaselt analüüsitud ja

koostatud menetlusdokumentide sisu ja mahtu (RKTKm 12.05.2021, 2-20-114596, p 11).

Puudutatud isiku vandeadvokaadist esindaja tunnihind 225 eurot (ilma käibemaksuta) on

vastavalt kehtivale kohtupraktikale põhjendatud (TlnRnKm 19.09.2025, 2-22-4951, p 21.1.).

Kokkuvõttes on puudutatud isiku taotletud menetluskulud kogusummas 1 447,50 eurot

tervikuna põhjendatud ning tuleb avaldajatelt KÜ kasuks välja mõista koos seadusjärgses

määras viivisega. Puudutatud isik on käibemaksukohuslane, seega hüvitatakse menetluskulud

ilma käibemaksuta.

20. Menetluskulude jaotust ja hüvitatavate menetluskulude suurust saab TsMS § 178 lg 1 järgi

vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega jaotus ja menetluskulude

rahaline suurus kindlaks määrati.

Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib TsMS § 178 lg 2 järgi edasi kaevata

menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui

vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)