2-23-5833/67 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Anneli Alekand, Hele Kaldma, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

12. märts 2026, Tartu

Tsiviilasja number

2-23-5833

Tsiviilasi

A.Q hagi S.V vastu kahju hüvitamiseks

Apellatsioonkaebuse hind

120 650,71 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 29. augusti 2025 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

A.Q apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

27. jaanuar 2026

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja):

A.Q, lepinguline esindaja

vandeadvokaat Marko Paabumets

Vastustaja (kostja):

S.V,

lepinguline esindaja

vandeadvokaat Arvo Kivar

RESOLUTSIOON

1. Tartu Maakohtu 29. augusti 2025 otsus tühistada ja saata asi tagasi maakohtule

uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumist.

2. A.Q apellatsioonkaebus rahuldada.

3. Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. A.Q (hageja) esitas 18. aprillil 2023 Tartu Maakohtule hagi S.V (kostja) vastu, paludes

kostjalt hageja kasuks välja mõista kahjuhüvitise 109 186,15 eurot ja viivise alates

hagiavalduse esitamisest seadusjärgses määras.

Hagiavalduse põhjenduste kohaselt müüs kostja 28. augustil 2019 hagejale kinnistu

registriosa nr XXXXXXXX asukohaga XXX , XXXXXXXX, hinnaga 195 000 eurot.

Kahjunõude aluseks on kinnistu müügilepingu rikkumine seoses kinnistul asuva elamu

puudustega. Hoone kõikides siseruumides on tuvastatavad põrandakatte pealt mõõtes kõrguste

erinevused 3–4 cm, mida markeerivad ka samas suurusjärgus vahed põrandakatete ja

põrandaliistude vahel. Kontrollides põranda kõrgusmärke laserloodiga, tuvastati ehitusjärgsed

vajumid kogu hoone ulatuses. Visuaalselt on need tuvastatavad ka abivahenditeta. Elamu ei

ole ehitatud kooskõlas projektiga, mistõttu maja vajub. Tekkinud kahjustuste tõttu ei ole

elamu kasutamine elamiseks enam võimalik.

Elamu XXXXXXXX on ehitatud eelprojekti, mitte ehitusprojekti järgi. Kostja, olles ise nii

ehitaja kui ka omanikujärelevalve, on olnud hooletu seadusest tulenevate kohustuste täitmisel.

Kostja, sõlmides hagejaga müügilepingu, teadis või pidi teadma , et elamu ei vasta

ehitusprojektile ja seaduse nõuetele, et vundament ei ole ehitatud vastavalt ehitusloa

eelprojektis esitatud joonistele.

Hageja ei nõustu väitega, et ta on jätnud müüja õigeaegselt lepingueseme puudustest

teavitamata. Kostja teavitamisel asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleb lähtuda 14.

novembrist 2022, mil hageja sai kätte OÜ Ehitusseire arvamuse ja 4. aprillist 2023, mil hageja

sai AS Tari arvamuse kostja rajatud elamu XXXXXXXX mittevastavusest ehitusprojektile.

Elamu mittevastavus müügilepingu tingimustele on tekkinud kostja raske hooletuse tõttu.

Kahju moodustavad järgmised kulud: puuduste kõrvaldamiseks tehtavad kulutused 103

498,80 eurot; saamata jäänud üüritulu seisuga jaanuar 2023 3988 eurot; kantud

kommunaalkulud 259,36 eurot; õigusteenuse kulud müügilepingu rikkumisest tuleneva

hüvitise saamiseks 1440 eurot, kokku 109 186,16 eurot.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

Hagejal ei saa seadusest ning hageja esitatud tõenditest tulenevalt kostja vastu nõuet olla.

Kinnistu müüdi 195 000 euroga ning ostja sai elamu otsese valduse kätte 29. augustil 2019.

Ostja esitas müüjale teate lepingutingimuste mittevastavusest 9. detsembril 2022, millele

kostja vastas 12. jaanuaril 2023.

Hageja tellis elamule ekspertiisi ja teostas paikvaatluse 7. oktoobril 2022. Seega hageja sai

väidetavatest puudustest teada vähemalt enne paikvaatluse toimumist ning enam kui kaks

kuud enne müüjale pretensiooni esitamist. Hageja nõude aluseks on visuaalselt nähtavad ja

abivahenditeta tuvastatavad puudused, mitte puudused, millest hageja sai teadlikuks

asjatundja arvamuse kaudu. Tegelikult sai hageja hoone vajumisest teada veelgi varem, 2020.

a suvel, mil hagejat teavitas hoone olukorrast üürnik.

Elumaja on ehitatud ehitusprojekti järgi ja ehitisele on väljastatud kehtiv kasutusluba.

Eelprojekti järgi ehitamine ei ole seadusevastane.

Põhjendamata on hageja järeldus, et kostja on tekitanud hagejale kahju raske hooletuse tõttu.

Väidetavat kohustust (joonise tähenduse kontrollimine projekteerijalt) ei ole olemas. Hageja

ei ole tõendanud raske hooletuse esinemist.

Hageja ei ole tõendanud oma väidet, et ehitustööd ei ole toimunud ehitusprojekti järgi.

Haginõue on põhjendamatult suur ning kahju tekkimine on tõendamata. Üürnikud võtsid

2022. a kevadel hinnapakkumised vajumite likvideerimiseks. Hoone parandustöö jaoks saadi

kaks hinnapakkumist maksumusega 9415,57 eurot ja 12 336 eurot. Juhul kui hageja oleks

teavitanud kostjat mõistliku aja jooksul, s.o 2020. a suvel, oleks potentsiaalne kahju jäänud

tekkimata või kujunenud oluliselt väiksemaks.

Asjas on tõendatud, et hageja maksis elumaja eest 195 000 eurot ning väidetavaid puudusi

arvesse võttes on maja väärtus vähemalt 274 000 eurot. On ebamõistlik pidada kahjuks vara

väärtuse suurenemist 140%.

Hageja on kostjat lepingueseme väidetavatest mittevastavustest teavitanud mõistlikku aega

ületades ning VÕS § 220 lg 1 kohustust minetades. VÕS § 220 lg 3 järgi ei saa hageja

teatamine tähtaja rikkumise tõttu oma nõudes mittevastavusele tugineda isegi juhul, kui

mittevastavused tegelikkuses eksisteerivad.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus jättis 29. augusti 2025 otsusega hagi rahuldamata ja tühistas hagi tagamise

abinõu otsuse jõustumisel. Kostja menetluskulud jättis maakohus hageja kanda ja hageja

menetluskulud tema enda kanda.

Pooled ei vaidle järgmiste asjas tähtsust omavate asjaolude üle:

- 28. augustil 2019 sõlmisid pooled kinnistu XXXXXXXX, XXX-, X, müügilepingu

ja asjaõiguslepingu, millega kostja võõrandas kinnistu hagejale hinnaga 195 000 eurot;

- 29. augustil 2019 toimus elamu valduse üleandmine hagejale;

- 6. jaanuarist 2020 kuni 30. septembrini 2022 oli elamu hageja poolt välja üüritud;

- 9. detsembril 2022 esitas hageja teate asja lepingutingimustele mittevastavusest,

millele müüja vastas 12. jaanuaril 2023;

- 18. jaanuaril 2024 hageja võõrandas kinnistu.

Pooled vaidlevad selle üle, kas ostjale on tekkinud kahju, milles kahju seisneb, samuti kahju

suuruse üle ning selle üle, kas ostja teavitas müüjat puudustest õigeaegselt.

Kohus on seisukohal, et kui puudused ehk mõrad seintes ja praod põrandates on olemas, ei saa

olla tegemist olukorraga, kus kahju ei ole tekkinud. Kahju hüvitamise nõude esitamist ei

välista asjaolu, et müügilepingu eseme turuväärtus on ajas tõusnud ja/või müügilepingu ese on

edasi müüdud oluliselt kallima hinnaga. Asjas on tõendamist leidnud, et hoonel vajumid

esinesid ning seetõttu vajas hoone remonti, seega saab kahju hüvitamist põhimõtteliselt

nõuda.

Hageja nõuab puuduste kõrvaldamiseks tehtud kulutuste hüvitamist vastavalt TTA

Lahendused OÜ ehitustööde kalkulatsioonile 1. veebruarist 2023, mille kohaselt on

XXXXXXXX elamu puuduste kõrvaldamise maksumuseks koos käibemaksuga 103 498,80

eurot (dtl 84). Kostja leiab, et suurus on ülepaisutatud ning maja vajumid saab kõrvaldada

märkimisväärselt soodsama hinnaga.

Geolift International OÜ (Geolift) on praeguseks vajumid likvideerinud. Geolift selgitab 18.

märtsil 2024 kostjale saadetud e-kirjas, et geopolümeeri injekteerimise tulemused püsivad

muutumatuna vähemalt 50 aastat ning töödele antaval garantiiajal probleeme ei ole esinenud.

Kohus ei nõustu hageja väitega, et XXXXXXXX põrandate tõstmisega seotud kulu ei lükka

ümber projektile mittevastava ehitamisega ja müügilepingu rikkumisega hagejale tekitatud

kahju suurust. Asjas on tuvastamist leidnud, et XXXXXXXX hoones on Geolift teenust

kasutades vajumid, selle põhjused ja tagajärjed, kõrvaldatud. Selliste töövõtete lubatavust,

koos vajumite põhjuste likvideerimisega, kinnitas ka tunnistaja A.A. kohtuistungil. Geolift on

teostanud ehitustööd jaanuaris-veebruaris 2024. aastal hinnaga 4903,37 eurot (dtl 1077–1078)

ehk 20 korda väiksema summaga kui hageja esitatud nõue.

Kohus leiab, et hageja väide, et ehitustööd ei ole toimunud ehitusprojekti järgi, ei ole

tõendatud. Samuti on tõendamata hageja väide, et ehitusprojekti on muudetud või et

ehitusprojekti muutmine oleks keelatud.

Vundamendijoonisel on kujutatud lintvundament, mitte plaatvundament. Vundamendi joonise

selgitusse on märgitud „Sisemise vundamendi seina taldmiku toepost,” st et joonis markeerib

teljel c kujutatud seina. Samal sõlmel on märgitud telg nr 3, millega ristub teljel c olev

sisemine sein (dtl 42). Ehitusprojekt on koostatud piisavas mahus ja on detailne. Armatuuri

mõõdud on samuti välja toodud koos mahtudega. Järelikult on konstruktiivsed sõlmed ja

lahendused joonistel olemas.

Tunnistaja A.A. ütlustest ei tulene, et aluspõrandat ei ole ehitatud, vaid ta on kinnitanud, et

ehitusdokumentatsioon on puudulik. Tunnistaja ei ole ehitise aluspõrandat üle vaadanud ning

ei ole tuvastanud, kas see on ehitatud või mitte. Tunnistaja ise kinnitab, et on tuvastanud vaid

selle, et ehitise aluspõranda kohta puuduvad ehitisregistris vastavad dokumendid.

Kohtu hinnangul saab tunnistaja A.A. ütlustest järeldada, et tunnistaja hinnangul oli

ehitusdokumentatsioon puudulik. Tunnistaja ütlustest tuleneb samuti, et kõikide ehitiste

vajumine on tavapärane. Tunnistaja ütlustest ei saa järeldada nõuetele mittevastavat ehitamist

ega ka ehitusprojekti puudusi. Tunnistaja ütlustest tuleneb, et A.A. oleks ise eelistanud

teistsuguse sisuga projekti.

Kohus peab vajalikuks märkida, et OÜ Ehitusseire esindaja A.A.il on küll ehitusinseneri kutse

tase 7, kuid tema pädevuses ei ole teostada ehitise auditit ning ehitusprojekti ekspertiisi ning

majandustegevuse registri kohaselt on tema ainus kompetents omanikujärelevalve teostamine.

Seega leiab kohus, et hageja väide, et majale ei ole aluspõrandat ehitatud ning see on ehitatud

ehitusprojekti rikkudes, on jäänud paljasõnaliseks.

Kohus on seisukohal, et asjatundja B.B. arvamusega on ümber lükatud A.A.i seisukoht, mille

kohaselt projektis on väga vähe informatsiooni ehitamiseks. Nagu eelnevalt märgitud, siis

eelprojekti järgi ehitamine ei ole keelatud.

Kohtu hinnangul saab B.B. arvamusest järeldada, et hageja heidab kostjale ette

ehituspraktikat, mis on antud piirkonnas tavaline ning mida hageja ise on enda kodu

ehitamisel kasutanud ehk lammialale hoone rajamine lintvundamendil.

Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja ei ole tõendanud, et elamu ehitamisel

oleks kasutatud sobimatuid ehituslahendusi või rikutud projekti nõudeid. Projekt nägi ette

lintvundamendi ehitamist ning hoonele ongi lintvundament rajatud. Kuigi A.A.i arvamuse

kohaselt oli võimalik kasutada ka teistsugust lahendust, ei ole näinud

konstruktsioonilahenduste vastuolu hea ehitustavaga ka asjatundja C.C..

VÕS § 220 lg 1 järgi peab ostja lepingutingimustele mittevastavusest müüjat teavitama

mõistliku aja jooksul. VÕS § 220 lg 3 järgi, kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele

mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud

lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja

lepingutingimustele mittevastavusele tugineda.

Asjas on tõendatud, et hageja sai pragudest ja vajumistest teada kõige varem 8. aprillil 2021,

mil üürnik kirjeldas hagejale saadetud e-kirjas probleemi, et dušinurgas on tekkinud vahe

seina ja põrandaplaatide vahele (dtl 229) ning kindlasti juba alates 2022. a kevadest. Hageja

on sedastanud, et tema loeb puudustest teavitamise mõistlikuks tähtajaks 24 päeva pikkust

perioodi (15. november 2022 — 9. detsember 2022). Kostja on nõustunud, et puudustest

teavitamise mõistlik tähtaeg võiks olla 24 päeva.

Kohus on seisukohal, et 13. detsembri 2022 asjatundja arvamus võib olla aluseks puuduste

põhjuste selgitamiseks, kuid selle arvamuse edastamisest hagejale ei saa tuletada tähtaega,

millest arvestada puudustest teavitamise mõistlikku tähtaega. Hageja nõude aluseks on

nähtavad puudused, mitte puudused, millest hageja sai teada asjatundja arvamuse kaudu.

Kohus leiab, et kostja on tõendanud, et hageja sai hoone vajumitest teada tegelikult varem.

Hageja ostetud elumajas elasid üürnikud. Kohus on seisukohal, et tunnistajate A. ja E. F.

ütlustega on tõendatud, et hoones hakkasid praod järjest tekkima alates 2021. aasta kevadest-

suvest. Üürnikud teavitasid hagejat kui maja omanikku maja vajumitest juba 2020. a suvel ja

pöördusid ehitusettevõtjate poole hinnapakkumiste saamiseks maja vajumite likvideerimiseks.

Hinnapakkumiste kuupäevadest saab järeldada, et hageja sai väidetavatest müügilepingu

mittevastavustest teada 26. aprillil 2022.

Seega on asjas tõendatud, et hageja oli ehituspuudustest teadlik kõige varem alates 2021. aasta

kevadest, kuid kindlasti juba alates 2022. aasta kevadest. Hageja väide, et ta sai puudustest

teada 30. septembril 2022, on seetõttu jäänud paljasõnaliseks.

Kohus leiab, et seega on ostja oma lepingutingimustele mittevastavuse teate esitanud müüjale

mõistlikku tähtaega ületades ning ostja on kaotanud õiguse mittevastavusele tuginevalt

nõudeid esitada. Hageja ei ole tõendanud, et teatamata jätmine oli mõistlikult vabandatav

(VÕS § 220 lg 1). Müüja raske hooletuse esinemise tõendamise kohustus on hagejal, kuid

hageja ei ole seda teinud. Kohus järeldab, et puudus ei ole tekkinud müüja tahtluse või raske

hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1). Kui hageja oleks teavitanud kostjat vastavalt seadusele

mõistliku aja jooksul, mil ta puudustest teada sai ehk 2020. a suvel, siis oleks potentsiaalne

kahju jäänud tekkimata või olnud märkimisväärselt väiksem.

Kuivõrd hagejal ei ole kahju hüvitamise nõuet kostja vastu, on põhjendamata ühtlasi ka

hageja nõuded üüritulu kaotamise ja kommunaalkulude eest ning täiendava kahju hüvitise

nõue õigusabikulude eest. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hagi tervikuna rahuldamata.

TsMS § 162 lg 1 alusel ja hagi rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud hageja kanda.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu

otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda.

Alternatiivselt palub hageja saata tsiviilasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Apellant on seisukohal, et maakohus on õigusvastaselt jätnud hagi rahuldamata. Maakohus on

ebaõigesti hinnanud tõendeid ja oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme, ebaõigesti

kohaldanud materiaalõigust, mille tagajärjeks on ebaõige kohtuotsus. Maakohtu järeldused

kohtuotsuses on ebaloogilised ja arusaamatud. Menetluse juhtimine on olnud erapoolik.

Maakohtu otsuse põhjendav osa on puudulik. Maakohus ei ole hinnanud kõiki asjas kogutud

tõendeid, on jätnud hindamata hageja esitatud tõendid ning hinnanud neid valesti. Maakohus

on teinud hagejale õigusvastaselt takistusi tõendite esitamiseks ja kogumiseks oma nõude

põhjendamiseks, mille kohta on hageja esitanud menetluses vastuväited kohtu tegevusele

tulenevalt TsMS § 333 lg-st 1.

Maakohus on ebaõigesti tuvastanud vaidluse eseme. Maakohus peab kõigepealt tuvastama,

kas kostja on müügilepingut rikkunud. Alles seejärel saab kohus otsustada, kas kostjale on

tekkinud kahju, milles kahju seisneb ja milline on kahju suurus.

Keskne küsimus antud õigusvaidluse lahendamisel on, kas XXXXXXXX elamu vundamendi

konstruktsioon vastab ehitusloale ja selle aluseks olevale projektile; kas põhiprojekti sokli

sõlme joonistes (AR5, AR6) näidatud 200 mm raudbetoonaluspõrand on ehitatud või jäetud

ehitamata; kas kostja on rikkunud müügilepingu p. 2.1.10; kas põhiprojekti soklisõlme

joonisel on näidatud raudbetoonpõrand 200 mm. Apellandi väide on, et raudbetoonaluspõrand

200 mm on soklisõlme põhiprojekti joonistel näidatud ning kostja ei ole seda rajanud. Elamu

ehitati põhiprojekti / eelprojekti alusel ilma tööprojektita, mille tõttu tekkisid põrandate

vajumised ja vaheseinte purunemised, see on müügilepingu rikkumine, mis tekitas hagejale

kahju.

Asjatundja arvamused (OÜ Ehitusseire / A.A.) ja AS Tari arvamus tõendavad, et joonistel on

ette nähtud 200 mm raudbetoonaluspõrand. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole rajanud/

ehitanud joonisel ette nähtud 200 mm raudbetoonpõrandat. Maakohus ei põhjendanud, miks

eelistas kohus kostja asjatundjate C.C.i ja B.B. seisukohti, miks OÜ Ehitusseire / A.A.i ja AS

Tari seisukohad arvamustes ei ole õiged ning nendega ei saa arvestada. B.B. arvamus ei oma

asjas tähtsust, kuivõrd ei anna hinnangut õigusvaidluses tähtsust omavatele küsimustele.

Hageja tunnistaja ütluste hindamine on kohtu, mitte asjatundja ülesanne. Tegemist on

lubamatu tõendiga, mida kohus ei peaks arvestama tulenevalt TsMS § 238 lg 5.

Maakohus on valesti kohaldanud materiaalõigust, jättes tuvastamata VÕS § 221 lg 1 p-s 1 ja

p-s 2 sätestatu.

Kohtu järeldus, et Geolifti teenus vahuga põrandate stabiliseerimine ja tõstmine kõrvaldas

puuduse, on väär ja asjatundmatu, kuivõrd vaht ei saa asendada raudbetoonpõrandat 200 mm.

Piirkonnas lintvundamendi kasutamine ei oma antud asjas mitte mingisugust tähtsust.

Hageja esitas kostjale 9. detsembril 2022 pretensiooni ja teate asja lepingutingimustele

mittevastavusest seoses kinnistu müügilepinguga, milles oli asjatundja arvamusele tuginedes

kirjeldatud müügilepingu rikkumist. Periood 15. november 2022 kuni 9. detsember 2022 on

mõistlik tähtaeg puudusest teatamiseks, arvestades varjatud puuduse eriti varjatud iseloomu.

Maakohus on otsuses teinud vale järelduse, et hageja ei ole kostjat teavitanud asja

lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja

lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama.

5. Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Hageja ei ole menetluses mitteprojektikohast ehitamist tõendanud ja projekti puuduse

kõrvaldamist ei ole hageja hagis kostjalt ka nõudnud. Kahju hüvitamiseks koostatud

hinnapakkumises taotleb hageja täpselt sama lahendusega põranda uuesti ehitamist, nagu on

see antud juhul hoones ehitatud. Hageja on rõhutanud, et tema nõue ei ole seotud nähtavate

puuduste kõrvaldamisega, kuigi just selliste puuduste kõrvaldamiseks esitas hageja

hinnapakkumise. Hageja väited apellatsioonkaebuses on nõude osas vastuolulised.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ning

menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada ja saata asi maakohtule TsMS § 657 lg 1 p 3

alusel uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis, kuna ringkonnakohus ei saa ise asja

lahendada. Hageja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.

7. Hageja esitas kostja vastu nõude kinnistu müügilepingu alusel. Hageja leiab, et kostja müüs

talle lepingut rikkudes puudustega asja ja nõuab asja lepingutingimustele mittevastavusest

tuleneva kahju hüvitamist VÕS § 218 lg 1 alusel. Hageja peab lepingu eseme puuduseks

kinnistul asuva hoone vajumisest tekkinud anomaaliaid ehituskonstruktsioonides. Vajumeid ei

oleks tekkinud, kui ehitustööde käigus oleks järgitud ehitusloa aluseks olevat vundamendi

projektilahendust.

8. Maakohus leidis, et hageja saab kostjalt põhimõtteliselt kahju hüvitamist nõuda, sest hoone

vajumid ja hoone remondivajadus on asjas tõendamist leidnud (otsuse p 23). Seega on asjas

tuvastatud, et hagejale müüdud kinnistu ei vastanud lepingutingimustele ja kostja on

müügilepingut rikkunud. Hoone vajumise üle puudub ka vaidlus.

Pooled vaidlevad vajumise tekkepõhjuste ja sellega seotud kahju suuruse üle.

9. Maakohus jättis aga hagi täielikult rahuldamata seetõttu, et hageja ei ole ostjana lepingu

rikkumisest müüjale mõistliku aja jooksul VÕS § 220 lg 1 järgi teatanud. Maakohus leidis, et

hageja ei ole tõendanud kostja tahtlust või rasket hooletust hagejale kahju tekitamisel,

mistõttu praegusel juhul VÕS § 221 lg 1 p-s 1 sätestatu ei kohaldu.

Apellatsioonimenetluses ongi pooltevahelise vaidluse keskseks küsimuseks see, kas hageja on

minetanud oma nõudeõiguse, sest jättis asja lepingutingimustele mittevastavusest kostjale

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai

või teada saama pidi, teatamata (VÕS § 220 lg 3).

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukoha ja põhjendustega, et hageja oli üürnike kaudu

asja mittevastavusest teadlik kõige varem 2021 kevadest ja kindlasti 2022 kevadest. Hageja

teatas kostjale asja müügilepingu tingimustele mittevastavusest kirjaga alles 9. detsembril

2022, milliseks ajaks tuleb mõistlik aeg puudusest teatamiseks lugeda VÕS § 220 lg 1

tähenduses möödunuks.

10. Samas ei ole maakohus ringkonnakohtu hinnangul piisavalt põhjendanud oma seisukohta,

et hageja ostjana ei või asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest,

et ta asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul ei teatanud VÕS § 221 lg

1 p 1 alusel, sest asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud vähemalt müüja raske

hooletuse tõttu.

Õige on maakohtu seisukoht, et müüja rasket hooletust pidi tõendama hageja. Ebaõige on aga

maakohtu see seisukoht, et hageja sisustas kostja rasket hooletust üksnes kohustusega

kontrollida joonise tähendust projekteerijalt. Ehituspäevikute väljavõtete ja kaetud tööde

aktide (dtl 89–119) järgi oli kostja ehitusel nii tellija esindaja, tööandja esindaja, töödejuht kui

ka projektijuht, samuti teostas omanikujärelevalvet ning sellele asjaolule tugineb ka hageja

oma nõudes, samuti apellatsioonkaebuses. Samuti nähtub asja materjalidest, et kostja

allkirjastas kahepoolselt vundamendi rajamisega seotud ja augustis-septembris 2018 teostatud

tööde aktid mitte tööde tegemise järgselt, vaid alles vahetult enne hoonele kasutusloa saamist

22. juulil 2019.

Maakohus on jätnud need hageja väited ja tõendid tähelepanuta ja on piirdunud otsuse p-s 70

üldsõnalise järeldusega, et hageja ei ole kostja hooletuse tõendamise kohustust täitnud.

Sellega on maakohus VÕS § 221 lg 1 p-i 1 kohaldamisel rikkunud tõendite igakülgse ja

täieliku hindamise nõuet.

11. Õiguskirjanduse järgi saab VÕS § 221 lg 1 p 1 tähenduses müüja raske hooletus tulla kõne

alla eelkõige juhul, kui müüja on ühtlasi tema poolt müüdava kauba tootjaks.

(Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne (2019), lk 117). Asjas ei ole vaidlust, et

praegusel juhul oli nii tellija kui ka ehituse töövõtja esindajaks ning omanikujärelevalve

teostajaks sama isik – kostja. Just kostja allkirjastatud dokumentide alusel väljastas kohalik

omavalitsus ehitisele kasutusloa. Kuivõrd tegemist oli ehitusloakohustusliku ehitisega, siis

tuleneb ehitamise ajal kehtinud avalik-õiguslikest nõuetest see, et omanikujärelevalvet võis

teha üksnes kvalifikatsiooninõuetele vastav isik. Isik on pädev, kui tal on töö eripärale vastav

kvalifikatsioon (ehitusseadustiku (EhS) § 23 lg 1). Asja materjalidest ei nähtu, milline on

kostja pädevus ehitusvaldkonnas, ringkonnakohtu istungil ei osanud kostja esindaja sellele

kohtu küsimusele vastata. Sõltumata avalik-õiguslikest nõuetest omanikujärelevalvet

teostavale isikule on sellist järelevalvet teostaval isikul kontrollikohustus ehitamise vastavuse

üle ehitusprojektile, heale ehitustavale ja seadusele ning kohustus seda kontrollikohustust

hoolikalt täita.

Seega oli kostja võtnud endale müügilepingu sõlmimisele eelnevalt ka ehitaja ja

omanikujärelevalve vastutuse. Hageja väidete kontrollimisel ei saa välistada, et hoone

vajumise põhjustas ebakvaliteetne ehitamine (sh ehitusprojekti ja/või hea ehitustava

rikkumine ehitamisel). Kostja hoolsuskohustust ei saa praegusel juhul sisustada üksnes

tavapärase müüja hoolsusstandardi kaudu.

12. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel hinnata uuesti hageja väiteid ning asjakohaseid

tõendeid ja anda hinnang, kas kostja võis ehitustöid juhtides ja omanikujärelevalvet teostades

käituda vähemalt raskelt hooletult VÕS § 221 lg 1 p 1 tähenduses. Kostja raske hooletuse

tuvastamisel võib omada tähtsust ka ehitise vajumise põhjuse välja selgitamine (vt selle kohta

käesoleva otsuse p-d 13–14).

Kui asjas leiab tuvastamist, et kostja jättis oma kohustused ehitamisel ja ehitustööde

kontrollimisel täitmata, on asja lepingutingimustele mittevastavus tekkinud vähemalt müüja

raske hooletuse tõttu VÕS § 221 lg 1 p 1 tähenduses. Sellisel juhul saab hageja, sõltumata

VÕS § 220 lg-s 3 sätestatust, st sõltumata sellest, kas ta on müüjale asja lepingutingimustele

mittevastavusest nõuetekohaselt ja õigeaegselt VÕS § 220 lg-tes 1 ja 2 sätestatud viisil

teatanud, kasutada müüja vastu lepingu mittekohasest täitmisest tulenevaid

õiguskaitsevahendeid, sest lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud vähemalt müüja

raske hooletuse tõttu.

13. Pooled vaidlevad hoone vajumise põhjuse üle. Hageja väidab ja soovib tõendada, et asja

mittevastavuse müügilepingu tingimustele põhjustas ehitusprojekti rikkumine vundamendi

ehitamisel.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnanguga, et eelprojekti järgi ehitamine ei ole

seadusega keelatud, kuid selgitab, et eelprojektile ei saa ka esitada samasuguseid nõuded nagu

tööprojektile (vt selle kohta M. Saar/AS Tari arvamus, dtl 82). Tuleb arvestada, et avalik-

õiguslike normidega määratakse dokumendid, mis on vajalikud ehitusloa saamiseks, kuid see

ei tähenda, et sellest piisab alati ohutuks ehitamiseks. Eelprojekti koostaja ei pea ka eeldama,

et vajalikke tööjooniseid hiljem ei tellita.

Käesoleva asja lahendamisel tuleb ka arvestada, et tegemist ei ole projekteerimis- või

ehitustöövõtulepingust tuleneva vaidlusega, vaid müügilepingust tuleneva vaidlusega müüdud

asja lepingutingimustele mittevastavusest, st küsimus on müüja vastutuses. Sellest tulenevalt

ei ole käesoleva vaidluse seisukohast ainumäärav, kas müügilepingu eseme puudus tulenes

projekteerimisest või ehitamisest. Põhivaidlus on selles, mida on vaja teha, et puudus (asja

mittevastavus lepingu tingimustele) kõrvaldada ja mis see maksab. Samas võib selle raames

olla siiski vajalik välja selgitada, miks puudus tekkis.

14. Hageja väidab, et hoone vajumise oleks ära hoidnud (eel)projektis ettenähtud

plaatvundament, mis jäi ehituse käigus paigaldamata. Tegemist on asjas tähtsa ja eriteadmisi

nõudva asjaoluga, mida saab tõendada eelkõige asjatundja kirjaliku arvamuse (sh

ekspertarvamusega TsMS-i 32. ptk tähenduses) või asjatundjast tunnistaja ütlustega.

14.1.

Maakohus hindas ehitusprojekti järgse ehitamise kontrollimiseks poolte esitatud

tõenditena kolme asjatundja arvamust. Asjatundja A.A. andis maakohtus ütlusi ka

tunnistajana.

14.2.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on rikkunud otsuse põhjendamise kohustust

(TsMS § 442 lg 8), kuivõrd otsusest ei nähtu kohtu siseveendmuse kujunemine, kuidas jõudis

maakohus järeldusele, et asjas ei ole tõendatud, et elamu ehitamiseks oleks kasutatud

sobimatuid ehituslahendusi või rikutud projekti nõudeid, samuti ei selgu otsusest, miks lähtus

maakohus seejuures just asjatundjate C.C.i ja B.B. hinnangust.

14.3.

Hageja tugineb oma väidetes A.A. / OÜ Ehitusseire arvamusele (dtl 28 jj), mille

kohaselt oleks olnud vajalik paigaldada 200 mm paksune armeeritud betoonplaat. Samuti

tugineb hageja D.D. / AS Tari arvamusele (dtl 82), et piirkonna keerulisi ehitusgeoloogilisi

tingimusi arvestades ei ole selles piirkonnas isegi ühekorruselisi hooneid mõistlik ehitada

lintvundamendile, vaid plaatvundamendile või vaialusele. Projekti kahel joonisel AR-5 ja AR-

6 on kujutatud sokli sõlm, millel on selgelt näha välisseinu kandvatest vundamendi seintest

sissepoole rajatud sein, mis kannab 200 mm paksust betoonplaati. Võimalik, et projekteerija

on sellise lahendusega üritanud tekitada plaatvundamendi efekti. Kui see plaat oleks

korralikult armeeritud ja seintega seotud, oleks efekt olemas. Tegemist on olnud ehitajapoolse

jämeda hooletusega, kuna antud sõlme on lihtsalt ignoreeritud. Sõlmes toodud plaadi kohta

puudub aga eelprojektis igasugune info (sh armeerimise info), kuid eelprojektile ei saagi

esitada samasuguseid nõudeid nagu tööprojektile. Antud projekti järgi ei oleks olnud võimalik

seda kandvat plaati rajada, kuna puudub igasugune info selle armeerimise kohta. Kutsega

ehitusjuht või järelevalve insener ei oleks tohtinud antud sõlme ignoreerida ja oleks pidanud

projekteerijalt täiendavat infot küsima, vajadusel tellima vähemalt vundamendi tööprojekti.

Kokkuvõtvalt soovis hageja esitatud tõenditega tõendada, et eelprojektis oli ette nähtud

vundamendi tarbeks 200 mm betoonplaadi paigaldamine ja kuivõrd seda ei ole tehtud, ei ole

projektis ettenähtud projektilahendust järgitud, mis põhjustas ka hoone vajumise.

14.4. C.C. / Jusip ehitus OÜ andis arvamuse (dtl 145 jj), et hoone ehituslahendus on

optimaalne, vastab projektile ning arvestab naaberkinnistute osas läbi viidud uuringutega, uue

ehitise mõningane vajumine on antud geoloogilistes tingimustes tavapärane. Asjatundja

soovitas põrandaalust pinda toestada geopolümeervaigu süstimisega pinnasesse. Täiendava

kandva betoonplaadi paigaldamise vajadust ei ole. Ehitusprojektis joonistel AR-5 ja AR-6

joonistatud sõlmel märgitud betoonplaat ei ole mitte midagi enamat kui sisekandeseina

vundament, mis oli pakutud rajada välisseina vundamendist kõrgemale, mis on üks

võimalikest meetmetest vähendada pinnase väljakaevamise mahtu, aga antud olukorras ehitaja

on õigesti otsustanud rajada kõik vundamendid ühele tasapinnale. Ringkonnakohtu hinnangul

möönab asjatundja C.C., et ehitaja on paigaldanud sisekandeseina vundamendi taldmiku

samale sügavusele ülejäänud vundamendiga (st ei ole järginud pakutud projektlahendust),

kuid see ei mõjutanud hoone vajumist.

14.5. G.G. leidis (dtl 964 jj), et ehitatud vundamendi lahendus on toimiv. Vajunud on ainult

mittekandvad seinad, mis ei vajagi eraldi vundamenti. Kui hoone tervikuna pole vajunud, on

ka valitud lahendus toimiv ja töötav. Asjatundja viitab, et hageja ise on samas piirkonnas

ehitanud hoone Mõisniku 59 lintvundamendile eelprojekti järgi.

14.6. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et C.C.i ega ka B.B. arvamusest ei nähtu

selgelt elamu vajumise põhjust. C.C.i ülesandeks oli hinnata elamu ehitusprojektis esitatud

tehnilisi lahendusi, seega vajumise põhjusi ei pidanudki asjatundja tema ees püstitatud

ülesande järgi oma analüüsiga tuvastama. G.G. ei ole oma arvamuses ülesande püstitust

avaldanud, keskendudes A.A.i / OÜ Ehitusseire arvamuse ja A.A.i tunnistajana antud ütluste

kriitikale. Samas ei muuda need asjaolud B.B. arvamust lubamatuks tõendiks, mis tuleks

tõendite kogumist välja jätta.

14.7. Ringkonnakohus rõhutab, et kohus peab hindama kõiki tõendeid kogumis igakülgselt,

täielikult ja objektiivselt ning otsustama oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise

väide on tõendatud või mitte (TsMS § 232 lg 1). Maakohus on nende tõendite hindamise

reeglite vastu eksinud.

Maakohus on jätnud tähelepanuta ja tõendina hindamata XXXXXXXX põrandate tõstmise ja

stabiliseerimisega tegelenud Geolift International OÜ arvamuse, et „objekti põrandaalused

pinnad olid ebatihedad ja arvatavasti ka vajumise üks peamisi põhjuseid on mittepiisav

täitmine ning ehitusaegne ebakvaliteetne tihendamine“ (dtl 878). Kui see asjaolu leiab asja

uuel läbivaatamisel tuvastamist, siis on hoones vajumite tekke põhjuseks ikkagi

ebakvaliteetne ehitamine ja mitte üksnes loomulik vajumine.

14.8. Maakohus rikkus tõendite hindamisel TsMS § 232 lg 1 nõudeid veel sellega, et jättis

D.D. / AS Tari arvamusega üldse arvestamata ja jättis tähelepanuta C.C.i arvamuse osas,

millest nähtub, et ehitamisel täpselt projekti ei järgitud. Otsuse p-des 47–53 refereeris

maakohus küll B.B. arvamuse sisuks olevat A.A.i arvamuse kriitikat ja kirjeldust piirkonna

ehituspraktikast, kuid otsusest ei nähtu maakohtu enda järeldusi, miks B.B. kriitika kummutab

A.A.i arvamuse. See, millise hoone hageja ise endale samas piirkonnas ehitas, ei tõenda ei

A.A.i arvamuse ebaõigsust ega ka XXXXXXXX elamu vajumise põhjusi. Ringkonnakohus

märgib, et kui asjatundja arvamuse sisuks on üksnes teise asjatundja arvamuse kriitika, on

selle arvamuse väärtus vähemalt küsitav, samas ei ole tegemist lubamatu tõendiga.

14.9. Maakohtu otsusest ei selgu, millist tähtsust omab maakohtu hinnangul asjaolu, et A.A.il

ei ole pädevust ehitise auditi ega ehitusprojekti ekspertiisi tegemiseks, kuid tal on

omanikujärelevalve teostamise pädevus. Maakohus on ära märkinud ka C.C.i pädevuse nii

ehitusekspertiiside, ehitiste auditi kui ka projekteerimise vallas (otsuse p 38), kuid ei ole

hinnanud samamoodi B.B. ja D.D. pädevust.

14.10. Maakohtu arutelud otsuse p-s 39 vundamendijooniselt nähtuva osas ei anna vastust

vaidlusalusele küsimusele, mida on projekteerija kujutanud dtl 60 asuval sokli sõlme joonisel

punase joonega märgitud kohal, selgitust selle kohta ei nähtu ka AR-5 ja AR-6 asuvast

projekteerija selgitusest DET 1. Asja lahendamisel ei oma tähtsust ka maakohtu järeldus, et

ehitusprojekt on koostatud piisavas mahus ja on detailne, sest hageja nõue ei tulene

projekteerimislepingust. Küll tuleb asja uuel läbivaatamisel tõendite hindamisel arvestada nii

Geolifti arvamusega vajumise põhjuste kohta kui ka projekti seletuskirja p-des 2.2.7

(vundament) ja 2.2.8 (põrandad) kirjapanduga (dtl 53–54). B.B. arvamuse järgi ei ole projekti

seletuskirjas 200 mm paksust põrandaplaati märgitud. Samuti on G.G. märkinud, et vajunud

on üksnes mittekandvad seinad, mis ei vajagi eraldi vundamenti, ning mis koos Geolifti

arvamusega võimaldavad jõuda järeldusele, et 200 mm põrandaplaadi olemasolu või

puudumine ei pruugi olla vajumise põhjuseks olukorras, kus põrandaalused pinnad olid jäetud

ebatihedaks.

Ringkonnakohus märgib, et kõige lihtsam oleks pooltevahelist vaidlust 200 mm paksuse

põrandaplaadi projekteerimise ning jooniste AR-5 ja AR-6 tähenduse üle (kui hageja peab

200 mm põrandaplaadi paigaldamata jätmist jätkuvalt vajumise põhjuseks) lahendada sel

viisil, et kuulata projekti autor J. I. kohtumenetluses tunnistajana üle. Hageja sellise taotluse

maakohtule esitas, maakohus jättis taotluse rahuldamata. Hageja saab asja uuel läbivaatamisel

taotlust korrata.

15. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu rikkumiste kõrvaldamiseks tuleb uuesti hinnata

asjaolusid ja tõendeid mahus, mis eeldab uue eelmenetluse läbiviimist ja väljub

apellatsioonimenetluse raamidest, mistõttu ei saa ringkonnakohus ise asja lahendada ning asi

tuleb saata uueks läbivaatamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumis.

TsMS § 658 lg-st 2 tulenevalt on asja uuesti läbivaatavale maakohtule kohustuslikud üksnes

ringkonnakohtu otsuse seisukohad materiaal- ja menetlusõiguse normi tõlgendamisel ja

kohaldamisel. Seetõttu ei hinda ringkonnakohus praegu ise tõendeid ega tuvasta asjaolusid,

kuivõrd selles osas ei oleks ringkonnakohtu lahendi seisukohad maakohtule siduvad (vt

RKTKm 13.02.2019 2-14-23161/207, p 16.1; RKTKo 17.01.2018 2-15-13527/82, p 13). Asja

uuel läbivaatamisel peab maakohus uuesti hindama, mis põhjustas hoone vajumise, mida

hageja käsitleb asja lepingutingimustele mittevastavusena. Kui maakohus tuvastab asja uuel

läbivaatamisel, et asja lepingutingimustele mittevastavuse põhjustas mittenõuetekohane

(ehitusprojekti rikkuv) ehitamine, siis peab maakohus hindama, kas asja lepingutingimustele

mittevastavusele aitas kaasa müüja tahtlus või raske hooletus. Nimetatud asjaolu peab

tõendama hageja. Kui asja uuel läbivaatamisel leiab tõendamist, et hoone lepingutingimustele

mittevastavuse on põhjustanud mh kostja tegevus, sh kostjapoolse omanikujärelevalve

puudulikkus, siis ei ole hageja oma nõudeõigust VÕS § 221 tähenduses minetanud ning

kohtul tuleb anda hinnang ülejäänud kahjunõude eeldustele, sh kahju suurusele.

16. Kui maakohus asja uuel läbivaatamisel VÕS § 221 lg 1 p 1 asjaolusid ei tuvasta, siis on

hageja ostjana kaotanud õiguse asja müügilepingu tingimustele mittevastavusele tuginedes

nõudeid esitada ja hagi tuleb jätta rahuldamata.

Kui maakohus tuvastab asja uuel läbivaatamisel, et asja lepingutingimustele mittevastavus on

tekkinud vähemalt müüja raske hooletuse tõttu, ei ole hageja kaotanud õigust

lepingutingimustele mittevastavusele tugineda ning maakohtul tuleb hinnata hoone vajumisest

hagejale tekitatud kahju suurust (VÕS § 127 lg 1), samuti lahendada hageja muud nõuded.

17. Hageja on esitanud kahju suuruse tõendamiseks TTA Lahendused koostatud ehitustööde

kalkulatsiooni-hinnapakkumise tööde kogumaksumusega 103 498 eurot (dtl 84).

Hinnapakkumise järgi tuleks hoones puuduste kõrvaldamiseks mh lammutada vaheseinad

145,6 m2, põrandaalune pehme pinnas 72 m3 välja kaevata ja ära vedada, põrand ning

vaheseinad uuesti ehitada. Kostja saab asja uuel arutamisel tõendada, et asja

lepingutingimustele mittevastavuse saab kõrvaldada odavamalt.

Maakohus tuvastas otsuse p-s 29, et XXXXXXXX hoones on Geolifti teenust kasutades

vajumid, selle põhjused ja tagajärjed kõrvaldatud, tööde maksumus oli 4903,37 eurot. Kui

hageja väidab, et Geolifti teostatud tööd hoone vajumist ei peatanud ja vaatamata tehtud

töödele tuleb puuduste kõrvaldamiseks ikkagi teha hinnapakkumises ettenähtud lammutus- ja

ehitustööd, peab hageja seda tõendama. Hinnapakkumisest ei tulene, et puuduse

kõrvaldamiseks on vajalik paigaldada vundamendi tarbeks 200 mm betoonplaat.

Ringkonnakohus märgib, et vaatamata Geolifti tehtud töödele on puuduse kõrvaldamiseks

ilmselt ikkagi vajalikud ka hinnapakkumises märgitud siseviimistlus- ja muud sisetööd.

18. Kuivõrd ringkonnakohus saadab asja uueks läbivaatamiseks maakohtule, ei pea

ringkonnakohus vajalikuks vastata poolte ülejäänud apellatsioonimenetluses esitatud

väidetele.

19. Menetluskulud jaotab maakohus asja uuel läbivaatamisel.

(allkirjastatud digitaalselt)