3-24-3407/32 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Daimar Liiv

Otsuse tegemise aeg ja koht

20. märts 2026, Tallinn

Haldusasja number

3-24-3407

Haldusasi

X. X ja Y. Y kaebus tühistada Harku Vallavalitsuse

12.09.2024 otsusega nr 165 „Ehitusloa andmine üksikelamu

ja abihoonete püstitamiseks Türisalu küla, Xxxxx xxx 14

maaüksusele“ antud ehitusluba nr 2412271/06575 ja

tühistada Harku Vallavalitsuse 19.11.2024 korraldus nr 468

„Harku Vallavalitsuse 12.09.2024 otsusega nr 165 antud

ehitusloa nr 2412271/06575 peale esitatud vaide

rahuldamata jätmine“.

Menetlusosalised

Kaebajad - X. X ja Y. Y

Kaebajate esindajad - vandeadvokaat Heili Püümann ja

advokaat Klen Teder

Vastustaja – Harku vald, volitatud esindaja Alle-Riin Siimo

Kolmas isik – OÜ Sirina Kinnisvara (registrikood:

11645616), lepinguline esindaja Tõnis Kõiv

Asja läbivaatamise vorm

Kohtuistung 09.02.2026

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada kaebus. Tühistada Harku Vallavalitsuse 12.09.2024 otsusega nr 165

„Ehitusloa andmine üksikelamu ja abihoonete püstitamiseks Türisalu küla,

Xxxxx xxx 14 maaüksusele“ antud ehitusluba nr 2412271/06575 ja Harku

Vallavalitsuse 19.11.2024 korraldus nr 468 „Harku Vallavalitsuse 12.09.2024

otsusega nr 165 antud ehitusloa nr 2412271/06575 peale esitatud vaide

rahuldamata jätmine“.

2. Mõista Harku vallalt kaebajate kasuks välja menetluskulud kokku summas

4752.20 eurot (sh käibemaks). Vastustaja ja kolmanda isiku menetluskulud jätta

nende endi kanda.

3. Kohtuotsuse avaldamisel asendada kaebajate nimed ja elukoha aadress

tähemärgiga.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 20.04.2026 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine

menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse

vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant

soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel

korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p

9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X. X ja Y. Y omavad kaasomanikena kinnistut aadressil Harku vald, Xxxx küla, Xxxxx xxx

xx (edaspidi Xxxxx xxx xx kinnistu).

2. OÜ-le Sirina Kinnisvara kuulub kinnistu aadressil Harku vald, Türisalu küla, Xxxxx xxx 14

(katastritunnus – xxxxx:xxx:xxxx; edaspidi Xxxxx xxx 14 kinnistu), mis piirneb Xxxxx xxx

xx kinnistuga.

Harku Vallavalitsusele esitati 04.06.2021 ehitisregistri kaudu taotlus nr 2111271/14168

üksikelamu ja abihoonete püstitamise ehitusloa saamiseks Xxxxx xxx 14 kinnistule (dtl 43-

59). Ehitusloa taotlusele lisati Harku Vallavalitsuse 27.07.2021 korraldusega nr 505

„Projekteerimistingimuste andmine Türisalu külas Xxxxx xxx 14 üksikelamu ja abihoonete

püstitamiseks ehitusprojekti koostamiseks“ antud projekteerimistingimused (edaspidi 2021.

aasta PT) (dtl 62-64). 2021. aasta PT kehtisid kuni 27.07.2024 (kaasa arvatud).

Harku Vallavalitsuse ehitus- ja kasutuslubade komisjoni 12.09.2024 otsusega nr 165

„Ehitusloa andmine üksikelamu ja abihoonete püstitamiseks Türisalu küla, Xxxxx xxx 14

maaüksusele“ (dtl 65-66) otsustati anda ehitusluba nr 2412271/06575 üksikelamu

(ehitisregistri kood 121359157), saunamaja (ehitisregistri kood 121361844) ja majandushoone

(ehitisregistri kood 121361845) püstitamiseks vaidlusalusele kinnistule (edaspidi ehitusluba)

(dtl 67-82).

3. X. X ja Y. Y esitasid Harku valla 12.09.2024 otsusele nr 165 vaide (dtl 2-6), mis jäeti

Harku Vallavalitsuse 19.11.2024 korraldusega nr 468 „Harku Vallavalitsuse 12.09.2024

otsusega nr 165 antud ehitusloa nr 2412271/06575 peale esitatud vaide rahuldamata jätmine“

rahuldamata (dtl 7-12).

4. 18.12.2024 saabus Tallinna Halduskohtule X. X ja Y. Y kaebus tühistada Harku

Vallavalitsuse 12.09.2024 otsusega nr 165 „Ehitusloa andmine üksikelamu ja abihoonete

püstitamiseks Türisalu küla, Xxxxx xxx 14 maaüksusele“ antud ehitusluba nr 2412271/06575

ja tühistada Harku Vallavalitsuse 19.11.2024 korraldus nr 468 „Harku Vallavalitsuse

12.09.2024 otsusega nr 165 antud ehitusloa nr 2412271/06575 peale esitatud vaide

rahuldamata jätmine“.

Ühtlasi palusid kaebajad esialgse õiguskaitse korras peatada Harku Vallavalitsuse 12.09.2024

otsuse nr 165 „Ehitusloa andmine üksikelamu ja abihoonete püstitamiseks Türisalu küla,

Xxxxx xxx 14 maaüksusele“ kehtivus kuni käesolevas haldusasjas tehtava lõppotsuse

jõustumiseni.

5. 18.12.2024 määrusega võttis Tallinna Halduskohus kaebuse menetlusse. Ühtlasi otsustas

kohus kohaldada HKMS § 252 lg 4 alusel esialgset õiguskaitset ja peatada Harku

Vallavalitsuse 12.09.2024 otsusega nr 165 antud ehitusloa nr 2412271/06575 kehtivus

kolmekümneks (30) päevaks ehk kuni 17.01.2025 (k.a) (vt määruse resolutsioon p 7).

Tallinna Halduskohtu 24.01.2025 määrusega otsustas kohus: 1) Jätta vastustaja ja kolmanda

isiku taotlus kaebuse läbi vaatamata jätmiseks rahuldamata. 2) Peatada esialgse õiguskaitse

korras Harku Vallavalitsuse 12.09.2024 otsusega nr 165 antud ehitusloa nr 2412271/06575

kehtivus kuni käesolevas asjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni.

Asjas toimus kohtuistung 09.02.2026.

KAEBAJATE SEISUKOHAD

6. Kaebajad paluvad kaebuse kokkuvõtvalt rahuldada alljärgnevatel põhjustel.

6.1. Kaebajad toovad esmalt välja, et neile kuulub kaasomanikena Xxxxx xxx xx kinnistu.

Xxxxx xxx xx kinnistul asuv majapidamine, üle 200-aastase ajalooga põlistalu, on kaebajate

elukoht. Samuti kasutavad kaebajad Xxxxx xxx xx kinnistut sporthobuste pidamiseks.

Kinnistul asuvatel karjamaadel elab pidevalt kuni 10 hobust. Hobuseid hoitakse sageli Xxxxx

xxx xx kinnistut läbiva tee (ametlik nimi „Xxxxx xxx“) ääres, mis ei ole rajatis

ehitusseadustiku (edaspidi EhS) § 92 lg 1 tähenduses, vaid mida tuleb tegelikkuses käsitada

inimeste, hobuste ja sõidukite liikumise mõjul iseenesest tekkinud rajana

keskkonnaseadustiku üldosa seaduse (edaspidi KeÜS) § 33 lg 2 tähenduses. Täpsemalt,

Xxxxx xxx ääres asuvad hobuste koplid (aedikud, kus hobused viibivad). Xxxxx xxx xx

kinnistu piires kuulub Xxxxx xxx kaebajate eraomandisse. Endale kuuluvas ulatuses

kasutavad kaebajad Xxxxx xxxd mh ja eelkõige hobuste treenimiseks, piki teerada

liikumiseks, jalutamiseks jne. Kaebajad kasutavad Xxxxx xxx xx kinnistule jäävat Xxxxx xxx

perve ka heinarullide hoiustamiseks ning sinna on soodsa logistilise asendi tõttu planeeritud

heinahoidla, hobuste varjualused ning tulevikus ka maneež. Seda põhjusel, et Xxxxx xxx xx

kinnistu paikneb erinevate piirangutega alal, millest tulenevalt on antud kinnistul ehitamine

piiratud.

6.2. Kaebajad leiavad, et ehitusloa andmine oli nii ennatlik, üllatuslik kui ka õigusvastane.

Hoolimata sellest, et projekteerimistingimused seda nõudsid, puudus nii ehitusloa taotlemise

kui ka selle andmise hetkel Xxxxx xxx 14 kinnistule ametlik juurdepääs avalikult kasutatavalt

teelt. Asjaomast juurdepääsu on Xxxxx xxx 14 kinnistu omanik Harju Maakohtult taotlenud

üle Xxxxx xxx xx kinnistu tsiviilõiguslikus korras, kuid kaebajad vaidlevad sellele vastu.

Harju Maakohus tagas küll taotletud juurdepääsu esialgse õiguskaitse korras pärast ehitusloa

andmist, kuid Tallinna Ringkonnakohus on praeguseks selle juurdepääsuõiguse kaebajate

taotlusel määruskaebuse tagamiseks peatanud, kuna Xxxxx xxx 14 kinnistu omanik on

esialgse õiguskaitse andmise määrust oluliselt rikkunud ja asunud omavoliliselt

juurdepääsuteed laiendama ja Xxxxx xxx xx kinnistut kahjustama.

6.3. Xxxxx xxx 14 kinnistu asub maaparandussüsteemi Joaküla ehitise (maaparandus-

süsteemi/ehitise kood 4109610020080/001) maa-alal, mistõttu kohalduvad sellel kinnistul

ehitamisele kitsendused (vt dtl 36).

Seda arvestades oleks vald pidanud vastavalt EhS § 42 lg 7 punktidele 1 ja 2, koostoimes

maaparandusseaduse (edaspidi MaaParS) § 50 lg-ga 1 (kuni 21.12.2024 kehtinud

redaktsioon), kaasama ehitusloa väljastamise menetlusse Põllumajandus- ja Toiduameti

(edaspidi PTA). Vald seda ei teinud. Avalikest andmetest nähtub, et vald ja PTA arutavad

pärast ehitusloa väljastamist küsimust, kas ehitusloa esemeks olev ehitis tohib ehitusloas

märgitud asukohas asuda või mitte (dtl 83-85).

6.4. Hoolimata sellest, et vald oli teadlik asjaolust, et Xxxxx xxx 14 kinnistu omanik ning

kaebajad vaidlevad kohtus tsiviilasjas nr 2-22-11714 võimaliku juurdepääsutee asukoha üle

(ka vastustaja on menetlusse kaasatud), ei kaasanud vald ehitusloa andmise menetlusse Xxxxx

xxx xx kinnistu omanikest kaebajaid.

6.5. Kaebajad toovad veel välja, et vald andis ehitusloa välja pärast projekteerimistingimuste

kehtivuse lõppu.

6.6. Arvestades ülal tooduga on kaebajad seisukohal, et vaidlusalune ehitusluba on

materiaalselt õigusvastane esiteks põhjusel, et ehitusloa aluseks olevad 2021. aasta PT-sed

olid selleks ajaks lõppenud (HMS § 54 lg 1, EhS § 12, 26 lg 1 ja 2 p 2). Arvestades et

haldusakt, millega ehitusluba väljastati, võeti vastu 12.09.2024 ehk peaaegu kaks kuud pärast

2021. aasta PT kehtivuse lõppemist, on see haldusakt õigusvastane ja tuleb tühistada.

Teiseks ei vasta kavandatav ehitis ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele, kuna

asjaomasele katastriüksusele puudub 2021. aasta PT-s nõutud õiguslikult tagatud juurdepääs,

ilma milleta ei ole võimalik maaüksusele ehitada. Valla väide vaideotsuses, et Harju

Maakohtu 17.10.2024 kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-22-11714 on Xxxxx xxx 14 kinnistule

esialgse õiguskaitse korras ligipääs tagatud, on eksitav. Esiteks ei ole esialgse õiguskaitse

korras tagatud ligipääs praeguses ehitusloa õiguspärasuse kontekstis asjakohane, kuna

kõnealune kohtumäärus tehti pärast seda, kui ehitusluba oli juba väljastatud – ehitusluba

väljastati 12.09.2024, samas kui esialgse õiguskaitse kohaldamise määrus tehti 17.10.2024

(dtl 21-27). Ehk endiselt on fakt, et ehitusloa väljastamise ajal Xxxxx xxx 14 kinnistule

õiguslikult tagatud juurdepääs puudus. Teiseks märgivad kaebajad, et nad on nimetatud

tsiviilasjas tehtud esialgse õiguskaitse määruse peale esitanud Tallinna Ringkonnakohtule

määruskaebuse, mille tagamiseks on ringkonnakohus 06.12.2024 maakohtu määruse täitmise

peatanud (dtl 28-31). Seega ei ole Xxxxx xxx 14 kinnistule õiguslikult tagatud juurdepääsu ka

täna. Järelikult, kuna ehitusluba on otseselt vastuolus kehtestatud 2021. aasta PT-ga ja

sellisena õigusvastane, tuleb see tühistada.

Kolmandaks ei vasta kavandatav ehitis MaaParS-st tulenevatele tingimustele, kuivõrd Xxxxx

xxx 14 kinnistu asub maaparandussüsteemi maa-alal, mille suhtes kehtivad sealsele

ehitustegevusele MaaParS-ist tulenevad olulised kitsendused, mida ei ole järgitud.

Maaparandussüsteemi toimimise tagamist käsitlevad nõuded on sätestatud MaaParS §-s 46,

mille lõikes 6 on öeldud, et drenaaži maa-ala maakasutus ei tohi kahjustada drenaaži. PTA

küll ei täpsusta konkreetsemalt, millisele MaaParS-i sättele ta praegusel juhul tugineb, kuid

toob samas oma kirjas vallale selgelt välja, et „projekti on vajalik parandada, täiendada

seletuskirja ja asendiplaani“. Sellest järeldub, et ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt on

maaparandustingimustega vastuolus ega tohiks sellisena õigusjõudu omada. Seega on

niisuguse ehitusprojekti alusel antud ehitusluba õigusvastane ja tuleb tühistada. See tähendab,

et ehitusloa menetluse läbiviimisel tehtud menetlusviga (kaasamata jätmine) on toonud kaasa

ehitusloa materiaalse õigusvastasuse.

6.7. Formaalselt õigusvastane on ehitusluba kaebajate hinnangul seetõttu, et, esiteks vald

rikkus ehitusloa menetluses nende isikute kaasamise kohustust, kelle õigusi või huve võib

ehitis või ehitamine puudutada (EhS § 42 lg 7 p 2). Seetõttu ei kaalunud vald ehitusloa

menetluses küsimust, kui intensiivselt ehitusluba riivab kaebajate õigustatud huvisid ja kas

võimalik riive on proportsionaalne.

Riigikohus on sellega seoses selgitanud, et haldusorganil tuleb ehitusluba andes arvestada

lisaks ehitisest endast lähtuvale mõjule ka selle kasutamisega kaasnevat mõju, st suurenevat

liikluskoormust, sellega kaasnevat müra ja privaatsuse riivet.

Lisaks, arvestades eespool välja toodud tõsiasja, et vallale oli ehitusloa andmisel teada, et

vaidlusaluse kinnistu omanikul on pooleli tsiviilvaidlus õiguslikult tagatud juurdepääsu

saamiseks avalikult kasutatavale teele mh naaberkinnistu – Xxxxx xxx xx kinnistu –

omanikega (kaebajad), oleks vald seda enam pidanud kaebajad ehitusloa andmise menetlusse

kaasama, et olukorda selgitada, nad ära kuulata ja tagada olemasoleva huvide konflikti

võimalik lahendamine.

Kaebajad leiavad, et ehitusloa andmisel ilma nende huvisid arvestamata ja nende seisukohti

ära kuulamata rikuti märkimisväärselt nende põhiõigust õiguspärasele, sh avatud

haldusmenetlusele ja õiguskaitsele (hea halduse põhimõte) (PS § 3). Sellest põhimõttest

juhindudes järeldavad kaebajad, et ehitusloa andmisel ei järgitud õiguspärast ja seaduses

ettenähtud haldusmenetlust, mille käigus kuulatakse ära kõik puudutatud isikud ning

arvestatakse kõiki asjas tähtsust omavaid asjaolusid ja kaalutlusi (st põhiõigus õiguskaitsele ja

subjektiivne õigus õiguspärasele haldusmenetlusele).

Kuivõrd Xxxxx xxx 14 kinnistu asub terves ulatuses maaparandussüsteemi Joaküla ehitise

(maaparandussüsteemi/ehitise kood 4109610020080/001) maa-ala, oli vallal seadusest tulenev

kohustus esitada ehitusloa eelnõu kooskõlastamiseks PTA-le (MaaParS § 50 lg 1). Vald kui

ehitusloa andja seda aga ei teinud ja seega ei ole PTA väljastanud antud kinnisasjal

projektidele mingeid kooskõlastusi.

6.8. Kaebajad toovad välja, et vaidlusaluse ehitusloa õigusvastasust on möönnud ka

vastustaja. Vastustaja püüdis ehitusloa õigusvastasust tagantjärele „heastada“, kuid ka seda

õigusvastaselt.

Esiteks, puudub vaidlus, et vastustaja on andnud vaidlusaluse ehitusloa sisuliselt teise ehitise

(maaparandussüsteemi drenaažisüsteem, vt dtl 206) peale (vt dtl 141 jj).

Puudub vaidlus, et ehitusloa andmise hetkel PTA, tänase regulatsiooni järgi Maa- ja

Ruumiamet (edaspidi MaRu), ei ole ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti heakskiitnud ega

sellele kooskõlastust andnud (MaaParS § 50 lg 1). Vaidlusaluse ehitusloa andmise ajahetke

seisuga puudus nõutav ja siduv PTA (tänase MaRu) kooskõlastus (vastustaja on seda ise

kinnitanud, dtl 162). Vastustaja on aga väitnud, et PTA (tänane MaRu) on vaidlusaluse

ehitusloaga kavandatud ehitustegevuse hiljem heakskiitnud. Vastustaja ei ole seda väidet

tõendanud ega see ei nähtu ka kuskilt avalikest andmetest. Ehitusprojekti kooskõlastamine

MaRu-ga on tarvilik tagamaks, et ehitus ei takistaks maaparandussüsteemi nõuetekohast

toimimist (MaaParS § 50 lg-d 1 ja 5). Ka kohtupraktika kinnitab, et kohustuslik on

kooskõlastada ehitusprojekt MaRu-ga, kui see võib mõjutada maaparandussüsteemi toimimist

(Tartu Ringkonnakohtu otsus nr 3-21-2501/49, p 28). On selge, et drenaažitrassi peale elamu

ehitamine mõjutab olemasolevat olukorda märkimisväärselt. Vajaliku kooskõlastuse

puudumise korral peab ehitusloa väljastamisest keelduma (Tallinna Ringkonnakohtu otsus nr

3-21-2501/49, p 30).

6.9. Teiseks on tõsi, et vastustaja püüdis tekkinud õigusvastast olukorda hiljem

(vaidlusaluse ehitusloa väljastamisele järgnevalt) kahel korral tagantjärele heastada (dtl 210-

219), kuid ka seda paraku õigusvastaselt.

Nimelt, vastustaja hakkas menetlema kolmanda isiku ehitusloa taotluse nr

2411271/14940 alusel Joaküla maaparandussüsteemi drenaažisüsteemi ümber ehitamiseks

ehitusloa väljastamist (edaspidi Kaasiku ehitusluba) (dtl 141 jj). Tegemist on selle

drenaažisüsteemiga, mis jäi vaidlusaluse ehitusloaga kavandatud ehitiste alla (vastustaja

soovis anda kolmandale isikule õiguse enda ehitiste alt ehitada drenaažisüsteem ümber).

Kõneksoleva ehitusloa menetlusse kaasatati ka kaebaja, kes esitas Kaasiku ehitusloa osas

omapoolsed vastuväited. Kaebaja selgitas korduvalt vastustajale järgnevat:

1) Maaparandussüsteemi rajatise ümberehitamiseks antavate lubade väljastamise

pädevus on Maa- ja Ruumiametil (enne 01.01.2015.a. PTA-l) (MaaParS § 22 lg 1);

2) Maaparandussüsteemi ehitusprojekti koostamiseks oli nõutav taotleda ka seaduses

nõutavaid alusdokumente. MaaParS § 12 sätestatu kohaselt oleks pidanud

maaparandussüsteemi ehitusprojekti koostamiseks taotlema ka maaparandussüsteemi

projekteerimistingimusi. Seaduse seletuskirjas on selgitatud, et erinevalt ehitusseadustiku

käsitlusest tuleb maaparandussüsteemi ehitamiseks alati taotleda süsteemi

projekteerimistingimusi;

3) Kaasiku ehitusloa menetluses ei hinnatud kordagi küsimust, kuidas mõjutab

Joaküla maaparandussüsteemi ümberehitamine ümberkaudsete kinnistute veerežiimi.

Kaebaja parima teadmise kohaselt ei ole vastustaja viinud Kaasiku ehitusloa menetlust

lõpuni (dtl 222). Eelnevast järeldub, et vastustaja püüdis tekkinud õigusvastast olukorda

lahendada teistkordse õigusvastase menetluse läbi, püüdes anda ehitusluba Kaasiku kinnistul

asuva Joaküla maaparandussüsteemi drenaažisüsteemi ümberehitamiseks olukorras, kus

vastustajal puudub selleks pädevus.

Kolmandaks, vastustaja on toonud välja, et asjaolu, et ehitusluba on materiaalselt

õigusvastane ja antud n-ö teise ehitise peale, ei saa kuidagi tuua kaasa vaidlusaluse ehitusloa

õigusvastasust põhjusel, et see ei puuduta kuidagi kaebajat (subjektiivsete õiguste riive). See

väide on ebaõige. Taaskord, vaidlusalune ehitusluba anti välja kaebaja naaberkinnistul

paikneva drenaažisüsteemi peale. Drenaažisüsteem teenindab ümberkaudseid kinnistuid

laiemalt. Olukorras, kus lõhutakse (ilma sügavama analüüsita) naaberkinnistu

kuivendussüsteem, on üheselt mõistetav, et see omab mõju ka kaebaja kinnistu

niiskusrežiimile. Seega kokkuvõttes, vaidlusalune ehitusluba on õigusvastane. Seda kinnitab

ka vastustaja enda tegevus.

6.10. Kaebaja leiab, et HMS-i aluspõhimõtetega on vastuolus vastustaja käsitlus, et

ehitusloa õigusvastasust saab tagantjärgi parandada ehitusteatisega (või muul viisil).

Vastustaja on esitanud kaebuse vastuses mõttekäigu, mille kohaselt on tõsi, et PTA

(tänane MaRu) ei andnud vaidlusaluse ehitusloa menetluses nõutavat ja siduvat kooskõlastust

(„/…/on tõsi, et ehitusprojekt vajas veel täiendamist vastavalt PTA märkustele, aga see ei ole

erakordne juhus /…/“), kuid selline minetus olevat heastatud hiljem ehitusteatisega (või muul

viisil) (vastustaja vastus kaebusele, dtl 162, p 3). Selline lähenemine on põhimõtteliselt

vastuolus HMS-i aluspõhimõtetega.

Esiteks, ehitusluba (s.h. vaidlusalune ehitusluba) on haldusakt. Haldusakt (ehitusluba)

peab olema õiguspärane selle andmise hetkel (HMS § 54 lg 1 ja EhS § 42 lg 1). EhS § 42 lg 1

näeb ette, et ehitusluba antakse, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud

nõuetele, eelkõige detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja

ehitamisele esitatud nõuetele. HMS § 54 lg-st 1 tuleneb, et sellised tingimused peavad olema

täidetud haldusakti (ehk ehitusloa) andmise ajahetkel. Õiguspärane ei ole vastustaja käsitlus,

mille kohaselt on lubatav olukord, et vaidlusalune ehitusluba antakse välja ning seejärel

hakatakse tagantjärele esinevaid puuduseid (märkuseid täitma). Puudub vaidlus, et

õigusteoreetiliselt on võimalik, et ehitusluba antakse kõrvaltingimusega (HMS § 53 lg 1 jj),

kuid käesoleval juhul ei ole sellise olukorraga tegemist, sest muuhulgas puudus ehitusloa

andmise eelduseks olnud siduv MaRu kooskõlastus. See ei ole menetlusnormi rikkumine,

mida annab hiljem heastada.

6.11. Teiseks, arusaamatuks tuleb pidada vastustaja selgitust selle kohta, et olukorras,

kus ehitusluba on õigusvastane (s.t. puudub MaRu kooskõlastus), on võimalik õigusvastases

ehitusloas esinevad puudused kuidagi heastada või parandada läbi ehitusteatise esitamise.

Selline mõttekäik on põhimõtteliselt vastuolus kehtiva õigusega. Ehitusluba annab õiguse

ehitada ehitusloa aluseks oleva projektikohase ehitise (EhS § 38 lg 1). Ehitusloaga tekibki

õigus asuda ehitama ehitusloa esemeks olevat ehitist. Ehitusluba ei saa kuidagi hiljem muuta

või täiendada täiendava ehitusteatise läbi. Juhul, kui ehitusloa aluseks olevat ehitusprojekti on

vaja muuta viisil, mis ei ole projekti täpsustamine, siis saab seda teha (i) väikeste muudatuste

korral muudatusprojektiga (mis ei ole hetkel asjakohane) (nõuded ehitusprojektile § 12 lg 1 jt)

või (ii) uue ehitusloaga. Kehtiv õigus ei võimalda ehitusluba „muuta“ teise alternatiivse

haldusinstrumendiga „ehitusteatis“. Selline mõttekäik on arusaamatu.

6.12. Kolmandaks on selline vastustaja väide, mille kohaselt on ehitusloas esinevad

maaparandussüsteemiga seonduvad puudused kuidagi ehitusteatise läbi hiljem heastatud,

samuti ebaõiged. Seda järgmistel põhjustel. Maaparandussüsteemi ümberehitamine nõuab

seaduse kohaselt ehitusluba (MaaParS § 21 jj). MaaParS ei näe ette võimalust ehitada

maaparandussüsteemi ümber ehitusteatise läbi. MaaParS eriseadusena ei tunne ehitusteatist.

Vastustaja on väitnud, et vastustaja on ehitusteatise läbi sellise muudatuse teinud. See

väide ei leia ei kinnitamist ega vasta ka tõele. Olukorras, kus vastustaja on enda väidete

kohaselt muutnud vaidlusalust ehitusluba (või selle aluseks olevat ehitusprojekti) ehitusteatise

läbi, siis peaks see dokument nähtuma ka Xxxxx xxx 14 kinnistu all registreeritud

dokumentidest. Antud juhul ühtegi täiendavat teatist registrist ei paista (vt dtl 220-221).

Kokkuvõtvalt, ehitusluba peab olema õiguspärane selle andmise ajahetkel. Välja antud

haldusakti õigusvastasust ei saa hiljem „parandada“ või „heastada“. Veelgi enam, kehtiv õigus

ei võimalda ehitusteatisega muuta ehitusluba.

6.13. Maaparandussüsteemi ümberehitamine nõuab KMH eelhinnangu andmist –

vastustaja ei ole seda teinud.

Saamata lõpuni aru, millise õigusliku konstruktsiooni läbi soovib vastustaja jõuda

Joaküla drenaažisüsteemi ümberehitamiseni (vaidlusalusele ehitusloale teatise peale andmine,

pädevuse väliselt drenaažisüsteemi ümberehitamiseks ehitusloa väljastamine vms), on fakt, et

[ehitus]tegevus, mis puudutab maaparandust (milleks on kahtlusteta drenaažisüsteemi

ümberehitamine) nõuab KMH eelhinnangu andmist. KeHJS § 6 lg 2 p 1 näeb ette, et

maaparanduse valdkonnaga seotud tegevuse kavandamisel (milleks on kindlasti ka

drenaažisüsteemi ümberehitamine) peab otsustaja (vastustaja) andma eelhinnangu selle kohta,

kas tegevusega võib kaasneda oluline keskkonnamõju. Kui kavandatakse võimaliku olulise

keskkonnamõjuga tegevust, siis peab vastustaja andma eelhinnangu selle kohta, kas oluline

keskkonnamõju esineb (KeHJS § 61). Seega peaks eksisteerima otsustus selle kohta, et KMH-

d ei algatata. Vaidlusaluse ehitusloa menetlusest ei nähtu selliseid otsustusi. Vastustaja ei ole

tänaseni võimaliku tegevusega kaasnevat võimalikku keskkonnamõju hinnanud.

6.14. Kaebaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud kokku summas 4957,20 eurot

koos käibemaksuga (õigusabi kõrval ka 40 eurot riigilõivu, millelt eraldi käibemaksu ei

tasuta) vastavalt kohtule esitatud taotlusele ja menetluskulude nimekirjale (dtl 255-267).

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

7. Vastustaja vaidleb kaebusele täies ulatuses vastu.

7.1. Vastustaja hinnangul on kõik kaebuses välja toodud puudused ehitusloa läbiviimise

menetluses olnud formaalset laadi ja selliste puuduste esinemine ei mõjutanud haldusakti

vastuvõtmise üle otsustamist. HMS § 48 sätestab, et haldusakti kehtetuks tunnistamist ei saa

nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei

vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist.

RVastS § 3 lõike 1 kohaselt võib isik nõuda haldusakti kehtetuks tunnistamist üksnes selles

ulatuses, milles rikutakse tema õigusi. Kaebajad ei ole toonud välja ühtegi tõsiseltvõetavat

põhjendust, et kuidas ehitusõigusega Xxxxx xxx 14 kinnistu hoonestamine sisuliselt kaebajate

õigusi rikub.

7.2. Vastustaja ei nõustu kaebaja seisukohaga nagu ehitusloa menetluses oleksid puudunud

nõutud projekteerimistingimused. Ehitusloaga anti õigus Xxxxx xxx 14 kinnistule püstitada

üksikelamu (ehitisregistri kood 121359157), saunamaja (ehitisregistri kood 121361844) ja

majandushoone (ehitisregistri kood 121361845). Xxxxx xxx 14 kinnistule on väljastatud

projekteerimistingimused vallavalitsuse 28.03.2016 korraldusega nr 176 (edaspidi 2016 aasta

projekteerimistingimused ja vallavalitsuse 27.07.2021 korraldusega nr 505 (edaspidi 2021

aasta projekteerimistingimused). Nii 2016 aasta projekteerimistingimuste kui ka 2021 aasta

PT-ga antud ehitusõigus on põhimõtteliselt identne. 2016 aasta projekteerimistingimustega

anti Xxxxx xxx 14 kinnistule ehitusõigus 1 üksikelamu ja 3 abihoone rajamiseks

ehitisalusepinnaga kokku 450 m2, üksikelamu kõrgus kuni 9 m ja abihoonete kõrgus kuni 5 m,

lubatud 2 maapealset korrust. 2021 aasta projekteerimistingimused lubasid kinnistule

püstitada ühe üksikelamu ja 2 abihoonet, ehitisaluse pinnaga 442 m2, üksikelamu kõrgus

samuti kuni 9 m ja abihoonete kõrgus kuni 5 m. Xxxxx xxx 14 kinnistule väljastatud ehitusloa

aluseks olnud projekt on kooskõlas Xxxxx xxx 14 kinnistule nii 2016 aastal kui ka 2021

aastal väljastatud projekteerimistingimustega.

Kaebajad on seisukohal, et ehitusloa väljastamise aluseks olev projekt on koostatud lähtuvalt

2021 aasta PT-st. Vallavalitsus selgitab, et ehitusloa saanud ehitusprojekt on lähtuvalt

ehitusloa seletuskirjast koostatud 2016 aasta projekteerimistingimuste alusel. Vastavalt

Xxxxx xxx 14 kinnistule 2016 aastal väljastatud projekteerimistingimuste peatüki „nõuded

projekti esitamisele“ punktile 1 tuleb enne Xxxxx xxx 14 kinnistule ehitusloa taotlemist

kooskõlastada hoone(te) eskiisprojekt(id) mõõtkavas M 1:50 või 1:100 vallavalitsuse

arhitektiga. Xxxxx xxx 14 kinnistu puhul sai eskiisprojekt Harku valla arhitekti kooskõlastuse

21.03.2019 ehk siis projekteerimistingimuste kehtivuse ajal.

EhS § 26 lg 1 kohaselt on projekteerimistingimused vajalikud ehitusloakohustusliku hoone

või olulise avaliku huviga rajatise ehitusprojekti koostamiseks, kui puudub detailplaneeringu

koostamise kohustus. Projekteerimistingimused on ehitusluba andva asutuse määratletud

tingimused, mida tuleb ehitusprojekti koostamisel arvestada ehk siis projekteerimistingimused

on lähteandmed, mille alusel koostada ehitusprojekt. Vallavalitsus leiab, et ehitusprojekti

koostamine ja kooskõlastamine peab toimuma projekteerimistingimuste kehtivuse ajal nagu

praegusel juhul ka toimunud on. Antud seisukoht on kooskõlas ka EhS § 26 lõikes 1

sätestatud projekteerimistingimuste õigusliku sisuga, milleks on olla ehitusprojekti

koostamiseks vajalik eeldokument.

Ehitusprojekt kooskõlastati valla arhitektidega 21.03.2019 ja ehitusloa taotlus esitati

04.06.2021. Vallavalitsus loeb eskiisprojekti kooskõlastamise ehitusloa taotlemise esimeseks

toiminguks ja lähtub asjaolust, et kui kooskõlastuse saamise ajal olid

projekteerimistingimused kehtivad ja projekt vastas tingimustele, siis saab ehitusloa

menetlusega minna lõpuni ka juhul, kui vahepealsel ajal peaks projekteerimistingimuste

kehtivus lõppema.

Xxxxx xxx 14 kinnistule ehitusloa väljastamisel lähtus vallavalitsus menetlusökonoomia

põhimõttest, et ehitusloa menetlusega saab minna lõpuni ka olukorras, kus

projekteerimistingimuste kehtivus ehitusloa menetluse läbiviimise kestel lõppes, kuna

eskiisprojekt oli vallaarhitekti poolt kooskõlastatud ja vastas nii 2016 aastal kui ka 2021 aastal

väljastatud projekteerimistingimuses sisalduvale ehitusõigusele. Menetlusökonoomia

põhimõte tähendab tõhusat menetlust samal ajal riigi ressursside säästmisega.

Menetlusökonoomia on Riigikohtu praktika kohaselt põhiseaduslik õigusväärtus (vt nt

Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 15. detsembri 2009. aasta otsus asjas nr

3-4-1-25-09, punkt 23).

Kindlasti ei saa nõustuda käsitlusega, et ehitusloa väljastamise ajal peaksid

projekteerimistingimused kehtima, antud seisukoht ei ole kooskõlas ei õigusaktidega, mis

määratlevad projekteerimistingimuste õiguslikuks olemuseks olla ehitusprojekti koostamise

aluseks ega ka elulise ehitusloa menetlusega. Juhused, kus ehitusloa menetlus võtab aega ja

projekteerimistingimuste kehtivus vahepealsel ajal lõppeb on igapäevased. Oleks äärmiselt

kodanikuvaenulik mitte minna ehitusloa menetlusega lõpuni olukorras, kus

projekteerimistingimused on ehitusloa menetluse kestel lõppenud, arvestades seda seadusest

tulenevalt on projekteerimistingimused vajalikud ehitusprojekti koostamiseks. Ka Xxxxx xxx

14 kinnistu puhul olid ehitusprojekt koostatud juba 21.03.2019, kui see sai vallaarhitekti poolt

kooskõlastuse, et projekt on projekteerimistingimusega kooskõlas. Asjaolu, et ka 2021 aastal

on taotletud projekteerimistingimused omab käesoleval juhul tähtsust vaid nii palju, et ka

2021 aastal leidis vallavalitsus, et samas aukohas võiks sellistele tingimustele vastav hoone

asuda ja väljastatud ehitusluba on kooskõlas nii 2016 aasta kui ka 2021 aasta

projekteerimistingimusega.

7.3. Vallavalitsus ei nõustu käsitlusega nagu ei vastaks ehitusluba väljastatud

projekteerimistingimustele ja vallavalitsus oleks pidanud ehitusloa väljastamisest keelduma

EhS § 44 punkti 1 alusel. Vallavalitsus kinnitab, et väljastatud ehitusluba vastab nii 2016

aastal kui ka 2021 väljastatud projekteerimistingimustele. EhS seletuskirja kohaselt tähendab

kooskõla projekteerimistingimustega, et ehitamine peab olema kooskõlas

projekteerimistingimustes sätestatud ehitustingimustega. EhS § 26 lõike 4 kohaselt

määratakse projekteerimistingimustega hoone kasutamise otstarve, hoonete lubatud arv maa-

alal, hoonete asukoht; lubatud suurim ehitisealune pind, kõrgus ja vajaduse korral sügavus ja

muud arhitektuurilised, ehituslikud ja kujunduslikud tingimused.

Vallavalitsus selgitab, et Xxxxx xxx 14 kinnistule nii 2016 aastal kui ka 2021 aastal

väljastatud projekteerimistingimustega juhiti tõepoolest taotleja tähelepanu asjaolule, et

Xxxxx xxx 14 katastriüksusele puudub õiguslikult tagatud juurdepääs, millest tulenevalt võib

tekkida probleeme maaüksusele ligipääsemisega. Vallavalitsus rõhutas, et juurdepääsu

õiguslik tagamine on oluline, kuivõrd projekteerimistingimused ja ehitusluba kehtivad

tähtaegselt ning juurdepääsuta ei ole võimalik maaüksusele ehitada. Küll aga ei seadnud ei

2016 aasta ega 2021 aasta projekteerimistingimused servituudi olemasolu ehitusloa

väljastamise eelduseks, kuna õiguslikult ei ole selliste tingimuste sätestamine

projekteerimistingimuste eesmärk, seega ei saa nõustuda, et väljastatud ehitusluba oleks

ligipääsu tagamise osas projekteerimistingimustega vastuolus. Tuleb rõhutada, et vallavalitsus

on projekteerimistingimuste taotluse lahendamisel otseselt seotud projekteerimistingimuste

taotluse esemega, ega saa esitada taotlejale nõudmisi, mille esitamine ei ole konkreetses

menetluses põhjendatud ega õiguspärane.

Asjaolu, et ligipääsu ei olnud ehitusloa väljastamise hetkeks veel määratud ei oma antud juhul

tähtsus. EhS § 44 sätestab ehitusloa andmisest keeldumise alused ning vastustajal ei olnud

tulenevalt asjaolust, et ligipääsu veel määratud ei ole, võimalik keelduda ehitusloa andmisest,

arvestades seda, et AÕS § 156 lg 1 sätestab oma kinnistule pääsemise õiguse ja ligipääsu

määramise menetlus Harju Maakohtus oli juba käimas. Olulist kaalu antud juhul omab ka

asjaolu, et Xxxxx xxx on Harku valla hetkel koostatava teede ja juurdepääsude

teemaplaneeringu kohaselt ette nähtud avalikult kasutatava kohaliku teena, kuna teenindab

rohkemat kui 3 majapidamist (https://kaart.harku.ee/DP/T_teemaplaneering/_avalik/ ).

7.4. Xxxxx xxx 14 drenaaži projekt vajas tõepoolest täiendamist vastavalt PTA märkustele,

aga ka see ei ole ehituslubade menetluses erakordne juhus, antud puudus korrigeeritakse

ehitusteatise ehitamisega. Antud ehitusteatis on vallavalitsusele esitatud 12.12.2024 ja

käesoleval ajal on antud ehitusteatis PTA poolt kooskõlastatud. Kaebajad on kaebuses jätnud

põhjendamata selle, et kuidas antud kooskõlastuse puudumine nende subjektiivsed õigus

rikub, ehitusloa vaidlustamine ei ole võimalik nn populaarkaebusena vaid väljastatud

ehitusloa kehtetuks tunnistamist on võimalik taotleda vaid ulatuses, milles see rikub kaebaja

subjektiivsed õigusi.

Antud juhul ei saa Xxxxx xxx 14 kinnistul asuva drenaaži väga väikeses mahus ümber

ehitamine mõislikult mingil määral kaebajate subjektiivseid õigusi riivata, arvestades, et

Janikma ja Kaasiku vahel on (tammina töötav) Xxxxx xxx ja selle kõrval veel ka

maaparanduskraav. Kõik antud menetluses esitatud vastuväited ja seisukohad on selgelt

pahatahtlikud ning eesmärk on vaid see, et Xxxxx xxx 14 omanikul ei oleks võimalik oma

kinnistut kasutada. Xxxxx xxx 14 kinnistu on 100% elamumaa otstarbega ja omanikul on igal

juhul õigus oma kinnistut antud eesmärgil ka kasutada. Vastustaja ei ole võimalik keelduda

antud kinnistule ehitusloa väljastamisest.

Vallavalitsuse hinnangul on kaebajate etteheiteid vallavalitsusele ehitusloa menetluses on vaid

formaalset laadi ja selliste puuduste esinemine ei saanud kuidagi mõjutada asja otsustamist ja

ehitusloa andmisest keeldumist. Kaebajad väidavad, et väljastatud ehitusloaga on rikutud

nende õigusi ja seoses loa väljastamisega on neile tekkinud püsiv negatiivne mõju. Põhiline

etteheide kaebajate poolt on, et neid ei olnud kaasatud ehitusloa andmise menetlusse ja sellest

tulenevalt on jäetud välja selgitamata, milline negatiivne mõju piirinaabrile võib ehitusloa

väljastamisel avalduda. Sealjuures ei ole kaebajad esitatud kaebuses toonud välja ühtegi

tõsiseltvõetavat asjaolu, millisel viisil Xxxxx xxx 14 kinnistule kavandatud hoone nende

õigus piirab.

Asjaolu, et Xxxxx xxx 14 kinnistu omanik peab oma kinnistule ligipääsuks kasutama

kaebajate maad, ei ole piisav põhjendus sellele, et Xxxxx xxx 14 kinnistule ei tohiks

ehitusluba väljastada olenemata sellest, et kinnistul on olemas ehitusõigus ja tegemist on

100% elamumaa otstarbega kinnistuga. Igal isikul on AÕS § 156 lg 1 tulenev õigus saada

ligipääs oma kinnistule ja vajadusel määrab ligipääsu kohus. Ka Xxxxx xxx 14 puhul on

ligipääsu kohtu kaudu taotletud ning kohus on selle esialgse õiguskaitse korras Xxxxx xxx 14

omanikule ka võimaldanud. Ka ei saa kuidagi asuda seisukohale, et kaebajate privaatsus

kuidagi olulisel määral väheneks Xxxxx xxx 14 kinnistu hoonestamisel või Xxxxx xxx 14

omaniku Xxxxx xxx xx kinnistul asuva Xxxxx xxx kasutamisel, kuna Xxxxx xxx 14

kinnistule kavandatav hoone asub Xxxxx xxx xx kinnistul asuvast hoonest ligikaudu 180 m

kaugusel, kõnealune tee asub eluhoonest ligikaudu 150 m kaugusel. RVastS § 3 lõike 1

kohaselt võib isik nõuda haldusakti kehtetuks tunnistamist üksnes selles ulatuses, milles

rikutakse tema õigusi. Seega aluse ehitusloa vaidlustamiseks annab kaebajate vaid nende

subjektiivsete õiguste rikkumine, antud juhul kaebuses subjektiivsete õiguste rikkumist

põhistatud ei ole. Ka seoses PTA-ga ehitusprojekti kooskõlastamata jätmise osas ei ole

nimetatud ühtegi asjaolu, kuidas kaebajate subjektiivseid õigused sellega rikutud said.

Vallavalitsuse seisukoht on, et menetlus- ja vorminõuete eesmärk on eelkõige tagada

materiaalõiguse õige kohaldamine ehk sisuliselt õige haldusakti andmine. Juhul, kui küsimus

otsustati sisuliselt õigesti, kuid esineb formaalseid puudusi, ei ole vajadust haldusakti ainuüksi

selle pärast kehtetuks tunnistada. Kui sisuliselt õige, kuid menetlus- või vormiveaga haldusakt

tuleks igal juhul kehtetuks tunnistada, oleks see menetluse ökonoomia seisukohalt ebaõige,

sest võib esineda juhtumeid, kus pärast kehtetuks tunnistamist tuleks sama sisuga haldusakt

uuesti anda. Kuna haldusmenetlus tuleks uuel otsustamisel algusest peale läbi viia, siis tooks

see kindlasti kaasa olulisi viivitusi kuigi lõpptulemus sellest ei muutuks.

Xxxxx xxx 14 kinnistule väljastatud ehitusluba tuleks ka formaalse puuduse tõttu kehtetuks

tunnistamisel anda uuesti samal kujul välja, seega ei ole menetluslike puuduste tõttu

põhjendatud ehitusloa kehtetuks tunnistamine. Vallavalitsus annaks kõnealuse ehitusloa

kehtetuks tunnistamise korral Xxxxx xxx 14 100% elamumaa kinnistule välja uue ehitusloa.

Xxxxx xxx 14 ehitusloa kehtetuks tunnistamisega rikutaks omaniku õigusi tuues talle kaasa

olulisi ajalisi viivitusi, mis oleks põhjendatud vaid kaebajate poolsete formaalset laadi

puudustega sealjuures ei ole esitatud ühtegi asjakohast kaalutlust, kuidas antud ehitusloa

puudused konkreetselt kaebajate subjektiivseid õigusi rikuvad.

7.5. Kaebajad ei ole välja toonud, milliseid kaebajate õiguseid väidetav kooskõlastuse

puudumine rikub. PTA (nüüd MaRu) on Xxxxx xxx 14 projekti kooskõlastanud (vt joonis

EHR menetluse väljavõte, dtl 224), küll aga on ehitusloa taotluse nr 2411271/14940 menetlus

olnud peatatud kohaliku omavalitsuse initsiatiivil, seoses käesolevas kohtuasjas esialgse

õiguskaitse määramisega. Kõnealuse ehitusloa menetluse pool on põhimõtteliselt sisulises

osas läbitud, ka on projekti kooskõlastanud MaRu.

Kindlasti ei saa nõustuda käsitlusega, et ehitusloa peaks antud juhul andma MaRu (vt

MaaParS § 50 lg 1).

Ei ole eluliselt usutav, et Xxxxx xxx 14 kinnistul drenaaži imepisikene muudatus saaks

kuidagi kaebajate kinnistut kahjustada. Maaparandussüsteemi muutmine on väheoluline

muutmine MaaParS § 8 lg 2 tähenduses ja seega ei ole tegemist maaparandussüsteemi

rekonstrueerimisega. Sisuliselt lõigatakse drenaažisüsteemist välja Xxxxx xxx 14 paiknev osa

ning läbilõigatud drenaažiharud juhitakse Kaasiku kinnistule kavandatud uue rajatava

kollektori kaudu kolmandasse harusse, mille kaudu juhitakse veed olemasolevasse

kollektorisse. Vastustaja nõustub ka täielikult kolmanda isiku poolt esitatud seisukohaga, et

„Maaparandussüsteemi muudatuse mõju ei saa avalduda kaebajate kinnistule, sest

maaparandussüsteem asub pinnasel, millel on langus Keila jõe suunas, drenaažikollektor asub

piki Xxxxx xxxd ja suubub Xxxxx xxx lõpus asuvasse magistraalkraavi (vt seletuskiri).

Kaebajate kinnistut ja maaparandussüsteemi väheolulist muudatust lahutab magistraalkraav

ning selle kõrval asuv Xxxxx xxx. Xxxxx xxx on tihendatud pinnasega tee, mille kõrval

kulgeb maaparanduskraav. Ei ole isegi teoreetiliselt võimalik, et magistraalkraavi ja Xxxxx

xxx taga asuv kaebajate kinnistu saaks mõjutatud maaparandussüsteemi ebaolulisest

muudatusest“.

Kokkuvõtvalt leiab aga vastustaja, et kuna kaebusega võib halduskohtusse pöörduda isik

üksnes oma õiguste kaitsmiseks ja kaebaja oma õiguste kahjustumist Xxxxx xxx 14

maaparandussüsteemi muudatusega ei ole tõendanud, siis tuleks antud kohtuasjas kogu MaRu

kooskõlastusega seotud asjaolud tähelepanuta jätta.

Vastustaja ei ole ehitusloa „parandamiseks“ kasutanud ehitusteatist. Kohalik omavalitsus ei

muutnud vaidlusalust ehitusluba ehitusteatisega ega väitnud, et ehitusteatis oleks alternatiivne

haldusinstrument ehitusloa muutmiseks. Vastustaja seisukoht oli, et projekti tehnilised

täpsustused (sh maaparanduslahenduse detailid) on menetluslikult tavapärased ning

kooskõlastatakse pädeva asutusega (MaRu) enne tööde alustamist, mis võivad mõjutada

maaparandussüsteemi. Lisaks on oluline viidata, et drenaaži muutmise kohta viidi siiski läbi

ehitusloa menetlus mitte ehitusteatise. Nagu eelnevalt juba märgitud siis drenaaži

muudatusega seotud ehitusloa menetlus on sisulises osas läbi viidud, märkused lahendatud ja

MaRu on projektile andnud oma kooskõlastuse.

Siinkohal on ilmne, et kaebajad käsitlevad MaRu kooskõlastuse ajutist puudumist

põhimõttelise takistusena mitte seetõttu, et tuvastada tegelik õiguslik või tehniline vastuolu,

vaid kuna ta on üldiselt Xxxxx xxx 14 kinnistu hoonestamise vastu ning otsivad

menetluslikke ettekäändeid ehitusloa tühistamiseks.

7.6. MaRu on ehitusprojekti kooskõlastanud. Maaparanduse valdkonnas pädeva asutusena

kinnitab MaRu kooskõlastus, et kavandatud lahendus ei kahjusta maaparandussüsteemi

nõuetekohast toimimist (MaaParS § 50). Ehitusloa andmisel on kohaliku omavalitsuse

ülesanne kontrollida, et nõutavad kooskõlastused on olemas (EhS § 42), mitte hinnata

erialaküsimusi pädeva asutuse asemel. Seetõttu on MaRu kooskõlastus vallale ehitusloa

andmiseks piisav ning kaebaja vastupidised väited põhinevad pädevuste ekslikul segamisel.

Kokkuvõtteks palub vastustaja kaebuse jätta rahuldamata. Vaidlustatud ehitusluba on antud

EhS § 42 alusel õiguspäraselt: projekt vastab kehtivatele projekteerimistingimustele (2016 ja

2021) ning eskiisprojekt oli vallaarhitekti poolt kooskõlastatud 21.03.2019.

Maaparandusnõuete osas on pädev asutus MaRu projekti kooskõlastanud, mis kinnitab, et

kavandatud lahendus ei takista maaparandussüsteemi toimimist; KOV-ile on pädeva asutuse

kooskõlastus ehitusloa andmiseks õiguslikult piisav. Kaebajad ei tõenda oma subjektiivsete

õiguste riivet: hoone ja juurdepääsutee paiknevad kaebajate elamust märkimisväärsel

kaugusel ning drenaaži muudatus on tehniliselt väheoluline ja kooskõlastatud.

7.7. Lisaks tuleb arvestada kolmanda isiku õigustega. Xxxxx xxx 14 on elamumaa, mille

omanikul on õiguspärane ootus ja õigus ehitusloale kooskõlas kehtivate tingimustega.

Ehitusloa tühistamine pelgalt vormiliste etteheidete tõttu kahjustaks kolmanda isiku õigusi ja

oleks ebaproportsionaalne, sest lõpptulemus (MaRu kooskõlastatud ja lubatav lahendus) ei

muutuks. Kaebajad ei ole esitanud tõendeid tegeliku kahjustuse või õiguste riive kohta.

Seetõttu ei ole alust sekkuda õiguspäraselt antud loasse ega piirata kolmanda isiku õigust oma

kinnistut sihtotstarbeliselt kasutada.

7.8. Eeltoodust tulenevalt palub vastustaja jätta kaebaja kaebus rahuldamata täies ulatuses ja

kaebaja menetluskulud jätta kaebaja kanda.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT

8. Kolmas isik palub jätta kaebuse rahuldamata.

8.1. Kaebajate poolt kaebuses esitatud asjaolude pinnalt ei ole võimalik kaebajate õiguste

riive. Kaebajad põhjendavad oma õiguste rikkumist juurdepääsutee tagamisega üle kaebajate

kinnistu. Ehitusluba aga ei anna kinnistule juurdepääsu, vaid õiguse ehitada ehitusloa

tingimuste kohaselt.

EhS § 38 lõike 1 kohaselt annab ehitusluba õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa

andmise aluseks olevale ehitusprojektile. Ehitusloa pädevuses ega ülesandeks ei ole anda

kinnistule juurdepääsu.

8.2. Kaebajad ajavad segamini ehitusõiguse ja juurdepääsu õiguse. Vaidlus ehitusloa üle on

haldusõiguslik vaidlus kaebajate ja vastustaja vahel. Vaidlus kinnistule juurdepääsu üle on

tsiviilõiguslik vaidlus kaebajate ja kolmanda isiku vahel. Kaebajad püüavad ennast ja kohut

veenda, et vastustaja poolt väljastatud ehitusluba annab kolmandale isikule automaatselt

õiguse kasutada kaebajate kinnistul asuvat juurdepääsuteed (Xxxxx xxx). Kaebajate seisukoht

on ekslik. Kolmas isik taotles kaebajatelt kohtuväliselt juurdepääsu üle kaebaja kinnistul

asuva Xxxxx xxx, kuid edutult. Kolmas isik pöördus 2022 aastal Harju Maakohtu poole

avaldusega juurdepääsu saamiseks üle Xxxxx xxx (tsiviilasja nr 2-22-11714). Nimetatud

menetluses on kaebajad vaielnud vastu juurdepääsule üle kaebajate kinnistul asuva Xxxxx

xxx ja esitanud kaks alternatiivset juurdepääsu lahendust, mis on kohtu poolt ka menetlusse

võetud. Seega puudub alus väita, et Xxxxx xxx 14 kinnistule on vaid üks juurdepääsutee ja

see kulgeb üle kaebajatele kuuluva kinnistu.

Kaebajad võitlevad selle vastu, et kolmas isik ei tohiks kasutada Xxxxx xxx 14 kinnistule

juurdepääsuks Xxxxx xxxd (mis osaliselt asub kaebajate kinnistul). Juurdepääsu määramine

kaebajate kinnistu kaudu võib avaldada mõju kaebajate õigustele, aga ei saa omavahel segi

ajada ehitamist kolmanda isiku kinnistul ja juurdepääsu üle kaebajate kinnistu, st vastav

võimalik mõju kaebajatele ei saa tulla ehitusloast. Kolmanda isiku juurdepääsuõigus

kinnistule ja õigus vastavat juurdepääsu taotleda ei ole seotud ehitusloa olemasoluga. Samuti

ei kaasne ehitusloaga automaatset juurdepääsu. AÕS § 156 lg 1 kohaselt on omanikul, kelle

kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi

seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Seadus ei ole ette näinud

piirangut, et ainult ehitusloa olemasolul saab juurdepääsu taotleda. Niisamuti ei näe seadus

ette, et kui isikule väljastatakse ehitusluba, siis ta saab kaasa ka õiguse kasutada võõral

kinnistul asuvat juurdepääsuteed.

Kolmas isik on seisukohal, et kaebajad kasutavad ekslikult ja alusetult juurdepääsuteega

seotud tsiviilõiguslikke argumente põhjendamaks oma haldusõiguslikku kaebust ehitusloa

tühistamiseks.

8.3. Kolmas isik leiab, et kaebajaid ei ähvarda kahjulik mõjutus Xxxxx xxx 14 kinnistult.

Puudub igasugune alus arvata, et kolmanda isiku kinnistult (Xxxxx xxx 14) hakkaksid

tekkima kahjulikud mõjutused asjaõigusseaduse (AÕS) § 143 lg 1 tähenduses ja levima

kaebajate kinnistule. Niisamuti ei ole alust arvata, et kolmanda isiku ehitis ulatuks üle

naaberkinnisasja (kaebajatele kuuluva kinnisasja) piiri AÕS § 148 tähenduses. Xxxxx xxx 14

kinnistule planeeritud ehitised asuksid kaebajate kinnistul asuvatest hoonetest piisavas

kauguses (u 200 m), neid lahutab maaparanduskraav, kõrghaljastus ja Xxxxx xxx.

8.4. Kaebajatel ei ole õigust esindada Põllumajandus-ja Toiduametit (PTA). Seega tuleb jätta

tervikuna tähelepanuta kõik kaebaja poolt esitatud väited, mis seonduvad maaparanduse ja

PTA-ga, nendest väidetest tulenevad järeldused ja seisukohavõtud, sh kaebuse lisa 5 (dtl 83-

85).

8.5. Maaparandussüsteemi muutmine ei saa tekitada kaebajatele kahju. Kolmas isik on

seisukohal, et maaparandussüsteemi muutmine ei saa mõjutada kaebajate kinnistut järgmistel

põhjustel.

Maaparandussüsteemi muutmine on väheoluline muutmine. MaaParS § 8 lg 2 tähenduses ja

seega ei ole tegemist maaparandussüsteemi rekonstrueerimisega. Sisuliselt lõigatakse

drenaažisüsteemist välja Xxxxx xxx 14 paiknev osa ning läbilõigatud drenaažiharud juhitakse

Kaasiku kinnistule kavandatud uue rajatava kollektori kaudu kolmandasse harusse, mille

kaudu juhitakse veed olemasolevasse kollektorisse.

Maaparandussüsteemi muudatuse mõju ei saa avalduda kaebajate kinnistule, sest

maaparandussüsteem asub pinnasel, millel on langus Keila jõe suunas, drenaažikollektor asub

piki Xxxxx xxxd ja suubub Xxxxx xxx lõpus asuvasse magistraalkraavi (vt seletuskiri).

Kaebajate kinnistut ja maaparandussüsteemi väheolulist muudatust lahutab magistraalkraav

ning selle kõrval asuv Xxxxx xxx. Xxxxx xxx on tihendatud pinnasega tee, mille kõrval

kulgeb maaparanduskraav. Ei ole isegi teoreetiliselt võimalik, et magistraalkraavi ja Xxxxx

xxx taga asuv kaebajate kinnistu saaks mõjutatud maaparandussüsteemi ebaolulisest

muudatusest.

8.6. Kaebajate põhiline vastuväide vastustajale on, et vastustaja jättis kaebajad ehitusloa

protsessi kaasamata EhS § 43 lg 7 p 2 alusel. Vastustaja on kaebajate vaide menetluses

selgitanud, et kaebajad ei ole välja toonud mitte ühtegi tõsiseltvõetavat asjaolu, millisel viisil

üldse saaks Xxxxx xxx 14 kinnistule kavandatavad hooned nende õigusi piirata. Ka kaebuses

ei ole vastavaid argumente välja toodud (v.a juurdepääsu küsimus). Vastustaja toob välja, et

Xxxxx xxx 14 kinnistule kavandatav hoone asub Xxxxx xxx xx (kaebaja kinnistu) asuvast

hoonest u 180 meetri kaugusel ja seetõttu ei saa asuda seisukohale, et ehitusloa alusel

rajatavad ehitised omaks negatiivset mõju kaebaja privaatsusele. Ehitusloa aluseks olnud

projekteerimistingimused on väljastatud 2016-ndal aastal ning täiendatult 2021-l aastal.

Vastustaja sõnul vastab kolmanda isiku ehitusprojekt nii 2016-nda kui 2021 aasta

projekteerimistingimustele. Isegi kui vastustaja oleks kaebaja kaasanud ja kaebaja oleks

esitanud negatiivse arvamuse, ei ole negatiivne arvamus aluseks ehitusloa väljastamisest

keeldumisel (EhS § 44).

8.7. Kaebajate jaoks ei ole Xxxxx xxx 14 hoonestamise soov ei üllatuslik ega ootamatu.

Kaebajad püüavad jätta kohtule ekslikku muljet, nagu oleks vastustaja poolt ehitusloa

väljastamine ennatlik ja üllatuslik. See ei ole õige, sest kaebajad on aastaid olnud teadlikud

kolmanda isiku tegevusest elamumaa sihtotstarbeliseks kasutamiseks ettevalmistuste

tegemisel. Kolmas isik saatis 05.08.2021 kaebajatele ettepaneku teeservituudi seadmiseks

Xxxxx xxxle, mis osaliselt asub kaebajate kinnistul. Teeservituudi vajadust põhjendas kolmas

isik sooviga ehitada Xxxxx xxx 14 kinnistule elamiseks vajalikud hooned (vt ettepanek

teeservituudi seadmiseks, dtl 174). Kaebajad olid teadlikud kolmandale isikule väljastatud

projekteerimistingimustest Xxxxx xxx 14 kinnistule (vt projekteerimistingimused, dtl 175-

181). Projekteerimistingimused olid lisatud kolmanda isiku poolt Harju Maakohtule

10.08.2022 esitatud avaldusele juurdepääsuks avalikult kasutatavale teele (tsiviilasja nr 2-22-

11714).

8.8. Vastustaja (Harku vald) kehtiva üldplaneeringu kohaselt on Xxxxx xxx perspektiivne

avaliku kasutusega kohalik tee. Üldplaneering on vastu võetud 2009 ja kehtestatud

2013.aastal (dtl 181 Xxxxx xxx ÜP-s; dtl 182 ÜP selgitused). Kaebaja omandas Xxxxx xxx

xx kinnistu 2012 aastal (kinnistamisavaldus sisse kantud 08.10.2012). Seega on kaebaja

teinud teadliku valiku, omandades Xxxxx xxx xx kinnistu teadmisega, et kinnistul asub

osaliselt Xxxxx xxx, mis on perspektiivse avaliku kasutusega. Kaebaja on pidanud arvestama,

et Xxxxx xxxl liikluskoormus kasvab ja seda mitte tulenevalt kolmanda isiku tegevusest vaid

vastustaja arengudokumentides märgitu elluviimisest. Ühe kinnistuomaniku õigustamatu

tahtmine muuta Xxxxx xxx mitteavalikuks (sisuliselt muuta vastustaja üldplaneeringut) ei ole

piisav.

8.9. Kolmas isik on seisukohal, et kaebaja tegelik ja eluliselt usutav huvi on müüa võimalikult

kõrge hinnaga Harku vallale maha kaebajate kinnistul asuv Xxxxx xxx alla jääv osa.

Vastustaja on 07.05.2024 langetatud protokollise otsusega keeldunud ostmast kaebajatelt 10

000 euro eest (lisanduvad notarikulud jms) Kaebajatele kuuluval kinnistul asuvat Xxxxx xxx

alust maad (vt dtl 183-184 vastustaja seisukoht). Kolmanda isiku hinnangul püüavad kaebajad

põhjendamatute kaebustega tekitada olukorda, et vastustaja oleks sunnitud kaebajatelt maad

ostma. Kolmas isik ei ole nõus, et kaebajad oma rahateenimise soovis takistavad kolmanda

isiku tegevust talle kuuluva kinnistuga ja kahjustavad selliselt kolmanda isiku huve.

8.10. Kolmas isik palub enda kasuks välja mõista menetluskulud summas 2420 eurot

(käibemaksuta) (dtl 269-273).

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

9. Kohus, analüüsinud ja hinnanud vaidlustatud Harku Vallavalitsuse 12.09.2024 otsusega nr

165 „Ehitusloa andmine üksikelamu ja abihoonete püstitamiseks Türisalu küla, Xxxxx xxx 14

maaüksusele“ antud ehitusluba nr 2412271/06575 (dtl 65-82) asjakohaseid õigusnorme, poolte

kirjalikke ja suulisi seisukohti, ning kõiki asjas kogutud tõendeid kogumis ja nende

vastastikuses seoses, on seisukohal, et kaebus tuleb rahuldada.

10. HMS § 54 sätestab, et haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani

poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne,

kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele.

11. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et Xxxxx xxx 14 ei ole detailplaneeringu kohustusega

ala ning viidatud kinnistul saab määrata ehitusõigus projekteerimistingimustega ning nende

alusel väljastatava ehitusloaga.

Vaidlus puudub ka selles, et Xxxxx xxx 14 kinnistule on väljastatud projekteerimistingimused

vallavalitsuse 28.03.2016 korraldusega nr 176 (edaspidi 2016 aasta PT) ja vallavalitsuse

27.07.2021 korraldusega nr 505 (edaspidi 2021 aasta PT, dtl 60-64).

2021 aasta PT resolutsiooni p 2 on määratud, et: Projekteerimistingimused kehtivad 27. juulini

2024 (kaasa arvatud).“

Vaidlusalune ehitusluba on antud 12.09.2024 (dtl 65-82) 04.06.2021 taotluse alusel (vt dtl 43-

59).

2016 aasta PT kehtivus lõppes 28.03.2021. Ehitusloa taotlus esitati 04.06.2021 so peale 2016

PT kehtivuse lõppemist. Uued projekteerimistingimused väljastati 27.07.2021.

Kohus juhib esmalt vastustaja tähelepanu esiteks ehitusseadustiku (EhS) § 33 lg 1, mis

sätestab, et projekteerimistingimused kehtivad viis aastat. Põhjendatud juhul võib pädev

asutus projekteerimistingimuste kehtivuseks sätestada teistsuguse tähtaja või muuta

projekteerimistingimuste kehtivuse tähtaega. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt juhul, kui sama

taotluse esemega on antud uued projekteerimistingimused, muutuvad varem antud

projekteerimistingimused kehtetuks.

Seega arvestades ülal toodud faktiliste asjaoludega on kõik vastustaja väited sellest, et

käesolevas asjas vaidlustatud ehitusluba on väljastatud hoopis 2016 aasta PT alusel, täiesti

asjakohatud ega ole kooskõlas kehtiva õigusega. Esiteks ei kehtinud 2016 aasta PT enam

ehitusloa taotluse esitamise ajal. Teiseks ei oleks arvestades ülal viidatud EhS § 33 lg 1 ja lg

2 regulatsiooni 2016 aasta PT alusel ehitusloa väljastamine ka sellest tulenevalt õiguspärane.

Samuti on vaidlustatud ehitusluba antud isegi peale 2021 aasta PT kehtivuse lõppemist. Kohus

märgib, et vastustaja oleks saanud vajadusel muuta 2021 aasta PT nende kehtivuse aja osas,

kuid vastustaja seda teinud ei ole. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud kaebajate väited

sellest, et ehitusluba on antud selgelt õigusvastaselt nö tühja kohapeale – puudusid kehtivad

projekteerimistingimused, mis on antud juhul ehitusloa väljastamise kohustuslikuks eelduseks.

Kohtule on täielikult arusaamatu ja kummastav vastustaja väide, et kindlasti ei saa nõustuda

käsitlusega, et ehitusloa väljastamise ajal peaksid projekteerimistingimused kehtima. Selline

seisukoht ei ole kooskõlas ei õigusaktidega, mis määratlevad projekteerimistingimuste

õiguslikuks olemuseks olla ehitusprojekti koostamise aluseks ega ka elulise ehitusloa

menetlusega. Vastustaja selgitab, et juhused, kus ehitusloa menetlus võtab aega ja

projekteerimistingimuste kehtivus vahepealsel ajal lõppeb, on igapäevased. Kohus leiab, et ka

selline vastustaja käsitlus ei ole kooskõlas elementaarsete haldusmenetluse põhimõtetega.

Nimelt haldusmenetluse seaduse (HMS) § 61 lg 2 sätestab, et haldusakt kehtib kuni kehtetuks

tunnistamiseni, kehtivusaja lõppemiseni, haldusaktiga antud õiguse lõpliku realiseerimiseni

või kohustuse täitmiseni, kui seadus ei sätesta teisiti. HMS § 60 lg 1 kohaselt toob õiguslikke

tagajärgi ja täitmiseks on kohustuslik ainult kehtiv haldusakt. EhS § 42 lg 1 ütleb üheselt, et

ehitusluba antakse, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige

detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud

nõuetele. Seaduses sätestatud juhul peab ehitis vastama riigi või kohaliku omavalitsuse

eriplaneeringule.

Kohus leiab eeltooduga arvestades, et ehitusluba, mis peab vastama

projekteerimistingimustele, saab õiguspäraselt väljastada üksnes juhul kui ka

projekteerimistingimused on kehtivad. Vastustaja poolt kirjeldatud olukordades, kus ehitusloa

menetluse käigus tekib oht, et ehitusluba ei jõuta välja anda projekteerimistingimuste

kehtivuse ajal, on vastustajal endal õigus projekteerimistingimuste kehtivuse tähtaega muuta

(pikendada), vajadusel selgitades huvitatud osapoolele ka vastava taotluse esitamise

võimalust. Antud juhul seda tehtud ei ole.

Käesoleval juhul ei saa vastustaja tugineda ka sellele, et ehitusprojekt koostati ja menetlus

viidi läbi ajal, mil projekteerimistingimused kehtisid. Nagu kohus juba ülal välja tõi, siis

tegelikult esitati ehitusloa taotlus ajal, mil ala suhtes ei kehtinud ühedki

projekteerimistingimused ning ehitusluba väljastati ajal, mil ala suhtes jällegi ei kehtinud

ühedki projekteerimistingimused. Ehitusloa väljastamisel oli vastustajal seadusest tulenev

kohustus kontrollida, kas ehitusprojekt vastab kehtivatele projekteerimistingimustele või

mitte. Vastustaja on jätnud vaieldamatult vastava kohtuse täitmata, mis toob kaasa ehitusloa

õigusvastasuse ja tühistamise.

12. Küll aga ei saa kohus nõustuda kaebajatega selles, et ehitusloa väljastamisest oleks

tulnud keelduda EhS § 44 p 1 alusel, kuivõrd ehitusluba on ka sisuliselt vastuolus 2021

aasta PT-ga, kuna seal on märgitud, et juurdepääsuta ei ole võimalik maaüksusele

ehitada.

EhS § 44 p 1 sätestab, et pädev asutus keeldub ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei

vasta detailplaneeringule, projekteerimistingimustele, riigi või kohaliku omavalitsuse

eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või muudele avalik-

õiguslikele kitsendustele.

2021 aasta PT-s (dtl 60-64) oli märgitud, et: „Vastavalt EhS § 11 lõige 2 punktile 4 hõlmavad

ehitisele esitatavad nõuded (määratakse projekteerimistingimustega) asjakohasel juhul

juurdepääsu. Xxxxx xxx 14 katastriüksusele on üks võimalikke juurdepääse avalikult

kasutatavalt teelt - Humala teelt ja mitteavalikult Xxxxx xxxlt, mis läbib eraomandis olevaid

maaüksusi: Humala tee 12, Xxxxx xxx 1, Uus-Pärgma, Loo ja Xxxxx xxx xx// Janikma

maaüksusi.

Asjaõigusseaduse § 156 alusel on omanikul, kelle kinnisasjale puudub avalik juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääs üle

võõra kinnisasja. Käesolevate projekteerimistingimustega juhitakse taotleja tähelepanu

asjaolule, et Xxxxx xxx 14 katastriüksusele puudub õiguslikult tagatud juurdepääs, millest

tulenevalt võib tekkida probleeme maaüksusele ligipääsemisega. Vallavalitsus rõhutab, et

juurdepääsu õiguslik tagamine on oluline, kuivõrd projekteerimistingimused ja ehitusluba

kehtivad tähtaegselt ning juurdepääsuta ei ole võimalik maaüksusele ehitada.“

2021 aasta PT lisas 1 on märgitud p 11: „Liikluskorraldus ja juurdepääs: lahendada

vastavalt projekteerimisnormidele. Teede planeerimisel lähtuda Eesti standardist EVS

843:2016 „Linnatänavad”.“

Eeltoodust ei ole võimalik välja lugeda, et 2021 aasta PT-ga oleks sätestatud nõue, et enne

ehitusloa väljastamist peab ole juurdepääsu küsimus lõplikult lahendatud. Haldusaktis on

üksnes selgitatud taotluse esitajale, et juurdepääs puudub, ning et nii projekteerimistingimused

kui ka ehitusluba on tähtajalised haldusaktid, millest tulenevalt võib juurdepääsu puudumine

osutada takistuseks reaalsele ehitustegevusele. Teisisõnu on 2021 aasta PT-s selgitatud, et

juurdepääsu puudumine võib takistada otseselt ehitamist ning kui taotluse esitaja ei lahenda

antud küsimust enne, siis võivad nii projekteerimistingimused kui ka hiljem antav ehitusluba

kaotada kehtivuse ja sellega kaotab ka taotluse esitaja ehitusõiguse ja seda tuleb hakata otsast

peale taotlema. Antud juhul ongi vastav tagajärg 2021 aasta PT-de osas saabunud ja seda juba

enne ehitusloa väljastamist, millest tulenevalt ehitusluba ei oleks tohtinud väljastada. Seega

oleks vastustaja pidanud keelduma ehitusloa väljastamisest küll EhS § 44 p 1 alusel, kuid

mitte seetõttu, et projekteerimistingimused ei võimalda ehitusluba anda ilma juurdepääsutee

küsimust lahendamata, vaid seetõttu, et kehtivad projekteerimistingimused üldse puuduvad.

13. Veel heidavad kaebajad vastustajale ette kaasamiskohustuse rikkumist. Vastustaja leiab, et

kaebajate haldusmenetlusse kaasamiseks puudus vajadus, kuna ehitusluba ei saa rikkuda

kaebajate subjektiivseid õigusi.

Esmalt märgib kohus, et pooled ei vaidle selle üle, et kaebajaid kui Xxxxx xxx 14

piirinaabreid ja isikuid, kelle eraomandisse kuulub Xxxxx xxx 14 krundini viiv eratee

ehitusloa menetlusse ei kaasatud.

EhS § 42 lg 7 p 2 sätestab, et pädev asutus esitab ehitusloa eelnõu vajaduse korral arvamuse

avaldamiseks asutusele või isikule, kelle õigusi või huve võib ehitis või ehitamine puudutada.

Kohus nõustub siinkohal kaebajatega ja leiab, et antud juhul oli kaebajate ehitusloa

menetlusse kaasamata jätmine oluline menetlusviga, mis toob kaasa ehitusloa õigusvastasuse

ja tühistamise.

Kohus ei jaga vastustaja seisukohta selles, et kaebajaid menetlusse kaasata ei tulnud, kuna

ehitusluba ei saa rikkuda kuidagi kaebajate subjektiivseid õigusi, ning et kaebajad ei ole ka

kohtumenetluses oma subjektiivsete õiguste rikkumist ära näidanud.

Kohus märgib, et esmalt on kaebajad välja toonud, et ehitusluba võib riivata kaebajate

omandiõigust. Teiseks ei näe ehitusseadustik ette isikute kaasamist kaasamata jätmist üksnes

õiguste rikkumise korral, vaid juba juhul, kui ehitusluba võib isiku õigusi või huve puudutada.

Antud juhul pidi vastustajale olema selge, et sellise olukorraga on tegemist. Kaebajate näol on

tegemist otseste piirinaabritega kellele kuulub ka eratee, mida mööda kolmanda isiku

kinnistule pääseb. Vastustajale oli teada ka asjaolu, et poolte vahel on pooleli tsiviilvaidlus

seoses tee kasutusega. Kuivõrd tee kuulub kaebajatele, siis pidi vastustaja mõistma, et

igasugune ehitusõiguse määramine kolmanda isiku kinnistule võib puudutada ka kaebajate

huve ning on otseselt seotud kaebajate omandiõigusega (seondub näiteks otseselt kaebajate tee

kasutuskoormusega).Sellises olukorras ei ole välistatud, et vastustajal oleks tulnud kaaluda ka

võimalikke alternatiivseid ligipääsulahendusi ja ligipääsutee asukohta. Eeltoodust tulenevalt

tuli kaebajad ehitusloa menetlusse kaasata ning tegemist ei ole ainult formaalse

menetlusveaga nagu püüab väita vastustaja. Kohus leiab, et ilmselgelt oli tegemist olulise

menetlusliku rikkumisega, mis võis mõjutada asja otsustamist ja mis seetõttu toob kaasa

ehitusloa tühistamise.

14. Viimaseks vaidlusaluseks küsimuseks seoses kaebusega on küsimus kas Põllumajandus- ja

Toiduamet (edaspidi PTA) (kehtiva regulatsiooni järgi Maa- ja Ruumiamet (edaspidi MaRu))

kooskõlastuse puudumine toob kaasa käesolevas asjas vaidlustatud ehitusloa õigusvastasuse

või mitte. Samuti vaidlevad poole selle üle, kas kaebaja üldse saab kaebuse esitamisel

vastavale väitele tugineda.

Poolte vahel puudub vaidlus selles, et Xxxxx xxx 14 kinnistul asub maaparandussüsteem ja

vaidlusalune ehitusluba lubab ehitada elamu ja sauna osaliselt olemasoleva

maaparandussüsteemi drenaažisüsteemi peale (vt dtl 141-143). Samuti puudub vaidlus selles,

et ehitusloa andmise hetkel ei olnud PTA (täna Maa- ja Ruumiamet) ehitusloa aluseks olnud

ehitusprojekti heaks kiitnud ega sellele kooskõlastust andnud (vt dtl 162).

Maaparandusseadus (MaaParS) § 50 lg 1 (kuni 31.12.2024 kehtinud redaktsioon) sätestas, et

juhul kui kinnisasjale, millel paikneb maaparandussüsteem, kavandatakse muud ehitist, mis ei

ole maaparandussüsteemi hoone ega rajatis, kooskõlastab ehitus- või muu loa andja või

ehitusteatise menetleja ehitusprojekti või ehitusteatise alusel ehitise kavandamise või

maaparandussüsteemi või selle eesvoolu kaitselõigu veetaseme reguleerimise kavatsuse

Põllumajandus- ja Toiduametiga.

Hetkel kehtiv MaaParS § 50 lg 1 sätestab, et kui kinnisasjale, millel paikneb

maaparandussüsteem, kavandatakse muud ehitist, mis ei ole maaparandussüsteemi hoone ega

rajatis, kooskõlastab ehitusprojekti või ehitusteatise alusel ehitise kavandamise või

maaparandussüsteemi või selle eesvoolu kaitselõigu veetaseme reguleerimise kavatsuse

ehitus- või muu loa andja või ehitusteatise menetleja Maa- ja Ruumiametiga.

Kohus leiab esiteks, et täielikult ei saa välistada kaebajtea õigust tugineda ehitusloa

vaidlustamisel seadusest tuleneva kohustusliku kooskõlastuse puudumisele. Ülal viidatud

MaaParS § 50 lg 1 üheks eesmärgiks oli ja on tagada maaparandussüsteemide toimimine,

kuivõrd need võivad omada laialdasemat mõju vastavale piirkonnale nagu näiteks

niiskusrežiimi muutumine konkreetsel kinnistul ja selle ümbruses. Kuivõrd sätte eesmärk on

kaitsta sellega sisuliselt ka naaberkinnistute omanike subjektiivseid õigusi, siis võisid

kaebajad ka vastavale väitele kaebuse esitamisel tugineda.

Kohus selgitab, et HKMS § 158 lg 2 teise lause kohaselt hindab kohus haldusakti

õiguspärasust haldusakti andmise aja seisuga. Seega ei oma mingit tähtsust vastustaja väited,

milliseid toiminguid on vastustaja peale ehitusloa väljastamist antud küsimuses teinud.

Kuivõrd vaidlust ei ole selles, et Xxxxx xxx 14 kinnistule väljastatud ehitusloa andmisel

vastav seadusest tulenev kohustuslik kooskõlastus puudus, siis on ehitusluba ka seetõttu

õigusvastane ja tuleb tühistada. Seejuures ei nõustu kohus vastustajaga selles, et kaebajad

oleks pidanud hakkama täpselt ära näitama ja tõendama, kuidas drenaažisüsteemi muutmine

mõjutab kaebajate kinnistut. Vastavad asjaolud, kas ja milline mõju avaldub

maaparandussüsteemi peale ehitamisega peab välja selgitama seaduses sätestatud vastavat

pädevust omav amet (varasemalt siis PTA ja täna MaRu) konkreetset kooskõlastust andes.

Antud juhul seda kooskõlastust isegi ei küsitud. Kohus leiab, et vastava pädeva asutuse

ehitusloa menetlusse kaasamata jätmine oli oluline menetlusviga, mis rikub ka kaebaja

subjektiivseid õigusi (olla kaitstud naaberkinnistu omanike tegevusest põhjustatud kahjulike

mõjutuste, milleks käesoleval juhul on võimalik niiskusrežiimi muutumine, eest ilma, et neid

oleks enne haldusakti andmist hinnanud pädev haldusorgan).

Õige on aga see, et kaebajatel ei ole volitust Maa- ja Ruumiameti esindamiseks ning sellest

tulenevalt need väited, mis on esitatud sisuliselt Maa- ja Ruumiameti õiguste kaitseks (kes on

pädev mingit luba väljastama täna jms) tuleb jätta tähelepanuta. Samuti väljuvad kaebuse

esemest kõik väited seoses Kaasiku kinnistu ehitusloa menetlusega ning kohus ei pea

vajalikuks neil peatuda.

15. Kokkuvõttes leiab kohus, et kaebus tuleb rahuldada ja vaidlustatud ehitusluba tühistada,

kuivõrd see on antud ilma, et ala suhtes oleks loa andmise ajal kehtinud

projekteerimistingimused ning kaasamiskohustuse (seda nii kaebajate kui vastava pädeva

ameti osas) rikkumise tõttu. Kuivõrd kaebus ehitusloa tühistamisnõudes oli põhjendatud, tuleb

samadel põhjustel tühistada ka vaideotsus.

16. HKMS § 108 lõike 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama

paragrahvi lg 8 sätestab, et kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool

samade reeglite järgi nagu poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda

isiku kulud tema enda kanda.

Käesolevas asjas tehti otsus vastustaja kahjuks. Kolmas isik oli vastustaja poolel.

Kaebajad on taotlenud menetluskulude hüvitamist kokku summas 4957,20 eurot vastavalt

kohtule esitatud taotlusele ja menetluskulude nimekirjale (dtl 255-267).

Kohus leiab, et menetluskulud on väljamõistetavad (vt HKMS § 109 lg 11).

Kohus leiab, et arvestades kaebuse mahtu ja keerukust, kaebuse koostamisele kulunud aega,

samuti vastustaja seisukohtadega tutvumisele ja sellele vastamisele kulunud aega (kokku 19

tundi ja 50 minutit), et menetluskulud on selles osas põhjendatud. Kohus leiab, et põhjendatud

ei ole vastavalt kohtupraktikale kulude väljamõistmine menetluskulude nimekirja koostamise

eest 1 tunni ulatuses ja summas 205 eurot, mille võrra tuleb väljamõistetavaid

menetluskulusid vähendada. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et põhjendatud

menetluskuludeks on kokku 4752.20 eurot (sh käibemaks), mis tuleb vastustajalt kaebaja

kasuks välja mõista.

Kolmanda isiku menetluskulud jäävad tema enda kanda.

17. Kaebajate eraelu kaitseks tuleb kohtulahendi avaldamisel asendada kaebajate nimed ja

elukoha aadress tähemärgiga (HKMS § 175 lg 3).

(allkirjastatud digitaalselt)

Daimar Liiv

Kohtunik