2-23-102651/41 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 20. märts 2026

Tsiviilasja number

2-23-102651

Tsiviilasi

Sillamäe linn, Kesk tn 51 korteriühistu avaldus OÜ

Peremaakler vastu majandamiskulude võlgnevuse

nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 28. juuli 2025. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Peremaakler määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): OÜ

Peremaakler (registrikood 11523072), seaduslik esindaja

Tamara Nikolajeva

Vastustaja (avaldaja): Sillamäe linn, Kesk tn 51

korteriühistu

(registrikood 80180298), lepinguline

esindaja Igor Sumarok

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada OÜ Peremaakler määruskaebus osaliselt.

2. Tühistada Viru Maakohtu 28. juuli 2025. a määrus osaliselt osas, millega maakohus

rahuldas Sillamäe linn, Kesk tn 51 korteriühistu majandamiskulude võlgnevuse nõude

4702 eurot 86 senti ületavas osas ja viivisenõude 4702 eurot 86 senti ületavalt summalt,

samuti võla sissenõudmiskulude väljamõistmise osas. Jätta muus osas maakohtu määrus

muutmata.

3. Teha tühistatud osas uus määrus, millega rahuldada Sillamäe linn, Kesk tn 51

korteriühistu avaldus osaliselt ning mõista OÜ-lt Peremaakler Sillamäe linn, Kesk tn 51

korteriühistu kasuks välja perioodi 1. detsember 2019 – 31. mai 2023 eest tekkinud

majandamiskulude võlgnevus 4702 eurot 86 senti, seisuga 20. märts 2026 sissenõutavaks

muutunud viivis 1615 eurot ja viivis tasumata põhivõlgnevuselt (4702 eurolt 86 sendilt)

alates 21. märtsist 2026 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras.

4. Võtta asja juurde OÜ Peremaakler määruskaebuse lisad 1–9 ja Sillamäe linn, Kesk tn

51 korteriühistu 6. veebruari 2026. a vastuse lisad 1–2 ja 6. märtsi 2026. a vastuse lisad 1–

4. 5. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda.

6. Lugeda kohtumääruse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:

6.1. Rahuldada Sillamäe linn, Kesk tn 51 korteriühistu avaldus osaliselt.

6.2. Välja mõista OÜ-lt Peremaakler Sillamäe linn, Kesk tn 51 korteriühistu kasuks

perioodi 1. detsember 2019 – 31. mai 2023 eest tekkinud majandamiskulude võlgnevus

4702 eurot 86 senti ja seisuga 20. märts 2026 sissenõutavaks muutunud viivis 1615 eurot.

6.3. Välja mõista OÜ-lt Peremaakler Sillamäe linn, Kesk tn 51 korteriühistu kasuks viivis

tasumata põhivõlgnevuselt (4702 eurolt 86 sendilt) alates 21. märtsist 2026 kuni

põhivõlgnevuse tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

6.4. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda.

6.5. Jätta Sillamäe linn, Kesk tn 51 korteriühistu taotlus maksekäsu kiirmenetluses

enamtasutud riigilõivu 100 euro 51 sendi tagastamiseks rahuldamata.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse kättetoimetamisest.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Sillamäe linn, Kesk tn 51 korteriühistu (korteriühistu, avaldaja) esitas 18. jaanuaril 2023

Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse ja 14. märtsil 2023 Viru Maakohtule

avalduse OÜ Peremaakler (puudutatud isik) vastu majandamiskulude võlgnevuse

väljamõistmiseks. Avaldaja esitas 28. veebruaril 2025 avalduse (dtl 135 jj), milles täpsustas ja

suurendas oma nõuet ning palus lõpliku nõudena puudutatud isikult avaldaja kasuks välja

mõista ajavahemiku 2019. a detsember – 2023. a mai eest tekkinud majandamiskulude

võlgnevuse 4774 eurot 86 senti, 28. veebruari 2025. a seisuga sissenõutavaks muutunud

viivise 1112 eurot 87 senti, võla sissenõudmiskulud 50 eurot ja võlaõigusseaduse (VÕS) §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivise (seadusjärgse viivise) alates 1. märtsist 2025

kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Avaldaja palus jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Avalduste kohaselt sai puudutatud isik 19. septembril 2017 korteriomandi asukohaga Kesk tn

51-14, Sillamäe linn (registriosa nr 2882008) omanikuks ja korteriühistu liikmeks. Puudutatud

isiku korteriomand müüdi 2023. a juulis täitemenetluses enampakkumisel. Puudutatud isik ei

ole korteriomandi majandamiskulude arveid praktiliselt tasunud. Majandamiskulude

võlgnevus kuni 2019. a detsembrini, sh 2019. a novembrikuu eest, on kohtulahendiga välja

mõistetud teises tsiviilasjas ja sisse nõutud täitemenetluse raames. Puudutatud isiku

majandamiskulude võlgnevus perioodi 2019. a detsember – 2023. a mai eest moodustab 4774

eurot 86 senti.

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu.

Avaldaja esitatud andmed on ebatäpsed ja vastuolulised, puudub korrektne võla arvestus.

Arvetel toodud summad erinevad raamatupidaja tabelis toodud summadest. Avaldaja ei ole

esitanud täpseid andmeid vee- ja gaasitarbimise kohta, puuduvad arvestite alg- ja lõppnäidud.

Puudutatud isiku tehtud makseid ei ole korteriühistu arvete ega esitatud dokumentide alusel

fikseeritud. Mõnede summade osas puudub arvestuse selgitus. Avaldaja andmed viivise kohta

on vastuolulised. Puudutatud isik viitas võimalikule aegumisele.

MAAKOHTU SEISUKOHT

3. Viru Maakohus rahuldas 28. juuli 2025. a määrusega avalduse ja mõistis puudutatud isikult

avaldaja kasuks välja perioodi 1. detsember 2019 – 31. mai 2023 eest tekkinud

majandamiskulude võlgnevuse 4774 eurot 86 senti, seisuga 28. veebruar 2025 sissenõutavaks

muutunud viivise 1112 eurot 87 senti ja sissenõudmiskulud 50 eurot, kokku 5937 eurot 73

senti, ja seadusjärgse viivise tasumata põhivõlgnevuselt alates 1. märtsist 2025 kuni

põhivõlgnevuse tasumiseni. Maakohus jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda ja märkis,

et menetluskulude rahaline suurus määratakse kindlaks pärast kohtumääruse jõustumist.

Maakohus jättis rahuldamata avaldaja taotluse maksekäsu kiirmenetluses enam tasutud

riigilõivu tagastamiseks.

Puudutatud isik oli korteriomandi asukohaga Kesk tn 51 14, Sillamäe linn omanik alates 19.

septembrist 2017 kuni 21. juulini 2023. Sel perioodil oli puudutatud isik Sillamäe linn, Kesk

tn 51 korteriühistu liige.

Korteriühistu nõue põhineb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg-l 1, mille

kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 3 annab õiguse keelduda kulude

kandmisest, kui nende nõudmine oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Korteriühistu peab oma majandamiskulude nõude rahuldamiseks tõendama

majandamiskulude suuruse ning asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada

majandamiskulud liikmete vahel (vt RKTKo 13.02.2013, 3-2-1-181-12, p 15).

Võlgnevuse ja nõuete kontrollimiseks esitas avaldaja kohtule järgnevad tõendid: korteriühistu

tõend võlgnevuse kujunemise kohta; korteriühistu arved puudutatud isikule; tarnijate arved

perioodi 2019. a detsember – 2023. a mai eest (VKG Elektrivõrgud, Eesti Gaas, AS Sillamäe

Veevärk, AS Meeke Sillamäe, EKOVIR Osaühing, Silpower OÜ); korteriühistu

majandamiskulude arvutamise kord; korteriomanike üldkoosolekute protokollid (30. aprill

2020, 24. mai 2021, 30. mai 2022), millega kinnitati 2020, 2021 ja 2022 majanduskavad ja

tariifid; gaasi- ja veearvestite näitude tabel puudutatud isiku korteri suhtes.

Avaldaja on selgitanud iga kululiigi arvestamise metoodikat, viidates üldkoosolekute otsustele

ja kehtivatele tariifidele. Avalduses on toodud hoone hooldustasu, remondifondi eraldiste,

kindlustusmaksete, kütte, prügiveo, vee ja kanalisatsiooni, üldelektrienergia ja gaasi ning

sissekäigu koristamise kulude arvestamise põhimõtted. Avaldaja märkis, et vee ja gaasi kulud

on arvestatud keskmise tarbimise alusel, kuna puudutatud isik esitas näidud ebaregulaarselt.

Korteriühistu põhikirja p 5.2.6 järgi on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt kord kuus

hiljemalt juhatuse poolt kehtestatud kuupäevaks sihtotstarbelised maksed ühistu

majanduskulude katteks üldkoosoleku poolt kehtestatud ulatuses ja korras.

Kohus leidis, et esitatud dokumentidega on avaldaja tõendanud põhivõlgnevuse kujunemist.

Korteriühistu on esitanud piisavalt detailse arvestuse, mis võimaldab mõista, millest koosneb

nõutav summa. Avaldaja on esitanud kohtule arved ja selgitused majandamiskulude arvestuse

kohta. Tasumisele kuuluvad summad ja tariifid tulenevad korteriühistu liikmete üldkoosoleku

otsustest, korteriühistu põhikirjast ning teenuse osutajate tasumääradest.

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa väljavõttest nähtub, et puudutatud isiku

eluruumi üldpind on 40,90 m² ning korteriühistu arvete kohaselt arvestatakse puudutatud

isikule majandamiskulud vastavalt tema omandi osa suurusele samuti 40,90 m². Korteriühistu

on arvestanud majandamiskulud seaduse kohaselt, st KrtS § 40 lg 1 alusel korteriomandi

reaalosa suuruse järgi. Puudutatud isik ei ole tõendanud, et korteriühistu oleks kehtestanud

põhikirjas teistsuguse kulude jaotamise aluse (KrtS § 40 lg 2) ega esitanud piisavaid

asjaolusid, mis viitaksid sellele, et kulude kandmise nõue oleks vastuolus hea usu või

mõistlikkuse põhimõtetega (KrtS § 40 lg 3). Samuti ei ole ta vaidlustanud üldkoosoleku

otsuseid, millega majanduskavad ja tariifid kinnitati.

Kohus tuvastas, et tasud on arvestatud vastavalt eluruumi üldpinnale ning kehtestatud

tariifidele. Puudutatud isik ei ole esitanud konkreetseid tõendeid, mis lükkaksid ümber

avaldaja esitatud arvestused. Seega on korteriühistu kulude arvestamine toimunud

õiguspäraselt ja kooskõlas seadusega. Puudutatud isiku vastuväited on põhjendamata ja

tõendamata.

Puudutatud isik väidab, et avaldaja esitatud andmed on ebatäpsed ja vastuolulised, nt

võrreldes 2019. a detsembri arvel näidatud võlgnevust (2208 eurot 67 senti) ja raamatupidaja

tabelis näidatud võlgnevust (138 eurot 12 senti). Avaldaja on selgitanud, et erinevused

tulenevad eri perioodidel väljastatud dokumentide võrdlemisest ja varasema võlgnevuse

sissenõudmisest teises asjas. Kohus kontrollis avaldaja esitatud arveid ja raamatupidaja tabelit

ning nõustus avaldaja seisukohaga, et puudutatud isiku vastuväites sisalduvad arvutused

põhinevad põhimõttel, kus võrreldakse eri perioodidel väljastatud raamatupidamisdokumente.

Kohus tuvastas, et 2019. a detsembri arve on koostatud 6. jaanuaril 2020 ning sellel kuupäeval

sisaldas arve järgmisi summasid: arve 142 eurot 51 senti, varasem võlgnevus seisuga 1.

jaanuar 2020 summas 2054 eurot 62 senti ning viivised 11 eurot 54 senti, kokku 2208 eurot

68 senti. Kohtule esitatud raamatupidaja 20. veebruaril 2025 koostatud täpsustatud võlatõendi

kohaselt on 2019. a detsembri arve 142 eurot 51 senti, millest puudutatud isik on tasunud 4

eurot 39 senti, ja võlgnevuse jääk on 138 eurot 12 senti. Arve koostamise ja täpsustatud tõendi

koostamise kuupäevade vahe on ligi 62 kuud. Varasem võlgnevus on juba teises tsiviilasjas

välja mõistetud ja täitemenetluses sisse nõutud.

Kuna varasem võlgnevus 2054 eurot 62 senti on juba välja mõistetud eraldi tsiviilasjas ja on

täitemenetluses, puudutab käesolevas asjas nõue üksnes 2019. a detsembri arvet 142 eurot 51

senti, millest on maha arvestatud puudutatud isiku tasutud 4 eurot 39 senti. Seega on

nõutavaks summaks selle kuu eest 138 eurot 12 senti. Sama arvestusprintsiipi on kohaldatud

ka teiste arvete osas.

Kuigi puudutatud isik on esitanud oma arvutused, ei ole ta esitanud kohtule oma alternatiivset

arvestuskäiku ega tõendeid, mis kinnitaksid tema väiteid. Kohus nõustus avaldaja

arveldustega. Kuna puudutatud isik ei ole esitanud alternatiivset arvestuskäiku ega

usaldusväärseid tõendeid, mis kinnitaksid tema väiteid, ning kuna kohus on kontrollinud ja

põhjendatuks pidanud avaldaja esitatud arveldusandmed, tuleb puudutatud isiku vastuväide

lugeda põhjendamatuks.

Puudutatud isik väidab, et avaldaja ei ole esitanud täpseid andmeid vee- ja gaasitarbimise

kohta, puuduvad arvestite alg- ja lõppnäidud. Avaldaja on selgitanud, et puudutatud isik esitas

arvesti näidud ebaregulaarselt (üks-kaks korda aastas), viimasel korral 16. juunil 2022,

mistõttu arvestati talle veekulud lähtudes keskmisest tarbimisest korteriühistu põhikirja p-i

6.1.4 alusel. Gaasikulud arvestati lähtudes trepikoja gaasiarvesti näitudest, millest arvati maha

kõigi trepikoja korterite näidud. Trepikojas ei esitanud näitusid õigeaegselt ainult puudutatud

isik.

KrtS § 40 lg 2 kohaselt võib korteriühistu põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest

sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt

oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

Korteriühistu põhikirja p-i 6.1 kohaselt, et kommunaalmakseid õiglaselt arvestada, on ühistu

liikmed iga kuu 25. kuupäevast kuni 30. kuupäevani kohustatud esitama korteriühistu

juhatusele kirjalikult järgmist infot (näidud): 6.1.1 jooksval kuul tarbitud vesi. Näidu ühik –

m3 sajandiku täpsusega (kaks märki pärast koma); 6.1.2 jooksval kuul tarbitud gaas. Näidu

ühik m3, – täisarvuks ümardatuna; 6.1.3 korteris elavate isikute arv. Korteris elavaks isikuks

peetakse seda, kes on eelmisel kuul korteris elanud vähemalt 14 päeva; 6.1.4. Kui arvestite

näitusid ei esitata õigel ajal või esitatakse vales mahus, kui elektriarvestit pole kontrollitud

õigel ajal, arvestatakse vee- ja kanalisatsioonikulud viimase 3 kuu keskmise tarbimise järgi.

Korteriühistul on KrtS § 40 lg 2 alusel põhikirjaga kehtestatud kord, mille kohaselt tasuvad

korteriomanikud tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud vastavalt tarbitud teenuse

mahule. Ühistu põhikirja p 6.1 näeb ette konkreetse kohustuse esitada jooksva kuu vee- ja

gaasinäidud iga kuu 25.–30. kuupäeva jooksul. Kui näite õigel ajal ei esitata, on korteriühistul

õigus arvestada kulud viimase kolme kuu keskmise tarbimise alusel. Seega on kulude

arvestamise alused ja tingimused põhikirjas selgelt sätestatud.

Puudutatud isik esitas näidud ebaregulaarselt (üks-kaks korda aastas), viimati 16. juunil 2022.

Puudutatud isik ei ole seda väidet vaidlustanud ega ole esitanud kohtule ühtegi tõendit selle

kohta, et ta oleks esitanud korteriühistule vee- ja gaasiarvestite näidud regulaarselt. Avaldaja

on selgitanud kohtule, kuidas ta on arvestanud puudutatud isiku tarbimist olukorras, kus

puudutatud isik ei ole regulaarselt esitanud näite. Kohtu hinnangul oli avaldajal õigus

arvestada tarbimist muul viisil. Veekulude arvestamine keskmise tarbimise alusel on

põhjendatud, kuna see on kooskõlas korteriühistu põhikirja p-ga 6.1.4 ning gaasikulude

arvestamine trepikoja gaasiarvesti näitude alusel, millest arvati maha kõigi teiste korterite

näidud, on samuti põhjendatud meetod, kui puudutatud isik oli ainus, kes ei esitanud näite

õigeaegselt. Avaldaja on kasutanud mõistlikke meetodeid tarbimise arvestamiseks olukorras,

kus puudutatud isik ei ole oma kohustusi nõuetekohaselt täitnud (KrtS § 40 lg 2).

Puudutatud isik ei ole esitanud konkreetseid tõendeid selle kohta, et avaldaja arvestus oleks

vale või et tema tegelik tarbimine oleks olnud väiksem. Puudutatud isik ei ole täitnud oma

kohustusi ja avaldaja on kasutanud mõistlikke meetodeid tarbimise arvestamiseks vastavalt

korteriühistu põhikirjale ja üldistele praktikatele.

Puudutatud isiku väitel ei vaidlustanud ta korteriühistu nõudeid, vaid tasus osade kaupa, kuid

korteriühistu arvete ega esitatud dokumentide kaudu ei ole kordagi näha, et oleks fikseeritud

puudutatud isiku tehtud maksed. Kohus ei nõustunud puudutatud isiku väitega. Kohtule

esitatud raamatupidaja poolt 20. veebruaril 2025 koostatud ja täpsustatud võlatõendi kohaselt

on maksed fikseeritud tabeli lahtris „tasunud“ järgmiselt: 2019. a detsembri eest 4 eurot 39

senti; 2022. a mai eest 54 eurot 20 senti; 2022. a juuni eest 51 eurot; 2022. a septembri eest 56

eurot; 2023. a mai eest 18 eurot 22 senti. Kokku on makstud 183 eurot 81 senti. See summa

on arvestatud tasaarvestusena koguvõlast 4958 eurot 67 senti, mille tulemusena on lõplik

võlgnevus 4774 eurot 86 senti. Kohus järeldab, et korteriühistu arvestus kajastab puudutatud

isiku poolt tehtud maksed summas 183 eurot 81 senti ja on kooskõlas esitatud tõenditega.

Puudutatud isik peab tõendama, et ta on makseid teinud. Selleks võib ta esitada

dokumentaalseid tõendeid, nagu maksekorraldused või pangaväljavõtted. Samuti on tal õigus

nõuda korteriühistult teavet ja dokumentidega tutvumist, mis võiksid kinnitada tema maksete

laekumist (KrtS § 45 lg 1). Puudutatud isik ei ole esitanud kohtule konkreetseid tõendeid selle

kohta, millal ja millises summas ta on korteriühistule võlgnevuse katteks makseid teinud, ega

ka andmeid, millises osas on tema hinnangul korteriühistu arvestus ebaõige. Kohtu hinnangul

kajastab korteriühistu esitatud arvestus puudutatud isiku tehtud makseid ning on seetõttu

usaldusväärne võlgnevuse tuvastamisel.

Puudutatud isik väidab, et mitmetel arvete ja tabeli ridadel on kajastatud summasid, näiteks 72

eurot, mille kohta on lisatud märge „muud“, kuid puudub selgitus, mille eest need summad on

arvestatud. Puudutatud isik ei täpsustanud vaatamata kohtu selgitusele, millistel konkreetsetel

arvetel või dokumentidel sellised kirjed esinevad, ega ole esitanud tõendeid. Kohus kontrollis

kohtule esitatud korteriühistu arveid ja ei tuvastanud arvetes ega tabelis kirjeid, kus oleks

kasutatud mõistet „muud“ või muid selgitamata kandeid.

Puudutatud isik on viidanud kaudselt võimalikule aegumisele, märkides, et „Loodame, et

juhul, kui KÜ ei võtta arvestusse aegumist, siis on meil õigus-kohtu kaudu-nõuda nendelt ja

kõik gaasi- ja vee- tariifid alates sellest ajast, nagu soetasime seda korterit, sest oleme väga

huvitatud tõendatud korterivõla tõestamiseks“. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 143

kohaselt võtab kohus nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. Kohus leidis,

et tegemist ei ole selge ja ühemõttelise aegumise kohaldamise taotlusega, vaid pigem

tingimusliku avaldusega, mis viitab võimalikule vastunõudele. Puudutatud isik ei ole esitanud

konkreetset aegumise vastuväidet ega põhjendanud, milliste nõuete osas ja millistel alustel

aegumine on saabunud. Ta ei ole esitanud vastunõuet tasutud vee- ja gaasitariifide

tagasinõudmiseks.

Korteriühistu nõue majandamiskulude tasumiseks on korduvate kohustuste täitmisele

suunatud nõue. TsÜS § 154 kohaselt on korduvate kohustuste täitmisele suunatud nõude

aegumistähtaeg kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks. Aegumistähtaeg algab selle

kalendriaasta lõppemisest, kui kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Korteriühistu

igakuised arved on eraldiseisvad nõuded, mille aegumine algab iga arve maksetähtajast.

Avaldaja nõuab võlgnevuse tasumist alates 2019. aasta detsembrist. Detsembrikuu 2019 arve

kohaselt oli arve maksetähtajaks 25. jaanuar 2020 (dtl 145). TsÜS § 147 lõike 2 kohaselt

muutub rahalise kohustuse täitmise nõue sissenõutavaks maksetähtpäeval, s.o 25. jaanuaril

2020. TsÜS § 154 kohaselt on korduvate kohustuste täitmisele suunatud nõude

aegumistähtaeg kolm aastat iga üksiku kohustuse puhul. Aegumistähtaeg hakkab kulgema

vastava kalendriaasta lõppemisest, mil nõue muutus sissenõutavaks, s.o 31. detsembrist 2020.

Kolmeaastane aegumistähtaeg lõppes 31. detsembril 2023. Avaldaja esitas maksekäsu

kiirmenetluse avalduse Pärnu Maakohtule 18. jaanuaril 2023. TsÜS § 160 lõike 2 punkti 3

kohaselt peatab hagi (sh maksekäsu kiirmenetluse avalduse) esitamine nõude aegumise. Kuna

maksekäsu kiirmenetluse avaldus esitati enne aegumistähtaja lõppemist, s.o enne 31.

detsembrit 2023, ei ole nõue aegunud.

Avaldaja nõuab puudutatud isikult viivised võlgnevuselt 4191 eurolt 53 sendilt perioodi 1.

märts 2023 – 30. juuni 2023 eest 147 eurot 11 sendilt ja võlgnevuselt 4774 eurolt 86 sendilt

perioodi 1. juuli 2023 – 28. veebruar 2025 eest 965 eurot 76 senti, s.o kokku 1112 eurot 87

senti ning võlgnevuselt 4774 eurolt 86 sendilt seadusjärgses määras alates 1. märtsist 2025

kuni võlgnevuse tasumiseni.

Avaldaja on esitanud kohtule viivise arvestuse tõendeid (nn viiviseraportid), millest nähtub

viivisenõude kujunemine, viivisenõude määr, nõude kujunemise periood ja tasumata jäänud

summad. Kohus leidis, et esitatud dokumentidega on avaldaja tõendanud viivisenõude

kujunemist. TsMS § 367 ja KrtS § 42 lg 1 lubavad korteriühistul nõuda viivist VÕS § 113 lg-s

1 sätestatud määras. Kohus nõustus esitatud viivisearvestusega. Puudutatud isik omapoolset

arvestust viivise osas kohtule ei esitanud.

Avaldaja on esitanud selgituse, et ta ei nõua viivist enne kohtumenetlust ning nõuab ainult

TsMS § 367 alusel arvutatavat viivist, s.o viivist, mis tekib alates kohtumenetluse algusest

kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Ka avaldaja poolt esitatud täpsustatud raamatupidaja

tõendist ei nähtu viivise kajastust ega arvestust enne kohtumenetlust. Kuna avaldaja nõuab

viivist ainult TsMS § 367 alusel, s.o alates kohtumenetluse algusest kuni põhivõla tasumiseni,

puudub kohtu hinnangul vastuolus avaldaja poolt kohtule esitatud viivise andmetes.

Puudutatud isik muid vastuväiteid või omapoolset arvestust viivise osas kohtule ei esitanud.

Avaldaja palub mõista välja puudutatud isikult sissenõudmiskulud 50 eurot. Puudutatud isik

vastuväiteid sissenõudmiskulude osas kohtule ei esitanud. Kohus leidis, et avaldajal on õigus

nõuda puudutatud isikult sissenõudmiskulude 50 eurot hüvitamist.

Kuna avalduse esitamist põhjustas puudutatud isiku tegevusetus (s.o korteriomanik ei ole oma

kohustust vabatahtlikult täitnud ega tasunud kasutatud kommunaalteenuste ja

majandamiskulude eest nõuetekohaselt) ning kohus rahuldas avalduse ja mõistis puudutatud

isikult avaldaja kasuks välja võlgnevuse, leidis kohus, et on õiglane jätta menetluskulud

TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel puudutatud isiku kanda.

Kuivõrd kehtiv TsMS § 150 lg 33 ei võimalda maksekäsu kiirmenetluse hagita menetluseks

ülemineku korral maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisel tasutud riigilõivu enam

tasutud ulatuses tagastamist, siis jääb avaldaja taotlus 100 euro 51 sendi tagastamiseks

rahuldamata.

MÄÄRUSKAEBUS

4. Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub jätta avalduse

rahuldamata, ja menetluskulud avaldaja kanda.

Puudutatud isik ei ole nõus korteriühistu avalduse täieliku rahuldamisega. Avaldaja esitas

tõendid oma esindaja abiga, need andmed ei ole korrektsed, puudutatud isik selgitas seda

kohtule. Perioodil detsember 2019 – veebruar 2023 olid tasumised. Avaldajal ei ole õigust

võtta pikemat perioodi kui kolm aastat, kuna avaldaja ei esitanud andmeid 2019. aasta eest,

puudutatud isik edastas need kohtule. Avaldaja manipuleerib andmetega, kuna avaldaja

andmed on kogu aeg erinevad. Ainult arvete järgi oli see rohkem kui 1400 eurot, pluss

summad, mida tasus neile kohtutäitur. Puuduvad andmed 2019. aasta eest.

Puudutatud isik ei tunnista avaldust, kuna esitatud on valed, manipuleeritud ja mittekorrektsed

andmed. Avaldus tuleb jätta rahuldamata, kuna perioodil 14. märts 2023 – 1. oktoober 2025

avaldaja ei saanud edastada kohtule korrektseid arveid ja dokumente.

Kohtunik tegi otsuse ühepoolselt, ei olnud erapooletu ja ei võtnud arvesse ühtegi puudutatud

isiku argumenti.

Puudutatud isik esitab koos määruskaebusega uusi tõendeid.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

5. Avaldaja palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata ning

menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Avaldaja nõustub maakohtu põhjendustega ja leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust

maakohtu määruse tühistamiseks.

Puudutatud isik heidab kohtule ette rikkumisi, kuid ei selgita, milles rikkumised seisnesid.

Puuduvad sellised asjaolud, mis võimaldaks väita, et maakohus oleks ebaõigesti tõendeid

hinnanud. Puudutatud isik ei ole esitanud oma seisukohtade tõendamiseks ühtegi tõendit.

Asjaolu, et puudutatud isik ei nõustu maakohtu lahendiga ja sisustab vaidluse lahendamisel

aluseks võetud õigusnorme maakohtust erinevalt ning hindab tõendeid maakohtust erinevalt,

ei anna alust vastupidise väitmiseks. Maakohtu lahendi tühistamiseks puudub õiguslik alus.

Koos määruskaebusega esitatud dokumendid tuleb jätta tähelepanuta. Määruskaebuses ei ole

selgitatud, mis seost omavad esitatud dokumendid käesoleva asjaga. Osa dokumente ei

puuduta käesolevat asja. Uute tõendite esitamine teises astmes ei ole üldjuhul lubatud.

Avaldaja jääb oma varasemate nõuete ja seisukohtade juurde.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt.

Maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659 alusel tühistada osas, millega maakohus

rahuldas avaldaja majandamiskulude võlgnevuse nõude 4702 eurot 86 senti ületavas osas ja

viivisenõude 4702 eurot 86 senti ületavalt summalt, samuti võla sissenõudmiskulude

väljamõistmise osas. Muus osas jääb maakohtu määrus muutmata. Ringkonnakohus teeb

tühistatud osas uues määruse, millega rahuldab avalduse osaliselt, mõistab puudutatud isikult

avaldaja kasuks välja majandamiskulude võlgnevuse 4702 eurot 86 senti, sellelt seisuga 20.

märts 2026 sissenõutavaks muutunud viivise 1615 eurot ja sealt edasi seadusjärgses määras

viivise kuni võlgnevuse tasumiseni.

Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2² ja §-st 659, esitab ringkonnakohus määruse resolutsiooni

juures kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

7. Tulenevalt TsMS § 662 lg-st 3 saavad menetlusosalised esitada määruskaebemenetluses

uusi asjaolusid ja tõendeid. Ringkonnakohus võtab määruskaebusele ning avaldaja 6.

veebruari ja 6. märtsi 2026. a vastustele lisatud uued tõendid asja materjalide juurde.

8. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus osaliselt ebaõigesti rahuldanud avaldaja

majandamiskulude võlgnevuse ja viivise nõude.

Maakohus mõistis puudutatud isikult välja perioodi 1. detsember 2019 – 31. mai 2023 eest

tekkinud majandamiskulude võlgnevuse 4774 eurot 86 senti ja sellelt viivise.

Puudutatud isik vaidles avaldaja nõudele vastu, märkides mh, et mitmetel arvete ja tabeli

ridadel on kajastatud summasid, näiteks 72 eurot, mille kohta on lisatud märge „muud“, kuid

puudub selgitus, mille eest need summad on arvestatud. Maakohus märkis, et puudutatud isik

ei täpsustanud, millistel konkreetsetel arvetel või dokumentidel sellised kirjed esinevad ning

maakohus ei tuvastanud arvetes ega võlgnevust kajastavas tabelis selliseid kirjeid.

Ringkonnakohus tuvastas, kontrollides kohtule esitatud arveid ja võlgnevust kajastavat tabelit

(dtl 141–142 ja 145–186), et 2022. a novembri arvel (dtl 180) on kirje „muud“ 72 eurot, mis

sisaldub arve summas kokku 211 eurot 66 senti. Avaldaja esitatud võlgnevust kajastavas

tabelis (dtl 142) on märgitud 2022. a novembri arve summaks 211 eurot 66 senti ja

võlgnevuseks kokku 4774 eurot 86 senti ning selle summa mõistis maakohus ka puudutatud

isikult avaldaja kasuks välja. Seega sisaldab maakohtu poolt välja mõistetud

majandamiskulude võlgnevus muid kulusid summas 72 eurot. Avaldaja ei ole vaatamata

puudutatud isiku vastuväitele täpsustanud, mis kuluga on tegemist ja mille alusel ta selle

tasumist nõuab.

Eeltoodut arvestades on avaldaja majandamiskulude võlgnevuse nõue põhjendatud 4702 euro

86 sendi ulatuses (4774,86-72).

Arvestades et ringkonnakohus vähendab puudutatud isikult välja mõistetava põhivõla suurust,

tuleb muuta ka välja mõistetava viivise suurust.

Avaldaja nõuab puudutatud isikult viivist võlgnevuselt 4191 eurolt 53 sendilt perioodi 1.

märts 2023 – 30. juuni 2023 eest 147 eurot 11 senti ja võlgnevuselt 4774 eurolt 86 sendilt

perioodi 1. juuli 2023 – 28. veebruar 2025 eest 965 eurot 76 senti, s.o kokku 1112 eurot 87

senti ning võlgnevuselt 4774 eurolt 86 sendilt seadusjärgses määras alates 1. märtsist 2025

kuni võlgnevuse tasumiseni.

Arvestades puudutatud isikult välja mõistetava põhivõla suurust, tuleb puudutatud isikult välja

mõista viivis võlgnevuselt 4119 eurolt 53 sendilt (4191,53-72) perioodi 1. märts 2023 – 30.

juuni 2023 eest 144 eurot 58 senti ja võlgnevuselt 4702 eurolt 86 sendilt (4774,86-72)

perioodi 1. juuli 2023 – 28. veebruar 2025 eest 951 eurot 20 senti, s.o kokku 1095 eurot 78

senti (144,58+951,2).

TsMS § 367 teise lause järgi võib viivist nõuda eelkõige selliselt, et kohus mõistaks selle välja

kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.

Alates 1. märtsist 2025 kuni ringkonnakohtu määruse tegemiseni 20. märtsil 2026 on 4702

eurolt 86 sendilt sissenõutavaks muutunud viivis 519 eurot 22 senti. Seega ringkonnakohtu

määruse tegemise seisuga on sissenõutavaks muutunud viivis kokku 1615 eurot

(1095,78+519,22).

9. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ebaõigesti rahuldanud ka avaldaja võla

sissenõudmiskulude hüvitamise nõude.

Maakohus märkis, et seadus ei nõua, et korteriühistu peaks täpsemalt põhjendama või

dokumenteerima, millest sissenõudmiskulud koosnevad, kui need jäävad seaduses sätestatud

piirmäära piiresse. Tegemist on seadusega kehtestatud standardiseeritud hüvitisega, mille

eesmärk on katta korteriühistu kulud, mis tekivad võlgnevuse sissenõudmisega.

Ringkonnakohus ei nõustu selle maakohtu seisukohaga. KrtS § 42 lg-te 2 ja 3 sõnastus,

samuti eelnõu seletuskiri (Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ning teiste seaduste

muutmise seaduse eelnõu seletuskiri, 641 SE) viitab selgelt, et seadusandja on soovinud neis

sätetes kehtestada VÕS § 1132 eeskujul piirmäärad korteriühistu sissenõudmiskulude

suurusele ega ole sätestanud VÕS § 1131 eeskujul, et korteriühistu saab nõuda kindla

suurusega hüvitist ilma kahju tekkimist tõendamata.

Ringkonnakohus määras avaldajale tähtaja sissenõudmiskulude kohta tõendite esitamiseks.

Avaldaja esitas ringkonnakohtule vastuse, millest nähtuvalt avaldaja taotleb

sissenõudmiskuluna maksekäsu kiirmenetluse kulude (lepingulise esindaja kulu, riigilõiv)

osalist hüvitamist. Avaldaja esitas koos vastusega Alinea Õigusbüroo OÜ arve maksekäsu

kiirmenetluse avalduse esitamise eest ja selle tasumist tõendava maksekorralduse (dtl 699).

Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et võla sissenõudmiskuludena on võimalik nõuda

maksekäsu kiirmenetluse kulude hüvitamist. Asja edasisel lahendamisel hagita menetluses

määratakse maksekäsu kiirmenetluse kulud kindlaks koos menetlusosaliste muude

menetluskuludega. Tulenevalt TsMS § 174 lg-st 11 ei ole avaldajal õigust nõuda maksekäsu

kiirmenetluse kulude hüvitamist tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud menetluskulude

kindlaksmääramise korra väliselt ning nõuda puudutatud isikult maksekäsu kiirmenetluse

kulude hüvitamist TsMS §-s 4842 sätestatust suuremas ulatuses kahju hüvitamise nõudena või

muul sellesarnasel viisil. Avaldaja tasus maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisel

riigilõivu vastavalt sel ajal kehtinud riigilõivuseaduse sätetele (s.o vastavalt RLS § 59 lg-le 6,

mille kohaselt avalduse esitamisel maksekäsu kiirmenetluse asjas tasutakse riigilõivu kolm

protsenti nõudelt, kuid mitte alla 65 euro). Maakohus jättis vaidlustatud määrusega avaldaja

taotluse maksekäsu kiirmenetluse avaluse esitamisel enammakstud riigilõivu tagastamiseks

rahuldamata ning selgitas õigesti, et maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisel tasutud

riigilõiv on menetluskulu, millega kohus arvestab menetluskulude kindlaksmääramisel.

Eeltoodud põhjendustel jätab ringkonnakohus avaldaja võla sissenõudmiskulude hüvitamise

nõude rahuldamata.

10. Ringkonnakohus on seisukohal, et ülejäänud osas, millega maakohus rahuldas avaldaja

nõuded, on maakohtu määrus seaduslik ja põhjendatud ning ükski määruskaebuse väide ei

anna alust selles osas määruse tühistamiseks või muutmiseks. Ringkonnakohus nõustub selles

osas maakohtu määruse põhjendustega ning TsMS § 654 lg-st 6 ja §-st 659 tulenevalt ei pea

vajalikuks neid korrata.

Puudutatud isik tugineb määruskaebuses sellele, et avaldaja nõude arvestus ei ole korrektne

ning puudutatud isiku hinnangul avaldaja manipuleerib andmetega. Ringkonnakohus märgib,

et maakohus on põhjalikult kontrollinud avaldaja nõude arvestust ning käsitlenud puudutatud

isiku vastuväiteid. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et puudutatud isiku vastuväited (v.a

määruse p-s 8 toodud vastuväide) olid põhjendamata ja tõendamata. Määruskaebuses esitatud

väited ja sellele lisatud tõendid ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale.

Põhjendatud ei ole määruskaebuse väide, mille kohaselt avaldaja ei esitanud andmeid 2019. a

kohta. Avaldaja on esitanud praeguses asjas nõude perioodi eest alates 2019. a detsember.

Maakohus on määruse lk-l 13 selgitanud, et avaldaja ei nõua praeguses asjas 2019. a

detsembri arvel kajastatud varasema võlgnevuse tasumist, mis on juba teises tsiviilasjas välja

mõistetud ja täitemenetluses sisse nõutud (dtl 607).

Puudutatud isiku hinnangul peaks olema võlgnevus tasutud suuremas ulatuses. Maakohus

märgib määruse lk-l 15 õigesti, et maksete tegemist peab tõendama puudutatud isik (dtl 609).

Avaldaja ei ole esitanud konkreetseid andmeid selle kohta, millal ja millises summas ta on

võlgnevuse katteks makseid teinud.

Puudutatud isik viitab määruskaebuses kohtutäituri tasutud summadele („plussiga summad,

mida nendele tasus kohtutäitur“) ja korteri müügist või pärast korteri müüki tulnud summale

(„meie poolt-korteri müügi pärast-nendele tuli summa veel“).

Ringkonnakohus märgib, et puudutatud isiku määruskaebusele lisatud tõenditest nähtub, et

täiteasjas nr 066/2020/226 on täitedokumendiks Pärnu Maakohtu 9. jaanuari 2020. a määrus

tsiviilasjas nr 2-19-134641 (dtl 634). Selles täiteasjas toimunud laekumised, mis nähtuvad

lisatud kohtutäituri saldoaruandelt (dtl 637), ei puuduta käesolevas asjas esitatud nõuet.

Lisatud õiendist 27. detsembri 2021. a jaotuskavale täiteasjas nr 066/2019/66 nähtub, et

täitemenetlusega oli ühinenud Sillamäe linn, Kesk tn 51 korteriühistu täitedokumendist nr 2-

19-134641 tuleneva nõudega täiteasjas nr 066/2020/226 ning selles täiteasjas müüdud

puudutatud isikule kuulunud kinnistu asukohaga Tallinna mnt 27-29, Narva müügist läks 983

eurot 80 senti põhinõude katteks täiteasjas nr 066/2020/226 (dtl 647–648). Ka see ei puuduta

käesolevas asjas esitatud nõuet.

Lisatud 17. juuli 2023. a kinnisasja müügist saadud tulemi jaotuskavast täiteasjas nr

066/2021/543 (dtl 64–646), kohtutäituri 17. juuli 2023. a otsusest täiteasjas nr 066/2021/543

(dtl 649–659) ning puudutatud isiku e-kirjast kohtutäiturile puudutatud isiku tasumiste ja

korteri müügist laekunud raha ning korteriühistule kantud raha kohta (dtl 651) nähtub, et

avaldaja sai kohtutäiturilt puudutatud isikule kuulunud korteriomandi asukohaga Ida-Viru

maakond, Sillamäe linn, Kesk tn 51-14 müügist 295 eurot (korteriühistu nõue KrtS § 72 lg 1-

2 alusel). Avaldaja on 6. märtsil 2026 selgitanud ja esitanud ringkonnakohtule tõendid selle

kohta (dtl 707–713), et kohtutäituri poolt korterühistule üle kantud raha arvestati 18 euro 22

sendi ulatuses 2023. a mai majandamiskulude katteks (mis nähtub ka avaldaja võlgnevust

kajastavast tabelist, dtl 142) ning ülejäänud osas 2023. a juuni ja juuli majandamiskulude

katteks, mille tasumist avaldaja ei nõua käesolevas asjas.

Määruskaebusele on lisatud ka korteriühistu 12. mai 2020. a võlateade (dtl 679), korteriühistu

augusti 2022. a arve nr 01-0014-202208 ja arvega seotud e-kirjavahetus (dtl 681–683).

Ringkonnakohtu hinnangul ei anna need tõendid alust asuda seisukohale, et avaldaja esitatud

andmed ei oleks korrektsed või avaldaja manipuleerib andmetega.

11. Kuigi ringkonnakohus muudab maakohtu lahendit, ei pea ringkonnakohus põhjendatuks

muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust (TsMS § 173 lg 3).

Kuigi avaldaja nõue jääb osaliselt rahuldamata, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud

maakohtus TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel puudutatud isiku kanda. Ringkonnakohus

arvestab, et avaldaja põhinõue jääb rahuldamata üksnes ca 1,5 protsendi ulatuses ning

avaldaja esitas võla sissenõudmiskulude hüvitamise nõude alles 28. veebruaril 2025 (s.o kaks

aastat pärast kohtusse pöördumist) ja sissenõudmiskulude nõude põhjendatuse üle maakohtus

ei vaieldud.

12. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse osalist rahuldamist arvestades on põhjendatud ja

õiglane jätta menetlusosaliste menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 172 lg 1 teise lause

alusel nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)