2-21-13469/30 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Siret Siilbek, Liis Arrak, Peeter Pällin

Määruse tegemise aeg ja koht

30.03.2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-13469

Kohtuasi

Osaühing Sokotra avaldus Tallinn, Lembitu tn 7

korteriomanike 28.06.2021 üldkoosoleku otsuse

vaidlustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 29.05.2025 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Osaühingu Sokotra määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Osaühing Sokotra (registrikood 10024912),

lepinguline esindaja advokaat Harles Veersalu

Puudutatud isik Tallinn, Lembitu tn 7 korteriühistu

(registrikood 80039370), lepinguline esindaja Irina Reva

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 29.05.2025 määrus muutmata.

2. Jätta määruskaebus rahuldamata.

3. Määruskaebemenetluse kulud jätta Osaühingu Sokotra kanda.

4. Määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ning mõista

Osaühingult Sokotra Tallinn, Lembitu tn 7 korteriühistu kasuks välja

menetluskulud 398 eurot. Nimetatud summalt tuleb alates määruse jõustumisest

kuni kohustuse kohase täitmiseni maksta võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras viivist.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

2-21-13469

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Osaühing Sokotra (avaldaja) esitas 27.08.2021 Harju Maakohtule Tallinn, Lembitu tn 7

korteriühistu (puudutatud isik) vastu avalduse, milles palus tunnistada Tallinn, Lembitu tn 7

korteriomanike 28.06.2021 üldkoosoleku otsus kehtetuks või alternatiivselt tuvastada otsuse

tühisus.

1.1. Avaldaja on Tallinn, Lembitu tn 7 korteriomanik. 28.06.2021 toimus korteriomanike

üldkoosolek, kus võeti mh vastu otsus: „Nõuda Sokotra OÜ-lt Lembitu tn hoone tehnilise

šahti taastamist esialgsele projektile vastaval kujul ning keldri loomuliku ventilatsiooni

taastamist. Tööde teostamise tähtaeg on 31. detsember 2021. Kui Sokotra OÜ ei taasta

tehnilist šahti ja ventilatsiooni, siis teha need tööd KÜ Lembitu 7 jõududega, kattes kulud

remondifondist ning nõudes Sokotra OÜ-lt kulude hüvitamist, mis KÜ Lembitu 7 tegi

tehnilise šahti taastamiseks“.

1.2. Otsusega avaldajale määratud kohustus tehnilise šahti ja ventilatsiooni taastamiseks

tugineb protokolli järgi sellele, et avaldaja olevat ilma vastavasisulise projekti ja ehitusloata

Lembitu tn 7 kortermaja tehnilise šahti ümber ehitanud. Lembitu tn 7 kortermaja kaupluse

keldris asus hoone ehitamisjärgsel ajal katlaruum, kust avaldaja viis ära kasutuskõlbmatuks

muutunud sisustuse jäänused ja korrastas ruumid, viimase kümne aasta jooksul pole

vaidlusalustes ruumides ühtegi ehitustööd tehtud.

1.3. Vaidlustatav otsus on vastuolus seadusega. Otsusest ei tulene avaldajale kohustust

ehitustöid teha või nende tegemisel vastavaid kulusid kanda. Korteriühistu ei saa

korteriomanikule ühepoolselt otsuses sätestatud kujul kohustusi kehtestada. Ehitustööde

tegemise või kahju hüvitamise kohustuse olemasolu üle saab otsustada kohus, mitte

korteriühistu liikmete enamus. Korteriühistu otsus on seadusega vastuolus, kui sellega

kehtestatakse avaldajale õigusvastaselt kohustusi. Üldkoosoleku otsusega on avaldajale

pandud kohustus kanda ainuisikuliselt selliste tööde kulud, mis on vajalikud korterelamu

korrashoiuks ja kuuluvad tegelikult tasumisele kõigi korteriomanike poolt. Kaasomandis

oleva kortermaja osa lammutustööde tellimise üle otsustamine kuulub korteriomanike

tavapärase valitsemise raamesse jääva küsimuse üle otsustamise alla. Tehnilise šahti ja

ventilatsiooni taastamiseks vajalike ehitustööde tegemine on samuti tavapärase valitsemise

küsimus, sest see on vajalik korterelamu üldiseks korrashoiuks. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 75

lg 1 järgi tuleb tehnilise šahti ja ventilatsiooni remondiks vajalikke kulutusi kanda kõigil

korteriomanikel. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 35 lg 2 p-ga 1 ja AÕS § 75

lg-ga 1 on vastuolus nõuda ainult ühelt korteriomanikult kõiki tehnilise šahti ja ventilatsiooni

taastamiseks vajalike ehitustöödega seotud kulutuste kandmist.

1.4. Alternatiivselt on otsus kehtetuks tunnistatav tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §

38 lg 1 teise lause alusel, sest otsusega omandavad korteriühistu liikmed eeliseid avaldaja

arvel.

1.5. Alternatiivselt on otsus tühine, kuna avaldajale üldkoosoleku otsusega määratud kohustus

ei ole sissenõutav, kuna nõue on tõendamata ja aegunud.

1.6. Avaldaja esitas üldkoosolekul otsusele vastuväite ja soovis, et see protokollitaks.

Protokolli vastuväidet ei kantud. Protokolli märgiti üksnes asjaolu, et avaldaja esindaja

2-21-13469

hääletas otsuse tegemise vastu. Koosoleku protokolli sai lepinguline esindaja näha alles pärast

koosolekut, kui ta oli vastavasisulise palvega puudutatud isiku poole pöördunud.

Puudutatud isiku seisukoht

2. Puudutatud isik palub jätta avalduse rahuldamata.

2.1. Avaldaja ei saa otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda, kuna ta ei lasknud protokollida oma

vastuväidet otsusele. Avaldaja oleks pidanud esitama eriarvamuse ja selle protokollimise

nõude, samuti eriarvamuse allkirjastama. Avaldaja ei ole peale koosoleku toimumist

eriarvamust esitanud ja/või otsuste kohtus vaidlustamise kavatsusest teavitanud. Esitatud

avaldus on puudutatud isikut üllatav ja väljendab avaldaja vastuolulist käitumist.

2.2. Vaidlusaluse otsuse eesmärgiks oli avaldajale selgitada, et ta on rikkunud oma kohustusi,

ja anda talle tähtaeg rikkumise kõrvaldamiseks, mitte aga kehtestada avaldajale kohustust. Kui

avaldaja peab vaidlustatud otsust õigusvastaseks ja kehtetuks, on tal võimalik selle täitmisest

keelduda.

2.3. Avaldaja on oma kohustusi rikkunud. Avaldaja ehitas kaasomandis oleva tehnilise šahti

ümber enda omandisse sissepääsuks ilma vastava loata, projektita ning teiste omanike

nõusolekuta, mille tagajärjel muutus oluliselt maja fassaad. Arvestades, et tehnilise šahti ja

ventilatsiooni taastamise vajadus on aastatega muutunud vajalikeks töödeks hoone

säilitamiseks ja puudutatud isikul ei õnnestunud avaldajaga kokku leppida šahti endise

olukorra taastamises, otsustas ühistu juhatus lisada šahti taastamisega seotud tööd 2021. a

majanduskavasse ja arutada probleemi omanikega üldkoosolekul. Võttes arvesse, et Lembitu

7 omanikud ei ole kunagi andnud avaldajale oma nõusolekut hoone fassaadi muutmiseks ja

ventilatsiooni šahti ümberehitamiseks, on avaldaja tehtud tehnilise šahti ümberehitus

ebaseaduslik. Puudutatud isik saab avaldajalt nõuda tehnilise šahti ja ventilatsiooni taastamist

või taastamisega seotud kulude hüvitamist võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 alusel. Avaldajale

esitatud nõue on seotud kaasomandiga, see on korteriühistu pädevuses ja seega võis olla

arutatud korteriomanike üldkoosolekul.

Maakohtu määrus

3. Maakohus jättis 29.05.2025 määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja

kanda ning määras kindlaks menetluskulude suuruse.

3.1. Määruse põhjenduste kohaselt tuleb kohtul KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg-te 1 ja 2 järgi

korteriomanike otsuse vaidlustamisel esmalt kontrollida, kas esile toodud ja tuvastatud

asjaoludel on otsus tühine, ning seejärel hinnata, kas esineb alus tunnistada see kehtetuks.

3.2. Maakohus jättis nõude otsuse tühisuse tuvastamiseks rahuldamata, kuna leidis, et asjas ei

ole välja toodud asjaolusid, mis võiksid anda alust vaidlustatud otsuse tühisuse tuvastamiseks.

Sisulised vastuväited nõudele, mille esitamist otsustatakse, sellisteks ei ole.

3.3. Menetlusosalised vaidlesid, kas avaldaja esitas üldkoosolekul TsÜS § 38 lg 4 järgse

vastuväite vaidlustatud otsusele, kuna vastuväidet protokoll ei kajastanud. Maakohus kuulas

tunnistajana üle avaldajat üldkoosolekul esindanud Indrek Leppiku ja koosolekul osalenud

Jossif Jurovski. Maakohus tuvastas tunnistajate ütluste alusel, et avaldaja esitas 28.06.2021

üldkoosolekul vastuväite vaidlustatavale otsusele ega ole seonduvalt minetanud õigust otsuse

kehtetuks tunnistamise nõude esitamiseks.

2-21-13469

3.4. Maakohus ei nõustunud avaldajaga, et vaidlustatav otsus saaks olla vastuolus AÕS § 75

või § 72 lg-ga 4. Otsusest nähtuvalt ei ole selle sisuks mitte kulutuste jaotus korteriomanike

vahel, vaid avaldaja vastu nõude esitamise otsustamine, samuti tööde tegemise otsustamine

(ning rahalise nõude esitamine), kui avaldaja nõuet tööde tegemiseks määratud tähtajaks ei

täida. Ka ei võimalda otsus nõude esitamiseks omandada teistel korteriomanikel eeliseid

avaldaja arvel, mis võiks kaasa tuua otsuse kehtetuks tunnistamise TsÜS § 38 lg 1 teise lause

alusel, sest ainuüksi nõude esitamine ei too endaga kaasa mistahes eelise omandamist.

3.5. KrtS § 20 lg 1, mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 19 lg 1 p 8 ning KrtS § 35 lg 1

järgi on korteriühistu üldkoosoleku pädevuses nii kahju hüvitamise nõude esitamise kui

remonditööde tegemise otsustamine. Puudutatud isiku väidetav nõudeõigus saab tuleneda

seadusest ning selle olemasolu üldkoosoleku otsusest ei sõltu. Maakohus ei nõustunud

avaldajaga, et vaidlustatav otsus on seadusega vastuolus, kuna sellega kehtestatakse

avaldajale õigusvastaselt kohustusi. Üldkoosoleku otsus ei ole kahju hüvitamise kohustuse

tekkimise aluseks ning otsuse sisuks on otsustus nõude esitamiseks. Maakohus ei nõustunud,

et otsus nõude esitamiseks saaks olla vastuolus seadusega seoses nõudeõiguse puudumisega

ehk et kohus peaks kontrollima nõuete, mida vaidlustatud otsusega otsustati esitada, sisulist

põhjendatust. Vastasel korral tuleb kohtul lahendada sama nõuet kaks korda – avalduses

nõude esitamise otsuse kehtetuks tunnistamise üle ning hagis, mis esitatakse nõude maksma

panemiseks. Vaidlustatava otsusega ei otsustatud küsimusi, mida ei saa otsustada

häälteenamusega.

Määruskaebus

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uue

määruse, millega avaldus rahuldada. Menetluskulud palub avaldaja jätta puudutatud isiku

kanda.

4.1. Maakohus tõlgendas ebaõigesti üldkoosoleku otsuse sisu ning see tõi kaasa ebaõige

otsuse. Vastavalt üldkoosoleku protokollile ei olnud otsuse sisuks kahju hüvitamise nõude

esitamise otsustamine, vaid avaldaja vastu nõude tunnustamine korteriühistu üldkoosoleku

otsusega. Seadus ei võimalda korteriühistul tavapärase valitsemise raames võtta vastu otsust,

millega pannakse ühele korteriomanikule siduvaid õiguslikke kohustusi. Otsuse tegemisest on

möödunud 4 aastat ning endiselt ei ole puudutatud isik avaldaja vastu kahju hüvitamise nõuet

esitanud, mis näitab selgelt, et korteriomanike tegelik tahe oli panna otsusega avaldajale

konkreetne (rahaline) kohustus.

4.2. Isegi, kui kohus on õigesti otsuse sisu tõlgendanud, ei saanud üldkoosolek sellist otsust

vastu võtta. Maakohus jättis tähelepanuta, et KrtS § 20 lg 1 viitab MTÜS § 19 lg 1 p-des 1–5

nimetatud küsimustele. Seega ei kuulu korteriühistu tavapärase valitsemise pädevusse MTÜS

§ 19 lg 1 p-s 8 nimetatud küsimused, s.o muude küsimuste otsustamine, mida ei ole seaduse

või põhikirjaga antud teiste organite pädevusse.

4.3. Otsus on kehtetuks tunnistatav seetõttu, et korteriomanikud on kasutanud hääleõigust

selleks, et omandada endale eeliseid avaldaja arvelt ja otsus võimaldab seda eesmärki

saavutada.

4.4. Avaldajal peab olema õiguskindluse huvides õigus otsust vaidlustada. Avaldaja tahab

üldkoosoleku otsuse vaidlustamise tulemusena kõrvaldada igasugused kahtlused, et

vaidlusalusest otsusest võiksid talle vahetult tekkida mistahes siduvad kohustused.

2-21-13469

4.5. Alternatiivselt on otsus tühine selle vastuolu tõttu heade kommetega (TsÜS § 38 lg 2),

sest korteriühistu otsusega ei saa panna kaasomandi eseme remondi/korrashoiu eest tasumise

kohustust ainult ühele korteriomanikule.

Menetluse edasine käik

5. Puudutatud isik palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu määrus

on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuses esitatud väited ei anna alust selle

tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 ja §-le 659 jätab ringkonnakohus maakohtu

määruse muutmata ning määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub TsMS § 654

lg 6 alusel maakohtu määruses toodud põhjendustega ning sellest tulenevalt põhjendusi ei

korda. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgnevat.

8. Esmalt märgib ringkonnakohus, et maakohus tõlgendas üldkoosoleku otsuse sisu õigesti,

kui leidis, et lähtudes vaidlustatud otsuse sõnastusest on selle sisuks tähtaja määramine, tööde

tegemise ja nõude esitamise otsustamine. Ka puudutatud isik on vastuses määruskaebusele

selgitanud, et korteriomanike üldkoosolekul otsustati, et juhul kui avaldaja ei taasta tehnilist

šahti ja ventilatsioonisüsteemi, teeb vastavad tööd korteriühistu ning kulud kaetakse

remondifondist. Seejärel esitatakse avaldajale nõue nimetatud kulude hüvitamiseks.

Puudutatud isik möönab, et hüvitisenõude esitamise korral saab hinnata, kas ja millises

ulatuses lasub avaldajal õiguslik kohustus kahju hüvitamiseks. Küll aga ei saa nõustuda

avaldajaga selles, et üldkoosoleku otsuse sisuks oleks avaldaja vastu nõude tunnustamine või

et see mõjutaks avaldaja positsiooni tulevases vaidluses kulutuste hüvitamise üle.

9. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et üldkoosoleku otsuse vaidlustamise menetluse

raames ei lahenda kohus sisuliselt küsimust, kas puudutatud isikul on nõudeid avaldaja vastu

seoses viimase poolt väidetavalt omavoliliselt tehtud ehitustöödega. Üldkoosoleku otsus ei

tekita avaldaja vastu iseseisvat kohustust kahju hüvitamiseks ega võta avaldajalt nõude

esitamise korral õigust esitada sellele vastuväiteid.

10. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määruse seaduslikkust esmalt osas, milles

maakohus leidis, et otsus ei ole tühine.

10.1. KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on

oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek

õigustatud otsuseid vastu võtma, v.a juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik

korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle

suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Muid korteriomanike otsuse

tühisuse aluseid KrtS ette ei näe. Kuivõrd siinsel juhul ei ole esile toodud rikkumisi seoses

kokkukutsumise korra rikkumisega, siis ei ole otsus tühine KrtS § 29 lg 1 järgi.

10.2. Lisaks võib ka korteriomanike üldkoosoleku otsus olla tühine TsÜS § 38 lg 2 järgi, kui:

1) see on tagajärjena seaduses otse sätestatud;

2-21-13469

2) otsus on vastuolus heade kommetega;

3) otsus rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud

seaduse sätet;

4) vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.

10.3. Avalduses leidis avaldaja, et üldkoosoleku otsusega määratud kohustus ei ole

sissenõutav, kuna nõue on tõendamata ja aegunud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga

selles, et tegemist on selliste vastuväidetega, mis ei saa olla aluseks otsuse tühisuse

tuvastamiseks. Avaldaja saab need vastuväited esitada menetluses, kus vaieldakse kulutuste

hüvitamise üle.

10.4. Määruskaebuses on avaldaja seisukohal, et otsus on tühine selle vastuolu tõttu heade

kommetega (TsÜS § 38 lg 2), sest korteriühistu otsusega ei saa panna kaasomandi eseme

remondi/korrashoiu eest tasumise kohustust ainult ühele korteriomanikule. Ringkonnakohtu

hinnangul saab siinses asjas hinnata võimalikku vastuolu heade kommetega üksnes seeläbi,

kas sellist otsust võis põhimõtteliselt korteriomanike üldkoosolekul hääletada ja vastu võtta.

10.4.1. Heade kommete vastane võib otsus olla eelkõige põhjustel, mida ühiskonnas

valitsevate arusaamade kohaselt võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. Heade

kommete vastasus organi otsuse tühisuse alusena saab kohaldamisele tulla juhul, kui see

seondub otsuse sisuga.

10.4.2. KrtS § 31 lg 1 p 1 järgi on korteriomanik kohustatud hoidma korras eriomandi eset

(eriomandi korrashoiu kohustus) ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest,

mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud

(korteriomandi eri- ja kaasomandi eseme kasutamisel teiste korteriomanike kahjustamisest

hoidumise kohustus). Kuigi KrtS § 31 lg 1 p 1 näeb ette korteriomaniku kohustuse hoida

korras eelkõige oma eriomandi eset, on korteriomanikul kohustus aidata kaasa ka kaasomandi

eseme korrashoiule. KrtS § 12 lg 2 järgi peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes,

samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud

huve. AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et

kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Eeltoodust

tulenevalt on korteriomanikul kohustus hoida lisaks eriomandi esemele korras ka kaasomandi

eset (kaasomandi alalhoiu kohustus). Korteriomaniku kaasomandi osa alalhoiu kohustus

tähendab eelkõige keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, kuid see hõlmab mh ka

kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta

teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust (RKTKo

19.03.2021, 2-18-13649, p 16).

10.4.3. Korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus tähendab eelkõige

korteriomanike ühist ning korteriühistu kaudu täidetavat kohustust tagada korteriomandite

kaasomandi osa eseme korrashoid, remont ja korteriomanditeks jaotatud ehitise säilitamine ja

hoidmine korteriomanike määratud seisukorras (RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649, p 17).

10.4.4. KrtS § 12 lg-st 2 tulenevalt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti

suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.

Sama põhimõte tuleneb kaasomanikevahelistes suhetes üldiselt AÕS § 72 lg 5 teisest lausest.

Kuivõrd kaasomandisse kuuluva esemega seotud kasu kuulub AÕS § 71 lg 2 kohaselt

kaasomanikele ühiselt ning kaasomandi esemega seotud riske valitsevad kaasomanikud

ühiselt, siis tulenevalt KrtS § 12 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg 5 teisest lausest kannavad nad ühiselt

2-21-13469

ka kaasomandi esemega seotud riskide realiseerumisega seotud kahju sõltumata sellest, kas

sellise kahju kandjaks on kolmas isik (VÕS § 1059) või üks kaasomanikest (KrtS § 12 lg 2 ja

AÕS § 72 lg 5 teine lause). AÕS § 75 lg 1 järgi kannavad kaasomanikud sellist kahju

omavahelises suhtes vastavalt kaasomanikule kuuluva osa suurusele (RKTKo 19.03.2021, 2-

18-13649, p 18).

10.4.5. Üldisest põhimõttest erinevalt ei ole välistatud, et olukorras, kus korteriühistu

hinnangul on korteriomanik ilma projekti ja ehitusloata kaasomandi eseme ümber ehitanud ja

hoone säilitamiseks on tekkinud tehnilise šahti ja ventilatsiooni taastamise vajadus, millega

kaasnevad kulutused (kahju), võib korteriühistul tekkida endise olukorra taastamise nõue ja

kahju hüvitamise nõue selle korteriomaniku vastu KrtS § 31 lg 1 p 1 ja VÕS § 115 alusel.

10.4.6. Korteriomanikud võisid otsustada nõude esitamist, sest korteriomanikul on kohustus

hoida lisaks eriomandi esemele korras ka kaasomandi eset, eelkõige hõlmab see keeldu

kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, ja ta vastutab oma kohustuste rikkumise eest. Siinse

vaidluse raames ei tuvasta kohus seda, kas avaldaja on kohustatud kulutused hüvitama, st

lahendada väidetavat nõuet sisuliselt. Vaidlustatud otsust võis põhimõtteliselt korteriomanike

üldkoosolekul hääletada ja vastu võtta, mistõttu ei ole tegemist heade kommetega vastuolus

oleva otsusega TsÜS § 38 lg 2 mõttes.

11. Järgmisena kontrollib ringkonnakohus, kas maakohus järeldas õigesti, et puudub alus

otsuse kehtetuks tunnistamiseks.

11.1. KrtS ei sisalda erisätteid korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetuse aluste kohta.

KrtS § 29 lg 2 teisest lausest tulenevalt tuleb korteriühistu organi otsuse kehtetuks

tunnistamise nõude lahendamisel kohaldada tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku

organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut. Seega näeb võimalikud kehtetuks tunnistamise alused

ette TsÜS § 38 lg 1, mille järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi otsuse

kehtetuks tunnistamist kui:

1) otsus on vastuolus seadusega;

2) otsus on vastuolus põhikirjaga;

3) kui juriidilise isiku osanik, aktsionär või liige kasutas otsuse tegemisel hääleõigust selleks,

et omandada enda või kolmanda isiku kasuks eeliseid juriidilise isiku või teiste osanike,

aktsionäride või liikmete kahjuks, ja otsus võimaldab seda eesmärki saavutada.

11.2. Esmalt märgib ringkonnakohus, et TsÜS § 38 lg 1 esimese lause järgne kontroll ei ulatu

kaugemale sellest, et kohus kontrollib otsuse vastuvõtmise tingimusi, mitte aga selle sisulist

põhjendatust. Nii ei saa kohus viidatud sätte alusel asuda kontrollima, kas juriidilise isiku

liikmed oleksid pidanud võtma vastu teistsuguse sisuga otsuse.

11.3. Avaldaja hinnangul on vaidlusalune otsus vastuolus KrtS § 35 lg 2 p 1 ja AÕS § 75 lg 1,

kuna üldkoosolekul ei saa otsustada, et kaasomandi eseme korrashoiu ja remondiga

seonduvad kulud jäetakse ainult ühe korteriomaniku kanda. Ringkonnakohus leidis eelnevalt

otsuse tühisust kontrollides, et korteriomanikel on võimalik üldkoosolekul otsustada

kaasomandi eseme korrashoiu ja remondiga seonduvaid küsimusi. Riigikohus on leidnud, et

tavaliselt otsustavad korteriomanikud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike toimingute

tegemise kui kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuse üle üldkoosolekul

häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1 ja lg 2 p 1) (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p 27).

Siinsel juhul otsustati, et kaasomandi säilitamiseks on vaja taastada endine olukord ning

vaidlustatud otsus võeti vastu 2021. a tegevuskava ja remonditööde loetelu kinnitamise

raames, mis kuulub kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste hulka, mida oli

2-21-13469

võimalik otsustada häälteenamuse alusel. Lisaks otsustati määrata tööde tegemise tähtaeg ja

kulude kandmise (ja väljanõudmise) küsimus juhul, kui avaldaja töid ei tee. Ringkonnakohtu

hinnangul ei ole eeltoodud otsustused vastuolus KrtS § 35 lg 2 p 1 ja AÕS § 75 lg 1.

11.4. Avaldaja hinnangul on vaidlusalune otsus vastuolus KrtS § 20 lg 1 koostoimes MTÜS §

19 lg-ga 1, kuna korteriomanike üldkoosoleku pädevuses ei ole otsustada kahju hüvitamise

nõude esitamine. Kui remonditööde tegemine on korteriomanike üldkoosolekul

häälteenamuse alusel otsustatud, siis vastava nõude esitamine ei eelda eraldi sellekohase

üldkoosoleku otsuse vastuvõtmist (RKTKm 29.10.2020, 2-18-11279, p 13), mistõttu ei saa

sellise otsuse vastuvõtmine olla vastuolus seadusega. Maakohtu ekslik viide MTÜS § 19 lg 1

p-le 8 ei ole kaasa toonud ebaõiget lahendit.

11.5. Lisaks on avaldaja hinnangul vaidlusalune otsus vastuolus TsÜS § 38 lg 1 teise lausega,

kuna otsus võimaldab teistel korteriomanikel omandada eeliseid avaldaja arvelt.

Õiguskirjanduses on selgitatud, et otsuse kehtetuks tunnistamise puhul TsÜS § 38 lg 1 teise

lause alusel ei ole ette heidetav mitte otsus, vaid hääleõiguse teostamine otsuse vastuvõtmisel

sättes toodud eesmärgil. Kui selliselt saavutatud otsus võimaldab ebaausate eeliste

saavutamist, siis on otsus kehtetuks tunnistatav (TsÜS komm (2023), § 38, p 3.2.3.2.a).

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et ainuüksi nõude esitamise otsustamine ei too teistele

korteriomanikele eeliseid. Samuti ei oleks sellise nõude materiaalõiguslikuks aluseks

vaidlustatud otsus, vaid kahju või kulutuste hüvitamise nõuet kontrollitakse selle esitamisel

kohtusse sisuliselt.

12. Seega asus maakohus õigele seisukohale, et siinses asjas esile toodud asjaoludel puudub

alus vaidlusaluse otsuse tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

13. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud avaldaja kanda (TsMS §

171 lg 1).

14. Kuna maakohus on oma määruses menetluskulud kindlaks määranud, määrab

ringkonnakohus TsMS § 174 lg 3 järgi kindlaks ka määruskaebemenetluses kantud

menetluskulude rahalise suuruse. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab

menetluskulude jaotust kindlaks määrava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist

esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus

ulatuses.

14.1. Puudutatud isiku 06.03.2026 menetluskulude nimekirja kohaselt on puudutatud isiku

määruskaebemenetluses kantud menetluskuludeks lepingulise esindaja kulu kokku 354 eurot

(ei sisalda käibemaksu). Puudutatud isik on välja toonud, et talle osutati õigusteenust

tunnihinnaga 110–120 eurot kokku 3,2 tundi. Menetluskulude nimekirja kohaselt kulus

lepingulisel esindajal määruskaebusega tutvumiseks 1 tund, määruskaebusele seisukoha

koostamiseks 2 tundi ja menetluskulude nimekirja koostamiseks 0,2 tundi. Lisaks kulus

puudutatud isiku lepingulisel esindajal 0,4 tundi avaldaja menetluskulude nimekirja osas

seisukohta koostamisele, s.o täiendavad menetluskulud 44 eurot. Avaldaja oma seisukohta

menetluskulude kohta ei esitanud.

14.2. Arvestades nii määruskaebuse kui ka puudutatud isiku vastuse sisu ja mahtu, on

kolleegiumi hinnangul kaebusele vastamisega seonduvatele toimingutele mõistlik ja

põhjendatud kulutada kokku 3 tundi. Põhjendatud on ajakulu menetluskulu nimekirja

2-21-13469

koostamiseks 0,2 tundi ja avaldaja menetluskulude nimekirja osas seisukohta koostamiseks

0,4 tundi. Puudutatud isiku lepingulise esindaja tunnitasu 110–120 eurot (käibemaksuta) võib

pidada põhjendatud ja vajalikuks. Puudutatud isik on taotlenud menetluskulude hüvitamist

käibemaksuta. Seega kuulub hüvitamisele 398 (354 + 44) eurot (käibemaksuta).

15. TsMS § 177 lg 4 alusel märgib kohus vastavalt puudutatud isiku taotlusele, et avaldajal

tuleb tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks

tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses.

16. TsMS § 178 lg järgi saab menetluskulude jaotust ja suurust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus ja suurus kindlaks määrati.

TsMS 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata

menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui

vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)