3-22-2610/136 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Villem Lapimaa, Maret Altnurme ja Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

25.03.2026, Tallinn

Haldusasja number

3-22-2610

Haldusasi

X kaebus Pärnu Linnavalitsuse 14.11.2022 korralduse

nr 742 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – X, esindaja adv Liina Hansen

Vastustaja – Pärnu linn, esindajad Eva Kruuse ja Janno

Poopuu

Kolmas isik – Valgetalli arenduse OÜ, esindajad v.adv

Veiko Viisileht ja v.adv Annika Klettenberg

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 12.04.2024 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

X apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kohtuistung 17.02.2026

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebaja vastuväide kohtu tegevusele rahuldamata.

2. Jätta toimikusse võtmata pärast 17.02.2026 kohtuistungit menetlusosaliste

esitatud tõendid, v.a menetluskulu dokumendid.

3. Parandada 17.02.2026 kohtuistungi protokolli vastavalt käesolevas otsuses

toodud põhjendustele.

4. Jätta X apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 12.04.2024

otsuse resolutsioon muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi vastavalt

käesoleva otsuse põhjendustele.

5. Mõista Xlt (ik XXXXXXXXXX) välja Valgetalli arenduse OÜ (rg-k 14963297)

kasuks 22 914,33 eurot ja Pärnu linna kasuks 1074,66 eurot apellatsiooniastmes

kantud menetluskulu katteks. X apellatsiooniastme menetluskulu jätta tema enda

kanda.

6. Jõustunud kohtuotsuse avaldamisel asendada kaebaja nimi tähemärgiga.

Selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 24.04.2026.

3-22-2610

Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse

14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest

arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva.

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

selleks esitada taotlus Riigikohtule. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja

kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

esitama tähtaja kestel ka kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Pärnu Linnavolikogu algatas 06.19.2004 otsusega nr 121 Pühavaimu tn, Rüütli tn, Kuninga

tn ja Hospidali tn vahelise kvartali detailplaneeringu. Linnavolikogu kehtestas 18.10.2007

otsusega nr 107 detailplaneeringu osaliselt (sellest jäid välja kinnisasjad aadressiga Kuninga

tn 30a ja Pühavaimu tn 16). Pärnu Linnavolikogu kehtestas 18.06.2009 otsusega nr 50 uuesti

detailplaneeringu, lisades sellesse ka Kuninga tn 30a ja Pühavaimu tn 16 kinnistud. Tallinna

Ringkonnakohus tühistas 28.01.2011 otsusega nr 3-08-1855 Pärnu Linnavolikogu 18.06.2009

otsuse nr 50. Kohtuotsus jõustus 01.03.2011.

2. Pärnu Linnavalitsus kehtestas 14.11.2022 korraldusega nr 742 Kuninga tn 30a (pindala

366 m2; sihtotstarve 100% ühiskondlike ehitiste maa) ja lähiala detailplaneeringu (edaspidi

DP). DP kohaselt muudetakse kinnistu sihtotstarve 100% ärimaaks ja antakse luba kavandada

3 maapealse korrusega (1 katuse- ja 2 täiskorrust) ja 1 maa-aluse korrusega majutushoone,

mis ühendatakse galerii kaudu Kuninga tn 30 kinnistul asuva olemasoleva majutushoonega.

Kuninga tn 30a kinnistuga liidetakse DP-st huvitatud isikule (Valgetalli arenduse OÜ)

võõrandatud 66 m2 osa Kuninga tn T3 kinnistust, mille tulemusena moodustub uus Kuninga tn

30a kinnistu pindalaga 432 m2. Kuninga tn 30a kinnistu täisehitus saab olema 82% (353 m2)

maapealsel osal ning 250 m2 maa-alusel korrusel. Kavandatav hoone peab arvestama Pärnu

kesklinna hoonestuslaadi ja arhitektuurset üldpilti ning sobituma vanalinna ja kuurordi

muinsuskaitsealale.

3. X esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Pärnu Linnavalitsuse 14.11.2022 korralduse nr

742 tühistamiseks. Kaebajale kuulub DP alaga piirnev Pühavaimu tn 16 kinnistu ja kaebus on

esitatud nii subjektiivsete õiguste (naabrusõiguste) kui ka avalike huvide kaitseks. Kavandatav

hoone vähendab kaebaja kinnistu väärtust (mh miljöö ja privaatsuse vähenemise tõttu) ning

halvendab kaebaja elamistingimusi. Õigustatud ei ole oluliselt suurendada kinnisasja

täisehituse mahtu, samuti ehitada viilkatust ümber lamekatuseks, mis oluliselt suurendab

kavandatava hoone 3. korruse mahtu. Hoonealuse maa sihtotstarbe muutmine 100% ärimaaks

ei ole avalikes huvides ning DP-st huvitatud isiku ärilised eesmärgid ei kaalu üles senise maa

sihtotstarbe muutmist. Kavandatav hoone halvendab kaebaja kinnistu insolatsiooni ning DP-s

ei ole arvestatud kaebaja ettepanekutega tulemüüri kohta. Samuti ei sobi kavandatav hoone

muinsuskaitsealale. Vastustaja tegi ulatuslikke kaalutusvigu ega arvestanud kohtuotsustega

(sh Tallinna Ringkonnakohtu 28.01.2011 otsus nr 3-08-1855) ega haldusaktidega (sh

algatatud, kuid lõpule viimata DP-d).

4. Tallinna Halduskohus jättis 12.04.2024 otsusega kaebuse rahuldamata. Kohus mõistis

kaebajalt välja kolmanda isiku kasuks menetluskulude katteks 9000 eurot käibemaksuta.

Ekslik on kaebaja väide, et Tallinna Ringkonnakohus tühistas 28.01.2011 otsusega asjas nr 3-

08-1855 Pärnu Linnavolikogu 18.06.2009 otsuse nr 50 osaliselt. Kohtuotsuse resolutsiooni

järgi tühistati otsus nr 50 täielikult, nagu tolle asja kaebaja oli apellatsioonimenetluses

taotlenud. Linnavolikogu 18.10.2007 otsus nr 107 muutus 18.06.2009 otsuse nr 50 tulemusel

kehtetuks. Otsuse nr 50 kohtuotsusega tühistamine ei taastanud linnavolikogu 06.19.2004

2(22)

3-22-2610

otsuse nr 121 (DP algatamine) kehtivust, vaid varasem planeerimismenetlus oli lõppenud ja

korraldada tuli uus.

Valgetalli arenduse OÜ omandas Kuninga tn 30a kinnistu 17.12.2020 ja esitas 08.01.2021

vastustajale taotluse algatada DP. Pärnu Linnavalitsus algatas DP 16.08.2021 korraldusega nr

531. DP algatamist ei muuda õigusvastaseks asjaolu, et see toimus ajal, mil sai juba arvestada

Pärnu linna 01.06.2021 kehtestatud uue üldplaneeringuga. Haldusakti ei muuda

õigusvastaseks ka see, et uue DP koostamist alustati olukorras, kus oli lõpetamata sama ala

kohta 27.02.2012 algatatud detailplaneering. Kuna kinnisasja omanik oli vahetunud ning

temal oli huvi rajada teistsugune hoone, ei olnud mõistlik varasemat menetlust jätkata.

Kaebaja leiab ekslikult, et vastavalt Pärnu Halduskohtu 18.05.2001 otsusele asjas nr 3-

31/2001 oli ainsaks võimaluseks koostada detailplaneering, mis võimaldaks rajada varem

Eesti Punase Risti taotletud büroohoone. Kinnistu omanikul on õigus oma plaane muuta.

Linn on kaalunud ja põhjendanud Kuninga tn 30a kinnistu sihtotstarbe muutmist ühiskondlike

ehitiste maast ärimaaks. Muutmine on kooskõlas Pärnu linna üldplaneeringuga, mille kohaselt

sobivad segahoonestusega alale majutusasutused ja seda tüüpi ettevõtlus on piirkonda üldiselt

sobilik, toetab piirkonna arengut ning on seotud olemasoleva majutushoone

kasutusvõimaluste laiendamisega. Arvestades kinnistute paiknemist, on DP lahendus mõistlik

ning kooskõlas kolmandale isikule kuuluvate kinnistute maakasutuse loogikaga. See, et

kaebajale see lahendus ei meeldi, ei tähenda, et otsuste langetamisel tuleks lähtuda tema

seisukohtadest.

DP on kooskõlas muinsuskaitse nõuetega. Kohus nõustus Muinsuskaitseameti seisukohaga, et

Kuninga tn 30a on ümbritsetud Kuninga, Pühavaimu, Hospidali ja Rüütli tänavate äärsetest

hoonestatud kinnisasjadest ja jääb nendega suurel määral tänavavaadetes varjatuks või on

mõju marginaalne. Kavandatud hoonemahus ei ole riivatud muinsuskaitseala sisevaateid,

samuti ei teki avalikust ruumist negatiivset mõju vanalinna miljööle. Tegu pole suure

ehituskompleksiga, vaid kahe suhteliselt väikesemahulise sisuliselt iseseisva ja omavahel

ainult II korruse tasemel klaasgaleriiga ühendatud hoonega. Uusehitise püstitamine ajalooliste

kinnistute hoovialale ei riku kaebaja õigusi, sest kavandatav hoone ei vähenda ajaloolise

linnaruumi väärtusi, vaid tekitab pigem võimaluse väärindada ajaloolist keskkonda kvaliteetse

kaasaegse arhitektuuriga. Muinsuskaitseameti eritingimusi arutanud komisjoni seisukohad on

erinevalt kaebaja väidetest leidnud eritingimustes kajastamist. Alusetu on ka kaebaja

seisukoht, et majutushoone katusele ette nähtud väljaehitused on vastuolus muinsuskaitse

nõuetega. Muinsuskaitseamet kui selle valdkonna asjatundja leiab vastupidist.

Kaebajal ei ole õigus ka insolatsiooniga seotud küsimustes. Kaebajal puudub eraõiguslik

õigus nõuda kolmandalt isikult, et hoone ei ületaks teatud kõrgust. Puudub avalik-õiguslik

alus nõuda, et rajatav hoone ei ületaks kunagise katlamaja või praeguse büroohoone kõrgust.

Seetõttu oli vastustajal õigus arvestada kolmanda isiku sooviga. Seejuures tuli kaaluda ka

kaebaja huve. Nähtuvalt DP menetluses koostatud TIB OÜ insolatsiooniuuringust on

planeeritava hoone rajamisel minimaalne normatiivne insolatsiooni kestus (minimaalselt 2 h

30 min ühes toas või 2 h kahes toas) tagatud kõigis Pühavaimu tn 16 korterites. Lisaks on

uuringuga tuvastatud, et kuigi Pühavaimu tn 16 hoone osades korterites väheneb insolatsiooni

arvestuslik kestus, siis jääb see lubatu piiresse (maksimaalne lubatav vähenemine on 50%).

Kaebaja ei ole ühegi tõendiga neid asjaolusid ümber lükanud. Kohtupraktikas on leitud, et

linnas elav isik peab taluma linnaruumis ja tihehoonestusalal hoonete üksteise lähedusse

püstitamisel paratamatult tekkivaid mõjutusi. Järelikult puudus vastustajal kohustus lähtuda

otsuse tegemisel kinnistul varasemalt asunud hoone kõrgusest.

Linnakeskkonnas ei ole kellelegi garanteeritud, et tema maja kõrvale ei ehitata ega muudeta

tema maja akendest või muudest kohtadest avanevaid vaateid või et tema maja suunas

3(22)

3-22-2610

asuvasse teise hoone seintesse ei tehta aknaid. Sellist piirangut kaebaja kaitseks ei tulene

servituudist ega mõnest planeeringust. Vastustajal puudus kohustus eelistada kaebaja

privaatsust teise kinnistu omaniku huvidele omada päevavalgust hoonesse laskvate akendega

hoonet. Kasutada saab kardinaid või sarnaseid varjeid.

Kaebaja leiab ekslikult, et tema kinnistuga külgnev kavandatava hoone sein on piirirajatis

asjaõigusseaduse (AÕS) § 151 mõttes. Kuninga tn 30a kinnistule nõukogude okupatsiooni

ajal ehitatud katlamaja kaebaja krundi poolne külg ehitati mitte piirirajatisena, vaid iseseisva

hoone seinana tänasele Kuninga tn 30a krundile. Asjaolu, et katlamaja sein asus väga lähedal

krundi piirile (aga mitte piiril endal), ei tähenda, et tegemist oleks kruntide piirile mõlema

krundi omaniku huvides püstitatud piirirajatisega. Sein ei anna Pühavaimu tn 16 omanikule

täiendavat ehitusõigust ega vetoõigust Kuninga tn 30a krundile rajatava hoone üle. Kaebaja

kuur on ehitatud pärast katlahoone püstitamist, kasutades katuse toestamiseks katlamaja seina.

Ei ole andmeid, et katlamaja püstitati kaebaja krundile piirinaabrite sõlmitud kokkuleppe

alusel piirirajatisena. AÕS § 148 lg 2 järgi peab naaberkinnistu omanik taluma tema

kinnistule osaliselt ulatuvat kaebaja kuuri, kuid see ei anna kaebajale õigusi laiendada

olemasolevat hoonet. Uue ehitise püstitamisel kaebaja olukord paraneb, kuna ta ei pea enam

taluma tema kinnistule ulatuvatest naaberkinnistu hoone räästaist valguvat vett.

DP ei pidanud ette nägema tulemüüri püstitamist. Kaebaja ei saa dikteerida naaberkrundil

ehitamise ulatust. Tulemüüri korral saavutaks kaebaja oma õiguslikult mitte tagatud eesmärgi

takistada naabril ehitada tema krundiga piirnevasse seina aknaid ning toetada oma kinnistule

ehitatavat võimalikku uut või olemasolevast kuurist suuremat ehitist selle vastu.

Kohtupraktikas on leitud, et negatiivsed mõjutused (sh akende ehitamise korral naaberkrundi

privaatsuse vähendamine) ei kujuta endast omandiõiguse rikkumist, kui mõjutuse põhjustanud

kinnistu omanik kasutab oma kinnisasja omandiõiguse piirides ja õiguspäraselt. Tule levikut

saab takistada ka teiste ehitustehniliste vahenditega, mistõttu pole põhjust naaberkinnistu

omaniku omandiõigust riivata. Tuleohutuse nõuetest kinnipidamine tuleb tagada ehitusloa

menetluses.

Korralduses on põhjendatud, miks kooskõlas üldplaneeringuga ei looda Kuninga tn 30a

krundile parkimiskohti. Isikul ei ole õigust nõuda oma naaberkrundile parkimiskohti.

Rahandusministeerium andis DP-le heakskiidu õiguspäraselt.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

5. X palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada (v.a osas, millega kohus võttis

vastu Muinsuskaitseameti 25.05.2021 kooskõlastamise komisjoni protokolli nr 454 ja

29.06.2021 kooskõlastamise komisjoni protokolli nr 456) ja teha asjas uus otsus, millega

kaebus rahuldada või saata asi halduskohtule uueks läbivaatamiseks.

Halduskohus on oluliselt rikkunud menetlusnorme, võttes vastu järgmised kolmanda isiku

esitatud tõendid, mis ei oma asjas tähtsust ning mida halduskohus pole otsuses ka hinnanud:

linnavalitsuse planeerimisosakonna koosoleku 09.06.2016 protokoll, vana katlamaja plaan ja

Kuninga tn 30a asendiplaan.

Halduskohus tõlgendas ekslikult Tallinna Ringkonnakohtu 28.01.2011 otsuse asjas nr 3-08-

1855 resolutsiooni, leides, et sellega tühistati volikogu otsus nr 50 täielikult. Tolles

haldusasjas menetles halduskohus kaebust otsuse nr 50 osaliseks tühistamiseks ning tolle asja

kaebaja ei muutnud kaebust selliselt, nagu ringkonnakohus kaebuse rahuldas. Seega on otsus

nr 50 kehtiv Pühavaimu tn 16 kinnistu ehitusõiguse osas, millega vastustaja pidi arvestama

praeguses asjas vaidlustatud korralduse andmisel.

4(22)

3-22-2610

Sõltumata eeltoodust jättis halduskohus hindamata kaebaja väite, et vastustaja eksitas kaebajat

DP menetluses, kui jättis Pühavaimu tn 16 liitmata DP alasse viitega, et

planeeringulahenduses käsitletakse külgnevate kinnistutega seonduvat; samas seda ei tehtud.

Vastustaja jättis DP-s käsitlemata naabrite vahelised küsimused ühisel piiril ehitamiseks.

Ebaõige on seisukoht, et naabri omandiõigus on piiramatu ning kaebaja õigustest tähtsam. DP

on omavalitsuse, mitte omaniku tegevuskava. Riigikohus on 30.03.2021 otsuses nr 3-18-1901

märkinud, et isik ei saa endale võimalikult suure ehitusõiguse tagamiseks nõuda, et naaber

loobuks tulevikus oma ehitiste laiendamisest krundipiiril(e), välja arvatud juhul, kui selleks

annavad põhjust piirkonna omapära või muud kaalukad asjaolud. Kaebaja on õigustatud

nõudma, et planeeringulahendus ei rikuks tema subjektiivseid õigusi ning et tema huve

planeeringu kehtestamisel kaalutaks. Linn pidanuks uurimispõhimõttest tulenevalt kindlaks

tegema, et kaebajal on soov püstitada ühisele piirile 2-korruseline kõrvalhoone, nagu on

näiteks Kuninga tn 24 ja Rüütli tn 41 hoovides. See soov oli linnale juba varem teada ja

muinsuskaitselisi takistusi selleks ei esine. Kõrvalhoone laiendamist on takistanud

naaberkrundi senise hoone aknaavad ja küsimuse DP-s lahendamata jätmine. Kuninga tn 30a

kinnistule püstitatava majutushoone välisseina maast laeni akna- ja ukseavade ning lodžade

ehitamine ei võimalda kaebaja plaanidel realiseeruda. Linn ei tohtinud planeerimisseaduse

(PlanS) § 126 lg 1 p 5 järgi jätta naabrite konkureerivaid huve ja konflikti DP-s lahendamata.

Otsuses nr 50 leidis linn, et võrdsuse tagamiseks peavad mõlemad naabrid saama piirile oma

ehitise püstitada. Ei ole põhjendatud, miks Pühavaimu tn 20 ja Kuninga tn 30a piiril on

tulemüür, kaebaja piiril aga mitte. Kaebajat on seega ebavõrdselt koheldud. Asjaolu, et

Päästeamet kooskõlastas DP laheduse, ei muuda DP-d õiguspäraseks. Tulemüüri rajamine on

muinsuskaitseala põhimääruse § 6 lg 2 p 3 järgi ka avalikes huvides. Kuninga tn 30a

majutushoone seinaakendele oleks alternatiivseid lahendusi (katuseaknad ja valgusšahtid, mis

on ajalooline tava). Kolmanda isiku väide, et see muudaks tema arenduse majanduslikult

mõttetuks, on tõendamata.

Kuninga tn 30a kinnistu sihtotstarbe muutmisel kaob lähipiirkonnast ära ühiskondlike ehitiste

maa sihtotstarbega kinnistu, mis on vastuolus ÜP-ga, see hoiaks piirkonda mitmekesisena ega

laseks ärilisel sihtotstarbel domineerida ning võimaldaks vanalinna kasutust ka mitteärilistel

eesmärkidel. Muinsuskaitseamet on kooskõlastanud DIVI Projekt OÜ koostatud

muinsuskaitse eritingimused, ilma et oleksid täidetud 25.05.2021 ja 29.06.2021

kooskõlastamise protokollides esitatud nõuded. DP on vastuolus Pärnu muinsuskaitseala

põhimääruse § 10 lg 3 p-ga 5. Pärnu vanalinna ehitustraditsiooni kohaselt ehitatakse

hoonekvartali sees olevale kinnistule oluliselt madalama ja väiksema ehitusaluse pindalaga

ehitisi võrreldes tänavaäärsete majade mahtudega, vt ka Riigikohtu 20.03.2014 otsus nr 3-3-1-

87-13, p 14. Ajaloolise kvartali südames uusehitise mahtude kavandamisel ei ole õige lähtuda

maksimaalsest täisehitusprotsendist. Ebaõige on pidada Muinsuskaitseameti arvamusi

eksperthinnanguks, kuna amet osales kooskõlastajana menetlusosalise rollis. Pärnu

muinsuskaitseala kaitse eesmärgiks on maksimaalselt säilitada vanalinnas elamisvõimalusi.

Rikutud on kaebaja õigust piisavale insolatsioonile. Uurida tuli, kuidas muutub planeeritava

hoonega (kõrgus 10,5 m) insolatsioon võrreldes varem olnuga, s.o võrreldes katlamajaga

(kõrgus 5 m), mitte ebaseadusliku büroohoonega. Halduskohus ei hinnanud selles osas

tõendeid piisavalt põhjalikult. TIB OÜ insolatsiooniuuring ei sisalda õiguspäraseid andmeid

Pühavaimu tn 16 kinnistule langeva esialgse insolatsiooni kogukestuse kohta. Kuna uuringu

täpsuse veapiir oli 5 minutit ja võrdluse aluseks võeti ebaõige kõrgus, mõjutas see tulemusi

vähemalt korteriks nr 4 nimetatud eluruumi puhul, kus on insolatsioon tagatud 1 tund ja 57

minutit, mis on vähem kui miinimum.

Kaebaja huvi seoses Kuninga tn 30a hoone aknaavadega ei ole seotud ainuüksi privaatsuse

tagamise sooviga, vaid õigusega ehitada tulevikus kinnistu piirile 2-korruseline kõrvalhoone.

5(22)

3-22-2610

Kardinate kasutamine vähendab loomulikku päikesevalgust elamus ja põhjustab kaebajale

põhjendamatut rahalist kulu suurema elektritarbimise tõttu. Majutusasutustes käib pidev sigin

ja sagin ööpäev ringi, mitte üksnes õhtuti. Kaebaja iga liigutus talle kuuluvas sisehoovis oleks

Kuninga tn 30a majutushoone akendest igal ajal nähtav. Kaebaja privaatsus ei kao „mõneti“,

nagu vastustaja väidab, vaid täielikult. Kaebajat koheldakse selles osas ebavõrdselt teiste

naabritega.

Praegusel ajal kasutavad mõlemad piirinaabrid Kuninga tn 30a kinnistul asuvat välisseina

oma kinnisasjal asuvate hoonete tarbeks. Sellele kohaldub AÕS § 151. Kaebaja ei ole kuuri

ehitanud, see ehitati konstruktiivselt kokku katlamajaga nõukogude okupatsiooni ajal enne,

kui kinnistu kaebajale tagastati. Ehitusinsener OÜ 15.10.2021 arvamuse kohaselt asuvad

Pühavaimu tn 16 kõrvalhoone laepaneelid Kuninga tn 30a välisseina sees, mitte ei toetu

sellele seinale, nagu leidis ekslikult halduskohus. Kaebaja kõrvalhoonel puudub tagumine

sein. 1996. aastal maa kinnistamisel sõlmisid tolleaegsed piirinaabrid kokkuleppe, et ühine

piir tõmmatakse mööda katlamaja välisseina. Juhul kui ringkonnakohus leiab siiski, et

kohalduvad AÕS § 148 lg-d 1 ja 2, tuleb arvestada, et Kuninga tn 30a kinnistu omanik võib

hakata kaebajalt tulevikus nõudma rahalist hüvitist Kuninga tn 30a kinnistul asuva välisseina

kasutuse ning üle selle kinnistu ulatuvate laepaneelide eest, mis rikuks kaebaja

omandipõhiõigust. Järelikult tuleb kaebaja kõrvalhoone lahti ühendada naaberkinnistu

hoonest ja see tulnuks lahendada DP-s. Kuninga tn 30a kinnistule kavandatud majutushoone

välissein Pühavaimu tn 16 ja Kuninga tn 30a vahelisel kinnistu piiril peab toimima tulekindla

seinana ning siseministri 30.03.2017 määruse nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ §

14 lg 12 järgi ei ole sellesse avade ehitamine lubatud.

Linn rikkus parkimiskohtade küsimuses kaalumis- ja põhjendamiskohustusi. Parkimisnormide

kohane parkimiskohtade ettenägemine Kuninga tn 30a kinnistul vähendaks Kuninga tn 30a

kinnistu täisehitust, millega omakorda kaitstakse kaebaja subjektiivset õigust, et tema kinnistu

lähedusse ei ehitata liiga palju.

Kolmanda isiku menetluskulusid tulnuks rohkem vähendada.

6. Pärnu linn palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.

Apellandil ei ole subjektiivset õigust nõuda kinnistule tulemüüri püstitamist, vaid selleks saab

olla üksnes nõudmine, et tema vara puhul oleks tagatud tuleohutusnõuete järgimine. Seda on

DP-ga ka nõutud. DP kohaselt tuleb Kuninga tn 30a hoonestuse rajamisel tagada, et naabrite

õigused ei saaks hoone ehitamisel kuidagi rikutud. Apellandi privaatsus ei vähene oluliselt.

Pühavaimu tn 16 hoones asuvad korterid ja hoone sisehoov on ka praegu avatud

kõrvalhoonete akendele. Linnaruumis ja tiheasustusalal elamisega kaasneb paratamatult teatav

privaatsuse vähenemine. Pühavaimu tn 16 hoone on korterelamu, mida kasutavad erinevad

leibkonnad ja seega teevad nad juba praegu järeleandmisi.

Apellant ei ole viidanud ühelegi õigusaktile ega standardile, millest tulenevalt pidanuks

insolatsiooni analüüsis jõudma teistsugusele tulemusele, ega esitanud konkureerivaid

analüüse. Vastustajale ei saa olla ette heidetav, et ta on kaalutlusotsuse tegemisel lähtunud

saadaolevatest usaldusväärsetest andmetest, mitte apellandi paljasõnalistest väidetest.

Kui apellant arvab, et Kuninga tn 30a kinnistul asuva hoone sein on AÕS § 151 lg 1 järgi ka

tema omandis ning tal on selle üle otsustusõigus, siis ei saa ta seda vaidlust üle kanda DP

menetlusse, vaid tal tuleb enda õiguste kaitseks pöörduda maakohtusse. DP kehtestamine ei

eelda omanike nõusolekuid või muid tahteavaldusi. Apellandi õiguste ja huvidega on

arvestatud niipalju, kui see on olnud asjaolusid arvestades võimalik ja põhjendatud.

7. Valgetalli arenduse OÜ palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

6(22)

3-22-2610

Apellandi hilinenult esitatud tõendid tuleb jätta vastu võtmata. Kaebaja oleks need saanud

esitada DP menetluses või hiljemalt esimese astme kohtu menetluses. Kaebaja on esitanud

apellatsioonimenetluses ka uusi väiteid, mis tuleb jätta tähelepanuta.

Tallinna Ringkonnakohtu 28.01.2011 otsuse haldusasjas nr 3-08-1855 resolutsioonist nähtub

selgelt, et Pärnu Linnavolikogu 18.06.2009 otsus nr 50 tühistati tervikuna. Kui kaebaja tolles

asjas ei olnud sellega nõus, tulnuks tal otsus edasi kaevata.

Vastustaja ei pidanud liitma Pühavaimu tn 16 kinnistut DP-alasse. DP kehtestamisel käsitleti

Pühavaimu tn 16 kinnistuga seonduvat osas, milles see omas puutumust Kuninga tn 30a

hoonega. Kaebaja väide tema kinnistul asuva kõrvalhoone 2-korruseliseks ehitamise kohta on

eluliselt ebausutav, otsitud ja kiuslik. Pühavaimu tn 16 kõrvalhoonet pole võimalik ehitada

selliseks, nagu on kaebaja poolt võrdluseks toodud Kuninga tn 24/2 lühiajalise majutuse

hoone või Hommiku tn 17 ärihoone, mis mõlemad on palju suuremad kui kaebaja kuur.

Varasemates menetlustes pole kaebaja oma sellist ehitussoovi väitnud ja hilinenud väide tuleb

kohtul jätta tähelepanuta. Ringkonnakohus märkis 28.01.2011 otsuses nr 3-08-1855, et linn ei

ole hinnanud, kui reaalseks võib pidada kaebaja huvi ehitada oma kuurid 2-korruseliseks.

Samuti ei olnud ringkonnakohtule selge, miks on vastustaja pidanud võimalikuks lubada 2-

korruselise kuuri ehitamist, kui linna esindaja seletuste kohaselt ei ole taolised kuurid

kõnealuses piirkonnas tavapärased. 09.06.2016 koosolekul märkis kaebaja esindaja, et kuurile

teise korruse ehitamine ei ole enam aktuaalne. Ka ca 15 aastat hiljem pole kaebaja astunud

samme, et oma väidetavat ehitussoovi realiseerima hakata. Kunagisel katlamajal olid aknad

vaatega kaebaja kinnistu, hoone ning kuuride poole, mistõttu ei oleks kaebaja saanud ka

varem oma kuure 2-korruseliseks ehitada või praeguseid kuure lammutada ja uusi ning

suuremaid ehitada, sest need oleks ära varjutanud vana katlamaja aknad, ilmselt saaks

varjutatud ka Kuninga tn 30a hoone kõrval paikneva Rüütli tn 37 hoone rõdu ja aknad.

Pühavaimu tn 16 kuuride netopinnaks on 22,3 m2, s.o need on oma mõõtmetelt väga väikesed

ning nende suuremaks ehitamine ilma naabreid kahjustamata ei ole võimalik. Kuure ei saa

tuleohutuskuja vajaduse tõttu laiemaks ehitada, sest kuuride vahe kaebaja eluhoonega on

väike. Vastustaja on 22.05.2024 selgitanud, et piirkonna hoonestuslaad ei toeta 2-korruselisi

abihooneid krundi piiril.

DP menetluses arutati tulemüüri rajamise küsimust ja leiti, et tuleohutus on tagatav ka muude

ehituslike meetmetega. DP seletuskirjas on märgitud, et täpsemad põhimõtted ja lahendused

tule leviku tõkestamiseks antakse ehitusprojektis. Seonduvalt Kuninga tn 30a aknaavadega on

kaebajale juba vastu tuldud – tema poole suunatud hoone aknad on avatavad ainult personali

poolt ühekaupa ning vaid akende pesuks. Pühavaimu tn 16 hoone aknad on enam kui 10 m

kaugusel Kuninga tn 30a hoone seinast. Pärnu kesklinna tiheasustusala kontekstis ei ole

kohane rääkida privaatsuse probleemist või kaebaja õiguste riivest. Kaebaja soov aknad

rajamata jätta piiraks ebaproportsionaalselt kolmanda isiku õigusi ning takistaks

majutushoone tavapärast toimimist. Pühavaimu tn 16 korterid ja hoone sisehoov on ka praegu

avatud kõrvalhoonete akendele, mistõttu on teatav privaatsuse vähenemine paratamatu. Väär

on kaebaja väide, et aknaavasid ei ole kavandatud Pühavaimu tn 20 suunal. Tulemüür on

vastu Pühavaimu tn 20 krunti olemas juba varasemast. Kaebaja ei saa dikteerida vastustajale,

milline peaks olema tuleohutuse lahendus.

Vastustaja ja täiendavalt Rahandusministeerium on asjakohaselt põhjendanud, miks on

lubatav Kuninga tn 30a kinnistu sihtotstarbe muutmine ühiskondlike ehitiste maast 100%

ärimaaks. Halduskohus nõustus nendega õigesti. Muinsuskaitseamet on DP õiguspäraselt

kooskõlastanud. Õiguslikult siduvaks ning DP-d mõjutavaks saab pidada üksnes

muinsuskaitse eritingimusi, mistõttu ei ole varasemad kooskõlastamise komisjoni protokollid

asjakohased. Kaebaja väited kvartali südame täisehituse protsendist on uued ja

apellatsiooniastmes hilinenud. Eritingimustes on täisehituse protsenti selgitatud ja peetud

7(22)

3-22-2610

Pärnu vanalinna sobivaks. Muinsuskaitseameti jaoks oli ainuke sobiv variant teha

galeriiühendus II korrusel, see peab olema klaasist, õhuline ega riiva visuaalset üldmuljet.

Pühavaimu tn 16 kinnistul on Kuninga tn 30a rekonstrueerimise järgselt tagatud normikohane

insolatsiooni kestus. Selles osas apellandi esitatud uued asjaolud ning väited tuleb kohtul jätta

tähelepanuta. Vaatepunktis 4 (s.o hoovilt) ei ole tagatud 1. korruse põhjapoolse 2-toalise

korteri katkematu insolatsioon 2 h ega 2,5 h, kuid insolatsiooni vähenemine (35%) jääb lubatu

(50%) piiresse. Samas on selle korteri insolatsioon täidetud vaatepunktis 3 (s.o vaade

Pühavaimu tänavalt), mis vastab normile.

Asjas ei kohaldu AÕS § 151. Kaebaja esitatud plaanilt ei ole võimalik tuvastada, et

Pühavaimu tn 16 kuurid ning Kuninga tn 30a hoone oleks juba 1985. a-l ühiselt ehitatud või

ühendatud. Plaanilt ei nähtu, et Pühavaimu tn 16 kinnistul asuvate kuuride laepaneelid oleksid

toetatud Kuninga tn 30a hoone välisseinale. Ehitusinsener OÜ 15.10.2021 ekspertarvamuses

on öeldud, et kuuride katuse paneelid toetuvad seinale. Pole tõendeid, et 1996. a-l lepiti

kokku, et sein on piirirajatis. AÕS § 151 lg 1 kohaselt on piirirajatis müür, hekk, kraav,

peenar või muu selline objekt, mille eesmärgiks on eelkõige kinnisasjade piiride

markeerimine ning nende eraldamine (aed, hekk, müür). Kuninga tn 30a ja Pühavaimu tn 16

kinnistud sellise objektiga eraldatud ei ole. Kolmas isik on kinnitanud, et ta ei soovi kaebajalt

hüvitist üleehitamise eest, vaid ta soovib olukorra lahendamist.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata.

9. Ringkonnakohus ei nõustu kaebaja väitega, et halduskohus on kohtuotsuse põhjendamisel

rikkunud menetlusnorme. Kohtuotsuse põhjendamiskohustus tähendab kohtu kohustust

esitada kohtuotsuse põhjendavas osas (HKMS § 165) resolutsiooni (HKMS § 162) kohta

selged, ammendavad, vastuoludeta ja veenvad põhjendused, mille alusel oleks kohtu

siseveendumuse kujunemine otsuse lugejale jälgitav (vt nt RKHKo 3-3-1-14-15, p 20).

Praegusel juhul vastab kohtuotsus nendele nõuetele. Asjaolu, et kaebaja ei nõustu vastustaja,

Rahandusministeeriumi ja halduskohtu lähenemisega, ei tähenda, et rikutud oleks otsuse

põhjendamise kohustust. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu enamiku põhjendustega ega

korda neid täies mahus (HKMS § 201 lg 4). Osas, millega allpool käsitletud osas tuleb

halduskohtu seisukohti pidada osaliselt asjassepuutumatuks (halduskohtu otsuse p 10.8), on

halduskohtu tuvastatud asjaolud kõrvalise tähtsusega ja nendest tehtud järeldustel ei olnud

olulist mõju asja lõpplahendusele. Selles osas muudab ringkonnakohus halduskohtu otsuse

põhjendusi, asendades need enda omadega.

Tõendite vastuvõtmine halduskohtus

10. Väär on apellatsioonkaebuse väide, et halduskohtu otsuse resolutsioonis on alusetult vastu

võetud kolm tõendit, millele halduskohus pealegi ei olevat tuginenud. Need tõendid esitas

kolmas isik seoses oma väitega, et kaebaja kinnistul asuv kõrvalhoone on ebaseaduslik ehitis,

mis on omavoliliselt ühendatud Kuninga tn 30a hoonega. Halduskohus ei pidanud seda väidet

asjassepuutumatuks, vaid leidis oma 08.09.2023 määruses üksnes, et see asjaolu ei oma DP

õiguspärasusele hinnangu andmisel määravat tähtsust, ning analüüsis otsuse p-s 10.8 seda

küsimust põhjalikult. Seega puudub alus väita, et tõenditel pole asjas mingit tähtsust ja tuleks

toimikust eemaldada.

Kaebaja õigusest ehitada kõrgem kuur (kõrvalhoone)

11. Halduskohus on õigesti mõistnud, millises ulatuses tühistas Tallinna Ringkonnakohus

asjas nr 3-08-1855 tehtud 28.01.2011 otsusega Pärnu Linnavolikogu 18.06.2009 otsuse nr 50.

8(22)

3-22-2610

Otsus nr 50 tühistati täielikult, mitte üksnes Kuninga tn 30a hoonet puudutavas osas. Puudub

mistahes alus väita, et pärast ringkonnakohtu otsust on volikogu otsus nr 50 jätkuvalt kehtiv

osas, mis andis Xle õiguse ehitada oma puukuur 2-korruseliseks ning nägi ette, et kahe

kinnistu vahele on vajalik tulemüür. Kuna kohtuotsuse põhjendustes leiti, et vastustaja on

teinud kaalutlusvea, jättes asjaomaste isikute huvid kaalumata ja piirdudes pelgalt

tõdemusega, et mõlemal omanikul on õigus piirile ehitada, siis ilmselgelt tühistati varasem

planeering ka Pühavaimu tn 16 kinnistu ehitusõigust puudutavas osas. Ringkonnakohus heitis

ette faktilise olukorraga arvestamata jätmist, viidates sellele, et Kuninga tn 30a hoone on

püstitatud kehtiva ehitusloa alusel ning linn ei ole hinnanud, kui reaalseks võib pidada X huvi

ehitada oma kuur 2-korruseliseks. Samuti ei olnud selge, miks on üldse peetud võimalikuks

lubada 2-korruselise kuuri ehitamist, kui vastustaja esindaja seletuste kohaselt ei ole taolised

kuurid kõnealuses piirkonnas tavapärased. Praegu ei ole enam alust analüüsida, kas

ringkonnakohus tohtis või ei tohtinud otsuse nr 50 õigsust kontrollida tervikuna või sai seda

teha ainult osaliselt. Kui mõni menetlusosaline asjas nr 3-08-1855 leidis, et ringkonnakohus

ületas kaebuse piire, oli võimalik tolles asjas esitada kohtuotsuse peale kassatsioonkaebus.

Kohtuotsus on seadusjõus ning kõigile järgimiseks kohustuslik (HKMS § 177 lg 2).

12. Õiged on ja kordamist ei vaja halduskohtu põhjendused, et vastustaja ei pidanud jätkama

Pärnu Linnavolikogu 06.19.2004 otsusega nr 121 algatatud detailplaneeringu menetlust, sest

omanik vahetus ning omanikul on õigus oma plaane muuta. Ka Rahandusministeerium leidis

21.10.2022 kirjas, et on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus, kas ta menetleb edasi varem

algatatud detailplaneeringut või algatab vajadusel uue detailplaneeringu koostamise. Siinsel

juhul algatati Pärnu Linnavalitsuse 16.08.2021 korraldusega nr 531 uue detailplaneeringu

koostamine. Jääb selgusetuks, mis mõte oleks olnud jätkata büroohoone rajamist ette nägeva

planeeringu koostamist, kui keegi enam ei soovi sellist hoonet. Õige on kaebaja väide, et

kolmandal isikul ei saanud olla õigustatud ootust, et Kuninga tn 30a kinnistut omandades saab

ta seadustada „büroohoone gabariidid, konfiguratsiooni ja aknaavad majutushoone ehitamise

eesmärgil“, kuid vastupidist polegi halduskohus väitnud. Halduskohtu otsuse p-s 10.1, mida

kaebaja kritiseerib, on põhjendatud, et uus omanik ei ole seotud varasema omaniku

plaanidega, mitte öeldud, et olemasoleva hoone kõrgus jm tingimused peavad uue planeeringu

järgi tingimata samaks jääma.

13. Põhjendamatu on kaebaja väide, et linn pole planeeringulahenduses külgnevate

kinnistutega seonduvat üldse käsitlenud ning rikkus sellega 16.12.2021 kirjas kaebajale antud

kinnitust. DP seletuskirja p-s 5.3 „Krundi kavandatav ehitusõigus ja arhitektuursed

tingimused“ märgitakse, et planeeritav majutushoone tuleb kavandada nii, et Kuninga tn 30a

krundil oleva olemasoleva hoone välisseina osa rekonstrueeritakse mahus, millega on

tagatud naaberkinnistutele Pühavaimu tn 20 ja Pühavaimu tn 16 olevate kuuride säilimine;

lubatud on lammutada olemasolev hoone Kuninga tn 30a krundil, aga nii, et ei saaks

kahjustatud olemasolevad naaberkinnistute hooned ja kuurid; tule leviku tõkestamine

kõrvalkinnistute hoonetele tuleb lahendada ehituslike meetmetega; jne. See pole vastuolus

kaebaja viidatud Riigikohtu 15.05.2013 otsuses asjas nr 3-3-1-78-12 (p 10) võetud

seisukohaga, et selleks et planeeringu kehtestamisel tagada isikute huvide tasakaal, tuleb

arvestada ka seniste ehitiste, piirangute ja probleemidega. Küll ei tugine kehtivale õigusele

kaebaja seisukohtadest järelduv soov, et detailplaneeringuga lahendataks kõik ehitustehnilised

küsimused ning sellega seotud võimalikud naabrite vahelised erimeelsused. Ehitamisega

seotud küsimused tuleb vastustajal lahendada ehitusseadustiku alusel muudes menetlustes.

Täpsemalt käsitleb ringkonnakohus tulemüüri jms-ga seonduvat allpool.

14. Seoses apellatsioonkaebuses toodud kaebaja huviga püstitada ühisele piirile 2-korruseline

kõrvalhoone märgib ringkonnakohus järgmist. Alusetu on kaebaja etteheide, et linn on

rikkunud uurimispõhimõtet, jättes omal algatusel välja selgitamata asjaolu, et kaebajal on

9(22)

3-22-2610

sellekohane huvi. Iga menetlusosaline peab oma huvid seoses oma kinnistul ehitamise

võimaliku sooviga kaalumiseks ja otsustamiseks ise esile tooma. Kaebaja osales aktiivselt

planeerimismenetluses, esitades palju pöördumisi vastustajale, Muinsuskaitseametile,

Rahandusministeeriumile ning tuues nendes välja arvukalt vastuväiteid planeeringu kavandile,

sh oma huvide rikkumisi. Samas on kaebaja 2-korruselise kõrvalhoone püstitamise väidetava

soovi osas oma huvide rikkumist hakanud rõhutatult välja tooma alles

apellatsioonimenetluses. Nõnda ei ole näiteks Rahandusministeerium oma muudes aspektides

üksikasjalikus ja põhjalikus 21.10.2022 kirjas, milles kontrolliti järelevalve korras DP

õiguspärasust ja kiideti see heaks, kaebaja seda väidet üldse hinnanud. Rahandusministeerium

ei saanudki seda teha, sest kaebaja polnud sellele väitele tuginenud. Kaebaja sellekohasest

soovist oli juttu küll varasemas, büroohoonet puudutavas planeerimismenetluses, kuid Pärnu

Linnavalitsuse planeerimisosakonnas 09.06.2016 toimunud koosolekul selgitas kaebaja

esindaja, et kuurile teise korruse peale ehitamine pole enam aktuaalne. Kui omanik ise

kinnitab, et tal pole enam huvi ehitada kuurile teist korrust, ja toob oma huvide riivena esile

hoopis muid teemasid, ei ole haldusorganile ette heidetav, et ta ei kaalu planeeringu

kehtestamisel isiku sellist väidetavat huvi. Ilmselt loobus kaebaja sellele tuginemast, kuna

ringkonnakohtu otsusest asjas nr 3-08-1855 oli aru saada, et kaebaja sellekohane huvi ei ole

tõsiseltvõetav vastuargument Kuninga tn 30a kinnistule sellise hoone rajamisele, millel oleks

teisel korrusel aknad. Lisaks tuleb märkida, et olukorras, kus kuur asub Pühavaimu tn 16

eluhoonele üsna lähedal, on raske uskuda, et omanikul oleks tegelikku soovi kõrvalhoonet

suurendada ja oma õueala selle võrra vähendada, arvestades mh tuleohutuse tagamise

nõudeid. Apellatsioonkaebuses on toodud näiteid 2-korruselistest kõrvalhoonetest kõnealuses

piirkonnas (ärihoone, lühiajalise majutuse hoone), kuid need pole oma otstarbelt ja suuruselt

võrreldavad kaebaja kuuriga. Kaebaja pole asunud koostama ehitusprojekti ega esitanud

taotlusi projekteerimistingimuste jm vajalike lubade saamiseks, et oma väidetavat huvi

realiseerima hakata. Olukorras, kus kuurile teise korruse peale ehitamine või uue 2-kordse

hoone rajamine varjaks Kuninga tn 30a hoone teise korruse aknad, on ebatõenäoline, et

kaebaja saaks sellise ehitise rajamiseks loa. Seda kinnitavad täiendavalt Pärnu Linnavalitsuse

planeerimisosakonna arhitekti 22.05.2024 vastuses (dtl 1120) toodud kaalutlused, miks

laiendamine ei sobiks kõnealusesse piirkonda. Juba asjas nr 3-08-1855 selgitas vastustaja

ringkonnakohtule, et piirkonnas pole 2-korruselised kuurid tavapärased, seega on linn

väljendanud seda seisukohta juba varasemas menetluses.

15. Ringkonnakohtu hinnangul ei tulene apellatsioonkaebuse täienduses viidatud ÜP sätetest

kaebajale õigust nõuda võimalust ehitada kõrvalhoone 2-korruseliseks. Asja materjalidest ei

selgu, et kaebaja oleks pöördunud vastustaja poole plaaniga rajada kõrvalhoone teisele

korrusele majutuskohad. Olukorras, kus kaebaja kinnistul on juba olemasolev eluhoone ja

ehitusõigus seega realiseeritud, saaks seda laadi hoone rajamise kaalumine tulla kõne alla siis,

kui see ei kahjustaks oluliselt naaberkinnistu omaniku õigust oma kinnistut hoonestada. Kuigi

huve kaalub ja otsuse teeb kohalik omavalitsus oma avara kaalutlusõiguse alusel, on

tõenäoline, arvestades Kuninga tn 30a krundi väiksust ja sellest tulenevalt alternatiivide

puudumist, samuti asjaolu, et Kuninga tn 30a omanik soovib asendada olemasoleva hoone

uuega (büroohoone puudumisel pidanuks kaebaja taluma katlamaja olemasolu, mille

ehitamise seaduslikkuses pole kahtlust), et säärane kõrvalhoone kahjustaks

ebaproportsionaalselt naabri huve ning kaebaja ei saaks ehitusõigust, mida ta väidab soovivat.

16. Erinevalt apellatsioonkaebuses väidetust ei ole halduskohtu otsuses asutud seisukohale, et

kolmanda isiku omandiõigus on absoluutne. Seoses omandiõigusega on halduskohus küll

toonud välja, et tule tõkestamise lahenduse valikul tuleb arvestada eelkõige kinnisasja

omaniku kaalutlusi ja huve, mitte tema naabri seisukohti, kuid seda seisukohta sisaldavas

lõigus on kohus ka üksikasjalikult selgitanud, miks tuleb selles konkreetses situatsioonis

pidada kolmanda isiku huve kaalukamaks. See, et kaebaja ei nõustu huvide kaalumise

10(22)

3-22-2610

tulemustega, ei tähenda, et linn või halduskohus oleks midagi õigusvastast teinud. Kaebajal

on õigus, et linn pidi kaalumisel ka tema huve arvestama ja huvide vahel tuleb leida

optimaalne tasakaal, kuid ei ilmne, et kaebaja seisukohad oleks ilma igasuguse sisulise

analüüsita kõrvale jäetud. Siinses asjas on oluline võtta arvesse, et Kuninga tn 30a krundil

asus varem katlamaja (boilerjaam), mis lammutati, ja asemele ehitati büroohoone, mis plaaniti

vaidlustatud planeeringuga lammutada ja ehitada asemele majutushoone. Kaebaja kuur on

kogu aeg asunud vastu naaberkinnistu hoone seina ning ka kunagisel katlamajal olid aknad

vaatega kaebaja kinnistu, hoone ning kuuride poole nagu ka praegusel büroohoonel ja

planeeritaval majutushoonel. Seejuures on ka kaebaja ise olnud planeerimismenetluse käigus

seisukohal (DP toimiku dokument nr 98, 15.05.2022 seisukohtade kokkuvõte), et õiguste

kaalumisel ja muudatuste käsitlemisel tuleb aluseks võtta ehitiste seisund, mis oli Pühavaimu

tn 16 kinnistu Xle 1996. a-l tagastamise ajal (siis oli katlamaja). Järelikult ei too vaidlustatud

planeering kaebaja kuuri osas sisuliselt kaasa olemuslikku ja suurt muudatust võrreldes

varasemaga (majutushoone kõrguse ja sellega seotud kaebaja hoone insolatsiooni küsimust

käsitleb ringkonnakohus allpool eraldi). Eelnevast lähtuvalt pole huvide kaalumise kontekstis

alust kaebaja etteheidetel, et kolmas isik saab õiguse püstitada vastu kaebaja kinnistut hoone,

aga kaebaja justkui ebaõiglaselt ei saa oma kuuri laiendada või selle asemele uut ja kõrgemat

hoonet ehitada. Kaebajal on oma kinnistul eluhoone juba olemas ja ehitusõigus olulises osas

seega realiseeritud, nagu ka halduskohus õigesti välja tõi. Kaebaja tugineb põhjendamatult

otsuses nr 50 toodud seisukohale, et tasakaalustatud lahenduse leidmiseks on otstarbekas, et

tulenevalt võrdse kohtlemise printsiibist peavad mõlema kinnistu omanikud saama ehitada

hooned vahetult nendevahelisele piirile. Vastustaja sellise varasema seisukoha on

ringkonnakohus tunnistanud asjas nr 3-08-1855 tehtud otsuses ekslikuks ning tühistanud

sellele seisukohale tuginenud kaalutlusotsuse. Ilmselgelt ei tohtinud haldusorgan ega

halduskohus siinses menetluses korrata varasemat viga. Kaebaja väide, et korraldus piirab 2-

korruselise kuuri rajamise võimaluse kaotamise tõttu ebaproportsionaalselt kaebaja PS §-ga

32 tagatud omandipõhiõigust, on seega kokkuvõttes põhjendamatu.

Tuleohutus ja tulemüür

17. Tuleohutuse küsimuses on halduskohtu põhjendused asjakohased ega vaja kordamist. DP

seletuskirja p-s 5.7 on käsitletud tuleohutust, mh on märgitud, et üks võimalus on rajada

tulemüür, kuid täpsemad põhimõtted ja lahendused nähakse ette ehitusprojektis. Vaidlustatud

korralduses märgitakse, et tuleohutuse tagamine tulemüüri abil on küll efektiivne, kuid mitte

ainuvõimalik moodus ja tuleohutus on tagatav ka muude ehituslike meetmetega, mistõttu ei

ole põhjendatud otsustada seda küsimust lõplikult detailplaneeringus. Päästeamet

kooskõlastas DP 16.02.2022 kirjaga. Ringkonnakohus nõustub vastustajaga, et õige on

otsustada tule leviku tõkestamiseks vajalike ehituslike meetmete üle ehitusprojektis. Kaebaja

väidetest ei tulene, et mõni oluline tuleohutust puudutav küsimus jääks DP-s või selle alusel

koostatavas ehitusprojektis kindlasti lahendamata. Pole alust kahelda kolmanda isiku väites, et

aknaavadeta tulemüüri rajamine oleks majutusasutuse toimimise aspektist talle majanduslik

koormav, mistõttu ei ole ülemäärane jätta lahtiseks võimalus alternatiivseteks, kuid sama

tõhusalt tuleohutust tagavateks meetmeteks.

18. Põhjendamatu on kaebaja nõudmine, et kui Pühavaimu tn 20 kinnistul on tulemüür, siis

peab see võrdse kohtlemise põhimõttest tulenevalt tulema ka kaebaja kinnistule ning see peab

olema tingimata ette nähtud just DP-s. Pühavaimu tn 20 kinnistul on tulemüür ehituslikult

vajalik, kuna suur osa Pühavaimu tn 20 hoonest on klaasist. Tulemüüri vajalikkus on

igakordne otsustus, mis tehakse ehitamist reguleerivate õigusnormide alusel vastavalt

konkreetsele olukorrale. Kaebaja pole esitanud tõendeid (näiteks asjatundja arvamust,

Muinsuskaitseameti hinnangut), et Pärnu vanalinna piirkonnas on ajalooliseks tavaks eraldada

naaberkinnistuga liituvad hooned tulemüüriga ja teistsugune lahendus läheks igal juhul

11(22)

3-22-2610

vastuollu muinsuskaitse nõuetega. Kaebajal on võimalik asjaomases haldusaktis tulemüüri

mitte ette nägev lahendus halduskohtus vaidlustada, kui see rikub tema subjektiivseid õigusi.

Kaebaja ongi nüüdseks esitanud kaebuse ehitusloa peale (haldusasi nr 3-24-1158), seega

saavad tema õigused kaitstud.

„Piirirajatis“

19. Ringkonnakohus leiab, et „piirirajatise“ kohta esitatud seisukohad nii halduskohtu otsuses

kui ka menetlusosaliste avaldustes apellatsioonimenetluses on liigselt eemaldunud kaevatava

korraldusega kehtestatud avalik-õiguslikust lahendusest. Sisuliselt on nii halduskohus kui ka

kaebaja ja kolmas isik asunud muu hulgas analüüsima kuuride rajamise õiguspärasust ning

erinevaid eraõiguslikke nõudeid ja lahendusvariante, ilma et see oleks hädavajalik kaevatava

haldusakti õiguspärasuse kontrollimiseks. Seetõttu tuleb „piirirajatise“ osas halduskohtu

otsuse põhjendusi muuta, asendades halduskohtu otsuse p-s 10.8 toodud põhjendused

alljärgnevates punktides toodud põhjendustega.

20. Kaevatavas korralduses on kaebaja väite kohta, et Kuninga tn 30a krundil olemasolev

hoone on AÕS § 151 järgi piirirajatis ja selle lammutamiseks või ümberehitamiseks on vajalik

kaebaja nõusolek, leitud järgmist. DP lahendus on selline, et piirile varem rajatud ehitiste

seisukorda ja kasutusvõimalusi ei tohi kahjustada. Kaebaja kuuride laepaneelid ulatuvad

naaberhoone seina sisse, üle piiri umbes 15–20 cm. DP seletuskiri sisaldab olemasoleva

hoone ühistarindite käsitlust ja lahendusi seoses kuuride katusepaneelide üleehitusega

Kuninga tn 30a kinnistule. Täpsem lahendus antakse projekteerimise käigus sõltuvalt

omanike kokkuleppest. DP ei lahenda selles osas vaidlusi ega asenda naabrite kokkuleppeid.

Rahandusministeerium märgib oma heakskiidus samuti, et kuurid peavad DP järgi säilima

ning Kuninga tn 30a krundil oleva hoone lammutamine ei tohi kuure kahjustada.

21. Sõltumata sellest, kas kaebaja kuurid on rajatud õiguslikul alusel, kas need on rajatud

samal ajal katlamajaga või pärast seda, kas tegemist on piirirajatisega AÕS § 151 tähenduses

või ehitisega üle naaberkinnisasja piiri AÕS § 148 tähenduses ja milliseid nõudeid naabrid

üksteise vastu eraõiguse järgi teoreetiliselt esitada võiks, on DP-ga kehtestatud siduv

lahendus, mis näeb ette, et kaebaja kuur peab ka pärast olemasoleva hoone lammutamist ja

uue hoone rajamist säilima ning selle kasutamist ei tohi kahjustada, s.o kuuril peab ka

edaspidi olema kõik seinad ning kuur peab olema ohutult kasutatav. Selleks on DP

seletuskirja lk-del 7 ja 8 ette nähtud ehitustehnilised lahendusvariandid, mida täpsustatakse

hiljem projekti koostamise staadiumis vastavalt naabrite kokkuleppele. Sellega on DP-s

kehtestatud siduv avalik-õiguslik raamistik naabrite huvide tasakaalustamiseks.

22. DP ei pea aga sätestama üksikasjalikke tingimusi asjaõiguslike omandi kaitse ja hüvitise

nõuete lahendusena. DP lahendused ei kujunda ega muuda eraõiguslikke nõudeid ega ole

siduvad võimalikus tsiviilkohtumenetluses, kuid siinsel juhul peab arendaja arvestama, et kui

kaebaja kuur ei säili kasutataval kujul, siis võib see takistada DP lahenduse realiseerimist ka

ülejäänud kujul, sest DP lahendus tuleb ellu viia tervikuna, mitte ainult ühele või teisele

poolele sobilike detailide osas. Seega on kolmas isik motiveeritud osalema kuuri

ümberehitamise mõistlike kulude katmises või korraldama selle töö tegemise kokkuleppel

kaebajaga ise. Samas kehtib eraõiguses üldiselt, sh asjaõiguses naabrite vahelistes suhetes hea

usu põhimõte, mis keelab oma õigusi kuritarvitada. Kuna kaebaja kuuri ümberehitamise

vajaduse tingib kolmanda isiku ehitamise soov, s.o kolmas isik põhjustab kaebajale võimaliku

lammutamisega kahju, siis tuleb kolmandal isikul osaleda kuuri ümberehitamise mõistlike

kulude katmises või korraldada selle töö tegemine kokkuleppel kaebajaga ise. See haakub ka

DP seletuskirja p 5.12 alapunktiga 11, mis näeb ette, et kui planeeritava tegevusega kaasneb

kahju kolmandale isikule, siis hüvitab kahju see isik, kelle krundilt kahju põhjustav tegevus,

mõju lähtub. Sama kinnitab DP kehtestamise korralduse lk 12 esimene lõik, mille kohaselt ei

12(22)

3-22-2610

tohi planeeringu elluviimisega kolmandale osapoolele tekitada kahjusid ja selleks tuleb

tagada, et püstitatav hoone ei kahjustaks naaberkinnistu kasutamise võimalusi.

23. Ümberehitamise üksikasjad on mõistlik ja põhjendatud jätta omanike vahelise kokkuleppe

esemeks, sõltuvalt konkreetsest ehitustehnilisest lahendusest. Isegi kui kolmanda isiku hoone

ja kaebaja kuuri vaheline sein on piirirajatis, ei anna AÕS § 151 lg 3 teine lause kaebajale

absoluutset ning tingimusteta õigust keelduda andmast nõusolekut ehitise lammutamiseks või

muutmiseks. AÕS kommenteeritud väljaandes1 (§ 151 komm 3 c) on selgitatud, et olukorra

muutmisest huvitatud naaber võib ühisest piirirajatisest tulenevast lojaalsussuhtest tulenevalt

sellist nõusolekut nõuda, kui naaber keeldub ilma objektiivse põhjuseta selle andmisest.

Olukorras, kus kaebaja kuuri säilimine on avalik-õiguslikult tagatud, ei ole kaebajal

objektiivset põhjust keelustada naaberkrundil ehitustegevust täielikult, nagu ta näib ekslikult

arvavat. Järelikult on eraõiguses ette nähtud piisavalt paindlikud võimalused olukorra

lahendamiseks. Siinses asjas polnud haldusorganil ning ei ole ka kohtul vaja võtta lõplikku

seisukohta, kas tegemist on piirirajatisega, kuna see ei mõjuta DP lahenduse õiguspärasust.

Insolatsioon

24. Seoses insolatsiooni küsimusega tuleb esmalt märkida, et DP kehtestamise staadiumis

saab kohalik omavalitsus hinnata selle nõuetekohasust üksnes esialgselt. Selles staadiumis ei

ole veel täpselt teada, milline hoone krundile ehitatakse, see sõltub projekteerimisest ja

ehitusloast (RKHKo 3-3-1-42-03, p 21). Eelnevat on selgitatud ka DP seletuskirja lk-l 8, mille

kohaselt on DP kehtestamisel aluseks olnud TIB OÜ (T. Tamm) insolatsiooni uuringu

tegemisel arvestatud majutushoone eskiisiga. Selle töö kohaselt on Kuninga tn 30a

rekonstrueerimise järgses olukorras minimaalne normatiivne insolatsiooni kestus

(minimaalselt 2 h 30 min ühes toas või 2 h kahes toas) tagatud kõigis korterites. DP

seletuskirjas rõhutatakse, et projekteerimine kestab ja majutushoone rajamisel tuleb

analüüsida olemasolevate ja rajatavate eluruumide insolatsiooni. Seega ei olnud DP-s toodud

lahenduse puhul võimalik anda DP kehtestamise ajal lõplikku hinnangut, kas kaebaja

kinnistul hakkab insolatsioon ka reaalselt vähenema määral, mis võib rikkuda kaebaja õigusi.

HKMS § 158 lg 3 kohaselt kontrollib kohus haldusakti õigsust selle andmise seisuga.

25. Kinnistule langeva loomuliku valguse vähenemine võib rikkuda naabri õigusi. Selliseid

väiteid tuleb igal üksikul juhul hinnata ning selgitada, kas negatiivsete mõjude olemus ja

intensiivsus on selline, millega kaasneb omandiõiguse riive (RKHKo 3-3-1-4-12, p 12).

Halduskohus ei ole otsuses asjakohatult viidanud servituudi puudumisele, selle olemasolu või

puudumine on igal juhul asjakohane. Küll ei ole halduskohus väitnud, et servituudi

puudumisel ei peagi kaebaja õiguste riivet rohkem analüüsima. Kohus selgitas otsuse p 10.4

teises lõigus, et vaatamata kaebajal nõudeõiguse puudumisele, et rajatav hoone ei tohi olla

kõrgem endisest katlamajast, oli linnal ehitise kõrguse määramisel kohustus kaaluda ka

kaebaja seaduslikke huve.

26. Linnavalitsus pidi DP kehtestamisel kaalutlusõigust teostades arvestama mõlema naabri

õigusi ja huve, samuti avalikke huve. Üks aspektidest, mida tuli arvestada, oli nõue tagada

naabruses asuvates korterites piisav loomulik valgustus. Kaebaja ei saa küll nõuda, et tema

omandiõigust üldse ei piirataks, kuid piirang peab olema proportsionaalne (vrd RKHKo 3-3-

1-42-03, p 30). Kui isik valib elukohaks linnakeskuse või muu kõrge ja tiheda hoonestusega

piirkonna, siis peab ta põhimõtteliselt leppima väiksema loomuliku valguse hulgaga ja

sellisele elukeskkonnale vastava vaatega (samas, p 25). Igale aknale ei pea langema ega saagi

langeda otsest päikesevalgust. Selle võib välistada juba akna paiknemine ilmakaarte suhtes.

Kuid iga olemasoleva akna suhtes valguse varjamisel tuleb kaaluda, kas varjamine on

1 Juuraveeb - Asjaõigusseadus I: § 151. Piirirajatis

13(22)

3-22-2610

proportsionaalne ning jätab korteri olulisemates ruumides alles küllaldase valgustuse (samas,

p 27).

27. Siinsel juhul ei ole linnavalitsus piirdunud insolatsiooni küsimuses formaalse kontrolliga,

vaid on sisuliselt kaalunud mh kaebaja huve. Seda kinnitavad vastustaja vastused järelevalvet

teinud Rahandusministeeriumile, milles selgitati, et tiheasustusega linnaruumis ei ole

võimalik tagada keskkonna säilimist ja kõikidel Kuninga tn 30a kinnistuga puutumuses

olevatel isikutel tuleb taluda muutusi, kui need jäävad lubatavatesse piiridesse ja ei ole

ülemäärased; DP-ga kavandatav ei mõjuta Pühavaimu tn 16 kinnistu elamu tingimusi määras,

mida ei tuleks linnaruumis taluda. Samasugused asjakohased ning sisulised kaalutlused

sisalduvad kaevatava korralduse lk 7 ülevalt teises lõigus. Kehtiva standardiga vastuolu ei

tuvastanud linn ega ka Rahandusministeerium.

28. Asjakohatu on arutlus selle üle, kas DP kehtestamisel tuli insolatsiooni uuringu aluseks

võtta endise katlamaja mõõtmed või mitte. Ringkonnakohus juhib tähelepanu, et TIB OÜ töös

on muu hulgas arvestatud andmetega varem sellel kinnistul asunud katlamaja gabariitide

kohta

ning selle kaalutluse arvesse võtmist on linnavalitsus rõhutanud ka

Rahandusministeeriumis toimunud järelevalve käigus. Korralduse lk-l 7 märgitu pole sellega

vastuolus, vaid seal on selgitatud, et uurida tuleb plaanitava hoone mõju kaebaja hoone

insolatsioonile. See väide on õige selles aspektis, et ruumi otsese päikesevalguse

(insolatsiooni) kestuse arvutamise juhend (ROPKA juhend) ja standard EVS

894:2008+A2:2015 näevad esmajärjekorras ette insolatsiooniarvutuse plaanitava ehitise

korral (2,5 h ja 3 h nõue). Standard näeb uue ehitise planeerimise korral ette lisanõude, et

insolatsiooni kestuse vähenemine ei tohi ületada 50% esialgsest kogu kestusest vaadeldavas

toas. Korralduses pole väidetud, et 50% nõude puhul tuleb võrrelda uut hoonet ja

büroohoonet.

29. Ringkonnakohtu algatusel asjas määratud ekspertiisi tulemus kinnitab, et insolatsiooni

nõuded on täidetud sõltumata sellest, kas planeeritava ehitise kõrgust võrrelda olemasoleva

büroohoonega või varem seal olnud katlamajaga, ning sõltumata sellest, kui kõrget ja milliste

mõõtmetega hoonet hoovi poole plaanitakse. Nimelt ekspertide poolt täiendavatele

küsimustele antud vastuse kohaselt on insolatsioon tagatud täies ulatuses hoone Pühavaimu tn

poolsele ehk läänepoolsele fassaadile langeva päikesevalgusega ja planeeritav majutushoone

ei mõjuta lõppkokkuvõttes üldse kaebaja elamu insolatsiooni vastavust standardi ja ROPKA

juhendi nõuetele. Kohus nõustub eksperdiarvamusega, et 50% vähenemise kriteerium

puudutab seda tuba (akent), mis võetakse insolatsiooni arvestamisel aluseks, s.o siinsel juhul

Pühavaimu tn poolseid aknaidt, mitte hoovipoolset (kolmanda isiku kinnistust mõjutatavaid)

aknaid, mistõttu polegi standardi kontekstis tähtis, kas hoovi pool väheneb insolatsioon enam

kui 50%. Vale on kaebaja seisukoht, et insolatsioon ei tohi väheneda üle 50% üheski

Pühavaimu tn 16 elamus asuvas elutoas, töötoas, magamistoas ega köögis. Kuna juhend ei

nõua insolatsiooni ajalist tagatust igas toas, vaid sõltuvalt korteri suurusest teatud arvus

tubades, siis ei saa ka 50% kriteerium kehtida iga toa kohta. Majandus- ja taristuministri

02.07.2015 määruse nr 85 „Eluruumile esitatavad nõuded“ § 3 lg 3 sätestab küll, et eluruumi

igal elu-, töö- ja magamistoal ning köögil peab olema vähemalt üks lahtikäiv aken, mis annab

võimaluse ruumi tuulutamiseks ning tagab ruumis piisava loomuliku valguse, kuid see norm

ei reguleeri insolatsiooni kestust. Insolatsiooni kestuse nõuded põhinevad ehitusseadustiku §-l

7, mille kohaselt tuleb ehitis projekteerida ja ehitada ning korras hoida hea tava kohaselt.

Insolatsiooni puhul kajastavad hea tava ROPKA juhend ning standard EVS 894:2008.

Ringkonnakohus leiab, et eksperdiarvamuse ülaltoodud järeldused on tervikuna

usaldusväärsed. Õige on see, et standardi kohaselt peavad arvutused olema kontrollitavad.

Ekspertide slaididel on kellaaegadega varjude kujutised, mille alusel saab kontrollida

14(22)

3-22-2610

ekspertide arutluskäiku. Standard ei nõua seejuures kontrollitavuse tagamist mingil muul

kindlal viisil, seda ei nähtu ka kaebaja esitatud M. Merimaa 17.02.2026 e-kirjast.

30. Ülejäänud kaebaja väited insolatsiooni arvutamisel tehtud vigade kohta ei oma seega asja

lahendamisel tähtsust ja nendele pole tarvis vastata. Ühtlasi on seetõttu asjakohatud ka

kaebaja esitatud tõendid insolatsiooni küsimuses ja neid ei ole vaja analüüsida. Kaebaja

vastuväited on seotud hoone idapoolsele küljele langeva varjutusega, seal vaatluspunktide

mõõtmise tehniliste üksikasjadega jms insolatsiooni arvestamise metoodika tehniliste

üksikasjadega. Läänepoolsel fassaadil on aga insolatsioon tagatud akende kõikides punktides,

mistõttu ei ole asja õigeks lahendamiseks tarvis anda hinnangut sellele, millises

vaatluspunktis täpsemalt tuli insolatsiooni kontrollida.

31. Ka kaebaja etteheited ekspertide usaldusväärsusele ei ole põhjendatud. Eestis ei ole

isikuid, kes teeks rutiinselt insolatsiooni ekspertiise, s.o eksperdi leidmine pole kerge, mida

kinnitasid ka siinses asjas eksperdikandidaatide otsingud. T. Seppel on kantud registreeritud

eraekspertide nimekirja ehitustehniliste ekspertiiside alal, spetsialiseerumisega

projekteerimisekspertiisile ja omanikujärelevalve ekspertiisile. T. Seppeli soovil kaasati teise

eksperdina tegevarhitekt, kelle erialase töö üks osa on insolatsiooniarvutuste tegemine.

Mõlemad eksperdid jõudsid ühisele järeldusele. Asjaolu, et T. Seppel oli kunagi teinud

kolmandale isikule väikese töö hoopis teisel teemal, ei mõjuta kohtu hinnangul kuidagi tema

sõltumatust ega erapooletust siinses asjas vande all eksperdiarvamuse andmisel. T. Seppel

juhtis enne eksperdiks määramist kohtu tähelepanu sellele, et ta on sellise töö varem teinud,

mis tunnistab tema ausat ja professionaalset suhtumist, ega ole kinnitus sellest, justkui oleks

ekspert pidanud ennast ebasobivaks, nagu kaebaja väidab.

32. Ringkonnakohtu arvates on oluline, et ka idafassaadil ei toimu insolatsiooni drastilist

vähenemist, nt täielikku varjutamist, mille puhul võiks teoreetiliselt tõusetuda küsimus, kas

linn on kaebaja huve kohaselt väärtustanud sõltumata sellest, et formaalselt võttes on

insolatsiooni nõuded läänepoolse fassaadiga tagatud.

33. Seega ei ole alust väita, et linn oleks rikkunud kaebaja õigusi seoses insolatsiooniga. Kuna

kaebaja väitis, et TIB OÜ uuring ei ole kontrollitav, siis ringkonnakohtu korraldatud

ekspertiisiga on sellekohased võimalikud ebamäärasused ja kahtlused kõrvaldatud ning on

tuvastatud, et insolatsioon kaebaja kinnistul ei lange alla standardiga (ning ROPKA

juhendiga) nõutu. Seega ei saanud vastustaja haldusakt tugineda ekslikele järeldustele

insolatsiooni osas.

Privaatsus

34. Vaate halvenemine ja privaatsuse vähenemine võib rikkuda naabri õigusi. Selliseid väiteid

tuleb igal üksikul juhul hinnata ning selgitada, kas negatiivsete mõjude olemus ja intensiivsus

on selline, millega kaasneb omandiõiguse riive (RKHKo 3-3-1-4-12, p 12).

35. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatavas korralduses ei ole privaatsust puudutavas osas

selliseid kaalutlusvigasid, mis tingiks haldusakti tühistamise. Linn on asjakohaselt selgitanud,

et tihedas linnakeskkonnas on paratamatu, et hooned asuvad lähestikku ning naaberkinnistul

toimuv on vaadeldav. Nõutav ei ole sarnasel määral eraldatus ja privaatsus, nagu oleks

eeldatav äärelinna eramurajoonis. Privaatsuse vähenemine hoovi peal toimetamisel jne

majutushoone rajamise tõttu ei ole sedavõrd intensiivne, et toob kaasa kaebaja õiguse nõuda

naaberkinnistule aknaavadeta seina. Võrdlus Pühavaimu tn 20 kinnistuga ei ole määrav, kuna

seal on asjaolud teistsugused. Kolmanda isiku kinnistul olnud ja oleval hoonel on samuti

aknad kaebaja kinnistu poole ning kaebaja kinnistu oleks vaidlustatud DP kehtima jäämisest

sõltumata igal juhul naaberhoones (olemasolevas või selle asemele rajatava mõne uues)

olevate inimeste poolt vaadeldav. Kolmas isik märgib seejuures asjakohaselt, et kaebaja

privaatsust suurendab asjaolu, et Pühavaimu tn 16 poole suunatud hoone aknad on avatavad

15(22)

3-22-2610

ainult personali poolt ühekaupa ning vaid akende pesuks. Ringkonnakohus peab

ebatõenäoliseks, et majutusasutuse kliendid, kes viibivad toas eeldatavasti vaid lühiajaliselt,

hakkavad tundma suurt huvi selle vastu, et pidevalt jälgida läbi akna kaebaja kinnistul

toimuvat. Halduskohtu viide sellele, et kaebaja kinnistul saab aknaid varjata ka kardinatega

jms, ei ole ilmselgelt asjakohatu.

Sihtotstarbe muutmine ärimaaks

36. Sihtotstarbe muutmine ärimaaks toimus õiguspäraselt. Vastustajal on selles küsimuses

ÜP-ga seatud piirides ulatuslik kaalutlusõigus ja halduskohus tuvastas õigesti, et linn on

haldusakti andmisel kaalutlusõiguse teostamise reeglitest kinni pidanud ja valitud lahendust

piisavalt põhjendanud. Halduskohtu põhjendused on selles osas asjakohased ja ammendavad.

37. Iseenesest on õige kaebaja väide, et segahoonestusala juhtotstarbe eesmärgiks on mh

tagada erineva sihtotstarbega kinnistute olemasolu, kuid nõustuda ei saa sellega, et ÜP

eesmärgiks on säilitada konkreetsetel kruntidel olemasolevad sihtotstarbed. Vastustaja on

õigesti pidanud majutusasutuse loomist ÜP-s ette nähtud juhtotstarbega kooskõlas olevaks

ning linna arengu vajadustele vastavaks. ÜP seletuskirja peatükis 4.3.2 on märgitud, et

kõnealune maa-ala on funktsionaalselt mitmekülgne piirkond, kus erinevad otstarbed on

omavahel läbi põimunud, luues aktiivses kasutuses oleva ja mitmekülgse linnakeskkonna;

maa-ala arendamise eesmärgiks on muu hulgas seatud aktiivses kasutuses oleva, mitmekülgse

ning atraktiivse linnakeskkonna arendamine, erinevate kokkusobivate funktsioonide

koosmõju abil linnakeskkonna elavdamine; maa-alale sobivad ametiasutused, kultuuri-,

spordi-, haridus- ja meelelahutusasutused, kaubandus-, toitlustus-, teenindus- ja

majutusasutused, elamud, väikeettevõtluse ja büroohooned, transpordi kasutust teenindavad

hooned, riigikaitsehooned ja muud keskusesse sobiva maakasutuse juhtotstarbega alad.

Ühiskondlike ehitiste maa moodustab ülaltoodud võimalikest sihtotstarvetest vaid osa ning

pole alust nõuda, et see säiliks just kolmanda isiku kinnisasjal. Asjaolu, et DP-ga hõlmatud

kinnistu kõrval asuvad ärimaa sihtotstarbega kinnisasjad, ei tähenda, et kolmanda isiku

kinnisasjal peaks tingimata säilima olemasolev sihtotstarve või saaks seda muuta üksnes

mõneks muuks maaks peale ärimaa. Oluline on see, et sihtotstarbe muutmine ärimaaks sinna

majutusasutuse rajamise eesmärgil on konkreetsel juhtumil avalikke huvisid ja eraisikute

huvisid sobivalt tasakaalustav ning linnaruumi sobiv, sh Pärnu vanalinna vajadustele vastav

lahendus. Korralduses märkis linn, et seda tüüpi ettevõtluse arendamine on piirkonda üldiselt

sobilik, toetab piirkonna arengut ja on seotud olemasoleva majutushoone kasutusvõimaluste

laiendamisega. Need on lubatavad ning asjakohased kaalutlused senisest sihtotstarbest

loobumiseks.

Muinsuskaitse eritingimused

38. Kaebaja väited ei anna alust järelduseks, et DP on vastuolus Pärnu vanalinna ja kuurordi

muinsuskaitseala põhimäärusega, sh § 10 lg 3 p-ga 5.

39. Muinsuskaitseseaduse (MuKS) § 61 lg 1 kohaselt on üldplaneeringu ja detailplaneeringu

muinsuskaitse eritingimuste ülesanne kindlustada, et planeeritaval maa-alal kavandatavad

muudatused aitavad tagada muinsuskaitseala või kinnismälestise säilimise ja kaitsevööndiga

seatud eesmärgid. MuKS § 61 lg 5 sätestab, et detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimused

koostab pädev isik ning need kooskõlastatakse Muinsuskaitseametiga. Järelikult omavad

siinsel juhul primaarset tähendust muinsuskaitse eritingimused, mille kooskõlastamisega

võtab amet lõpliku ning siduva seisukoha. Muinsuskaitseameti kooskõlastamise komisjoni

25.05.2021 ja 29.06.2021 protokollides toodud seisukohad olid ameti seisukohta

ettevalmistavad ning isegi kui need ei ole lõplike eritingimustega täies ulatuses kattuvad, ei

tähenda see automaatselt eritingimuste õigusvastasust. On paratamatu, et haldusmenetluste

16(22)

3-22-2610

käigus kaalutakse erinevaid seisukohti ja huve ning haldusvälise isiku jaoks omavad

õiguslikku tähendust ametlikult kooskõlastatud muinsuskaitse eritingimused.

40. Samas tuleb märkida, et Muinsuskaitseameti 18.03.2022 vastuses nr 1.1-7/230-3 kaebajale

on viidatud täisehituse protsendi küsimuses eritingimuste p-le 5.1.2. Erinevalt kaebaja väitest

ei räägita seal pelgalt vaadeldavusest, vaid mh nimelt ka krundistruktuuridest ja täisehitusest,

viidatakse, et täisehituse tendents on suurenenud koos mitmete näidetega ning kavandatava

uushoone kasutusotstarvet ning selle funktsionaalset seost Kuninga tn 30 hoonega arvestades

saab öelda, et kinnistu täisehitusprotsent 96,5% on optimaalse suurusega ning selles

linnaruumilises asukohas muinsuskaitseliselt põhjendatud; olemasoleva, arhitektuurselt

mitteväärtusliku hoone asemel uushoone rajamine ümbritsevaid kinnistuid muinsuskaitseliselt

ei kahjusta. Lisaks juhtis Muinsuskaitseamet 18.03.2022 vastuses kaebajale tähelepanu, et

vanades linnasüdametes olevate kinnistute täisehitusprotsent on väga tihti suurem eeslinna

omadest. Mingit ühekülgset ja õigusvastast lähenemist, mida kaebaja väidab, ringkonnakohtu

hinnangul nendest seisukohtadest ei nähtu. Kaebaja pole esitanud mistahes tõendeid nende

hinnangute ümberlükkamiseks.

41. Muinsuskaitseamet on DP lahenduse 21.01.2022 kooskõlastanud. Asjaolu, et ameti antud

hinnangud ei ole kaebaja huvide aspektist soodsad, ei tähenda, et need oleksid ekslikud.

42. See, et välja pole toodud võrdlusi kvartalite südamike ehitusmahtude kohta, ei oma

määravat tähtsust. Kaebaja on selle asjaolu välja toonud alles apellatsioonkaebuses, mitte

pöördumistes Muinsuskaitseameti ja vastustaja poole, mistõttu nad pole saanud selle väite

kohta kaebajale põhjendusi esitada. Lisaks tuleb märkida, et kaebaja pole esitanud oma

väidete kinnituseks tõendeid. Eeltoodud põhjustel pole kohtul tarvis asuda üksikasjalikumalt

uurima kvartali südamike täisehitusprotsenti Pärnu vanalinnas, sh kolmanda isiku vastuväidet,

et näiteks Hospidali tn 6a krundi (mis asub samuti kvartali südamikus) täisehitus on 98%.

Lisaks tuleb tõdeda, et olukorras, kus kvartali südames oleva hoone maht ja kõrgus ei kahjusta

muinsuskaitseväärtuste üldist vaadeldavust ning kvartal koosneb erinevast ajastust pärit ja

erineva kõrgusega hoonetest (sh 3- ja 4-korruselised hooned Rüütli tn ääres, vt muinsuskaitse

eritingimuste lk 14), pole alust pidada Muinsuskaitseameti ega linna muinsuskaitse alaseid

kaalutlusi meelevaldseks ja muinsuskaitseala põhimäärust rikkuvaks, mis saaks kaasa tuua DP

õigusvastasuse. Muinsuskaitseameti esindaja selgitas Rahandusministeeriumi heakskiidu

menetluses, et kinnistul oli kunagi katlamaja, kuid see ei olnud kultuuriväärtuslik. Selleks, et

vanalinn säiliks, tuleb teatud muudatusi lubada. Juba enne detailplaneeringu algatamist

räägiti läbi ja lepiti kokku, et uus hoone peab olema eristatav ja kaasaegne. Planeeringu

koostamise aluseks on muinsuskaitse eritingimused. Seal analüüsiti nii hoone kõrgust kui

täisehitust. Muinsuskaitseamet leidis, et uus hoone ei tohiks olla oluliselt kõrgem

olemasolevast. Muinsuskaitseamet kooskõlastas nii eritingimused kui ka detailplaneeringu.

Kaitsekorra uuendamisega seotud analüüsid on näidanud, et Pärnu vanalinnale on kinnistute

suur täisehitus loomuomane. Seega antud asukohas suurem krundi täisehitusprotsent on

põhjendatud. Uue hoone kõrgus ei domineeri ajaloolise hoonestuse üle.

Rahandusministeerium leidis DP-d heaks kiites põhjendatult, et kavandatava hoone puhul on

mõju suurem kui ühekorruselise hoone puhul, kuid vastavalt analüüsile jääb mõjutus ikkagi

normide piiridesse.

43. Ka kaebaja väide Pärnu vanalinna uushoone lamekatusega katuseuukide sobimatuse kohta

on paljasõnaline.

44. Asjakohatu on apellatsioonkaebuse väide, et halduskohus käsitas Muinsuskaitseameti

seisukohti ühtaegu haldusorgani kooskõlastusena ja ekspertarvamusena. Selle kohta käiv

lause kohtuotsuses on järgmine: „Kohus ei saa siinkohal asendada Muinsuskaitseameti

seisukohti ja märgib ainult, et kui viimane vastava valdkonna eest vastustajana kaheldamatult

17(22)

3-22-2610

väga head ekspertiisi omava riigiasutusena ei näinud siin vastuolu muinsuskaitse nõuetega,

siis puudub kohtul põhjus kaebaja subjektiivse hinnangu alusel asuda teistsugusele

seisukohale.“ Halduskohus on siin silmas pidanud mitte eksperdiarvamust menetlusõiguse

tähenduses, vaid tavakeele tähenduses asjatundlikkust, kogemust. Ehkki ameti seisukohad

pole käsitatavad ümberlükkamatu tõena ja kohtule siduvana, saanuks siinsel juhul

Muinsuskaitseameti hinnanguid kummutada asjatundja arvamuse või eksperdiarvamuse

alusel, mitte subjektiivsete hinnangute ja paljasõnaliste väidete alusel. Kohus pidi HKMS § 61

lg-te 1 ja 2 alusel võtma seisukoha, kas kaebaja väited on tõendatud, ja jõudis põhjendatult

järeldusele, et asjaolude kindlakstegemisel tuleb praeguse juhtumi asjaoludel eelistada

Muinsuskaitseameti seisukohti.

45. Rikutud pole ka muinsuskaitseala põhimääruse § 6 lg 2 p-i 5, mille kohaselt on

muinsuskaitseala kaitse eesmärgiks vanalinnas elamisvõimaluste maksimaalne säilitamine.

Vaidlustatud DP ei võta ära elamisvõimalusi Pärnu vanalinnas. Vastupidi, Muinsuskaitseamet

on 29.12.2020 seisukohas ja hiljem muinsuskaitse eritingimuste kooskõlastamisel leidnud, et

kavandatav hoone ei vähenda ümbritseva ajaloolise linnaruumi väärtuseid, vaid pigem tekitab

võimaluse väärindada ajaloolist keskkonda kvaliteetse kaasaegse arhitektuuriga. Kohus

nõustub selle seisukohaga. See teenib üldist huvi hoida vanalinn elukeskkonnana atraktiivne.

Linnakeskkonna tihendamine ning vanalinna sobivate ja uut laadi ettevõtluseks võimaluste

loomine on linnasüdames olnud ja on jätkuvalt tavaline. Varasem hoone polnud eluhoone, s.o

elamispind ei vähene.

Parkimiskohad

46. Korralduses on piisavalt põhjendatud, miks Kuninga tn 30a krundile ei looda

parkimiskohti. Asjaolu, et kaebaja ei nõustu halduskohtu seisukohaga selles osas, ei tähenda,

et kohus oleks milleski eksinud. Pärnu linna asustusüksuse üldplaneeringu 2025+ kohaselt on

linnal õigus kaalutlusotsuse alusel vähendada parkimiskohtade arvu mh muinsuskaitsealal,

kus juba väljakujunenud väärtuslik hoonestus ja õueala ei võimalda krundile mõistlikku

juurdepääsu parkimiseks või krundile kavandatav parkimislahendus vähendab ala või

üksikobjekti eripära ja väärtust. Ülemäärane oleks linnalt nõuda parkimismajade mahutavuse

analüüsi tegemist. Piisav on tõdemus, et parkimismajad ehk alternatiivsed

parkimisvõimalused on olemas, mis tagab, et parkimiskohtade puudumine ei too kaasa valesti

parkimist ja linnaruumi häirimist. Juhul kui klient soovib tulla südalinnas asuvasse

majutusasutusse sõidukiga, peab ta arvestama kuluga parkimismaja või linnas asuva muu

parkimiskoha kasutamisele. Juhul kui nõudlus parkimismaja teenuse järele kasvab, võib see

tõsta teenuse hinda, kuid linnal polegi kohustust tagada südalinnas parkimise võimalust

madala hinnaga. On olnud kolmanda isiku enda valik, et ta eelistab suuremat täisehituse

mahtu parkimiskohtadele ja ta pidi arvestama, kuidas see mõjutab tema ettevõtlust, sh

asukoha atraktiivsust klientide silmis. Juhul kui parkimisvõimalust on tarvis majutusasutuse

personalile, tuli kolmandal isikul arvestada ka selle ettevõtlusega seotud kuluga. Laiem üldsus

selliseid kvartalisiseseid parkimiskohti eramaal nagunii vabalt kasutada ei saaks, mistõttu ei

rikuta avalikku huvi.

47. Parkimiskohtade ettenägemine Kuninga tn 30a kinnistul vähendaks tõepoolest Kuninga tn

30a kinnistu täisehitust. Põhjendamatu on samas nõuda parkimiskohti naaberkrundil ainult

sellepärast, et see aitaks tagada kaebaja huvi, et krundi täisehitus oleks võimalikult väike.

Parkimisnormatiiv, mida kaebaja väitel on rikutud, ei kaitse selles osas kaebaja huvi ehk selle

võimalik eiramine ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi.

48. Parkimise lahendus pole seega vastuolus avalike huvidega ega riku kaebaja õigusi.

Kolmanda isiku esindajakulu halduskohtus

18(22)

3-22-2610

49. HKMS § 109 lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud

menetluskulud. Menetluskulude põhjendatuse hindamisel tuleb arvesse võtta nii

õigusküsimuste keerukust kui ka faktiliste asjaolude mahukust (RKHKo 3-12-201/117, p 28;

RKHKo 3-20-19/62, p 39; RKHKo 3-20-2291/63, p 22). HKMS § 108 lg 12 esimese lause

kohaselt kohaldatakse menetluskulude jaotusele tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-

des 173 ja 175 sätestatut. TsMS § 175 lg 3 sätestab, et mitmele lepingulisele esindajale tehtud

kulutused hüvitatakse, kui need on tingitud asja keerukusest või esindaja vahetamise

vajadusest. Selleks peab kohus kohtuasja materjalidega tutvudes hindama, milles asja

keerukus seisnes ning mitme esindaja kasutamise vajadust peab põhjendama menetlusosaline,

kes kulude hüvitamist nõuab (RKTKm 17.04.2024 määrus asjas nr 2-17-124505, p 14).

50. Ringkonnakohtu hinnangul vastas esindajakulu 9000 eurot asja keerukusele ning tehtud

menetlustoimingutele. Halduskohus arvestas õigesti, et siinne asi on keskmisest kohtuasjast

keerukam ja mahukam. Seejuures vähendas halduskohus väljamõistetavaid kulusid, pidades

kulu osaliselt ülepaisutatuks. Vastuses apellatsioonkaebusele toob kolmas isik põhjendatult

esile, et esindajate suure töömahu tingis kaebaja esitatu maht ja ka asjaolu, et need on mõneti

raskelt jälgitavad. Esindus kahe advokaadi poolt ei suurendanud tõenäoliselt olulisel määral

esindajakulusid, sest advokaadid koostasid menetlusdokumendid koostöös, mitte ei teinud

samal ajal sama tööd – kaks advokaadist esindajat tekitavad topeltkulu eelkõige istungil

(RKHKm 3-22-619/22, avaldamata), siinses asjas halduskohus istungit ei pidanud. Asjaolu, et

kaebaja esindajakulu oli väiksem (6340 eurot), ei oma määravat tähtsust. Tegu ei ole kordades

või suurusjärgu võrra erineva kuluga ning on tavapärane, et õigusabi hind võib olla bürooti

mõneti erinev. See ei tähenda, et kolmas isik on oma õiguste kaitseks teinud põhjendamatuid

kulutusi.

51. Järelikult pole halduskohus praeguses asjas kolmanda isiku esindajakulu väljamõistmisel

diskretsioonipiire ületanud ega menetlusnorme oluliselt rikkunud.

Menetluslikud küsimused

52. Kaebaja apellatsioonkaebus jääb ülaltoodud põhjustel rahuldamata. Rahuldamata jäävad

ka kaebaja vastuväited kohtu tegevusele.

53. Kolmandal isikul oli õigus esitada 17.02.2026 kohtukõne teesid kirjalikult (HKMS § 129

lg 3 ja TsMS § 402 lg 7). Kaebaja õigusi ei rikkunud see, et kirjalikud teesid esitati kohtute

infosüsteemis registreerimiseks mitte kohtukõne ajal, vaid pool tundi enne istungi algust.

Menetlusnormid ei nõua, et vastaspoole kohtukõne sisu oleks menetlusosalistele ette teatatud.

54. Vale on kaebaja väide, et ekspertide kirjalikud vastused kaebaja küsimustele tehti talle

nähtavaks alles vahetult enne 17.02.2026 istungit. 12.02.2026, s.o määratud ajaks saabunud

vastused tehti kõigile menetlusosalistele avaliku e-toimiku kaudu nähtavaks nende toimikus

registreerimise päeval 13.02.2026. Asjaolu, et esialgu oli vastus allkirjastamata, ei takistanud

menetlusosalistel nendega tutvuda ja kohtuistungiks valmistuda.

55. Põhjendamatu on kaebaja vastuväide, et talle ei antud piisavalt aega reageerida ekspertide

kohtuistungil antud selgitustele. Ekspertide peamine ja asjas tähtsust omav seisukoht, et

insolatsioon on tagatud Pühavaimu tn poolsetes akendes ning standardi ja ROPKA nõuded on

täidetud sõltumata sellest, milline hoone hoovi poole püstitatakse, oli kaebajale ette teada

enne istungit ning ülejäänud küsimused ei oma asjas enam tähtsust. Seetõttu puudus vajadus

veel täiendava tähtaja andmiseks, et esitada seisukohti insolatsiooni küsimuses.

Põhjendamatud on vastuväited seoses ekspertide küsitlemisega kohtuistungil, arvestades

pealegi asjaoluga, et kaebaja esitatud küsimused ja ekspertide antud vastused polnud asja

õigeks lahendamiseks suures osas vajalikud. Eksperdiarvamus oli kontrollitav ning ülal

põhjendas kohus, miks ei olnud arvutuste kontrollimiseks tarvis välja nõuda täiendavaid

materjale. Samuti puudus kohtul alus ekspertide taandamiseks: eksperdid olid sõltumatud ja

19(22)

3-22-2610

asjatundlikud. Kaebaja ei esitanud omalt poolt asjatundja arvamust, kus oleks üheselt

tuvastatud, et insolatsioon ei ole tagatud, vaid tegeles kogu apellatsioonimenetluse vältel

sisuliselt üksnes sellega, et juhtida tähelepanu haldus- ja kohtumenetluses esitatud

asjatundjate vastupidistes arvamustes esinevatele vigadele.

56. Põhjendamatu on kaebaja vastuväide kohtu tegevusele seoses sellega, et ekspertidel

võimaldati esitada vastused kaebaja küsimustele enne kohtuistungit kirjalikult. TsMS §-st 303

ei tulene keeldu esitada vastused kirjalikult. HKMS § 188 lg 2 kohaselt tuleb ringkonnakohtul

asi ette valmistada sellise põhjalikkusega, et see oleks võimalik lahendada ühel kohtuistungil.

On mõistlik, et eksperdid saavad istungiks valmistuda selliselt, et on saanud oma vastused

läbi mõelda ja formuleerida. See võimaldab ka menetlusosalistel ning kohtul olla valmis

vajaduse korral nende täiendavaks küsitlemiseks. Vaatamata sellele, et poolel on TsMS § 303

lg 2 kolmanda lause kohaselt õigus nõuda eksperdi küsitlemist istungil, on kohtul HKMS §

131 kohaselt kaalutlusõigus korraldada menetlus selliselt, et osa küsimusi lahendatakse

kohtuistungil ja osa kirjalikus menetluses. Kohus määras kohtuistungi kirjalikult esitatud

eksperdiarvamuse menetlusosalistega läbiarutamiseks, kuid eksperdid kuulati suuliselt üle

ainuüksi seetõttu, et kaebaja oli seda taotlenud. Seejuures ei taotlenud ükski menetlusosaline

ekspertide kirjalike vastuste kohtuistungil ettelugemist. Insolatsiooni küsimuses oli asja

sisuline arutamine kohtuistungil piisav ja puudus vajadus selles osas asja arutamist uuendada,

et anda menetlusosalistele veel täiendav võimalus avaldusi esitada.

57. Ringkonnakohus ei võta toimikusse kaebaja 06.03.2026 esitatud tõendeid, kuna need on

esitatud pärast asja sisulise arutamise lõppemist insolatsiooni küsimuses. Samuti ei pea kohus

vajalikuks koguda neid tõendeid omal algatusel ja uuendada selleks asja arutamist.

17.02.2026 e-kirjavahetus MTÜ Eesti Standardimis- ja Akrediteerimiskeskus

standardiosakonna juhataja M. Merimaaga ei ole asja lahendamiseks vajalik, kuna see käib

kehtiva õiguse tõlgendamise kohta, mitte faktilise asjaolu kohta. Kaebaja esindaja 02.02.2026

e-kiri ning TV 02.02.2026 arvamus pole insolatsiooni küsimuse lahendamiseks asjakohased,

kuna need ei puuduta küsimust, et läänepoolse fassaadi akende insolatsiooniga on nõuded

täidetud. Ringkonnakohus jääb 17.02.2026 kohtuistungil tehtud määruse juurde, et Pärnu

Täitevkomitee 16.01.1985 otsus ning plaan ei oma tähtsust vaidlustatud korralduse

õiguspärasuse hinnangu andmisel.

58. Kaebaja taotles ringkonnakohtu 17.02.2026 kohtuistungi protokolli täiendamist ekspertide

antud vastustega, ringkonnakohtu korraldusliku selgitusega ning kaebaja esindaja

vastuväidete ja selgitustega. Taotlus tuleb rahuldada osaliselt. Kaebajal on õigus nõuda

tunnistajate, ekspertide ja menetlusosaliste salvestatud ütluste põhisisu protokollimist (HKMS

§ 84 lg 2 ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 52 lg 2). Vastavalt kaebaja taotlusele kajastab

kohus protokollis ekspertide salvestatud ütluste põhisisu. Lisaks täpsustab ringkonnakohus

protokollis oma korralduslikku selgitust. Kaebaja esindaja ei andnud istungil „ütlusi“ TsMS §

52 lg 2 mõistes. Kõikide tema seisukohtade protokollis kajastamine ei ole vajalik, arvestades

muu hulgas asjaolu, et väited hoovipoolsete akende insolatsiooni arvutamise metoodika

üksikasjade kohta ei oma asja lahendamisel mingit tähtsust, nagu ülalpool on selgitatud.

Kohtuistung on helisalvestatud ning kõigi istungil osalenute jutt on salvestiselt täies ulatuses

kättesaadav. Kohus allkirjastab protokolli ülevaatlikkuse ja selguse huvides uuesti, tuues

muudetud kohad välja alla joonitud tekstina. Rõhutada tuleb, et protokolli pannakse kirja

üksnes põhisisu ning tegemist ei ole sõnasõnalise stenogrammiga. Edasikaebeõigust on

võimalik teostada ka nõnda, et vajadusel viidatakse helisalvestisele.

59. Tähelepanuta jäävad kaebaja ning kolmanda isiku 13.03.2026 menetlusdokumentidega

esitatud seisukohad, taotlused ja tõendid, mis on esitatud pärast 25.02.2026 määrusega antud

tähtaegu (peale menetluskuludega seotud dokumentide), kuna nende menetlemine viivitaks

asja menetlust, mh tingides vajaduse koguda nende kohta vastaspoole seisukohti.

20(22)

3-22-2610

60. Kuna apellatsioonimenetlus on kohtuotsuse tegemisega lõppenud, ei oleks trahvihoiatuse

tegemine kaebaja esindajale enam eesmärgipärane.

61. Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks tehakse kohtuotsus (HKMS § 108 lg 1).

Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu

poolele (HKMS § 108 lg 8). Menetluskulude vastaspoolelt väljamõistmise eelduseks on

menetluskulude nimekirja ja kuludokumentide esitamine (HKMS § 109 lg 1). Välja saab

mõista põhjendatud ja vajalikud kulud (HKMS § 109 lg 6).

62. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, kannab kaebaja oma menetluskulud ise.

63. Kaebaja, vastustaja ja kolmas isik tegid igaüks eksperdikulu ettemakse 1074,66 eurot

vastavalt TsMS §-le 158. Lisaks tegi kaebaja eksperdikulu ettemakse 1116 eurot seoses tema

poolt ekspertidele täiendavalt esitatud küsimustega. Kõik kaebaja väited eksperditasu suuruse

põhjendamatuse kohta on ilmselgelt põhjendamatud, eksperdid on töö teinud ja peavad saama

selle eest tasu. Kuna menetluskulud jäävad kaebaja kanda, tuleb kaebajal kanda ka

eksperditasu täies ulatuses. Seega tuleb kaebajal hüvitada vastustajale ja kolmandale isikule

nende tehtud ettemaksud ning kaebaja poolt tehtud eksperditasu ettemaksete katteks makstud

summad jäävad kaebaja kantavaks kuluks. Kaebajalt ekspertiisikulu väljamõistmine ei ole

ebaõiglane. Tema apellatsiooniastmes esitatud vastuväited vaidlustatud korralduse andmisel

linna poolt aluseks võetud insolatsiooniuuringule osutusid põhjendamatuks ja vastustaja ei

teinud viga, kui tugines sellele DP kehtestamisel. Kui linn on 20 aasta jooksul tekitanud

kaebajale kahju, nagu kaebaja väidab, on tal võimalik nõuda kahju hüvitamist. Õiguspärase

DP kehtestamisega pole linn kaebajale kahju tekitanud.

64. Kaebajalt tuleb kolmanda isiku kasuks välja mõista apellatsiooniastme esindajakulu ning

dokumentaalse tõendi saamise kulu.

64.1. Kolmanda isiku 20.02.2026 menetluskulu nimekirja kohaselt oli esindajakulu

ringkonnakohtus 21 813,94 eurot. 26.02.2026 lisandus esindajakulu 611,15 eurot ja

16.03.2026 esindajakulu 1083,75 eurot. Ringkonnakohus leiab, et vaidluse keerukusastet ning

suurt mahtu arvestades, mis paljuski oli tingitud kaebaja arvukatest ja mahukatest avaldustest

ja taotlustest, tuleb lugeda kolmanda isiku vajalikuks ja põhjendatud esindajakuluks

apellatsiooniastmes 21 000 eurot. Võrreldes kaebaja enda kuludega, mis olid üle 30 000 euro,

ei saa kolmanda isiku esindajakulu olla ilmselgelt ülepaisutatud. Kohtukõne kirjalike teeside

koostamise kulu tuleb arvestada kolmanda isiku vajaliku ja põhjendatud esindajakulu hulka,

kuna ringkonnakohus uuendas asja arutamise ja võimaldas menetlusosalistel esitada lõplikke

seisukohti muude kui insolatsiooniga seotud küsimustes.

64.2. Kaebaja arvates esineb põhjendatud kahtlus, et kolmas isik ei ole advokaadibüroo

arvetel märgitud menetluskulusid tegelikult kandnud ning need arved on näilikud. Kaebaja

põhjendab seda asjaoluga, et kolmas isik on väitnud, et siinne kohtuvaidlus koormab teda

ning takistab majandustegevust. Ringkonnakohus leiab, et hotelliarenduse takerdumine

kohtuvaidluse tõttu võib usutavalt tekitada rahalisi raskusi, kuid ainuüksi sellest ei ole

põhjendatud teha järeldust, et advokaadibüroo on esitanud fiktiivseid arveid. Esindajakulud

on väljamõistetavad, kui menetlusosalisel on tekkinud kulude kandmise kohustus (HKMS §

109 lg 11). Seetõttu ei olnud kohtul kohustust nõuda kolmandalt isikult arvete tasumist

tõendavaid dokumente ega koguda tõendeid kolmanda isiku majandusliku olukorra kohta.

Samas tuleb märkida, et kolmas isik esitas arvete tasumist tõendavad dokumendid hiljem

omal algatusel.

64.3. Kolmas isik on esitanud tõendid OÜ TIB arvete nr 24111 ja nr 24113 tasumise kohta,

mistõttu saab selle kulu (839,67 eurot) arvata kolmandale isikule väljamõistetavate kulude

hulka.

21(22)

3-22-2610

64.4. Kokku tuleb kolmanda isiku kasuks välja mõista 22 914,33 eurot: esindajakulu 21 000

eurot, dokumentaalse tõendi saamise kulu 839,67 eurot ja eksperditasu 1074,66 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)

22(22)