2-26-6187/4 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

KOHTUMÄÄRUS

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 27. märts 2026

Tsiviilasja number

2-26-6187

Tsiviilasi

Elektrilevi OÜ kinnistamisavaldus kinnistamisasjas nr

9277202650

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 2. märtsi 2026. a

kandemäärus nr 200412026

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Elektrilevi OÜ määruskaebus

Menetlus

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Elektrilevi OÜ (rk:

11050857), esindaja Katri-Helena Siirak

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 2. märtsi 2026. a määrus

nr 200412026 kinnistamisasjas nr 9277202650 osaliselt.

2. Rahuldada OÜ Elektrilevi määruskaebus osaliselt.

3. Pikendada Elekrilevi OÜ-le puuduste kõrvaldamiseks antud tähtaega esitada

kinnistusosakonnale notariaalselt tõestatud asjaõigusleping kinnisasja registriosa nr

5780150 isikliku kasutusõiguse koormamiseks 15 päevani käesoleva määruse

jõustumisest.

4. Jätta määruskaebuse esitamisega seotud menetluskulud Elektrilevi OÜ kanda.

Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

määruskaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

ASJAOLUD

1. 4. veebruaril 2026. a sõlmisid Eesti Vabariik (Transpordiameti kaudu) ja Elektrilevi OÜ

notariaalse kinnistutele isiklike kasutusõiguste seadmise lepingu. Lepingu punktis 6 toodult

on pooled asjaõiguslepingus ja kinnistamisavalduses kokku leppinud, et kinnisasjade

registriosa nr 11864450, 13386850 ja 5780150 III jakku vabale järjekohale kantakse tasuta ja

tähtajatu isiklik kasutusõigus talumiskohustusega vastavalt AÕS § 158¹ elektripaigaldise

majandamiseks kasutusõiguse Elektrilevi OÜ kasuks.

MAAKOHTU LAHEND

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi andis 6. veebruari 2026. a määrusega

avaldajale tähtaja kuni 27. veebruarini 2026. a kande tegemist takistavate puuduste

kõrvaldamiseks. Avaldajal tuli esitada kinnistusosakonnale notariaalselt tõestatud

asjaõigusleping kinnisasja registriosa nr 5780150 isikliku kasutusõiguse koormamiseks ning

täpsustada kinnistamisavaldust. Maakohus märkis, et tähtaegselt puuduste kõrvaldamata

jätmisel jätab kohus kandeavaldused rahuldamata.

Määruse põhjenduste kohaselt soovitakse lepingu p-is 6.3 kanda kinnisasja registriossa nr

5780150 isiklik kasutusõigus. KRS § 34 lg 7¹ järgi tuleb kinnistamisavaldusele lisada

notariaalselt tõestatud käsutustehing, mis on kinnistamisavaldusele lisamata.

AÕS § 158¹ lg 1 järgi on kinnisasja omanik kohustatud taluma oma kinnisasjal tehnovõrku

või -rajatist ja lubama selle ehitamist kinnisasjale, kui tehnovõrk või -rajatis on vajalik

avalikes huvides ja puudub muu tehniliselt ning majanduslikult otstarbekam võimalus

tehnovõrguga või -rajatisega liituda sooviva isiku tarbimiskoha ühendamiseks tehnovõrguga

või -rajatisega või tehnovõrgu või -rajatise arendamiseks. Talumiskohustus tekib kinnisasja

avalikes huvides omandamise seaduses sätestatud korras sundvalduse seadmisega.

Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-91-08 p-s 10 leidnud, et AÕS § 158¹ lg viimase lause kohaselt

tekib selles sätestatud talumiskohustus kinnisasja sundvõõrandamise seaduses (KASVS)

sätestatud korras sundvalduse seadmisega. KASVS § 46¹ lg 1 kehtestab, et AÕS § 158¹ lg-s 1

sätestatud tehnovõrgu või -rajatise talumise kohustuse kehtestamiseks seatakse samas

seaduses sätestatud eeldustel sundvaldus asjaõigusseaduse § 158¹ lg-s 1 nimetatud isiku

kasuks. Kõnealusest seadusest tulenevalt eeldab võrguteenuse osutaja kasuks sundvalduse

seadmine sellekohaste haldusaktide vastuvõtmist ning haldustoimingute tegemist. Seega

sundvalduse seadmine avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise talumiseks toimub

haldusmenetluses. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 2 lg 2 on öeldud, et

sundvalduse seadmine seisneb kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega,

mis oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele. AÕS § 158¹ lg 3 järgi aga ei välista samas

paragrahvis sätestatu talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel.

AÕS § 158¹ reguleerib avalikes huvides ehitatavate tehnovõrkude või -rajatiste talumise

kohustust ning AÕS § 158¹ lg 1 alusel saab seega seada vaid sundvalduse, mis oma sisult

vastab isiklikule kasutusõigusele, kuid ei ole isiklik kasutusõigus. 04.02.2026. a

kinnistamisavaldusega soovitakse kanda kinnisasjade registriosadesse nr 11864450, 13386850

ja 5780150 III jakku isiklikud kasutusõigused viitega AÕS §-le 158¹, mis ei ole õige, sest

pooled on sõlminud talumise kohustuse kokkuleppe teel ja tegemist ei ole sundvalduse

kandega.

3. 2. märtsi 2026. a kandemäärusega nr 200412026 jättis Tartu Maakohtu kinnistusosakond

kinnistamisavalduse KRS § 46 lg 5 alusel rahuldamata, sest tähtaegselt ei esitatud

kinnistamisosakonnale kinnistamisavalduse täpsustust ega asjaõiguslepingut kinnisasja

registriosa nr 5780150 isikliku kasutusõiguse koormamiseks.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

4. 16.03.2026. a määruskaebuses palub avaldaja tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

2. märtsi 2026. a määruse nr 200412026 kinnistamisasjas nr 9277202650 ja rahuldada

04.02.2026 kinnistamisavaldus, millega sooviti kanda kinnisasjade registriosade nr 11864450,

13386850 ja 5780150 III jakku isiklikud kasutusõigused talumiskohustusega vastavalt AÕS §-

le 158¹.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on kinnistusosakond ekslikult leidnud, et AÕS § 158¹ lg

1 alusel saab seada vaid sundvalduse ja kui avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise

talumiskohustus tekib kokkuleppe (isikliku kasutusõiguse ja asjaõiguslepingu) alusel, siis ei

ole kokkuleppes AÕS §-le 158¹ viitamine õiguspärane, sest tegemist ei ole sundvalduse

kandega. AÕS § 158¹ lg 3 ei välista talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel. Olukorras,

kus esinevad sundvalduse seadmise eeldused ja tegemist on AÕS § 158¹ mõistes avalikes

huvides oleva tehnovõrguga, on võimalik talumiskohustuse tekkimine kokkuleppe teel ning

sellises kokkuleppes AÕS §-le 158¹ viitamine on põhjendatud ja õiguspärane.

Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-10-12 p-st 11 tulenevalt peab TMS § 158 lg 4 järgi

talumiskohustus nähtuma selgelt kinnistamise aluseks olevast asjaõiguslepingust, mille alusel

tehakse kinnistusraamatusse kanne, millest nähtub, et servituut on kantud kinnistusraamatusse

kinnisasja omaniku seadusest tuleneva talumiskohustuse alusel, mis on kooskõlas ka KRS §

24 p-ga 1. Vältimaks olukorda, kus avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise

talumiskohustuse kohta kinnistusraamatusse tehtavad isikliku kasutusõiguse kohta käivad

kanded kustutatakse näiteks pankrotimenetluses läbiviidava enampakkumise raames, on

oluline viidata isikliku kasutusõiguse seadmise ja asjaõiguslepingus ning kinnistamisvalduses

AÕS §-le 158¹.

4. veebruari 2026. a lepingu p-s 6.3 sisaldub käsutustehing, mistõttu puudub selle

kinnistusosakonnale eraldiseisvaks esitamiseks vajadus.

5. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.

Kohtunikuabi märgib, et tegemist on avalikes huvides tehnovõrguga, kuid ta ei pea

võimalikuks, et kokkuleppel seatud servituudi näol võib olla tegemist AÕS § 158¹ sätestatud

õigusega (sundvaldusega). Juhul, kui lubada kokkuleppel seatud servituudi kandes viidata

AÕS §-le 158¹, siis ei pruugi see tagada täitemenetluses püsima jäävat õigust TMS § 158 lg 4

järgi. Lepingu p 6.3 soovitakse kanda isiklik kasutusõigus kinnistusregistri registriossa nr

5780150. Kinnistamisavaldusele on lisamata käsutustehing. Kohtunikuabi nõustub, et

käsutustehing võib sisalduda kinnistamisavaldusega samas lepingus ja kinnistu 1 (registriosa

nr 11864450) ning kinnistu 2 (registriosa nr 13386850) osas see nii ka on, aga kinnistu 3 osas

käsutustehing esitatud lepingus puudub. Kinnistu registriosa nr 11864450 osas on

asjaõiguslepingud olemas (pooled on kinnistu 1 ja 2 osas kokku leppinud isikliku

kasutusõiguse koormamises). Kinnisasja registriosa nr 5780150 osas aga asjaõigusleping

puudub ja seetõttu jäeti ka avaldus käiguta.

6. Tartu Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663

lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

kinnistusosakonna kohtunikuabi määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osaliselt.

Määruskaebus rahuldatakse samuti osaliselt.

8. AÕS § 158¹ lg 1 sätestab kinnisasja omaniku talumiskohustuse avalikes huvides tehnovõrgu

või -rajatise suhtes. Seadusandja on AÕS 158¹ kohaldamise ehk talumiskohustuse tekkimise

ette näinud eelkõige sundvalduse seadmisega (AÕS § 158¹ lg 1 viimane lause), kuid ei ole

välistanud talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel (AÕS § 158¹ lg 3), sh ka isikliku

kasutusõiguse seadmisega (AÕS § 225 lg 1).

Praegusel juhul soovitakse avaldaja kasuks avalikes huvides seada Eesti Vabariigi

(Transpordiameti kaudu) omandis olevatele kinnistutele registriosa nr 11864450, 13386850 ja

5780150 tasuta ja tähtajatud isiklikud kasutusõigused talumiskohustusega vastavalt AÕS §

158¹ elektripaigaldiste majandamiseks.

Ringkonnakohus on AÕS 158¹ lg 1 ja 3 sätestatut arvestades seisukohal, et pooltel on õigus

asendada haldusmenetluslik sundvaldus eraõigusliku kokkuleppega (isikliku kasutusõiguse

seadmisega), millel on avalik huvi tehnovõrgu või -rajatiste majandamisel ning mille õiguslik

alus tuleneb AÕS §-st 158¹.

9. Asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse punktides 6.1 kuni 6.3 viide AÕS §-le 158¹ on

koosmõjus KRS § 9 lg-ga 1 ja 34 lg-ga 6 asjakohane ega muuda kannet ka edaspidi

ebaõigeks. Kinnistamisavalduses AÕS § 158¹ märkimine on vajalik, kuivõrd see aitab

määratleda avalikust huvist lähtuvalt tehnovõrgu või -rajatise eesmärki (so eristades seda

erahuvides seatud kasutusõigusest), õiguslikku alust ja tähendust, kasutusõiguse sisu ning

ulatust.

10. TMS § 158 lg 4 kohaselt ei lõpe enampakkumisel servituudist tulenevad õigused, kui

servituut oli seatud seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel. Riigikohtu selgituste

kohaselt on selliseks täite- ja pankrotimenetluses enampakkumise järel püsima jäävateks

õigusteks kinnisasja omaniku talumiskohustuse alusel kinnistusraamatusse kantud servituut

(mh ka isiklik kasutusõigus) (AÕS § 158 lg 1 ja AÕS § 158¹) (vt Riigikohtu lahendid nr 2-19-

9046 p 14 ja nr 3-2-1-10-12 p-d 10-11).

Riigikohtu seisukohast lähtuvalt jääb seega seaduse alusel kinnistusraamatusse kantud

servituut (ka isiklik kasutusõigus) täite- ja pankrotimenetluses enampakkumise järel püsima

ega lõpe. Seda aga üksnes juhul, kui isiklik kasutusõigus (talumiskohustuse kokkulepe AÕS §

158¹ lg 4) on AÕS § 158¹ alusel kinnistusraamatusse avalikes huvides tehnorajatiste

majandamiseks kinnisasjale asjaõigusliku kitsendusena kantud, nagu praegusel juhul seda

teha soovitaksegi.

11. AÕS § 64¹ kohaselt on kinnisasja koormamiseks asjaõigusega nõutav õigustatud isiku ja

teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine

kinnistusraamatusse. KRS § 34 lg 7¹ järgi, kui kinnistamisavaldusele tuleb seaduse kohaselt

lisada notariaalselt tõestatud käsutustehing, peab kinnistamisavaldus olema notariaalselt

kinnitatud. Sellisel juhul esitatakse kinnistamisavaldus koos kinnistamiseks vajalike

dokumentidega kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse kinnitanud notari vahendusel.

Asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse punktis 6.3 soovitakse kanda isiklik kasutusõigus

kinnisasja registriossa nr 5780150 (lepingus nimetatult kinnistu 3). Isikliku kasutusõiguse

koormamise kokkuleppes on ekslikult viidatud kinnistule 2, kuid lepingu järgi peab olema

kinnistule 3. Riigikohtu selgituste järgi on oluline, et asjaõiguslik kokkulepe ja

kinnistamisavaldus oleks üheselt arusaadav ja ülevaatlik, ei oleks vastuoluline, mh

täitemenetluses realiseeritav ning sellele tuginedes oleks võimalik korraldada mõistlikult

kinnisasjaga seotud õigussuhteid (vt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-149-06 p 13 ja nr 3-2-1-97-

06 p 20). Seega peavad kinnistusraamatusse tehtavad kanded olema selged ja ühemõttelised,

et ei tekiks asjatuid vaidlusi.

12. Ringkonnakohus leiab, et kohtunikuabi andis avaldajale õigesti tähtaja puuduste

kõrvaldamiseks. Määruskaebuses esitatud väited ei anna alust teistsuguseks järelduseks.

Isikliku kasutusõiguse koormamise notariaalset kokkulepet tuleb eespool viidatult avaldajal

muuta ja kinnistusosakonnale esitada nõuetekohase sõnastusega notariaalne kokkulepe, mille

alusel oleks võimalik teha kinnistamiskanne. Kui lepingus on ilmne viga, saab notar selle

tõestamisseaduse § 45 lg 3 alusel parandada. Selles osas jätab ringkonnakohus Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna 2. märtsi 2026. a määruse nr 200412026 kinnistamisasjas nr

9277202650 muutmata ja määruskaebust ei rahuldata.

13. Kuigi avaldajale puuduste kõrvaldamiseks määratud tähtaeg ei ole praeguseks möödunud,

peab ringkonnakohus mõistlikuks pikendada seda TsMS § 64 lg 1 alusel nii, et arvestatud

oleks ka võimaliku edasikaebusega. Kui avaldaja ei kõrvalda puudust tähtaegselt, jätab

registripidaja avalduse kandemäärusega rahuldamata (TsMS § 596 lg 2 teine lause).

Ringkonnakohus pikendab avaldajal puuduste kõrvaldamiseks antud tähtaega 15 päevani

käesoleva määruse jõustumisest.

14. Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jäävad avaldaja kanda (TsMS § 172 lg 2).

Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

(allkirjastatud digitaalselt)