3-23-2153/28 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kristjan Siigur, Janar Jäätma ja Veiko Vaske

Otsuse tegemise aeg ja koht

27. märts 2026, Tallinn

Haldusasja number

3-23-2153

Haldusasi

X kaebus Harku Vallavalitsuse 29. augusti 2023. a

ettekirjutus-hoiatuse tühistamiseks

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kaebaja – X, esindaja v-adv Liisa Linna

Vastustaja – Harku vald, esindaja Alle-Riin Siimo

Kolmas isik – Y, esindaja v-adv Toomas Pikamäe

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 21.05.2024 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

X apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 11.03.2026

RESOLUTSIOON

1. Jätta X apellatsioonkaebus rahuldamata ning haldusasjas nr 3-23-2153 tehtud Tallinna

Halduskohtu 21.05.2024 kohtuotsus muutmata.

2. Mõista Xlt (isikukood XXXXXXXXX) Y (isikukood XXXXXXXXXX) kasuks välja

apellatsioonimenetluse kulud 5484,73 eurot. Muus osas jätta apellatsioonimenetluse

kulud menetlusosaliste endi kanda.

3. Otsuse jõustumisel avaldada see tervikuna ent asendada kaebaja ja kolmanda isiku

nimed ja isikukoodid tähemärgiga.

SELGITUSED

Jõustumisel avaldatakse kohtuotsus tervikuna selleks ettenähtud kohas arvutivõrgus

(halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 175 lg 1).

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt

27.04.2026

(halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1).

Teine menetlusosaline võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul

kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud

kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

3-23-2153

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi

taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA HALDUSKOHTU OTSUS

1. Kaebaja omandis on Tabasalus Kalda tn 20 asuv kinnistu (katastritunnus 19801:002:6510).

Kolmanda isiku omandis on eelnimetatud kinnistuga külgnev Kalda tn 22 kinnistu

(katastritunnus 19801:002:0598). Harku Vallavalitsus andis 30.09.2021 ehitusloa nr

2112271/33288 kaebaja kinnistule abihoone (hoovimaja) rajamiseks.

2. Olles riikliku järelevalve käigus tuvastanud, et ehitatav hoovimaja ei vasta ehitusloa ja

detailplaneeringu (DP) nõuetele (rajatud oli ehitusloas mitte ette nähtud maa-alune täiskorrus

ning Kalda tn 22 poolses küljes ei olnud järgitud DP-s sätestatud nõuet, et hoovimaja

katusekalle võib olla kuni 12 kraadi) – tegi Harku Vallavalitsus 10.11.2022 sunnirahahoiatust

sisaldava ettekirjutuse, millega kohustas ehitustöid peatama. Kuna ehitustööd jätkusid, rakendas

Harku Vallavalitsus 18.11.2022 täitekorraldusega 3200 euro suurust sunniraha ning tegi

kaebajale 22.11.2022 ehitustööde peatamiseks kohustava korduva ettekirjutuse. Kaebaja täitis

22.11.2022 ettekirjutuse, peatas hoovimaja ehitustööd ning tasus sunniraha.

3. Harku Vallavalitsus tegi 29.08.2023 ettekirjutus-hoiatuse nr 12-4/18-5 (vaidlustatud

ettekirjutus), millega kohustas kaebajat esitama hiljemalt 20.10.2023 hoovimaja ehitusprojekti ja

ehitusloa taotluse, mis on kooskõlas DP-ga, mille kohaselt ei tohi abihoone kõrgus Kalda tn 22

poolsel küljel ületada 3,2 m ning hoovimaja katusekalle peab jääma vahemikku 0–12 kraadi.

4. Kaebaja esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse vaidlustatud ettekirjutuse tühistamiseks.

Kaebuse põhjendused olid kokkuvõttes järgmised.

4.1.

Vaidlustatud ettekirjutuse tegemiseks puudub õiguslik alus, kuna kaebaja esitas

vastustajale juba 2021. aastal DP-ga kooskõlas oleva ehitusloa taotluse, mille alusel andis

vastustaja 30.09.2021 ehitusloa. Vaidlustatud ettekirjutusest ei selgu, miks nõuab vastustaja

DP nõuetega kooskõlas oleva ehitusprojekti ja ehitusloa taotluse esitamist olukorras, kus

ehitusluba ja selle aluseks olev ehitusprojekt on detailplaneeringuga kooskõlas. Puudub

vajadus takistada kaebajal ehitamist vastavalt ehitusloa andmise aluseks olevale

ehitusprojektile. Ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks alust ei ole, sest ehitusloa aluseks olevat

ehitusprojekti ei ole muudetud.

4.2.

Kaebaja ei vaidle, et hoovimaja peab vastama ehitusloale ja detailplaneeringule, ent

vaidlustatud ettekirjutusega ei ole võimalik seda eesmärki saavutada. Uue ehitusprojekti ja

ehitusloa taotluse esitamine faktilist olukorda ei muuda. Kaebaja ei välista, et kohandab

katuselahenduse vastavaks olemasoleva ehitusprojekti ja ehitusloaga. Samas esitas kaebaja

2022. aastal taotluse uue DP algatamiseks. See, millist lahendust (katuse ehitamine ehitusloale

ja kehtivale DP-le vastavaks, uue ehitusprojekti ja ehitusloa taotluse esitamine vastustajale või

muu lahendus) kaebaja kasutab, sõltub ka sellest, mida vastustaja kaebaja uue DP algatamise

taotluse kohta otsustab.

5. Vastustaja vaidles kaebusele vastu, esitades kokkuvõttes järgmised argumendid.

2(10)

3-23-2153

5.1.

Kaebaja on rajanud hoovimajale ehitusloaga vastuolus oleva maa-aluse korruse ja

hoovimaja katusekalle on vastuolus ehitusloa ja DP-ga, mistõttu on kaebaja rikkunud

kohustust ehitada ehitusprojekti kohaselt. Kaebaja rikkus hoovimaja püstitamisel ehitamisele

kehtestatud nõudeid (EhS § 19 ning § 12 lõiked 1 ja 2), pannes seega toime korrarikkumise

KorS § 5 lg 1 tähenduses. Kaebaja on avaliku korra eest vastutav isik KorS § 15 lg 1 ja KorS §

23 lg 1 tähenduses. Vastustajal oli KorS § 23 lg 4 alusel seega õigus teha kaebajale ettekirjutus

ja rakendada sunniraha.

5.2.

Vaidlustatud ettekirjutuse tegemise tingis peamiselt see, et kaebaja ise selgitas

vastustajale saadetud kirjas (dtl 57), et koostab hoovimaja seadustamiseks uue projekti.

Vaidlustatud ettekirjutus on sobiv eesmärgi saavutamiseks. Alternatiivselt oleks vastustaja

saanud teha ettekirjutuse ehitis lammutada, mis olnuks kaebaja jaoks koormavam. Ettekirjutus

on mõõdukas, võttes muu hulgas arvesse, et kaebaja oli teadlik, et hoovimaja kõrgus ja katuse

kaldenurk lepiti kokku kehtiva DP menetluse käigus Kalda tn 22 kinnistu omanikuga. Liiati oli

kaebajal piisavalt aega vabatahtlikult rikkumine kõrvaldada ja hoovimaja nõuetega kooskõlla

viia.

6. Kolmas isik vaidles kaebusele vastu, esitades kokkuvõttes järgmised argumendid.

6.1.

Hoovimaja on rajatud vastuolus DP ja ehitusloaga, kusjuures kolmas isik nõustus DP-s

ette nähtud lahendusega, et Kalda tn 20 hoovimaja võib püstitada krundi piirist vähem kui 4

meetri kaugusele vaid tingimusel, et hoovimaja katusekaldeks Kalda tn 22 poolses osas

määratakse 0–12 kraadi. Viimati nimetatud nõuet eirav hoovimaja kahjustab kolmanda isiku

õigusi ja meelerahu. Vaidlustatud ettekirjutus on proportsionaalne ja nõuetekohaselt

põhjendatud.

6.2.

Ehitusprojekti ja ehitusloa taotlemine on vajalik ka siis, kui kaebaja otsustab

olemasoleva ehitise ümber ehitada nii, et see oleks varem antud ehitusloaga kooskõlas, kuna

tegemist oleks hoovimaja ümberehitamisega.

7. Tallinna Halduskohus tegi 21.05.2024 kohtuotsuse, millega jättis kaebuse rahuldamata

ning mõistis kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulu 4000 eurot. Halduskohtu

põhjendused on kokkuvõttes järgmised.

7.1.

Vaidlust ei ole, et hoovimaja, millele on ehitatud maa-alune täiskorrus ja millel on

45-kraadise nurga all viilkatus, ei vasta ehitusloale ja DP-le.

7.2.

Ohu või korrarikkumise korral on pädeval korrakaitseorganil õigus panna avaliku korra

eest vastutavale isikule ettekirjutusega ohu tõrjumise või korrarikkumise kõrvaldamise

kohustus (KorS § 28 lg 1). Juba 10.11.2022 ja 22.11.2022 ettekirjutustest oli kaebajale

arusaadav, et hoovimaja oli ehitamise aluseks olevate õigusaktidega vastuolus ning et temalt

oodati olukorrale lahendust. Kaebajal oli enne vaidlustatud ettekirjutuse tegemist rikkumiste

kõrvaldamiseks aega enam kui 10 kuud, mis on selliste rikkumiste kõrvaldamiseks mõistlik

aeg. Ka vaidlustatud ettekirjutuses on kaebajale antud mõistlik tähtaeg hoone seadustamiseks

vajalike toimingute tegemiseks.

7.3.

Ehitise ja ehitamise ohutust nõudvad normid on avaliku õiguse normid, millest

tulenevate õiguste kaitstus on avaliku korra osa. Vaidlustatud ettekirjutus on tehtud kehtival

õiguslikul alusel ja sellega kooskõlas. Kaebaja on KorS § 15 lg 1 alusel avaliku korra eest

vastutav isik, kes püstitas hoovimaja, mis ei ole kooskõlas selleks ettenähtud õigusaktidega,

pannes toime korrarikkumise KorS § 5 lg 1 tähenduses. Vastustaja on ettekirjutuse alusena

asjakohaselt viidanud EhS § 130 lg 2 puntidele 1–3 ja KorS § 23 lõigetele 3 ja 4.

Järelevalvemenetluse käigus on vastustajal õigus nõuda vajadusel ka ehitusprojekti või

ehitusloa esitamist.

3(10)

3-23-2153

7.4.

Vaidlustatud ettekirjutuse õiguspärasuse hindamise seisukohast ei ole oluline, et

vastustaja ei teinud kindlaks hoovimaja kõrgust, sest vaidlustatud ettekirjutus tulnuks teha ka

hoovimaja kõrgusest sõltumata. Võttes aga arvesse, et kaebaja esitas hiljem taotluse uue DP

algatamiseks, mis näeks ette kuni kuue meetri kõrguse abihoone, on põhjendatud vastustaja

kahtlus, et tegelikult on püstitatud hoovimaja ehitusprojektis ja kehtivas DP-s ette nähtust

kõrgem.

7.5.

Vaidlustatud ettekirjutuse tegemine oli proportsionaalne. See oli vajalik, sest hoovimaja

ei või jääda kinnistule püsima ebaseaduslikuna määramata ajaks. Ettekirjutuses on valitud

kohane meede, kuna hoovimaja ehitus ei vasta DP-le ega ehitusloale ning kaebaja ei võtnud

kahe eelneva ettekirjutuse tulemusel hoovimaja seadustamiseks meetmeid. Vastustaja arvestas

ettekirjutuse tegemisel ka kaebaja enda selgitusi ja soove. Kui kaebaja plaanid on muutunud

ning ta soovib hoopis hoovimaja lammutada või olemasoleva ehitusloaga vastavusse viia, tuleb

tal vastustajale sellest teada anda.

7.6.

Õige pole kaebaja väide, et ehitusprojekti ja ehitusloa taotluse esitamine ei muuda

faktilist olukorda. Taotlust menetledes saaks vastustaja hinnata selle vastavust õigusaktidele ja

kaaluda kolmanda isiku huve. Juhul, kui vastustaja kiidaks hoovimaja projekti muudetud kujul

heaks, saaks kaebaja ehitustöid jätkata.

7.7.

Harku Vallavolikogu jättis 02.05.2024 otsusega nr 32 uue DP algatamata ehk kaebajal ei

ole võimalik hoovimaja seadustamisel arvestada sellega, et DP tingimused muutuvad.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

8. Kaebaja esitas Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, paludes tühistada

halduskohtu otsuse ning uue otsusega kaebus rahuldada. Apellatsioonkaebuse põhjendused on

kokkuvõttes järgmised.

8.1.

Kaebaja väljendas enne vaidlustatud ettekirjutuse tegemist vastustajale selgelt, et soovib

abihoonet ehitada edasi lahendusega, mis ei vasta ei kehtivale ehitusloale ega ka kehtivale DP-

-le. Kaebaja ei ole saanud esitada uut ehitusprojekti ja ehitusloa taotlust seetõttu, et enne seda

tuleb kehtivat DP-d kas täpsustada projekteerimistingimustega või läbi viia uus DP menetlus.

Eelnevast hoolimata on vaidlustatud ettekirjutuses antud ainult üks meede, millega kaebaja

oma rikkumist saab heastada ning see meede – abihoonele uue ehitusloa taotlemine, mis

vastaks kehtivale DP-le – ei võimalda kaebajal isegi mitte taotleda 45-kraadise kaldega 6 m

harjakõrgusega katust. Vastustajal ei ole õigust piirata kaebaja omandi vaba kasutusõigust

sellisel määral, võttes kaebajalt isegi õiguse seaduslikuks, s.t. kehtivale ehitusloale vastavaks

ehitamise jätkamiseks.

8.2.

Halduskohus on vääralt leidnud, et vaidlustatud ettekirjutuse tegemiseks ei pidanud

vastustaja tuvastama hoovimaja kõrgust. Kuivõrd iga ebaoluline hälve ehitusloa saanud

projektist ei tooks vääramatult kaasa ka kasutusloa andmisest keeldumist, siis pidi vastustaja

tuvastama, kas hoovimaja ehitamisel on hälbitud ehitusloast olulisel määral, tooma välja, mida

ta loeb ehitise olulisteks muudatusteks ning kas kaebaja soovitavad muudatused (juhul kui

need on olulised), on ehitusloakohustuslikud või piisab ehitusteatise ja ehitusprojekti

esitamisest. Vaidlustatud ettekirjutusest ei tulene, mille põhjal leiab vastustaja, et abihoone

ümberehitamiseks ja laiendamiseks on vajalik taotleda ehitusluba, mitte aga esitada

ehitusteatis.

8.3.

Jälgitav ei ole arutluskäik, mille tulemusena järeldas halduskohus, et vastustaja ei ole

ettekirjutust tehes ületanud kaalutlusõiguse piire ning ettekirjutus on sobiv, vajalik ja

mõõdukas. Kaebaja ei nõustu sellega, et vastustaja on vaidlustatud ettekirjutusega jätnud

4(10)

3-23-2153

kaebajale vaid ühe võimaluse – koostada uus ehitusprojekt, mis vastab kehtivale DP-le. Kuna

kaebaja avaldas järelevalvemenetluses soovi jätkata ehitamist sellise ehitusprojekti järgi,

millega oleks ette nähtud hoonele nii maa-alune kelder kui ka 45-kraadine viilkatus, pidanuks

vastustaja järelevalvemenetluses kaaluma ka sisuliselt võimalust anda kaebajale õigus ehitada

tema poolt soovitud lahendus.

8.4.

Vastustaja on jätnud sisuliselt kaalumata, mille poolest on soovitav abihoone lahendus

kinnistule sobimatu või kuidas see naaberkinnisasja omaniku õigusi kahjustab. Vastustaja ei

ole esile toonud, milliseid kolmanda isiku õigustatud huve või õigusi abihoone katusekalde või

kõrguse muudatused ülemäära kahjustavad. Ainuüksi see et DP kehtestamisel lähtuti Kalda tn

22 omaniku nõudmistest, ei anna mitte mingisugust alust jätta kaalumata naabrite huve ja

õigusi sisuliselt. Seejuures on kaebaja, kolmas isik ja halduskohus eelviidatud kokkulepet

käsitledes ekslikult leidnud, nagu oleks olemas õigusnorm, mis välistab ehitamise lähemale kui

4 meetrit kinnistu piirist. Pealegi ei paikne Kalda tn 22 kinnistul ühtegi hoonet, mis jääks

hoovimajast vähem kui tuleohutuskujana nõutava 8 meetri kaugusele ning Kalda tn 22 kinnistu

on teemaplaneeringus sätestatud maksimaalses ulatuses juba hoonestatud. Kaebaja abihoone ei

varjuta ka soovitava 45-kraadise katusekaldega ja 6 m kõrguse katuseharjaga Kalda tn 22

elamu eluruumidesse langevat loomulikku valgust. Vaate vähenemine ei ole kaitstav

subjektiivne õigus. Halduskohus ei ole põhjendanud, millisest DP osast tuleneb kolmandale

isikule subjektiivne õigus, mida riivab DP-s kokkulepitust kõrgema katusekaldega ehitis

kinnistu piiri lähedal. Seevastu on Tallinna Ringkonnakohus haldusasjas nr 3-20-2445 tehtud

kohtuotsuses sedastanud, et kinnistu piiri lähedale ning umbkaudu sama kaugele naabri

elamust püstitatavad abihooned ei kujuta endast ülemäärast riivet naabri võimalikele õigustele.

8.5.

Halduskohus on vääralt leidnud, et kaebajal ei ole võimalik hoovimaja seadustamisel

arvestada sellega, et DP tingimused muutuvad. Kaebajal on õigus sellele, et tema taotlust

hoonet ümber ehitada ja laiendada vähemalt sisuliselt kaalutakse. Olukorras, kus

ettekirjutusega on sisuliselt kästud hoovimaja sarikad lammutada, allub see kaalutlusotsus-

ettekirjutus EhS § 132 lõikes 3 toodud standardile, mis tähendab, et vastustaja oleks pidanud

vaidlustatud ettekirjutuses põhjendama, milline on naaberkinnisasja omanikule abihoone

muudatustega kaasnenud püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole

võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Vastustaja oleks saanud nõuda kaebajalt

abihoone ehitamise jätkamist ehitusloale vastavalt või abihoone ümberehitus-laiendamise

projekti esitamist, mis oleks andnud vastustajale võimaluse sisuliselt kaaluda, kas soovitud

muudatused vajavad uut detailplaneeringut, projekteerimistingimusi või saab väljastada uue

ehitusloa või registreerida ehitusteatise.

9. Vastustaja esitas seisukoha, leides, et apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud. Vastustaja

rõhutab, et täna Kalda 20 kinnistul valminud hoovimaja on vaja ehitada DP-le vastavaks

katuselahenduse osas ning selleks on vaja ümberehitamist, milleks on vajalik ehitusprojekt ning

ehitusluba. Vastustaja peab oluliseks, et sellise sisuga ettekirjutuse tegemise tingis peaasjalikult

see, et kaebaja ise väitis vastustajale 04.07.2023 vastuskirjas, et ei soovi hoonet lammutada ning

koostab hoovimaja seadustamiseks vastustajale uue projekti. Kuivõrd 9 kuud pärast rikkumisest

teavitamist ei olnud kaebaja jätkuvalt rikkumist kõrvaldanud ega teavitanud vastustajat, millal ta

kavatseb seda teha, ei jäänud vastustajal muud üle, kui kohustada ettekirjutusega kaebajat

esitama ehitusprojekti koos ehitusloa taotlusega, mis vastaks DP nõuetele ehk viia ehitamine ja

ehitis kooskõlla õigusaktidega ja kõrvaldada korrarikkumine. Vaidlustatud ettekirjutus on

proportsionaalne, kuna alternatiivne meede, milleks oleks lammutusettekirjutuse tegemine, oleks

olnud kaebajat veel koormavam. Arvestades kaebaja passiivsust olukorra lahendamisel ja teiste

isikute õigusi, oli võetud meede ka mõõdukas.

10. Kolmas isik esitas seisukoha, milles vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, esitades

kokkuvõttes järgmised argumendid.

5(10)

3-23-2153

10.1. Kaebaja püstitas hoovimaja vastuolus DP ja ehitusloaga. Halduskohus on õigesti leidnud,

et ettekirjutus on tehtud kehtival õiguslikul alusel ja sellega kooskõlas. Ettekirjutuse tegemisel

sai vastustaja arvestada üksnes selle tegemise ajal teadaolevate asjaoludega ega saanud arvesse

võtta seda, et kaebaja esitas hiljem taotluse uue DP algatamiseks. Seejuures enne ettekirjutuse

tegemist pöördus vastustaja e-kirja teel kaebaja poole ning palus tagasisidet, kas kaebajal on

plaanis hoovimaja lammutada või on soov see seadustada, millele kaebaja vastas, et soovib

selle seadustada ja, et sellekohane projekt on koostamisel.

10.2. Kaebaja tõlgendus, mille kohaselt on tal võimalik õigusvastast ehitamist

detailplaneeringu muutmise kaudu seadustada, ei vasta kehtivale õigusele. Kui aktsepteerida

lahendust, et isik võib asuda ehitama hoonet vastuolus ehitusloa ja planeeringutega ja taotleda

pärast seda, kui kohalik omavalitsus selle avastab, uue planeerimismenetluse läbiviimist ning

senikaua on tal määramatu aja jooksul võimalik ebaseaduslikku ehitist käitada, siis muutuksid

ehitusõigust puudutavad õigusnormid sisutühjaks.

10.3. Sõltumata sellest, kas kaebaja soovib hoovimaja viia DP-ga kooskõlla või selle

lammutada, peab ta esitama ehitusloa taotluse ja uue ehitusprojekti (EhS § 40 lg 3). Väär on

kaebaja seisukoht, et ehitusloa nõue ei ole üldse põhjendatud, kuna keldriruumi laiendus ei

pruugi suurendada hoonet 33%. Kuna kaebaja ei soovi hoovimaja lammutada ja kuna

vastustaja ei nõustu DP-d kaebaja soovitud kujul muutma, siis peab kaebaja esitama hoovimaja

kohta ehitusprojekti ja ehitusloa taotluse, mis vastavad DP nõuetele, sh nõudele, et hoone

kõrgus Kalda tn 22 kinnistu poolsel küljel ei ületa 3,2 m, katusekalle Kalda tn 22 kinnistu

poolses osas jääb vahemikku 0–12 kraadi. Isegi kui eeltoodu ei kohalduks, on EhS § 38 lõikest

3 tulenevalt pädeval asutusel põhjendatud juhul õigus anda ehitusluba või nõuda selle andmist

ehitise kohta, mis ei sisaldu EhS lisas 1.

10.4. Vaidlustatud ettekirjutus on kaalutlusvigadeta. DP ja ehitusluba on kehtivad haldusaktid,

mistõttu on kaebaja etteheited DP-s sätestatud nõuetele asjakohatud. Asjaolu, et kolmanda

isiku kinnistul asuvad hooned jäävad hoovimajast enam kui 8 meetri kaugusele ja rohkem

sinna hooneid püstitada ei saa, ei oma tähtsust, sest hoovimaja asukoht piirab igal juhul

kaebaja võimalusi tulevikus oma kinnistul hooneid ümber paigutada ja hoovimaja lähedusse

uusi ehitisi rajada.

APELLATSIOONIMENETLUSE AJAL MUUTUNUD ASJAOLUD

11. Kaebaja esitas 31.10.2024 ehitusloa taotluse hoovimajale keldrikorruse juurde

ehitamiseks ning vastustaja andis 26.06.2025 sellekohase ehitusloa. Lisaks sellele vaidlustas

kaebaja halduskohtus Harku Vallavolikogu 02.05.2024 otsuse nr 32, millega vallavolikogu

keeldus uue DP algatamisest. Tallinna Halduskohus tegi 16.09.2025 määruse haldusasjas nr 3-

24-1765, millega kinnitas kaebaja ja vastustaja vahelise kompromissi, mille kohaselt kohustus

vastustaja DP algatamise taotluse uuesti läbi vaatama. Seepeale tegi Harku Vallavolikogu

29.12.2025 otsuse algatada detailplaneeringu koostamine Kalda tn 20 maaüksusel ja lähialal.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Halduskohtu otsus on seaduslik ja nõuetekohaselt

põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega ega korda neid (HKMS §

201 lg 4).

13. Vaidlust ei ole, et vaidlustatud ettekirjutuse tegemise ajal oli hoovimaja ehitus pooleli,

ent juba valminud osas ei vastanud see ehitusloa saanud ehitusprojektile ega olnud kooskõlas

kehtiva DP-ga. Halduskohus leidis vaidlustatud otsuse põhjendava osa punktis 19.2 õigesti, et

ehitades vastuolus ehitusloa saanud projektiga, pani kaebaja toime korrarikkumise, mille

6(10)

3-23-2153

lõpetamisele suunatud meetmete kohaldamine riikliku järelevalve korras oli vastustaja kui

pädeva korrakaitseorgani seadusest tulenev ülesanne. Ringkonnakohus jääb siinses asjas

22.01.2024 tehtud määruse põhjendava osa punktis 22 võetud seisukohale, et kuivõrd kaebaja

oli juba 04.07.2022 e-kirjas (dtl 57) vastustajat teavitanud, et ei soovi ehitusloaga vastuolus

olevat katusekonstruktsiooni lammutada, siis ei olnud õigusvastane panna kaebajale

ettekirjutusega EhS § lg 1, § 12 ja § 19 ja § 130 lg 2 p-de 1–3 ning KorS § 23 lg-te 3 ja 4 alusel

kohustus esitada ehitusprojekt ja ehitusloa taotlus. Seejuures on vastustaja õigesti osutanud

sellele, et juba 10.11.2022 ja 22.11.2022 ettekirjutustes, millega vastustaja hoovimaja ehitustööd

peatas, märkis vastustaja üheselt mõistetavalt, et ehitustöödega jätkamine on lubatav kas pärast

uue ehitusloa saamist või vallavalitsuse kirjalikul nõusolekul, kui ehitustööde eesmärk on ehitise

vastavusse viimine 30.09.2022 ehitusloaga. Vaidlust ei ole, et viimati nimetatud nõusoleku

saamist kaebaja enne vaidlustatud ettekirjutuse tegemist ei taotlenud ega astunud

korrarikkumisele järgnenud esimeste ettekirjutuste tegemisele järgnenud enam kui 9 kuu jooksul

mitte ühtki mõistlikku sammu korrarikkumise tagajärgede kõrvaldamiseks. Selles olukorras võis

vastustaja vaidlustatud ettekirjutuse tegemisel lähtuda sellest, et kaebajal puudub huvi ehitise

kooskõlla viimiseks 30.09.2021 ehitusloa saanud projektiga ning ta ei pidanud seda alternatiivi

enam kaaluma.

14. Eeltoodud põhjusel on põhjendamatu kaebaja etteheide, et vaidlustatud ettekirjutus ei

anna kaebajale võimalust realiseerida juba ehitusloa saanud projekti. Nagu öeldud, oli kaebaja

ise sõnaselgelt juba enne vaidlustatud ettekirjutuse tegemist väljendanud, et ta ei soovi ehitusloa

saanud projektile vastava katuselahenduse väljaehitamist. Juba sel põhjusel ei pidanud vastustaja

selle alternatiiviga arvestama. Teiseks, kui kaebaja siiski ümber mõtleb, saab ta sellest

vastustajat teavitada ning sel juhul on võimalik vaidlustatud ettekirjutuse muutmine või

kehtetuks tunnistamine. Vastustaja on vaidlustatud ettekirjutuses õigesti osutanud ka sellele, et

ehitusjärelevalve käigus tuvastatud asjaoludel on alus kaebajale 30.09.2021 antud ehitusloa

kehtetuks tunnistamiseks. Vähemalt EhS § 46 lg 2 p 2 kohaldamise eeldused on selles osas

täidetud. Seejuures selgub vaidlustatud ettekirjutusest, et selle tegemise üheks ajendiks oligi

vältida eraldi ehitusloa kehtetuks tunnistamise menetlust. Niisiis leidis vastustaja tasakaalustatud

ja kaebaja huve võimaluste piires arvesse võtva lahenduse, kohustades kaebajat esitama uue

ehitusloa taotluse koos nõuetekohase projektiga, millisel juhul saaks ta ühe korraga anda uue

ehitusloa ja samas tunnistada kehtetuks varasema. Kaebaja huviga ehitada katuselahendus, mis

ei vasta kehtivale DP-le, ei pidanud vastustaja aga arvestama.

15. Ehitusloa saanud projektist hälbiva ehitise seadustamiseks on eelkõige kaks võimalust –

esiteks juba valminud konstruktsioonide ümberehitamine (vajadusel osaliselt lammutamine)

selliselt, et tulemus vastaks ehitusloa saanud projektile või teiseks uue projekti koostamine ja

sellele ehitusloa taotlemine. Vaid vähese tähtsusega ehk ebaoluliste hälvete korral on mõeldav

ehitise seadustamine kasutusloa andmisega. Sealjuures ei saa õigusvastase ehitise püstitanud

isikul tekkida õigustatud ootust, et pädev asutus ehitise seadustamist sellisel kujul võimaldaks.

Siinsel juhul näevad ehitusloa saanud ehitusprojekt ja kehtiv detailplaneering ette hoovimaja

katusele kolmanda isiku krundi poolses küljes mitte rohkem kui 12-kraadise kaldenurga, ent

kaebaja püstitas 45-kraadise kaldenurgaga viilkatuse. Kohtu hinnangul ei saa ühelgi juhul olla

tegemist ebaolulise või vähetähtsa hälbega ehitusloa saanud projektist. Siinjuures ei ole

mingisugust tähtsust kaebaja hinnangul, et püstitatud viilkatus sobib piirkonna hoonestusse vaat

et pareminigi kui ehitusloa saanud projekti järgne lahendus ega saa kolmanda isiku õigusi või

huve tõsiselt võetavalt kahjustada. Seepärast ei nõustu ringkonnakohus ka kaebaja seisukohaga,

et vastustaja oleks vaidlustatud ettekirjutuse tegemisel pidanud põhjendama, miks ta peab

projektist hälbimist oluliseks või kaaluma võimalust seadustada hoovimaja katuselahendust

puudutavas osas kasutusloa menetluse käigus. Seisukoha, et hälbed ehitusloa saanud projektist

on olulised ega ole kõrvaldatavad kasutusloa menetluses, on vastustaja sõnaselgelt esile toonud

juba kaebajale 10.11.2022 tehtud ettekirjutuses ja samale seisukohale jäänud ka vaidlustatud

7(10)

3-23-2153

ettekirjutuses. See seisukoht on õige ning vastupidist järeldust ei saa teha ka kaebaja viidatud

kohtupraktikast.

16. Siinse vaidluse asjaoludel ei ole asjassepuutuv kaebaja arutlus sellest, et kohtupraktika

kohaselt on võimalik ka poolelioleva ehk veel valmimata ehitise ümberehitamine. Kaebaja

viidatud kohtuasjas 3-3-1-69-16 tehtud kohtuotsuses käsitles Riigikohus olukorda, kus kohalik

omavalitsus oli otsustanud anda detailplaneeringuga vastuolus olevale ümberehitusprojektile

ehitusloa ning selle projekti alusel püstitatud ehitisele hiljem kasutusloa. Riigikohtu seisukohast,

et selline asjade käik on võimalik ning et sellisel juhul tuleb kasutusloa õiguspärasuse

hindamisel vastata küsimusele, kas hälve detailplaneeringust tegelikult naaberkinnistu omaniku

subjektiivseid õigusi rikub, ei saa siiski teha järeldust, et tuvastades ehitusjärelevalve käigus

ehitusloa saanud projektiga vastuolus oleva ehitise, peaks kohalik omavalitsus kaaluma

võimalust lasta ehitis sellisena lõpuni ehitada, et siis anda sellele kasutusluba. Ringkonnakohtu

hinnangul ei olnud kaebajal mistahes õigust nõuda, et vastustaja kaaluks võimalust anda

kaebajale DP-ga vastuolus olev ehitusluba või kasutusluba. Seega võis vastustaja teha

vaidlustatud ettekirjutuse, kohustades kaebajat esitama uue ehitusloa taotluse koos projektiga,

mis vastab katuselahenduse osas detailplaneeringus sätestatule.

17. Asjaolust, et kaebaja on järjekindlalt väljendanud soovi mitte ehitada sellist ehitist, nagu

ehitusloa saanud projektis ette nähtud, ei tulenenud vastustajale kohustust asuda leidma

võimalusi ehitusloas ja DP-s ettenähtust hälbiva lahenduse seadustamiseks. Väär on kaebaja

seisukoht, et vastustaja pidi tekkinud olukorras igal juhul kaaluma, kas kehtivast ehitusloast ja

DP-st tulenev ehitusõigus ei ole kaebaja omandiõigust ülemäära piirav. See kaalumine toimus

detailplaneeringu kehtestamisel ning ehitusloa andmisel. Kui kaebaja leidis, et

detailplaneeringust tulenev nõue katusekalde osas piirab tema õigusi ülemääraselt võrreldes

kasuga, mille saab selle nõude järgimisest kolmas isik, oleks ta saanud taotleda ehitusluba

projektile, mis näeb ette sellise katuselahenduse, nagu see, mille ta tegelikult püstitas. Seejärel

oleks kohases haldus- ja võimalikus kohtumenetluses olnud põhjust vaielda selle üle, kas sellise

ehitusloa andmine on lubatav või mitte. Seevastu praeguses olukorras, kus kaebaja sai ehitusloa

konkreetse projekti järgi ehitamiseks ning otsustas sellest mööda ehitada, ei saa tal olla

mingisugust subjektiivset õigust sellele, et vastustaja ei nõuaks ebaseadusliku ehitamise

tagajärgede kõrvaldamiseks uue ning seejuures DP nõuetele vastava projekti ja ehitusloa

taotluse esitamist. Kaebaja käsitlusviisist jääb mulje, nagu oleksid hoovimaja projektiga

vastuolus olev katusekonstruktsioon – aga samamoodi ka projektis mitte ette nähtud kelder –

tekkinud paratamatusena mingisuguste ettenägematute asjaolude tõttu. See ei olnud nõnda, vaid

selle põhjuseks sai olla üksnes kaebaja teadlik valik hälbida ehitamisel projektist, lootuses, et

pärast hoone valmisehitamist leiab vastustaja võimaluse see valminud kujul seadustada. Seadus

sellist valikut ei kaitse.

18. Viimase nõudega seoses on vastustaja ka veenvalt ja piisava põhjalikkusega selgitanud,

et hoovimaja katusekallet puudutav tingimus väljendab DP menetluses kaebaja ja kolmanda

isiku huvide vahel saavutatud kompromissi ning sellest tulenevalt on kolmandal isikul tugevalt

kaitstav õigus nõuda vastavas osas DP järgimist. Sellest aspektist on asjassepuutumatud kõik

kaebaja väited selle kohta, et kolmandal isikul ei saa olla kaalukat huvi detailplaneeringu

asjaomase nõude järgimiseks. Seoses kaebaja väitega, et krundi piirile ehitatud hoovimaja ei jää

ühelegi kolmanda isiku kinnistul olevale ehitisele lähemale kui tuleohutuskujana üldjuhul

vajalik 8 meetrit ja et kolmanda isiku kinnistu on maksimaalses lubatud ulatuses hoonestatud, on

kolmas isik õigesti osutanud sellele, et kaebaja hoovimaja paigutamine piirile seab paratamatult

piirangud tulevikus kolmanda isiku krundi hoonestamisel, nt kui kolmandal isikul on soov mõni

oma olemasolevatest hoonetest lammutada ja selle asemele püstitada uus ehitis teise kohta.

Olulisem on aga see, et DP lahendus on kompromiss eelkõige vastandlike huvide, mitte

tingimata seadusega kaitstud subjektiivsete õiguste vahel. Teataval määral võivad sellised huvid

8(10)

3-23-2153

olla isegi ebaratsionaalsed, mis aga ei anna alust väita, et nende tasakaalustamiseks DP

kehtestamisel leitud kompromisslahendus on väärtusetu. Siinsel juhul on menetlusosaliste

väidete pinnalt usutav, et kaebaja kinnistule ehitusõigust andva DP menetluses oli kaebaja huvi

ehitada hoovimaja võimalikult piiri lähedale ning kolmas isik, kes oleks saanud sellist lahendust

pareerida oma huvidele tuginedes, loobus sellest võimalusest tingimusel, et DP näeb hoovimaja

kõrguse ja katusekalde osas ette piirangud, mis kolmanda isiku arvates pidanuks tagama selle, et

hoovimaja ei tundu tema poolt vaadates liiga suur. Selles olukorras ei saa kaebaja, kes sellise

kompromissi tulemusena sõnastatud DP tingimust oma õigusvastase tegevusega eiras, tugineda

argumendile, et see polnud mõistlik või hea tingimus.

19. Ringkonnakohus ei nõustu kaebaja seisukohaga, et vastustaja oleks igal juhul pidanud

välja selgitama selle, kas hoovimaja kõrgus vastas ehitusloas ja DP-s ette nähtule. Halduskohus

sedastas õigesti, et vaidlustatud ettekirjutuse tegemine oli põhjendatud sõltumata sellest, kas

hoovimaja kõrguse osas ehitusloa saanud projektile vastas või mitte. Ettekirjutuse tegemise

faktiliseks aluseks oli asjaolu, et hoovimaja katusekonstruktsioon ei vastanud ehitusloa saanud

projektile ega DP-le. Ringkonnakohus jagab vastustaja seisukohta, et tegemist ei olnud

ebaolulise hälbega ning vastustaja võis seega nõuda uue ehitusloa taotluse esitamist ega pidanud

asuma kaaluma võimalust seadustada ebaseaduslikult ehitatud katusekonstruktsiooniga ehitis

kasutusloa menetluses. Ehitusjärelevalvet ja sellega seotud korrakaitsemeetmeid reguleerivatest

õigusaktidest ei tulene, et tuvastades teatava hälbe ehitusloa saanud projektist, peaks pädev

järelevalveorgan tingimata igakülgselt kontrollima ehitise vastavust muudele tingimustele.

Etteheide ehitise kõrguse välja selgitamata jätmise osas võiks olla põhjendatud, kui vastustaja

oleks ettekirjutuse tegemisel tuginenud asjaolule, et ehitis on lubatust kõrgem. Seda aga

vastustaja teinud ei ole. Vaidlustatud ettekirjutuses pandud kohustus uue ehitusloa saamiseks

esitatavas projektis kinni pidada DP-s ette nähtud hoone kõrgusest (3,2 m) ei sõltu samuti

kuidagi sellest, kas reaalselt valmis ehitatud katusekonstruktsiooni korral on või ei ole

hoovimaja lubatust kõrgem.

20. Kindlasti ei pidanud vastustaja vaidlustatud ettekirjutuse andmise ajal pidama silmas

võimalust algatada uue DP koostamine. Vaidlustatud ettekirjutuse tegemise ajal kehtis DP,

millega hoovimaja oli vastuolus. DP muutmise võimalikkus ei ole asjaolu, mille tõttu peaks

ebaseaduslikult ehitatud ehitist taluma või mis piiraks võimalusi nõuda selle õigusaktidega

kooskõlla viimist. See, et käesolevaks ajaks on vastustaja DP muutmise algatanud, ei mõjuta

mitte kuidagi vaidlustatud ettekirjutuse õiguspärasust, kuivõrd ettekirjutuse õiguspärasust tuleb

hinnata selle andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2 ls 2).

21. Mis puudutab viimaks ringkonnakohtu istungil arutatut, et kolmas isik ei olnud tegelikult

rahul ka 30.09.2021 ehitusloa saanud projektis ettenähtud katuselahendusega, ent mingil

põhjusel tookord ehitusluba ei vaidlustanud ning uue ehitusloa taotluse esitamise korral võib tal

tekkida uuesti võimalus tõstatada küsimus, kuidas mõista DP-s sätestatud 12-kraadise kalde

piirangut, siis sellist võimalust tuleb tõesti möönda. See on aga tingitud kaebaja enda poolt

toime pandud korrarikkumisest ja õigusvastasest käitumisest. Kaebaja pidi arvestama sellega, et

ehitades vastuolus ehitusloa saanud projektiga, võib tulemuseks olla ehitusloa kehtetuks

tunnistamine ning uue ehitusloa taotluse menetlemine, sh selle menetluses kõigi

asjassepuutuvate isikute huvide ja õiguste kaalumine.

22. Kuivõrd kaebaja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonimenetluse

kulud kaebaja kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ei ole taotlenud enda kasuks

menetluskulude väljamõistmist, seega kannab ta oma kulud ise. Kolmas isik on esitanud taotluse

mõista kaebajalt välja apellatsioonimenetlusega seotud õigusabikulu 5484,73 eurot, mis vastab

advokaadibüroo arvete ja spetsifikatsioonide (dtl 454-467) kohaselt advokaadi tööle 22 tunni ja

39 minuti ulatuses. Võttes arvesse, et apellatsioonimenetluses on kaebaja esitanud kahel korral

esialgse õiguskaitse taotluse, millest ühe kohta on kolmas isik esitanud ka oma seisukoha ning

9(10)

3-23-2153

samuti on kaebaja esitanud ühe määruskaebuse ringkonnakohtu määruse peale, millega

tutvumine oli kolmanda isiku jaoks vajalik sõltumata sellest, et temalt selle kohta seisukohta ei

küsitud, peab ringkonnakohus kolmanda isiku õigusabikulu põhjendatuks. Seejuures on kaebaja

õigusabikulu kolmanda isiku omast umbes 35% suurem, mis lubab samuti järeldada, et

kolmanda isiku kulud ei ole ülemäärased. Seega tuleb kolmanda isiku kulud tema kasuks

kaebajalt välja mõista (HKMS § 108 lg 8). Muus osas jäävad menetluskulud menetlusosaliste

endi kanda.

23. HKMS § 175 lg 1 kohaselt avaldatakse jõustunud kohtuotsus selleks ettenähtud kohas

arvutivõrgus. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt võib kohus omal algatusel asendada

avaldamisele kuuluvas kohtuotsuses sisalduvad isikut tuvastada võimaldavad andmed

initsiaalide või tähemärgiga. Kohtuotsuse mõistmiseks ei ole vajalik teada kaebaja ja kolmanda

isiku nimesid ega isikukoode. Võib eeldada, et nad nende andmete avaldamist ei soovi ning

seetõttu tuleb need kohtuotsuse avaldamisel asendada tähemärgiga.

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)