2-21-13842/32 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtunik

Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Indrek Parrest

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 9 märts 2026

Tsiviilasja number

2-21-13842

Tsiviilasi

Nadezhda Fomina avaldus XXXXX korteriühistult

550 euro ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 15. juuli 2025. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Nadezhda Fomina määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja

Nadezhda

Fomina

(isikukood

XXXXXXXXXXXX),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Ilya Zuev

Puudutatud isik XXXXX korteriühistu (registrikood

XXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Margus Kiir

Asja läbivaatamise viis

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 15. juuli 2025. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-13842.

2. Teha uus määrus, millega rahuldada avaldus, mõista XXXXX korteriühistult

Nadezhda Fomina kasuks välja kahjuhüvitis 550 eurot, viivis alates 23. augustist

2021 kuni 9. märtsini 2026 summas 258 eurot 71 senti ja viivis kahjuhüvitise (550

eurot) tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

alates 10. märtsist 2026 kuni kahjuhüvitise tasumiseni.

3. Jätta maakohtu menetluse ja määruskaebemenetluse menetluskulud XXXXX

korteriühistu kanda.

4. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul

pärast käesoleva määruse jõustumist.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalistel on õigus esitada Riigikohtule määruskaebus 15 päeva jooksul alates

käesoleva määruse kättetoimetamisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 696 lg 3).

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Nadezhda Fomina (avaldaja) esitas 3. septembril 2021 (täpsustatud 25. jaanuaril 2024)

Viru Maakohtule avalduse, milles palus mõista XXXXX korteriühistult (korteriühistu)

avaldaja kasuks välja kahjuhüvitise 550 eurot ja viivise hüvitiselt võlaõigusseaduse (VÕS) §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 23. augustist 2021 kuni kahjuhüvitise

tasumiseni.

Avaldaja korteri lakke tekkis 2021. aasta märtsi esimesel poolel niiske laik. Selle põhjus oli

järgmine: lumi kogunes avaldaja korteri kohal asuva korteri rõdule, lume sulamisel tekkinud

vesi imbus läbi elamu amortiseerunud konstruktsioonide avaldaja korterisse. Avaldaja

pöördus 25. märtsil 2021 kahju hüvitamiseks enda kindlustusandja poole. Avaldaja

kindlustusandja vaatas 24. mail 2021 avaldaja korteri üle ja tegi kindlaks, et vesi tuli avaldaja

korterisse elamu konstruktsioonide kaudu. Avaldaja kindlustusandja tellimusel tegi Suur

Vanker OÜ 6. mail 2021 avaldaja korteris taastusremondi tegemiseks pakkumuse 550 eurot

80 senti. Avaldaja kindlustusandaja tegi 6. juulil 2021 otsuse, mille kohaselt ei saa

kindlustusandja avaldajale kahju hüvitada, kuna sarnane juhtum toimus ka 2016. aasta juulis.

Kindlustusandja tasus 2016. a juulis kahju, tingimusel, et rõdu remonditakse. Korteriühistu

esimees kinnitas kindlustusandjale, et alates 2016. a juunist ei ole rõdu ja fassaadi

remonditud.

Avaldaja on pöördunud korteriühistu juhatuse poole palvega rõdu ühenduskohad ära

parandada. Korteriühistu juhatus kogub teist aastat rõdude remondiks raha, ent remonti ei ole

tehtud. Korteriühistu vastutab kaasomandi vale hooldamise ja selle remontimata jätmise eest.

Avaldaja teatas 24. mai 2021. a hommikul korteriühistule kahju tekkimisest. Avaldaja

kindlustusandja vaatas sama päeva õhtul korteri üle. Korteriühistu ignoreeris teadet.

Avaldaja tegi 9. augustil 2021 korteriühistule ettepaneku kompromissiks ja määras kahju

hüvitamiseks tähtaja. Korteriühistu teatas 22. augustil 2021, et ei ole kompromissist huvitatud.

2. Korteriühistu palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Korteriühistu ei ole avaldajale kahju põhjustanud. Kahjujuhtumi toimumine ja selle põhjus on

tõendamata. Avaldaja ei tõendanud, et veelekke põhjus oleks korteriühistuga seotud. Teave

kahjust põhineb üksnes avaldaja väidetel. Avaldaja esitatud asjatundja arvamus on

põhjendamatu. Korteriühistu kaasatud asjatundja väitis, et aastataguse sündmuse põhjusi ei

ole enam võimalik tuvastada. Avaldaja teatas korteriühistule kahjust mitu kuud hiljem.

Avaldaja ei lubanud korteriühistul kahju olemasolu kontrollida, vaatamata korteriühistu

palvetele. Avaldaja pöördus kindlustusseltsi poole, ent korteriühistut ei kaasatud sellesse.

Avaldaja soovib kindlustusandjate ja korteriühistu arvel alusetult rikastuda. Avaldaja korter

sai esimest korda vee tõttu kahjustada 2014. aastal. Korteriühistu parandas seejärel lekkekoha.

Avaldaja korter sai teist korda vee tõttu kahjustada 2016. aastal. Avaldaja kindlustusandja

hüvitas mõlemal korral avaldajale tekkinud kahju. Kahju kõrvaldamiseks vajalike tööde jaoks

tegi pakkumuse OSAÜHING TEKTONIKA (Tektonika), kes kinnitas, et ta ei teinud avaldaja

korteris kahju kõrvaldamiseks vajalike töid. Avaldajale on kahju juba hüvitatud, kuid hüvitise

arvel ei ole avaldaja korterit parandatud. Avaldaja soovib käesolevas asjas seega sama kahju

hüvitamist.

Kahju on ülepaisutatud, kuna puuduseid ei ole kõrvaldatud ja tööde pakkumine oli kehtiv 40

päeva. Kuna avaldaja ei ole kahju kõrvaldamiseks töid tellinud ja tõenäoliselt tehakse tööd

ise, on käibemaksu osa 91 eurot 80 senti põhjendamatu.

Kuna avaldaja ei teatanud korteriühistule kahjust viivitamata, tuleb kahjuhüvitis vähendada

nullini. Kui avaldaja oleks kahjust teatanud, oleks korteriühistu saanud teha toiminguid, et

kahju tekkimise välistada. Avaldaja ei tasu remondifondi makseid, mille eest korteriühistu

saaks rõdusid korda teha. Avaldajal on tasumata jaanuari 2024. a seisuga 266 eurot 73 senti.

Viivisenõue on hilinenud ja vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldaja lõi viivise

mittenõudmisega mulje, et ta on viivise nõudest loobunud.

MAAKOHTU MÄÄRUS

3. Maakohus jättis 15. juuli 2025. a määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda.

Korteriühistu vastutab korteriomaniku ees korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise

kohustuse rikkumise korral korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 12 lg 1 ja § 34 lg

2 ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 lg 1 alusel. Avaldaja peab nõude rahuldamiseks

tõendama järgmised asjaolud: 1) korteriühistu rikkus kohustust ja vastutab kohustuse

rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1, KrtS § 12 lg 1, § 34 lõiked 1–2); 2) avaldaja korterile tekkis

kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); 3) kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga

(VÕS § 127 lg 2); 4) rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

Avaldaja väitel tekkis tema korteri lakke 2021. a märtsi esimesel poolel niiske laik.

Eriteadmistega isiku (ehitusinseneri) F. Sokolovi hinnangust nähtub, et avaldaja korterisse vee

imbumise põhjus oli asjaolu, et avaldaja korteri kohal asuva korteri rõdu põrand on

kahjustunud, mistõttu imbub vihma või lume sulamise tagajärjel rõdu põrandale kogunenud

vesi läbi rõdu põranda allpool asuvasse korterisse. Asjatundja F. Sokolovi järeldusi kinnitab

24. mai 2021. a ülevaatuse akt nr 2156, millest nähtuvalt arvatakse, et vesi immitses avaldaja

korterisse konstruktsioonide kaudu. Korteriühistu ei esitanud F. Sokolovi tuvastatu

ümberlükkamiseks tõendeid. F. Sokolovi kirjalikus arvamuses sisalduv viide avaldaja korteri

kohal asuva korteri numbrile on inimlik eksitus. Tõendis sisalduvatelt fotodelt on näha, et

need tehti avaldaja korteri kohal asuva korteri rõdust. Väide, et F. Sokolov ei käinud avaldaja

korteri kohal asuvas korteris, on tõendamata. Korterelamu ehitati 1954. aastal. Kindlustusselts

tuvastas 2016. aastal, et avaldaja korterile tekkis veekahju, kuna vesi imbus avaldaja ülemise

naabri korteri avatud rõdu kaudu avaldaja korterisse. Sama tuvastas asjatundja F. Sokolov ka

2022. a septembris. Loogiline on seega, et samasse kohta tekkis samal põhjusel veeleke ka

2021. a kevadel. Vaidlust ei ole, et rõdu on elamu kaasomandi osa ese. Rõdu korrashoid ja

remont on korteriühistu kaudu täidetav kohustus. Korteriühistu rikkus seda kohustust.

Korteriühistu vastutab rikkumise eest.

Swedbank P&C Insurance AS-i 6. juuli 2021. a teate kohaselt esitati neile 25. märtsil 2021

elutoa lae lekke kohta kahjuavaldus. Swedbank P&C Insurance AS-i koostööpartneri esindaja

tuvastas avaldaja korteri 24. mail 2021 ülevaatamisel, et selle külalistetoa laes ja seinal on

veekahjud ja niiskus. Avaldaja korterist tehtud fotodelt on näha, et korteri akende kohal

olevas laes ja seinal on plekid. Suur Vanker OÜ tegi Swedbank P&C Insurance AS-i

tellimusel 26. mail 2021 pakkumise avaldaja korteri külalistetoa taastusremondiks summas

550 eurot 80 senti. Viitatud tõenditest järeldub, et avaldaja korteris tekkis märtsis 2021

veekahjustus ning et avaldaja korteri taastamise kulud on 550 eurot 80 senti. Tõenditest

nähtub ka, et vaidlusalune kahju ei tekkinud 2014. ega 2016. aastal. Korteriühistu ei

selgitanud, millest tulenevalt ta väidab, et avaldaja ei ole 2014. ja 2016. a tekkinud kahju

kindlustusseltsidelt saadud hüvitiste eest kõrvaldanud. Tektonika 22. oktoobri 2021. a

vastusest ei saa seda järeldada. Asjaolu, et avaldajal tekkis kahju 2014. ja 2016. aastal, ei

tähenda, et kahju ei saanud tekkida 2021. aastal. Kahju ei ole hüvitatud. Kahju tekkimine ja

selle suurus on seega tõendatud.

Avaldajal tekkinud kahju on hõlmatud korteriühistu rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga.

Rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Kahju hüvitamise eeldused on seega tõendatud.

Korteriühistu esitatud arvetest nähtub, et avaldajal suureneb korteriühistu ees võlg, sh

remondifondi ja sihtlaekumise (rõdude remondi) maksete eest. Avaldaja võlg oli 1. oktoobri

2021. a seisuga 100 eurot ja 1. jaanuari 2024. a seisuga 266 eurot 73 senti. Avaldaja esitas

korteriühistu esindaja vastuse, millest nähtub, et esimees T. Tšernikova sai 24. mail 2021

avaldajalt teate tema korteri toa laes lekke ilmnemisest. Korteriühistu juhatusele ei laekunud

avaldaja taotlust juhatuse poolt akti koostamiseks või lekke fakti dokumenteerimise kohta.

Avaldaja nõudis 24. mail 2021 tema eest eestikeelse avalduse täitmist ja kindlustusseltsile

saatmist. Vastusest ei saa järeldada, et korteriühistule teatati avaldaja korteri ülevaatamise

kuupäev ja kellaaeg. Avaldaja ei vaielnud vastu, et ta ei lubanud korteriühistul kahjuga

tutvuda. Avaldaja selline käitumine on hea usu põhimõtte vastane. Avaldaja ei saa seega

tugineda sellele, et korteriühistu rikkus enda kohustusi, ega kasutada sellega seoses

õiguskaitsevahendeid. Avaldaja ei saa nõuda korteriühistult kahju hüvitamist ega viivist.

Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, kuna nad mõlemad rikkusid oma

kohustusi.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Avaldaja palub määruskaebuses maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega

avaldus rahuldada ja jätta kõik menetluskulud korteriühistu kanda.

Kohus tuvastas, et korteriühistu rikkus korrashoiu ja remondi kohustust, avaldaja korteris

tekkis 2021. a kevadel veekahjustus, kahju kõrvaldamise kulu on 550 eurot 80 senti ning et

rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Kohus ei rahuldanud siiski nõuet, kuna avaldaja

oli väidetavalt pahauskne. Kohus tugines korteriühistu väidetele, mitte tõenditele.

Kohus jättis hindamata, et kahjustatud rõdu on kaasomandi osa, mille eest vastutab

korteriühistu. Kohus ei käsitlenud seda piisavalt.

Avaldaja teatas 24. mail 2025 korteriühistule kahjust. Kindlustuse esindaja vaatas samal

päeval kahju üle. Korteriühistu juhatuse esimees ei osalenud ülevaatusel, kuigi ta kutsuti

sellele. Korteriühistul oli seega võimalik tekkinud kahju üle vaadata, kuid seda ei tehtud.

Kohus hindas asjatundja F. Sokolovi arvamust ühepoolselt. Korteriühistu ei esitanud F.

Sokolovi arvamuse ümberlükkamiseks tõendeid. Vaidluse poolte kavandatud ühine ekspertiis

jäi ära, kuna korteriühistu ei maksnud selle eest.

Kohus oleks saanud avaldaja käitumise, sh remondifondi maksete tasumata jätmise, tõttu

kahju üksnes osaliselt vähendada. Nõue oleks tulnud ülejäänud osas rahuldada.

Avaldaja palus korteriühistul kahju hüvitada hiljemalt 22. augustil 2021. Korteriühistu ei

kõrvaldanud kahju. Viivisenõue on seega põhjendatud.

Kohus rikkis menetluskulude jaotamisel TsMS § 172 lõiget 1. Kui kohus leidis, et mõlemad

pooled rikkusid oma kohustusi, oleks ta pidanud jaotama menetluskulud vastavalt rikkumiste

ulatusele.

5. Korteriühistu palub jätta kaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Teave kahju kohta põhineb avaldaja väidetel. Avaldaja teatas korteriühistule kahjust mitu

kuud hiljem. Avaldaja ei lubanud korteriühistul kahju üle vaadata, kuigi korteriühistu palus

seda. Avaldaja pöördus kindlustuse poole, ent korteriühistut ei kaasatud sellesse. Kindlustuse

järeldused põhinevad avaldaja väidetel. Avaldaja käitumine viitab, et kahju ei tekkinud

väidetaval ajal. Kui see oleks väidetaval ajal tekkinud, ei puutu kahju korteriühistusse.

Avaldaja korteris toimus veekahju juba 2014. aastal. Kindlustus hüvitas avaldajale kahju.

Korteriühistu tegi 2015. a augustis remonttööd lekke põhjuste kõrvaldamiseks. Avaldaja

pöördus 2016. aastal uue kindlustusseltsi poole sama kahju kõrvaldamiseks. Kindlustus

hüvitas sama kahju ja esitas korteriühistule tagasinõude. Korteriühistu keeldus tagasinõude

rahuldamisest ja kindlustus loobus sellest. Sama kahjujuhtum toimus veebruaris-märtsis 2021

väidetavalt uuesti. Väidetavad lekked toimusid avaldaja korteris samas kohas. Avaldaja on

saanud kahel korral sama kahju hüvitamiseks hüvitise, kuid ei ole kasutanud hüvitisi kahju

tagajärgede kõrvaldamiseks. Avaldaja soovib kolmandat korda sama kahju hüvitamist.

Korteri nr 22 omanik kinnitas, et avaldaja asjatundja ei ole korterit nr 22 külastanud.

Asjatundja toimingud on arusaamatud. Kahjujuhtumist saadik ei ole samas kohas neli aastat

lekkeid olnud. Kui kaasomandi osa oleks puudusega, peaksid olema läbijooksud pidevad.

Kuna avaldaja ei teatanud korteriühistule kahju tekkimisest ega võimaldanud kahjustatud

korteriga tutvuda, tuleb kahju VÕS § 139 lg-te 1 ja 2 alusel vähendada null euroni.

Korteriühistul oleks kahjust teada saamisel olnud võimalik teha toiminguid, et kahju

tekkimine välistada. Avaldaja põhjustas kahju ise. Ta ei tasu korteriühistule rõdude ja fassaadi

remondiks ettenähtud makseid. Avaldajal on tasumata 266 eurot 73 senti. Kahju vähendamine

üksnes tasumata maksete ulatuses ei ole põhjendatud. Avaldaja ei ole kahju kõrvaldamiseks

töid tellinud. Kui ta teeb tööd ise, on kahjus sisalduv käibemaks 91 eurot 80 senti

põhjendamatu.

Viivisenõue on hilinenud ja vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldaja jättis pikema aja jooksul

mulje, et ta on viivisest loobunud.

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada. Ringkonnakohus teeb uue määruse, millega

rahuldab avalduse, mõistab korteriühistult avaldaja kasuks välja kahjuhüvitise 550 eurot ja

viivise hüvitiselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 23. augustist 2021 kuni

kohustuse täitmiseni ning jätab menetluskulud korteriühistu kanda. Määruskaebus

rahuldatakse.

8. Avaldaja esitas korteriühistu vastu nõude korteriühistu hallatava elamu kaasomandi eseme

hulka kuuluvate konstruktsioonide kaudu avaldaja korterisse imbunud veest avaldaja korterile

tekkinud kahju hüvitamiseks. Avaldaja soovib korteri siseviimistluse taastamise kulude

hüvitamist.

9. Avaldaja võib nõuda korteriühistult VÕS § 115 lg 1 alusel kahju hüvitamist, kui on

täidetud järgmised eeldused: korteriühistu rikkus oma kohustusi (VÕS § 115 lg 1, KrtS § 12

lg 1, § 34 lg 2), rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1), avaldajale tekkis kahju (VÕS

§ 127 lg 1, § 128), mis on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2),

ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). (RKTKm 30.03.2023, 2-

19-9500/62, p 13).

Korteriühistu kohustuseks on KrtS § 12 lg 1, § 34 lg-te 1 ja 2 kohaselt korteriomandite

kaasomandi osa eseme valitsemine, sh kohustus tagada korteriomandite kaasomandi osa

eseme korrashoid, remont ja korteriomanditeks jaotatud ehitise säilitamine ja hoidmine

korteriomanike määratud seisukorras (RKTKm 19.03.2021, 2-18-13649/57, p 17).

Maakohus tuvastas põhjendatult, et korteriühistu rikkus KrtS § 12 lg-s 1 ja § 34 lg-s 2

sätestatud kohustusi ning et VÕS § 115 lg 1 alusel kahju hüvitise nõudmise eeldused on

täidetud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 659 ja §

654 lg 6). Samas leidis maakohus, et avaldaja ei saa enda käitumisest tulenevalt korteriühistu

rikkumisele tugineda ega korteriühistult kahju hüvitist nõuda, viidates VÕS § 101 lõikele 3.

Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et korteriühistu rikkumisele tuginemine on VÕS §

101 lg 3 alusel välistatud. See, et avaldaja jättis korteriühistule rõdude remondi tarbeks

kogutavad maksed tasumata, ei põhjustanud seda, et korteriühistu rikkus oma kohustust hoida

avaldaja korteri kohal asuva rõdu põrand sellises seisukorras, et sellest ei pääseks vesi

avaldaja korteri sisemusse. Avaldajal oli 1. juuni 2021. a seisuga korteriühistu ees

majandamiskulude võlg 40 eurot (arve nr 619, tl 39 pöördel). Korteriühistu väitel oli tegemist

rõdude remondi tarbeks kogutava makse võlaga. Arve nr 619 järgi kogus korteriühistu rõdude

remondiks 10 eurot kuus (tl 39 pöördel). Avaldaja 1. juuni 2021. a seisuga korteriühistu ees

olnud majandamiskulude 40-eurosest võlast moodustas seega 10 eurot mai 2021 rõdude

remondi eest ettenähtud makse võlg ja 10 eurot aprilli 2021 rõdude remondi eest ette nähtud

makse võlg. Märtsis 2021, s.o avaldaja korteri kahjustamise ajal, ei saanud avaldaja

võlgnevus rõdude remondiks kogutavate maksete osas olla suurem kui üksnes 20 eurot.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole usutav, et korteriühistu jättis märtsiks 2021, s.o kahju

tekkimise ajaks, rõdu põranda remontimata, kuna tema finantsseis oli avaldaja 20 euro

suuruse majandamiskulude võla tõttu niivõrd halb, et ta ei saanud rõdu põranda

remontimiseks töid teha. Arvetelt nähtuvalt kogus korteriühistu lisaks rõdude parandamiseks

ettenähtud maksetele raha ka (üldisesse) remondifondi määras 0,25 euro/m2 (tl 39 jj).

Korteriühistul oli seega teisi tulusid, mille arvel rõdu põrandat remontida.

Avaldaja poolt korteriühistule majandamiskulude eest maksete tegemata jätmine ei saanud

seega tuua korteriühistu jaoks kaasa selliseid rahalisi raskusi, mis takistanuks korteriühistul

oma kohustuste täitmist.

Asjaolud, et avaldaja jättis pärast kahju tekkimist korteriühistule majandamiskulude eest

osaliselt tasumata ega teatanud tekkinud kahjust viivitamata, ei saanud põhjustada seda, et

korteriühistu rikkus oma kohustusi, mille tagajärjel tekkis 2021. a märtsis avaldaja korterile

kahju. Avaldaja õigus tugineda korteriühistu kohustuste rikkumisele ei ole VÕS § 101 lg 1

järgi seega välistatud.

10. Avaldaja saaks esitada korteriühistu vastu KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teise lause

alusel kahjunõude ka juhul, kui korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud. Selle nõude

eeldused on järgmised: kahjulik mõjutus lähtus kaasomandi esemest avaldaja eriomandi

esemele või avaldaja ainukasutusse antud kaasomandi esemele; avaldaja eriomandi esemele

või tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele tekkist kahju; nõutavaks kahjuks on

avaldaja eriomandi eseme või tema ainukasutuses oleva kaasomandi eseme senise seisundi

taastamiseks mõistlikult vajalikud kulud (VÕS § 127 lg 2) (RKTKm 30.03.2023,

2-19-9500/62, p 16; 19.03.2021, 2-18-13649/57, p-d 18–19).

Avaldaja väitel imbus tema korterisse 2021. a märtsis vesi, mille tõttu sai ta korter kahjustada.

Asjaolule, et vesi imbus avaldaja korterisse 2021. a märtsis, viitavad järgmised asjaolud, mis

on tõendatud: avaldaja esitas 25. märtsil 2021 kindlustusandjale veelekke kohta kahjuavalduse

(tl 6 pöördel) ja kindlustusandja esindaja tuvastas 24. mail 2021 avaldaja korteri ülevaatusel

avaldaja korteri laes ja seinal veekahjustused ja niiskuse (tl 9 pöördel). Korteriühistu väide, et

avaldaja korterisse imbus vesi aastatel 2014 ja 2016, kuid mitte 2021. a märtsis, on

tõendamata. Ainuüksi sellest, et avaldaja ei pöördunud veelekke toimumise järgselt kohe

korteriühistu poole, ei saa järeldada, et veeleket avaldaja väidetud ajal ei toimunud. Avaldaja

pöördus veelekke järgselt oma kindlustusandja poole, kes avaldaja korteri ülevaatamise

käigus avaldaja korteris veelekke tagajärjed ka tuvastas. Avaldaja korterist tehtud fotodelt

nähtuvalt on avaldaja korteri laes ja seintel kollakad laigud (tl 5). Eriteadmistega isiku F.

Sokolovi arvamuse kohaselt tekkisid need laigud põhjusel, et avaldaja korteri kohal asuva

rõdu põrand on kahjustunud ja seetõttu imbus vihma või lume sulamise tagajärjel rõdu

põrandale kogunenud vesi läbi rõdu põranda avaldaja korterisse. Avaldaja korteri ja rõdu

põranda kahjustused olid jätkuvalt olemas 14. septembril 2022, mil F. Sokolov avaldaja

korteri ja rõdu üle vaatas (tl 71–79).

Ringkonnakohtul ei ole alust kahelda, et eriteadmistega isik avaldaja korteri kohal oleva rõdu

ise üle vaatas, arvestades, et arvamusele lisatud fotosid ei oleks saanud teha rõdul viibimata (tl

73–74). Korteriühistu ei esitanud eriteadmistega isiku arvamuse ümberlükkamiseks tõendeid,

kuigi tal oli selleks võimalus (tl 61, 68, 92). Avaldaja korteri kohal asuv rõdu on hoone osa.

Rõdu põrand on sisuliselt katuseks selle all asuvatele korteritele (tl 73). Rõdu ja selle põrand

on KrtS § 4 lg 3 ja 4 mõttes korterelamu kaasomandi osa esemeks. Avaldaja korteri lakke ja

seintele tekkisid kollakad laigud järelikult korterelamu kaasomandi esemest tulenevalt.

Avaldaja soovib oma korteri lae ja seinte endise olukorra taastamise kulude hüvitamist (tl 6).

KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 eesmärgiks on kaitsta avaldajat sellise kahju eest. Kahju

suurus 550 eurot 80 senti on tõendatud (tl 6).

KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teises lauses sätestatud nõude eeldused on järelikult täidetud.

11. Eelnevat arvestades ei tugine avaldaja nõue üksnes tema väidetel, vaid see on tõendatud.

See, et avaldajale oli 2014. ja 2016. aastal tekkinud samadel asjaoludel sarnane kahju, ei

tähenda, et talle ei saanud 2021. märtsis uuesti kahju tekkida. Korteriühistu väited selle kohta,

et avaldaja ei kõrvaldanud 2014. ja 2016. aastal saadud kindlustushüvitiste eest enda korteri

kahjustusi, on tõendamata. See, et avalda ei tellinud töid Tektonikalt ei tõenda, et avaldaja ei

olnud märtsiks 2021 kõrvaldanud oma korteris 2014. ja 2016. aastal tekkinud kahjustusi.

Eriteadmistega isiku F. Sokolovi arvamusest nähtuvalt oli kahju põhjuseks rõdu kahjustunud

põrand ja sellele koguneva vee avaldaja korterisse imbumine. Avaldaja korterisse vee

imbumine sõltub seega mh ilmastikuoludest, kuna rõdu põrandale peab kogunema sellisel

hulgal vett, et see imbuks avaldaja korterisse. See, et avaldaja korteris tekib veekahju aeg-

ajalt, on asjatundja arvamusega tuvastatud kahju põhjusega kooskõlas. Korteriühistu väide,

justkui kaasomandi osa ei saaks olla puudustega, kuna läbijooksud ei ole pidevad, on

põhjendamatu.

12. Maakohus leidis ekslikult, et avaldaja on käitunud hea usu põhimõtte vastaselt ega saa

seetõttu korteriühistult kahjuhüvitist nõuda. See, et avaldaja on väidetavalt jätnud

korteriühistule majandamiskulude eest tasumata, ei tähenda, et korteriühistu ei peaks

hüvitama kahju, mille tasumiseks ta on seaduse järgi kohustatud. Avaldaja ei käitu hea usu

põhimõtte vastaselt, kui ta nõuab korteriühistult talle tekitatud kahju hüvitamist. Kui

korteriühistul on avaldaja vastu nõudeid, mida avaldaja ei täida, on tal võimalik nende

väljamõistmiseks kohtule avaldus esitada. Avaldaja kahju hüvitamise nõuet ei saa lugeda

tasaarvestusega lõppenuks (VÕS § 197 lg 2) juba seetõttu, et korteriühistu ei ole teinud

vastavasisulist tahteavaldust (VÕS § 198).

Avalda poolt kahjust teatamise asjaolud ei välista samuti avaldaja õigust nõuda korteriühistult

kahju hüvitamist. Avaldaja korter sai kahjustada märtsis 2021. Kahju põhjuseks oli avaldaja

korteri kohal asuva avatud rõdu põrandale kogunenud vee hoone konstruktsioonide kaudu

avaldaja korterisse imbumine. Avaldaja teatas kahjust 25. märtsil 2021 enda kindlustusandjale

(tl 6 pöördel) ning 24. mail 2021, s.o samal päeval, mil kindlustusandja tuli avaldaja korterit

üle vaatama (tl 9 pöördel) korteriühistu juhatuse liikmele (tl 49). Avaldaja kindlustusandja

keeldus 6. juulil 2021 avaldajale kahju hüvitamisest (tl 6 pöördel). Avaldaja esitas seejärel 9.

juulil 2021 korteriühistule palve kahju hüvitamiseks (tl 34). Avaldaja esitas 9. augustil 2021

korteriühistule uuesti kahju hüvitamise nõude ning teatas kohtusse pöördumise kavatsusest (tl

7 pöördel). Korteriühistu keeldus 22. augustil 2021 kahju hüvitamisest (tl 8 pöördel).

Avaldaja käitumine korteriühistule kahjust teatamisel ei ole tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 138 lg 2 tähenduses hea usu põhimõttega vastuolus. Avaldaja eesmärgiks ei olnud

korteriühistut kahjustada. Avaldaja pöördus kahju hüvitamiseks esmalt oma kindlustusandaja

poole ja alles seejärel, kui kindlustusandaja hüvitise maksmisest keeldus, korteriühistu poole.

13. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole VÕS § 139 lg 1 ja 2 alusel kahjuhüvitise

vähendamiseks alust. Selleks, et lugeda kannatanu tegevust kahjuhüvitist vähendavaks

asjaoluks VÕS § 139 järgi, peab kannatanu tegevuse ja kahju vahel esinema põhjuslik seos

(RKTKo 26.10.2021, 2-19-7379/61, p 24). Korteriühistu ei ole välja toonud asjaolusid,

millest saaks järeldada, et kahju oleks väiksem, kui avaldaja oleks teatanud korteriühistule

kahju tekkimisest varem. Avaldaja teatas juba detsembris 2019 korteriühistule, et tema korteri

kohal asuva rõdu põrand ei ole veekindlalt remonditud ning seetõttu on võimalik, et avaldaja

korteri laes tekivad veekahjustused. Korteriühistu vastas sellele, et avaldaja korteri lae lekke

põhjused likvideeriti neli aastat tagasi (tl 47–48). Korteriühistu väitel kõrvaldati 2015. a

Osaühing REV SPECIAL (kustutatud) tehtud töödega avaldaja korteri lae lekked. Samas

Osaühing REV SPECIAL (kustutatud) hinnapakkumisest nähtub, et Osaühing REV SPECIAL

tegi erkeri karniisi müüritise ja erkeri krohvimise. Sellest ei nähtu, et Osaühing REV

SPECIAL (kustutatud) oleks remontinud erkeri peal asuva avatud rõdu põrandat (tl 31).

Avaldaja pidi seega juba hiljemalt 2019. a lõpus teadma, et avaldaja korteri kohal asuv rõdu ei

pruugi olla sellises seisus, et see välistab vee imbumise avaldaja korterisse, ja ka seda, et rõdu

põrandat ei ole remonditud. Avaldaja ei teinud sellele vaatamata midagi, et rõdu põrandat

remontida. See oli remontimata ka septembris 2022, mil asjatundja F. Sokolov rõdu üle

vaatas. Arvestades eeltoodut ei ole ringkonnakohtu hinnangul alust arvata, et kui avaldaja

oleks märtsis 2021, kui tema korterisse vesi imbus, teatanud sellest korteriühistule

viivitamata, oleks avaldaja korterile tekkinud kahju olnud väiksem.

14. Kahjuhüvitisest ei ole VÕS § 127 lg 5 alusel põhjendatud käibemaksu maha arvata.

Avaldajal on õigus saada kahjuhüvis, mis kataks avaldaja korteri kahju tekkimise eelsesse

seisu viimiseks vajalike kulutuste suuruse (VÕS § 127 lg 1, § 132 lg 3). Avaldaja võib kahju

kõrvaldamiseks vajalikud tööd tellida kolmandalt isikult. Seadus ei kohusta avaldajat neid ise

tegema. Kui avaldaja tellib tööd kolmandalt isikult, on ta kohustatud nende eest käibemaksu

tasuma. Avaldaja ei ole käibemaksukohustuslane. Ta ei saa käibemaksu pärast selle tasumist

sisendkäibemaksuna maha arvestada. Kahju kõrvaldamiseks tellitavate tööde eest tasutav

käibemaks ei ole seega kasu, mille avaldaja kahju tekkimise tõttu saab.

15. Eeltoodut arvestades tuleb maakohtu määrus tühistada ja avaldaja kahju hüvitamise nõue

rahuldada avaldaja poolt maakohtus nõutud summas, s.o 550 eurot.

16. Viivisenõue ei ole hea usu põhimõttega vastuolus ega hilinenud. Kahju tekkis märtsis

2021. Avaldaja teatas korteriühistule kahjust mais 2021 ning esitas juulis ja augustis 2021

kahju hüvitamise nõuded. Korteriühistu keeldus 22. augustil 2021 kahju hüvitamisest (tl 7

pöördel – 8). Avaldaja võib VÕS § 113 lg 1 ja 2 alusel seega nõuda korteriühistult kahju

hüvitamisega viivitamise eest viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 23.

augustist 2021. Avaldaja esitas viivisenõude maakohtule 25. jaanuaril 2024 (tl 87).

Viivisenõue ei ole TsÜS § 146 lg 1 ja § 144 järgi selleks hetkeks aegunud. See, et avaldaja

esitas viivisenõude alles menetluse ajal, jaanuaris 2024, ei muuda viivisenõuet hea usu

põhimõttega vastuolus olevaks. Erandlikud asjaolud, mis võiksid anda selleks aluse

puuduvad. Viivisenõue tuleb järelikult samuti rahuldada.

17. Avalduse rahuldamise tõttu jäävad menetluskulud mõlemas kohtuastmes TsMS § 172 lg

1 alusel korteriühistu kanda.

Kuna maakohus ei määranud avaldaja menetluskulusid kindlaks, ei tee seda ka

ringkonnakohus (TsMS § 174 lg 4). Maakohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks

määrusega mõistliku aja jooksul käesoleva määruse jõustumisest (TsMS § 177 lg 2).

(allkirjastatud digitaalselt)