2-23-130817/40 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kairi Piirisild, Ele Liiv ja Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht

23. märts 2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-130817

Kohtuasi

Kentmanni 11A avaldus COU & Partners OÜ vastu

majandamiskulude võla väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 11. juuni 2025. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

COU & Partners OÜ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: Tallinn, Kentmanni tn 11a korteriühistu

(registrikood 80028128), lepinguline esindaja Tuulikki

Laesson

Puudutatud isik: COU & Partners OÜ (registrikood

14498587), lepinguline esindaja Siiri Pajupuu

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta vastu Tallinn, Kentmanni tn 11a korteriühistu loobumine COU & Partners

OÜ vastu esitatud põhinõudest 6,57 euro ulatuses ja viivisenõudest 6,57 euro

ulatuses ning lõpetada selles osas asja menetlus.

2. Jätta Harju Maakohtu 11. juuni 2025. a määrus muutmata.

3. Jätta COU & Partners OÜ määruskaebus rahuldamata.

4. Jätta määruskaebemenetluse kulud COU & Partners OÜ kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.

2-23-130817

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Tallinn, Kentmanni tn 11a korteriühistu (avaldaja) esitas 15.09.2023 (täiendatud

30.08.2024 ja 30.04.2025) Harju Maakohtule avalduse, milles palus mõista COU & Partners

OÜ-lt (puudutatud isik) avaldaja kasuks välja põhivõla 1476,83 eurot, sissenõutavaks

muutunud viivis 146,82 eurot ja viivis võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras tasumata põhivõlalt alates 01.09.2024 kuni põhivõla tasumiseni. Avaldaja

loobus 30.04.2025 põhinõudest 6,57 euro ja viivisenõudest 6,57 euro ulatuses. Menetluskulud

palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.

1.1. Avalduse kohaselt on puudutatud isik Kentmanni tn 11a korterelamus asuva korteri nr 4

omanik. Avaldaja on osutanud ja vahendanud puudutatud isikule temale kuuluva korteri

sihipäraseks kasutamiseks ja kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikke teenuseid.

1.2. Avaldaja esitas puudutatud isikule ajavahemikus 30.11.2022–31.07.2024 arved, mis on

osaliselt või täielikult tasumata.

1.3. Korteriühistu põhikirja punkti 2.2.1 kohaselt on korteriomanik kohustatud täitma

õigusakte, põhikirja, ühistu otsuseid ning juhatuse ettekirjutusi. Punkti 2.2.14 kohaselt on

korteriomanik kohustatud tasuma tähtaegselt (regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt

üldkoosoleku poolt kindlaksmääratud ja seadusega kooskõlas kuupäevaks) ühistu arvetel

märgitud kululiikide (kommunaalteenused jms) eest ning sihtotstarbelisi makseid ühistu

pangaarvele. Põhikirja punkt 2.2.15 näeb ette, et korteriomanik on kohustatud tasuma ühistule

elamu majandamiskulusid võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi osa suurusega, kui

põhikirjaga või eriomandikokkuleppega ei ole otsustatud teisiti. Põhikirja punktis 2.3 ja selle

punkti alapunktides on kindlaks määratud majandamiskulude arvestuse alused.

1.4. Majandamis- ja kommunaalkulude tasumise nõude aluseks on avaldaja üldkoosoleku

otsused ning üldkoosolekutel kinnitatud majanduskava. Üldkoosoleku 01.09.2022 protokolli

punktiga 2 kinnitati 2022. a majanduskava. 18.06.2023 üldkoosolekul võeti vastu 2023. a

majanduskava. Vastavalt üldkoosoleku otsusele ja 2023. a majanduskavale arvestati alates

01.06.2023 majandamis- ja kommunaalkulu vastavalt uuele kinnitatud majanduskavale.

Avaldaja esitatud arved on kooskõlas majanduskavadega.

Puudutatud isiku seisukohad

2. Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

2.1. Õige ei ole avaldaja väide, et puudutatud isikule esitatud arved on kooskõlas

üldkoosoleku kinnitatud majanduskavadega. 01.09.2022 üldkoosoleku protokolli punktis 2

ega 18.06.2023 üldkoosoleku protokolli punktides 2 ja 3 ei ole majanduskava kinnitamist

otsustatud. Seega esitas avaldaja arved üldkoosoleku poolt kinnitamata ühikhindadega.

2.2. Avaldaja arvetel toodud kommunaalkulude arvestused ei ole põhjendatud. 2022. a ja

2023. a kinnitamata majanduskavades on arusaamatult märgitud objekti maksustatavaks

pinnaks 689,2 m2. Avaldaja üüris 28.02.1997 üürinud eraisikule välja Kentmanni 11a asuvad

mitteeluruumid kasuliku pinnaga kokku 75,8m2. Avaldaja ja üürnik on puudutatud isikule

kinnitanud, et nimetatud pinnale majandamis- ja kommunaalkulusid ei jagata. Nimetatud

asjaolu peaks avalduma ka avaldaja maksustatavas majanduskavas ja objekti maksustatava

pinna arvestamisel, kuid seda ei nähtu.

2-23-130817

2.3. Avaldaja arvestused majandamis- ja kommunaalkulude kohta esitatud arvetes ei ole

õiged. Puudutatud isikul ei ole kohustust tasuda suvaliste andmetega arveid.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas avalduse ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja

põhivõla 1470,26 eurot ja 30.08.2024 seisuga sissenõutavaks muutunud viivisest 140,25

eurot. Lisaks mõistis kohus välja põhivõlalt arvestatud viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras alates 01.09.2024 kuni võla tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus

puudutatud isiku kanda.

3.1. Maakohus tuvastas, et 2022. a majanduskava kinnitati 01.09.2022 üldkoosolekul.

Koosoleku protokollist on selgelt jälgitav majanduskava kinnitamise otsuse vastuvõtmine

74,17% poolthäälega. 2023. a majanduskava kinnitati avaldaja 18.06.2023 üldkoosoleku

otsusega. Arvestades, et ühistul on 11 liiget, on koosoleku protokollist jälgitav, et otsus

majanduskava kinnitamiseks võeti vastu 7 poolthäälega.

3.2. Korteriühistu põhikirja punkt 2.2.15 järgi on korteriomanik kohustatud tasuma ühistule

elamu majandamiskulusid võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi osa suurusega, kui

põhikirjaga või eriomandikokkuleppega ei ole otsustatud teisiti. Seega saadakse kulu hind

ruutmeetri kohta kulu koguhinna jagamisel kogu kaasomandi pinnaga. Saadud tulemuse

korrutamisel korteriomanikule kuuluva eriomandi ruutmeetrite arvuga saadakse

korteriomanikule langeva kulu osa hind.

3.3. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on puudutatud isiku korter 55 m2. Puudutatud

isikule kuulub seega 550/6892 mõtteline osa kaasomandist. Pööningukorrusele on küll juurde

ehitatud eluruumid pinnaga 278,4 m2, kuid seal ei ole veel korteriomandeid moodustatud.

Siinses vaidluses ei saa lahendada küsimust, kas korteriomanikud on kohustatud andma uute

korteriomandite moodustamiseks nõusolekud. Kuni uute eriomandite moodustamiseni ja

sellest tulenevalt kaasomandi osade suuruse muutumiseni, tuleb majandamiskulude jaotamisel

juhinduda kinnistusraamatu andmetest. Hoone keldrikorrusel paikneb 27.01.1997

üldkoosoleku otsusega välja üüritud mitte-eluruum pinnaga 75,8 m2, kuid kuna see on

korteriomanike kaasomandis, ei saa seda arvestada kõigi eriomandite summaarse pindala

sisse.

3.4. Keldrikorrusel asuva pinna suhtes sõlmitud lepingus ei ole kokkulepet üürniku osalemises

üldvee, -elektri jm kulu jaotamisel. Ühistu põhikiri on aga siduv ja kohustuslik üksnes ühistu

liikmetele ega laiene kolmandatele isikutele. Seetõttu saab korteriühistu ja kolmandate isikute

vahelistes suhetes juhinduda vaid lepingust. Korteriühistu jättis majanduskulude jagamisel

korteriühistu liikmeks mitte olevate isikutega õigesti arvestamata.

3.5. Majandamiskulude jaotus ei ole ebaõiglane. Majanduskavad on korteriühistu

üldkoosolekutel kinnitatud ja neid ei ole vaidlustatud. Puudutatud isikule jaotatud

majandamiskulud vastavad korteriühistu põhikirjale, üldkoosoleku kinnitatud

majanduskavadele ja korteriühistu kantud kuludele.

Määruskaebus

4. Puudutatud isik palub maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega jätta

avaldus rahuldamata. Kaebuse kohaselt hindas maakohus tõendeid ebaõigesti ja kohaldas

ebaõigesti materiaalõigust.

2-23-130817

4.1. Maakohus tuvastas ebaõigesti, et 2022. a ja 2023. a majanduskavad on üldkoosolekutel

kinnitatud. Asjas esitatud üldkoosolekute protokollid seda ei kinnita.

4.2. Majandamiskulude jaotus on ebaõiglane, kuna keldri- (75,8 m²) ja pööninguruumide

(278,4 m²) kasutajad ei osale majanduskulude kandmises, kuigi nad saavad kasu ühistu

hallatavatest teenustest. Kohus leidis ebaõigesti, et keldriruumide üürileping ei kohusta

üürnikku tasuma üldkulusid, vaid ainult tarbitud kommunaalteenuseid vastavalt arvestitele.

Üürileping ei vabastanud üürnikku üldkulude tasumisest. Maakohus jättis analüüsimata, kas

avaldaja oleks pidanud kulude õiglasemaks jaotuseks rakendama üürilepingu punkti 3.2.3, mis

sätestab, et juhul, kui kommunaalteenuste kasutamist ei saa fikseerida arvestite näitude alusel,

võetakse kommunaalteenuste eest tasumise aluseks arvestuslikud näitajad. Avaldaja

tegevusetus rikub hea usu põhimõtet, kuna see toob korteriomanikele kaasa suurema kulu.

4.3. Seisukoht, et kuni uute korteriomandite moodustamiseni tuleb kulusid jaotada vastavalt

kinnistusraamatusse kantud andmetele, on vastuolus KrtS § 40 lg-ga 2. Põhikirjaga saab

kehtestada kaasomandi osa suurusest erineva kulude jaotuse, kui see on mõistlik ja ei kahjusta

ülemääraselt ühegi korteriomaniku huve.

4.4. Kuna suur osa kaasomandis olevast pinnast (33,9% kogupinnast) on üürnike või teiste

klientide valduses, ei vasta majanduskava tegelikule olukorrale, rikkudes KrtS § 40 lg-t 2 ja

hea usu põhimõtet.

Seisukoht määruskaebuse osas ja menetluse edasine käik

5. Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 (koosmõjus TsMS

§-ga 659) alusel jätta rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata. Lisaks võtab

ringkonnakohus vastu avaldaja osaline nõudest loobumise ja lõpetab osaliselt menetluse.

Menetluskulud jäävad puudutatud isiku kanda.

8. Pooled vaidlevad selle üle, kas avaldaja nõue majandamiskulude hüvitamiseks on

põhjendatud. Avaldaja nõuab puudutatud isikult tasu haldusteenuse, remondimaksete,

heakorra, üldelektri, prügiveo ja kindlustuse eest (dtl 160–169), mille eest tuleb vastavalt

korteriühistu põhikirjale tasuda võrdeliselt korteriomanikule kuuluva kaasomandi osa

suurusega (dtl 27–32) ja arvestades majanduskavas kinnitatud tariife (dtl 53 ja 58). Maakohus

leidis õigesti, et 2022. a ja 2023. a majanduskavad on üldkoosoleku otsustega nõuetekohaselt

kinnitanud ning majanduskulude jaotus ei ole puudutatud isiku suhtes ebaõiglane. Maakohus

ei ole määruse tegemisel hinnanud ebaõigesti tõendeid ega kohaldanud ebaõigesti

materiaalõiguse norme. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse

väited ei anna alust seda tühistada. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse

põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel neid ei korda.

Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

2-23-130817

9. Maakohus ei eksinud 2022. a ja 2023. a üldkoosoleku protokollide hindamisel. Maakohtu

järeldus, mille kohaselt on protokollidest majanduskava kinnitamise otsustamine jälgitav, on

kooskõlas asjas esitatud tõenditega. Maakohus ei ole neid tõendeid ebaõigesti hinnanud.

10. Maakohus tuvastas õigesti, et puudutatud isiku kaasomandi mõttelise osa suurus on

550/6892. Puudutatud isik ei ole seda iseenesest ka vaidlustanud, kuid leiab, et

majandamiskulude jaotamisel tuleks lähtuda muudest andmetest, kui kaasomandi mõtteliste

osade suurusest, nimelt võtta osaliselt arvesse ka pinnad, mis on korteriomanike kaasomandis.

Puudutatud isiku selline seisukoht ei ole aga kooskõlas korteriühistu põhikirjas sätestatud

majandamiskulude jaotamise põhimõtetega.

11. Iseenesest on õige, et korteriomanik võib KrtS § 40 lg 3 alusel keelduda kandmast

kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea

usu põhimõttega. Ainuüksi asjaolu, et puudutatud isik ei osalenud 01.09.2022 ega 18.06.2023

üldkoosolekul, kus majanduskavad kinnitati, ei muuda aga majandamiskulude kandmise

nõudmist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. KrtS § 40 lg-s 3 sisaldub korteriomaniku

vastuväide majandamiskuludele, mille kandmine on ette nähtud korteriomanike üldkoosoleku

otsuse, korteriühistu majanduskava või põhikirjaga, kui selliste kulude kandmise nõudmine

oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Siinsel juhul leiab puudutatud isik, et hea usu

põhimõttega on vastuolus majandamiskulude jaotamine viisil, mis vastab KrtS § 40 lg-s 1

sätestatud üldpõhimõttele. Kolleegium sellega ei nõustu.

11.1. Asjaolu, et elamu kaasomandis olevad ruumid (pööning ja kelder) on antud kolmandate

isikute kasutusse, ei muuda hea usu põhimõtte vastaseks korteriomaniku kohustust kanda

elamu majandamiskulusid lähtudes temale kuuluva kaasomandi osa suurusest. Puudutatud

isiku väited, mis puudutavad korteriühistu tegevust või tegevusetust kolmandatelt isikutelt

kulude kandmise nõudmisel, ei ole seejuures asjakohased. Maakohus märkis õigesti, et siinse

vaidluse esemeks ei ole pööningupindade osas eriomandite moodustamine. Samuti ei ole

siinse vaidluse esemeks keldrikorruse osas sõlmitud üürilepingu muutmine või selle

maksmapanemine.

11.2. Puudutatud isik viitab küll õigesti, et KrtS § 40 lg 2 võimaldab korteriomanike

kokkuleppeid arvestades näha korteriühistu põhikirjaga majandamiskulude kandmiseks ette

KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra, kuid see ei ole

siinsel juhul asjakohane. Korteriomanikud ei ole seaduses sätestatust erinevat kulujaotust

kehtestava põhikirja kinnitamist otsustanud. Üldkulude jaotamiseks põhikirjas sätestatust

erinevalt ei anna alust ka puudutatud isiku viited sellele, et üürilepingu järgi peab

keldrikorruse üürnik tasuma tema poolt tarbitud kommunaalteenuste eest (dtl 258jj).

11.3. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus õigesti, et majanduskulude jagamisel ei esine

puudutatud isiku kui korteriomaniku suhtes ebaõiglust. Kuna maakohus mõistis puudutatud

isikult põhivõla välja õigesti, on õigesti rahuldatud ka viivisenõue. Maakohtu määrus jääb

seega muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

12. TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt

poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused. See kohaldub TsMS § 477 lg 1 kohaselt ka

hagita asja lahendamisel. Siinsel juhul on maakohus jätnud avaldaja avalduse osaliselt

lahendamata.

12.1. Asja materjali kohaselt loobus avaldaja 30.04.2025 puudutatud isiku vastu esitatud

üldvee ja kanalisatsiooniga seotud kulu 6,57 euro väljamõistmise nõudest ja sellest tulenevalt

2-23-130817

ka viivise väljamõistmise nõudest samuti 6,57 euro ulatuses. TsMS § 428 lg 1 p 3 ja § 429 lg

1 teise lause kohaselt tuleb avaldusest osaline loobumine vastu võtta määrusega, millega

ühtlasi lõpetatakse asja menetlus.

12.2. Maakohus on nõudest osalist loobumist avaldaja nõude suuruse hindamisel küll

arvestanud, kuid ei ole avaldusest osalise loobumise kohta otsustust teinud. Seega on

maakohus jätnud avaldaja nõude osaliselt lahendamata, rikkudes sellega TsMS § 438 lg-st 1

tulenevat kohustust teha otsus kõigi esitatud nõuete kohta. Ringkonnakohus parandab selle

eksimuse ja võtab vastu avaldaja osalise avaldusest loobumise põhinõudest 6,57 euro ulatuses

ja viivisenõudest samuti 6,57 euro ulatuses ning lõpetab ka selles osas asja menetluse.

13. Maakohus märkis õigesti, et menetluskulud on TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel õiglane

jätta täies ulatuses asjast puudutatud isiku kanda, arvestades ka nõude vähendamise vähest

ulatust (0,4%). Seoses määruskaebuse rahuldamata jätmisega jäävad ka

määruskaebemenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda.

14. Kuna maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud, ei tee seda ka

ringkonnakohus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 2

alusel kindlaks maakohus määrusega mõistliku aja jooksul pärast käesoleva määruse

jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt)