2-25-20792/7 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Andrea Lega

Kohtuotsuse tegemise aeg ja koht

16.03.2026.a, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-25-20792

Tsiviilasi

A. H. hagi K. L.-i vastu valduse vabastamise

nõudes

Tsiviilasja hind

3500 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Hageja: A. H. (isikukood XXX; aadress XXX)

Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Erki

Vabamets (e-post XXX)

Kostja: K. L. (isikukood XXX; aadress: XXX; e-

post: XXX)

Kostja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Karl

Kask ja vandeadvokaat Aleksander Muru (e-post:

XXX)

Asja läbivaatamine

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi.

2. Mõista K. L.-i (isikukood XXX) ebaseaduslikust valdusest välja korteriomand

asukohaga XXX (registriosa nr XXX) A. H. (isikukood XXX) otsesesse valdusesse.

3. Rahuldada osaliselt A. H. taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks

ja määrata, et punktis 2 nimetatud kohustus tuleb täita 7 päeva jooksul alates

kohtuotsuse jõustumisest.

4. Jätta rahuldamata K. L.-i taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

5. Jätta menetluskulud kostja K. L. kanda.

6. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu

2-25-20792

möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

HAGI ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA NÕUE

1. Hagist nähtub, et A. H.-le (edaspidi hageja) kuulub korteriomand asukohaga XXX

(registriosa nr XXX).

Hageja ja K. L. (edaspidi kostja) olid elukaaslased ning korteriomand oli hageja ja kostja

ühiseks elukohaks alates 2022 veebruarist. Alates 2024. a sügisest on hageja ja kostja

vaheline kooselu lõppenud, kuid kostja ei ole nõus korteriomandi valdust vabastama.

2. Hageja on korduvalt nõudnud kostjalt korteriomandi valduse vabastamist:



31.12.2024 esitas hageja perekonnaseisuametile avalduse, milles hageja taotles kostja

rahvastikuregistrisse kantud elukoha muutmist;



15.03.2025 esitas hageja kostjale nõudekirja vabastada korteriomand hiljemalt

31.03.2025



12.10.2025 esitas hageja kostjale nõudekirja korteriomandi valduse vabastamiseks

ning palus korter vabastada hiljemalt 20.10.2025.

3. 20.10.2025 esitas kostja vastuse hageja nõudekirjale, milles kostja keeldus korteriomandi

valdust vabastamast. Kostja põhjendas keeldumist järgmiselt:



esiteks sellega, et kostjal on õigus keelduda valduse vabastamisest VÕS § 110 lg 1

alusel, sest kostjal on hageja vastu rahaline nõue, mida lahendatakse tsiviilasjas nr

XXX;



teiseks sellega, et kostja on pooltevahelise kooselu vältel teinud korteriomandile

kulutusi, mistõttu on kostjal hageja vastu kulutuste hüvitamise nõue.

4. Nimetatud asjaolud ei oma käesolevas asjas tähendust. Riigikohus on korduvalt

selgitanud, et VÕS § 110 lg 1 ei anna asja valdajale omaniku suhtes vindikatsiooninõude

rahuldamist välistavat valdusõigust (vt selle kohta täpsemat põhjendust järgnevalt p-s. 14

jj). Hagi esitamise seisuga ei ole kostja hagejale kuuluvat korteriomandit vabastanud.

5. Hageja ja kostja vahel oli õiguslikus mõttes sõlmitud suuline tasuta kasutamise leping,

mille hageja on korduvalt üles öelnud. Nii on hageja kirjalikult 15.03.2025 lepingu üles

öelnud ning lepingu ülesütlemisest tulenevalt oli kostja kohustatud korteriomandi valduse

üle andma hiljemalt 31.03.2025. Seega alates 31.03.2025 kuupäevast on kostja

korteriomandi valdus õigusvastane ning kostjal puudub igasugune lepinguline või

seaduslik alus korteriomandit kasutada. Eeltoodust tulenevalt nõuab hageja AÕS § 80

alusel, et kostja vabastaks hagejale kuuluva korteriomandi XXX valduse.

2-25-20792

6. Hageja palub: kohustada K. L.-i (isikukood XXX) vabastama ja tagastama A. H.-le

(isikukood XXX) korteriomand asukohaga XXX (registriosa nr XXX) 7 päeva jooksul

alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest; korteriomandi asukohaga XXX (registriosa nr

XXX) vabastamata ja tagastamata jätmisel tõsta K. L. korteriomandist välja koos talle

kuuluva varaga.

7. Seoses kostja vastuväidetega märgib hageja järgmist. Kostja märkis oma vastuses, et

mõlemas menetluses on samad pooled ja nõuded on omavahel seotud ning käesolevas

asjas tehtav otsus sõltub sellest, kas kostja esitatud nõue tsiviilasjas nr XXX on

põhjendatud või mitte. Kuigi sellised väited on sisuliselt ebaõiged, ei ole need ka

õiguslikult asjakohased.

Tsiviilasjas nr XXX esitatud kostja nõudel puudub seos hageja nõudega käesolevas asjas.

Esiteks, kostja esitatud hagiavaldus tsiviilasjas nr XXX on põhjendamatu. Kostja väidab

selles tsiviilasjas, et tema 100% osalusega äriühing oli teinud kulutusi ärikinnistule ja

proovib väita, et äriühingu kulutused on tema panus olematusse seltsingusse (etteruttavalt

– hageja on kohtule esitanud oma pangakonto väljavõtted ja maksekorraldused, mis

kummutavad kostja valeväited). Nüüd, mil hageja nõuab käesolevas menetluses talle

kuuluva korteriomandi valduse vabastamist, püüab kostja tuua teises tsiviilasjas

lahendatava vaidluse käesoleva menetluse esemeks. Kohus ei saa käesolevas vaidluses

asuda lahendama teist tsiviilvaidlust. Teiseks, kostja ei saa tugineda kohustuse täitmisest

keeldumise vastuväitele, kuna hageja ja kostja kohustused ei tulene samast õigussuhtest.

Kostja tugineb nii tsiviilasjas nr XXX kui ka käesolevas menetluses esitatud vastuses

asjaolule, et kostja ja hageja vahel tekkis aastal 2003 võlasuhe, mis vastab

seltsingulepingu tunnustele.

Kostja esitatud asjaolude järgi (kostja 26.01.2026 vastuse p 14 jj) sõlmiti kostja väidetava

nõude aluseks olev seltsinguleping sellega, et:



Osaühing XXX ja AS XXX sõlmisid kinnistu liisingulepingu ennetähtaegse

lõpetamise kokkuleppe (vt kostja vastuse lisa 1, p 10) ning;



AS XXX, Osaühing XXX ja A. H. (hageja) sõlmisid sama kinnistu müügi- ja

asjaõiguslepingu (vt kostja vastuse lisa 1, p 13).

Võlasuhete pooled on erinevad. Nagu eelnevast nähtub, ei olnud kostja (K. L. ) nimetatud

lepingute osapooleks. Järelikult ei saanud kostjale neist lepingutest võlasuhet tekkida.

Samas käesolevas menetluses, valduse vabastamise nõudes, on võlasuhte poolteks hageja

(A. H.) ja kostja (K. L. ). Seega on kostja kohustuse täitmisest keeldumise vastuväide

alusetu juba ainuüksi põhjusel, et nõude ja kohustuse vahel puudub piisav seos VÕS §

110 lg 1 tähenduses, kuna poolte vastastikused kohustused ei tulene samast õigussuhtest.

Kolmandaks, kostja viidatud nõue, mida menetletakse tsiviilasjas nr XXX, ei ole kuidagi

seotud käesoleva menetluse aluseks oleva korteriomandiga. Kostja viidatud tsiviilasjas nr

XXX on vaidlusaluseks esemeks hoopis XXX asuva ärikinnistu majandamine, mitte

käesolevas menetluses valduse vabastamise nõudega seotud korteriomand asukohaga

XXX. Veelgi enam, kostja sõnul on eelnimetatud kulutused XXX kinnistule teinud mitte

kostja isiklikult, aga kolmandad isikud (kostja 26.01.2026 vastuse lisa 1, p 59).

Lisaks – viiks äärmiselt ebaõiglase tulemuseni, kui kostja saaks keelduda korterist

väljakolimisest väljamõeldud olematu nõude ettekäändel.

2-25-20792

8. Tõele ei vasta K. L.-i 27.02.2026 väited selle kohta, nagu oleks ta teinud vahemikus

1995-2007 kulutusi XXX korteri renoveerimiseks. Samas teisalt ei puutuks see väide

käsolevasse asja ka siis, kui see vastaks tõele.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGIAVALDUSELE

9. Kostja palub: rahuldada hagi üksnes tingimuslikult; hagi rahuldamisel määrata otsuse

täitmise viis kindlaks selliselt, et K. L. ’i kohustatakse korteriomandi asukohaga XXX

valdust vabastama üksnes juhul, kui A. H. on tasunud K. L.-ile rahasumma, milline

mõistetakse A. H.-lt K. L. ’i kasuks välja tsiviilasjas nr XXX tehtava jõustnud

kohtuotsusega.

10. Korteriomand on tänaseni hageja ja kostja ühiseks elukohaks, st mõlemad elavad seal.

Hageja ja kostja on ühiselt korteris elanud alates 2020. aastast. Kostja ei ole

korteriomandi valdust vabastanud. Ühise katuse all on hageja ja kostja elanud alates

1993. aastast.

11. Kostja on esitanud hageja vastu hagi, millega nõuab hagejalt 840 000 euro ja sellelt

arvestatud viivise väljamõistmist. Harju Maakohus on võtnud hagi menetlusse ja

menetleb seda tsiviilasjana nr XXX.

12. Kostja ja hageja alustasid 1993. aastal kooselu, mis on tänaseks lõppenud. 15.03.2025

saatis hageja kostjale kirja, milles palus kostjal kolida XXX korterist välja.

Kostja ja hageja ühine eesmärk oli majandada XXX kinnistut selliselt, et see teeniks

kostjale ja hagejale tulu. Selliselt anti kinnistu tasu eest kasutusse (sõlmiti üürilepinguid)

ning üüritulu (OÜ K kasumit) kasutati ühiste kooseluliste kulude katteks. Kuna nii

Osaühing XXX osalus kuulus kui ka osaühing XXX osalus kuulub 100% kostjale, olid

ühingute ja kostja majanduslikud huvid selgelt ja üheselt täielikult samastatavad. Kostja

ainuomandisse kuulunud OÜ G ja ainuomandisse kuuluva OÜ K kulutusi saab seetõttu

lugeda kostja panuseks seltsingusse ehk kostja eest tehtud kulutusteks, mille tegemist

saab panuseks lugeda.

13. Kostja hinnangul on hagi rahuldamine võimalik vastavalt VÕS § 110 lg-le 5 üksnes

tingimuslikult. Hagi rahuldamisel tuleb TsMS § 445 lg 1 järgi kindlaks määrata otsuse

väitmise viis.

Kostja nõue hageja vastu tuleneb ühisest, seltsingulepingu tunnustele vastavast

tegutsemisest, mis sai alguse justnimelt seetõttu, et hageja ja kostja olid elukaaslased.

Kostja hinnangul oleks hea usu põhimõttega vastuolus see, kui hagejal lubataks maksma

panna oma nõuet, millise on hageja kostja vastu esitanud põhjusel, et pooltevaheline

kooselu on lõppenud, sõltumata kostja nõudest, mille ta on esitanud hageja vastu samuti

põhjusel, et pooltevaheline kooselu on lõppenud.

XXX kinnistu majandamise teel teenitud üüritulu kasutati kooseluga seotud kulude

katmiseks. See hõlmas muuhulgas kulutusi XXX korteriomandi ostu finantseerimiseks ja

korteriga seotud kodulaenu teenindamiseks. Enne XXX tänava korteri omandamist

kuulus hagejale muuhulgas korteriomand aadressil XXX. Selle korteri võõrandamisest

teenitud raha kasutati XXX tänava korteri sissemaksuks. See korter oli 1995 – 2007

hageja ja kostja ühiseks koduks (2007 – 2020 elati koos mujal ja XXX tänava korterit

majandati ühiselt üürikorterina). See korter renoveeriti, kusjuures renoveerimisse

2-25-20792

panustas olulises ulatuses kostja. Renoveerimise tulemusena korteri väärtus tõusis ja nagu

märgitud, soetas hageja selle korteri võõrandamisest saadud raha arvelt XXX tänava

korteri. Seega sisuliselt on see, et hageja ja kostja alates 2020. aastast ühiselt XXX tänava

korteris elavad ja saavad elada, kostja olulise panuse tulemus.

Kuigi kostja nõuab tsiviilasjas XXX hagejalt hüvitist XXX kinnistu eest, mille ühine

majandamine lõppes põhjusel, et lõppes poolte kooselu, ei tähenda see, et poolte

seltsinguline suhe seostub ainult XXX kinnistu majandamisega. Selline seltsinguline suhe

on laiem, hõlmates hageja ja kostja kogu kooselu korraldamist. Hageja vastu esitatud

nõue puudutab vaid ühte osa poolte vahel ühiselt korraldatud suhtest, mille tõendamine

on kohtus kõige perspektiivikam. Seda arvestades on kostja seisukohal, et muuhulgas

XXX kinnistuga seonduv on piisavas seoses XXX korteriomandi valduse vabastamisega.

Poolte vastastikused nõuded ei ole juhuslikud ja need ei ole tekkinud meelevaldselt.

Põhjus, miks pooltel täna teineteise vastu sellised nõuded üleüldse on, on pooltevaheline

kooselu, mis on tänaseks lõppenud. Kooseluta ei oleks kostjal nõuet hageja vastu, mis

puudutab XXX kinnistut, sest siis ei oleks seda kinnistut koos majandatud, ja kooseluta ei

oleks hagejal nõuet kostja vastu, sest siis ei oleks hageja ja kostja ühise katuse all elanud.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

14. Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte

esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike

kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu

ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2

kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7

järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

15. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et:

a.

hagejale kuulub korteriomand asukohaga XXX (registriosa nr XXX);

b. hageja ja kostja olid elukaaslased;

c.

15.03.2025 esitas hageja kostjale nõudekirja vabastada korteriomand hiljemalt

31.03.2025;

d. 12.10.2025 esitas hageja kostjale nõudekirja korteriomandi valduse vabastamiseks

ning palus korteri vabastada hiljemalt 20.10.2025;

e.

20.10.2025 esitas kostja vastuse hageja nõudekirjale, milles kostja keeldus

korteriomandi valdust vabastamast;

f.

hagi esitamise seisuga ei olnud kostja korteriomandit vabastanud.

16. Hageja palub: kohustada kostjat vabastama ja tagastama hagejale korteriomand

asukohaga XXX (registriosa nr XXX) 7 päeva jooksul alates käesoleva kohtuotsuse

jõustumisest; korteriomandi asukohaga XXX (registriosa nr XXX) vabastamata ja

tagastamata jätmisel tõsta K. L. korteriomandist välja koos talle kuuluva varaga.

17. Kostja vaidleb hagile vastu ning märgib, et tal on õigus keelduda valduse üleandmisest,

kuna kostjal on hageja vastu seltsingulaadsest suhtest tulenev rahaline nõue.

18. AÕS § 80 lg 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta

tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 sätestab, et omaniku nõue on suunatud omandiõiguse

tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS §

2-25-20792

82 lg 1 sätestab, et omanik peab vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale

kuuluvat asja. AÕS § 83 lg 1 sätestab, et valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui

tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Valduse õiguslik alus saab olla mõni piiratud

asjaõigus või omanikku valdaja valdust taluma kohustav võlaõiguslik kokkulepe, kuid

õiguslik alus saab tuleneda ka seadusest või kohtulahendist (vt RKTKo nr 2-16-9519/78 p

27).

Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-178-14 p-is 11 märkinud järgmist: „AÕS § 80 lg 1

kohaldamise eelduseks on, et (i) hageja on korteriomandi omanik, (ii) kostja on

korteriomandi valdaja ning (iii) kostja valdab korteriomandit õigusliku aluseta. Kui

kohus lahendab vindikatsioonihagi, mille aluseks on hageja väide, et kostjal ei ole

korteriomandi valdamiseks õiguslikku alust, peab kohus hageja nõude lahendamisel

kostja vastuväite alusel tuvastama, kas poolte vahel on õigussuhe, mis annab kostjale

õiguse vaidlusalust korteriomandit vallata, või mitte.“

19. Korteriomandi omanikuks on hageja – see tuleneb kinnistusraamatust (dtl 5-11). Kostja ei

ole väitnud, et kinnistusraamatu kanne oleks ebaõige, kanne on kehtiv ning kostja ei ole

selle õigusust vastava hagiga vaidlustanud. Kostja on küll seltsingu olemasolule

tuginenud, kuid seltsingu väidetav olemasolu ei muuda iseenesest kinnisasja senist

omandikuuluvust - seltsingulepingu puhul kuuluvad üksnes seltsinglaste tehtavad

panused, samuti seltsingu jaoks omandatud vara seltsinglaste ühisomandisse (VÕS § 589

lg 1) ning seda majanduslikus mõttes. Erinevalt abikaasade varaühisuse varasuhtest ning

kaaspärijate vahelisest varasuhtest ei teki mitteabielulise kooselu korral seaduse jõul

kinnistusraamatuväliselt kinnisasja ühisomandit. Seega on täidetud vindikatsiooninõude

esimene eeldus.

20. Kostja valdab nimetatud korteriomandit. Kinnisturaamatust ei nähtu kostjal

korteriomandi kasutamise õigust. Hageja on nõudnud korteriomandi valduse vabastamist

ja hagejale üleandmist. Kostja keeldub korteriomandi valduse vabastamisest. Kostja ei

ole tänaseni korteriomandit vabastanud. Eeltoodu osas poolte vahel vaidlust ei ole. Seega

on täidetud vindikatsiooninõude teine eeldus.

21. Järgnevalt peab kohus tuvastama, kas kostjal on õiguslik alus korteriomandi valdamiseks.

Hageja on viidanud, et poolte vahel võis olla tasuta kasutamise leping. Kostja ei ole

viidatud väitele vastuväiteid esitanud. Selguse huvides märgib kohus, et hageja märgitud

tasuta kasutamise leping on hagejapoolse ülesütlemisega lõppenud (VÕS § 393 lg 3) –

kostja ei ole seda vaidlustanud.

22. Kostja on oma viimases menetlusdokumendis leidnud, et poolte vahel võis olla

seltsingulaadne suhe ka seoses vaidlusaluse korteriga.

VÕS § 580 lg 1 järgi kohustuvad seltsingulepinguga kaks või enam isikut (seltsinglased)

tegutsema ühise eesmärgi saavutamiseks, aidates sellele kaasa lepinguga määratud viisil,

eelkõige panuste tegemisega.

Seltsingulepingu tunnuseks on seega eelkõige:



ühine majanduslik eesmärk,

2-25-20792



panuste tegemine (VÕS § 581),



seltsingu orienteeritus kasumi teenimisele ja jaotamisele (VÕS §-d 586, 591, 592)

ning



seltsingu juhtimise korraldatus (VÕS §-d 582 – 587).

Seltsingulepingu regulatsiooni kohaldamiseks peavad pooled olema avaldanud tahet olla

nimetatud tunnustele vastavas võlasuhtes (vt Riigikohtu 3. detsembri 2014 lahend

tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14, p 14). Seltsinguleping loetakse sõlmituks tahteavalduste

vahetamise teel. Eelkõige peavad antavad tahteavaldused väljendama tahet tegutseda

ühise eesmärgi nimel ning aidata sellele kaasa omapoolse panuse tegemisega.

Tahteavaldus võib tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 2 ja 3 järgi olla nii

otsene, so sõnaselge, kui ka kaudne, so väljenduda teos, millest võib vastavat tahet

järeldada.

Seltsingulepingu sätete kohaldamist ei välista see, kui ese kuulub asjaõiguslikult

seltsinglaste kaasomandisse või ühe poole ainuomandisse. Seltsingulepingu puhul

kuuluvad seltsinglaste tehtavad panused, samuti seltsingu jaoks omandatud vara

seltsinglaste ühisomandisse (VÕS § 589 lg 1).

Riigikohus on lahendi nr 2-18-255/53 p-des 15-17 märkinud järgmist: „Eeltoodut

arvestades andis seltsinguleping pooltele õigusliku aluse ühiselt kinnisasjal asuvat

elamut kasutada, olgugi et asjaõiguslikult kuulub kinnisasi vaid ühele seltsinglastest.

Kuna seltsingu eesmärk võib olla ka ühele seltsinglastest kuuluvale kinnisasjale elamu

ehitamine ja selle ühine kasutamine, on asjakohatu kassatsioonkaebuse väide, et

kasutusõigus eeldab, et kostjate I ja II kasutusõigus oleks kantud kinnistusraamatusse.

Kostjatele I ja II tuleneb õiguslik alus kinnisasja kasutamiseks seltsingulepingust.

Kolleegium märgib, et eelnev ei tähenda tingimata, et panuste tegemisega on kostjad I ja

II saanud õigusliku aluse kinnisasja elu lõpuni vallata. Kuna õiguslik alus kinnisasja

valdamiseks tuleneb kostjatele I ja II seltsingulepingust, ei ole neil õigus kinnisasja

kasutada pärast seltsingulepingu lõppemist. Seltsingu lõppemise alused sätestab VÕS §

596 lg 1. VÕS § 596 lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt lõpeb seltsinguleping muu hulgas

seltsinglaste otsusega või siis, kui seltsinglane seltsingulepingu üles ütleb. Kostjatel I ja

II on õigus kinnisasja vallata seltsingulepingu alusel, kuna hageja ei ole

seltsingulepingut üles öelnud. Maakohus on oma otsuse p-s 53 märkinud, et kohtule ei

ole esitatud asjaolusid, millest nähtuks, et seltsinguleping oleks üles öeldud. Maakohtule

ei saa ette heita ka selgitamiskohustuse rikkumist, sest maakohtu istungiprotokolli

kohaselt (I kd, tl 134) uuris maakohus hagejalt, kas ta on seltsingulepingu üles öelnud,

ning hageja vastas selgelt, et ta ei ole seltsingulepingut üles öelnud, kuna ta ei ole seda

sõlminud. Kolleegium selgitab, et hagejale jääb võimalus seltsinguleping üles öelda. Kui

seltsinguleping on lõppenud, ei ole kostjatel I ja II õiguslikku alust kinnisasja vallata.

VÕS § 597 lg 1 kohaselt võib seltsinglane tähtajatu seltsingulepingu igal ajal üles

öelda.“

Seega nähtub eeltoodust, et õiguslik alus kinnisasja valdamiseks võib tuleneda mh ka

seltsingulepingust (Riigikohtu 29. aprilli 2020 otsus tsiviilasjas nr 2-18-255). Kinnisasja

valdamise õigus lõppeb sellisel juhul pärast seltsingulepingu lõppemist. Seltsingulepingu

lõppemise alused sätestab VÕS § 596 lg 1. VÕS § 596 lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt lõpeb

seltsinguleping muu hulgas seltsinglaste otsusega või siis, kui seltsinglane

seltsingulepingu üles ütleb. VÕS § 597 lg 1 kohaselt võib seltsinglane tähtajatu

2-25-20792

seltsingulepingu igal ajal üles öelda.

Isegi, kui kostja seisukohtadest tuletada, et kostja valduse õiguslik alus võiks olla

väidetav abieluväline seltsingulaane suhe, on see lõppenud, kuivõrd poolte kooselu on

vaidlustamata asjaoludel lõppenud. Sellises faktilises olukorras ei ole enam võimalik

rääkida ühise eesmärgi nimel tegutsemisest või panuste tegemisest, mis aga on

seltsingulepingu või abieluvälise seltsingulaadse suhte olemuseks. Seega on kohus

seisukohal, et seltsingulepingu või seltsingulaadse suhte vastuväide ei ole enam

asjakohane ega anna kostjale õigust kinnistut vallata.

23. Kostja on tuginenud väitele, et tal on õigus korteriomandi valduse üleandmisest keelduda

VÕS § 110 alusel.

VÕS § 110 annab asja valdajale kohustuse täitmist nõudva omaniku suhtes mh valdamise

õiguse AÕS § 83 lg 1 mõttes (vt RKTKo 19.12.2012, 3-2-1-165-12, p 33), kuid VÕS §

110 lg 1 ei anna asja valdajale siiski omaniku suhtes vindikatsiooninõude rahuldamist

välistavat valdusõigust (vt RKTKo 19.02.2014, 3-2-1-179-13, p 26). Seega tuleb

kohtuvaidluse korral vindikatsiooninõue rahuldada ka juhul, kui valdajal on õigus

valduse väljaandmisest keelduda, küll aga ei ole valdaja sellekohane vastuväide

tagajärjetu. VÕS § 110 lg 1 annab asja valdajale omaniku suhtes VÕS § 110 lg-st 5

lähtudes täitmist edasilükkava ajutise vastuväite, mille tulemuseks on vastunõude

tunnustamisel valdaja kohustamine asja väljaandmiseks vastunõude täitmise vastu (vt

eespool viidatud RKTKo 3-2-1-179-13, p 26). Menetlusökonoomia põhimõttest lähtudes

ei ole õige jätta rahuldamata asja väljaandmise nõue üksnes seetõttu, et valdaja saab

sellest keelduda vastunõude olemasolu või muu täitmisest keeldumise õiguse (AÕS § 83

lg-d 1 ja 3, VÕS § 110) olemasolu tõttu, kuid sellisel juhul on võimalik asja valduse

väljaandmise nõue rahuldada vastastikku rahalise nõude täitmisega. Samuti saab asja

väljaandmise nõude rahuldada tingimuslikult, s.o teise isiku poolt kostja suhtes kohustuse

rahuldamise tingimusega.

Kohustuse täitmisest keeldumise õiguse eeldusteks on: 1) võlgniku sissenõutav nõue

võlausaldaja vastu; 2) nõue ei ole piisavalt tagatud; 3) nõude ja kohustuse vahel on piisav

seos; 4) seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti.

Nõude ja kohustuse vahel on piisav seos eelkõige juhul, kui võlgniku ja võlausaldaja

kohustused tulenevad samast õigussuhtest, nendevahelisest eelnevast regulaarsest suhtest

või muust piisavast majanduslikust või ajalisest seosest (25.01.2017, 3-2-1-68-16, p 46-

47).

24. Kostja on vastuväidet sisustanud tsiviilasjas nr XXX hageja vastu esitatud hagiga, mis

tugineb sellele, et poolte vahel tekkis 09.01.2003 võlasuhe, mis vastab seltsingulepingu

tunnustele ja mille keskmeks oli XXX kinnistu majandamine.

Esmalt rõhutab kohus, et XXX kinnistuga seonduv ei oma seost XXX korteriomandi

valduse vabastamisega, kuivõrd täitmisest keeldumise vastuväide ei ole kohustusega

piisavas seoses. Asjaolu, et pooled elasid pikalt koos, ei tähenda, et üks pool saaks

seosetutele nõuetele viidates keelduda mistahes kohustuse täitmisest. Kohtu hinnangul

võiks kohustuse ja nõude vahel piisav seos olla olukorras, kus kostjal oleks hageja vastu

just vaidlusalust korteriomandit puudutav rahaline nõue. Selliseid asjaolusid ei ole aga

esile toodud ega tõendatud.

2-25-20792

Teiseks selgitab kohus, et kohtupraktikas on märgitud, et kui mitteabielulise kooselu

vältel on omandatud konkreetne suurema väärtusega ese (nt kinnisasi) või loodud ühiselt

muu oluline ja kestva tähendusega varaliselt hinnatav hüve (nt parendatud kinnisasjal

asuvat elamut), saab sellise varalise väärtuse jaotamisele kohaldada seltsingu

likvideerimise sätteid, kui:



mõlemad pooled on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja

võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused;



pooltel oli eset omandades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult

ühise varalise väärtuse kestvaks loomiseks.

Kostja enda esiletoodud asjaoludest tuleneb, et väidetava XXX kinnisasjaga seotud

seltsingu pooleks ei olnud või ei saanud olla hageja ja kostja. Kinnisasjalt teenis üüritulu

ning sellele tegi kulutusi kostjale kuuluv äriühing, mitte kostja. Kostja vastuväited

lähtuvad positsioonist, justkui kostja isik ning kostja omandis olev äriühing on

samastatavad, kuid see ei põhine seadusel. Seega on asjakohatu on kostja väide, et XXX

kinnisasja majandamise teel teenitud üüritulu kasutati kooseluga seotud kulude

katmiseks, mh XXX korteriomandi ostu finantseerimiseks ja korteriga seotud kodulaenu

teenindamiseks. Kui kostja leiab, et seltsing oli tema ja hageja vahel, saaks panusena

käsitada üksnes kostja poolt tehtud panust, mitte kostja äriühingu teenitud üüritulu (mis

on käsitatav äriühingu ärituluna).

Väär on kostja seisukoht, justkui saaks seltsingulaadne suhe hõlmata kogu poolte kooselu

korraldamist. Valitsev kohtupraktika on selgelt seisukohal, et seltsingu likvideerimise

sätete kohaldamine ei saa viia ühisvara osas ulatuslikumate tagajärgedeni kui

ühisvararežiimiga abielu lahutuse puhul – seda kohaldatakse vaid konkreetse suurema

väärtusega eseme (nt kinnisasi) või ühiselt loodud muu olulise ja kestva tähendusega

varaliselt hinnatava hüve (nt parendatud kinnisasjal asuvat elamut) puhul.

Eeltoodust tulenevalt on kogu XXX kinnisasjaga seonduv käesoleva vaidluse seisukohalt

asjakohatu ega anna alust kohustuse täitmisest keeldumiseks.

25. Kostja märgib üldsõnaliselt, et on oma vahendeid panustanud vaidlusaluse korteriomandi

ja XXX tn korteriomandi soetamiseks või parendamiseks. Kohus märgib, et kostja ei ole

oma vastuväites selgelt esile toonud, millal väidetav XXX seltsingulaadne suhe alguse

sai, millisel moel on pooled selleks tahet avaldanud, milline oli väidetava seltsingu

eesmärk, milliseid ja kui suuri varaliselt hinnatavaid panuseid pooled on teinud jne.

Seega on vastuväide alusetu ning tõendamata ega anna kostjale õigust valduse

üleandmisest keelduda.

26. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja keeldumise vastuväide on alusetu ning kostja

taotlus hagi tingimuslikuks rahuldamiseks ja kohtuotsuse täitmise korra

kindlaksmääramiseks tuleb jätta rahuldamata.

27. Kuivõrd kostjal puudub alus kinnistu valdamiseks, tuleb AÕS § 80 lg-te 1 ja 2 alusel

hagejale kui kinnistu omanikule vaidlusaluse kinnistu valdus tagastada. Kokkuvõttes

rahuldab kohus vastava haginõude. Kohus kohandas selguse ja hilisema võimaliku

täitemenetluse huvides nõude sõnastust, jättes selle sisu samaks.

2-25-20792

28. TsMS § 445 lg 1 sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse

täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse

viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga.

Hageja soovib, et:



kostja vabastab ja tagastab korteriomandi 7 päeva jooksul kohtuotsuse

jõustumisest;



korteriomandi vabastamata ja tagastamata jätmisel tõsta K. L. korteriomandist

välja koos talle kuuluva varaga.

Kohus leiab, et hageja taotlus määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise tähtaeg, kuulub

rahuldamisele. Samas ei rahulda kohus taotlust ülejäänud osas. Nimelt saab kostja

korteriomandist välja tõsta üksnes täitemenetluse raames ning kohtutäituril on viidatud

juhul kohustus ja õigus lähtuda TMS § 180 lg-s 3 sätestatust - kui võlgnik ei täida

täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, võtab kohtutäitur kinnisasja

võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad

kui ka isikud. Vajaduse korral kaasab kohtutäitur kinnisasja väljaandmiseks politsei.

Seaduse teksti ülekandmine kohtuotsuse resolutsiooni ei ole vajalik, kuivõrd see ei anna

asja lahendamisele ja otsuse täitmisele juurde.

29. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

Menetluskulude jaotamine

30. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus

menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab

kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab

hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb

jätta kostja kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine

31. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude

jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas

tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses,

kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja

lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud

maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust

lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

32. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama

juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte

vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat

ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust

tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on

2-25-20792

menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei

määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg 2

sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Andrea Lega

kohtunik